逾10家上市公司“脫房” 多數是因為“錢緊”

原標題:逾10家上市公司“脫房” 多數是因為“錢緊”

  本報見習記者 李 正

  隨着近幾年的持續調控,房地產市場呈現出了減速甚至下滑的趨勢。易居房地產研究院近日發布的研究報告显示,從受監測的主要城市來看,2019年住宅供給量整體小於需求,隨着全國市場進一步降溫,預計2020年全國商品住宅將供大於求。

  對此,華輝創富投資總經理袁華明在接受《證券日報》記者採訪時表示,對於目前地產行業的情況,首先是在“房住不炒”政策導向下,房地產投機屬性得到了相當程度的抑制。其次是從房地產銷售、開發建設和拿地情況看,房地產行業沒有大幅下滑跡象,表現出了較強韌性。最後是房地產行業出現了明顯的行業集中度提升和強者更強態勢,頭部企業的營收和盈利增速穩健和突出。

  “從短期來看,房地產金融政策有微調可能性,但大幅調整空間不大。這是因為當前房地產行業發展韌性使得金融政策缺乏大幅放鬆契機,而經濟下行壓力使得金融政策也很難進一步收緊。”袁華明進一步分析道,從需求端來看,城市化推進和經濟向消費拉動轉型的大背景,決定了房地產需求有剛性成分,過往幾年的房地產調控還為未來房地產需求釋放留下了空間,而從供給端來看,過去幾年房地產調控對於產能的抑制,或許會推動2020年後房地產行業進入補庫存周期。

  房地產的“圍城”,也有相當一部分企業正在逃離。

  據《證券日報》記者不完全統計,今年以來,A股市場有超過10家企業剝離了房地產業務,其中不乏一些主營房地產業務的上市公司,比如萬達集團、嘉凱城等,此外,還包括年中實施剝離房地產業務的萬澤股份、航天科工、紫金礦業,以及年底的大港股份、亞太實業、廈門鎢業。

  對此,袁華明分析認為,從房地產企業的角度看,行業正在向專業化、品牌化、規模化競爭轉變,加上金融政策上對於房地產企業投融資的制約,相當多公司的“脫房”轉型,是在房地產產業發展不利情況下的被動選擇。

  在談及對未來上市公司“脫房”的看法時,袁華明對記者表示,大體量、較高毛利率和發展潛力,決定了房地產行業絕非“夕陽”,而“脫房”是否持續,更多的還是取決於房地產行業得發展態勢,以及房地產調控政策的變化。

  事實上,在今年剝離房地產業務的多家非地產板塊上市公司中,部分公司不僅更改了經營範圍(不再包含地產相關業務),甚至還作出了未來不再從事與房地產開發經營相關的業務的承諾,專註主營業務發展。

  在私募排排網基金經理夏風光看來,上市公司“脫房”的原由很多。其中“金融政策收緊,通過剝離房地產業務,來解決資金訴求的情況也較為常見。”夏風光在接受《證券日報》記者採訪時表示。

  此外,在房地產行業告別整體高增長后,上市公司“脫房”也體現出其對房地產行業後市發展的謹慎判斷。但無論如何,上市公司主動或被動退出房地產業務,都是行業發展優勝劣汰的過程,行業集中度將進一步提高,而這未必不是好事。

  “綜合來看,上市公司所剝離的房地產業務,大多競爭力不強,能夠帶來的收益有限,甚至還有可能持續大規模投入。”因此,夏風光進一步分析稱,上市公司剝離房地產業務也有助於其回籠資金,集中力量發展主營業務。

(責編:孫紅麗、庄紅韜)

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北京“最美公租房”完工

原標題:北京“最美公租房”完工

  燕保・百灣家園12棟樓中間的公共區域栽種了綠植,打造出“漂浮的城市花園”。本報記者 鄧偉攝

  本報記者 趙瑩瑩

  東四環與東五環之間,一座“漂浮的城市花園”正靜待有緣家庭。記者昨天從北京市保障性住房建設投資中心獲悉,朝陽區百子灣公租房――燕保・百灣家園的3682套房源已具備交付條件,預計近期啟動首批房源配租工作。

  打造“漂浮的城市花園”

  廣化大街的地鐵7號線化工站旁,12棟白牆灰面的建築令人矚目。從路邊遠眺,高低不一的建筑前后錯落地排列,彷彿一個緩緩打開的摺扇。這就是有着“北京最美公租房”之稱的朝陽區百子灣公租房――燕保・百灣家園。

  燕保・百灣家園由國際著名建築大師馬岩松親自設計,以“漂浮的城市花園”作為設計理念,通過建築的高低錯落、造型的變化和師從自然的景觀環境,營造出大都市裡的山水概念。走進公租房項目內,記者看到,12座曲線樓體橫向蜿蜒連通,圍合出一個公共區域,栽種了綠植,並鋪設了一條環形慢跑跑道。這些綠植嚴格講並非生長在地面上,而是“懸”在一層和二層之間,就像一座“漂浮的城市花園”。

  “本着打造開放街區的思路,燕保・百灣家園的一層設計為下沉庭院,作為小區的商業配套,所以您腳下的地面可以說是第二層。”市保障性住房建設投資中心燕保・百灣家園項目相關負責人介紹,每棟樓的一層頂板位置都向外伸出了飄板,各棟樓的飄板連接起來形成了飄板層,上面再覆土綠化。小區住戶既可以從飄板層直接進入樓中,也可以通過樓梯從下沉庭院走到飄板層。

  最快6天“拼”出一層樓

  “從空中俯瞰,每棟樓都不是傳統的正方形樓梯,而是呈現出特別的‘Y’字形。”參與施工的北京建工集團技術負責人介紹。“Y”字形的獨特設計和雙曲面造型的飄板,既是燕保・百灣家園項目的亮點,也是項目施工的最大難點。

  針對雙曲面飄板的曲折造型,在放樣測量階段,項目團隊使用上了最先進的BIM放樣機器人,通過紅外激光自動照準現實點位,對現場放樣控制點進行數據採集。在飄板施工階段,為了解決上萬個測量點定位的問題,測量機器人同樣替代人工“上場”。

  值得一提的是,燕保・百灣家園還採用了裝配式施工,裝配式預製率約為40%。從肉眼觀察,12棟住宅樓的外立面是通過裝配式“拼裝”而成,外牆牆板與牆板之間的縫隙都是嚴絲合縫、分毫不差。“裝配式施工能讓工程的建設效率和工程質量得到大幅提升。”施工方告訴記者,效率最高的時候,可以達到6天“拼”出一層的施工速度。

  4000套房源全部為公租房

  據了解,燕保・百灣家園總建築面積47.33萬平方米,其中地上建築面積達30.33萬平方米。項目共有12棟住宅樓,地上6層到27層,總房源數共4000套,戶型建築面積從40平方米到60平方米不等。記者在一套一居室內看到,客廳、卧室都是方正的格局,灶台、熱水器、洗手池等家庭生活的必備設施都已安裝到位。

  與此同時,項目還建有托老所、老年活動站、社區衛生服務中心、社區體育設施、停車庫等配套設施。

  “作為政府解決百姓居住問題的民生工程,這4000套房源將全部作為公租房使用。”負責人介紹,截至目前已有3682套房源完工,具備交付條件,並預計將於近期啟動首批房源的配租工作。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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堅持制度創新激發更大城市治理效能

原標題:堅持制度創新激發更大城市治理效能

  崔文佳

  城市是一個龐大的有機體,每個片區、每個單元、每個細胞的治理都是城市治理的縮影。城市的現代化程度越高,對制度化程度的要求也越高。此番物業管理制度改革進一步完善了北京城市治理的制度體系。切細切小治理單元,精準對接群眾訴求,明確責任主體,讓街道、鄉鎮所代表的“塊”與職能部門所代表的“條”相互協調,有力支撐起城市精細化治理體系這張大網。

