河北60個重大項目“雲簽約”總投資1391億元

  本報石家莊3月30日電  (記者史自強)河北省人民政府於3月30日舉行了河北省招商引資重大項目(雲)簽約儀式。活動採用“主會場+分會場+投資方視頻連線”的網絡視頻形式舉辦,在省發改委設主會場,各市發改委設分會場,省外簽約代表在其所在地通過網絡簽約。

  此次大會共簽約項目60個,總投資1391億元、協議引進資金1281.85億元,其中,內資項目48個,總投資1223.9億元,利用省外資金1205.5億元;外資項目12個,總投資235620.3萬美元,利用外資107682萬美元。

  此次簽約項目集中在信息智能、生物醫藥、高端裝備製造、新材料、新能源、現代服務業、都市農業等重要領域,既有與京津、長三角、粵港澳大灣區合作的內資項目,又有與美國、德國等國合作的外資項目。這些項目投資規模大、技術水平高、發展潛力大、市場前景好,將為河北創新發展、綠色發展、高質量發展提供有力支撐。

  據悉,阿里巴巴、華為集團、深圳怡亞通、一汽凌源汽車、秦淮數據、新農利合、九州通醫藥、中智天工、恆峰資本、德國威馬、挪寶能源控股等知名企業此次在河北布局發展一批重大合作項目。

  《 人民日報 》( 2020年03月31日 07 版)

(責編:孫紅麗、畢磊)本站聲明:網站內容來源於裝修網http://www.people.com.cn/,如有侵權,請聯繫我們

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※想要打造簡約、淡雅兼且收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※各項辦公家具採購清單,一次搞定!

※2020辦公家具購買網路推薦平台

※超質感設計!台中系統傢俱推薦

雍和宮大街砌“風貌保護樣板牆”

雍和宮大街南段的“樣板牆”。本報記者 和冠欣攝

雍和宮大街整治提升二期工程4月上旬開工,東城區首次砌出“風貌保護樣板牆”,對干擺、絲縫、淌白等傳統工藝進行展示,設計師和居民將根據建築原始狀況對改造后的牆體工藝進行選擇,確保整治后風貌更加原汁原味。

雍和宮大街整治提升二期工程範圍在大街南段,全長約700米。在方家衚衕東口臨街門臉房前的空地上,砌起了三段齊腰高的灰磚牆。三堵牆樣貌各異,有的磚縫是白灰,有的接近黑色,最後一堵牆下鹼和上身的砌法還不一樣。

“勾白縫的這個砌法叫淌白。古建築砌磚牆,牆包括下鹼和上身兩部分,磚分為砍磨和不砍磨兩大類,淌白砌法就是砍磨類里最簡單的一種,磚的六個面只加工一個面,一般錢不多又想講究一點的,會用這種砌法,有時候講究的建築也會用,顯得比較粗獷簡樸。”現場的老師傅介紹道。

上身和下鹼不一樣的那堵牆,下鹼的砌法叫“磨磚對縫”,又叫“干擺”,是砍磨類里比較精細的砌法,一般用在講究的牆體下鹼或其他重要部位。“絲縫”工藝也要加工5個面,但通常用來砌上身,而且一般使用老漿灰,要求出“灰磚黑縫”的效果。這些砌法,在同一面牆上可以單一使用,也可以組合出現。

“砌出樣板牆來,主要是供大家選擇,避免整條街的牆都砌成一個模樣。這條街的建築以民居和商鋪為主,這幾種砌法基本能滿足。”項目設計單位、中規院駐場設計師孫書同介紹,“我們查閱了很多歷史資料,對於那些找得到歷史依據的建築,具備恢復條件的盡量恢復;找不到歷史依據的,可以根據居民的記憶以及綜合評估,選擇適合它的牆體的砌法。”

近些年來,在環境整治過程中,出現過一條街巷所有牆體一個砌法砌到底的情況,違背了歷史事實,也嚴重破壞了老城風貌。《北京歷史文化街區傳統風貌保護和更新設計導則》起草人、北京工業大學教師惠曉曦表示,進行整治修繕的時候,一定要先做評估,根據評估結果分類施策,什麼等級的建築就要採用相應的工藝。

雍和宮大街整治提升二期工程不但砌起“風貌保護樣板牆”,還將根據掌握的歷史資料,對建築外觀進行保護性恢復。整治后,雍和宮大街南段從北到南,將以“蒙太奇”式的效果呈現出從明清向民國到現代建築的過渡。

 

(責編:趙春曉、孔海麗)

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※想要打造簡約、淡雅兼且收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※各項辦公家具採購清單,一次搞定!

※2020辦公家具購買網路推薦平台

※超質感設計!台中系統傢俱推薦

錢緊!今年6家中小房企上市謀“輸血”

原標題:錢緊!今年6家中小房企上市謀“輸血”

繼2018年之後,2019年也是中小房企的上市大年。據新京報記者統計,截至目前,年內已經有6家房企成功上市,分別為德信中國、銀城國際、中梁控股、天保集團、新力控股、景業名邦。安徽三巽、港龍地產、匯景控股、大唐地產等正排隊上市中,奧山控股、海倫堡地產的上市申請二度失效,萬創國際的第四次上市显示“被拒絕”狀態。

如同陷入資金鏈危機的房企斷臂求生一般,今年赴港上市的中小房企,普遍的認購不足、開盤遇冷、市值低估,堪稱以“割肉”求輸血。在市場下行的當下,藉助IPO打開融資閘門是中小房企求生的主要路徑,通過借新還舊,贏取時間,以期穿越周期。

