北京市今年將建設4.5萬套政策性住房

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原標題:北京市今年將建設4.5萬套政策性住房

本報北京1月12日電(中青報・中青網記者 焦敏龍)北京市市長陳吉寧今天向北京第十五屆人民代表大會第三次會議作政府工作報告,用一組民生承諾勾勒出了決勝小康之年北京市民的美好生活。

“辦人民滿意的教育”被放在了民生承諾的首位。2019年,北京進行了大規模的校外機構整治,並在中小學實現“三點半”課後服務全覆蓋。今年,北京市要進一步做好中小學課後服務,繼續抓好校外培訓機構治理。同時,新增3萬個學前教育學位,普惠性幼兒園覆蓋率達到80%。

在“病有所醫”層面,北京提出“要健全覆蓋全人群、全生命周期的健康服務體系,促進以治病為中心向以健康為中心轉變,加強婦幼、老年人、殘疾人等重點人群照護服務”,要引導二級醫院和非公立醫療機構參與家庭醫生簽約,實現每萬名居民擁有3名全科醫生,提升服務內涵和群眾滿意度。陳吉寧說,未來,要改善醫患溝通機制,維護廣大醫務工作者人身安全和健康醫療秩序。

就業是最大的民生。今年,北京市將深入實施“職業技能提升三年行動計劃”,針對高精尖產業、城市運行保障、生活性服務業等方面的用人需求,實施清單化、目錄化、菜單式培訓。同時加大穩企穩崗力度,大力支持靈活就業,釋放創業帶動就業的倍增效應,實現城鎮新增就業28萬人。

北京市今年在“住有所居”方面的承諾是,堅持“房住不炒”,進一步完善長效管理調控機制。今年,北京市將完成商品住宅土地入庫600公頃,建設各類政策性住房4.5萬套。在重點產業園區周邊、軌道交通沿線,加快集體土地租賃住房建設,努力滿足在京就業創業人才、城市運行保障人員等租賃需求。同時規範非居住建築改建租賃住房,穩定住房租賃市場秩序。2019年,北京就建設了一批租賃型宿舍,着力解決快遞小哥等務工人員的住宿問題。

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重汽地產掛牌底價51.49億元 山東國企開啟“退房”模式

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重汽集團退出地產業按下了快進鍵。日前,中國重汽集團房地產開發有限公司(以下簡稱“重汽地產”)100%國有產權及債權在山東產權交易中心掛牌轉讓,掛牌底價為51.49億元。

公告显示,除了按約支付交易款項外,意向受讓方須承諾,標的企業股權變更完成后,2個月內在市場監督管理部門完成標的企業名稱變更,不再使用“中國重型汽車集團”“中國重汽集團”“中國重汽”“重汽集團”“重汽地產”等系列與轉讓方相關的字號或商標。

山東地產界有關人士認為,這不僅是重汽集團“退房”邁出了關鍵一步,也是山東國企加速“退房”的一個縮影。

另有山東投資界人士告訴《證券日報》記者,在2019年3月份山東下發《關於確認公布省屬企業主業的通知》,對28戶省屬國企主業進行了重新確認,上述28家企業沒有一家將房地產作為主業。近期山東國企紛紛退出房地產,也是落實國資監管部門聚焦主業的相關要求。

“引導省屬企業聚焦主業發展,是山東省國資委着力推進的重點工作之一。我們堅持問題導向,強化工作督導,嚴格整改落實,健全長效機制,取得了積極進展。”山東省國資委主任張斌日前公開表示,近3個月來,已完成31戶非主業企業清理退出,11戶掛牌轉讓確定了意向方,山東高速、山東黃金、重汽集團、兗礦集團等企業加快收縮退出地產板塊,資源進一步向主業聚焦。

重汽集團“退房”造車

心無旁騖攻主業

天眼查显示,重汽地產成立於1993年,註冊資本為30億元,經營範圍包括房地產開發、經營;裝飾裝修工程施工;製冷設備安裝;建築及裝飾材料、機電設備、五金交電的銷售。

作為濟南本土地產商,重汽地產此前在濟南重點打造了“翡翠系”產品,包括翡翠雅郡、翡翠郡、翡翠外灘、翡翠東郡和翡翠清河等項目。濟南之外,重汽地產還南下在海南省五指山市開發了“山東人在海南的家”――重汽蝶泉灣項目。

雖然是山東老牌本土地產商,但重汽地產過往的表現卻差強人意。有濟南地產界人士表示,多年來,重汽地產在濟南尚未開發出特別成功的產品,並且利潤率一直不高,一些項目也不怎麼賺錢。

公告显示,截至2019年11月30日,重汽地產資產總額119.07億元,負債總額89.52億元,所有者權益29.55億元,營業收入13.42億元,凈利潤虧損8586.49萬元。

本次掛牌中,重汽地產首次明確了掛牌底價為51.49億元,其中,100%產權作價8331.54萬元,相關債權則為50.66億元。

重汽集團“退房”早有預兆。2018年9月1日,譚旭光就任重汽集團黨委書記兼董事長。上任第一天,他就在大會上明確宣布要砍掉房地產業務。此後,譚旭光也曾在多個場合公開表示要精幹主業、剝離輔業,按照國有資產管理程序有序退出房地產行業。

譚旭光認為,凡是成功的企業,一定是心無旁騖攻主業。“一家企業干主業都不掙錢,配上商業用地后,靠房地產掙了錢,核心競爭力一定是零!”譚旭光表示,“很多次地方政府在濰柴投資時,想給濰柴批地讓搞房地產,都被我回絕了,我說我要把發動機賣得比房地產還掙錢。”

退出房地產,是為了更好地發展主業,做強全系列商用車品牌。

2019年12月12日,濟南市與山東重工集團戰略合作及山東重工(濟南萊蕪)綠色智造產業城項目簽約,總投資約1535億元,將打造世界一流的百萬輛整車整機產業集群。8天之後,中國重汽就以1.99億元摘得一期項目用地,總面積約1369畝。