  小區物業費收多少誰說了算?專項維修資金如何監管?不稱職的老物業“賴着不走”怎麼辦?諸如此類的棘手問題,如今有望被一攬子破解。《北京市物業管理條例(草案)》近日提請市十五屆人大常委會第十六次會議審議。針對過往一些“老大難”問題,條例草案進行了一系列制度創新,其中一大亮點便是提出構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系,將物業管理納入社區治理,推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織。

  物業管理這事說起來不大,卻直接關係到千家萬戶的幸福感,也影響着北京“國際一流的和諧宜居之都”的成色。着眼現實,我們不難發現目前北京小區管理的種種痛點:門禁不禁,車位難求,環境髒亂,設施殘破等等。一些小區的管理水平為啥不給力?數據显示,全市一萬多個小區中,有物業管理的不到半數,還有一些小區,物業公司只是“甩手掌柜”,而居民賭氣不交物業費,一來二去成了僵局。而按照最新條例,物業管理正式“入編”社區治理,既明確了誰來監管物業的問題,又充實了社區治理力量,可謂對症下藥。

  以黨建引領基層治理是北京的特色,力求發現“治理缺環”,激活“責任盲區”。當前,北京城市治理的導向鮮明,就是大抓基層、到一線解決問題,一條12345熱線,詮釋着“民有所呼、我有所應”。街道社區身處一線,直接對接市民訴求,也面臨不小壓力和不少難題,比如轄區里許多小區,明明是產權單位、物業公司不作為,基層幹部也不得不為其收拾爛攤子。針對這種情況,條例草案一方面捋順了社區監管物業的關係,壓縮了推諉扯皮的空間;一方面將黨的組織體系與基層治理體系有機融合,以黨組織引領各種力量“跟着干”,最大程度把黨的政治優勢、組織優勢轉化為城市治理優勢。

  城市是一個龐大的有機體,每個片區、每個單元、每個細胞的治理都是城市治理的縮影。此番物業管理制度進一步完善了北京城市治理的制度體系。從早些年路長、河長、街巷長、樓門長等一大批“長”活躍於大街小巷,到近些年“街鄉吹哨、部門報到”“接訴即辦”“未訴先辦”等調動相關部門“集體會診”現實難題,再到深化以“賦權、下沉、增效”為重點的街道鄉鎮改革,這些舉措的切入點或許不同,但思路一以貫之,那就是基層導向、問題導向、民生導向,切細切小治理單元,精準對接群眾訴求,明確責任主體,讓街道、鄉鎮所代表的“塊”與職能部門所代表的“條”相互協調,有力支撐起城市精細化治理體系這張大網。

  城市是見證國家發展的重要地標。從發達國家城市化發展的一般規律看,我國現在開始進入城鎮化較快發展的中後期。全國80%以上的經濟總量產生於城市、50%以上的人口生活在城市。管理和建設好城市,很大程度上關係著國家治理體系和治理能力的現代化。作為首都,作為具有代表性的超大型城市,北京有責任也有義務為探索更有效的城市治理貢獻更多“北京經驗”、拿出更多“北京方案”。從近些年的實踐看,我們的邏輯很清楚。一是“破”,堅決破除阻礙發展的陳舊觀念、體制機制,“逢山開路,遇水架橋”;二是“立”,鼓勵基層大膽探索、大膽創新,把探索出來的好經驗、好做法及時上升為管長遠的制度和法規。

  城市的現代化程度越高,對制度化程度的要求也越高。放眼未來,我們還要繼續勇於探索,聯繫北京實際,着力固根基、揚優勢、補短板、強弱項,構建系統完備、科學規範、運行有效的制度體系,運用制度威力應對風險挑戰的衝擊,激發更大的治理效能。這既是為了滿足全市人民對美好生活的嚮往,也將為堅持和完善中國特色社會主義制度、推進國家治理體系和治理能力現代化作出應有貢獻。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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夜間施工擾民補償,需保障居民話語權

原標題:夜間施工擾民補償,需保障居民話語權

  ■ 社論

  相關補償標準與方式充分考慮居民的話語權,有助於“擾民費”更公平便捷地下發至受影響居民手中。

  受夜間施工噪聲影響的居民迎來好消息。近日,北京市住建委會同市生態環境局、市城管綜合行政執法局聯合起草《關於加強房屋建築和市政基礎設施工程施工噪聲污染防治工作的通知(徵求意見稿)》,並向社會公開徵求意見。徵求意見稿提出,建設單位應對夜間施工噪聲影響範圍內實際居住人進行補償,根據檢測報告和現場核實,確定須補償居民範圍,簽訂補償協議。補償標準由建設單位(或會同相關單位)與夜間施工噪聲影響範圍內的居民協商確定。

  迫於工期和一些基礎設施建設的特殊性,城市夜間施工很難完全杜絕。但夜間施工帶來的擾民問題,同樣應該正視。在此“兩難”之下,建設單位給予受影響居民適當補償,是相對公平的化解之道。

  當然,此次徵求意見稿的最大意義,並不是首次明確施工擾民應該有補償原則,而是對補償標準作出新的調整――由建設單位(或會同相關單位)與夜間施工噪聲影響範圍內的居民協商確定。也即,到底如何補償,必須保證受影響居民的發言權,以使得“擾民費”更公平順利地發放到受影響居民手中。

  事實上,早在1996年,《北京市人民政府關於維護施工秩序減少施工噪聲擾民的通知》就已規定,建設單位對確定為夜間施工噪聲擾民範圍內的居民,要進行相應補償。不過這一規定距今已有20多年的歷史,明顯與現實脫節。如在2007年,新京報就呼籲噪音擾民補償標準應提高。

  作為回應,近幾年,相關部門已多次表態將制定新的施工擾民補償標準。如去年最新修訂的《北京市建設工程施工現場管理辦法》就明確,夜間施工擾民的具體補償辦法由相關部門聯合制定。而這次專門防治施工噪音污染的辦法徵求意見稿,提出補償標準由建設單位(或會同相關單位)與受影響居民協商確定,意味着相關補償不再完全依賴固定的標準,而也要考慮居民的話語權。

  比如,不同區域乃至同一區域的不同家庭,躲避噪音的成本(如房屋租金)不同,受影響的人群也不同,而距離噪音區遠近不同,受打擾的程度也有差異,若按照統一標準,難免出現公平爭議。

  因此,由建設單位與受影響居民具體協商,或更具靈活性。當然,如果補償標準完全屬於開放式的,也可能增加協商的成本和不確定性。因此,相關部門亦可考慮,在充分尊重市民意見的基礎上,制定具備一定彈性的區間式賠償標準,給施工單位和受打擾居民提供相對穩定的合理預期。

  當然,不管是協商還是按規操作,受噪音打擾補償,除了需要“標準”上的與時俱進,更要讓補償的實際獲得更具確定性和便利性。如現實中,某個噪音分貝是不是已經構成擾民,往往也存在爭議。這就需要給市民留下有效的投訴、反饋空間,不宜完全“一刀切”。

  另外,徵求意見稿明確,補償是針對實際居住人的補償,也就是說,如果實際居住人是租戶,其權益也應該得到一視同仁的保障;與此同時,相關部門也應加大政策普及力度,像過去噪音擾民到底有沒有補償、如何補償,不少市民都不知情,這顯然削弱了規定的執行力。

  總之,施工噪音擾民應該有補償,至於怎麼補償,補償標準與流程如何,都要考慮居民獲得補償的便利性,當然,這個過程中要充分賦予居民話語權。而對於補償不及時、不到位的情況,相關部門就應該嚴格執行相關規定,作出及時干預和處罰,真正讓政策的善意不打折扣地落到每個受影響居民的手中。

(責編:孫紅麗、庄紅韜)

