40城土地溢價率下降 房企擇機補倉

原標題:40城土地溢價率下降 房企擇機補倉

      在剛剛過去的11月,雖然土地市場的成交量仍在上漲,但是成交價及溢價率明顯走低。11月,40個典型城市土地成交溢價率為12.3%,已連續5個月下降。土拍市場持續降溫,底價成交成為主流,流拍時有發生,房企拿地意願不強。業內人士認為,短期內土地市場的降溫態勢難改,不過,對有資金實力和較低融資成本的房企來說,倒是補倉的好時機。

  前11月杭州賣地2397.6億居首位

  12月2日,上海易居房地產研究院發布的《2019年11月40城土地市場報告》(簡稱“報告”)显示,2019年1-11月,40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京,排名未發生變化。這5個城市的土地出讓金總額分別為2397.6億元、1504.9億元、1438.7億元、1366.4億元、1348.0億元。其中,杭州土地出讓金最多,並且遠超過第二名上海,說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大。

  從全國來看,報告數據显示,11月,40個典型城市土地出讓金收入為2266.6億元,環比增長37.4%,同比增長12.9%,主要是因為本月土地成交量有所增長。2019年1-11月,40個典型城市土地出讓金收入24364.2億元,同比增長15.4%,增速回落0.3個百分點。

  上海易居房地產研究院研究員王若辰表示:“2018年下半年,全國土地流拍現象增多,部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢。2019年上半年,部分熱點城市土地市場重新回暖,土地成交火熱,土地出讓金同比增長明顯;隨着調控政策的密集出台,下半年土地出讓金同比增速開始小幅震蕩下行。”

  11月上海、廣州土地溢價率為零

  11月,土地價格不見起色,土地成交溢價率連續5個月下降。報告显示,11月,40個典型城市土地成交溢價率為12.3%,相比10月下降2%。

  土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波,土地成交溢價率分別為49%、44%、34%、24%和23%。而在一線城市中,僅深圳溢價率相對較高,為16%,北京僅為3%,上海和廣州均為0%。

  對此,易居研究院研究員王若辰認為,深圳溢價率的上升或與其調整豪宅稅後,市場預期發生一定轉變有關,因此明顯高於其他三個一線城市。

  即便如此,深圳土地市場在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史詩級”土拍,在11月22日,深圳今年第二場土拍大戲則是以暗淡落幕。6宗、131.67億元起價的地塊,最終1宗流拍,5宗成交127.51億元,其中兩宗地是底價成交。

  從土地出讓均價來看,11月40個典型城市移動平均土地成交價(最近6個月的平均土地成交價)為5009.7元/平方米,環比下跌1.6%;同比上漲19.5%,漲幅繼續收窄。具體來看,11月,一線城市6個月移動平均土地成交價為14223.8元/平方米,環比下跌1.4%,同比下跌5.3%。二線城市6個月移動平均成交價為4754.5元/平方米,環比下跌2.1%,已經連續3個月下跌。 采寫/新京報記者 徐倩

  中海、保利、中駿拿地力度大

  11月,房企拿地積極性顯著下降,只有國企、央企受益於融資優勢仍然表現強勁。在機構統計的全國住宅用地成交總價前10名的排行榜中,8宗地由具有國資背景的房企獲得。

  從前11個月來看,房企拿地表現明顯分化,50大房企權益拿地金額高達2萬億,萬科權益拿地金額最高為1570億元,其次是碧桂園1238億元,而恆大明顯落後,則為410.44億元。

  雖然年底土地供應預期大漲,但受制於政策收緊、企業力保現金流等因素,業內人士預計土地市場難見熱度。

  國資背景房企成11月土地市場主力

  11月,雖然頭部房企仍是土地市場上投資的主要力量,但是拿地力度在收縮。億翰智庫數據显示,新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。但對國企及央企來說,憑藉充足的資金實力和較低的融資成本,拿地動力仍足。

  在11月的土地市場,除了中海一如既往地積極拿地外,保利發展、中駿、招商蛇口的拿地表現也很積極。綜合機構數據显示,保利發展在11月分別在廣州、福州等一二線城市大量拿地,同時也在東莞、徐州等強三線城市加大拿地力度,單月拿地金額超70億元。而中駿11月拿地金額也超過80億元。招商蛇口11月投資額更是超過百億元。

  11月22日,深圳集中出讓6宗地塊,其中1宗流拍,5宗成交127.51億元,均被有國資背景的房企拿下。其中包括南國置業,中海地產、招商+華潤聯合體、深圳安居集團。

  另據中指研究院統計,從11月全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看,同樣主要為國企和央企。在入榜地塊中,共有8宗由國企及央企參與競得,佔TOP10拿地總額的78.7%,包括中海、華潤置地、招商蛇口、山西交控等。其中,中駿以59.4億元獲得廈門島內六年來第三塊出讓的宅地,拿地額也成為11月土地成交總價最高者。

  中海+首鋼聯合體以底價51億元競得的北京石景山區1宗住宅,位居土地成交總價第二位。中海在深圳獲取的龍華民治地塊,以50.2億元的成交總價排名第三位。華潤置業45億拿下的東莞地塊位居第四位。招商蛇口以42.8億元斬獲的北京亦庄住宅地塊排位第六位。雄安集團30億元競得雄安新區首個公開出讓土地,也進入前10成交總價榜單,排名第九位。

  對於國資背景的企業成為年底土地市場的主力,業內人士分析稱,隨着融資政策逐漸收緊,土地市場的溢價率開始走低,而對於有資金實力和較低融資成本的國企、央企來說,正好趁機補倉,但是一般的民營企業則會更加顧忌現金流而不願出手。