12月25日,中國重汽發布公告稱,為了積極響應國家及山東省政府大力發展低碳環保的新能源汽車產業號召,擬在濟南市萊蕪區投資建設智能網聯(新能源)重卡項目,擬新增固定資產投資61.14億元。

“項目實施后將緩解公司目前面臨的環保壓力、交通運輸倉儲壓力等,提升生產線產品質量保證能力,滿足公司智能網聯汽車、新能源汽車的產能需求,提升生產線信息化、柔性化、自動化、智能化水平,提升整車產品和工藝流程中能源利用效率。”中國重汽稱。

山東國企“瘦身”地產業務

開啟“賣賣賣”模式

山東國企“退房”,重汽集團並非孤例。近期,山東黃金、山東高速、兗礦集團等省屬國企紛紛開啟“賣賣賣”模式。

據《證券日報》記者不完全統計,僅2019年9月份以來,就有包括山東黃金、山東高速、兗礦集團、中國重汽等多家國企或掛牌轉讓房地產子公司股權,或明確宣布退出房地產板塊。

日前,山東高速在山東產權交易中心一口氣掛牌處置了旗下4家房地產企業資產。其中包括山東高速西城置業有限公司所屬的暢和苑A5、A6地塊資產、山東高速物流置業有限公司100%國有產權及債權、山東高速蒙自置業有限公司80%國有股權及債權以及山東高速海陽置業有限公司100%國有產權及債權。此外,山東黃金近期也對啟東置業、黃金城地產相關股權及債權進行掛牌出讓。兗礦集團也曾掛牌出售旗下中垠地產有限公司40%股權。

山東省屬國企紛紛“退房”背後,既有企業主動聚焦主業的內在驅動,也與山東國資監管要求密不可分。自2018年以來,山東省相繼出台一系列相關文件,將“聚焦主業”作為國資監管中的一項重要工作來抓。

山東省國資委主任張斌認為,山東國企主業管理走了一些彎路,問題非常突出,主要表現在三個方面:一是天女散花,什麼都想干,什麼都想投。有一個企業成立三年,投資了81個項目,其中38個項目投資在1000萬元以下。二是脫實向虛,熱衷投資金融賺熱錢。三是急功近利,投資房地產賺快錢。

“事實上,很多投資都是虧損連連,教訓非常深刻。主業沒做好,副業拖了主業的後腿,使整個企業運行效益低,資產質量差,走向下坡路。”張斌表示,隨意跨界造成國有資產浪費、流失,對此山東正加大整治力度。

張斌表示,山東制定了省屬國企非主業清理三年行動計劃,明確了時間表、任務單和責任人,對非主業和低效資產,加速清退。

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小區里這些車位不能進行買賣

原標題:小區里這些車位不能進行買賣

  薛沛明

  車位買賣是人們購房時經常遇到的事情,這裏面的法律問題可不少。

  購買車位時通常會遇到兩種情況:一種是可以辦理產權證的,此類車位可以自由進行買賣交易,購買者可取得車位的所有權;而另一種,購買者取得的只是車位的使用權而不是所有權,此類車位多見於利用人防工程改造的地下車位及佔用小區共有場地的停車位,二手房購房者可以在辦理物業交割時進行車位租賃或轉交。因此人們在購買車位的過程中,一定要擦亮眼睛。

  有產權車位

  權屬要約定

  案情回顧

  小劉購買了某樓盤的房屋及車位,依法取得了房屋及車位的所有權,並辦理了產權證。后小劉與小張簽訂了《房屋買賣合同》,約定將其名下的該樓盤房屋轉讓給小張,但合同中未涉及車位的歸屬。將房屋過戶后,小劉發現小張佔用了其車位,並對外出租獲取租金。小劉多次要求小張返還均被拒絕,無奈之下,將小張訴諸法庭,要求其返還車位及非法獲取的租金。法院審理后認為,小劉與小張未就車位的歸屬進行約定,小張也不能證明購房款中包含車位的款項,因此判決小張應當返還車位及租金。

  法官說法

  根據《中華人民共和國物權法》規定:“建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定”。法律對建築區劃內的車位、車庫歸屬規定了約定優先原則。具有獨立產權證的車位在構造和使用上具有獨立性,是單獨的物,與房屋之間不存在主物與從物的關係。因此,此類車位的權屬應當根據當事人之間的約定來確定,而不是隨着房屋所有權的變動一同變更。

  無產權車位

  風險要知悉

  案情回顧

  小楊與女友打算購買婚房,因開發商宣稱該小區所有房屋均有配套停車位,鑒於停車難的問題愈來愈突出,小楊便毫不猶豫地選擇了此樓盤。后小楊與開發商簽訂了《房屋買賣合同》及《車位買賣合同》,並支付了購買房屋及車位的費用。房產證順利拿到后,他多次要求開發商協助辦理車位的過戶手續,均遭到對方以各種理由推脫,此時小楊才發現,自己購買的車位屬於人防車位,根本無法辦理產權證。因此,小楊到法院起訴,要求確認與開發商簽訂的《車位買賣合同》無效,並返還購買車位費25萬元。法院審理后認為,人民防空是國防的組成部分,國防資產屬於國家所有,禁止任何組織或者個人破壞、侵佔人民防空設施,因此支持了小楊的訴訟請求。

  法官說法

  所謂人防車位,即是由人防工程改造而成的停車位,業主僅取得車位的使用權。根據《中華人民共和國國防法》規定:“國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源,以及由此形成的用於國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬於國防資產。”因此,人防工程應為國家所有,產權不屬於小區全體業主共有,也不屬於開發商,開發商無權出售人防車位。同時人民防空法第五條規定:“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”因此,開發商在依法獲得人防管理部門審批備案后,即可出租車位獲取收益。

  法官提示

  那麼,除了上述的人防工程車位不能買賣外,小區里還有哪些車位不能進行買賣呢?