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住星級賓館吃海鮮大餐?退休后小心這樣的賣房套路

  所謂的“低價旅遊”不過是在小城售樓處旁的海邊走走

  退休后,小心這樣的賣房“套路”

  “住星級賓館,吃海鮮大餐。”這樣令人心動的廣告詞,看上去像是推銷旅遊產品,記者詢問發現,實則是一家海邊小城地產公司的宣傳語,且目標對象是大城市裡的退休人員。

  近年來,一些城市的房地產商開發了接、看、送一體的旅遊加購房的營銷模式。參加此類“旅遊團”,退休人員往往只需花100元,就能享受2~3天的包食宿、路費的跨省旅遊。然而,所謂的旅遊不過是在售樓處旁的海邊走走,甚至看的房也暗藏陷阱。

  目標客戶是大城市退休人員

  北京丰台就有一家這樣的地產分銷公司。銷售小王經驗豐富,每周五14點,作為“看房團”團長,他會帶團前往山東,周日晚上返京。

  從北京到山東,車程六七個小時。小王所在的公司,每周都會有3~4輛近乎滿員的55座巴士從北京發車。他們公司在西安、武漢、石家莊等地也有分公司,因此不乏這些地方的看房者。

  “我們的客戶多是大城市裡剛剛退休的人。他們退休後有錢有閑,想去環境好的地方旅居養老。”除了帶團,小王和同事們平時還會拿上宣傳單前往各大公園和超市分發。他們會在宣傳單上印上各自姓名和聯繫方式。一旦銷售成功,宣傳單上所留的聯繫方式將成為他們獲得提成的依據。

  參加這樣的“旅遊看房團”,每人只需交100元。小王介紹,這筆錢主要用於購買保險,食宿及路費則由地產公司承擔。

  被問到100元旅遊看房是否虧本時,小王笑道,“一車人能吃多少錢,遠不及賣兩套房的利潤。”在他看來,這和掃碼送禮“套路”類似,送出東西看似虧了,但也做了廣告。

  小王所銷售的房子位於山東招遠,均價每平方米6000元,帶裝修,“房子離海邊200米遠;吃的海鮮是海里剛打撈上來的,蔬菜是當地农民種的;高鐵馬上就修通了,從北京過來也就3個多小時。”小王介紹,前往山東的購房者大多選擇50平方米左右的小戶型,一套房子總價約40萬元,“海景房是每平方米8000元,看不到海的是每平方米4000元。”

  不止是山東,記者檢索發現,廣西北海、廣東惠州等地也是旅遊看房的熱門之選。

  家住北京市東城區的陳女士曾參加過這樣的“旅遊看房團”。她告訴記者,两天行程主要就是看房,不會有額外消費,但也不會去旅遊景點,最多就是“在售樓處旁的海邊走走”。

  看似餡餅說不定暗藏陷阱

  來自國家統計局的數據显示,到2018年末我國60歲及以上人口數約為2.49億,約佔總人口的17.9%。中國老齡科研中心老齡經濟與產業研究所副所長、研究員王莉莉表示,隨着我國老年人口增多,家庭戶規模的不斷縮小,老年人家庭照料資源的不足,老年人尤其城市老年人越來越重視對晚年生活的規劃。“他們更注重養老生活質量,會對居住環境、居住區域的公共服務、醫療資源等都有一定要求。”

  “長壽之鄉”“私家遊艇碼頭”等營銷字眼正是滿足了部分老年人的心理。記者調查發現,由於各項配套設施的維護需要成本,如果實際購買或居住人數未能達到一定數量,商家承諾的配套設施較難兌現。同時,推銷時所描述的城市開發,也存在較長的時間周期。購房后,宜居時間存在淡旺季。一些地區每年適合居住的時間較為集中,而其餘月份則不宜居稍顯冷清。

  此前媒體報道中,低價旅遊看房還存在誘導交定金、無法辦理房產證、延期交房等問題。對此,從事多年養老服務工作的北京誠和敬旗下樂智坊團隊負責人羅珊珍表示,被營銷“養老房”時,老人要評估自身的財務能力,盡量多方渠道核實開發商是否正規、項目是否合規,評估存在的市場風險,並多和子女溝通幫助判斷。

  “判斷房產的購買價值很關鍵。如果條件允許,可以在當地居住一些時日,確認是否滿足自己的養老需求。”羅珊珍提醒道。

(責編:許維娜、孫紅麗)

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北京冬奧村不出售 賽后成人才公租房

  北京冬奧村設計總負責人劉宇光:

  北京冬奧村不出售 賽后成人才公租房

  北京冬奧村設計總負責人劉宇光接受記者採訪時表示,目前,北京冬奧村部分地下結構已接近完工。北京冬奧組委供圖

  北京冬奧會將在北京賽區、延慶賽區、張家口賽區分別建設3個冬奧村,北京冬奧村位於朝陽區國家奧林匹克體育中心南側,處在北京市的中軸線上。設計總負責人劉宇光近日接受新京報等媒體採訪時表示,作為雙奧之城,北京冬奧村將給各國運動員完全不一樣的體驗。冬奧村設居住、交流和保障三大區域,床位2300個,將打造成“健康、智慧”的建築。賽后,這裏將成為北京人才公租房。

  整體設計

  現代四合院風格對稱布局約2300個床位

  新京報:北京冬奧村在北京市的中軸線上,為什麼選擇這樣的地點?

  劉宇光:北京冬奧村在北京中軸線和奧體中心的交匯點上,應該說是在北京最好的一塊地。北邊是整體的奧林匹克中心區,南邊是元大都遺址公園,東邊是北京成熟的文體設施集中區。

  冬奧村是運動員到一個國家參加冬奧會的第一站,是運動員對冬奧會的第一印象。冬奧會一般在冰雪區域、郊區舉行,很少在國際大都市舉行。在北京這樣一個又能辦夏奧會,又能辦冬奧會的國際大都市參賽,體驗肯定完全不一樣。

  我們希望運動員在北京冬奧村得到更好的體驗:體驗到北京中軸線千年的歷史文化、元大都遺跡、北京從亞運會一直到2008年奧運會的成就和北京最好最高端的文體設施。

  新京報:在規劃設計上,冬奧村有什麼特點?

  劉宇光:冬奧村整體規劃對稱布局,形成規整的空間形態,呈現現代四合院大氣穩重的氣質。利用立面的風格變化,將整個園區分為三種組團類型,其中中間四棟樓為一個組團類型,四棟樓外圈形成一個環狀組團類型,其他角部為一種組團類型。

  中心綠地廣場採用冰嬉圖意向,在院落的核心空間打造適應多種運動的共享空間。每個地塊的東西兩側建築首層及二層局部架空,將城市空間引入本項目公共空間,形成線性開放空間。

  新京報:冬奧村在賽時會發揮哪些功能?

  劉宇光:開閉幕式和冰上項目比賽在北京賽區舉行,北京冬奧村主要滿足冬奧會和冬殘奧會期間北京賽區運動員的居住和生活服務功能,它包括居住區、廣場區和運行保障區三個部分。

  居住區能提供約2300個床位,還有運動員餐廳、健身設施,以及醫療和信仰服務設施。在廣場區,他們可以接受媒體採訪、會見親朋好友、購物、體驗當地文化。運行保障區,有很多配套設施保障冬奧村的運行。

  智能設施

  戶式除霾、人臉識別,打造智慧健康的冬奧村

  新京報:2022年為賽事服務的住宅,在智能化、現代化上有什麼亮點?

