廣州公積金首次提取可在手機端申請 

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信息時報訊 (記者 龐澤欣) 前天,記者從廣州住房公積金管理中心獲悉,廣州住房公積金管理中心手機端業務系統(微信公眾號及手機App)升級上線,實現提取業務、異地轉入無需再跑腿,貸款“只跑一次”。

手機端業務系統將公積金繳存、提取、貸款三大類業務中個人部分的主要業務遷入線上,新增了首次提取申請、貸款申請和異地賬戶轉入等功能,提供24小時線上服務,隨時受理、實時辦結,全程手機辦理。其中,繳存人辦理購房提取、租房提取(無租賃合同或租賃合同未登記備案的)、建修房提取、加裝電梯提取、銷戶提取等業務,均可通過微信公眾號或手機App自助錄入信息並拍照上傳資料提交發起申請,實現提取“零跑腿”。

另外,新增的“貸款申請”功能,繳存人可通過手機自助提交住房公積金貸款申請,經中心審批通過後,買賣雙方及其配偶再攜帶貸款資料原件到業務受理網點簽署借款合同,實現申請住房公積金貸款“只跑一次”。

(責編:孫紅麗、畢磊)本站聲明:網站內容來源於裝修網http://www.people.com.cn/,如有侵權,請聯繫我們

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小區物業服務管理調研| 兩次成功上調物業費的背後

小區收繳物業費的“世紀難題”在丰台區怡海花園社區壓根兒不擔心。甚至,從2010年開始,怡海花園社區怡錦園小區已經兩次成功上調物業費。

“入住十幾年,什麼都漲錢,物業費不漲就有問題了。”小區業主張先生口中的“問題”,恰是當前不少小區物業管理的“怪症”:業主不滿意物業公司的服務拒繳物業費,物業公司收不上物業費更沒錢提升服務,服務水準上不去反而更引發業主的厭棄。長此以往,小區物業服務越來越差。

但怡海花園卻走出來另一條路。

位於丰台區新村街道的怡海花園常住人口約2.8萬人,如此龐大的規模給運營管理平添困難。“小區龐大,光保安、保潔人員就需要近三百人,每個人月工資得四五千。”這筆賬曾讓該小區的物業公司副總宋娟“壓力山大”。按照過去每平方米一塊多的物業費標準,每年都是虧本,只能靠集團“支援”。

這種狀態無法持續,唯一破解方式就是通過調整物業費提升服務從而形成與業主的良性互動。但涉及到各家錢袋子的事,居民能同意嗎?

“我贊成上漲物業費!”業主張先生有自己的考慮:上調物業費,意味着能讓物業管理在良性運轉的軌道上提升服務水平,最終獲益的還是業主自己。

漲物業費口難開。前前後后,社區“議事協商”制度幫了大忙。新村街道相關負責人介紹,按照制度設計,社區黨委統領社區居委會、業委會、業主、物業公司及社會單位等各方力量,就社區治理過程中存在的問題難題進行溝通,共商共治。

為此,新村街道、社區居委會、社區民警等開展了“多方會談”,並積極與怡錦園業主委員會進行溝通,給出了上調物業服務費的理由,並對各方提出的各種疑問逐一解答。

經過充分地溝通協商,物業方面向怡錦園業主委員會提出物業服務費調整的書面申請。上門登記投票后,滿足了同意業主人數佔總人數過半及專有部分面積佔總面積過半的要求。最終,在2010年、2017年,依託街道、社區居委會、業主委員會,該小區兩次成功上調物業費,在行業內可謂首屈一指。

業主們很快看到了變化。傳統的物業服務行業往往是保潔、秩序維護、綠化、設施設備運營。但怡海花園則上門調查社區居民需求,探索各個領域的增值服務。

社區里老年人多,每天就餐成了問題。於是,物業利用現有員工食堂的便捷條件開設怡海社區老年餐廳,為老年人提供早、中、晚簡餐,滿足業主需求。不遠處,還成立了怡海優佳養老中心,專註於為高齡、失能、半失能老人提供頤養。

調漲物業費的過程中,行業監管部門也在思考另一件事:物業費漲了,眼下服務是提升了,可如何能讓服務持續下去?如何讓監管真正進小區?

2018年丰台區物業企業信用信息管理系統上線,恰恰為街道社區治理提供有力支持。丰台區房管局相關負責人說,街道根據計分排名系統,可以看見每一個住宅項目的基本情況、存在問題。

“對排名靠後且不積極整改的物業企業,街道將名單報給房管局,房管局可將其列入區內物業企業黑名單,通過信用信息督促企業履約。”他說,房管局還牽頭採取“2+4”方式開展小區聯合執法活動,將小區內問題涉及到的相關部門進行集中分組、開展聯合檢查執法活動。

記者了解到,丰台區也正在研究成立物業管理專班,研究出台住宅小區內執法清單。“執法清單就好像治理小區的一把利劍,屬地可以通過‘亮劍’來增強社區居民的獲得感、幸福感、安全感。”丰台區房管局這位負責人說。

(責編:趙春曉、夏曉倫)

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百腦匯周日閉店轉型家居大賣場

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原標題:百腦匯周日閉店轉型家居大賣場

  百腦匯二樓手機配件櫃檯仍有客人購物。

  曾在京城电子界享有一席之地的百腦匯將於6月9日正式閉店。本版攝影/新京報記者 王貴彬

  曾在京城电子界享有一席之地的百腦匯將於本周日正式閉店。商戶表示,百腦匯閉店后,這裡會轉型成為家居大賣場,目前在這裏就是為了等待老客戶。

  閉店公告中提醒,持有商場內商家“儲值卡”的消費者,儘早與商家協商。

  新京報訊 本周日,曾在京城电子界享有一席之地的百腦匯將正式閉店。新京報記者昨日從百腦匯电子信息有限公司北京店負責人處了解到,北京門店是租賃經營,十年租期已到,企業目前正在外地門店嘗試轉型,希望有朝一日轉型成功回歸北京。

  商場轉型應對多元化消費渠道

  早在三個月前,位於朝外大街99號的百腦匯便已貼出《停業公告》,宣布“百腦匯北京店將於6月9日正式閉店”。公告中提醒,持有商場內商家“儲值卡”的消費者,儘早與商家協商。

