今年前8月江蘇房價同比降5.9%

今年前8月江蘇房價同比降5.9%

東方財經網 2017-09-22 23:46:02 來源:

江蘇省十二屆人大常委會第32次會議昨天上午召開。省發展改革委主任朱曉明在代表省作關於供給側結構性改革推進情況的報告時指出,今年前8月江蘇房價同比降5.9%,但推動房價上漲的因素仍然存在,當前江蘇仍要繼續去庫存,維護房地產市場穩定。

朱曉明通報了一系列數據: 8月末全省商品住宅待售面積7410萬平方米,較2016年底減少1622萬平方米,去化周期縮短為6.7個月,較上年底縮短0.8個月。1-8月,全省商品住宅成交均價8437元/平方米,同比下降5.9%。南京、無錫、蘇州三個熱點城市成交均價總體穩定在2016年10月份水平,其他市場較熱的城市也在一定程度上遏制了過快升溫勢頭。

在推進供給側結構性改革的過程中,也遇到了一些新情況新問題,面臨諸多困難挑戰。朱曉明坦言,去庫存過程中,土地拍賣仍出現不少高溢價,推動房價上漲的因素仍然存在,熱點城市和其他重點城市的市場預期沒有發生根本變化,穩控市場的壓力還在累積。

省人大財經委調研發現,南京、蘇州等熱點城市住房需求旺盛,房源供應量緊缺,今年以來南京新房庫存已不足2萬套,創下歷史新低,有的熱點板塊新房與二手房價格嚴重倒掛。相比之下,大多數三四線城市去庫存壓力仍然較大,去化周期遠高於6.7個月的全省平均水平,如江陰商品住宅庫存去化周期為13個月,宜興為15個月,揚州市江都區為12個月,蘇北一些地區供需失衡也較突出。

省人大財經委在調研報告中指出,當前,我省各地房地產市場調控主要依靠限購、限價等行政行為,金融、信貸等市場化手段卻使用不多。今年以來,南京、蘇州、揚州、鎮江等市土地拍賣,不少地塊出現高溢價,全社會對價格上漲的預期依然很強,穩控市場的壓力還在累積。因此,行政干預為主的調控方式,難以長期維繫,今後應注重把行政調控與市場化手段相結合,才能促進房地產市場持續健康發展。

朱曉明也表示,我省將進一步加強市場監管和輿情引導,重點排查房地產開發、銷售和中介服務行為不規範引發的社會問題,建立突發事件應急報告制度,切實做好維護房地產市場穩定工作。支持南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州等6個城市率先開展培育和發展住房租賃市場試點工作,總結經驗並及時在全省推廣。

揚子晚報記者 石小磊

  (出處:揚子晚報 2017年09月22日)

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浙江省規範個人貸款業務 個貸進樓市遭嚴查

浙江省規範個人貸款業務 個貸進樓市遭嚴查

東方財經網 2017-09-22 23:46:09 來源:

日前,浙江銀監局針對日常監管中發現的個人貸款資金違規流入房地產問題,召開了進一步規範個人貸款專題監管會議,重申銀監會有關監管要求,部署開展銀行自查和監管抽查。

“房子是用來住的,不是用來炒的。”據了解,浙江銀監局多次強調規範個人貸款管理的監管要求,堅決反對信貸資金違規進入房地產,堅決*制投機炒房行為,堅決懲處房地產信貸違規行為。

對於本次個人貸款自查,浙江銀監局要求全省銀行業金融機構做到三個全覆蓋,即各類銀行機構全覆蓋、各地市全覆蓋、各類個貸業務全覆蓋。

重點針對個人貸款特別是個人消費貸款、住房*押貸款、信用卡大額透支和大額提現違規流入房地產、個人住房按揭貸款首付資金來源等開展自查,落實責任到人,實行“一把手”負責制,抓好問題整改。

浙江銀監局對重點地區、重點機構和重點業務進行專項抽查,對於自查不認真、整改不徹底、問責不到位的違規問題,堅持人事並舉,嚴肅處罰問責。

同時,浙江銀監局要求各銀行業金融機構認真貫徹落實差別化住房信貸政策,提升服務意識和服務效能,在抑制投機性購房需求的同時,积極支持居民合理的住房信貸需求。

  (出處:華龍網 2017年09月22日)

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一線城市齊了!廣州首套房貸利率最高上浮20%

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東方財經網 2017-09-22 23:46:10 來源:

前两天,北京市全面上調首套房貸款利率,個別銀行甚至調整利率上浮達20%,主管機構也對此表示支持。與此同時,記者也了解到,廣州市的各大銀行也將首套房貸款利率上調到了20%,甚至民生、華夏、中信等銀行已經停貸。至此,北上廣深等一線城市已全面實現首套房貸款利率上調。而從全國來看,8月份,全國首套房貸款平均利率為5.12%,相當於基準利率的1.04倍,連續8個月上升。

  (出處:央視網 2017年09月22日)

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住房租賃“美國模式”:來自金融的“滋養”

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東方財經網 2017-09-22 23:46:38 來源:

在美國住房租賃是一個很大的市場,接近40% 的人都是租房住,作為住房租賃市場最發達的國家,市場制度與金融活躍度支撐其蓬勃發展。

7 月17 日, 廣州市在官網上發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》(以下簡稱《方案》),公布16 條具體措施,保障租賃雙方權益,增加租賃住房供應,發展現代租賃產業。