  劉宇光:中國已經步入了5G時代,我們各方面都強調智慧、智能的生活,我們要把北京冬奧村做成一個智慧的冬奧村。控制系統、引導系統、識別系統、服務系統會在冬奧村形成一個平台,為運動員提供更人性化的服務。在賽后,這個系統也會讓冬奧村變成一個智慧的奧運村,讓賽后使用也會是一個全新的平台。

  冬奧村在鑰匙管理上,採用人臉識別技術,這可以非常智能地節省管理上的成本。

  新京報:冬奧村建築本身以及內部的功能實現還有什麼現代手段?

  劉宇光:我們採用鋼結構建築,外牆採用高性能保溫、密閉系統,內牆、隔牆都是集成可裝配體系,衛浴設備等都是專業化集成系統。

  室內的新風系統、燈光、屋頂的太陽能利用、隔音、垃圾系統都是按照健康住宅的標準,都是中國目前住宅產業上最好的技術集成在冬奧村的設計中。同時,冬天採暖季,可能會遇到有霾的天氣。冬奧村住宅內部採用的除霾系統是中央處理系統,以家庭、住戶為單位,通過管道系統,清潔外部空氣。

  北京冬奧村以“社區健康化”為設計理念,以人的需求為導向,依託大數據和工業化建造,打造可進化、有感知的、交互式開放社區。對PM2.5、甲醛、TVOC等空氣質量指標、飲用水等水質指標、環境噪聲限值等舒適指標、共享健身空間等健身設施指標、無障礙設計等人文關懷指標、食品標識等服務指標等均有標準。

  新京報:目前冬奧村的規劃建設進展怎麼樣?

  劉宇光:對現狀建築的檢測、測繪都已完成,現在就是根據奧委會大綱,把冬奧會的功能結合起來進行設計。目前,冬奧村地下結構有一部分已接近完工。

  賽后利用

  賽后不出售,居住區全部用於“人才公租房”

  新京報:北京冬奧村的設計利用了工業遺址,這方面具體是怎麼操作的?

  劉宇光:在奧體南區,有一個廠房區域,我們通過改造廠房,把它變成運動員跟媒體見面訪談的區域。在那裡,運動員還可以跟親朋好友見面,冬奧村村長可以進行管理辦公。我們改造利用原來的工業建築設施,國際奧委會也很肯定我們這個想法,認為是一個可持續性的設計。

  新京報:北京冬奧村賽后利用方面是如何考慮的?

  劉宇光:賽后,北京冬奧村將作為人才公租房。作為奧運遺產,運動員餐廳、運動員健身中心賽后也會保留。這樣做既節約成本,也可以展示2022年冬奧會的文化傳承。

  新京報:北京冬奧村與2008年奧運會時的奧運村有什麼不一樣的設計理念?

  劉宇光:從建設方式上就不同。2008年的奧運村建設時定的方向是賽時為全部運動員服務,賽後作為商品房銷售。所以它當時是以住宅房地產開發與運動員服務相結合的產品。

  2022年北京冬奧村是為整個城市發展提供保障的,所以賽后就用於公共保障資源,不再用於銷售。這是最根本上的不同。

  此外,北京冬奧村跟2008年的奧運村的規模不同。奧運村是滿足2008年所有運動員的居住。北京冬奧會有北京、延慶、張家口三個賽區,北京冬奧村滿足的是北京冰上運動賽區的運動員居住。不過,北京冬奧村核心的功能還有冬奧會開閉幕式的時候,要為所有運動員集結等候,去開閉幕式現場停留和服務的功能。

(責編:許維娜、孫紅麗)

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今年廣州樓市新增貨量超萬套

原標題:今年廣州樓市新增貨量超萬套

  □文/圖 信息時報記者 羅莎琳

  2019年廣州樓市跌宕起伏,最終成交量平平。今年樓市情況如何?陽光家緣數據显示,目前廣州全市11區可售貨量為64735套,總面積約767.8萬平方米,按近半年網簽速度,去化周期約8.6個月。而據中地行初步統計,2020年廣州全市約有34個住宅、別墅及公寓項目入市,總貨量約10033套,總面積約104萬平方米。區域方面,供應以外圍區域為主;中心五區約有9個全新盤,總貨量約2058套。在“房住不炒”的總基調下,中介對今年樓市持樂觀態度,而人們購房更加理性。

  中心區:白雲區為供應主力

  具體來說,中心區域以白雲區為供應主力。向來新貨嚴重緊缺的越秀區在2020年也將有兩個全新項目入市,包括淘金半山豪庭以及實地・紫薇公館,產品涵蓋別墅和洋房。天河區金融城的珠光金融城壹號首期新品為138~251平方米南向一線望江物業,平層產品最小為138平方米三房;最大的251平方米五房,涵蓋3個帶獨立衛套間及兩個多用途房間。

  白雲區方面,產品涵蓋剛需以及改善型。剛需戶型主要以榮升・瓏樾、元邦明月翡翠、品實・雲湖花城和中鐵諾德・閱瀧為主。珠光雲山御景為改善型戶型為主,包括別墅以及大平層產品。金沙洲板塊公寓項目廣州城投保利金沙大都會將加推躍式loft公寓。海珠區世茂天鵝灣位於革新路太古倉旁,項目主推面積約235~296平方米四至五房洋房單位,3梯2戶設計。

  外圍區:地鐵開通帶來生機

  外圍區域,約有25個全新項目總貨量約8475套。具體來說,增城、番禺為供應主力,黃埔、南沙緊隨其後。增城區2018、2019年皆為供應大戶,2020年將有6個全新項目入市。21號線全線開通加上13號線,東部區域與廣州市區的連接越發緊密,且部分區域還屬於價格窪地,吸引大量剛需購房者。新貨大部分聚集新塘,包括全新項目時代風華、廣州萬科城、力迅新塘項目、卓粵廣場。另外,荔城和中新鎮也分別有凱德・萬黛和中國鐵建國際公館準備入市。

  黃埔區則有4個全新項目。老黃埔區域將迎來一個全新項目五礦招商・鷺山府,其中科學城板塊和知識城板塊有綠地杉禾田晶舍及時代印記兩個全新項目,長嶺居五礦壹雲台為洋房及別墅產品。番禺區全新項目包括市橋板塊電建地產�吃糜窀�、碧桂園星鑽,以及別墅盤新城市・星海墅,其中中國鐵建花語嶺南、龍光天璞,產品涵蓋洋房及別墅。廣州地鐵第三個項目品秀・星瀚項目預計將在2020年迎來101平方米“3+1”房超強戶型樣板間的開放,以及地鐵22號線番禺廣場-陳頭崗首段的開通。

  南沙區星河・榮譽在元旦面市,綠城柳岸曉風已同時開放營銷中心及樓盤,中國鐵建海語熙岸將於1月中旬開盤,明珠灣板塊華潤置地瑞府也將在2020年入市。

  北部區域,花都區府板塊依舊是置業熱點,預計有3個全新項目――華潤置地路勁金茂桐悅、龍門苑、蘭園・鳳翎檯面市。從化區全新項目碧桂園望谷合院、越秀逸泉錦翠分別為別墅、洋房產品,其中碧桂園望谷合院的溫泉別墅帶有溫泉入戶。

  商辦產品方面,琶洲金融城的珠光金融城壹號備受矚目。別墅項目基本位於郊區,老城區越秀及白雲區有別墅新品入市,產品從126平方米到370平方米不等。2019年洋房約有30個項目入市,面積段集中在80~141平方米的三~四房,目前仍有貨源可售。新增供應仍以外圍區域為主,今年增城、從化、知識城等地鐵線路的開通,使得東部依然是購房熱門區。

  預測:本月有11個項目推售

  陽光家緣數據显示,截至2019年12月24日,廣州全市11區住宅可售貨量為64735套,總面積約767.8萬平方米。根據近6個月銷售速度計算,廣州市住宅去化周期約為8.6個月。而據中地行不完全統計,2019年12月底至2020年1月廣州全市共有11個項目有動作,包括4個全新開盤、3個開放營銷中心、2個開放樣板間、2箇舊盤加推,合計約1656套貨量。

