銀行經營的“變”與“不變”

  新世紀以來,商業銀行經歷了前所未有的外部環境巨變,長期低利率環境、宏觀經濟轉型升級和金融科技快速融合,已經很大程度衝擊到傳統運營管理模式。資產負債端結構調整,同業與非標業務的迅速崛起,根本上在於需求側深刻變化的驅動,但反過來也深刻地改變了銀行的經營邏輯。在經營求變圖存過程中,商業銀行服務實體經濟的經營邏輯始終不會變化,這才是銀行安身立命的根基。

  商業銀行經營的外部環境發生巨變。首先,全球低利率環境持續時間較長。2008年國際金融危機的爆發及應對,在全球範圍內出現了前所未有的低利率環境。雖然美歐等量化寬鬆貨幣政策緩和了被動去槓桿的破壞性衝擊,減少了資產負債表衰退的風險,但全球經濟內生增長動力的恢復,不僅需要需求結構、產業結構的深度調整,而且更需要在基礎科技上實現重大突破,兩者都還難以強力驅動新一輪全球經濟增長。特別是量化寬鬆貨幣政策影響到實體經濟自發出清過程,導致資產價格泡沫,反過來又對量化寬鬆貨幣政策產生依賴,如果基礎科技未能實現重大突破,那麼全球範圍內的低利率環境將會較長時間維持。第二,宏觀經濟加快轉型升級。我國已經進入經濟高質量發展軌道,經濟增長更加依靠創新驅動。而從全球經濟增長前景分析,當前正處於重大技術突破的關鍵期,發達經濟體和新興經濟體國家產業結構調整加快,科技支撐作用更加凸顯。勞動力、資本、土地等生產要素對經濟增長的拉動作用下降,前沿科技發展不僅深刻改變了經濟交易的模式,而且也衝擊到傳統商業銀行重資產的經營模式。第三,金融與科技加快融合推動銀行信用中介職能的演進。金融業天然親科技。隨着信息技術的蓬勃發展,金融科技將重塑金融生態和業務,成為金融業發展最前沿。目前,大數據技術、人工智能技術已經在金融業務中得到應用。大銀行都在積極組建金融科技公司。雖然網貸中介偏離信息中介成為違規經營的溫床,但網貸機構的信息中介職能有可能在商業銀行上嫁接。從根本上說,信用中介的核心目的是解決信息不對稱。如果金融科技足夠發達,那麼商業銀行完全可以跳出信用中介專司信息中介職能。

  適應外部環境巨變,商業銀行的經營邏輯也在改變。

  一是同業和非標資產迅速崛起。長期以來,資金來源決定資金運用是商業銀行經營的傳世經典。但新世紀以來長期低利率環境,已經系統性降低了商業銀行流動性顧慮,減少了對社會公眾存款的依賴。近年來我國商業銀行資產負債結構的一個顯著變化是同業和非標資產的迅速崛起。這實際上反映出銀行經營邏輯的改變,即資金來源對資金運用的剛性約束已經消失。只要有合適項目,流動性看起來並不是問題。

  二是客戶需求驅動打破傳統業務限制。公司客戶的多元化融資和個性化的金融服務需求,以及私人客戶旺盛的財富管理需求,推動銀行內部業務創新,打破了傳統存、匯、貸的業務界限,以客戶為中心逐漸形成大的業務板塊,成為商業銀行經營的主要特徵。

  三是信息技術在信用風險管理中得到廣泛應用。利用信息技術改善提升信用風險管理效能,是商業銀行高質量發展的必然選擇。傳統依靠風險管理專家把控信用風險管理,效率低下,無法適應業務規模急劇擴張的發展態勢。加快數據整合和應用,利用大數據技術將數據關聯,通過建模發現風險特徵值,已經成為商業銀行風險管理新趨勢。

  四是金融創新行走在灰色地帶。近年來的很多金融業務創新,相當程度上屬於交易結構的複雜設計,並非金融效率的真正提升。且這些業務創新,逃避監管,增加風險,屬於偽金融創新範疇。特別是這些業務創新需要通過資金鏈才能看清交易實質,對金融監管提出了新挑戰。

  無論商業銀行經營邏輯怎麼變化,金融服務實體經濟的邏輯絕不能改變。當前我國經濟面臨三大失衡,實體經濟結構失衡、金融和實體經濟失衡、房地產和實體經濟失衡。金融與實體經濟失衡,很大程度上決定了實體經濟結構失衡,以及房地產和實體經濟失衡的程度。應該看到,長期低利率環境,容易解除商業銀行對流動性風險的戒備,增加了金融體系內部循環的可能。規模龐大的同業業務和非標業務的增長,實際上是商業銀行短期資金滾動來滿足長期使用,存在巨大的風險隱患。特別是在長期低利率環境下,商業銀行成為資產價格泡沫催化劑,大量信貸資金投向房地產領域,助推了房價泡沫的形成,加劇了房地產與實體經濟的失衡。面對宏觀經濟轉型升級壓力,商業銀行仍存在壘大戶、貸集中慣性,增加了信貸結構調整壓力,導致信貸結構調整既不能引領產業結構調整,也不能實現自身結構優化。雖然大數據技術已經在信用風險管理上得到較為廣泛應用,但因為模型研發投入不足,導致相關技術未能在小微企業融資上發揮關鍵性、核心的作用。這些都造成金融服務實體經濟的偏離,背離了商業銀行經營宗旨。金融服務實體經濟的經營邏輯是商業銀行安身立命之根本,在任何時候都不能動搖。無論外部環境怎麼變化,也無論商業銀行適應外部環境變化怎樣調整,都不能背離金融服務實體經濟的邏輯。進一步說,商業銀行發揮信貸結構調整的作用,理應成為經濟轉型升級的重要引領力量。

(文章來源:證券時報)

(責任編輯:DF380)