  前11個月“萬碧恆”拿地分化

  即使年底房企謹慎購地,但是全年房企的土地儲備仍不可小覷。

  據中原地產數據显示,截至11月,2019年50大房企權益拿地金額高達2萬億,同比上漲幅度高達17%。萬科權益拿地金額最多,為1570億元,其次是碧桂園1238億元、保利965億元、中海928億元。權益拿地超過500億元的房企達9家,合計38家房企拿地超過200億,刷新歷史同期紀錄。而恆大前11個月以410.44億元的權益拿地金額名列第16名,未進前10。

  除在公開市場拿地之外,房企通過收併購等方式獲得的土地儲備數量也不少。據克而瑞不完全統計,今年1月-11月典型企業收併購、協議土地出讓的幅數佔比達到12%,一部分是融創、綠地、龍湖、世茂等規模房企通過收併購補充資產,另一部分是區域深耕的企業如建業、佳兆業等,憑藉地緣優勢補充貨值。

  值得關注的是,11月27日,融創中國發布公告披露,152.69億元收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權。而標的資產持有位於成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個項目,可售建築面積約為2771.6萬平方米。

  然而融創的收購遠未停止,12月3日,融創與廣州資產管理有限公司進行戰略合作簽約,雙方將共同推進不良資產收購、企業併購重組、不良資產經營等業務。

  事實上,在市場不見起色,部分中小房企面臨生存困境,行業洗牌加速的背景下,規模房企通過收併購獲得土地資源成為不可或缺的渠道。

  雖然年底土地市場集中供應,但在多位業內人士看來,未來房企拿地態度仍將謹慎,土拍熱度持續低位徘徊。

  中原地產首席分析師張大偉分析稱,2019年房企拿地也出現分化,依然有企業在土地市場加快拿地步伐,特別是部分央企、國企和新上市企業,拿地依然非常堅決。不過,考慮到資金成本成為企業拿地的主要決定因素,在融資收緊預期下,房企整體拿地意願仍將退燒。 采寫/新京報記者 袁秀麗

(責編:孫紅麗、庄紅韜)

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中駿集團再發8.3億ABS 鞏固穩健經營態勢

  12月4日,中駿集團成功再發8.3億元債券,將進一步以穩健的財務策略支持公司穩步前行。

  在“千億級戰略”與“FUN+幸福生活生態圈戰略”雙軌戰略驅動下,中駿集團多元業態齊頭並起,業績持續穩健增長,正以全國43城的布局,打造受人尊敬的百年企業,致力成為卓越的美好生活引領者。

  再發8.3億債券 鞏固穩健經營態勢

  12月4日,上海證券交易所信息显示,中駿集團發行的中信證券-廈門中駿購房尾款第一期8.3億元資產支持專項計劃狀態更新為“通過”,票面利率6.8%。據悉,該筆資產支持證券ABS分10期,共擬發行金額80億元,承銷商/管理人為中信證券股份有限公司,這也從側面反應資本市場對中駿銷售業績和回款情況的信心。

  值得關注的是,今年4月,中駿就成功發行3.5億美元優先票據;8月,又成功發行5.4億元規模的首單長租公寓專項債券;年底再次發行債券,進一步鞏固了公司穩健經營的運營態勢。

  相關數據報告显示,中駿同期凈負債比率僅為66.2%,遠遠低於國家設置的80%的紅線,加權平均融資成本也僅為6.7%,同樣低於業內平均水平。穩健的拿地策略,科學、嚴謹的財務管控體系,令中駿集團一直保持合理的財務結構和安全可控的運營風格。

  基於中駿集團穩健的運營風格及良好的業績表現,今年以來12家國際及國內券商機構一致給予其買入評級,並被德意志銀行、中銀國際、星展銀行、華泰金融4家國際券商機構確認為首選股,同時獲得標普B+、穆迪B1及中誠信AA+級的理想評級。

  今年10月,傑富瑞(JEF)發布的研究報告首次覆蓋中駿集團,基於其穩健的銷售增長、充沛的優質土地儲備及多元化的發展路徑,給予其“買入”評級,目標價6.75港元,潛在升幅85%。

  明確“一體兩翼”模式 多元業態護航高質量增長

  2019年是中駿集團成立32周年,中駿進一步明確了以地產開發為主體,以商業購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式,提出“FUN+幸福生活生態圈”戰略各業務板塊願景。今年以來,中駿集團業績一直呈現穩健增長的態勢。

  從長遠來看,按照戰略規劃,中駿集團未來還將圍繞“FUN+幸福生活”生態圈戰略,建造50萬間長租公寓,100個以上新型購物中心,同時兼顧共享辦公空間、健康管理、教育等領域,以多元化路線護航高質量增長。

(責編:許維娜、夏曉倫)

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小心“以房養老”為名的騙局

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原標題:小心“以房養老”為名的騙局

  以房養老是利用老人所擁有的房產價值,尤其是死亡之後住房尚存余的價值,通過一定的金融或非金融機制的方式以提前套現變現的一種養老政策,意在讓老年人老有所依。但在實際中,一些不法分子打着“以房養老”的幌子,騙取老人的信任,讓老人將房產抵押貸款,最終導致老人老無所依。

  以房養老的房子被起訴還債

  楊老太太經人介紹了解到某投資管理公司,該投資管理公司主營“養老”相關項目,並向楊太太推薦了一款“資產養老產品”。楊老太太與該投資管理公司簽訂資產養老服務合同,約定由楊老太太的房子作為抵押,借款327萬元用於養老,投資管理公司每月向楊老太太支付16350元養老金,並代楊老太太向出借人償還利息。隨後,楊老太太與吳先生簽訂借款合同,借款327萬元,雙方約定利息,楊老太太以其房產抵押擔保。

  然而,投資管理公司在支付楊老太太幾個月養老金、代付部分借款利息后,便終止了這種行為。隨後,吳先生向法院起訴要求楊老太太償還借款並實現對房屋的抵押權。

  楊老太太是怎麼陷入如此困境的?看似一切正常的交易行為下又隱藏了怎樣一個騙局呢?