  中心五區方面,1月份僅白雲區有新盤項目1個,其餘各區新盤項目為0。白雲區中鐵諾德・閱瀧樣板間已開放,預計1月開盤,將主推高層住宅,產品為建面80~1201項目的三至四房。

  外圍區域方面,增城、南沙為1月的供應主力,其餘各區合計共4項目有動作。黃埔區綠地杉禾田晶舍項目預計1月開盤,首推1#、2#樓,涵蓋建面為98~1231平方米三至四房單元,精裝交付。番禺區中國鐵建花語嶺南規劃有建面約110~143平方米的複式四房和179~198平方米的疊墅五房,預計1月份開盤;龍光天璞首推3棟洋房,分別為86平方米的北向三房、93平方米的南向三房、110平方米的南向四房,以及117平方米的南北對流四房戶型。領南星河・榮譽元旦開放營銷中心,首推94~128平方米三至五房產品;柳岸曉風首推建面約96~140平方米江景三至四房,預計1月開放營銷中心;中國鐵建海語熙岸項目預計1月中旬正式開盤,首推90~125平方米三至四房產品,目前誠意登記享開盤優惠2萬元。

  增城區中國鐵建國際公館項目預計1月開盤,首推建面約103~150平方米複式四房兩廳兩衛單位,純南向,帶裝修,具體開盤時間和價格待定;凱德・萬黛銷售中心即將開放,預計推出戶型為建築面積90~135平方米的三至四房。花都區和增城區共有2個項目加推,其中新力荔紅花園在1月份會推出建面約95~116平方米三房;敏捷綠湖首府已推出全新六期17座建面86~119平方米精工三至四房住宅。

  產品方面,別墅項目2個,洋房項目11個。本月中國鐵建花語嶺南、龍光天璞2個包含洋房及別墅項目入市;住宅方面,綠地杉禾田晶舍、中國鐵建國際公館、中國鐵建海語熙岸、中鐵諾德・閱瀧4個項目將迎來全新開盤。

  中介看樓市

  易居中國:既要“防漲”又要“防跌”

  2020年的樓市政策既要“防上漲”,又要“防下跌”;貨幣政策會繼續放鬆,但樓市不是受益者,去槓桿是長期戰役;行業規模、企業規模雙見頂;深圳房價不會漲,長三角區域有上行空間;房企加速去庫存、銷售依賴渠道。投資機會方面,拿地不急,全年都是窗口期;兼并收購會繼續,“大魚”開始吃“大魚”;仍看好物業,但企業開始分化;租賃變天,還需尋找新模式。看好萬科、融創、金茂、世茂、美的、佳兆業、綠城服務、碧桂園服務8家房地產股票。

  中地行:今年廣州樓市有望持續發力

  今年1月推新數量相比去年12月驟減、新年臨近等多重因素導致市場供給下降。年底眾多利好政策的出台,加之開發商備貨蓄力3、4月的小陽春,相信春節過後的樓市將迎來一波小高潮。

  國家重申“房住不炒”,但也強調要“全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展”。因城施策的差別化調控在去年已有所體現,達到整體維穩的效果,2020年依舊是各地結合自身情況調整政策時期。

  廣州今年樓市預計總體平穩,二季度起新房促銷力度大、供給充足、可供選擇餘地增多。去年底廣州發布新一輪人才新政,南沙、花都和黃埔先後放寬人才購房限制。如南沙購房門檻最低只需本科學歷,預計將釋放一批外來購買力置業廣州。此外,港澳居民憑身份證和通行證即可在廣州購房,外地人在廣州購房的渠道進一步拓寬。“房住不炒”基調下樓市以穩為主,因城施策下樓市出現新的機遇。在多重政策利好刺激下,今年廣州樓市有望持續發力。

  廣州中原:今年樓市成交或達8.5萬套

  對於2020年樓市,仍維持“審慎樂觀”的態度。一方面,去年12月以來多區推出人才購房新政,一定程度體現出地方/行政區調控樓市態度趨於積極,屬於有利市場回暖的“小紅包”;但另一方面,仍需審慎看待宏觀、中觀、微觀三個方向存在的因素。

  從宏觀角度來看,經濟大環境問題影響着潛在客戶對未來情況預判,同時決定潛在客戶願意繼續持有現金還是入市。從中觀角度看,雖然“因城施策”給予地方一定政策制定的自由度,但“房住不炒”仍是底線,一旦市場出現過熱跡象,將如2019年年中一樣某些城市會被黃牌警告,面臨“適度調整”。從微觀角度看,近年土地成本提高導致買家購房成本不同程度提高;部分區域、優質板塊一手資源枯竭問題突出,或影響買家入市步伐。因此,廣州2020年樓市成交優於2019年的可能性較高,但同時存在一定客觀制約因素,成交要恢復至2017年水平(90000套及以上)仍存在一定難度,預計成交量增幅在6%~10%左右(85000~88000套)的可能性較高。

  合富輝煌:行業集中度或進一步提高

  2020年樓市預計總價段供應將明顯提升。大型房企資金雄厚的優勢在一級土地市場尤為明顯,保利、越秀、碧桂園、萬科、時代5家房企供應位列前五席位,佔全市供應的32%,它們在各個區域均有布局,其中保利在中心區的市場份額高達三成;本土兩大國企越秀、珠實均分別與廣州地鐵合作,在白雲、番禺、黃埔、增城均獲取到較優質地塊。深耕廣州的知名房企,得益於自身雄厚的資本實力、資源優勢,往往掌握區域樓市的定價權,行業集中度預計保持或進一步提高。

  市民“房市”心愿

  統計:買房意願創近3年新低

  去年末,央行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查。報告显示,未來3個月內,準備購置房產的居民佔比僅為20.7%,這一比例創下了2017年以來新低。購房意願明顯下降的同時,看好房價上行的人數也在縮減。去年四季度只有26.5%的居民預期下季度房價上漲,明顯低於第三季度的29.3%的比例。與2018年同期相比,這個數據依然偏低。在“最嚴調控政策年”2018年,第四季度統計數據显示,預計房價上漲的居民比例達到了27.4%。業內人士表示,居民買房意願的下降,可以反映出大家對目前地產市場的理性判斷。短期內房價上漲空間有限,甚至還會出現降幅,此時買房最擔心高位接盤,明顯不划算。不過,有剛性需求的買家仍然走在買房路上。

  張女士,40歲,外企會計

  上有老下有小 握着錢比買房更踏實

  張女士一家三口住在越秀區一套80平方米的兩房裡,今年兒子上初二,學習用具和書本已堆成了小山,希望有一個單獨的房間作為書房,常常抱怨房子不夠住。

  上個月夫妻兩個正式盤算了一下換房的事:這套房賣出去可以拿到一筆錢,但換房必須在兒子學校周邊,附近正在售的一個全新盤,一套120平方米的四房需要一大筆錢,除了賣房得到的一筆錢,還需要拿出很大的一筆資金才夠用。夫妻雖然在公司都屬中層人員,但兒子讀私立學校的費用一年近8萬元,加上張女士和老公都是家裡的獨生子女,4個老人每年的贍養費也是一大筆開支,夫妻兩人的存款也只有30多萬元。如果硬着頭皮換了房,即便貸款,月供也超過了兩萬元。

  張女士現在還記得原本對她很熱情的銷售人員,一聽到他們不買房后連翻了幾個白眼。張女士告訴記者,“誰不想住着舒服點,但是上有老下有小,都是可能隨時需要用錢,房子變現周期太長,手裡拿點錢更踏實。”