  成立於2009年4月的這家百腦匯旗艦店,商場上下4層,總面積2.2萬平方米,有商戶300餘家,這裏一度是北京東部地區攢機和电子愛好者的熱衷地。

  百腦匯电子信息有限公司北京凱業电子科技有限公司總經理吳錦宗坦言,網絡購物使电子產品的購物多元化。百腦匯最鼎盛的時期在2011年,當時全國的消費習慣是買電腦到電腦城,買手機到手機街區,但消費習慣在改變,年輕人在網絡上看着合適就買了,百腦匯商場的轉型就是要應對多元化的消費渠道和人們的消費心態。“原來是一盤獨食,現在必須改變。”

  十年租賃期滿“百腦匯”停業

  吳錦宗告訴新京報記者,百腦匯在全國共19個項目,北京是唯一租賃的項目,和原物業租期為10年,目前租賃即將到期,而物業已找到下一個承接人。

  吳錦宗介紹,百腦匯一樓幾乎都是品牌授權的專門店,營業性質是公司和廠家共同指定商戶經營,二、三層都是租賃給私營業主。吳錦宗說,公司主要收入為租金,平時進行租賃和商場管理,但隨着整個IT環境受網絡市場影響,這種經營形式已經不符合市場需求,所以企業需要轉型。該公司其他18個門店都在經營,其中在上海和天津進行升級轉型。“在這兩地投入很多資金做升級改造,坦白說,企業不會在租賃的商場再投資。”

  吳錦宗表示在總部進行升級改造后,不排除回歸北京,“這是我們的期待。”

  ■ 現場

  業主:

  堅持服務到最後一天

  “西有中關村,東有百腦匯。”在北京的电子市場,一直有這樣一句順口溜。

  昨日,新京報記者在百腦匯一層看到,這裏的商戶幾乎都已經撤離,大廳中剩下的只有空蕩蕩的展台和电子品牌的燈箱。只在進門處的個別展台,還有幾台陳舊的筆記本電腦樣機,身穿休閑衫的人會隨口問一句“買電腦嗎?”得到否定回應後會在某處沙發坐下休息,或者和其他人員聊天。而就在兩年前,這裏還會有身着西裝襯衫的銷售迎上來,熱情推銷自己品牌的電腦產品。

  而二、三樓的私營商戶們大部分仍沒有搬走,展台中賣的主要是數碼設備和辦公耗材等,商戶們有的在聊天,有的在維修、調試电子設備。零零散散的顧客大多是老人,或者過路的客人。商戶們介紹,百腦匯閉店后,這裡會轉型成為家居大賣場,大家目前已經有了去處,在這裏就是為了等待老客戶。其中一位業主說,“我會堅持服務到最後一天再搬走。”

  ■ 故事

  “我在這裡有了老婆孩子房子車子”

  “百腦匯將於6月9日閉店,有需要過來的朋友們,請安排好時間,感恩。”5月28日下午,郭師(化名)在朋友圈留下這樣一句話,隨之附上了6張照片,其中最早的一張照片水印寫着2012年4月23日,他老婆笑盈盈地坐在店裡的紅色沙发上。

  郭師告訴新京報記者,在百腦匯的十年來,朋友在變,市場需求在變,唯一不變的是他店裡的紅色沙發和那張蘋果iPhone4的巨幅廣告,那廣告記錄著他最輝煌的時刻。他將留在這裏到閉店那天,等待自己的最後一個客戶。

  從中關村到百腦匯

  坐在店裡的紅色沙发上,微笑地看着客戶來了、客戶走了,郭師的表情沒變過。談起十年來的銷售經歷,郭師如今顯得特別“佛系”。

  2007年大學剛畢業,他誤打誤撞進入了电子產品的銷售行業。那時候是數碼相機剛興起的時候,大家買电子產品都去中關村,可以說是电子產品銷售的黃金時期。隨着中關村电子市場幾乎達到飽和狀態,“當時我銷售業績也到了瓶頸期吧,就決定帶着銷售人員到百腦匯。”郭師說,2010年前後,他進駐到了如今的百腦匯。

  “那時候這前後的展台還都是數碼相機,賣得特別好。”然而,智能手機的興起,使得數碼相機市場很難再一枝獨秀。從2010年開始,郭師就全心投入到智能手機的銷售了。

  “你看我現在還留着iPhone4的廣告牌子,再一次改變世界。”在郭師櫃檯側一處大幅廣告牆上,iPhone4的經典機型照片仍在那裡,他說,這是蘋果最輝煌的時刻,也可以說是他作為銷售的高光時期。

  從一無所有到成家

  在电子商城中,郭師和朋友們掌握着全球智能手機最一手的信息,三星、諾基亞這些手機能不能買,新一代的蘋果手機值不值得期待,他會幫助客戶分析講解。如今他非常看好國產手機,“目前蘋果新出的概念機,你發現攝像頭是四個的,我們都叫‘浴霸頭’,能明顯看出來蘋果在跟着華為的攝像技術走,因為華為早就採用了三個攝像頭,攝影色彩的使用越來越接近中國人的習慣。”

  郭師說,十年來,很多客戶成了朋友,生活和數碼市場已經無法分開。“你說大市場不好,但是我攢了很多客戶,你踏踏實實地和客戶交往,人家有問題及時回答,生意不會差到哪去。”他說,在百腦匯的十年是自己從事業到家庭的十年,他從一無所有到現在老婆、孩子、房子和車子,這次的搬家,將是人生的下一個階段了。

  與十年前那次東遷相同的一點是,為了未來要繼續努力。

  新京報記者 劉洋

(責編:孔海麗、孫紅麗)

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新政落地 北京鄉村民宿將走出“灰色地帶”

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原標題:新政落地 北京鄉村民宿將走出“灰色地帶”