時隔三日,住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業,並列出12 個城市作為首批試點。

在此後短短的一月內,國內租賃領域的政策像離弦的箭,射向住房市場。

無論是政策層面還是實際操作,國內住房租賃市場都在加快發展的腳步,但是這其中存在的問題和挑戰,以及市場各參与方應該如何應對,是擺在眾人面前的課題。參考和學習成熟的住房租賃市場――比如美國,是一個可行的思路。

市場成熟

大部分出租房掌握在機構和專業投資者(如家族辦公室)手裡――而非普通的個人,是美國住房租賃市場跟中國不同的地方。

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監李然表示,美國83% 以上的租賃住房是通過市場化操作的,有專業的公寓運營公司進行運營。

智裕創贏董事長王中江告訴《中國房地產金融》,在美國住房租賃是一個很大的市場,接近40% 的人都是租房住。他表示,美國大部分出租房掌握在機構和專業投資者手裡,主要有兩個原因。

其一,在美國,持有物業比較麻煩,出租后每年繳納房產稅、個人報稅等事務,租后維護也很繁瑣,而且維護成本和出租成本也不低。

其二,如果他們要投資房地產的話,就會去買REITs(房地產信託投資基金),長期來看,收益不比個人買房低。“也就是說,個人投資房地產其實並不需要持有物業。”王中江說。

出租房由機構和專業投資者持有的好處在於,他們是做長線投資的,因此更理性、更專業,也更有效率。在王中江看來,國內的出租房掌握在散戶手裡,其實是一種社會資源的浪費。

“這跟中國股市一樣,一旦籌碼都在散戶手裡,就比較難處理。”他說,“比如在某些空置率較高的區域,可能就有成千上萬套房子是空着的,持有人就是不租,就是盼着它漲,到頭來就是大家都收不到租,因為大家都在買來買去,而不做長期投資。但是如果是機構持有的話,它當然希望出租率越高越好。”

美國住房租賃市場的成熟,除了表現在市場機構化,還表現在市場各個環節的細分和專業。

作為一家專業的美國房地產基金投資管理機構,智裕創贏(以下簡稱“創贏”)主要的投資方向是整體收購美國的長租公寓,目前已經投了8 個項目。王中江告訴記者,自己作為“海外投資方”,並不需要跟租客直接打交道。“美國有很多很大的物業管理公司,我們聘請一家,他們幫我們做日常的物業管理和出租管理,每個月會給我們發報表,裏面有出租率、搬入搬出等詳細運營數據,還有租金收入、費用支出等財務信息,我們盯住財務数字就可以了,另外還有專業的資產管理經理負責項目的翻修工作以獲得物業增值。”

租客獲益

在一個成熟的住房租賃市場中,最大的受益者是租客,因為對於租客來說,一切服務都是便捷和有保障的。

曾在美國哥倫比亞大學讀研的小付(化名)告訴記者,自己曾在曼哈頓的一所長租公寓中租住過一年。公寓里設施齊全,有花園和停車場,一樓有洗衣房和管理處。在小付所租住的兩室一廳里,除了私人用品――比如床和餐具,其他的廚房設備和洗浴設備都很齊全。他同時表示,在一些更好的出租公寓中,配套了健身中心和會客中心。

租住期間,遇到任何問題,小竿打電話給管理處。平時的交租以及退租之後的押金退還,小付都是跟物業管理公司打交道。除此之外,小付表示,美國搬家公司的服務也做得很好, 從A 搬到B, 自己只需要叫上一家搬家公司, 到了B之後――因為配套設施齊全,馬上就可以安頓下來。

“美國的住房租賃市場是很成熟的,大家各自分工,該幹嘛幹嘛。我是投資人,我只要出錢把房子買好,然後選一個物業管理公司就可以了。物業管理公司的工作也很簡單,因為我已經擁有一個成熟的小區,他進去提供服務就可以了――包括招租、廣告、跟租客打交道等等。租客也很方便,因為配套設施都有了,他只要找個搬家公司把東西搬進來就可以了,需要服務就去找物業管理公司。”王中江說。

據了解,雖然美國各個州的法律不一樣,但是總體來說,美國法律更偏向維護租客的利益。就算租客不交租,房東也沒有權利自行驅逐,而需要走必要的程序。通常來說,民主黨主政的州,驅逐不交租的租客需要花費更大的力氣,而共和黨主政的州更有偏向於業主。

金融支撐

王中江跟《中國房地產金融》詳細講述了智裕創贏在丹佛的一個項目。

該項目總投資1.15 億美元, 智裕參与其中3331 萬美元的股權融資投資,其餘8000 多萬美元由三家貸款機構發放經營物業貸款,分別是房地美(Freddie Mac)、富國銀行和Keybank。銀行貸款是10 年期的(按照30 年攤銷),這其中,10 年均為固定利率,前5 年只付利息。

同樣條件的貸款,在中國是很難拿到的,那麼為什麼美國的銀行可以提供這樣的貸款呢?王中江告訴記者,這其中有兩個原因。

其一,銀行通過資產證券化可以把風險打包賣出去,不再留在資產負債表上。“我們向Wells Fargo(富國銀行)借錢,富國就把這筆貸款和其他貸款打包,叫摩根大通做成CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券),然後掛牌賣掉。同樣的,Keybank 做完貸款之後賣給巴克萊,巴克萊就可以賣給其他投資機構了。” 由於全美長租公寓的出租率都很穩定,租金收益有保證。因此銀行發放的經營物業貸的風險是比較低的,大型投資機構都願意買這類評級較高、收益也不錯的CMBS。美國還有一類債權類REITs,專門投資於CMBS。