  盈盈,29歲,銷售人員

  希望結婚前為父母在廣州買套房

  大城市的女性越來越能買房,電視劇《都挺好》里的女強人蘇明玉,不到30歲就奮鬥出兩座高檔住宅。網絡上,“蘇明玉們為什麼要買房”的討論被推上熱搜。國內一知名找房平台發布的《2019年女性安居報告》显示,女性購房者比例升至46.7%,達到了近7年來的新高。在30歲至50歲年齡段的一線城市購房群體中,女性比例為48.4%,幾乎與男性持平。

  盈盈就是近期女性購房大軍中的一員,不過她買房不是為了自己,而是為了父母。她來自東北,大學畢業那會來廣州就為了安家,然後把父母從東北接過來。原因只有一個:廣州冬天不冷,對於有關節病的母親來說,養老最合適不過了。所以一開始找工作,她就選了個來錢快但也壓力大的工作:銷售。她有較好的學歷,和一群中專生、高職生做低底薪高提成的低端銷售工作。雖然辛苦,但她覺得這份工資比在事業單位更賺錢。工作7年存款150萬元,對於這個不敢高消費、不敢對生活有太高品質要求、不敢談戀愛的女孩來說,已是“恩賜”。

  手握150萬元,但廣州市中心的房價並非她所能及,為此,她把目光投向從化、增城幾個郊區。這幾天,趁着21號地鐵線開通后,特意看了兩個星期的房子,最終總算有了眉目。雖然那套110平方米的房子離地鐵還有5個公交車站的距離,但這是她目前所能負擔得起的房子了。在2019年的最後一天,她交完了五成的首期款后,卡里只有800多元了。她依稀記得,那天坐着地鐵21號線回家,覺得整座城市都沉浸在跨年的歡樂中,她第一次感受到自己真正屬於這個城市。因為,她終於成了“有房一族”。

  劉大叔,60歲,退休職工

  希望儘快將手裡的房子賣出去

  劉大叔在花都區有一套110平方米的房子,住了大半輩子都已經習慣了。不過女兒生了孩子后,劉大叔和老伴商量了一下,想把這套房賣了,然後到女兒所住的小區再租一套二手房,這樣也可以互相照顧。但是,時間過了5個月,房子還是沒有賣出去,掛牌價從之前的300萬元降到了280萬元,只有兩個買家來看過房,後來都不了了之。中介勸劉大叔還要繼續降價,說目前市場上不少新房樓盤都在打折,價格甚至比二手樓盤更便宜。“不是都說現在市場很好嗎,為什麼我的房子卻賣不出去。”劉大叔一臉疑惑。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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我愛我家劉東穎:雲技術助推数字化發展日新月異

日前,2019 AWS re:Invent大會在美國拉斯維加斯舉行。我愛我家控股集團副總裁兼CIO劉東穎應邀出席本次大會,介紹和闡述我愛我家在房地產經紀行業進行的雲技術應用實踐及数字化創新發展。

我愛我家副總裁兼CIO劉東穎在2019 AWS re:Invent大會現場

作為世界雲計算公司AWS舉辦的年度盛會,吸引了各國研究學者、技術專家結合其實際應用場景進行乾貨技術分享,還吸引了來自世界各地6萬餘名程序員、IT 技術公司、創業團隊、技術服務提供商等共同參與。

在2019 AWS re:Invent大會期間,劉東穎接受記者專訪時表示:“我們是房地產經紀行業,主要是從樓盤庫、房客源、約帶看、簽約交易等一系列圍繞我們核心業務為主的系統,我當時從這個項目開始去重建團隊,重新規劃整個戰略。其中一個方向就是雲戰略,就是基礎上雲。我提出的戰略方向,即‘雲上愛家’和‘數據愛家’。”

為什麼要上雲?為什麼要推動数字化?面對記者提問時,劉東穎表示:“雲服務的彈性和靈活性,可以滿足業務不斷擴展的需求,為全國近20家城市公司的用戶提供更好的用戶體驗,驅動業務的創新和發展。”

在大會現場,AWS CEO Andy Jassy 的 Keynote 演講和 25 項重磅發布也給劉東穎帶來了思考,她和與會專家學者們分享了我愛我家在数字化轉型中遇到的挑戰和成功經驗,探討了合作建設数字化生態的機會。

據介紹,在我愛我家控股集團在董事長兼總裁謝勇的主導下,由劉東穎帶領集團IT團隊從雲計算、大數據、人工智能和物聯網等技術着手,以“雲上愛家”和“數據愛家”兩大基礎支撐,目標是強化房客源、員工與產業生態三大数字化轉型。在劉東穎的推動下,我愛我家迅速與微軟、亞馬遜雲等世界級雲技術公司達成戰略合作。至此,公有雲+私有雲的混合雲框架已搭建成型,後續將依託雲的優勢,提升研發和部署效率,快速支撐核心業務的快速發展。

在劉東穎看來,房地產經紀行業處於居住生活的立體交叉的生態圈內,房地產經紀行業正處於變革時代, 藉助数字科技力量, 形成生態體系, 賦能新的数字化業務模式。 我愛我家作為房地產經紀行業的傳統龍頭, 正在通過数字化轉型提升能力, 實現產業升級。 我愛我家通過差異化的数字化戰略,以”智能平台”建設為核心,實現一體兩翼三中心支撐的圍繞“家”的商業生態環。劉東穎在接受記者採訪時還表示,以IT治理牽引数字化轉型舉措的執行,在集團層面形成合力很關鍵。 我愛我家優化演進和轉型創新並舉,逐項舉措落實,不斷有新功能和新產品投產, 提升了業務效率, 也奠定了数字化轉型的技術基礎。

我愛我家相關負責人表示,在持續推進“数字愛家”、“雲上愛家”戰略落地方面,公司核心業務――二手經紀服務系統完成了數百項功能的優化和數十項重點功能建設,大大提升了業務處理效率、安全性和使用體驗。此外,我愛我家經紀人 APP增加了重點業務的辦理能力,更豐富的業務狀態信息和統計能力,可大大方便經紀人對業務的及時處理和準確把握。

上述負責人還表示,通過“上雲”“数字化”,我愛我家由傳統企業向科技企業的轉型正有條不紊地推進,隨着数字化戰略的深入,轉型效果將會逐步顯現出來,企業的創新發展也將日新月異。(房曉雯)

(責編:許維娜、夏曉倫)

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地產寒冬綻春意 35家房企有望跨入千億元俱樂部

  對中國房地產企業來說,2019年是艱難前行的一年,也是把握機會逆勢突圍的一年。在“嚴調控、去槓桿”的大背景下,房地產行業在2019年進入新的發展階段,這已是業界共識。

  《證券日報》記者隨機採訪了幾個不同條線的地產界“老司機”,得到的答案或許能折射出中國房地產行業的現實生態。

  “房難賣,業績壓力很大,不得不支付渠道費找購房者,有的城市渠道費居然高到要支付10個點。”一位具有多年操盤經驗的地產業內人士向記者訴苦。

  一位主管融資的地產業內人士則表示,“能用的融資工具都用了,除了上半年有窗口期外,總體來說,低成本的錢市面上難尋。”

  一位主管土地投拓工作的地產業內人士比上述兩位更為焦慮,“我感覺今年休息的時間最多了,已經有被裁掉的危機感。”

  林林總總,正如龍湖集團掌舵人吳亞軍在一次業績會上所稱,水大魚大、蒙眼狂奔的時代已經一去不復返。調控的趨嚴、規模之爭的愈演愈烈、融資的收緊、“大魚吃小魚”的併購頻發,都讓地產行業從業者感受到了一絲絲寒意。

  即將過去的2019年,有些城市的樓市量價雙雙回落,有些地區的部分項目則一房難求;有的房企已提前邁過5000億元的銷售門檻,有的房企則頻現債務危機只能斷臂求生;有的房企決定春節放假19天以慶祝跨入“千億元俱樂部”,有的房企則在歷經轉型陣痛后含淚下達裁員指令……這就是2019年的房地產市場,寒意與生機並存。