  北京鄉村民宿將告別野蠻生長,邁上合規之路。12月26日,北京市文旅局會同有關部門聯合印發了《關於促進鄉村民宿發展的指導意見》(以下簡稱《意見》),重點解決了鄉村民宿經營合法性問題,並彌補了審批監管短板,讓曾經因無規可依、證照難辦而遊走於灰色地帶的鄉村民宿可以拿到合法“身份證”。業內專家指出,新意見的出台,不僅給鄉村民宿的投資者吃了一顆“定心丸”,更將提升北京鄉村民宿的品質,是北京刺激京郊遊消費的又一重要舉措。

  可拿到合法身份

  新政的出台,讓鄉村民宿踏上合規之路。《意見》指出,鄉村民宿經營者需依法辦理“一照、兩證、一系統”,即營業執照、公共場所衛生許可證、食品經營許可證(如經營餐飲),安裝使用公安機關的信息採集系統,同時落實遊客住宿登記等安全管理制度,有效解決了絕大多數鄉村民宿面臨的住宿經營合法性問題。

  不僅如此,該《意見》還對鄉村民宿的經營主體、經營用房、生態環境、公共安全、從業人員、規範經營等有關事項做了明確規定。其中提到,鄉村民宿經營主體包括個體工商戶、农民專業合作社、農村集體經濟組織和企業法人,同時鼓勵有條件的農戶利用自有宅基地和农民房屋經營鄉村民宿。在經營規模方面,鄉村民宿的單體經營規模為經營用客房數不超過14間(套),建築面積不超過800平方米。對於鄉村民宿的發展規劃,該《意見》還指出,到2022年,實現北京市鄉村民宿從規模到質量的全面提升,力爭在全市推出一批鄉村精品民宿。

  “《意見》落地,對於北京鄉村民宿來說具有划時代的意義,不僅讓北京的鄉村民宿有了‘合法身份’,還對京郊住宿的品質化發展起到了推動作用。”中國旅遊協會民宿客棧與精品酒店分會會長張曉軍在接受北京商報記者採訪時表示。

  曾歷經野蠻生長

  近年來,由於京郊遊的走熱,北京鄉村民宿數量也呈現爆髮式增長,但沒有規矩難成方圓,業界對於主管部門出台指導監管政策的呼聲越來越高。

  北京市文旅局統計數據显示,僅今年“十一”當天,北京郊區民俗游就累計接待遊客50.7萬人次,營業收入達4381.4萬元。而大量的遊客也讓鄉村民宿接待爆棚。有民宿經營者表示,由於京郊遊需求不斷增加,近年來懷柔、密雲、延慶、門頭溝等區湧現大批民宿,但經營規模和水平參差不齊。

  上述經營者還表示,有些民宿僅僅是農家樂的升級版,僅有兩三間房,有些民宿則大一些,達到十幾間房。此外,在床品、衛生等方面,各家所對照的標準也不一樣。

  不僅如此,《意見》出台之前,還有鄉村民宿投資者對該行業表示出了顧慮。一位不願具名的民宿投資者就坦言,由於缺乏相應的經營資質,以及對農村土地性質能否做民宿並不了解,因此對於鄉村民宿的投資一直感到擔憂。此前,有些地方就曾出現過在民宿業發展火熱之時被一紙文件叫停的狀況。還有一些民宿剛剛開始產生盈利就被關停了,面對種種風險和隱憂,該行業急需相關法律法規作為保障。此次《意見》的出台,也算是給北京鄉村民宿投資者釋疑解惑。

  此外,房山區文旅局副局長高峰還坦言,此前一些民宿經營者對於土地、環保、消防等方面感到困惑,隨着《意見》的出台,這些困惑都有望被解決,以房山為例,接下來還將成立鄉村民宿管理小組,進一步整合資源,並出台鼓勵辦法。

  將出台配套政策

  《意見》出台之後,邁上合規之路的鄉村民宿將步入提質階段。北京旅遊學會會長安金明認為,北京現已有眾多鄉村民宿,此次《意見》除了給新涉足的民宿“立規矩”,更面向存量市場,將對提升品質方面起到積極的作用。

  公開數據显示,截至目前,北京13個涉農區共有特色旅遊業態710家,精品民宿500餘家,星級民俗旅遊戶5595戶,星級民俗旅遊村263個,農業觀光園1216個,特色旅遊村鎮100個。而《意見》實施后,未來有關部門將對鄉村民宿採取審核的方式,對審核合格的民宿將發放執照。

  不過,新《意見》出台之後也依然有問題尚待解決。業內人士指出,經營住宿行業需要落實遊客住宿登記等安全管理制度,同時對於消防安全等方面需要達到准入調整,這就需要公安、消防、工商等聯合辦公,目前還沒有具體的細則,未來這些方面都有待補齊。

  張曉軍還談到,在《意見》出台後,下一步關於北京鄉村民宿的地方標準也將出台,對民宿發展起到進一步的規範作用。據了解,目前北京已經湧現出古北水鎮、樂多港、世園人家、山楂小院、長城公社等一批新興旅遊品牌,在鄉村民宿領域,也湧現出了首旅寒舍、唐鄉等一批連鎖化發展的精品民宿品牌,可見,京郊旅遊正在向品質化發展。

  此外,張曉軍還建言,對於北京鄉村民宿的發展,有關部門應該打出一套組合拳。例如,在不同的地區有不同的發展模式,像一些鄉村民宿發展較好的區域,可以總結經驗,加以推廣,形成首都特有的民宿發展路徑。同時,未來還應該完善鄉村民宿領域的頂層制度設計。 北京商報記者 關子辰

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  京郊精品酒店 首次明確四大開發模式

  北京商報訊(記者 肖瑋 實習記者 楊卉)經過“摸着石頭過河”的探索階段后,郊區精品酒店終於迎來了明確的規劃。12月26日,北京市文旅局印發的《京郊精品酒店建設試點工作推進方案》提出,以既有酒店提升模式、老舊設施改造模式、土地入股聯營模式、土地試點入市模式四種開發模式為主,同時組織開展項目投融資推介,引入優質社會資本參與京郊精品酒店試點項目開發建設。預計至2022年,北京市將在部分旅遊重點區分別建設完成1-2個精品酒店試點項目。