頻頻遭遇破發、市值被低估

具體看來,今年成功上市或者正在上市的中小房企中,規模小、收入低、負債高、土儲少是大部分房企的特徵,而前期認購不足、募集資金少、資本市場反響一般則是普遍現象。

據新京報記者統計,上市的6家房企中,募集資金最高不過30億港元,最低不超5億港元,僅相當於上市房企資本市場的一次常規融資額度。其中,募集資金最低的是天保集團上市所得款項凈額約為4.17億港元,銀城國際全球發售的股份數目約3.54億股,募集資金凈額位7.705億港元。即便是top30房企的中梁控股,其募集資金也僅有27.73億港元。

招股階段認購不足在今年上市房企中也多有發生。德信中國計劃發售5.32億股股份,其中10%作公開發售,90%為國際配售,招股結果显示,香港部分公開認購不足,最終導致國際配售提升為總計劃的96.8%。銀城國際由於香港公開發售獲認購不足,2094萬股發售股份由香港公開發售重新分配至國際發售。天保集團、新力控股同樣遭遇香港部分認購不足的發售股份重新分配至國際發售。

上市首日股價破發或走勢一般則是資本市場對於內房企的另一種態度。3月6日,銀城國際成功於港交所上市。早間開市后,銀城國際股價破發,報每股2.36港元,較發售價跌0.02港元,跌幅0.84%。11月11日,天保集團在港交所上市,首次掛牌開報2.5港元/股,盤中一度破發,最終以2.57港元/股收盤。

事實上,近幾年,是因估值邏輯、投資者結構等多重因素,香港資本市場對內房股的投資態度甚為謹慎,這使得很多內房股的股價與市值被低估。58安居客房產研究院分院院長張波表示,在融資不利的情況下,不少中小房企將上市視為融資的“救命稻草”,殊不知這“稻草”本身也並非含金量十足,不少企業往往定價偏低,直接影響到實際融資效果。

香港資本市場對內房股估值低,中小房企為何仍義無反顧。在業內人士看來,房地產整體融資渠道收緊、成本高企的大背景下,負債高企的中小房企,通過IPO能夠打開融資通道。

融資閘門開啟

今年下半年以來,房地產融資政策多次被收緊,在銷售去化率下降的情況下,房企的生存處境愈發艱難,連華夏幸福、泰禾集團這樣的品牌房企都能遭遇資金鏈危機,ST銀億、三盛宏業、福晟地產、頤和地產、華業資本等上市中小房企相繼倒下,更何況那些未上市、融資渠道單一的中小房企呢?所承受的資金鏈壓力更大。這也正是內房股在港股資本市場遭遇“冷板凳”,仍有中小房企破釜沉舟上市的主要原因。

以德信中國為例,2015年-2017年,凈資產負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%,截至2018年6月30日,凈負債率為192.6%。2015年-2017年,銀城國際的資本負債率分別為141.1%,238.7%,284.9%。截至2018年10月31日,銀城國際的資本負債率達到了380.1%。而銀城國際7.705億港元融資額中,約30%的款項將用於償還借款。

對於top30房企中梁控股來說,還債亦是上市的主要原因。截至2018年底,中梁還有109個信託或資產管理計劃尚未償還,總額達到147億元,占借款總額約54.5%。資金成本超過10%的有88個,其中有74個都在下半年發生,最高的年利率高達18%。中梁控股稱,約31.6%的融資額將用作償還絕大部分的若干現有信託貸款。2016年-2018年新力控股的凈資產負債比率分別為190%、270%、240%,所得款項凈額約30%將用於償還項目發展的部分現有計息借款。

更為主要的是,上市幫助中小房企打開了持續融資的閘口,已經有房企發布融資計劃。今年首個上市的德信中國,目前已經發布了兩筆美元優先票據融資計劃,合共3億美元;銀城國際擬發行1億美元的優先票據;7月份上市的中梁控股,在融資上更具效率,9月份發布兩筆境外融資計劃,共4億美元優先票據。

上市后挑戰重重

上市雖然為房企打開融資閘門,但是後續能否融到資金、融資成本的高低等更考驗房企自身的戰略布局、產品打造、品牌塑造能力。

據了解,去年上市的部分中小房企截至目前仍未發布融資計劃。與此同時,雖然德信中國、銀城國際、中梁控股開啟融資計劃,但是超高的境外融資成本也將增加未來兌付壓力。公告显示,德信中國兩筆美元債票面利率高達12.875%,銀城國際為12.5%,中梁控股兩筆美元債票面利率11.5%,均超過10%,在房企境外融資成本中排在前列。

此外,今年成功上市以及準備上市的多家房企多是偏安一隅的地方房企,其土地布局過於集中在一個區域,雞蛋放在一個籃子里,勢必增加潛在風險。

據招股書显示,截至2018年11月30日,德信中國總土儲達到693.39萬平方米,其中浙江省土儲達到589.87萬平方米,佔比高達85.07%。此外,2018年德信中國共擁有107個處於不同階段的物業項目,其中杭州、溫州、湖州三城占集團總物業項目的67.29%。截至2019年3月31日,新力控股總土地儲備約為1480萬平方米,其中約65.6%的土地儲備集中在南昌和惠州地區。

還有正在排隊上市的三巽集團,當前布局重點依然集中在安徽省,區域房企特徵顯著。據招股書,截至2019年8月31日,總土地儲備420萬平方米中的90.6%仍集中分佈在安徽本省。