  在房地產這個天然資金密集型行業中,高負債導致的高利息支出一直是高利潤的勁敵。不管是頭部房企,還是中小房企,都難以獲得低成本融資,尤其是民營房企。如果再碰上債務違約危機,引發連鎖反應,就會像多米諾骨牌效應一般勢不可擋,進而拉開“大魚吃小魚”的購併大幕。

  收官月 調控政策仍層出不窮

  在2019年的收官之月,各地針對房地產市場的調控政策仍層出不窮,調控的方式和火候也“冷熱不一”。

  2019年12月11日,湖南省長沙市發改委發文,對商品房價格構成進行規範,並將商品房平均利潤率限定在6%-8%。12月12日早間,長沙市發改委回應稱,這是長沙2017年新政有效期滿后的延續,且僅適用於成本法監製商品住房。

  同樣是在12月11日,江蘇省張家港市房產交易中心工作人員稱,取消限售過戶的政策已經停止。

  12月25日,浙江省溫州市發布《溫州市人才住房銷售並舉實施辦法》,該政策提及,優秀人才可享受配售型人才房售價打5折-7折優惠,配租型人才房租金打3折優惠。

  “今年的樓市政策一直是雙向調控,既有放鬆,又有收緊。”中原地產首席分析師張大偉指出,在地方政府緊鑼密鼓的政策調整下,2019年年初至今,房地產調控次數合計達575次,遠超去年全年的450次。

  值得關注的是,多城密集啟動人才政策與購買住房資格往往是相關聯的,這是2019年樓市政策的最大特點之一。據中原地產研究中心統計,僅在11月份,就有超過20個城市發布各類人才吸引政策,佛山、南京、上海、成都、中山等近十個城市發布的人才政策都有與人才購房資格、購房補貼相關的內容。從全年來看,全國已有超過170個城市發布各種人才政策,與2018年同比增幅超過40%。

  但總體來看,此輪調控政策的總基調仍是趨嚴、趨穩。隨着近兩年各種調控政策的輪番出台,一度狂熱的樓市開始被導入理性通道。

  據國家統計局數據,今年11月份,70個大中城市新建商品住宅中,僅44個城市房價上漲,較10月份再減6城;房價下滑城市增至21個,為年內最高,一線城市廣州也進入跌幅前十。

  在與《證券日報》記者交流時,多位地產企業管理層和一線地產業內人士均表達了“樓市已經進入調整期”的觀點。

  增量市場“天花板”還未降臨

  雖然身處政策調控的寒冬,但房地產市場的機遇也不少,因為中國房地產增量市場的“天花板”還未降臨。從目前來看,一二線核心城市依舊維持較高的銷售水平;三四線城市的樓市成交量雖然明顯降速,但並未失速。

  作為易居旗下的專業研發部門,克而瑞地產研究中心(簡稱“克而瑞”)預計,全年地產行業銷售規模將同比微增,再創新高。參照2018年及2019年各月銷售增速,預計2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達到17.2億平方米和16.1萬億元。

  身處一線的房企都會感受到冷風襲來之痛,只是每家企業的耐冷度不同而已。在一樣的樓市寒冬里,不同房企卻在上演不同的好戲。有的企業,在年初立下的目標已註定完不成;有的企業,嘴裏在說“要活下去”“不看重規模”,全年卻在忙着拿地。

  據克而瑞統計數據显示,截至11月底,按照全口徑銷售額計算,全國已有27家房企邁入“千億聚樂部”。另外,祥生地產、佳兆業、濱江集團、藍光發展、美的置業、龍光地產和榮盛發展這7家房企的銷售額均超過900億元,分別為985億元、980億元、976.8億元、937.1億元、910億元、909億元和901.9億元;再加上銷售額達898.5億元的中國鐵建,這8家房企也都有望在最後一個月衝刺一下,闖進“千億元俱樂部”。

  12月24日,浙江本土第二大房企濱

  江集團發布一則《春節旅遊休假通知》,釋放了三重信息:一是公司銷售額突破“千億元大關”;二是為了分享“千億元成果”,員工春節放假19天;三是鼓勵從員工到中高層旅遊休假,發放旅遊津貼2萬元至5萬元不等。一句話總結就是,“不僅要送員工去旅遊,還要加薪!”

  “考慮到最後一個月的拚命衝刺,這幾家房企可能會實施‘以價換量’的銷售策略。到了年底,今年或許會有35家房企進入‘千億元俱樂部’,2018年是30家。”財經評論員嚴躍進向《證券日報》記者表示。

  “我這個月每天都是半夜回家,最後一個月,營銷條線的人都在玩命幹活。今年不同往年,規模上到新台階是重中之重。”一位地產企業營銷人士向《證券日報》記者直言,年底獎金主要看這個月的了。

  不能放棄“規模之爭”的背後,是後房地產時代的話語權之爭。有房企相關人士曾向《證券日報》記者透露,今年以來,多數銀行發放房地產開發貸的範圍已從“50強房企”縮減至“30強房企”,“啟動融資之時,需要補交規模排行榜榜單資料”。

  眾所周知,依靠“高槓桿”運營的房企,無一不需要融資“輸血”,想融資就必須要把規模做上去。

  借道海外融資超700億美元

  “如果能融到錢,我們還是會選擇融資。”日前,一位不願具名的房企董秘向《證券日報》記者表示,沒有渠道獲得低成本融資,不得已才偃旗息鼓,在銷售端發力,爭取回收更多現金,讓企業安全運轉。

  據中原地產研究中心統計數據显示,2019年以來,國內房企至今合計發布海外美元債已超700億美元,比2018年同期增長近50%。在最近幾筆融資中,融資成本已從5%漲至13.75%不等,其中,德信中國、佳兆業、正商實業、佳源國際等幾家房企的融資利率均超10%。

  借道海外融資,通常是在國內融資渠道不暢背景下的無奈選擇,鑒於發行主體信用評級及自身實力的不同,融資成本也各不相同。

  “房企之間,不僅是規模分化較大,融資成本的分化也很明顯。從全年情況看,海外融資利率主要在6%-15%之間。”張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示,發行美元債融資“井噴”的背後,是融資渠道被限制,槓桿率較高的房地產企業,資金壓力更大。

  億翰智庫在研究報告中指出,房地產行業已然從高槓桿、高利潤的“黃金時代”,進入步履維艱的“白銀時代”,銷售增速逐漸放緩,調控政策持續收緊,融資成本不斷上行。進入“白銀時代”以來,房地產行業凈利潤率一般維持在10%-13%,借錢成本如果超過10%,意味着利息支出正在吃掉利潤。

  大型優質房企對融資成本的控制一直握有較大話語權,近年來一直在試圖降低融資成本。自2016年開始“降槓桿”以來,萬科、中海、華潤和龍湖等穩健型頭部房企的凈負債率(指考慮永續債后的凈負債率,下同)均控制在50%左右;作為“後起之秀”的新城控股、旭輝等中型追求規模型房企的凈負債率在70%-100%之間波動;融創等激進型房企的凈負債率超過150%,凈負債率最高者與最低者的差距高達近6倍。

  “融資成本幾乎決定企業的利潤率走向。”同策諮詢研究中心總監張宏偉曾向《證券日報》記者表示,“很多人以為,內部收益率(IRR)指標指的是項目獲利水平,其實是不對的,內部收益率的本質含義指的是項目能承受的最大資金成本(比如貸款利率)。如果內部收益率是20%,利率是20%的話,說明一分錢也不賺。”

  483宗併購交易涉資2434億元

  樓市寒潮,恰是房地產企業“大魚吃小魚”之時。

  大房企敢於在行業寒冬期低價併購中小房企資產,是出於房地產行業集中度越來越高、保證規模發展的訴求,不管是1000億元、5000億元還是7000億元,先把規模做上去,並在盡可能保證利潤空間的情況下,完成規模增長的目標。小房企甩賣項目,往往是生死攸關之舉,處於被動地位,只能斷臂求生。