  “養老公司”的騙局模式

  下面來解構一下“以房養老”的騙局模式。

  首先,一些養老公司打着“以房養老”的旗號,在老人密集的小區里宣傳,或者開設保健品公司、養老器械公司,吹噓以房養老的好處,強調房子抵押貸款之後,養老公司每月支付固定利息,利息以房價估值為基數,並代替老人向出借款項的人償還利息,老人不會承擔任何風險。

  其次,養老公司會介紹老人認識出借人,讓老人與出借人之間簽訂借款合同,並將房子辦理抵押。養老公司帶領老人去公證處辦理債權公證,如老人違約還款,則債權人可以直接向法院申請執行。這裏,某些以房養老的案例中,養老公司會為老人的債務設定反擔保,從而打消老人的顧慮。

  再次,養老公司將出借人轉到老人賬戶的借款轉走,然後每月向老人支付固定收益、替老人償還借款利息。但是,過一段時間后,養老公司或突然“消失”,或資金鏈斷裂,停止為老人還款,“以房養老”爆雷。此時,借款人要求老人還款,老人成為債務人,如無力還款,則只能以房抵債。

  識別“以房養老”騙局的問題

  “以房養老”騙局具有隱秘性,單從表面上來看,毫無漏洞,貌似每一鏈條都是合法合規的。但通過整理多起案例,可以發現“以房養老”存在如下問題:

  一是“以房養老”的房價估值過低、利息過高。以案例中楊老太太的房子為例,同地段同戶型的房價均價在43000元/平方米左右,130平方米的房子,市場價值約559萬元,但養老公司對其房價估值僅為327萬元,房價明顯不合理。而老人與出借人簽訂的借款合同約定的利息往往大於10%,這筆借款利息由養老公司承擔。值得注意的是,養老公司不僅替老人償還高昂的借款利息,同時還向老人支付固定的養老金,養老金以房價為計算基數,年利率在6%-10%之間。這樣,養老公司需為老人支付年利率高達20%的利息,而我國銀行貸款利率一般在4%左右,即使財付通、支付寶等借款,年利率也不過10%左右,養老公司高利息、低房價的行為存在可疑和不合理之處。

  二是合同內容不讓老人搞懂。老人“以房養老”的過程可以用莫名其妙、糊里糊塗來形容,完全被養老公司所左右,自己沒有主見。首先,老人簽署的合同數量多,涉及借款合同、抵押合同、反擔保合同、以房養老服務合同等,老人根本無暇細看。其次,合同的內容也是晦澀難懂,涉及大量的專業術語,如“雲養老”、“資產養老”、“季薪制”等。在合同簽訂的過程中,養老公司不讓老人細細閱讀合同內容,更不會對晦澀難懂的詞句做出解釋,只是讓老人簽字。

  三是公司的盈利模式不符合經濟邏輯。依養老公司的說法,其借款的目的是為了贍養投資的老人,目的具有公益性。但是其贍養老人的資金來源為何?其盈利模式為何?養老公司如何維持公司的正常經營運轉?又如何支付高昂的借款利息?卻無從解釋。

  老人無法釐清複雜的騙局

  “以房養老”案件錯綜複雜,關係盤根錯節,僅憑當事人自身的力量撕破騙局面紗的難度很大。

  首先,涉及法律關係眾多,追索鏈條長。整個“以房養老”鏈條中,既涉及老人與出借人之間的民間借貸法律關係、抵押擔保關係,又涉及老人與反擔保公司之間的擔保關係,還涉及老人與養老公司之間的服務合同關係、民間借貸關係。法律關係錯綜複雜,單獨審查任何一種關係,又貌似是合法合規的,識別難度很大。同時,因每一筆“以房養老”鏈條中涉及人數眾多,法律關係主體較多,追索鏈條長,更是增加了日後案件審理的難度。

  其次,老人舉證困難。老人破解“以房養老”圈套的途徑主要有兩種,一是以欺詐為由,向法院訴請確認合同無效,二是向養老公司追索債權。確定合同無效,需由老人舉證證明借款人存在欺詐的故意,即證明主觀上受到欺詐或者誤導,這對於連自己簽的是什麼合同都不清楚的老人而言是難上加難。老人向養老公司追索債權,但是合同卻早已被養老公司收走,毫無證據,無從舉證。

  再次,“以房養老”的外觀真實,老人很難看到其所掩蓋的事實。養老公司往往會偽造一些政策性文件,並以洗腦的方式大肆宣傳。而簽訂的合同亦不碰觸法律的紅線,老人很難識別。為了提升老人的信任,養老公司還會帶領老人去公證處,為其提供反擔保,老人因為相信公證部門而輕易上當。在運營過程中,養老公司亦會向老人履行一段承諾,支付養老金、代付利息,老人難以看清楚這究竟是騙局,還是真實的高息養老。

  老人和子女都要有防範意識

  為防止老人陷入“以房養老”陷阱,在此提醒廣大老年群體:

  一是要提高防範意識,謹慎做到“三不”。不要僅依道聽途說“誰誰投資掙了多少多少錢”、“公司多好多好”、“國家政策怎麼怎麼”等就輕易投資,經濟行為一定是有盈利邏輯的,不符合經濟邏輯的一律不聽。不看公司經營的業績,不看公司經營的辦公環境,而是要看所簽署合同的內容,釐清合同關係,要看公司的經營資質,利用網絡媒體查看公司是否正常經營,是否涉案涉訴,要看其經營的項目是否經過批准、備案。不要輕信利益許諾,過高的利益許諾不要相信。