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房企巨頭爭搶萬億租賃市場 亂象"堅冰"待破

房企巨頭爭搶萬億租賃市場 亂象"堅冰"待破

東方財經網 2017-03-24 20:35:06 來源:中國網・地產中國綜合

 

編者按【 目前,中國房地產行業已經步入存量房時代。按照鏈家的數據,當前整个中國租房市場體量仍然很小,中國城市一年的租金在1萬億元左右,相比10萬億元的新房和6.5萬億元的二手房交易,只佔到6%的比例。與國外相比,差距非常大,日本租金占整個房屋交易額比重在80%左右,美國是50%左右。

“所以,我認為未來租房這件事情發展空間非常大。”近日,鏈家集團董事長左暉在中國發展高層論壇2017年年會上公開表示,鏈家當初涉足租賃市場並沒有覺得這個是風口,而是因為看到行業痛點。】

“沒有在北上深租過房的人,不足以談人生。”在房價高企的一線城市,租房往往是融入城市的第一步,而居於此的人大多經歷過糟糕的租房體驗:黑中介、房東毀約、剋扣押金等。

不同於發達國家,長期形成的“重售輕租”特別是租售比失衡,導致我國住房租賃市場極不成熟,市場中充斥着大量個人房東和中介二房東,租客在這個體系中處於弱勢,權益得不到保障。

近日,《每日經濟新聞》記者調查發現,需求不能有效滿足背後是巨大的市場蛋糕。隨着房地產存量時代的到來,大量的長租公寓品牌在大城市興起,大型開發商紛紛加碼出租物業。從C2C到B2C,專業租賃機構正在成為住房租賃市場的主流房東之一,但脫離資本加持后如何找尋盈利模式是其必須面臨的挑戰。

租戶權益難保障

地處深圳福田區西南部的深圳灣畔,與香港元朗隔海相望,緊靠深圳市中心區,地鐵線路四通八達,這裏也被稱為“福田另一個CBD”的下沙――福田最大的城中村之一,楊青(化名)在這裏生活了四年。

三個月前,她從下沙八坊搬到下沙五坊,因為受不了前房東隨意漲價。2013年來深圳工作后她一直租住在下沙,當時的房租是1200元每個月,還在可承受範圍之內,就做好了長租的準備。

繼白石洲后,下沙村也被納入城市更新計劃,彼時旁邊的京基濱河時代正在修建,配套有大型購物中心,下沙城中村的农民房藉此機會漲租金。

“剛開始還好,但去年上半年以來房東動不動漲房租,這個月漲100元,下個月漲200元,房租從1200元漲到了1800元,最後實在忍受不了,只能搬家。”楊青對此充滿無奈。退房的時候房東還故意找茬,借口牆壁臟、燈管損壞各種借口剋扣押金,2200元的押金退回1700元。

楊青氣得想報警,但着急搬家上班怕麻煩,最後只能忍氣吞聲。如今她搬到相距不遠的地方,每天早晨依然穿過“握手樓”的街道,混入人流,奔向另一側的CBD去上班,不愉快的租房往事只能拋之腦後。

實際上,楊青的經歷只是眾多在一線城市漂泊人們的租房縮影。在高房價的背景下,租房往往是人們融入城市的開始。根據第六次人口普查數據,全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房問題,其中城鎮租賃住房比例達到21%。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對《每日經濟新聞》記者表示,目前國內租賃市場仍然處於自髮狀態,尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得,基本上不存在新房租賃市場。對於租房者而言,面臨租房提取公積金困難,租房貸款限制多、利息高,易出現合同糾紛等問題。

全國、龍湖集團董事長吳亞軍在今年的兩會議案中稱,中國租房市場存在的問題包括:第一,市場供給不足,租金高居不下;第二,房源主要由個人提供,缺少統一規範管理,“群租房”等違規租賃形式廣泛存在;第三,租賃市場尚未建立嚴格法律法規,承租人合法權益難以得到保障。

長租公寓暗藏合規風險

市場的空缺也意味着巨大的機會,中國房地產增量市場的邊際效應在遞減,存量資產運營成為新機會,而住房租賃正是其中的一塊大蛋糕。

鏈家研究院去年發布的研究報告显示,2016年中國租賃市場的規模為1.1萬億元,但僅占房屋交易市場規模的7%,而發達國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認為,未來5~10年,中國租賃市場將進入快速發展階段,2020年市場體量可達到1.6萬億元。

作為調控房價的一個重要環節,北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限價之後開始競拍自持面積,也迎合了當前住房租賃大發展的趨勢。

幾年前萬科已經推出長租公寓業務統一品牌“泊寓”,計劃至2017年將實現15萬間公寓持有運營。除了萬科之外,龍湖、招商蛇口、保利、綠城、金地等房企也大舉布局。

與租賃有天然黏合性的房產中介,自然深諳其中巨大商機。鏈家早於幾年前就成立了鏈家自如品牌。獨立的品牌公寓則是機構房東的另一大力量,典型的如魔方公寓、YOU+國際青年社區等。

裹挾資本的力量,長租公寓品牌搶佔一線城市市場份額,想盡辦法開拓房源,不少切入“工改工”領域。但一個不容忽視的真實現狀是,未經規劃許可,破壞城市規劃,損壞建築結構,很多廠改公寓越過政策紅線引發監管重拳整治。

2月10日,深圳寶安區強拆了固戍下圍園村華豐兩棟廠房改公寓以及共和工業園區的部分公寓,涉及70多棟建築,共計20多萬平方米建築面積。按照每間30平方米計算,至少損失6000多間公寓,按照每間5萬元計算,損失超過3億元。

YOU+公寓創始人劉洋表示,目前長租公寓行業發展不夠規範,相關法律存在缺失。希望能夠儘快完善立法,規範市場行為,明確哪些物業可以做長租公寓哪些不能做,同時建立和完善監管機制。