其二, 銀行放出貸款之後,如果沒有證券化,也有辦法進行對沖。如果金融市場的利率趨勢發生變化,銀行也可以通過利率互換的方式進行風險的對沖。

據了解,CMBS 作為資產證券化產品之一,在美國已有30 多年的歷史,其年發行規模曾高達2290 億美元。雖然次貸危機發生后發行規模驟減,但是此後逐年回暖,2015 年重新超過1000 億美元。

可以看到,美國成熟的住房租賃市場背後,有強大的金融體系做支撐。銀行之所以可以提供條件優越的貸款,是因為可以在金融市場對衝風險,與此同時,還可以通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。

李然表示, 在美國,REITs 保證了各類房地產租賃企業能夠在資本市場上獲得長期收益。而在所有的REITs中,住房租賃佔15%,僅次於零售。

“所以金融市場與房地產市場的互動是很重要的,不是說單靠幾家企業,或者的幾個政策,就可以(把住房租賃市場)撐起來的。中國的金融市場和住房租賃市場如果不打通的話,風險就只能集中在少數機構或開發商手裡,無法快速擴大規模。”王中江說。

成或不成

因為高房價和需求旺盛等原因,國內的住房租賃是一個很大的市場,鏈家研究院院長楊現領表示,租賃市場是中國房地產市場“最後的紅利”。如前所述,在政策和實操中,國內住房租賃市場也在加速推進。但是,中國能發展起來像美國那樣成熟的住房租賃市場么?

據了解,房地產行業中很多公司都在做長租公寓,克而瑞的數據显示,目前TOP30 的房企中,1/3 的房企通過不同的方式參与長租公寓市場。而在房企之前,還曾有一批創業公司進入長租公寓市場。

企業對住房租賃市場的看好有很多原因,其中包括:租金是穩定的現金流,可以對沖銷售波動的風險;物業的增值,尤其是一二線城市;政策的規定(比如房企拿地自持比例增加)、引導、支持。

有業內人士認為,未來,在國內一線城市, 住房租賃市場將和銷售市場平分整個房地產市場。

也就是說, 未來一年賣出多少套房子, 住房租賃市場就會增加多少套出租房。

但是,在王中江看來,中國發展住房租賃市場一個“很大的挑戰”,首先是高房價高地價。“在一線城市,如果按照市場價買下來出租的話,就只有1%、2% 的回報率,企業就沒辦法加槓桿了。比如拿地7 個多億,蓋樓7 個多億,一個項目就是15個億,10 個項目就是150 億元,這對自有資金的要求太高了。如果沒那麼多錢,就要找銀行貸款,但是1%、2% 的回報率是不足以支撐目前的融資成本的。”

其次,國內的金融體系欠發達。如前所述,“30 年攤銷的貸款、10年固定利率、5 年僅支付利息”的貸款條件,國內銀行是很難提供的。原因就在於,現階段國內銀行沒辦法像美國的銀行那樣,在金融市場上對衝風險, 或者通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。

除此之外,對開發商的資金實力、資本運作實力、運營管理能力的高要求,以及長租公寓的低毛利率,都是發展住房租賃市場的挑戰。

因此王中江認為,現階段發展住房租賃市場,需要政策的大力支持。“土地便宜一點,開發商有盈利空間了――比如賺6 個點、7 個點,他就可以找銀行借錢或者發公司債來支撐了。”

他同時認為,長期來看,住房租賃市場的發展思路可以是:國家把土地拿出來給國有企業,讓國有企業去運營,之後再慢慢市場化。“最後一定是開發商、投資商要進去,銀行也要進去,金融體系滾動起來,整個市場才能發展起來。”

“美國的住房租賃市場到了最後就是,全世界的錢幫美國人蓋房子。”王中江說,“美國一分錢不用掏,美國人民就可以享受到很好的住房。”這是王中江作為“海外投資方”,親自參与美國住房租賃市場之後,所得出的結論。

如他所言,在一個成熟的住房租賃市場中,哪怕沒什麼存在感、一分錢不出,民眾還是能享受到優質的住房和便捷的服務,因為市場這台機器已經在良好運轉,並且發揮作用了。

  (作者:劉本迪)  (出處:中國房地產金融 2017年09月21日)

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科技+金融賦能 平安好房做長租公寓行業助推器

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東方財經網 2017-11-17 16:03:10 來源:

 今年以來,在政策紅利和旺盛的市場需求之下,以長租公寓為代表的租房市場熱度持續攀升。“對標美國EQR,中國的發展還處在‘第一階段”。平安好房總經理鍾惠馨在大會發言中表示。

11月16日,由房東東與平安好房聯合主辦的2017年中國品牌長租公寓CEO年會在上海舉行。本次互聯網+長租品牌公寓的年會彙集了28位CEO,400+品牌公寓,與會人員達到千人,成為長租公寓行業近期規模最大的一場盛會。

作為長租公寓服務的平台方,平安好房在會上首次透露,要力爭打造“品牌公寓嚴選平台”,並通過“科技+金融”為品牌公寓賦能,助推行業大發展。

平安好房助力租房新生態

龐大流動人口下的旺盛租房需求、房價高企疊加消費升級,以及中央和地方政策扶持等多重利好,長租公寓正進入新加速階段,各路人馬积極湧入這一年輕的行業。不僅魔方公寓、YOU+、灣流國際等先後獲得數額不菲的融資,就連萬科、龍湖、旭輝、華潤置地都眾多知名地產商也紛紛自建長租公寓品牌。房東東創始人全靂認為,房地產資產持有加資產證券化,是未來長租公寓的主流模式,這將打開未來上市的藍圖,千億市值的長租公寓將在中國誕生。