  1.小區的公共空地或者綠地車位。由於小區公共區域的土地使用權歸全體業主,因此開發商無權出售敞開式地上車位,這類車位可以由業主大會授權業委會委託物業租給業主使用,扣除必要費用后歸入小區維修資金。

  2.無約定的地下車位。如果地下車位建築面積未分攤,且開發商單獨取得車位產權的,開發商可以對購房人出售產權,但此類地下車位預售時應當首先滿足小區業主的需要。同時,在《房屋買賣合同》中,開發商也需要申明地下車位的產權屬於單獨轉讓,不隨房子一起買賣。

  3.已被公攤的地下車位。如果地下車位已作為公攤面積被小區業主分攤了,那麼開發商無權出售。這類的地下車位辦不了產權證,屬全體小區業主所有,嚴格地說屬於小區的配套設施。

  (作者單位:北京市石景山區人民法院)

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專家:房地產對經濟增長凈貢獻已由正轉負

  回顧時空變化發現:樓市走進調控預期的穩定區間。總體上,2019年樓市年度穩定有降,季度上下波動,空間再度分化,總體邁進調控預設的合理目標。

  時間上,穩中有變,四季逆轉。2018年10月到2019年10月中國樓市經歷冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖的四季變換,實現了平穩降溫過程。價格方面,全國房價增幅經歷降、升、降再企穩的過程:同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%,隨後又平穩波動下降至2019年10月的7.6%。供求方面,銷售額變動總體平穩,開發量增速波動較大:其中,需求方面,月度商品房銷售額增長率有升有降,總體變動比較平穩。供給方面,新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小。反映出總體的現房供應在增長,潛在供給又在持續增加。庫存方面,待售商品房面積持續下降,但下降由加速轉向減速。待售商品房面積由2018年10月的5.28億平方米逐月遞減至2019年10月的4.93億平方米,同比增速由-12.40%變動至-6.57%。2019年2月至10月,現房存銷比由17.94(月)持續下降到15.92(月),已處於6~18個月的合理區間。期房存銷比由2016年的3.1(年)下降至2017年的2.8(年)和2018的 2.7(年),但到2019年逆勢上升至3.0年,期房去化壓力較之前有所增加。房地產投資總體變動比較平穩,對經濟增長出現負貢獻:全國房地產開發投資額增幅變動平穩,同比增長從2018年10月的7.7%變動至 2019年10月8.8%。2018年全年和2019年前三季度房地產投資對經濟增長的貢獻分別為1.04和-1.14個百分點。2019年前三季度貢獻為負的主要原因在於季度資本形成總額對國內生產總值增長貢獻率出現了大幅下降,由2018年第三季度的31.8%下降到2019年第三季度的19.8%。房地產租賃市場整體平穩回溫,城市層級性分化明顯:2018年11月至2019年9月,一線城市住房租賃市場價格指數持續上升,回溫明顯。二線城市住房租賃價值指數則保持下降態勢,呈現了不同層級城市住房租賃市場“冷熱不均”。

  空間上,降溫明顯,分化再現:第一,總體降溫明顯,房價增長率的空間差異有所擴大。表現為房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期,總體房價水平的空間分佈演變比較平緩,增長率的空間差異有所擴大。第二,一、二線城市增速同頻回升,三、四線城市增速共同收窄。一線城市房價水平大幅領先其它層級城市。一線二線城市房價增速緩慢上升,三線四線城市房價增速有所回落,二者之間的差距由大變小。第三,房價水平區域差異大,房價冷暖在東部和中西部地區間轉換。東部地區城市房價大幅領先。南北方城市房價水平差異突出。東部地區房價增速變動相對平穩,中西部和東北地區增速明顯下降。房價冷暖在東部地區和中西部地區間轉換。第四,城市群房價增速總體放緩,中心城市增速有所上升。城市群與非城市群城市間房價差異穩定,城市群總體增速放緩。城市群中心城市房價水平顯著高於非中心城市。城市群中心城市房價同比增速回升,非中心城市城市房價增速有所下降,不同類型城市群表現存在差異。

  綜合以上變化及其最近幾年的變化軌跡發現,中國樓市具有一些規律性特點和變化趨勢:第一,增幅變化的短周期仍為2-3年,但波動正變得平緩。第二,季度變化始終存在但近年來變化更為平緩。第三,房價增長與經濟增長的相背而行轉向相向而行。第四,房地產開發投資增長在下降后總體比較穩定。第五,空間差異從連續性分化向間歇性分化轉變。

  分析原因發現:總體上,面對複雜嚴峻的國內經濟形勢,中央調控持續給力不動搖,基礎制度改革邁出重要步伐,效果顯著,值得點贊。具體看,持續調控的力度和節奏直接和間接影響金融機構等市場的行為和預期,導致總體穩定的前提下,樓市冬冷、春熱、夏暖、秋涼,樓市年穩季變。第一,國內外宏觀經濟環境變化對樓市及預期產生負面影響。宏觀經濟持續下行對預期產生不利影響。中美貿易摩擦給市場造成了一定影響。第二,政府調控精準發力連同制度改革深化共促“房住不炒”。中央層面保持持續高壓態勢,房地產調控沒有鬆懈。行政約談與問責發力,震懾地方政府。此外,金融監管持續從嚴推進、土地調控機制顯著完善、財稅制度邁出重要步伐、區域發展規劃不斷出台、地方政府持續調控和“一城一策”探索等,皆促進“房住不炒”的實現。總體來看,過去一年政府持續的住房調控政策發揮關鍵作用,達到預期的效果。第三,微觀主體行為變化引發樓市季節性變動和空間分化。金融機構的信貸掌握經歷了持續從緊的變化。2019年前三季度地方政府炒地行為明顯收斂。住戶部門對房價預期和購房意願基本穩定,但是住戶部門購房能力受到限制。住房銷量波動和資金增長的變化決定開發商購地積極性變化。