世聯行副總經理、董秘袁鴻昌對《每日經濟新聞》記者表示,世聯行旗下運營有“紅璞”公寓品牌,非常關注長租公寓的政策動向,“到底能不能隔斷,隔斷之後消防怎麼做才能過關,這是我們目前最關注的兩個問題。”

在今年深圳市兩會期間,有建議就廠房改公寓現狀,出台相應的法律法規,確保工改住的合法性。建議由市規土委明確工業廠房改變使用功能申請手續的具體流程,違規改變使用功能的具體查處部門和具體職責。

就機構房東大舉入市后如何建立有效監管,吳亞軍在議案中表示,應該建立商品租賃住房運營企業資質認證體系,向滿足條件的運營企業提供稅收優惠;應當制定相應法律法規,明確商品租賃住房運營企業與承租方的權利義務關係,規範房屋租賃市場。此外,還應當建立商品租賃住房運營企業資質認證體系,向通過認證且經營合法合規的企業提供一定額度稅收減免。

(責任編輯:王迪)

租金回報率低制約資產擴張

目前,長租公寓企業除了面臨無法可依及較大的政策不確定性之外,更為現實的是自身的盈利模式問題。前期多靠大把“燒錢”,未來可持續增長又在哪裡?

鏈家研究院院長楊現領曾表示,規模和盈利之間有條臨界線,長租一旦拓展到2萬間房源左右的數量時,規模效應才會出現。但集中式的長租公寓進行大規模擴張很難,目前能達到2萬間房源數量的集中式公寓只有魔方等少數幾家。

明源地產研究院首席研究員劉策認為,公寓企業獲取房源的成本必然會加大,最理想的持有資產人應對接REITs產品,否則很難獲得高估值。

雖然國內該領域的REITs產品暫無入市,但去年底魔方公寓嘗試推出了以公寓租金收益權為底層資產資產證券化的3億元ABS產品。今年,青客、寓見、未來域、愛上租等也將在相關領域試水。

劉洋表示,當前長租公寓市場較大的租售比差異則成為資產證券化的“攔路虎”,要解決這一問題,需要從降低物業售價和提升公寓租金方面着手。

去年6月3日,出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱《意見》),明確支持開展租賃業務,並首次鬆口允許將商業用房等改建為租賃住房,並給予相關方稅收優惠政策支持。

制度設計中還包括很重要的一點――提供金融支持。上述《意見》指出,支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品,穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點。

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天津下月有23個新開樓盤 多數項目價格待定

天津下月有23個新開樓盤 多數項目價格待定

東方財經網 2017-03-24 20:35:08 來源:北方網

天津北方網訊:歷年三四月份都是樓市銷售旺季,不過受市場調控、信貸收緊等因素影響,4月本市新房供應量繼續下滑。從安居客、趕集網、搜狐焦點等平台了解到,4月全市有23個樓盤預計開盤,數量比去年同期下滑48.9%。業內人士分析,目前買賣雙方都對下一步的市場走勢頗感糾結,市場陷入深度觀望,預計今年樓市的“金三銀四”將黯然失色。

據了解,4月本市新盤數量與3月相比基本持平,但是與去年同期相比大幅下滑,對此業內人士分析,北京等城市出台新一輪限購政策后,津城樓市買賣雙方對於政策預期加強,再加上近期房貸放款速度放緩,因此3月樓市成交持續低迷,各大項目蓄客量普遍不足,開發商不敢貿然入市。

值得關注的是,4月預計開盤的項目中大多都表示價格待定,部分項目僅給出了報價參考區間。對此津南區某新盤營銷負責人李先生表示,現在開發商在定價上比較矛盾,一方面,開發企業看好未來房價走勢,不願給出大力度的優惠促銷,另一方面近期市場觀望氛圍濃厚,購房者又對價格非常敏感,沒有大力度的優惠,購房者不會出手,所以多數4月預計推新的項目在價格上“猶抱琵琶半遮面”。

記者注意到,之所以目前樓市運行情況倍受各界關注,是因為購房者擔心未來房價再漲而錯失買房時機。房天下分析師王琳分析,看漲房價的人多,不過房價漲幅過快,也超出了越來越多購房者的承受能力,市場陷入僵持階段。記者從58同城搜索發現,之前報價過高的二手房源已經開始主動降價5萬元至10萬元,比如芥園道附近一處兩室房源,年前房主掛牌價為300萬,目前急售降到295萬。

業內專家分析,房價變動主要受市場供求關係影響,去年樓市成交火爆,透支了今年的購買需求,受此影響,今年房價不會再大幅上漲。(北方網編輯曲璐琳)

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碧桂園業績、股價均翻番 今年銷售目標4000億元

碧桂園業績、股價均翻番 今年銷售目標4000億元

東方財經網 2017-03-24 20:35:10 來源:中國新聞網

中新網3月23日電 3月22日,碧桂園控股有限公司(股票代碼:2007.HK)在香港舉行業績發布會。數據显示,碧桂園2016年實現合同銷售金額人民幣3088.4億元,合同銷售面積為3747萬平方米,同比分別增長120%和74%。當天,碧桂園股價報收6.6元港幣,相比2015年12月31日股價翻番,增長108%。碧桂園管理層在發布會上透露2017年國內銷售目標為4000億元人民幣。

“我們沒有想爭第一,我們只能努力做到更好。”對於規模,碧桂園董事局主席楊國強有着更深刻的認識,他認為市場存在很多變數,只能做好自己,並且要繼續以優秀同行為學習榜樣。

財務穩健,未來有驚喜

碧桂園CEO莫斌在上述發布會上介紹說,除了規模,利潤也實現同步增長。報告期內實現收入1531億元,同比增長35%,歸屬公司股東的凈利潤為人民幣115億元,同比增長24%。此外,公司現金流管理和去化也表現優異,報告期內實現銷售回款2840.8億元,回款率為92%,去化率為73.7%,同比增長近20個百分點。