此外,鏈家研究院院長楊現領指出,租賃市場未來出現七個巨變,一變是住房租賃將成為房地產發展新的引擎;二變是首推試點城市,租賃政策密集配套;三變是開發模式出現新變化,自持地塊和集體用地不斷入市;四變是集中式公寓出現井噴式發展;五變是五類企業群雄逐鹿,開發商大舉入場,國家隊閃亮登場;六變是國有銀行入市長租市場,REITS呼之欲出,七變是互聯網巨頭湧入租賃市場,推動地方租房平台信息化發展;八變是品牌公寓機構化、跨地域化,未來併購、合作頻率加快;九變是公寓託管和第三方服務模式興起;十變是產品線不斷豐富、高中低全客群覆蓋。

誠然,長租公寓快速發展的同時,也暴露出一些行業痛點亟待解決。在鍾惠馨看來,目前長租公寓行業主要面臨投入資金大、回報周期長等難題,誰能率先解決這些行業難題,誰就有可能從競爭中脫穎而出。

打造品牌公寓嚴選平台

平安好房總經理鍾惠馨發表主題演講

公開資料显示,平安好房是平安集團旗下近幾年重點培育的一家互聯網房地產平台,並已經開始布局租房領域。        由於目前市場上租賃房源的所有者和經營者的分散和多樣性,獲取真實有效的房源信息成為市場一大“痛點”,平安好房為此另闢蹊徑,通過嚴選品牌公寓方入駐平台,並建立長期緊密合作,從而打造“租房嚴選平台”。

據介紹,不同於傳統租房平台主要依靠C2C模式,即個人用戶上傳房源信息,平安好房未來將向主要採取S2B2C模式發展,通過嚴格篩選品牌公寓方入駐平台,與其直接對接房源數據端口,從而確保了房源信息的真實。

“平安好房平台上不僅租房信息更加真實,而且所有通過‘嚴選’的長租公寓公司都能夠做到統一管理、裝修簡約、租金穩定,入住後用戶還能享受快捷維修、保潔服務、科技社交等,能夠滿足年輕白領群體對品質居住生活的要求。這也是平安好房打造租房嚴選平台的初衷。”鍾惠馨表示。

在談及嚴選標準時,鍾惠馨表示,平安好房內部設置了一套多維度機制。譬如,單單梳理品牌公寓租房體驗的考核指標就梳理了48條,包括如何快速找房、電話諮詢滿意度、帶看體驗、租住滿意度等。

據一份行業報告显示,平安好房目前覆蓋7個主要一二線城市,房源覆蓋量近百萬間,已與排名Top20品牌公寓房行中的95%展開了合作,包括蛋殼公寓、優客逸家、寓見、青客公寓等。

科技+金融賦能品牌公寓

也正是基於與眾多品牌公寓方的長期密切合作,以及對長租公寓行業痛點的深刻認知,作為行業的平台服務商,未來平安好房會充分發揮“科技+金融”的優勢,為品牌公寓方賦能,助推行業發展。

金融服務是行業“催化劑”,平安好房依託集團的綜合金融服務優勢,持續探索針對行業的金融服務解決方案。長租公寓市場中有兩個主要的資金需求方,一個是租客,另一個是品牌公寓方。為了滿足租客的短期資金需求,百度金融、京東白條、平安好房等均針對性的推出了租金分期服務。以平安好房為例,依靠平安集團的金融全牌照和累積的用戶優勢,推出了租房“好月付”等產品,目前在租金分期這一細分領域單月業務量約佔20%的市場份額。而在品牌公寓運營商這一端,平安好房也在积極探索金融產品創新。

“在與平安好房戰略合作后,我們在用戶獲取、技術管理系統和金融服務方面獲得了有力的支撐。”前領英中國區掌門人、蛋殼公寓公司執行董事長沈博陽在接受記者採訪時說。

如果說科技+金融賦能是平安好房的先天優勢,那麼在公寓管理系統上的連續布局則體現了平安好房作為一家科技公司敏銳的行業前瞻性。“長租公寓管理系統是打破行業‘天花板’的利器。”

在當天的會議上,平安好房還透露:近日已敲定對房地產長租公寓管理專家房乾科技的戰略投資。這也是繼今年8月投資水滴管家之後,再一次加碼布局公寓管理系統。

業內人士指出,公寓管理帶來的巨大隱形成本,需要系統思考如何進行人員管理,如何更加高效的協作,如何保證空置率達到10%以內,如何減少一些水電費、房租拖欠等。“之所以投資房乾科技,看中的是長租公寓的發展前景及其在系統服務方面的優勢。房乾科技能夠把公寓最痛的利潤、業績、供應鏈、資產、租后、審批、金融等流程細分,以降低管理成本,提升管理效率,提高服務質量。”鍾惠馨說。

作為年輕的行業,“長租公寓這一賽道寬且長”,眾多參与者加入競速賽跑,但尚未出現垄斷性龍頭,未來競爭格局充滿想象,“平安好房將堅持作為第三方服務平台的定位,助力共同培育中國的公寓品牌巨頭。”

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房地產市場調控效果繼續顯現 長效機制仍待確立

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東方財經網 2017-12-19 23:19:12 來源:經濟參考

 近日,一向敬業的楊明(化名)和單位領導請了假提前下班,因為下午六點整,他之前所看的武漢保利時代項目要在網上開盤。

不過,這次好運並沒有降臨。“我在電腦前守了半個多小時,一到六點整就點擊鼠標。但還沒等看清房號,230個綠色圖標全部被選完了。”楊明說道。

從南京開瑪莎拉蒂連夜排號,到武漢搶房,在調控一年後,購房者熱情依然未熄滅。對此,專家認為,未來中央政府將統一部署長期性和基礎性制度,堅持調控不動搖,減少獲利空間。