  具體來看,《方案》規劃,郊區精品酒店主推的開發模式包括,既有酒店提升模式包含對具備良好基礎的現有酒店進行精品化提升改造;老舊設施改造模式則鼓勵各區利用廢棄工業廠房、倉儲用房等老舊設施改造精品酒店;土地入股聯營模式通過成立鎮(鄉)級土地聯營公司(股份合作社),由聯營公司統籌利用集體經營性建設用地,實現以土地使用權作價入股的方式與社會資本合作;而土地試點入市模式則是以出讓、租賃等方式進行入市交易,定向用於精品酒店項目建設。

  對此,北京皇家驛棧酒店創始人劉少軍表示,在國際市場上,精品酒店已逐漸成為未來酒店業發展的大趨勢,在國內尤其是遊客流動量較大的北京,還有很大的市場空間和發展潛力,“原創的文化設計、個性化的服務、高水平的配套設施,共同組成了一個完整的精品酒店結構,因此未來京郊精品酒店的建設,除了在數額上做增量,酒店設計、文化環境、服務質量,也都是在修建過程中要加大投入的方向。”

(責編:王子侯、孫紅麗)

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房企搶收 千億新兵數量或不及去年

原標題:房企搶收 千億新兵數量或不及去年

   距離2019年收官不到25天時間,房企進入最後的業績搶收階段。從各大房企陸續披露的前11月銷售業績戰況來看,已有部分房企提前完成全年銷售目標,但也有房企銷售不佳,完成全年業績目標存在較大壓力。在業內人士看來,市場下行周期,大房企的規模優勢更為凸顯,小房企衝擊千億的難度將不斷提升。

  TOP100房企11月銷售額環比上漲

  2019年的房地產調控政策,雖然不斷有地方城市通過人才政策適度放鬆限購,但是並未改變整體較為嚴格的政策環境,在業績目標的壓力下,房企早已開啟加大供貨、以價換量的營銷通道。從已經披露前11月銷售業績的房企來看,整體銷售環比略有上升。

  據克而瑞統計數據显示,11月份,TOP100房企單月權益銷售金額較10月有所提升,環比增長10.9%,TOP30房企中有20家房企的單月業績表現為環比提升。

  其中,大中房企的規模優勢和增速優勢明顯。諸如碧桂園,11月實現權益合同銷售額約601.5億元,分別超過9、10月份。前11月,碧桂園的權益合同銷售額也突破5000億元,達到5398.4億元。據機構統計,該企業全口徑銷售額已經突破7000億元。在這背後能看出碧桂園以價換量的策略,其在9、10、11月份的銷售均價一路下行,分別為每平方米8939元、8510元、8282元。

  恆大雖然11月銷售額370.6億元,環比大幅下降,但是9、10月份831.1億元、903億元的銷售額刷新房企單月銷售紀錄,也助力恆大全年目標完成率達97%。

  萬科11月單月實現合同銷售金額545.4億元,環比增加25.7%,均超過9、10月份。

  融創中國上半年全年目標完成率不足4成,7月份開啟“全員營銷”,9、10月份單月銷售額刷新該企業歷史紀錄,分別為629.1億元、644.3億元。機構數據显示,融創中國在操盤金額和權益銷售金額上首次超過萬科,排名第三,對“碧萬恆”三角陣營形成衝擊。

  此外,克而瑞統計數據显示,世茂房地產、陽光城、中南建設11月環比業績增幅均在25%以上。

  對12月業績預期,有分析人士指出,全國不同城市不同區域間的供需分化還會持續,部分城市受到人才政策等影響,短期需求量還可能出現小幅攀升。不過一位房企高管表示,問題在於房企沖業績可能出現大面積的以價換量,導致市場觀望並抑制銷售,預計市場不會太好,可能不及去年12月成交量。

  部分房企完成業績仍存壓力

  從克而瑞統計數據來看,在年內設定業績目標的企業中,前11月近7成房企的目標完成率已達到90%以上。但也有超2成的房企目標完成率尚在80%-90%之間,另有少數房企目標完成率仍不及80%。在調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下,部分房企完成全年業績目標仍有較大壓力。

  據新京報記者不完全統計,截至12月4日,已經有23家房企披露前11月銷售業績,19家房企設定了業績目標,其中完成全年目標的房企有3家,分別為世茂房地產、中梁控股、龍光地產,目標完成率在90%之上的房企有中國恆大、新城控股、旭輝控股、中國金茂、融信中國、雅居樂、美的置業、時代中國等。目標完成率在90%以下的房企有榮盛發展、佳兆業、富力地產、花樣年、當代置業。富力地產前11個月累計實現權益銷售金額約1203.5億元,雖然同比上升約6%,但僅完成全年1600億元目標的75.22%。

  中指研究院常務副院長黃瑜表示,2019年房企年初制定整體目標增長在20%左右,也預料到全年的行情將不復往年,但除了受產品、營銷、品牌等自身經營營銷外,也與城市的分化、供需端調控政策相關,比如以高端產品為主的房企,主要在熱點城市或核心地段拿地,往往拿地價高、資金佔用周期長,受城市限價、銷售去化慢等影響,也有部分企業布局相對集中在市場調整階段的城市,受到的影響也較大。

  2019年房企面臨前所未有的償債壓力,快速去化與回款、保證現金流成為今年的重要工作。在此背景下,不少房企選擇主動減速、降低目標提質以應對風險。諸如龍湖今年銷售目標定為2200億元,預計同比增速為9.65%,低於2018年28.5%的增速。中海的銷售目標是3500億港元,預計同比增速為16%,低於2018年29.8%的增速。旭輝2019年的銷售目標是1900億元,增速為25%。陽光城將2019年的銷售目標定為1800億元,同比2018年僅僅增長10.53%。雅居樂的銷售目標是預售金額達到1130億元,預期同比增速10%。

  中小房企衝擊千億難度加大

  雖然去年房地產政策從嚴,但是在規模效應下,房企千億新兵數量創紀錄,有超過10家房企邁入千億房企行列,包括陽光城、中南建設、富力地產、正榮地產、金科股份、中梁控股、中國金茂、融信中國、雅居樂、榮盛發展、遠洋集團等。包括此前已經邁入千億陣營的房企,去年共有27家上市房企進入千億陣營。

  2019年,又將會有哪些千億新兵呢?