  二是要留存證據,積極維權。重點要留存其所簽署的合同,轉賬憑證,任憑養老公司如何解釋,合同一定要自己留存,不要輕易轉賬給養老公司,如轉賬,最好讓其出具借條、借據。必要時要求籤署過程錄音錄像,留存好證據是將來勝訴的唯一法寶。當然,發現公司違約、跑路等跡象,一定要及時報案,積極維權。

  三是要學會止損,不要心存僥倖。老人以房養老,無非貪圖利息,而騙子則看重的是老人的房子,是本金,孰輕孰重,一目瞭然。如發現公司拖延支付利息,以“暫時周轉”等借口搪塞,一定要高度警惕,能夠抽回本金的,及時索回本金,不要心存僥倖。

  此外,值得提出的是:老人上當受騙,子女多多少少亦有責任。老人空巢危機,容易輕信他人的噓寒問暖。老人體諒子女,想為孩子節約養老成本,為子孫積攢更多的財富。“以房養老”騙局中,養老公司多找子女不在身邊的老人下手,而如果子女能夠對父母多用點心,平時多點溝通,多幫助老人分析,多提醒老人騙術高招,可能就會少一些騙局,少一些“老無所依”的悲劇。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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門頭溝繪製圖譜規範村莊民宅修繕

原標題:門頭溝繪製圖譜規範村莊民宅修繕

  門頭溝區朗詩鄉居保留了古宅風情

  美麗鄉村

  本報訊(記者 蒲長廷)村址不變、宅基地不變、衚衕肌理不變、文物古樹位置不變、一戶一宅不變、老宅院不變,門頭溝區委區政府編製印發《門頭溝區村莊民宅風貌設計導則》,繪製示範圖譜,通過“六個不變”,最大程度留住鄉愁、鄉情、鄉貌,留住京西村莊的特色風貌。

  近日,位於門頭溝區清水鎮小龍門村的朗詩鄉居開業,讓老宅有了“重生”的喜悅。飽歷滄桑的老宅古意盎然,不僅保留了古宅風情,記錄著舊日時光的老舊傢具與生活用品也均被保留下來。寒冬季節,走進朗詩鄉居,一股暖意撲面而來。把朗詩鄉居建成全季候運營的民宿,是朗詩綠色建築技術的目標和實力。沒有太多耗電的設備,綠色建築技術能讓每一棟朗詩鄉居具有“恆溫”的效應。能耗是北方民宿的痛點,很多民宿冬天運營耗電量居高不下,朗詩鄉居在保證客戶居住舒適度的前提下還大大降低電量使用。

  “讓城市與鄉村更近,讓城市與鄉村不同,打造精品民宿,讓城市的人找到嚮往中的詩和遠方。”相關負責人介紹,朗詩鄉居通過盤活村中閑置房屋打造民宿,推動當地旅遊,守好“綠水青山”的同時,瞄準綠色要效益,打造綠色GDP。

  朗詩鄉居只是門頭溝區留住京西村莊特色風貌的一個縮影。北京青年報記者了解到,門頭溝區是本市唯一的純山區,也是保存傳統村落最多的地區。除爨底下、靈水、琉璃渠、三家店等14個獲得“中國傳統村落”、“中國歷史文化名村”等稱號的重點古村,全區還有55個歷史風貌保護較好的普通村落,保護好古村落就顯得格外重要。

  不同於重點古村在村莊保護和建設方面有國家相關的法律法規約束,普通村落的民宅改建尚處於村民隨意、自發的狀態。為了加大對古村的保護,留住鄉愁,門頭溝區將所有古村的違法建設進行了統一拆除,並率先在全市出台首個村莊民宅風貌設計導則――《門頭溝區村莊民宅風貌設計導則》。設計導則遵循“六個不變”原則,即村址不變、宅基地不變、衚衕肌理不變、文物古樹位置不變、一戶一宅不變、老宅院不變。通過“六個不變”,最大程度留住各個村莊本來的味道。

  北青報記者了解到,北京市“百村示範,千村整治”工程中涉及門頭溝區的138個村莊,均按照歷史年代、地形地貌、特色文化、保護級別四個維度進行分類。每一種類型的村莊及其民宅怎麼改,都有相應的指導原則和示範圖譜。同時從村落、宅院、細部三個層級,提出風貌控制要素。如村落的整體格局、街巷肌理、公共空間、景觀小品、基礎設施;宅院的院落格局、建築層數、建築體量、建築風格、建築色彩;建築細部如門窗、立面、牆體、屋頂、裝飾等。此外,全區各鎮都配備責任規劃師團隊,對導則的實施進行指導。

  攝影/本報記者 魏彤

(責編:孫紅麗、畢磊)

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一次小區改造 道路開挖三次

  一次小區改造 道路開挖三次(曝光)

  我家住在山西晉中市榆次區經緯街道。今年6月以來,經緯街道進行“三供一業”項目改造,需要將鋪設在主幹道兩側以及人行道的地下舊管道挖出來,更換新管道。

  有關部門將供水、供電、供熱三個項目包給了三家公司,分頭施工。先是供熱項目破土施工,將道路挖開,完成后填平。之後是供水項目,再是供電項目,挖開又填平,填平再挖開。直到11月4日,被挖開的地段依然沒有恢復原狀,一片狼藉。

  “三供一業”項目改造是好事,但有關部門為何不能統籌安排,將三個項目整合起來,一次性施工?這樣既能避免資源浪費,又能保持市容市貌整潔有序。

  山西晉中市 曹 真

(責編:許維娜、孫紅麗)

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會所被賣 功能能改嗎?

原標題:會所被賣 功能能改嗎?