中銀國際分析師Gurney Liu現場說,這一次公司的業績,已經不能用“亮眼”來形容了,而是應該說非常振奮人心的。

碧桂園副總裁程光煜解釋說,增長來源於幾個方面,首先市場良性穩定,其次2015-2016年兩年公司營銷工作做在前面,包括春節等假期提前布局。

不過對比行業,碧桂園的毛利率增長較為一般。碧桂園首席財務官伍碧君回應稱,去年交樓的大部分是2013-2014年銷售的樓,受制於當時的市場環境,所以毛利率沒有明顯回升。“隨着2016年的預售樓進入結算,2017-2018年會看到很大驚喜。”

摩根大通分析師Ryan Li評價,碧桂園本輪合同銷售增長不同於2013年,這次量增價穩,從而實現盈利增長,尤其是2015年新增的位於一二線城市的貨量賣得又快又好,使得碧桂園成為這一輪市場回暖的主要受益者。

還值得一提的是,報告期內碧桂園擴大土地投資需求導致融資規模有所增加,但得益於其強勁的銷售能力和嚴格的現金流管理,資本結構反而得到進一步優化。

2016年,銷售樓款現金回款2841億元,回款率約為92%,凈經營性現金流約為人民幣415億元。凈借貸比率同比下降11.3個百分點至48.7%,加權平均借貸成本下降54個基點至5.66%。資本結構優化還體現在碧桂園通過對沖減少兌匯損失人民幣14.1億元,以及期內全部償還完利息較高的永續債。

全線布局,全面開花

以銷售規模計,目前碧桂園已經衝到了中國十強房企的前三,品牌溢價開始凸顯。但這並不妨礙碧桂園堅持自己的初心,“建老百姓買得起的好房子”。報告期內,其合同銷售均價為8242元/平方米,同比有所增長,不過依然是十強房企中最低的。

碧桂園董事局主席楊國強在發布會上表示,始終看好中國的新型城鎮化建設,認為紅利遠沒有到頭。“前幾年很多人說三四五線不好的時候,我們做的蠻開心。改革開放推動國家發展,中國GDP仍在逐年增加,城鎮化和現代化進程持續推進,我相信人民的生活現在好,(未來)還能更好。”

作為中國的三四線之王,碧桂園近年來拿地策略開始向一二線傾斜。業績發布显示,報告期內,碧桂園新獲取的土地中目標一二線與目標三四線的地塊按(不含少數股東權益)金額劃分的比例為64%:36%。

報告期末,碧桂園已簽約或已摘牌的項目總數為728個,其中國內722個,近2/3分佈在廣東省外,海外分別在馬來西亞有4個、澳大利亞1個以及印度尼西亞1個。從項目布局上來看,2016年碧桂園一方面在國內聚焦新型城鎮化紅利,實現了在一二三四五線城市的全面開火,夯實了其由一個地方房企躍升至全國前三的江湖地位,另一方面在海外依託中國“一帶一路”國家政策,尋找沿線國家利潤空間較大的發展機會。

1500億拿地,增長可期

土地儲備方面,碧桂園2016年採取了积極的拿地策略,全年共獲取土地413宗,新獲取土地的預期建築面積為8752萬平方米,為公司持續開發銷售提供了強大支撐。碧桂園財務資金中心副總經理左瑩表示,2017年拿地會根據貨量進行安排,預計有3600億的銷售回款,預算1500億的拿地現金支出,足夠匹配全年銷售目標。

業績显示,截至2016年12月31日,已申報“同心共享”項目數為583個,累計合同銷售金額達人民幣2612億元,平均回本周期8.4月,年化自有資金收益率為78%,簽約凈利潤率為12%,均創歷年來新高。

碧桂園近年來業績規模的高速增長還離不開公司合伙人制度的引進和以未來領袖計劃為代表的一系列人才制度的建設。自2013年起啟動以全球博士為招聘對象的未來領袖計劃,截至今年3月14日,碧桂園已超過450名博士,預計到2018年底,全公司博士數量將突破千人。這些招聘的人才當中有近兩成在短短2-3年內就迅速升任區域總裁、區域副總裁、項目總經理等集團高層崗位,為碧桂園邁入三千億俱樂部立下汗馬功勞。

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蔡繼明:如何才能保障多數人的居住需求?

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東方財經網 2017-03-24 20:35:11 來源:中新經緯

 

中新經緯客戶端3月23日電(魏薇)清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明23日在博鰲亞洲論壇2017年年會上向中新經緯客戶端(微信公眾號:jwview)表示,北京房地產市場的問題不是庫存問題,主要還是房子供不應求。

“我總是希望北京房價能降下來,但它降不下來。”

今年的工作報告提出,要“因城施策去庫存”。對此,蔡繼明指出,一線城市房價不斷上升不是去庫存的問題,而是應該增加土地供給,增加宅基地的有效供給,這樣房價就可能維持在一個合理水平。反過來說,三四線城市應該減少土地供給。

中央反覆強調“房子是用來住的,不是用來炒的”,怎樣才能保障多數人的居住需求?蔡繼明認為,應該建15%左右的保障房,保證最低收入階層有房可住;50%左右宅基地,作為自住型住房,只許買不許賣,至少5年之內不得出售,5年後可以改善;20%作為改善房。“最後剩下15%建商品房別墅,愛怎麼建怎麼建,愛怎麼買怎麼買,不用管它。”蔡繼明說。(中新經緯APP)

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大醫療領域投資良機浮現

  7月22日,科創板鳴鑼開市。25隻新股中,兩隻來自醫療領域的新股表現引人關注。截至收盤,N心脈N南微漲幅分別位列25隻個股中的第3名和第12名,“首日戰績”不錯。分析人士稱,科創板是反映國內醫藥板塊增量的關鍵變量。在當前政策環境下,建議關注受益產業轉型升級方向的企業,挖掘更多細分行業的投資機會。