在業內人士看來,土地聚焦可以集中優勢做事,但是不免會受到地方調控政策的影響,存在潛在政策風險。

成功上市只是開始,對於中小房企的挑戰仍然很大。隨着龍頭房企強者恆強的馬太效應,中小房企的生存空間不斷被擠壓,地產下行周期,被併購的機會大大增加。

恆大研究院的最新報告指出,龍頭房企槓桿水平最低、短期償債能力好且債務結構合理,發生風險可能性最小,而小房企槓桿水平最高,短期償債壓力最大且高度依賴短期債務,財務穩健性最弱。

本版采寫/新京報記者 段文平

(責編:趙爽、孫紅麗)

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※想要打造簡約、淡雅兼且收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※各項辦公家具採購清單,一次搞定!

※2020辦公家具購買網路推薦平台

※超質感設計!台中系統傢俱推薦

40城土地溢價率下降 房企擇機補倉

原標題:40城土地溢價率下降 房企擇機補倉

      在剛剛過去的11月,雖然土地市場的成交量仍在上漲,但是成交價及溢價率明顯走低。11月,40個典型城市土地成交溢價率為12.3%,已連續5個月下降。土拍市場持續降溫,底價成交成為主流,流拍時有發生,房企拿地意願不強。業內人士認為,短期內土地市場的降溫態勢難改,不過,對有資金實力和較低融資成本的房企來說,倒是補倉的好時機。

  前11月杭州賣地2397.6億居首位

  12月2日,上海易居房地產研究院發布的《2019年11月40城土地市場報告》(簡稱“報告”)显示,2019年1-11月,40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京,排名未發生變化。這5個城市的土地出讓金總額分別為2397.6億元、1504.9億元、1438.7億元、1366.4億元、1348.0億元。其中,杭州土地出讓金最多,並且遠超過第二名上海,說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大。

  從全國來看,報告數據显示,11月,40個典型城市土地出讓金收入為2266.6億元,環比增長37.4%,同比增長12.9%,主要是因為本月土地成交量有所增長。2019年1-11月,40個典型城市土地出讓金收入24364.2億元,同比增長15.4%,增速回落0.3個百分點。

  上海易居房地產研究院研究員王若辰表示:“2018年下半年,全國土地流拍現象增多,部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢。2019年上半年,部分熱點城市土地市場重新回暖,土地成交火熱,土地出讓金同比增長明顯;隨着調控政策的密集出台,下半年土地出讓金同比增速開始小幅震蕩下行。”

  11月上海、廣州土地溢價率為零

  11月,土地價格不見起色,土地成交溢價率連續5個月下降。報告显示,11月,40個典型城市土地成交溢價率為12.3%,相比10月下降2%。

  土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波,土地成交溢價率分別為49%、44%、34%、24%和23%。而在一線城市中,僅深圳溢價率相對較高,為16%,北京僅為3%,上海和廣州均為0%。

  對此,易居研究院研究員王若辰認為,深圳溢價率的上升或與其調整豪宅稅後,市場預期發生一定轉變有關,因此明顯高於其他三個一線城市。

  即便如此,深圳土地市場在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史詩級”土拍,在11月22日,深圳今年第二場土拍大戲則是以暗淡落幕。6宗、131.67億元起價的地塊,最終1宗流拍,5宗成交127.51億元,其中兩宗地是底價成交。

  從土地出讓均價來看,11月40個典型城市移動平均土地成交價(最近6個月的平均土地成交價)為5009.7元/平方米,環比下跌1.6%;同比上漲19.5%,漲幅繼續收窄。具體來看,11月,一線城市6個月移動平均土地成交價為14223.8元/平方米,環比下跌1.4%,同比下跌5.3%。二線城市6個月移動平均成交價為4754.5元/平方米,環比下跌2.1%,已經連續3個月下跌。 采寫/新京報記者 徐倩

  中海、保利、中駿拿地力度大

  11月,房企拿地積極性顯著下降,只有國企、央企受益於融資優勢仍然表現強勁。在機構統計的全國住宅用地成交總價前10名的排行榜中,8宗地由具有國資背景的房企獲得。

  從前11個月來看,房企拿地表現明顯分化,50大房企權益拿地金額高達2萬億,萬科權益拿地金額最高為1570億元,其次是碧桂園1238億元,而恆大明顯落後,則為410.44億元。

  雖然年底土地供應預期大漲,但受制於政策收緊、企業力保現金流等因素,業內人士預計土地市場難見熱度。

  國資背景房企成11月土地市場主力

  11月,雖然頭部房企仍是土地市場上投資的主要力量,但是拿地力度在收縮。億翰智庫數據显示,新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。但對國企及央企來說,憑藉充足的資金實力和較低的融資成本,拿地動力仍足。

  在11月的土地市場,除了中海一如既往地積極拿地外,保利發展、中駿、招商蛇口的拿地表現也很積極。綜合機構數據显示,保利發展在11月分別在廣州、福州等一二線城市大量拿地,同時也在東莞、徐州等強三線城市加大拿地力度,單月拿地金額超70億元。而中駿11月拿地金額也超過80億元。招商蛇口11月投資額更是超過百億元。

  11月22日,深圳集中出讓6宗地塊,其中1宗流拍,5宗成交127.51億元,均被有國資背景的房企拿下。其中包括南國置業,中海地產、招商+華潤聯合體、深圳安居集團。