  《證券日報》記者查詢iFinD數據后發現,以最新公告時間為準,截至12月17日,2019年A股房企併購事件已達483宗,其中,已完成213宗,失敗30宗,剩餘240宗仍在進行中,涉及資產總價值2434億元。

  另外,匯聚大量頭部房企的H股板塊,併購動作也頻頻出現。今年以來,融創中國先後收購泛海、陽光100、雲南城投集團等公司旗下多項資產,併購耗資約400億元。融創中國相關負責人表示,強勁的銷售回款及放緩的拿地節奏,為公司賬面累積了大量運營現金流,收購不會對公司現金流造成影響,公司有信心保持負債率在未來幾年繼續下降。

  近年來,融創中國的掌舵人孫宏斌靠着幾宗大買賣名噪一時,被地產界稱為“併購王”。據不完全統計,僅在2017年以來,融創就先後投資鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗、大連潤德乾城以及萬達資產包。

  併購潮起的另一面,是中小房企的加速出局。建業地產掌舵人胡葆森在今年的中城聯盟會議上表示,最多的時候,中國房地產企業註冊數量近10萬家。經過大浪淘沙、多次調控后,還有新項目開工的企業已不足1萬家了。近90%的房企已經落後了,被邊緣化了,或出局了。

  人事震蕩 組織優化力度空前

  在調控政策與融資環境的雙重壓力下,不管是頭部大型房企還是中小型房企,都有了強烈的危機感,於是開始大刀闊斧地變革,導致人事地震連連,高管流動頻發。

  2019年房企人事動蕩凸顯出以下幾個特點:一是很多年輕高管上位;二是倒在業績軍令狀上的職業經理人轉換東家;三是二代接班人走向台前。

  10月9日,上海中梁地產集團有限公司法人由“黃春雷”變更為“李和栗”,據媒體報道稱,李和栗出生於1987年,年僅32歲。11月10日,正榮地產公告稱,王本龍已辭任,將由執行董事兼董事會主席黃仙枝暫代執行總裁職務,直至選出新總裁為止。在此期間,正榮產業發展集團副總裁、商業董事長肖春和也遞交了辭呈。

  此外,中南置地總裁陳昱含、新城控股董事長王曉松、融創文化集團總裁孫�匆弧⒏j曬�際董事會主席潘浩然、大發地產董事會主席葛一��、華董中國執行總裁董國倩等皆為新上位者,其中既有二代接班人,也有職業經理人。

  頭部房企的管理層也不消停。12月20日晚間,藍光發展發布公告稱,張巧龍辭任總裁,華潤老將遲峰接棒。而當時距離華潤置地突然換帥僅過了3天。據媒體報道稱,在過去7年裡,華潤置地管理團隊已發生4次人事大調整,這在前十房企中可謂絕無僅有的存在,對華潤置業近年來的業績產生了極大影響。

  人事頻繁變動,是2019年房地產發展的一個縮影。據不完全統計,今年以來,離職的房企高管人數已高達上百位,僅四季度以來,就有超過50位房企高管出現職務變動,其中離職高管人數超過20位。

  隨着行業利潤變薄,房企對控成本、增利潤的要求越來越高,也對“蛀蟲”的容忍度越來越低。營銷、採購、投資這三大條線,成為了“重災區”。管理層尚且惴惴不安,基層員工更是頗為惶恐,所以,組織架構調整和“組織優化”是基層員工能否保住飯碗的利器。

  “按照正常人員流動標準是10%,今年可能有所提高。”某房企人士向《證券日報》記者直言,地產人沒有幾個是不焦慮的。

  不過,焦慮中也孕育着新生,因為房地產的盤子還很大。“在此時沮喪,等同於過早投降。”陽光控股執行董事、全球合伙人及陽光城集團執行副總裁吳建斌稱,在未來10年到20年,還有2億人口要進城,平均每年有一兩千萬人,這就是剛需。

  從微觀層面看,樓市寒潮正在倒逼房企做加法,過去粗放經營的房地產企業開始搞起精細化運營。另外,過去一直以規模為關鍵績效指標(KPI)的考核機制出現裂縫,品質、利潤等指標進入考核體系,這意味着這一傳統的資金密集型行業,正在發生內生變化,且這一變化將成為推動行業發展的新動能。後房地產時代,分化加劇之際,整個行業將進入“低容錯時代”,不犯錯、少犯錯者將立於潮頭。

(責編:許維娜、孫紅麗)

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建築應是人文載體

原標題:建築應是人文載體

  建築系博士生邵長專和團隊用716根毛竹,在重慶山區建成一座竹橋,讓當地百姓過河更安全方便。全長21米,它成了全中國農村跨度最長的竹橋,而且突破了一般竹橋的使用壽命,因而斬獲國際大獎。

  一座位於中國西南鄉野的竹橋,並不那麼起眼,但能引來國際建築界的關注,或許正因為它在探索中國本土建築美學的同時,也在思考建築的“輕與重”,更將人文主義的精神投向了廣袤的鄉村。

  在一些建築學家眼中,中國的本土建築就應該體現中國的美學,具備中國的文化價值。在普利茲克獎獲得者王澍看來,現代的建築理論,太多強調建築的中心化,建築師在建築中放入了過多的個人表現欲,使得建築在完成后無法融入生活。從這個角度看,邵長專設計的竹橋倒是很符合中國美學。中國南方多產竹,獨特氣候和區位條件,孕育了豐厚的竹資源,人們可以就地取材,通過現代工藝,讓充滿古意的竹橋完美融入當地環境。

  竹子搭建的橋,顯然無法成為“永恆的建築”。許多南方鄉村小橋,受益人群可能只有三五戶,甚至隨着時間的推移,那三五戶都已經搬出來了。對於這種只需要管個十年、二十年的橋,也許竹橋更加切合實際、簡便易行。這是一種基於社會學的思考,也蘊含了對天地自然的理解,直指當代建築的“輕與重”。這個時代也需要“輕建築”。這種“輕建築”,誕生於特定的環境,又消失於環境之中,獲取了一種別樣的生命力。

  毋庸諱言,今天我們對建築的討論,大多在城市語境下展開,而在廣袤的鄉村,卻多有空白。一些鄉村,依然處於傳統建築美學缺失、現代設計粗糙的尷尬境地。這也是為什麼,當浙江富陽東梓關村的回遷房連綿地出現在富春江畔,許多人驚嘆吳冠中筆下的江南畫捲成了真。從山水田園與建築相匹配的角度看,中國的鄉村,恰恰有建築師們最廣闊的舞台。

  筆者今年到重慶市巫溪縣調研時,也驚喜地發現,四川美術學院用藝術的方式在當地推行“村落再生計劃”,他們詢問老鄉的需求,然後給出設計方案。全新的空間布局裡,腌菜壇、大磨盤、竹籬笆等老物件也搖身一變,成為農家院、新民宿別具特色的牆面裝飾和院落茶几,留住了往日生活的刮痕和肌理。藝術,成了扶貧的新方式。所以,如果說邵長專的竹橋連接了河兩岸的群眾,那麼建築本身,實際上是連接了專業與日常。讓精品平民化、把記憶空間化,共同構築了人們對美好生活的期待。

  建築從來只是載體,內核仍然是文化。好的建築設計,一定是形神兼備,尤其是考慮到了空間背後的精神傳承與文化延續。今天,城市更加現代,鄉村也在振興,如何延續各自的傳統風貌,形成自身的特色,是我們必須思考的命題。通過設計美的家園,讓在外的村民回到鄉村,讓市民聚集到一起,才能進一步提升城鄉的生活之美。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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