  醫療器械市場後勁足

  今年3月,上交所發布的《上海證券交易所科創板企業上市推薦指引》要求保薦機構應優先推薦生物醫藥等七大領域的高新技術產業和戰略性新興產業的科技創新型企業在科創板發行上市;其中生物醫藥領域主要包括生物製品、高端化學葯、高端醫療設備與器械及相關技術服務等。

  首批在科創板上市的25家企業中,生物醫藥領域企業佔兩席,分別為心脈醫療和南微醫學,二者均為該領域下的高端醫療設備與器械提供商。

  醫療器械已日益受到國家的重視。7月初,國家藥品監督管理局會同國家衛生健康委員會制定了《定製式醫療器械監督管理規定(試行)》,自2020年1月1日起施行,將進一步鼓勵定製式醫療器械的創新研發,規範和促進行業的健康發展。

  中商產業研究院認為,隨着國家整體實力的增強以及工業基礎的提高,目前醫療器械行業仍處於快速發展的黃金期。2018年中國醫療器械市場規模突破5000億元,預計2020年市場規模將超過7600億元。受益於政策扶持和產業自身升級,醫療器械行業將有望繼續保持高速增長,從中低端市場向高端市場進口替代演進。

  東北證券也指出,中國醫療器械市場仍處於快速發展階段,年複合增速超20%。考慮到中國醫療器械與藥品的消費比例較低,未來發展空間巨大。醫療器械方面的政策“友好”,成為投資的避風港。而政策繼續大力支持國產醫療器械發展,促進國產器械的進口替代和終端放量,將進一步利好平台型及細分器械龍頭。

  大醫療領域機會多

  除了醫療器械子類別,大醫療的其他細分類別蘊藏的投資機會也不容小覷。生物製藥行業就是其中之一,該行業和高性能醫療器械行業一起被列為戰略重點,得到國家在技術創新、國產替代、融資政策等方面的扶持和保障。

  公開資料显示,目前已經被科創板受理的30多家大醫療領域企業中,葯企和醫療器械企業比例最大,此外也有部分軟件和信息技術服務、橡膠和塑料製品企業。民生證券指出,科創板是反映國內醫藥板塊增量的關鍵變量。在當前政策環境下,建議關注受益產業轉型升級方向的公司,包括創新研發、服務外包、API、優質器械等領域的領軍企業,建議關注研發投入金額和佔比較高的公司。

  渤海證券認為,隨着醫藥行業供給側改革進一步深化,行業集中度逐步提升,具有突出臨床價值的創新藥品種或將長期受益,建議投資者關注以下四類行業優質企業:以創新為突破口的傳統製藥龍頭;發揮原料葯優勢、建立仿製葯產品集群的原料葯製劑一體化企業;不受醫保控費影響具有消費屬性的藥品生產企業;生物科技優質企業。

  除了優質葯企,精準醫療、基因測序、醫療信息化等細分行業的投資機會也有待挖掘。

  年初以來,二級行業板塊中,製藥、生物科技與生命科學板塊漲幅為20.49%,醫療保健設備與服務板塊漲幅為17.14%,均跑輸滬深300指數。分析人士指出,上述板塊都具有較大的估值修復空間。

(文章來源:中國證券報)

(責任編輯:DF380)

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房地產調控加碼 房地產信託會不會“浮起瓢”?

房地產調控加碼 房地產信託會不會“浮起瓢”?

東方財經網 2017-03-24 20:35:14 來源:證券日報

近期,北京等熱點城市房地產調控再次升級,凸顯了抑制房價過快上漲的決心,深入貫徹“房子是用來住的,不是用來炒”的定位。在持續不斷的政策施壓下,房地產信託該何去何從?

本輪調控中

房地產信託形勢分析

從房地產行業歷次調控過程看,房地產信託增長具有較為顯著的順周期性,僅2013年出現背離,在房地產企業景氣度持續走低時,房地產信託增速反而繼續加快,但是持續時間並不長,之後房地產信託業務增速呈現較大幅度下滑。總體看,房地產信託與房地產行業景氣度共振,相關性非常強。另外,根據公開信息數據,2012年、2015年房地產行業周期低谷時,也是房地產信託違約高峰時期,信託項目兌付承壓較大。那麼,在經歷了多輪房地產行業周期后,本輪房地產周期下,信託公司面臨的形勢都有哪些不同呢?

筆者認為,這主要體現在,一是信託公司對於房地產信託的依賴度明顯降低,集合資金類信託業務中,房地產集合信託佔比已經由2010年至2014年的平均24%,下降至2015年至今的平均13%,房地產信託周期性波動可能對於信託公司的總體影響要小於過往;二是信託公司房地產業務專業化程度更高,風險把控能力提升,已經能夠針對不同客戶制定不同的風險控制標準,市場策略更具前瞻性,應對周期波動的能力升高。三是本次調控涉及的熱點城市更多,與信託公司重點業務領域重疊程度更高,房地產信託業務面臨的不確定性可能更大。

房地產行業作為資本密集型行業,資金來源將對其發展產生重要影響,本輪房地產調控已經涉及了債券融資、私募基金融資等調控政策,在融資渠道相繼受阻后,房地產信託業務主要是房企購地融資、房地產貸款信託合規性等方面受到了窗口指導,這有利於房企融資需求回歸信託領域,房地產信託有可能迎來發展的好時機。