  另據中指研究院統計,從11月全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看,同樣主要為國企和央企。在入榜地塊中,共有8宗由國企及央企參與競得,佔TOP10拿地總額的78.7%,包括中海、華潤置地、招商蛇口、山西交控等。其中,中駿以59.4億元獲得廈門島內六年來第三塊出讓的宅地,拿地額也成為11月土地成交總價最高者。

  中海+首鋼聯合體以底價51億元競得的北京石景山區1宗住宅,位居土地成交總價第二位。中海在深圳獲取的龍華民治地塊,以50.2億元的成交總價排名第三位。華潤置業45億拿下的東莞地塊位居第四位。招商蛇口以42.8億元斬獲的北京亦庄住宅地塊排位第六位。雄安集團30億元競得雄安新區首個公開出讓土地,也進入前10成交總價榜單,排名第九位。

  對於國資背景的企業成為年底土地市場的主力,業內人士分析稱,隨着融資政策逐漸收緊,土地市場的溢價率開始走低,而對於有資金實力和較低融資成本的國企、央企來說,正好趁機補倉,但是一般的民營企業則會更加顧忌現金流而不願出手。

  前11個月“萬碧恆”拿地分化

  即使年底房企謹慎購地,但是全年房企的土地儲備仍不可小覷。

  據中原地產數據显示,截至11月,2019年50大房企權益拿地金額高達2萬億,同比上漲幅度高達17%。萬科權益拿地金額最多,為1570億元,其次是碧桂園1238億元、保利965億元、中海928億元。權益拿地超過500億元的房企達9家,合計38家房企拿地超過200億,刷新歷史同期紀錄。而恆大前11個月以410.44億元的權益拿地金額名列第16名,未進前10。

  除在公開市場拿地之外,房企通過收併購等方式獲得的土地儲備數量也不少。據克而瑞不完全統計,今年1月-11月典型企業收併購、協議土地出讓的幅數佔比達到12%,一部分是融創、綠地、龍湖、世茂等規模房企通過收併購補充資產,另一部分是區域深耕的企業如建業、佳兆業等,憑藉地緣優勢補充貨值。

  值得關注的是,11月27日,融創中國發布公告披露,152.69億元收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權。而標的資產持有位於成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個項目,可售建築面積約為2771.6萬平方米。

  然而融創的收購遠未停止,12月3日,融創與廣州資產管理有限公司進行戰略合作簽約,雙方將共同推進不良資產收購、企業併購重組、不良資產經營等業務。

  事實上,在市場不見起色,部分中小房企面臨生存困境,行業洗牌加速的背景下,規模房企通過收併購獲得土地資源成為不可或缺的渠道。

  雖然年底土地市場集中供應,但在多位業內人士看來,未來房企拿地態度仍將謹慎,土拍熱度持續低位徘徊。

  中原地產首席分析師張大偉分析稱,2019年房企拿地也出現分化,依然有企業在土地市場加快拿地步伐,特別是部分央企、國企和新上市企業,拿地依然非常堅決。不過,考慮到資金成本成為企業拿地的主要決定因素,在融資收緊預期下,房企整體拿地意願仍將退燒。 采寫/新京報記者 袁秀麗

(責編:孫紅麗、庄紅韜)

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※想要打造簡約、淡雅兼且收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※各項辦公家具採購清單,一次搞定!

※2020辦公家具購買網路推薦平台

※超質感設計!台中系統傢俱推薦

中駿集團再發8.3億ABS 鞏固穩健經營態勢

  12月4日,中駿集團成功再發8.3億元債券,將進一步以穩健的財務策略支持公司穩步前行。

  在“千億級戰略”與“FUN+幸福生活生態圈戰略”雙軌戰略驅動下,中駿集團多元業態齊頭並起,業績持續穩健增長,正以全國43城的布局,打造受人尊敬的百年企業,致力成為卓越的美好生活引領者。

  再發8.3億債券 鞏固穩健經營態勢

  12月4日,上海證券交易所信息显示,中駿集團發行的中信證券-廈門中駿購房尾款第一期8.3億元資產支持專項計劃狀態更新為“通過”,票面利率6.8%。據悉,該筆資產支持證券ABS分10期,共擬發行金額80億元,承銷商/管理人為中信證券股份有限公司,這也從側面反應資本市場對中駿銷售業績和回款情況的信心。

  值得關注的是,今年4月,中駿就成功發行3.5億美元優先票據;8月,又成功發行5.4億元規模的首單長租公寓專項債券;年底再次發行債券,進一步鞏固了公司穩健經營的運營態勢。

  相關數據報告显示,中駿同期凈負債比率僅為66.2%,遠遠低於國家設置的80%的紅線,加權平均融資成本也僅為6.7%,同樣低於業內平均水平。穩健的拿地策略,科學、嚴謹的財務管控體系,令中駿集團一直保持合理的財務結構和安全可控的運營風格。

  基於中駿集團穩健的運營風格及良好的業績表現,今年以來12家國際及國內券商機構一致給予其買入評級,並被德意志銀行、中銀國際、星展銀行、華泰金融4家國際券商機構確認為首選股,同時獲得標普B+、穆迪B1及中誠信AA+級的理想評級。

  今年10月,傑富瑞(JEF)發布的研究報告首次覆蓋中駿集團,基於其穩健的銷售增長、充沛的優質土地儲備及多元化的發展路徑,給予其“買入”評級,目標價6.75港元,潛在升幅85%。

  明確“一體兩翼”模式 多元業態護航高質量增長

  2019年是中駿集團成立32周年,中駿進一步明確了以地產開發為主體,以商業購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式,提出“FUN+幸福生活生態圈”戰略各業務板塊願景。今年以來,中駿集團業績一直呈現穩健增長的態勢。

  從長遠來看,按照戰略規劃,中駿集團未來還將圍繞“FUN+幸福生活”生態圈戰略,建造50萬間長租公寓,100個以上新型購物中心,同時兼顧共享辦公空間、健康管理、教育等領域,以多元化路線護航高質量增長。

(責編:許維娜、夏曉倫)

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※想要打造簡約、淡雅兼且收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※各項辦公家具採購清單,一次搞定!