  裝修豪華設備齊全的高大上會所成為樓盤“賣點”。

  買房時,裝修豪華設備齊全的高大上會所吸引了業主們的眼球,也成為開發商着重宣傳的賣點。可入住小區多年後,會所突然停止對外開放,原來是被出售了。事實上,近年來關於會所變賣的糾紛不少,近日,珠江新城一小區業主就因小區會所被出售,要求發展商恢復會所功能而提起了訴訟。

  文/圖:廣州日報全媒體記者 劉麗琴

  【案例】

  入住七年 珠江新城豪華會所被出售

  “當年我們小區的會所也算珠江新城最豪華的會所之一了,不少人是看到高大上的會所,覺得小區配套不錯,而下定購買決心的。”珠江新城星匯雲錦業主林先生告訴記者,業主購買開發商的房子,其中一個因素就是因為具有會所服務。在購房時的各種宣傳單上可以看到,1~4號樓第四層是6000平方米集運動、休閑、娛樂於一體的豪華會所,包括天幕恆溫泳池、宴會房、健身房等,收樓時的《住戶手冊》《前期物業管理合同》上也明確显示小區配有會所,剛入住時還贈送給業主一些會所設施使用費用,對於喜歡運動休閑的業主而言非常受用,但沒想到入住七年後,會所卻被對外出售了。據悉,目前,新的私人業主將位於第四層會所的2500平方米租給了健身公司,3000平方米已租給了餐廳,健身公司旁的500平方米的原棋牌室位置待租中。

  對於當年作為買樓“賣點”的會所就這樣沒有了,業主們當然是不樂意的,在和發展商溝通過程中了解到,會所產權屬於發展商,對外出售後新業主會保留會所的部分功能。而面對目前會所租賃情況,業主擔心會所的功能還會發生變化,因此要求發展商恢復會所功能,在溝通無效后,只好走上訴訟的道路。近日,小區業委會以個人業主的名義將發展商告上法庭。

  【分析】入住後會所紛紛“消失”為哪般?

  業內人士表示,會所實際上最早是在香港興起,由於所建樓盤的戶型面積普遍偏小,業主非常需要一個能夠健身、娛樂、休閑以及招待親朋好友、舉行家庭活動的場所,於是會所應運而生。會所進入內地后逐漸演變成一種賣房的“門面”,甚至成為豪宅的標配。售樓時不少樓盤大肆渲染會所的功能和檔次,將其作為樓盤的賣點。對於不少業主而言,會所展示和代表了一種體面的生活方式。不過,在樓盤完成銷售之後,會所該如何經營成為不小的問題。由於小區會所相對封閉,經營模式及後期的維護成本讓大部分會所處於虧本狀態,開發商選擇將這一賠本的買賣出售或出租的不少。

  可以看到,近年來有關會所的糾紛不少。不只是廣州,北京、上海等各地都有不少類似案例:買樓時承諾並展現的美輪美奐的“會所”使用幾年後消失,或是交樓后發展商改變用途不兌現承諾的比比皆是。更讓業主介意的是,不僅會所沒有了,還因為場地出租或出售變成了各種共享辦公空間、公寓、培訓機構、洗浴中心、餐廳等,給居住生活帶來影響。

  業內人士表示,根據物業服務標準,多大面積的小區要配備多少個門崗是有要求的,但沒有規定過多大面積的小區配套多大的會所。小區是否配置會所,會所是什麼檔次,基本是開發商根據自身品牌的要求來規劃設置。房屋在辦理產證時包括住宅、商業或其他等類型,還有配套用房等,比如,物業的辦公場所就屬於配套用房性質,但小區會所卻並未做過過多規定,也不屬於強制要求的配套用房之列。因此,不少發展商將小區商業裙樓部分規劃為會所,產權屬於發展商。近年來,關於小區會所產生的糾紛,有些是屬於公建配套部分,而更多的是產權屬於發展商的。業主們拿着開發商當年的樓書、宣傳廣告進行維權時發現並不容易。

  【觀察】會所問題應由誰來監管?

  林先生告訴記者,目前小區狀告發展商要求恢復會所的官司已經開庭。由於會所物業性質是商業,產權是發展商的,從法律上來講發展商有權變賣。業主們的訴求是要求其功能不能改變,一定要是文體用房,因為最初跟發展商簽的售住宅合約里有列明,6000平方米的4樓是國土局規劃為文體用房。

  業內人士表示,各地都出現小區會所被變賣消失的情況,或許與相關監管措施模糊,業主們難以維權相關。單個業主可以拿着當年的樓書、宣傳冊去法院告開發商虛假宣傳,可能會判賠一些違約金。如果以小區業委會去法院起訴開發商不管理會所,可能根本不會受理,因為產權都不是你的。目前適用於會所糾紛的主要是《人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

  從已經判決的一些類似案例來看,如果會所房屋為開發商所有,開發商享有處分權,因此開發商轉讓會所房屋的行為是合法的。在售樓期間以及合同中承諾有會所的,在轉讓時一般是存在前提條件的,即“不影響會所使用”。如果轉讓會所后,業主與開發商簽訂房屋買賣合同時約定的會所功能完全喪失,雖然涉案房屋物權發生了轉移,但《合同》中所約定的權利義務並未發生轉移,開發商應當承擔違約責任,給予業主適當補償。北京就有小區因會所被賣,法院判決,根據業主的房屋面積不同,發展商分別補償20多位業主1萬~3萬元不等的經濟損失。

  有業主對記者表示,無論從生活舒適度、小區品質的提升,還是從對房價的影響上來講,其實更希望恢復會所的功能,而不是類似一些判例中的業主一樣獲得一兩萬元的賠償。開發商以會所做售樓宣傳,最終卻因經營問題或經濟利益等原因令會所服務無法實現,致使合同約定的義務和政府批準的規劃內容成為虛設,業主們的權益如何得到保障,這樣的問題需要有更清晰的指引和監管措施。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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北京商辦物業進入存量市場