  經驗總結髮現:從2016年開啟的本輪調控在宏觀經濟複雜變化的形勢下堅持了下來,樓市初步穩定下來,取得了初步的成功,積累一定的經驗:一是中央堅定決心和保持定力是解決房地產問題的關鍵。二是將落實地方的主體責任上升到政治高度是調控效果明顯的關鍵。落實地方政府的主體責任,抓住了樓市調控的“牛鼻子”。三是面對複雜環境需要實踐中不斷創新調控方法。四是“一城一策”要義是目標相同和方法差異的統一。五是制度和機制建設是調控樓市的長久之策。當然,在過去樓市調控中也存在經驗教訓,多個方面有待持續調整優化和改進完善。總體來看,住房市場穩定是初步的,調控尚未完全成功,進入關鍵時期,應保持定力、從容應對。

  研判未來走勢預測:2020年樓市年穩季變和持續分化。國內外宏觀經濟形勢錯綜複雜,房地產局部泡沫高懸,樓市預期不僅更加重要,也更加敏感和多變,樓市未來一切皆有可能。儘管未來預期和市場走勢還有待觀察,但課題組總體判斷和預測:總體上持續保持穩中有變的走勢。在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的情況下,總體市場繼續保持降溫通道,不會出現劇烈的波動。時間上,降溫中還有起伏和波動。穩中有變,升降交替,春夏秋冬,四季波動。空間上,城市分化可能持續凸顯。未來一年,一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加,價格、銷售和投資增幅有波動,趨勢是增長主導。三、四線城市市場向下的壓力再增加,庫存可能再度增加。風險上,總體下降且風險可控。但同時也存在着樓市的個別領域、環節、主體和區域的風險放大的可能性。走勢預測的三個依據:年度總體穩定的因素有:第一,中國目前處於城鎮化率30%~70%的快速發展區間,未來還有一定的需求潛力。第二,中國經濟具有較強的韌性。第三,炒房的利益機制依然存在。第四,樓市調控不太可能放鬆。季節變化的因素有:一是市場環境及預期不斷變化,樓市將處在波動運行之中。二是調控政策或根據樓市當期和未來可能的變化而適時微調。空間分化的因素有:其一,一、二線城市需求仍有較大潛力,尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。其二,三、四、五線城市情況相反,經過上一輪“超好”發展,不僅房價漲幅較大,土地、住房供給增加,這有可能會形成新一輪庫存。其三,由於不同城市經濟發展的不同步以及住房市場供求矛盾程度的差異在短期內尚難緩解或扭轉,一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的分化將持續。當然,樓市還存在一些不確定性,即下挫和反彈的風險。

  未來判斷:未來幾年中國處在樓市調控的機遇期和關鍵期。第一,房地產已成為經濟健康發展的掣肘。穩增長方面,房地產對經濟增長的凈貢獻已由正轉負;惠民生方面,房地產對整體的住戶部門的生計產生了雙重影響;調結構方面,房地產對結構調整和產業升級起到阻礙作用;防風險方面,房地產風險是中國經濟的重要風險源;促改革方面,住房改革是供給側結構性改革的重點。第二,未來兩年是樓市調控的關鍵期。樓市調控是國家的一個重大戰略操作,是塑造高質量發展的新動力、新機制、新引擎和新路徑。調控能否成功不僅關係重大而且在此一舉。樓市調控的機遇窗口將在2025前後關閉,住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前後改變。此外,完成樓市調控操作併發揮作用需要一定時間。

  分析問題提示風險:樓市調控面臨劇烈波動可能的風險和五大主體考驗。樓市調控面臨劇烈波動的風險主要包括:外部環境和樓市自身變動帶來的風險、預期調整帶來的樓市劇烈波動風險、調控政策調整引發的市場波動風險、制度改革帶來次生樓市波動風險加大。如果上述風險共振和疊加,將給樓市和宏觀經濟發展形成嚴峻挑戰與威脅。樓市調控使五大主體面臨嚴峻風險考驗即考驗地方政府、住戶部門、開發企業、金融機構和國家調控部門。上述風險和考驗,一方面显示樓市必須持續調控不動搖、相應制度機制改革再深化的必要性,另一方面警示相關調控部門要講求調控的藝術,在樓市調控的中流擊水之處保持穩行船的從容與定力。尊重市場規律,結合中國國情,堅持“干中學”並不斷總結經驗教訓,在實踐中探索、學習、創造並掌握高超而精湛的技術,與時俱進地合理調整、改進和優化樓市調控的方式、方法與機制。

  面對樓市內外環境複雜多變、各種輿論甚囂塵上,課題組基於樓市發展特徵、調控經驗、未來預測和重要判斷,呼籲並建議:樓市調控不動搖,中流擊水應從容。第一,構建房地產與宏觀經濟的新型關係,穩步邁向高質量發展。一是妥善應對問題挑戰。重塑房地產與宏觀經濟的關係。讓住房回歸到民生的初心、居住的功能。讓穩增長與穩樓市並進,促進房地產的轉型升級帶動整體結構的調整。讓房地產在在調控中邁向高質量發展。第二,堅持調控不動搖,倒逼市場主體改弦更張。提升政治佔位,凝集全社會強大共識。明確目標,把握節奏,保持韌性。保持定力,把握力度,用好極限施壓。四是妥善管理減弱預期的波動。五是做好防控樓市雙向劇烈波動預案。第三,堅持“一城一策”,完善調控機制。完善“一城一策”全國市場監管體系。健全“一城一策”的住房、土地、金融的聯動機制。探索土地、財稅和金融的“一城一策”政策。第四,加快基礎性配套制度改革,引導市場主體改弦更張。加快土地制度改革,重點加快集體建設用地轉讓和入市的制度落地、完善土地供應及利用管理機制。規範並擴大市政債券融資。加快財稅體制改革步伐。第五,加快住房供給側結構性改革,繪製樓市新基因圖譜。以產權化為主線,構建中國住房的供應體系。以城鎮化為基礎,構建中國住房的空間體系。以智能化為目標,構建中國住房高質量的產品及產業體系。