  從目前的情況來看,數量不太樂觀,目前僅中國奧園提前實現千億目標。2019年前11月,中國奧園實現合同銷售金額約為1012.7億元人民幣,同比增長37%。事實上,2018年,中國奧園距離千億就一步之遙,全年銷售額為912.8億元。

  有望進入千億陣營的房企可能還會有美的置業、藍光發展、龍光地產、中國鐵建、首開股份等。

  今年前11個月,美的置業實現合同銷售金額約為909.5億元,龍光地產實現合約銷售額約852.2億元。藍光發展、中國鐵建雖未披露前11月份銷售業績,但是從三季度報可以窺探其全年業績走勢,其中藍光發展前9月份實現銷售金額715.19億元,中國鐵建房地產開發業務累計合同銷售金額609.787億元。首開股份前10個月簽約金額769.34億元,同比增加13.69%。

  58安居客房產研究院首席分析師張波表示,從2019年的銷售情況來看,新入千億陣營的房企數量預計不會超過5家。從房地產開發行業的發展來看,商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成,在此背景下,龍頭房企的銷售規模增長已經趨緩,而中小房企的分化仍將持續,受融資困難、調控持續、部分城市轉向買方市場等因素影響,衝擊千億的難度還將不斷提升。

  上述房企人士表示,房地產已經進入金融橫盤周期,中小房企難以得到金融機構的支持,資金成本也在大幅提高,同時,土地價格並沒有下降,獲地成本也越來越高,中小房企逐步退出地產江湖是大勢所趨。

  本版采寫/新京報記者 段文平

(責編:孫紅麗、庄紅韜)

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碧桂園前11個月累計實現銷售近5400億元

碧桂園在8月份至10月份連續獲得單月銷售同比超40%的增長后,11月份的銷售增速再攀新高,單月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約601.5億元,同比增長78.22%。

前11個月,碧桂園累計實現權益合同銷售金額5398.4億元,同比增長10.2%,已超過2018年全年的5018.8億元。

而據克而瑞最新發布的前11個月中國房地產企業銷售Top100排行榜显示,按全口徑金額來看,前11個月碧桂園、恆大、萬科依然是銷售前三,其中碧桂園以7515.4億元的全口徑銷售金額穩居行業之首。

對此,有業內人士表示,今年房地產銷售整體承壓,融資環境逐步收緊,面對波動的市場行情,碧桂園適時調整推貨節奏及產品結構,在下半年屢創銷售業績新高;同時,伴隨着銷售回款的提升,碧桂園的自我“造血”能力也越來越凸顯。

自2013年銷售金額突破千億元以來,碧桂園的銷售規模就在快速擴張,直至2017年登頂行業龍頭。2018年中期,為追求更有質量的發展,碧桂園提出提質控速,在投資拿地以及供貨節奏方面,採取更加適應市場的靈活策略。

根據企業公告,碧桂園2019年7800億元的可售貨值中,有80%是新推盤項目,可以使公司有機會把握城市、區域的輪動行情支撐銷售增長,推盤更加靈活。

在不久前的碧桂園“2019年投資者開放日”上,碧桂園集團常務副總裁程光煜表示,今年整體銷售比較穩定,尤其下半年隨着新項目入市,單月銷售額均保持穩定持續的增長。

銷售業績保持穩定增長的同時,碧桂園盈利水平也在穩步提升。2019年上半年,伴隨着前兩年銷售業績的持續釋放,碧桂園結轉收入創新高,營業收入、毛利潤、凈利潤等核心指標均實現大幅增長。其中,營業收入約為2020.1億元,毛利潤548.6億元,凈利潤230.6億元,分別同比增長約53.2%、56.9%和41.3%。

截至2019年6月底,碧桂園獲得不含增值稅的已售未結收入7352億元,未來結算收入增長可期。

中金公司在11月份的研報中預測,未來2年至3年碧桂園凈利潤有望維持正增長。預計2019年和2020年公司核心凈利潤同比分別增長21%和10%,達到414億元和456億元。

碧桂園首席財務官伍碧君表示,隨着投資的優化,公司拿地權益比正逐漸上升,銷售回款率也會比較好。對此,中金公司分析,這將為盈利增長帶來額外支撐,尤其在2021年得到顯現。

值得注意的是,截至2019年6月底,碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約17587億元,潛在的權益可售貨值約10251億元,權益可售資源合計27838億元,可售貨值充分,完全可以滿足未來3年到5年的銷售量。

在已獲取的這些可售資源中,75%的權益貨值位於粵港澳大灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大城市群,98%位於常住人口50萬人以上的區域,94%位於人口流入區域。

高盛研報認為,碧桂園一直在優化地理分佈,充分利用中國正在進行的城鎮化,從而使當前可售資源的分佈符合人口遷移趨勢,這為公司長期贏得全國市場、繼續保持穩定增長奠定了堅實的基礎。

廣發證券也表示,碧桂園在更多省份布局的同時,在廣東、江蘇、浙江、安徽等地深耕力度較大,這四個省份均是擁有政策紅利和巨大潛力的熱點地區。

(責編:許維娜、孫紅麗)

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房貸一族注意了,房貸算法要變!

原標題:房貸一族注意了,房貸算法要變!

  上周末,央行發布公告稱,為深化利率市場化改革,宣布明年3月到8月推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換,促進貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換,房貸用戶可與銀行重簽合同,約定固定利率或“LPR+加點”兩種利率形式。但由於專業性太強,很多讀者表示看不懂。那麼這一轉換意味着什麼呢?您家的房貸轉換成哪種形式最划算呢?今天,揚子晚報/紫牛新聞記者用通俗易懂的方式,手把手將換算方法教給您。

  【政策要點】 明年3月到8月任意時點 房貸客戶要選利率“換錨”方式

  12月28日,央行發布了一條重磅消息,存量房貸利率定價基準要改了,從明年3月1日開始,定價基準開始轉換為LPR,不再掛鈎以前的基準利率了。

  揚子晚報/紫牛新聞記者了解到,個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款,以前錨定基準利率,按基準利率上浮或打折;2019年10月8日以後的增量房貸利率錨定LPR,LPR是每個月公布一次的貸款市場報價利率。目前,最新的5年期LPR是4.8%,房貸利率在LPR基礎上加點作為最終利率。按照以前的算法,掛鈎基準利率的房貸利率在央行貸款基準利率發生變化時才有變化,而掛鈎LPR的利率會隨着LPR變化而變化,LPR每個月公布一次。