原標題:北京商辦物業進入存量市場

  本報訊(記者 馬婧)中原地產近日發布的《北京商業地產市場報告》显示,北京商辦物業全面進入存量市場,存量商業改造和商辦運營成為新趨勢,新型文化、新零售將成為北京商業運營新亮點。

  據統計,北京零售型商業存量規模已達到3705.98萬平方米。2015年至2018年期間,零售商業增幅不斷萎縮,存量增長率持續下降,存量市場特徵明顯。購物中心和百貨發展與零售商業整體同步,增量占存量比值已連續8年低於15%,全面進入存量時代,預計未來幾年北京存量改造項目供應將持續增多,改造技術及改造專業服務將獲得行業高度關注,綜合舊改和存量商業改造將成為未來商業活力的主要釋放點。

  在商務樓宇租賃市場方面,截至今年一季度,核心商務區平均凈成交價為每天每平方米10.6元,未出現明顯波動,金融街商務區租金仍領跑各區,平均凈成交價每天每平方米16.4元。

  《報告》分析,辦公樓空置率低、租金漲勢不減、中產階層持續擴大等因素都使得投資者對北京辦公和零售地產表現出濃厚興趣。去年全年,北京共錄得20宗以上重要大宗成交,總成交金額達380億元人民幣,較2017年同比增長50%,其中有約25%的交易由外資投資者完成,說明北京商業地產市場有巨大的投資潛力。

(責編:孔海麗、孫紅麗)

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西城 “動批”多棟樓宇陸續改造亮相

  1月5日,中國職工之家,北京市西城區第十六屆人民代表大會第七次會議正在進行。新京報記者 王嘉寧 攝

  原“動批”區域經過疏解,騰退出的空間將成為國家級金融科技示範區的重要部分。記者從2020年西城區“兩會”中了解到,原來的萬通市場、萬容市場、天和白馬市場等樓宇已亮相,今年,更多市場樓宇將迎來升級改造。此外,西單商圈、大柵欄商圈等也有新變化,西單商圈未來幾年將調整業態,更多引進休閑、文化、體育等產業。

  新京報訊 1月5日,北京市西城區第十六屆人民代表大會第七次會議舉行,西城區區長孫碩作政府工作報告時介紹,2019年,西城地區生產總值預計達到4500億元、增長6%,區級一般公共預算收入完成431.1億元、增長0.1%,居民人均可支配收入預計為8.8萬元、增長7.5%,社會消費品零售總額預計實現1089億元、增長4.5%,經濟社會實現平穩健康發展。

  ●產業轉型

  中糖大廈、金貿大廈等樓宇將改造升級

  孫碩在作政府工作報告時介紹,去年,西城區金融業收入預計超過1萬億元、增長12%,實現利潤總額4000億元、增長25%,金融業主導地位穩固。國家級“金科新區”吸引中證信息、相互幫等47家重點金融科技企業入駐,註冊資本金超過700億元,金融科技企業總數超過100家。

  2019年1月,國務院在《關於全面推進北京服務業擴大開放綜合試點工作方案的批複》中,明確提出建設“國家級金融科技示範區”,標志著北京金融科技與專業服務創新示範區建設正式納入國家戰略。位於西外地區的“動批”區域,在經歷2017年疏解之後,騰退空間也將用於發展金融科技產業。

  北京市西城區北展地區建設指揮部副總指揮李雲偉介紹,目前,萬通金融中心(原萬通市場,2019年5月31日亮相)、京鹽・融園(2019年8月20日亮相)完成改造,正式運營;奇安信總部大樓(原萬容市場)、北礦金融科技大廈(原天和白馬市場)樓宇全面亮相;新動力金科中心(原四達大廈)完成外立面亮相。

  今年,西城將加快推動“金科新區”建設,圍繞區域高質量發展工作,全力推進業態轉型升級。啟用包括奇安信集團總部樓宇、北礦金融科技大廈、首創・新大都金融科技創新服務示範園區(原新大都飯店)在內的10萬平方米核心區升級改造樓宇空間;推動新動力金科中心和北京金融科技中心(原世紀天樂市場)樓宇升級改造。

  同時,繼續優化美化西外南路道路及周邊環境,逐步完成區域內水電氣暖網等基礎管線改造、交通組織優化、慢行系統組建以及公共區域景觀、照明、綠化,加快中心花園綠化建設,實現區域總體提升。

  此外,西直門地區將進行轉型升級,中糖大廈、金貿大廈、西環廣場等樓宇將迎改造升級,並加強區域產業引入工作。

  ●商業升級

  西單等商圈將調整業態

  西城區商務局局長袁利介紹,去年,西城商貿服務業實現穩定增長,預計全年實現社會消費品零售總額1089億元、增長4.5%,預計實現出口總額1230億元、增長10%。

  今年,特色商業群和傳統商圈改造提升將提速。

  西單地區是西城區著名商圈之一。袁利介紹,西單商圈提升規劃方案正在深入完善中,這一方案將涉及西單商圈定位、業態、景觀和環境等多方面。“我們希望通過政策引導,讓企業更多往休閑、體育、文化、健康等業態調整。”袁利稱,通過前期調研發現,西單商圈的零售業、餐飲業已能滿足需要,但體育、文化等業態和其他商圈相比還有差距,希望在未來2-3年中,推動不同的樓宇根據自身特點,通過騰籠換鳥的方式,進行業態升級。