18日,國家統計局發布11月70大中城市住宅銷售價格變動情況显示,熱點城市房價繼續保持平穩。從環比看,七個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.1至0.3個百分點之間;北京、上海、鄭州和武漢四個城市環比持平。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,15個熱點城市中11個城市新建商品住宅同比下降,降幅在0.2至3.2個百分點之間,“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續顯現。

不過,二、三線城市樓市依然較熱。統計局數據显示,二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%,漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%,漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

中原地產首席分析師張大偉表示,樓市在調控中逐漸退燒,但二三線城市依然高溫。這也是讓房地產企業銷售業績在2017年依然刷新歷史紀錄,全國房地產市場成交量價創造新紀錄的原因。

中原地產數據显示,截至11月底,包括碧桂園、恆大、萬科等31家重點房企合計銷售額達到了37287億元,同比2016年同期上漲高達47%。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,當前的降溫是行政調控壓力下的市場凍結。“而包括購房者和房地產開發企業、金融機構等市場主體依然對樓市持樂觀態度,這也是風險所在。”

中國住房發展報告(2017-2018)显示,中國居民購房抵押率(LTV)自2012年以來持續上行,2016年更是加速上行。截至2016年底,居民購房抵押率升至50%。2016年中國住房抵押餘額/LTV開始超越家庭房地產市值。

居民債務比重逐漸攀升。倪鵬飛說,“居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%,上漲至目前的90%,遠遠超出其他新興經濟體的水平。若考慮我國諸多的民間融資渠道,居民槓桿率恐怕會更高。”

一面是貸款的增多,一面是存款的減少。報告指出,目前中國居民部門貸款與居民儲蓄存款比率已由2007年的25%上升至目前的超過60%,居民新增貸款與新增存款比率,更是從10年前的50%左右上升至2014到2016年的年均97%,2016年更是出現存款增量低於貸款增量的現象。

倪鵬飛表示,居民部門加槓桿空間已越來越有限。他建議,應加快樓市調控長效制度和機制建設,明確房地產稅時間表,給予市場明確預期,減少各方的賭博心理。

“此前中央政治局會議已定調將加快住房制度改革和長效機制建設作為2018年重點工作。”中國房地產業協會法務部主任康俊亮表示,從明年開始,官方調控的重心將逐漸從各地頻繁出台的行政性調控向中央政府統一部署的長期性和基礎性制度轉移。例如,備受關注的不動產統一登記可能會在2018年實現全國聯網。

康俊亮指出,隨着一系列長期性和基礎性制度的真正落地,中國此次住房制度改革的效應和影響將不亞於啟動中國房地產市場“黃金十年”的1998年“房改”。

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二三線城市購房政策鬆動 樓市或有可能出現反彈

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二三線城市購房政策鬆動 樓市或有可能出現反彈

東方財經網 2018-01-22 20:36:58 來源:中國新聞周刊

  2018年開年伊始,蘭州、南京、合肥等二三線城市購房政策出現了局部的鬆動和微調,由此引發社會廣泛關注。

  輿論於是揣測,2018年的房地產調控政策有可能“鬆綁”,樓市或有可能出現反彈。

 

  但住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受《中國新聞周刊》採訪時分析認為,“如今中央的意圖是因域施策,分類調控,將權力下放,以中央統一部署為前提,各地採取相應措施。在樓市下行、市場特徵多樣的背景下,我認為該類政策的出台是在情理之中的。”

  區域微調

  2018年元旦剛過不久,蘭州市房產局等部門聯合出台《關於加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》(下稱《通知》)規定,自1月8日起,購房者在購買蘭州市城關區、七里河區、安寧區等地住房時不再要求提供社保和納稅證明,同時取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。

  在蘭州市房地產新政剛公布不久,限購“鬆綁”的風潮蔓延至南京。

  1月7日,南京市政府召開新聞發布會,正式出台《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》(下稱《意見》),《意見》規定,由專業人才引進項目或政府有關部門評審確定的A、B、C三大類人才所購買的首套住房不受戶籍限制;高層次人才住房公積金最多可貸120萬元,部分項目可申領不少於300萬元的購房補貼。

  《南京市人才安居辦法(試行)》規定,所謂的A類人才指國際國內頂尖人才;B類人才以省333工程第一層次培養對象為參照,為國內領軍人才;C類人才以省有突出貢獻的中青年專家為參照,為地方拔尖人才。

  類似的“搶人才”大戰同樣在鄭州、武漢、西安、長沙、天津等城市上演。以鄭州為例,鄭州市出台的《鄭州市青年人才首次購房補貼發放及非鄭戶籍人才購房實施辦法 (暫行)》規定,因“千人計劃”“萬人計劃”引入鄭州的國家級項目領軍人才,將分別獲得500萬元和200萬元獎勵,以及不超過300平方米和200平方米的免租金住房一套。

  同樣,西安市住房保障工作領導小組辦公室下發通知,規定2017年市本級大學生安居試點項目工程建設不少於1.2萬套;高校無房教職工可申請周轉房並支持鼓勵高校利用自有土地建設公租房等。

  總體而言,以南京市為代表的租房、購房限制“鬆綁”具有明顯特徵:城市均為高層次人才的落戶、首套住房購買提供政策支持,並願意為此提供高額住房補貼。

  除蘭州、南京兩類限購政策“鬆綁”外,合肥的類似舉措也一度被炒得沸沸揚揚。

  近日,合肥市國土資源局在對12345名群眾諮詢的回復中稱,“商品房應由開發商自行定價,且2016年11月之前出讓地塊不限價。”該政策出台後被一些媒體解讀為合肥市住房“限價放開”。