  那麼,存量房貸利率定價基準具體怎麼調整呢?央行公告中給出了兩種轉換選擇方案。

  第一種:將房貸利率轉換為固定利率。按照規定,商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。業內人士分析稱,選擇固定利率后,以後還房貸期限內利率不再浮動。

  第二種:從基準利率切換到LPR,選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率,LPR每月公布一次,是不斷變動的,意味着,如果選擇“LPR+加點”利率,那麼,以後的房貸利率將隨着LPR的升降而可升可降,月供也可能變多或變少。

  【具體計算】

  固定利率客戶,利率不再浮動

  切換LPR客戶,“差值”保持不變

  揚子晚報/紫牛新聞記者了解到,央行公告显示,借款人只有一次選擇權,轉換之後不能再次轉換。如何計算“新利率”,房貸客戶們在面臨選擇時犯了難,到底哪種形式比較划算呢?

  揚子晚報記者舉例計算如下:

  客戶A在2012年年底購房,當時享受的房貸利率折扣為85折,按照現在的基準利率算,他的貸款利率為基準利率(4.9%)×0.85=4.17%。

  按照第一種方式,房貸客戶A與銀行協商後續的利率為固定利率4.17%,則以後無論外部環境如何改變,他都按照4.17%的房貸利率進行還貸。

  而按照第二種形式,客戶A需要先計算與LPR的差值。在加點數值方面,加點數值為原合同最近的執行利率(4.17%)與2019年12月LPR(4.8%)的差值(這個案例中,差值為負0.63%),那麼,在合同剩餘期限內,這個差值一直保持負0.63%不變。比如未來LPR上行到5.2%,那麼,該客戶的房貸利率屆時將為5.2%-0.63%=4.57%,高於固定利率(4.17%);但是假如未來LPR下行到4.2%,則該客戶屆時執行的房貸利率為3.57%,低於固定利率。

  若客戶B是2018年購房,房貸利率為基準利率上浮10%,則他目前執行的房貸利率為4.9%×(1+10%)=5.39%,按照第一種方式,他可以與銀行約定後續按照固定利率5.39%進行還貸;但按照第二種方式,他當前利率與2019年12月LPR(4.8%)的差值為0.59%。假如未來LPR上行,則他的貸款利率也會相應上行,但假如未來LPR下行到4.2%,則該客戶屆時執行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%,低於他所選擇的固定利率。

  可以看出,隨着未來LPR走勢不同,房貸利率的變化一目瞭然。

  【專家說法】 LPR利率長期看,下行空間大 看重穩定,也可選固定利率

  揚子晚報/紫牛新聞記者通過計算得知,選擇哪種形式更划算取決於未來LPR的走勢,當未來LPR處於下行空間時,選擇掛鈎LPR的利率會更划算。LPR每個月都浮動,是不是房貸利率也是每個月浮動一次?據介紹,目前,大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。但金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時,可重新約定重定價周期和重定價日,其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為1年。

  據介紹,此次央行新政主要影響的是2020年前購房、使用商業貸款並且參考貸款基準利率定價的購房者。業內專家表示,對於貸款剩餘期限較短,貸款剩餘額度也較少的購房者,兩種方式的差別不大。但對於貸款額度和貸款年限都比較長的購房者,選擇隨行就市更有利。融360大數據研究院房貸分析師李萬賦在接受揚子晚報/紫牛新聞記者採訪時表示,從中長期看,LPR利率水平下行空間大。在LPR繼續下行行情下,用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利,未來利息支出會有所減少。當然,相比LPR可能下降帶來的利息支出減少,如果用戶更重視利率穩定性和便捷性,也可以選擇轉換為固定利率。

  中國民生銀行首席研究員溫彬認為,儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價,但在預期LPR下降背景下,客戶通常會選擇浮動利率報價,因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行,LPR處於上升周期,則房貸利率也會隨之走升,而如果此前簽署的是固定利率,則房貸成本不變。

(責編:孫紅麗、庄紅韜)

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法院終審判決:地下車庫管理權歸業主委員會

原標題:法院終審判決:地下車庫管理權歸業主委員會

  贏了官司,奈何對方不履行生效判決。最近,長沙市東成大廈業委會向長沙市中級人民法院申請強制執行。 此前,大廈業委會起訴地下車位管理方、長沙聯鑫實業有限公司(以下簡稱“聯鑫公司”)的官司,在拉鋸多年後終於塵埃落定,長沙市中級人民法院終審判決,“聯鑫公司”退出東成大廈負一樓的管理,並向業委會交付負一樓停車管理的全部資料文件、檔案和鑰匙。

  然而,“聯鑫公司”並不情願就此退出,在12月18日該司回復東成大廈業委會的函件中,他們表明了自己的態度:管理權暫時不會交出,待雙方談妥地下車庫的管理模式和交費形式后再商量。

  自管,由車位漲價開始

  上世紀末,位於長沙市核心區域、人民路與芙蓉路交界處的東成大廈,曾是當地的標誌性建築。

  30層的高樓、總面積4.7萬平米(不含地下車位),與四周低矮的房屋相比,更顯鶴立雞群。“推窗一眼看過去,長沙南北盡在眼底。”一位老業主稱,大廈是商住兩用,14樓以上為住戶。當時住宅售價超過2000元/平方米,頂層賣到3000多元/平米,在長沙屈指可數。

  但10多年後,業主與物業公司糾紛不斷,並逐漸升級。2014年6月,物業公司宣布將停車場的收費由300-350元/月提到800元/月,矛盾驟然升級。業主們的抗議被懟了回去,“用不起就別在這裏吵!”