  此外,還將加強西單與金融街商圈聯動升級,提升金融商務辦公區公共配套消費水平,打造高品質購物、聚會和休閑目的地。

  大柵欄商圈國家級高品位商業步行街建設改造也將繼續推進。該計劃包括優化大柵欄商圈內標識導覽系統、建設文化展示院落、打造“共生院”等多個方面,預計在2022年完成。

  傳統商業也將迎來改造升級。

  近兩年來,西城探索一店一策方式,引導右安門王府井購物中心、天虹百貨、新華百貨等轉型為社區型購物中心,加快城市商業供給側結構性改革,模式逐步成熟,實現了銷售的成倍增長。

  目前,西城區納入市級“一店一策”改造試點項目共3個,其中,長安商場經過8個多月的改造,已於去年年底重新開業,布局了社區生活相關的5大功能(生鮮、餐飲、生活、健康、娛樂)14類業態,全面升級為“優品、優價、優服務”的社區精緻生活中心。

  下一步,百盛購物中心將對接金融街等周邊消費需求,進行業態和品牌調整升級,更好地服務金融街高品質生活配套需求。西單商場作為北京重要的商業文化地標,正在深入進行市場調研和改造方案設計。

  新建提升40個便民網點

  2019年12月31日,西城區菜市口百貨市場完成清退,這意味着西城提前一年完成70個商市場疏解提升任務。

  在疏解提升商市場的同時,西城新建和改造蔬菜零售、便利店等各類便民商業網點48個、百姓生活服務中心10個,增加小物超市10個,其中新建37個生活性服務業網點的連鎖化率達100%。

  到2019年底,西城基本便民商業服務功能社區覆蓋率達100%,共建成各類便民商業網點3500餘個、百姓生活服務中心50個,居民消費的便利性與服務品質不斷提升。

  今年,西城將新建和提升便民商業服務網點40個、百姓生活服務中心5個。同時,着力推動生活性服務業向高品質和多樣化不斷升級,2020年將實現全區建成百姓生活服務中心55個,其中優選15個作為首批社區生活“第三空間”亮相,進一步促進社區服務業態多樣融合,打造社區共享交流空間。

  數說2020

  ●綜合考慮各方面因素,今年全區經濟社會發展的主要預期目標是:地區生產總值增長6%左右;區級一般公共預算收入增長2%左右;居民人均可支配收入增長與經濟增長基本同步;城鎮登記失業率控制在1.5%以內。

  ●2020年,西城區將加快國家級“金科新區”建設。啟用10萬平方米核心區升級改造樓宇空間,引入20家標誌性金融科技機構落戶,新啟動20棟低效樓宇騰退改造和業態升級。

(責編:許維娜、孫紅麗)

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華鴻嘉信規模擴張不易:全年銷售目標或再度落空 溫州一項目被投訴存31項問題拷問樓盤品質

原標題:華鴻嘉信規模擴張不易:全年銷售目標或再度落空 溫州一項目被投訴存31項問題拷問樓盤品質

  一向低調的華鴻嘉信近期頻頻在土拍市場現身。

  12月19日,華鴻嘉信以3.22億元斬獲浙江台州仙居一宗商住地,樓麵價5245元/平方米。據中國網財經記者不完全統計,這是華鴻嘉信進入12月以來第3次拿地:12月9日,拿下溫州瑞安一宗商住用地,成交總價約2.8億元;12月13日,與上海大發聯合體經過104輪競價競得寧波市一塊土地,總價8.12億元。

  中指研究院披露的數據显示,1-11月,華鴻嘉信的拿地金額為113億元,行業排名第64。

  三四線城市頻繁高溢價拿地

  中國網財經記者注意到,在華鴻嘉信年內所拿地塊中,部分溢價率頗高。

  今年7月,華鴻嘉信與宏大以2億元價格聯合競得的浙江台州地塊,溢價率高達111.4%;4月聯合綠城拿下的浙江紹興商住地,溢價率為64%;今年3月和12月在浙江麗水拿下的地塊,溢價率分別為42.15%和80.4%。

  有房地產評論員告訴中國網財經記者,頻頻高溢價拿地,會讓企業存在較大的資本支出壓力。當前,房價增速趨勢性放緩,極大壓縮了房企的利潤預期,房價預期的改變以及融資環境的收緊也減弱了房企囤地捂盤的意願,部分高溢價拿地項目如果要快速出手甚至可能面臨虧損的風險。

  此外,華鴻嘉信的項目,多數集中於三四線城市。上述房地產評論員表示,隨着棚改紅利的逐漸消失,三四線城市房價可能會出現明顯下跌,目前各大品牌房企也紛紛將布局重點轉向一二線城市。

  不過,華鴻嘉信執行總裁龔偉曾在今年7月份接受媒體採訪時表示:公司一直在三四線城市深耕,未來也會持續深耕模式。這裏面有對時勢的把握,也有習慣性的途徑依賴。

  銷售目標或連續兩年“食言”

  上述房地產評論員坦言,“拿地步伐加快,往往意味着公司存在強烈的規模擴張需求” 。

  公開資料显示,華鴻嘉信這家2012年在溫州起家的房地產企業,2016年總銷售就突破了百億,並邁入中國百強房企陣營。不過,華鴻嘉信似乎並不滿足如此的發展速度,在2018年度經營會議上,華鴻嘉信董事長李金樞曾表示,2018年集團整體目標是“保五爭六”,確保銷售500億元,爭取銷售600億元,為2019年實現千億華鴻打下堅實的基礎。

  遺憾的是,克而瑞披露的數據显示,2018年華鴻嘉信銷售流量金額僅為315.3億元,距離500億元目標還有一段不小的差距。

  2019年,華鴻嘉信再度將銷售目標定為500億元,然而1-11個月的全口徑銷售金額為310.1億元,僅完成年度目標的62%。由於2019年所剩“時間餘額”不多,上述房地產評論員表示,華鴻嘉信大概率完不成今年的銷售任務。