※2020辦公家具購買網路推薦平台

※超質感設計!台中系統傢俱推薦

小心“以房養老”為名的騙局

1{icon} {views}

原標題:小心“以房養老”為名的騙局

  以房養老是利用老人所擁有的房產價值,尤其是死亡之後住房尚存余的價值,通過一定的金融或非金融機制的方式以提前套現變現的一種養老政策,意在讓老年人老有所依。但在實際中,一些不法分子打着“以房養老”的幌子,騙取老人的信任,讓老人將房產抵押貸款,最終導致老人老無所依。

  以房養老的房子被起訴還債

  楊老太太經人介紹了解到某投資管理公司,該投資管理公司主營“養老”相關項目,並向楊太太推薦了一款“資產養老產品”。楊老太太與該投資管理公司簽訂資產養老服務合同,約定由楊老太太的房子作為抵押,借款327萬元用於養老,投資管理公司每月向楊老太太支付16350元養老金,並代楊老太太向出借人償還利息。隨後,楊老太太與吳先生簽訂借款合同,借款327萬元,雙方約定利息,楊老太太以其房產抵押擔保。

  然而,投資管理公司在支付楊老太太幾個月養老金、代付部分借款利息后,便終止了這種行為。隨後,吳先生向法院起訴要求楊老太太償還借款並實現對房屋的抵押權。

  楊老太太是怎麼陷入如此困境的?看似一切正常的交易行為下又隱藏了怎樣一個騙局呢?

  “養老公司”的騙局模式

  下面來解構一下“以房養老”的騙局模式。

  首先,一些養老公司打着“以房養老”的旗號,在老人密集的小區里宣傳,或者開設保健品公司、養老器械公司,吹噓以房養老的好處,強調房子抵押貸款之後,養老公司每月支付固定利息,利息以房價估值為基數,並代替老人向出借款項的人償還利息,老人不會承擔任何風險。

  其次,養老公司會介紹老人認識出借人,讓老人與出借人之間簽訂借款合同,並將房子辦理抵押。養老公司帶領老人去公證處辦理債權公證,如老人違約還款,則債權人可以直接向法院申請執行。這裏,某些以房養老的案例中,養老公司會為老人的債務設定反擔保,從而打消老人的顧慮。

  再次,養老公司將出借人轉到老人賬戶的借款轉走,然後每月向老人支付固定收益、替老人償還借款利息。但是,過一段時間后,養老公司或突然“消失”,或資金鏈斷裂,停止為老人還款,“以房養老”爆雷。此時,借款人要求老人還款,老人成為債務人,如無力還款,則只能以房抵債。

  識別“以房養老”騙局的問題

  “以房養老”騙局具有隱秘性,單從表面上來看,毫無漏洞,貌似每一鏈條都是合法合規的。但通過整理多起案例,可以發現“以房養老”存在如下問題:

  一是“以房養老”的房價估值過低、利息過高。以案例中楊老太太的房子為例,同地段同戶型的房價均價在43000元/平方米左右,130平方米的房子,市場價值約559萬元,但養老公司對其房價估值僅為327萬元,房價明顯不合理。而老人與出借人簽訂的借款合同約定的利息往往大於10%,這筆借款利息由養老公司承擔。值得注意的是,養老公司不僅替老人償還高昂的借款利息,同時還向老人支付固定的養老金,養老金以房價為計算基數,年利率在6%-10%之間。這樣,養老公司需為老人支付年利率高達20%的利息,而我國銀行貸款利率一般在4%左右,即使財付通、支付寶等借款,年利率也不過10%左右,養老公司高利息、低房價的行為存在可疑和不合理之處。

  二是合同內容不讓老人搞懂。老人“以房養老”的過程可以用莫名其妙、糊里糊塗來形容,完全被養老公司所左右,自己沒有主見。首先,老人簽署的合同數量多,涉及借款合同、抵押合同、反擔保合同、以房養老服務合同等,老人根本無暇細看。其次,合同的內容也是晦澀難懂,涉及大量的專業術語,如“雲養老”、“資產養老”、“季薪制”等。在合同簽訂的過程中,養老公司不讓老人細細閱讀合同內容,更不會對晦澀難懂的詞句做出解釋,只是讓老人簽字。

  三是公司的盈利模式不符合經濟邏輯。依養老公司的說法,其借款的目的是為了贍養投資的老人,目的具有公益性。但是其贍養老人的資金來源為何?其盈利模式為何?養老公司如何維持公司的正常經營運轉?又如何支付高昂的借款利息?卻無從解釋。