  (《中國住房發展報告(2019-2020)》課題組倪鵬飛、丁如曦、徐海東)

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莫讓“內定”使搖號選房失信

原標題:莫讓“內定”使搖號選房失信

  近日,有媒體曝光,江蘇南通有名的價格“倒掛盤”――中興蘭溪薈的576套房源疑似在公開出售前就已遭人提前“內定”,且購房名單上的不少購房者系南通和如皋市的公職人員。針對此事,南通經濟技術開發區管委會發布通報稱,將在相關部門的指導下成立調查組,全面深入調查取證,相關問題查清后依法依規處理,並及時向社會公開結果。

  搖號選房,本是為了讓每一個有購房需求的人都能夠平等地擁有競購機會,讓過去在房產市場中的托關係、“找後門”再無用武之地。但從近年各地出現的搖號亂象來看,在某些開發商眼裡,搖號選房的影響,不過是“紅包”變成了“茶水費”,“走後門”變成了“內定房源”,其實都換湯不換藥。變味的搖號就像是“皇帝的新衣”,本應是消費者的“庇護傘”,最後卻成了房地產商“暗箱操作”的最好掩護。

  在搖號選房問題上“暗箱操作”,帶來的惡劣影響絕不僅僅是導致部分購房者失去公平的購房機會,更嚴重的是,“開後門”容易滋生出錢權交易、官商勾結等貪腐問題,不容輕視。

  雖說搖號選房在現實操作中存在問題,但這並不代表我們要否定搖號的作用。搖號在很大程度上可以防止部分採用公積金貸款購房者和置換購房者可能會遭遇的區別對待。要讓搖號真正發揮作用,關鍵還是要確保搖號過程公開透明,相關部門應加強對房地產商的監督管理,而非放之任之。             (許曉芳)

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南京江寧樓盤源創空間再曝違規“偷面積”

原標題:公共走廊竟改出一個小房間

  揚子晚報報道南京江寧區樓盤源創空間無證預售的違規銷售行為後,本報96096新聞熱線再次接到多位市民投訴,稱該樓盤還存在“偷面積”的違規情況。

  南京市民沈先生近日到源創空間看房,發現該項目50平方米左右的南向挑高LOFT房源二樓比一樓要多出來一個房間。項目銷售人員告訴他,這個空間是走廊上部空間改造的,“我們房子是4.8米挑高,走廊部分不需要那麼高,所以就改造成了贈送面積。”沈先生感覺心裏十分不安。“我以前聽說這種贈送面積其實都是違規的。”隨後,沈先生撥打揚子晚報熱線電話反映了情況。

  接到投訴后,記者再次來到源創空間售樓處。該項目在售樓處一共做了48平方米和51平方米兩種戶型的樣板間,4.8米挑高,隔為兩層。現場可見,兩種戶型均將公共走廊的上部空間改成了二樓的一間小房間,看起來十分寬敞。銷售人員告訴記者,這個贈送空間所有南向戶型都有,就是公共走廊的上部空間,“走廊嘛也不需要那麼高,拿房的時候都幫你做好的。”

  此外,銷售人員告訴記者,該項目還有陽台部分的贈送空間,這個贈送空間所有戶型都有。“這一部分是窗邊牆體的外延部分,改為了內置陽台,全贈送的,上下兩層都有,大概4個平方米左右。”

  那麼,房子在交付時跟樣板間是一樣的嗎?贈送面積會標註在房產證上嗎?對於記者的疑問,置業顧問解釋稱,這些面積是贈送的,在房產證上是沒有的,房產證上只會標明實際的建築面積。“贈送面積是不體現在房產證上的,體現的話就要算錢了,但是交房時都是幫你改好的。”

  那麼,公共走廊空間是否可以作為內部空間私自佔用?窗邊牆體的外延部分是否可以改建為內置陽台?

  記者查詢到,2018年最新版《江蘇省城鄉規劃條例》第六十二條中明確規定,在城市、鎮規劃區內,未按照建設工程規劃許可證確定的內容進行建設,由城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的,限期改正,處以建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法採取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以並處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款。”

  南京市規劃局相關負責人就此明確表示,開發商所謂的“贈送面積”其實是鑽《建築工程建築面積計算規範》的空子,需要驗房后私自改建,在產權上無法得到有效法律保護,存在諸多安全隱患,還有被強拆的風險。南京市城管局相關負責人告訴記者,“偷面積”屬於違規行為,一經核實,城管部門會立即限令整改或予以拆除。

  揚子晚報/紫牛新聞記者 宋南飛

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多面承壓 商業地產面臨集體突圍

原標題:多面承壓 商業地產面臨集體突圍

  市場難言樂觀的商業地產已經明顯進入了深度調整期,但這期間也孕育着新機遇。

  當前我國商辦用地供給規模較大,存量去化有限,部分城市面臨較大的庫存壓力。經濟增速放緩、商辦類項目限購政策及電商市場崛起等內外部因素,對商業的衝擊愈發強烈,商業地產行業變革壓力愈發迫切。業內人士分析認為,企業內部競爭格局將愈加清晰,商業地產也將整體進入創新求變的精細化發展時代。

  商業地產多面承壓

  在業內看來,中國商業地產在過去幾年發展速度過快,進而導致一定程度上的同質化或甚至是“供應過剩”現象。這種現象在北京、上海等城市較為普遍,寫字樓、零售等多種業態也在線上線下融合、城市更新的變革大潮中上下求索。