但事實的確如此嗎?在與部分信託同業的交流中,筆者認為雖然並未受到近期密集調控政策的影響,多數信託公司房地產業務准入較2016年沒有明顯變化――這源於以往准入標準已經較高,主要目標區域為一二線城市,目標客戶為百強房企或上市房企等實力相對較強的房企,而拿地業務主要取決於當地監管部門的態度,並沒有完全禁止。但是普遍對於四三線城市房地產信託業務持有非常謹慎的態度。受到房地產市場未來不樂觀情緒的影響,少部分信託公司已經收緊房地產信託業務,在業務區域、增信措施、客戶資質等方面有了更高要求,諸如業務區域收窄至一線城市、必須有抵質押物等。而且,也有個別信託公司面對房地產調控持續升級時正在考慮調整相關業務准入標準。整體看,信託公司對於房地產信託並沒有因房企融資需求迴流而過於樂觀,相反,隨着房地產市場不確定性的增加而更加傾向謹慎態度。

房地產信託:

嚴監管與“風口”

在持續的宏觀調控背景下,房地產信託面臨更大不確定性,難以逃脫此輪周期,難以再現2016年新增房地產集合信託40%左右的高速增長。2017年至今,初步統計,新成立的房地產集合信託同比增速約為-14%,預計2017年全年可能均為負增長;隨着房地產市場風險程度的上升,投資者投資意願將會降低,投資收益要求會升高,由此,房地產信託募集難度會逐步增大,預期收益率會有走高趨勢。同時,房地產信託還需關注以下幾個方面:

一是房地產信託業務可能面臨更加嚴格的監管。雖然此次房地產調控中,房地產信託業務並沒有出台新的監管要求,然而這並不意味着未來沒有,近日監管層已經提出差別化的信貸政策,未來過熱城市的房地產信託業務有可能加強監管。2017年年初,已有信託公司因房地產信託業務違規受到監管處罰。因此,房地產信託業務可能面臨更高的監管要求和合規風險。

二是房地產信託業務風險不容忽視。房地產信託業務是風險程度相對較高的一類業務,根據2008年至今的信託業務法律訴訟統計,有近60%的法律糾紛涉及房地產領域。房地產信託業務分化程度也較大,根據2015年年報披露,有近20%的信託公司房地產信託業務佔比超過了20%,這部分信託公司既面臨存續房地產信託業務風險管控的考驗,也面臨新增業務風險防範的考驗。而且,近年來,信託公司房地產信託業務向部分大型房企集中,面臨一定集中度風險和房地產業務系統性風險。

三是房地產信託業務需要升級。當前房地產市場調控主要涉及住宅項目,抑制房地產泡沫的形成,而對於養老房地產、旅遊房地產、物流房地產以及房地產投資基金信託等房地產細分領域及業務,反而是积極支持的。因此,房地產信託應該繼續增強專業化水平,挖掘細分領域和市場的潛力,綜合運用併購、資產證券化等手段,豐富房地產信託的業務模式,有利於化解宏觀調控對於房地產信託業務的衝擊。

(作者供職於華融國際信託有限責任公司)

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房地產業高增長時代已結束

房地產業高增長時代已結束

東方財經網 2017-03-24 20:35:15 來源:中國經濟時報

日前,2017中國房地產開發企業500強揭曉。由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同完成的500強測評報告显示,恆大集團登頂中國房地產開發企業500強榜單,將連續八年位居榜首的萬科擠至次席,碧桂園則首次躋身三強,開發企業多元化轉型逐步深入,如何在存量資源上謀求企業發展成為不少企業思考的重點。

報告指出,2016年,行業集中程度進一步提升,同時房地產開發投資增速連續兩年低至個位數,行業平均利潤率下行趨勢未改表明行業高增長時代已經結束。在新的發展階段里,大型房企通過併購加速獲取資源,中小型房企則加速轉型,房地產開發企業分化進一步加劇。

從本次入榜企業來看,2017中國房地產開發企業500強頭名位次首次易主,恆大集團憑藉全年銷售金額3731億元、三年複合增長率54.9%、充足的土地儲備、旅遊和健康產業的布局等強勢表現將連續八年位居榜首的萬科擠至次席。此外,碧桂園以銷售金額突破3000億元及領先的成本控制水平首次躋身三強。綠地、保利、中海、萬達、融創、華夏幸福(600340,股吧)、龍湖和富力分列第四到第十位。其中,多年業績穩定、管控規範的龍湖和布局均衡、利潤率領先的富力並列排名第十。

值得一提的是,本次測評產生的100強企業在近九年500強測評活動中,有25家企業連續9次進入100強。與2009年首次開展500強測評活動榜單相比,經過九年的發展,2009年100強企業中僅有41家仍保持在100強梯隊,九年榜單對比显示,榜單換血率近六成。其中,2009年100強梯隊中第51-第100位的企業僅不足三成企業仍處在此次的100強梯隊中。

報告稱,隨着地產行業已步入白銀時代,新房開發整體增量空間受限,房企布局由擴張轉向收斂,核心城市激烈的土地競爭不斷壓縮企業盈利空間。與此同時,隨着我國房屋自有率的不斷上升,存量市場特別是一二線城市的存量市場規模快速提升,存量市場的重要程度不斷提升。為此,如何在存量資源上謀求企業發展成為不少企業思考的重點。

此外,開發企業多元化轉型也在逐步深入。多元化轉型方向既包括與地產開發形成聯動的在商業地產、養老地產、旅遊地產、文化地產及海外地產等業務領域的多元化,又包括完善地產開發相關上下游的多元化轉型,如向處於行業下游的金融服務、租售代理、運營管理、家裝建材、社區服務等領域的多元化轉型發展,也包括髮展獨立於地產主業的主要集中在金融控股、文化體育、醫療健康、能源等領域的轉型等。

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樓市調控加碼升級 環京周邊房產市場趨穩受歡迎

樓市調控加碼升級 環京周邊房產市場趨穩受歡迎

東方財經網 2017-03-24 20:35:16 來源:中房網

3月17日,北京出台“認房又認貸”房地產調控政策,自發布之日(17日)起次日開始全市執行。速度快、政策嚴成為本次限購的最大特點,對此業內專家分析稱,本次限購,最大的意義在於“外溢”需求,將北京無法承受的人口之重移出北京,亦因此,近京樓市迎來了新一波置業大軍。