  隨後,合肥市物價局於1月6日在官網公布《我市新建商品住房明碼標價備案政策》一文,針對“限價放開”一事進行回應。

  同日,合肥市國土資源局也發布《關於我局對12345名群眾諮詢回復內容的說明》,援引2016年11月出台的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見》相關規定,市轄區和肥東縣、肥西縣、長豐縣區域的居住用地競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。以此證明,合肥市並沒有“放開限價”。

  “在1月8日晚上,我們的官方網站對政策進行了進一步的說明。我認為應對還是比較积極的。我們並沒有放鬆監管,而是加強了監管,這和蘭州市獨特的背景息息相關。”蘭州市住房保障和房產管理局副局長高佳在接受《中國新聞周刊》採訪時說。

  與財政有關?

  “蘭州該政策的出台有一定的特殊性,這主要同蘭州整體的經濟發展水平相關。”蘭州市社會科學院經濟研究所所長牛錚超告訴《中國新聞周刊》。

  在國家統計局公開的數據當中,2015年中國各省的GDP排名中,甘肅省以近1.5萬億元人民幣位列各省倒數第五名。

  “在全國GDP發展從6.5%上漲為6.9%的背景下,蘭州市為什麼從8.3%降到6.3%?就是因為轉型升級沒有完成,蘭州市仍然靠傳統產業,靠舊有的模式在發展。”牛錚超說。

  牛錚超認為,在新舊動能轉換的關鍵點上,蘭州市出現了經濟下行的趨勢,居民收入受到了影響;再加上蘭州市房價結構性不合理,核心區房價很高,周邊地區房價較低,這種明顯的價格差制約了蘭州市經濟的發展。在此基礎之上,出台限購鬆綁的政策也就不足為奇了。

  蘭州市主城區和周邊地區的明顯價格差可通過數據予以證明。蘭州市房產局給出的數據显示,蘭州市核心區均價1萬元/平方米左右,最高甚至有1.7萬元/平方米的樓盤。但在周邊區域,均價僅5千元/平方米左右,最高樓盤約為7千元/平方米,僅為核心區的一半左右。

  蘭州交通大學房地產研究所所長劉義認為,通過實行同一、二線城市相區別的調控政策,有利於提高城市化率,促進當地經濟發展。通過對限購“鬆綁”,能夠有效減輕經濟下行壓力,提高地方財政收入。

  許多觀點認為這是通過實行限購“鬆綁”增加財政收入。有分析稱,“鬆綁”政策出台有明顯的去庫存、補收入意圖。通過取消部分區域限購和社保、納稅證明等方面的限制,而進行二手房限售,實質上是把公眾對二手房的需求往一手房擠,消化一手房庫存;與此同時,2017年蘭州的財政收入下降,而地方債務快要到期,需要土地收入與房地產稅收收入支撐。

  蘭州市財政局局長牛成�反駁了有關“財政收入緊缺的說法”。他表示,蘭州市2017年地區財政總收入660億元,一般公共預算收入233億元,分別增長10%和11%,高於全國2017年全年財政收入增速8.2%的數值。

  蘭州市房產局副局長高佳對前述觀點也進行了辯駁,他表示,在“鬆綁”政策出台之前,蘭州市房產局並沒有徵求過市財政局的意見。調控政策的出台,僅僅是根據建設部和中央的要求,加強分類指導,因城施策,對原有政策進行優化和調整,提高房產局調控政策的精準性。

  調控“組合拳”

  在牛錚超看來,蘭州市已經擁有了一套完善的房地產監管體系,通過一套組合拳,能夠有效控制房地產市場向著有序的方向前進。

  這套組合拳一共由三個部分組成,第一個招數是“解”,也就是在限購鬆綁的同時,針對部分地域進行限售,同時對取消限購的區域進行甄別,保證房價並不會因為“鬆綁”而出現明顯的反彈。

  第二個招數是“限”,也就是通過強化備案制度,限制一定區域的房地產價格。比如《通知》規定,房地產開發企業在新建商品住房價格備案時,應合理確定申報的銷售價格,嚴格執行新建商品住房的明碼標價、一套一標和“一價清”制度,實際銷售價格不得高於備案價格。同時房產部門對拒不接受新建商品住房價格備案的房地產開發企業,暫停其網簽備案資格。

  所謂的“一套一標”,指的是商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的,還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。“一價清”,則是只通過一次價格,將所有的居住初始金額全部繳納完畢,這意味房地產開發經營企業不得以各種名義,向購房者收取商品住房銷售價格以外的費用,尤其不可趁機漲價。

  “從去年4月份以來,作為房地產行政主管部門,我們對大量企業進行引導和監管,規範他們的銷售行為。對於不執行價格監測,變相哄抬價格的,將視其具體情況,取消它的網簽備案資格,限制其銷售。我們支持正常的生產經營活動,反對囤積房源,變相抬高價格的行為。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

  第三個手段是“收”,意味着通過收緊對核心區的限購,有效避免房價劇烈波動,導致房價的混亂。

  一套“組合拳”出台的目的,首要是促進區域房地產發展整體的平衡,通過對周邊區域的限購進行適度鬆綁,能夠在保證房地產市場穩定的同時,促進蘭州市土地結構性平衡。

  “這項政策出台的目的,除了解決城市居民首套剛需,解決城市功能疏解,支持改善型需求以外,另外一個重要目的就是控制房價上漲。”高佳表示,蘭州市房產局工作的重點之一,是將房價控制在合理範圍內,並遏制房價過快上漲。