  近日,第一太平戴維斯研究部的數據显示,北京寫字樓市場自2018年底開始放緩,2019年1季度全市寫字樓市場平均租金在連續7個季度環比增長后,首次出現下降,部分商圈甚至出現負吸納。不僅如此,在剛剛收尾的2季度,寫字樓市場延續了租金環比下跌的趨勢,同時大體量的供應更是直接推動甲級寫字樓空置率環比上升。

  7月中旬,中國指數研究院發布的《2019中國商業地產發展白皮書》指出,由於當前經濟下行壓力加大,商業消費空間正在受到擠壓。從外部宏觀環境來看,經濟下行壓力大,企業發展放緩。同時服務行業增速也有所放緩,消費對於經濟的拉動作用有所減弱。這對於商業地產投資端與銷售端帶來一定影響,今年前5個月的數據显示,包含商業營業用房和辦公樓的商業地產開發投資額及銷售面積均出現下降。

  電商交易模式也在持續衝擊實體商業市場。近幾年來,電商的崛起對於線下實體商業的影響持續發酵。社會消費品零售總額的增長活力更多來自於網上消費,線下實體商業受到衝擊。2019年1-5月,全國商業營業用房銷售面積為3293萬平方米,同比下降12.9%。

  此外,商辦類政策影響不斷釋放,庫存壓力加劇。有分析認為,北京等城市陸續出台的商辦類項目限購政策,對商辦市場造成較大衝擊,商住房的流動性大大降低,成交規模和成交價格同比降幅顯著。商辦類項目限購政策的落地實施,對商辦類產品市場的供求格局產生了重大影響,進一步加劇了商辦類產品的庫存壓力。

  市場結構性機遇待啟

  2019年以來,受宏觀經濟運行及行業變革等內外部因素影響,商業地產銷售面積出現同比下降,使本來就已進入存量競爭的商業地產市場庫存壓力加劇,商業地產的運營能力變得更加重要。另外,在經濟結構的持續優化、新技術的迭代升級以及消費新趨勢等共同作用下,商業地產行業的變革與調整步伐進一步加快。

  與此同時,業內專家指出,市場結構性機遇仍然存在。從上半年的土地供給來看,中指院的數據显示,商辦土地市場整體供應量仍然較大,一線城市熱度不減。2019年1-6月,全國300城商辦用地推出規劃建築面積1.02億平方米,共成交0.91億平方米;成交樓面均價為2179.6元/平方米,平均溢價率為9.21%。從各等級城市來看,一線城市量減價升,成交樓面均價上漲顯著,市場熱度不減;二線城市商辦土地市場內部分化,土地市場承壓;三四線城市商辦土地市場熱度下滑。

  “從當前商業地產的租賃市場表現來看,2019年上半年,在一線城市的商業營業用房租賃市場中,依然存在結構性機會。”中指院相關負責人分析指出,具有一定經濟基礎、商業活躍度相對較強的新一線、二線城市,也將持續受到零售商關注。另一方面,隨着經濟結構的不斷優化,金融、TMT等行業對辦公樓的需求有望持續提升,將進一步帶動辦公樓市場租金的平穩微升。“尤其是部分重點城市,在各類產業、人才的政策利好下,吸引了大量企業落戶與投資,將為租金增長帶來空間。”

  在近日舉辦的“2019奇點(中國)綠色商業生態價值論壇”上,優博集團董事長單大偉表示,商業地產已開始轉向精細化運營,需不斷思考“質量平衡”與“速度生長”。因此,能滿足存量改造和消費升級需求、以健康和高效為核心的綠色商業成了未來發展趨勢。

  萬通集團創始人馮侖表示,未來的15-20年,商業地產領域中兩類企業會活得比較好,“一類是在商辦中以售養租的企業;另一類是細分領域里運營得比較好的企業,這一類企業投資回報率必然比較高,會在‘后開發時代’找到自己的運營優勢。”

  行業進入高度競爭期

  馮侖認為,在行業升級和消費引領下,屬於中國的商業地產高品質時代已經到來,行業進入高度競爭期,“對於地產公司而言,轉型就是一場‘胖子轉身’,微轉型是縱深創新;小轉型是多元但不轉行;大轉型是徹底告別房地產開發。”

  在業內看來,商業地產正面臨着新的行業發展格局。一方面,在消費升級和商業變遷的背景下,需求端正在發生改變,新模式新技術迭代日益加快,商業變革不斷出現。而另一方面,商辦市場已經進入到存量高度競爭的時代,行業競爭愈發激烈。在時代變局下,商業地產企業在布局、產品、資金、資本整合等方面不斷地調整和完善自己的發展思路,以期持續鞏固自己的競爭優勢。

  從近幾年的新項目布局來看,一線城市商業正在由市中心向外圍區域擴展。如北京市場,2019年下半年-2020年北京市購物中心待開業項目主要位於北京近郊區域,其中約90%的項目位於四環以外。

  三四線城市在城市化進程推進、消費升級的背景下,商業市場在未來幾年內也面臨較大的升級機會。從大的方向來看,頭部城市存量商業地產改造和升級日趨增多,而2019年新項目的主戰場依然聚焦在三四線城市。

  “在精準定位的基礎上,企業產品業態和產品空間也正在進入差異化模式。在存量高度競爭的背景下,差異化產品的建設已經成為企業的核心競爭力之一。”上述中指院負責人表示,為應對消費者不斷升級的消費需求,企業在商業創新方面,應堅持差異化定位,補足區域功能短板,打造休閑娛樂的體驗式場景,豐富商業內容,從內容和場景上提升體驗感和互動性。

  中指院的白皮書指出,資本整合是商業地產企業做大做強的直接有效途徑之一,它不僅可能帶來資本和項目端的協同效應,也是企業獲取優質存量資產的重要方式。2019年商業地產企業、商業經營企業之間的資本收購依然很活躍,企業間整合機會不斷顯現。