  老人無法釐清複雜的騙局

  “以房養老”案件錯綜複雜,關係盤根錯節,僅憑當事人自身的力量撕破騙局面紗的難度很大。

  首先,涉及法律關係眾多,追索鏈條長。整個“以房養老”鏈條中,既涉及老人與出借人之間的民間借貸法律關係、抵押擔保關係,又涉及老人與反擔保公司之間的擔保關係,還涉及老人與養老公司之間的服務合同關係、民間借貸關係。法律關係錯綜複雜,單獨審查任何一種關係,又貌似是合法合規的,識別難度很大。同時,因每一筆“以房養老”鏈條中涉及人數眾多,法律關係主體較多,追索鏈條長,更是增加了日後案件審理的難度。

  其次,老人舉證困難。老人破解“以房養老”圈套的途徑主要有兩種,一是以欺詐為由,向法院訴請確認合同無效,二是向養老公司追索債權。確定合同無效,需由老人舉證證明借款人存在欺詐的故意,即證明主觀上受到欺詐或者誤導,這對於連自己簽的是什麼合同都不清楚的老人而言是難上加難。老人向養老公司追索債權,但是合同卻早已被養老公司收走,毫無證據,無從舉證。

  再次,“以房養老”的外觀真實,老人很難看到其所掩蓋的事實。養老公司往往會偽造一些政策性文件,並以洗腦的方式大肆宣傳。而簽訂的合同亦不碰觸法律的紅線,老人很難識別。為了提升老人的信任,養老公司還會帶領老人去公證處,為其提供反擔保,老人因為相信公證部門而輕易上當。在運營過程中,養老公司亦會向老人履行一段承諾,支付養老金、代付利息,老人難以看清楚這究竟是騙局,還是真實的高息養老。

  老人和子女都要有防範意識

  為防止老人陷入“以房養老”陷阱,在此提醒廣大老年群體:

  一是要提高防範意識,謹慎做到“三不”。不要僅依道聽途說“誰誰投資掙了多少多少錢”、“公司多好多好”、“國家政策怎麼怎麼”等就輕易投資,經濟行為一定是有盈利邏輯的,不符合經濟邏輯的一律不聽。不看公司經營的業績,不看公司經營的辦公環境,而是要看所簽署合同的內容,釐清合同關係,要看公司的經營資質,利用網絡媒體查看公司是否正常經營,是否涉案涉訴,要看其經營的項目是否經過批准、備案。不要輕信利益許諾,過高的利益許諾不要相信。

  二是要留存證據,積極維權。重點要留存其所簽署的合同,轉賬憑證,任憑養老公司如何解釋,合同一定要自己留存,不要輕易轉賬給養老公司,如轉賬,最好讓其出具借條、借據。必要時要求籤署過程錄音錄像,留存好證據是將來勝訴的唯一法寶。當然,發現公司違約、跑路等跡象,一定要及時報案,積極維權。

  三是要學會止損,不要心存僥倖。老人以房養老,無非貪圖利息,而騙子則看重的是老人的房子,是本金,孰輕孰重,一目瞭然。如發現公司拖延支付利息,以“暫時周轉”等借口搪塞,一定要高度警惕,能夠抽回本金的,及時索回本金,不要心存僥倖。

  此外,值得提出的是:老人上當受騙,子女多多少少亦有責任。老人空巢危機,容易輕信他人的噓寒問暖。老人體諒子女,想為孩子節約養老成本,為子孫積攢更多的財富。“以房養老”騙局中,養老公司多找子女不在身邊的老人下手,而如果子女能夠對父母多用點心,平時多點溝通,多幫助老人分析,多提醒老人騙術高招,可能就會少一些騙局,少一些“老無所依”的悲劇。

(責編:孫紅麗、畢磊)

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※想要打造簡約、淡雅兼且收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※各項辦公家具採購清單,一次搞定!

※2020辦公家具購買網路推薦平台

※超質感設計!台中系統傢俱推薦

門頭溝繪製圖譜規範村莊民宅修繕

原標題:門頭溝繪製圖譜規範村莊民宅修繕

  門頭溝區朗詩鄉居保留了古宅風情

  美麗鄉村

  本報訊(記者 蒲長廷)村址不變、宅基地不變、衚衕肌理不變、文物古樹位置不變、一戶一宅不變、老宅院不變,門頭溝區委區政府編製印發《門頭溝區村莊民宅風貌設計導則》,繪製示範圖譜,通過“六個不變”,最大程度留住鄉愁、鄉情、鄉貌,留住京西村莊的特色風貌。

  近日,位於門頭溝區清水鎮小龍門村的朗詩鄉居開業,讓老宅有了“重生”的喜悅。飽歷滄桑的老宅古意盎然,不僅保留了古宅風情,記錄著舊日時光的老舊傢具與生活用品也均被保留下來。寒冬季節,走進朗詩鄉居,一股暖意撲面而來。把朗詩鄉居建成全季候運營的民宿,是朗詩綠色建築技術的目標和實力。沒有太多耗電的設備,綠色建築技術能讓每一棟朗詩鄉居具有“恆溫”的效應。能耗是北方民宿的痛點,很多民宿冬天運營耗電量居高不下,朗詩鄉居在保證客戶居住舒適度的前提下還大大降低電量使用。

  “讓城市與鄉村更近,讓城市與鄉村不同,打造精品民宿,讓城市的人找到嚮往中的詩和遠方。”相關負責人介紹,朗詩鄉居通過盤活村中閑置房屋打造民宿,推動當地旅遊,守好“綠水青山”的同時,瞄準綠色要效益,打造綠色GDP。