  蘭州市房產局對此事的進一步解釋是,蘭州市的房產價格受到甘肅省房地產市場的影響,具有一定的地產價格上行壓力,房地產調控政策出台後,並不一定會導致房價下跌,僅是儘力將蘭州市存在的房地產泡沫和水分進行擠壓。

  對於蘭州市房產局而言,工作重心之一是控制蘭州市核心區的房價,即使如此,周邊區域的房產價格在銷售旺季仍然保持了穩定的狀態。

  蘭州市房產局還向《中國新聞周刊》介紹,保持房地產價格穩定的手段,首先是從控制房屋面積入手,通過提供主打80到100平方米建築面積的房屋,保證具有首套剛性需求的城市居民具備足夠的購買能力。與此同時,通過控制土地供應,保證整體房產市場穩定。

  經過調研,蘭州市房產局在2018年計劃實現商品房供應總面積400多萬平方米,其中西固區、九州開發區、高坪偏遠區域實現300多萬平方米的商品房供應量,佔總供應量70%以上。預計在大量價格適中、房屋建築面積適中的住房投向市場后,房價能夠有效得到遏制,蘭州市房價上行壓力能夠進一步緩解。

  “對於價格而言,並不是政府最為看重的第一要務,政府在調控的時候,更加看重樓市是否平穩。樓市肯定有波動,但是不能波動太大,及時調整調控的力度,使樓市保持相對平穩,這就意味着房價也會平穩。”顧雲昌分析說。

  因域施策

  中國的房地產市場具有複雜性,有些城市房地產價格迅猛上漲,而有些城市正在為去庫存而焦慮。2017年12月18日,國家統計局發布了《2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,數據显示,70個大中城市中一線城市房價環比下降,二三線城市房價環比略有上漲,有些城市已經實現了環比17連漲,有些城市房價已經處在下行通道。

  在“東邊日出西邊雨”的樓市差異中,顧雲昌認為,若要進行不顧城市自身特性,“一刀切”式的將局部房地產政策同中國宏觀調控政策保持一致,勢必會造成政策“水土不服”。

  “事實上,通過政策的出台,蘭州市希望能夠建立起一個因地施策和分類調控的政策環境,為了打擊‘快進快出’以及跟風炒作的房地產炒作風潮。蘭州市根據自身特點,將原有限購政策進行相關調整,在限售方面增加相應要求,從而建立起一個穩定、長期的房價預期。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

  在蘭州市的調控政策出台後,全國相繼出現一系列基於分類調控思路的房地產市場調控政策,而這些調整樓市政策的城市,大多是二三線城市,這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮化壓力,另一方面也需要在城市競爭中留住高層次人才,因此對原有政策進行一定程度的微調。

  “對一些落後的城市和落後的地區,落實差別化的調控政策,建立長效的調控機制,我覺得還是有一定的意義。”劉義說。

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國內租賃住房市場再迎里程碑 龍頭房企試水REITs

國內租賃住房市場再迎里程碑 龍頭房企試水REITs

東方財經網 2018-02-06 14:56:24 來源:證券日報

   國內租賃住房市場再迎里程碑

  龍頭房企試水REITs

  ■本報記者 王 崢

  繼新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs接連獲批后,“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”(下稱“碧桂園租賃住房REITs”)也於2月2日獲得了深圳證券交易所審議通過。

  據悉,該REITs產品由碧桂園集團聯合中聯前源不動產基金管理有限公司(“中聯基金”)共同實施,產品規模100億元,採取儲架發行機制,即一次核准、多次發行,間接實現了該REITs產品的“擴募”,並獲優先級評級AAAsf。

  作為國內首單達到百億元級規模的REITs產品,碧桂園租賃住房REITs亦是租賃住房領域最大規模的證券化產品,超過了此前招商CMBS的60億元,保利的50億元及旭輝30億元規模的REITs產品。同時,業內人士普遍認為,碧桂園租賃住房REITs的獲批,有助於進一步推動租賃住房市場健康、快速、專業化、規模化發展。

  龍頭房企試水REITs

  黨的十九大以來,我國租賃住房市場建設迎來新的蓬勃發展。此前,住房城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議中對2018年工作任務作出部署,要深化住房制度改革,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。大力發展租賃住房市場特別是長期租賃,在人口凈流入的大中城市加快培育和發展租賃住房市場,鼓勵租賃住房企業機構化、規模化發展。

  在有關人士看來,碧桂園百億級租賃住房REITs獲批正是政府監管部門對龍頭民企碧桂園響應國家號召、以實際行動投身租賃住房市場建設的积極回應和支持。

  值得注意的是,證監會方面也堅決貫徹了黨的十九大和2017年中央經濟會議提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的租房制度相關政策要求,大力支持通過資產證券化等金融創新工具支持租賃住房的發展,深圳證券交易所對租賃住房證券化產品設置了綠色通道、專人專崗,確保此類項目的高效審核。“本單產品是以高周轉為標籤的龍頭房企,通過‘併購/開發-自持-運營’模式獲取房源,並創新嘗試以自持租賃住房為基礎資產的REITs,具有很好的市場帶動效應”,深圳證券交易所相關業務負責人表示,“租賃住房企業可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式,實現對自身租賃住房業務的有益支撐”。

  證監會相關業務負責人表示,碧桂園在租賃住房領域的戰略布局、特別是與REITs工具有機結合的創新嘗試符合當前推動租賃住房發展的大趨勢,具有較強的代表性,下一步相關機構要着力做好租賃住房底層物業的管理運營質量,實現金融支持與租賃住房產業發展的良性循環。