  綜合來看,商業地產目前已經進入深度調整和高度競爭期,面臨眾多的不確定性。這對於市場中的各類參與主體提出了新的挑戰,企業需要不斷調整和完善自己的發展路徑,準確把握政策走向和市場需求,在價值投資的原則下,積極應對市場變化。

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壓房租、漲租金 長租公寓收房員兩頭忙

原標題:冷暖2019|壓房租、漲租金 長租公寓收房員兩頭忙

“2018年,搶到房源是‘英雄’。2019年,壓低房租是‘好漢’,隨着北京房租整體下降,長租公寓經營愈發不易,想辦法能多賺一點是一點兒!”北京某長租公寓收房員王剛(化名)告訴新京報記者,“2019年全年,北京的租金都處於下降趨勢中,實際下降程度要比表面上的數據更明顯,只是有些機構都不對外宣講罷了。長租公寓運營機構在想辦法兩頭‘吃’,一邊壓低房東的房租,一邊上漲合租租客的租金。”

租金上漲“魔咒”消失了

對於2019年的北京租房市場,從業多年的某長租公寓收房員王剛感受到了一絲寒意。“2018年,租房市場上行,我們收房的時候,拼的是快速搶到房源。2019年,租房市場走低,我們收房的時候,拼的是怎樣壓低租金。”王剛感慨地說。

這一變化在機構的報告和數據中也有體現。貝殼找房近期發布的《2019租客居住報告》显示,2019年,北京租金下降幅度為4.22%。對該機構的數據,王剛告訴新京報記者,“其實,北京租金實際降幅要比一些機構對外公布的數據更為明顯,在北京四環外一些距離地鐵站較遠區域,租金下降幅度超過了30%,全北京整體租金降幅在20%左右。”

王剛經常在馬駒橋區域收房、租房,他發現這個區域的租金一路走低,2019年降幅在20%左右。“產業疏解、企業外遷等因素是導致房租出現下降的主要原因。比如,北京大興新機場建成投入使用,使得租房人數逐步減少,順義后沙峪和花梨坎區域的租金降幅在25%左右。”

與房東談降價,收房員發怵

“為了降低成本、提高收益,長租公寓運營機構在想辦法兩頭‘吃’,一邊壓低房東的房租,一邊上漲合租租客的租金。”王剛回憶說,自己為了勸說海淀區一個小區業主降價,花了一個星期的時間。這位業主與王剛所在長租公寓機構簽了5年的租賃合同,按照合同約定,每月租金1.2萬元,5年內每三個月以5%的幅度逐漸遞增。如今每月租金漲至1.25萬元。去年11月,由於公司經營吃緊,王剛不得不壓低收房成本,他勸說這位業主降價,但業主並沒有同意,他又多次打電話與業主溝通,業主仍然猶豫不決。王剛按照公司要求給出了兩個方案,一是賠償兩個月的房租直接解約,二是將每月租金降為8500元,重新簽訂後補合同。最終,房東同意降價,繼續將房子租給王剛所在機構。

與房東博弈並非易事。“我都發怵了,公司不賺錢,領導就這麼交代的,我還得硬着頭皮去找房東談降房租。”王剛無奈地說,公司單方面將合同約定的租金壓低30%,這不是件容易的事,遇到可以講價的房東,賠償兩個月房租解約;遇到堅持不講價的房東,既不同意解約,也不同意降房租。

提起“戰果”,王剛還是略感欣慰。“經過我們的努力勸說,大部分房東都會選擇降房租繼續將房子租給我們。不過,周邊的中介機構也隨行就市,遇到堅持不講價的房東,就少降點,遇到可以講價房東,就多拉低點房租。我們也是打工的,只能聽公司領導的指揮,但是總感覺自己有點‘心虛’。”

新京報記者通過調查發現,在北京,去年以來,此類遭遇的房東屢見不鮮,租金普遍下降10%至30%不等,較明顯的降價區域主要是在三環以外。

搶房“后遺症”疊加拆隔斷,成本轉嫁給租客

那麼,為什麼北京長租公寓運營機構如此大範圍降低收房價格?對此,王剛告訴新京報記者,“主要原因是一年多以前搶房源‘大戰’留下的‘病根’,當時租金呈上揚趨勢,誰都沒想到北京房租會跌。於是,各個長租公寓運營機構開始高價搶房源,當時大家想的都是搶到就是賺到,不僅可以獲得租金上漲的差價,還能通過打隔斷創收。但是沒想到這麼快就要整治隔斷房,‘創收’也斷了來源。”

“但我們還得盡量維繫收入。2019年,長租公寓運營機構的經營壓力不僅傳導至房東端,還同樣傳導給了租客端。整租的客戶感覺房租降了,但合租的租客們則面臨着漲價。因為隨着一些長租公寓拆了隔斷,增加的成本轉嫁給了合租租客。”王剛向記者坦言,原本的房間數減少近一半,公司只能想辦法從其他房源找回損失。

王剛的同學最近就遭遇漲價。“我那個同學租住海淀區紫竹院附近的長租公寓。隔斷拆除之後,原先的五室減少為三室,每室每月租金漲400元。考慮到搬家的時間和費用,在我的勸說下,同學還是選擇忍了,先在原處住着。”

對於此類情況,北京多家長租公寓機構的通常做法是:如果租客不接受漲房租,長租公寓運營機構可以給租客安排其他新住處,並承擔搬家費用。但此舉並不能得到部分租客的認可。“長租公寓運行機構另行安排的住處總會有不合適之處,比如距離和交通,而且搬家不僅耗費錢物,還會浪費時間,公司也不可能處理得面面俱到。”王剛和趙楊(化名)等多位收房員表示。