  朗詩鄉居只是門頭溝區留住京西村莊特色風貌的一個縮影。北京青年報記者了解到,門頭溝區是本市唯一的純山區,也是保存傳統村落最多的地區。除爨底下、靈水、琉璃渠、三家店等14個獲得“中國傳統村落”、“中國歷史文化名村”等稱號的重點古村,全區還有55個歷史風貌保護較好的普通村落,保護好古村落就顯得格外重要。

  不同於重點古村在村莊保護和建設方面有國家相關的法律法規約束,普通村落的民宅改建尚處於村民隨意、自發的狀態。為了加大對古村的保護,留住鄉愁,門頭溝區將所有古村的違法建設進行了統一拆除,並率先在全市出台首個村莊民宅風貌設計導則――《門頭溝區村莊民宅風貌設計導則》。設計導則遵循“六個不變”原則,即村址不變、宅基地不變、衚衕肌理不變、文物古樹位置不變、一戶一宅不變、老宅院不變。通過“六個不變”,最大程度留住各個村莊本來的味道。

  北青報記者了解到,北京市“百村示範,千村整治”工程中涉及門頭溝區的138個村莊,均按照歷史年代、地形地貌、特色文化、保護級別四個維度進行分類。每一種類型的村莊及其民宅怎麼改,都有相應的指導原則和示範圖譜。同時從村落、宅院、細部三個層級,提出風貌控制要素。如村落的整體格局、街巷肌理、公共空間、景觀小品、基礎設施;宅院的院落格局、建築層數、建築體量、建築風格、建築色彩;建築細部如門窗、立面、牆體、屋頂、裝飾等。此外,全區各鎮都配備責任規劃師團隊,對導則的實施進行指導。

  攝影/本報記者 魏彤

(責編:孫紅麗、畢磊)

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※想要打造簡約、淡雅兼且收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※各項辦公家具採購清單,一次搞定!

※2020辦公家具購買網路推薦平台

※超質感設計!台中系統傢俱推薦

一次小區改造 道路開挖三次

  一次小區改造 道路開挖三次(曝光)

  我家住在山西晉中市榆次區經緯街道。今年6月以來,經緯街道進行“三供一業”項目改造,需要將鋪設在主幹道兩側以及人行道的地下舊管道挖出來,更換新管道。

  有關部門將供水、供電、供熱三個項目包給了三家公司,分頭施工。先是供熱項目破土施工,將道路挖開,完成后填平。之後是供水項目,再是供電項目,挖開又填平,填平再挖開。直到11月4日,被挖開的地段依然沒有恢復原狀,一片狼藉。

  “三供一業”項目改造是好事,但有關部門為何不能統籌安排,將三個項目整合起來,一次性施工?這樣既能避免資源浪費,又能保持市容市貌整潔有序。

  山西晉中市 曹 真

(責編:許維娜、孫紅麗)

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※想要打造簡約、淡雅兼且收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※各項辦公家具採購清單,一次搞定!

※2020辦公家具購買網路推薦平台

※超質感設計!台中系統傢俱推薦

會所被賣 功能能改嗎?

原標題:會所被賣 功能能改嗎?

  裝修豪華設備齊全的高大上會所成為樓盤“賣點”。

  買房時,裝修豪華設備齊全的高大上會所吸引了業主們的眼球,也成為開發商着重宣傳的賣點。可入住小區多年後,會所突然停止對外開放,原來是被出售了。事實上,近年來關於會所變賣的糾紛不少,近日,珠江新城一小區業主就因小區會所被出售,要求發展商恢復會所功能而提起了訴訟。

  文/圖:廣州日報全媒體記者 劉麗琴

  【案例】

  入住七年 珠江新城豪華會所被出售

  “當年我們小區的會所也算珠江新城最豪華的會所之一了,不少人是看到高大上的會所,覺得小區配套不錯,而下定購買決心的。”珠江新城星匯雲錦業主林先生告訴記者,業主購買開發商的房子,其中一個因素就是因為具有會所服務。在購房時的各種宣傳單上可以看到,1~4號樓第四層是6000平方米集運動、休閑、娛樂於一體的豪華會所,包括天幕恆溫泳池、宴會房、健身房等,收樓時的《住戶手冊》《前期物業管理合同》上也明確显示小區配有會所,剛入住時還贈送給業主一些會所設施使用費用,對於喜歡運動休閑的業主而言非常受用,但沒想到入住七年後,會所卻被對外出售了。據悉,目前,新的私人業主將位於第四層會所的2500平方米租給了健身公司,3000平方米已租給了餐廳,健身公司旁的500平方米的原棋牌室位置待租中。

  對於當年作為買樓“賣點”的會所就這樣沒有了,業主們當然是不樂意的,在和發展商溝通過程中了解到,會所產權屬於發展商,對外出售後新業主會保留會所的部分功能。而面對目前會所租賃情況,業主擔心會所的功能還會發生變化,因此要求發展商恢復會所功能,在溝通無效后,只好走上訴訟的道路。近日,小區業委會以個人業主的名義將發展商告上法庭。

  【分析】入住後會所紛紛“消失”為哪般?