  談俊、蔣士軍、厲群等業主回憶說,矛盾激化后,長沙市芙蓉區物價局負責人幾度前來協調,但物業公司“寸土不讓”。

  僵持中,部分業主開始查賬,結果發現物業賬上的幾百萬元維修基金,已經用光。但大廈的設備卻沒得到有效維護:兩台中央空調壞了一台,裏面水管鏽蝕不堪。5台電器故障不斷,監控系統形同虛設……大廈破敗早已“名聲”在外。從14樓到30樓,187套房屋,有48套租不出去。業主們發現,周邊房屋均價每平方米都已高過萬元,而自己的房子每平方米6000元都難以出手。

  萬般無奈,幾位業主牽頭,一家家拜訪商住戶,決心炒掉物業公司,自己管理。

  原物業公司被納入“黑名單”

  2015年7月1日,新的業主委員會成立。2016年,長沙市住建委將東成大廈的物業公司納入了黑名單。但是合同到期了,這家天天喊虧損的物業公司卻不肯走,業委會把自管方案呈報到社區,卻被拒絕――沒有獨立的法人資格,無法簽訂用工合同,無法開發票、報稅,萬一發生工傷事故,承擔責任、賠付都成了難題。

  曾專題調研過這一問題的長沙市政協委員袁妲,在長沙市兩會上提出建議,認為缺乏法人資質,是長沙很多自管小區普遍存在的問題,導致業委會難以正常管理運營社區,不利於社會的穩定和化解社會矛盾。

  業委會成員反覆商議,南下深圳,走訪了幾個不同檔次的自管小區。回到長沙后,他們採取了“借船出海”的方式,動員了4位公益心強的熱心業主,委託他們為全體業主代持股份,去工商部門註冊成立了物業公司,股東為全體業主。同時,代持人與業委會之間簽訂了相關股份關係的法律文書,業委會成員不得代持股份。2016年3月,業委會驅離了原來的物業公司,東成大廈的公共事務進入業主大會說了算的時代。

  新的業委會成立后,開始查賬審計,成功追回了原物業公司15年間每月向業主違法違規收取的分攤費、滅鼠費等。為了解決大廈維修基金被掏空的問題,更換損壞的設施。業委會人員開始算賬分析,樓宇廣告、地下停車位等資產價值,力圖通過自我運營管理,彌補當年的虧空。

  2016年11月23日,業委會與好鄰居公司簽訂合同,委託其管理小區物業;並設立了業委會管理部,根據小區的情況和業主的訴求,通過每個月的業委會會議,聽取物業經理人和業委會管理部主任的彙報和工作檢查,並督促項目經理協調各項工作。

  東成大廈自管兩年多,收支明細按月公示,物業費由原來的1.6元/平方米,降到了1.2元/平方米。“2016年全年減去人員工資福利、工程施工、採購新設備及其他經費,積余了91.4萬元。2017年積餘89.6萬元,2018年積余了45萬元,合計積餘226萬元。”談俊說,更重要的是,物業崗位人員補齊了,原本險情不斷的電梯全部換成了新電梯,中央空調也換了,還裝了146個視頻監控。為了防止大廈外牆瓷磚脫落傷人,業委會還購買了高空意外險,這在長沙市各小區是第一家。

  2018年12月,在全國自管小區經驗交流大會上,長沙東成大廈小區的公司化經營自管模式得到了與會人士的認同。

  贏了官司

  雖然小區自我管理取得了突破,但小區負一樓47個地下車位的高收費卻一直被業主詬病。管理這些車位的是“聯鑫公司”。 業主們說,露天停車收費一天最高是20元,而地下車位收費一天最高是40元。如果包月,地下車位每月要800元,但露天的每月只要250元。 為此,大家寧肯擠着,也要把車停到地上。以致物業公司專門聘請了一個“移車員”,幫助業主們挪車。

  與此同時,消防隱患也讓物業公司憂心。2018年3月、4月,好鄰居公司向“聯鑫公司”發出《整改通知書》,要求解決負一樓車庫電線電纜雜亂無章、亂拉亂接的問題,消除火災隱患。

  業主們認為,地下車庫本應作為房屋公共資源的一部分,由所有業主共享權益,應供全體業主使用。但業委會、物業公司與“聯鑫公司”多次交涉,對方仍拒不交出負一樓管理權。

  爭執不下,業委會請示了長沙市住房和城鄉建設委員會,長沙市住房和城鄉建設委員會回復應由一個物業公司實行管理。因此,東成大廈應統一由好鄰居公司進行物業管理。

  2018年底,業委會向芙蓉區人民法院起訴“聯鑫公司”,索回大廈負一樓管理權。法院一審判決業委會勝訴,要求“聯鑫公司”退出對東成大廈負一樓的管理,向業委會交付負一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙。

  “聯鑫公司”不服,向長沙市中級人民法院提起訴訟。今年11月21日,該院二審宣判,駁回上訴,維持原判。

  長沙市中級人民法院認為,“聯鑫公司”雖然主張東城大廈負一樓車庫的所有權歸其所有,應當享有佔有、使用、處分、收益的權利,但該大廈負一樓除車庫外,還有共有分攤面積。“聯鑫公司”對負一樓的使用、管理行為,承擔了部分物業服務企業的職能,影響了物業服務企業和業主對負一樓安全設施的維護。因此,維持一審法院的判決。

  中國青年報・中國青年網記者 洪克非 來源:中國青年報

(責編:孫紅麗、庄紅韜)

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調控措施須堅持“房住不炒”定位

  與其他宏觀調控措施一樣,樓市調控既不可能一步到位,也需要視調控效果和情勢發展予以調整和完善。各地各城市在調整樓市調控措施時,要嚴格依據“房住不炒”定位來評判各項調控措施及其效果,在此基礎上,使各項調控措施真正有利於遏制炒房,平抑房價,滿足剛需和改善性需求。

  近一段時間,若干南方城市對樓市調控措施做了一些調整,不僅引發各界廣泛關注,當地房地產市場也因之發生了一些變化。

  11月11日,深圳市調整了非普通住宅標準(即所謂“豪宅線”),將容積率在1.0以上、單套建築面積在144�O以下的房子定義為普通住宅,滿兩年可免征增值稅,個稅降低0.5%。11月29日發布的《佛山市人力資源和社會保障局、佛山市住房和城鄉建設局關於進一步完善人才住房政策的補充通知》指出,在佛山工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才,首套購房不受戶籍、個稅、社保繳存限制。