調控加碼升級首都功能外溢利好環京樓市

繼去年9月30日“京八條”后,北京樓市調控再度加碼。認房又認貸、二套房普宅和非普宅首付比例提高、貸款年限縮短成為2017年調控三大手段。對比上一次930調控,317調控出現了三大變化:

變化一:認房又認貸 二套房首付比例上調10%

新政規定:居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。此前,北京市商業貸款的首付比例分別是:二套普通住宅最低是5成,非普通住宅最低是7成。

此次調控分別將兩類首付比例上漲了一成。而首套房首付比例保持不變,即首套普通住宅的首付最低是3.5成,首套非普通住宅的首付最低是4成。

變化二:限貸措施加碼

新政規定:首套、二套均暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款。(含公積金貸款)。此前,只對二套房商貸設置年限限制。針對二套房“組合貸”的貸款年限,以兩者最短為標準,因此在商業貸款年限調整后,“組合貸”的最長貸款年限也相應調整至最長25年。

變化三:企業買房受限 商住房再交易需滿三年

新政規定:企業購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若交易對象為個人,按照本市限購政策執行。而之前尚未有規定對企業購的商品住房再次上市交易有任何規定。

如此一來,北京樓市回到“認房又認貸”時代。再加上3月23日北京出台的購房資格要求:非京籍納稅從5年改成連續60個月。重拳出擊下,一大批人將失去在北京購房的資格。專家表示,隨着樓市調控政策的加碼升級,北京的購房需求或將外溢,轉戰到環京地區,例如北三縣、武清、廊房市區、永清、固安、琢州、大廠等。由此看來,北京新政在調整需求結構的同時會讓環京樓市吸引到一部分購房人群。

隨着北京核心功能向外轉移,環京一些縣(市)的規劃逐漸納入北京外遷的整體考慮中,在這種情況下,環京樓市漸熱。

限購時代環京樓市將趨穩

近年來隨着非首都功能疏解、北京人口和產業疏解、新機場建設、市東遷等利好政策刺激。北京外溢需求湧入通州,促成了通州的崛起。河北燕郊受惠,連帶着大廠等區域也變得火熱起來。此外,隨着京津冀協同發展進一步深化,未來將有更多的人群看到環京區域的發展潛力。

環京樓市的火爆也帶來了一些政策的出台。早在2016年4月初,廊坊就針對三河、大廠、香河、固安等環京4縣出台了限購政策,8月又推出了“廊七條”,11月,張家口懷來啟動限購。隨着如今石家莊、涿州、廊坊等地也加入限購之列,除了北京東北面的河北承德,整個環京區域已基本進入樓市限購時代。

專家表示,環境區域適度的調控政策將在很大程度上調整需求結構,在抑制投資需求的同時使得真正需要買房的人群有足夠多“用來住的房子”可選。從整個市場來看,未來環北京區域在相對合理的供需平衡基礎之上,可能會形成一個很好的價格平台。各地限購政策雖力度不一,卻能形成整體聯動,讓房地產市場穩定。

頻頻限購讓市場逐步冷靜,大家開始圍繞真正的住房需求去考慮要不要買房,而不僅是投資。隨着投資需求的逐步萎縮,環京樓市整體來說房價會趨於穩定,對於切切實實有購房需求的人群來說正是入市的好時機。

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河北滄州加入限購大軍,主城區外地戶籍限購1套住房

河北滄州加入限購大軍,主城區外地戶籍限購1套住房

東方財經網 2017-03-24 20:35:19 來源:中國網・地產中國綜合

 

環北京區域調控已擴圍至環京津區域。

3月23日,澎湃新聞從河北省滄州市人民網站獲悉,即日起,滄州強化房地產市場調控,非滄州市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套及以上住房的,暫不得在主城區購買住房。滄州市戶籍居民家庭在主城區已擁有2套及以上住房的,暫不得購買普通住房(144平方米及以下)。

滄州市發布的《關於強化房地產市場調控的通知》包括加大土地供應力度,加大住房保障力度,實施住房限購政策,調整住房公積金貸款政策,完善差別化住房信貸政策,嚴格商品房預銷售管理,以及大力整頓規範房地產市場等七方面內容。

在公積金和商業貸款方面,《通知》規定,滄州居民利用住房公積金貸款購買首套住房最低首付款比例提高至30%;購買二套住房最低首付款比例提高至60%。對在主城區內首次購買普通住房的居民家庭,申請商業性個人住房貸款,首付款比例不低於30%。對主城區已擁有1套住房且無購房貸款或相應購房貸款已結清的本市戶籍居民家庭,為改善居住條件申請商業性個人住房貸款購買普通住房,首付款比例不低於40%。對主城區擁有1套住房且相應購房貸款未結清的本市戶籍居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,首付款比例不低於50%。對在主城區購買第3套及以上住房的本市戶籍居民家庭,暫停辦理公積金和商業性個人住房貸款。

滄州市是河北省的一個地級市,地處河北省東南,東臨渤海,北靠天津,距北京200公里,常住人口737.5萬人,總面積1.4萬平方公里,是環渤海經濟區和京津冀都市圈重要組成部分 。

從《通知》可見,此次滄州市限購範圍包括運河區、新華區、滄縣,滄州經濟開發區、滄州高新技術產業開發區等。

以下為通知全文:

滄州市人民關於強化房地產市場調控的通知

運河區、新華區、滄縣人民,開發區、高新區管委會,市有關部門,各相關單位:

為進一步貫徹落實國家房地產宏觀調控政策,強化住房的居住屬性,抑制房價過快上漲,確保我市房地產市場平穩健康發展,結合我市實際,現就有關事項通知如下:

一、加大土地供應力度

(一)持續加大房地產用地供應總量。一是近期再次組織一批商住用地上市出讓。二是加快2017年土地收儲和出讓計劃的執行,儘快完成商住用地的收儲出讓,形成商品住宅的有效供應。三是制定商住用地收儲和供應三年計劃,合理安排各類土地供應時序、規模和區域,穩定市場預期。

(二)進一步規範土地出讓合同履約管理,對2013年以來在建項目和今後出讓的商住用地逐宗逐卷進行核查,嚴查不按期開竣工和不按合同約定書面報告行為。

(三)進一步加大閑置土地清理排查和處置力度,屬開發企業原因取得土地未按規定期限動工開發滿一年的,按照土地出讓價款的20%征繳土地閑置費;未動工開發滿兩年的,無償收回國有建設用地使用權,嚴防“囤地、炒地”行為。

二、加大住房保障力度

加快棚戶區改造,對新啟動的項目,加快房屋徵收補償進度。對徵收處於掃尾階段的項目,加大徵收力度,7月底左右完成徵收,儘快實現供地。對今年確定的棚改項目,徵收完成後土地隨收隨供。加快保障房建設進度,商品住房項目中配建的保障房,要與商品住房同步竣工。

三、實施住房限購政策

(一)非本市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套及以上住房的,暫不得在主城區購買住房(含新建商品住房和二手住房)。

(二)本市戶籍居民家庭在主城區已擁有2套及以上住房的,暫不得購買普通住房(144平方米及以下)。

(三)房地產開發企業和房地產經紀機構不得向不符合上述條件的購房人出售住房。違反上述限購規定的,交易部門不予辦理房產交易確認手續,登記部門不予辦理登記手續。

四、調整住房公積金貸款政策

提高住房公積金貸款首付比例。居民利用住房公積金貸款購買首套住房最低首付款比例提高至30%;購買二套住房最低首付款比例提高至60%;停止發放三套住房貸款。繼續暫停受理不在滄州繳存住房公積金、在滄州購房申請使用住房公積金貸款業務。調整住房公積金貸款可貸額度的確定方式,與借款人家庭住房公積金繳存賬戶餘額掛鈎。繼續執行住房公積金貸款放款輪候制度。

五、完善差別化住房信貸政策

根據中國人民銀行有關規定,經河北省市場利率定價自律委員會商定,對差別化住房信貸政策作以下要求:

對在主城區內首次購買普通住房的居民家庭,申請商業性個人住房貸款,首付款比例不低於30%。對主城區已擁有1套住房且無購房貸款或相應購房貸款已結清的本市戶籍居民家庭,為改善居住條件申請商業性個人住房貸款購買普通住房,首付款比例不低於40%。對主城區擁有1套住房且相應購房貸款未結清的本市戶籍居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,首付款比例不低於50%。對在主城區購買第3套及以上住房的本市戶籍居民家庭,暫停辦理商業性個人住房貸款。

六、嚴格商品房預銷售管理

(一)建立商品住房預售審批審查制度。一是對申請辦理預售的商品住房項目申報價格進行合理指導。對首次申請預售的項目,申報均價不得明顯高於周邊同類在售項目的銷售網簽均價,周邊沒有同類在售項目參考的,參照周邊同類二手住房價格。分期開發再次申請預售的項目,申報均價不得高於本項目前一期實際銷售網簽均價,如前一期銷售價格明顯低於當前市場平均價格的,參照周邊同類項目的銷售網簽均價。對不接受指導的商品住房項目,暫不核發商品房預售許可證。二是對申請預售的項目,預售時間由市住建局進行統一調配,做好預售項目的高低價格合理搭配,確保房價環比不增長。三是房地產企業辦理預售審批后,須到市價格部門辦理商品房明碼標價備案。備案后,房地產企業應當按備案價格售房,一房一價,明碼標價。對擅自漲價超過備案價格的項目,依法查處並暫停商品房網簽資格。

(二)調整房地產項目預售許可政策。一是房地產項目土地或在建工程辦理抵押的,在抵押物全部解除抵押前,項目整體不得申請辦理預售許可;項目已辦理預售許可手續的,土地、在建工程均不得再行抵押。二是開發企業投入開發建設的資金達到工程建設總投資的35%以上,方可申請辦理預售許可。

七、大力整頓規範房地產市場

积極貫徹落實《滄州市人民辦公室關於促進中心城區房地產市場平穩健康發展的通知》(滄政辦字[2016]133號)第五條的要求,按照職責分工,各區人民(管委會)及各有關職能部門依法對房地產市場加強監管。

(一)強化各部門聯合執法。開展各類專項檢查,分別設立電話,嚴查“捂盤惜售、炒賣房號、無證銷售、哄抬房價、無地售房”等典型違規行為,將房價漲幅較大的樓盤納入重點監控,進行不間斷巡查。完善違規行為移交機制,各部門在監管中發現的市場各類違規行為,對不屬於本部門職責範圍的,要及時移交相關部門處理。鼓勵社會監督,對每一項違規行為第一個有效的,經核實后予以獎勵。

(二)加強房地產經紀機構監管,防止炒買炒賣。房地產經紀機構和從業人員不得炒賣房號,不得在代理過程中賺取差價,不得通過簽訂“陰陽合同”違規交易。對已取得預售許可尚未取得房屋所有權證的商品房不得代理再轉讓。稅務部門嚴格控制違規“票改名”行為。

(三)嚴厲查處違規企業,將違規行為記入企業信用檔案,並在社會信用平台上及時進行公開。對屢教不改的房地產開發企業,由住建部門納入黑名單,降低資質,並限制在滄州市域範圍內參与商品住宅土地競拍。對屢教不改的房地產經紀機構,由工商部門吊銷營業執照。

本通知自印發之日起實施。

滄州市人民

2017年3月23日

(來源:澎湃新聞網)

(責任編輯:候迅)

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