  業內人士表示,會所實際上最早是在香港興起,由於所建樓盤的戶型面積普遍偏小,業主非常需要一個能夠健身、娛樂、休閑以及招待親朋好友、舉行家庭活動的場所,於是會所應運而生。會所進入內地后逐漸演變成一種賣房的“門面”,甚至成為豪宅的標配。售樓時不少樓盤大肆渲染會所的功能和檔次,將其作為樓盤的賣點。對於不少業主而言,會所展示和代表了一種體面的生活方式。不過,在樓盤完成銷售之後,會所該如何經營成為不小的問題。由於小區會所相對封閉,經營模式及後期的維護成本讓大部分會所處於虧本狀態,開發商選擇將這一賠本的買賣出售或出租的不少。

  可以看到,近年來有關會所的糾紛不少。不只是廣州,北京、上海等各地都有不少類似案例:買樓時承諾並展現的美輪美奐的“會所”使用幾年後消失,或是交樓后發展商改變用途不兌現承諾的比比皆是。更讓業主介意的是,不僅會所沒有了,還因為場地出租或出售變成了各種共享辦公空間、公寓、培訓機構、洗浴中心、餐廳等,給居住生活帶來影響。

  業內人士表示,根據物業服務標準,多大面積的小區要配備多少個門崗是有要求的,但沒有規定過多大面積的小區配套多大的會所。小區是否配置會所,會所是什麼檔次,基本是開發商根據自身品牌的要求來規劃設置。房屋在辦理產證時包括住宅、商業或其他等類型,還有配套用房等,比如,物業的辦公場所就屬於配套用房性質,但小區會所卻並未做過過多規定,也不屬於強制要求的配套用房之列。因此,不少發展商將小區商業裙樓部分規劃為會所,產權屬於發展商。近年來,關於小區會所產生的糾紛,有些是屬於公建配套部分,而更多的是產權屬於發展商的。業主們拿着開發商當年的樓書、宣傳廣告進行維權時發現並不容易。

  【觀察】會所問題應由誰來監管?

  林先生告訴記者,目前小區狀告發展商要求恢復會所的官司已經開庭。由於會所物業性質是商業,產權是發展商的,從法律上來講發展商有權變賣。業主們的訴求是要求其功能不能改變,一定要是文體用房,因為最初跟發展商簽的售住宅合約里有列明,6000平方米的4樓是國土局規劃為文體用房。

  業內人士表示,各地都出現小區會所被變賣消失的情況,或許與相關監管措施模糊,業主們難以維權相關。單個業主可以拿着當年的樓書、宣傳冊去法院告開發商虛假宣傳,可能會判賠一些違約金。如果以小區業委會去法院起訴開發商不管理會所,可能根本不會受理,因為產權都不是你的。目前適用於會所糾紛的主要是《人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

  從已經判決的一些類似案例來看,如果會所房屋為開發商所有,開發商享有處分權,因此開發商轉讓會所房屋的行為是合法的。在售樓期間以及合同中承諾有會所的,在轉讓時一般是存在前提條件的,即“不影響會所使用”。如果轉讓會所后,業主與開發商簽訂房屋買賣合同時約定的會所功能完全喪失,雖然涉案房屋物權發生了轉移,但《合同》中所約定的權利義務並未發生轉移,開發商應當承擔違約責任,給予業主適當補償。北京就有小區因會所被賣,法院判決,根據業主的房屋面積不同,發展商分別補償20多位業主1萬~3萬元不等的經濟損失。

  有業主對記者表示,無論從生活舒適度、小區品質的提升,還是從對房價的影響上來講,其實更希望恢復會所的功能,而不是類似一些判例中的業主一樣獲得一兩萬元的賠償。開發商以會所做售樓宣傳,最終卻因經營問題或經濟利益等原因令會所服務無法實現,致使合同約定的義務和政府批準的規劃內容成為虛設,業主們的權益如何得到保障,這樣的問題需要有更清晰的指引和監管措施。

(責編:孫紅麗、畢磊)

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※想要打造簡約、淡雅兼且收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※各項辦公家具採購清單,一次搞定!

※2020辦公家具購買網路推薦平台

※超質感設計!台中系統傢俱推薦

北京商辦物業進入存量市場

原標題:北京商辦物業進入存量市場

  本報訊(記者 馬婧)中原地產近日發布的《北京商業地產市場報告》显示,北京商辦物業全面進入存量市場,存量商業改造和商辦運營成為新趨勢,新型文化、新零售將成為北京商業運營新亮點。

  據統計,北京零售型商業存量規模已達到3705.98萬平方米。2015年至2018年期間,零售商業增幅不斷萎縮,存量增長率持續下降,存量市場特徵明顯。購物中心和百貨發展與零售商業整體同步,增量占存量比值已連續8年低於15%,全面進入存量時代,預計未來幾年北京存量改造項目供應將持續增多,改造技術及改造專業服務將獲得行業高度關注,綜合舊改和存量商業改造將成為未來商業活力的主要釋放點。

  在商務樓宇租賃市場方面,截至今年一季度,核心商務區平均凈成交價為每天每平方米10.6元,未出現明顯波動,金融街商務區租金仍領跑各區,平均凈成交價每天每平方米16.4元。

  《報告》分析,辦公樓空置率低、租金漲勢不減、中產階層持續擴大等因素都使得投資者對北京辦公和零售地產表現出濃厚興趣。去年全年,北京共錄得20宗以上重要大宗成交,總成交金額達380億元人民幣,較2017年同比增長50%,其中有約25%的交易由外資投資者完成,說明北京商業地產市場有巨大的投資潛力。

(責編:孔海麗、孫紅麗)

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※想要打造簡約、淡雅兼且收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※各項辦公家具採購清單,一次搞定!

※2020辦公家具購買網路推薦平台

※超質感設計!台中系統傢俱推薦