  構建長租閉環

  2017年12月20日,碧桂園發布長租公寓品牌—“BIG+碧家國際社區”,宣布未來三年要提供100萬套租賃房源。

  碧桂園集團主席楊國強表示:“推進租賃住房是國家對人民的愛護,碧桂園堅決擁護並將以實際行動積极參与其中。”

  “碧桂園集團將把租賃住房業務當成偉大事業和戰略來做”,碧桂園集團總裁莫斌表示,碧桂園作為中國新型城鎮化進程的身體力行者,積累了二十六年的城鎮化建設及開發經驗,將會成為其開展租賃住房業務的獨特優勢。碧桂園有信心、有能力,將“社會責任擔當”與“企業升級發展”有機結合,為人民的美好生活、為房地產市場的健康長效發展貢獻力量。

  本次REITs產品是碧桂園集團在租賃住房領域的又一次金融創新嘗試,此前,碧桂園已經開創長租領域的銀企合作模式,相繼與中信銀行、中國建設銀行等簽署長租公寓融資戰略協議,並陸續接受放款。

  “這是千億元級別的戰略性布局,隨着整個房地產行業從增量市場轉為存量市場,銷售轉持有將給企業營運帶來巨大挑戰”,碧桂園集團首席財務官兼集團副總裁伍碧君表示,近年來碧桂園呈現出非常良好的發展勢頭,公司於2017年9月份取得國際權威評級機構惠譽給予的企業信用投資級評級,同年11份月被納入香港恒生指數成份股,皆反映了資本市場對碧桂園的充分肯定,和對公司未來發展前景的信心。再加之此次REITs成功試水,碧桂園將綜合運用各類金融工具,構建租賃住房完整金融鏈條,保障租賃住房戰略的順利實施。

  推動國內REITs深化發展

  實際上,金融創新必須以產業為支撐、為產業服務,而產業的發展也對金融創新提出更高的要求以及更有力的促進。自去年下半年以來,乘着租賃住房市場發展的政策東風,包括新派公寓、保利地產、旭輝領寓等在內的多家長租公寓運營商申請的REITs產品獲批。

  高和資本執行合伙人周以升告訴《證券日報》記者,目前租賃公寓已成為中國最重要的商業物業形態,資產證券化可以盤活存量商業物業。鑒於監管層和業內一步步紮實的推動和創新,權益型的公寓類REITs很可能是公募REITs的最後一個裡程碑。公募REITs不僅是房地產開發商商業模式轉換的關鍵,也是政府發展模式轉變的關鍵。在公租房廉租房領域,可以大大改觀原有的政府投資能力的約束。

  同時,中聯基金執行總經理范熙武表示,作為首單百億元級REITs,碧桂園租賃住房REITs不僅有利於促進我國租賃住房市場的發展,也將對我國REITs的發展產生积極影響,具有極強的象徵及示範效應。

  此外,目前我國存量資產的證券化相較國際上的發達市場仍有較大發展空間。例如我國單隻REITs的平均規模僅為22億元,而亞洲約為90億元、美國約為90億美元。因此,上述業內人士認為,碧桂園租賃住房REITs的成功獲批,會極大提振市場信心,有望進一步推動國內REITs的規模化、縱深化發展。尤其是引入社會資本后,不但可以更好的盤活存量房市場,還可降低開發商在租賃業務中的財務壓力。

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年內50城賣地金額超5000億元 房企資金鏈收緊或致土地市場降溫

年內50城賣地金額超5000億元 房企資金鏈收緊或致土地市場降溫

東方財經網 2018-02-09 10:51:38 來源:證券日報

  雖然房地產市場在開年以來繼續呈現低位運行狀態,但土地卻一片火熱。據中原地產研究中心統計數據显示,2018年以來截至目前,年內50個熱點城市賣地金額達5022.58億元,其中,杭州賣地金額最高為591.1億元,其次是北京558.1億元、蘇州492億元。除此之外,包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等11個城市的賣地金額也超過了100億元。

  中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示,土地市場在一系列調控影響下,雖然有所退燒,但從成交金額來看目前依然在高位。不過,從熱點城市溢價率來看,目前基本在10%左右,明顯低於2015年至2017年平均30%的溢價率。尤其是對比去年12月份,也能看到土地市場開始顯現降溫跡象。

  對於房地產開發企業來說,如果資金鏈條方面趨緊,無疑會影響到企業的拿地情況。而近日銀監會發布《關於規範銀信類業務的通知》明確提出,商業銀行和信託公司開展銀信類業務,不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平台、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。也就是說,房企在資金獲取方面的難度將再度加大。

  “房企資金層面趨緊,一方面會表現在拿地投資方面會保持謹慎。2017年年末全國土地購置增速為15.8%,較1月份至11月份回落了0.5個百分點,已有放緩趨勢;預計2018年的土拍市場很可能會持續降溫,並且範圍會由二線城市逐步向三線、四線城市傳導,從而使得整體市場熱度不斷下降。”克而瑞地產研究中心研究員楊科偉表示,另一方面,有利於倒逼房地產企業開拓多元化的融資渠道。

  楊科偉認為,對於部分處於高速擴張期的中小房企而言,其面臨資金鏈緊張的考驗無疑是艱巨的,若無法在短期內實現規模擴張、加速資金回籠,很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險;但對於品牌房企而言,總體抗風險能力較強,尤其是一些“財大氣粗”的龍頭房企和國有企業,有望藉此契機,將競爭優勢進一步擴大。

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