談及新的一年,王剛說,經過這一年的降價,北京的租金應該會穩一點。“希望市場能好轉一點,工作能容易做一點。”

新京報記者 張建

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中關村科學城北部將建三甲醫院

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  中關村科學城北部地區今年將重點開展公共服務設施建設,全力彌補城市功能不足。醫療配套方面,首次引入優質三甲醫院運營新建醫院,讓北部地區百姓迅速享受到三甲醫院的服務。這是記者從8日舉行的海淀區第十六屆人代會第六次會議新聞發布會上了解到的。

  據介紹,中關村科學城北部地區涵蓋海澱山後四鎮,基礎設施欠賬較多。醫療配套方面,量少、服務能力弱、設施水平差。“至今沒有二級醫院,沒有綜合性醫院。三級醫院僅有兩家:北京老年病醫院以服務老年人為主,解放軍第984醫院以精神疾病治療為主。一級醫院即社區衛生服務中心只有5家,醫務人員整體水平弱。”海淀區衛健委主任李勁濤介紹。而且,北部地區縱深很長,就診要走很遠的路。

  隨着中關村科學城北部地區建設,大企業入駐,新的住宅樓投入使用,醫療需求在增加,現有醫療配套與迅速增長的人流需求不匹配。為打造與中關村科學城需求相匹配的衛生健康格局,今年,北部地區將新增一批醫療設施。

  “通過引進現成的三級甲等醫院的力量,加強北部新區醫療資源的布局和建設。”李勁濤介紹。

  啟動北部醫療中心建設。該中心坐落在西北旺鎮亮甲店地區,規劃建築面積18萬平方米。由兩部分組成,一部分9萬平方米,引入北醫三院運營,設立北醫三院北部院區;剩下的9萬平方米由海淀婦幼保健院使用,設立海淀婦幼保健院的主院區。工程建設周期三年,建成后可提供800張床位。

  建設蘇家坨中心醫院,該醫院位於蘇家坨鎮域內,建築面積6.25萬平方米,床位400張,將引進航天中心醫院整建制進行運營管理。

  在西北旺鎮北部還將建設有300張床位的海淀區中醫醫院,該醫院位於故宮北院區的南側,正在做相應計劃,爭取2020年立項。

  據介紹,海淀區有1121家醫療機構,包括三級醫院21家,二級醫院20家,一級醫院70家,社區衛生服務中心50個,社區衛生服務站192個。

  海淀中南部地區,今年也將啟動一批醫療設施建設。包括海淀醫院病房樓建成投入使用,完成北京市中西醫結合醫院病房樓的竣工投入使用。

  眼下,曙光社區衛生服務中心、四季青鎮社區衛生服務中心正在進行招標,年底竣工投入使用。

  海淀區還將在適合的地點建設一小批社區衛生服務站,讓醫療服務更深入地走進社區、走到百姓身邊。

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“零證明”申請保障房,體現數據便民服務新理念

原標題:“零證明”申請保障房,體現數據便民服務新理念

  北京論壇

  據報道,北京市住建委近日印發《關於進一步簡化保障性住房申請手續的通知》,要求進一步精簡申請家庭申報材料,明年1月20日起,可實現“零證明”申請保障房。“零證明”申請保障房的新聞一出,立馬引發廣泛關注。

  “零證明”是否等於閘口大開、不加甄別地放行?並不是。據北京市住建委的說法,申請家庭仍需提交基本資料,但相關資料由13項簡化為5項,並取消了所有紙質證明材料,申請人只需填寫“收入、住房、財產”等情況,書面承諾符合相應條件,其他一切收入、住房、戶籍之類的證明,都由受理部門通過部門間的信息共享進行核對,免去申請人的來回奔波之苦。甚至連存檔需要申請人提供多份申請材料,也由受理部門自行複印,不再讓申請人勞心費力。

  這種狀況的出現,得益於政府部門間信息壁壘的破解,也是政府簡政放權和優化作風的必然結果。這顯然契合民生期許――要知道,在此之前,民眾辦事難幾乎是“雲痛點”,長期存在、難以解決。

  表面上看,辦證難、辦事難與辦證程序複雜、申報材料太多有關,但實質上是相關部門公共服務意識的問題。公共服務意識強則作風優良,辦事效能就能得到最大提升,“放管服”改革的推進則紮實有力,便民利民的舉措也能體現出張力與活力。

  有對比才有鑒別。去年,國務院督查組在某市房屋產權交易中心暗訪就發現,為排上“綠色通道”,有人凌晨4時就來排隊,普通群眾預約業務有的要排到一周之後,還有中介人員現場500元出售指定日期的預約名額……更多的時候,群眾往往會陷入“我是我”和“我媽是我媽”的證明循環中,為了一紙證明而來回奔波甚至千里往返。

  而包括收入、戶籍和親屬關係等證明,實則只需相關部門動動鼠標,或一個電話就足以解決問題。

  你要求提供營業執照,我要求出具關係證明,他要求拿出收入流水……在“奇葩證明”得到大力整治的背景下,這類景象得到了緩解,但有些不必要的證明,在某些地方、部門依舊存在。這些事項原本動動手點點鼠標就能解決,結果非要交給辦事辦證者“自證”,服務“堵點”就變成了“民生”痛點,辦證辦事就“一直在路上”。

  轉變政府職能、優化服務作風、提高辦事效率,就需要明確責任清單、精簡服務流程、減少申報材料。而明確這些基礎要件,既便於受理部門操作,也利於外界監督。

  事實上,“零證明”解決的是“怎麼辦”的前提要件,也需構建“不辦如何做”的約束機制,有效規制相關部門的不作為、慢作為和亂作為,便民利民舉措才能落到實處。而北京即將實現的保障房“零證明”申請,正是向著疏通服務“堵點”、消除民生“痛點”和治理辦事“難點”邁出的重要一步。

  □堂吉偉德(職員)

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