  有報道指出,深圳市的政策調整,成為二手房市場強勢反彈的一個轉折點。在政策出台的前兩周,該市二手房銷售套數分別環比上漲了4.8%和11.1%。佛山市政策一出,有房企迅速發出通知,要求員工取消休假待命,有的樓盤則“昨晚整夜不打烊”。可見,兩市的政策調整在短時間內對當地房地產市場產生了明顯刺激效應。

  2016年9月30日,北京、天津兩市同時推出了多項樓市調控措施,至今已經3年多時間。數以百計的城市相繼加入調控行列,因城施策,有針對性地實施調控,在整體上遏制了房價全面快速上漲的勢頭。同房地產市場以往調控相比,本輪調控涉及的城市多,持續的時間長,其間雖有一些城市對調控措施作出調整,並引發是否放鬆、鬆綁的議論,但並未因此誘發整體反彈。根本原因在於,黨中央、國務院明確了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。也正因為如此,各地在調整樓市調控措施時,也反覆表示要堅持“房住不炒”。

  房地產行業是國民經濟的一個重要行業。發展房地產業的目的,與促進國民經濟的整體發展一樣,都是為了從根本上滿足人民對美好生活的嚮往。樓市調控的目的,並非是為限制民眾的住房需求,而是為了防範房地產泡沫、控制房價過快上漲和房價收入比擴大、縮小市場價格與價值背離的程度,最終是更好地滿足廣大民眾的剛需和改善性需求。

  與其他宏觀調控措施一樣,樓市調控既不可能一步到位,也需要視調控效果和情勢發展予以調整和完善。但是,調整和完善的依據,既不能只看市場銷售的增減,也不能簡單看對投資及經濟增速的影響,還要看是否有效防控投資投機性購房、降低泡沫和金融風險,看是否能更好地滿足剛需和改善性需求,看是否能真正遏制房價過快上漲。

  從相關城市近期調整政策及效果看,擴大普通住宅範圍並減免相應稅款,有利於更好地滿足改善性需求。因為,其釋放的是潛在改善性需求,並非投資投機性需求,所以價格應該在供需平衡點有所調整之後相對穩定下來,不會持續大幅上漲,但相應漲幅卻在一定程度上抵消了減免稅款帶來的優惠。

  如果以引進人才為由取消限購,不受戶籍、個稅、社保繳存限制,則可能為投資投機性購房洞開方便之門,使炒房資金重回樓市,會從整體上拉高房價,打擊剛需,製造泡沫。即使短期拉升經濟增速,但對經濟和民生的長期影響必然弊大於利。而且,如果各地競相效仿,必然偏離“房住不炒”定位,有損此前來之不易的調控成果。

  所以,各地各城市在調整樓市調控措施時要慎之又慎。要嚴格依據“房住不炒”定位來評判各項調控措施及其效果。在此基礎上,使各項調控措施真正有利於遏制炒房,平抑房價,滿足剛需和改善性需求。如一些地區此前提高首套房貸門檻及利率水平的措施,在一定程度上影響了剛需,可考慮將首套與二套及以上有所區別;限售即延長新房、二手房再上市時間,會有利於遏制投資投機性購房。這樣的政策調整就有利於更好地堅持“房住不炒”定位、更好地滿足民眾的住房需求,也有利於房地產市場長期、平穩、健康發展。

  (本欄目話題由今日頭條提供大數據分析支持)

(責編:許維娜、孫紅麗)

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租住長租公寓 警惕消費貸陷阱

  張宏宇

  案情回顧

  趙某與中介公司簽訂了《房屋承租合同》,約定承租該公司的房屋,租金為押一付一,每月須提前15日到營業部交納。趙某按約定入住1個月後,去交房租時遭到拒絕。幾天後,中介公司以趙某未及時交房租為由強行收回了房屋。趙某將該公司告上法庭。法院審理時,中介公司拿出一份《分期服務協議》,並說明該協議應由其(甲方)、趙某(乙方)與網貸公司(丙方)共同簽訂。該協議約定:丙方提供房屋租金的分期支付服務,乙方向丙方交租金,如果逾期需按照每日1%支付滯納金,逾期3天及以上的,丙方有權終止合同。中介公司介紹了使用分期服務網絡平台的流程,公司先將《房屋承租合同》錄入上傳,然後由租戶使用手機號註冊登錄、上傳身份證等照片、點擊同意“分期服務”協議等,之後由網絡平台向租戶手機發送驗證碼、審核通過等。但趙某否認使用該軟件註冊及操作,中介公司也並未提供具體證據證明他曾簽訂過該協議。法院最終判決,中介公司退還押金、管理費、房租,並支付違約金。

  法官說法

  當前,長租公寓商為快速回籠資金,通常與網貸公司合作。公寓商在承租房東的房屋後進行裝修改造,利用零押金、押一付一、拎包入住等營銷手段吸引並誘導租戶與網貸公司簽訂貸款協議,租戶以每月向網貸公司還貸款的方式來交納租金,網貸公司則一次性將租戶一年或半年的房屋租金交付公寓商。

  從表面看,長租公寓為租戶提供了靈活快捷的租賃選擇,但這一租賃模式在實際操作中變了味,有可能會存在以下問題:有的公寓商以簽訂租賃合同的名義,在租客不知情或未認真審查合同、未看清合同條款的情況下,誘導租客與網貸商簽訂貸款或分期付款協議(用款類型多為個人消費信貸);或者在租戶未與網貸商簽訂任何合同的情況下,偽造貸款協議,要求租戶向網貸公司付款。還有的公寓商甚至利用租客的身份信息去辦理其他貸款業務,用作與租房無關的事宜,導致租客在不知情的情況下背負大量貸款,個人徵信也受到影響。

  法官提醒,租戶在簽訂租房合同時,要認真審核租賃合同條款,尤其是關於付款方式和付款對象的約定,看清是向房東、公寓商還是網貸公司交納房租。如果是向網貸公司交納房租,一定要選擇正規平台,在評估風險后審慎作出是否租賃的決定;如果使用手機在線交納房租,更要查清資金流向,一旦有異議,要及時停止支付。

  (作者單位:北京市第一中級人民法院)

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