  另據相關媒體報道,華鴻嘉信還曾在2017年提出“2020年實現千億”的計劃。該目標是否屬實?如果屬實,華鴻嘉信對明年追趕千億是否還有信心?針對相關問題,中國網財經多次致電致函華鴻嘉信,相關人員表示“幫忙轉達”,但截至發稿時未收到回復。

  有消息稱,鑫苑置業原CEO張立洲也於近期加盟華鴻嘉信,業內普遍認為,張立洲的任務是帶領華鴻嘉信衝擊“千億”。

  業主投訴多發,曾因虛假宣傳被罰

  今年7月,華鴻嘉信執行總裁龔偉在談及“銷售未達標”等話題時曾公開表示:“今年提出‘品質年’,我們把重心回歸到產品品質和客戶服務的本質上來。”

  那麼,華鴻嘉信旗下項目的品質如何呢?在溫州市網絡問政平台上,有多條關於龍灣區華鴻萬府(備案名:鴻瑞嘉園)的投訴。據了解,該小區今年7月21日正式開始辦理交付手續,7月25日即有業主發文,稱戶內存在大面積牆體空鼓、開裂,地面不平整、漏水等問題。

  自辦理交付手續以來,龍灣區華鴻萬府多次被投訴 資料來源:溫州市網絡問政平台

  有業主稱在驗房過程中發現樓頂或地面有水漬,驗房人員懷疑為貫穿性裂縫。隨後龍灣區政府給出的回復是:在該戶業主和檢測中心的鑒證下,房開公司對該戶地面保溫層開裂做了割開保溫層並做灌水試驗,發現確實在下一層有滲水跡象,馬上做了注漿處理,並做了回彈,重新灌水后已經不存在滲水情況。同時邀請檢測中心和業主隨機抽查了幾戶,並未發現有類似情況。

  還有業主11月2日發文,稱2019年8月8日聘請第三方驗房對所購房產進行交付前查驗,查驗出7大類共計31小項問題,8月10日該業主將《驗房報告》通過綠城物業鴻瑞嘉園服務中心轉交給開發商,目前仍未得到解決。

  對上述業主投訴的真實性及後續進展,中國網財經曾試圖向華鴻嘉信核實,但未獲得回復。

(責編:夏曉倫、孫紅麗)

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廣州出台共有產權住房管理辦法 購房者可落戶

原標題:廣州出台共有產權住房管理辦法

  □本版撰文 信息時報記者 吳瑕 奚慧穎 通訊員 穗建

  共有同權!共有產權住房可“落戶入學”,面向“夾心層”市民和青年“剛需”群體!昨日,廣州市政府常務會議通過了《廣州市共有產權住房管理辦法》(下稱《辦法》)。

  值得關注的是,《辦法》中明確提出,購買共有產權住房享有與購買商品住房同等公共服務權益,此舉意味着廣州將進一步向市民提供經濟上可負擔的產權式住房保障,加快構建公租房、政策性租賃住房、共有產權住房相結合的保障性住房供應體系。

  焦點問答

  (1)共有產權住房的物業服務和車位、車庫怎麼管理?

  共有產權住房的物業管理服務收費實行政府定價。共有產權住房物業管理的表決權由承購人和代持機構按規定共同行使。業主大會、業主委員會根據《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》《廣州市物業管理暫行辦法》等有關規定產生。

  集中新建的共有產權住房居住區車位(車庫)原則上按不低於1:1配套建設,產權歸政府所有,由代持管理機構代持產權並負責管理,租賃給小區住戶使用。

  (2)轉讓共有產權住房后能否再次申購?

  通過正常轉讓產權份額方式退出共有產權住房后已滿5年(即達到第十九條規定的5年內無不動產轉移記錄條件),可以享有一次再次購買共有產權住房的機會,即再購僅限一次。發生違法、違規、違反共有約定或被司法拍賣等情況以非正常方式退出共有產權住房的,不接受再次申購。再購申購是否給予配售,還要視每批次房源申購供需平衡情況,由住房保障機構屆時確定。

  (3)持有共有產權住房期間能否申請換購?

  承購人已經購買了共有產權住房,因家庭、工作、生活等原因可以享有一次申請轉讓現居共有產權住房產權份額、同時新購共有產權住房的機會,即換購僅限一次。發生違法、違規、違反共有約定或被司法查封等情況的,不接受換購申請。換購申購是否給予配售,還要視每批次房源申購供需平衡情況,由住房保障機構屆時確定。

  (4)購買共有產權住房可以貸款嗎?

  承購人可以按開發建設單位給出的付款方式和時間要求,自主選擇一次性付款、分期付款、住房公積金貸款、住房商業貸款、住房公積金與商業貸款組合貸款等方式。

  (5)購買共有產權住房能辦理不動產登記證嗎?

  可以由開發建設單位統一辦理。共有產權住房不動產登記的房屋產權性質為“共有產權住房”,附記欄註記共有人姓名、共有方式及共有份額及附註事項:“本套住房屬於政策性保障房,物權抵押、轉讓、繼承、使用按照廣州市住房保障政策相關規定及《共有產權住房共有協議》辦理”。

  (6)買了共有產權住房后取得其他住房怎麼辦?

  購買了共有產權住房后,承購人及配偶、未成年子女購買本市其他住房或換購共有產權住房的,必須先辦妥所持有的共有產權住房轉讓手續。在取得其他住房使用權之前,承購人可按公布的上一年度房屋租金參考價向產權受讓方租賃所出讓的共有產權住房臨時居住,但最長租期不超過1年。如果不先辦妥所持有的共有產權住房轉讓手續,承購人及其配偶將被追究違反共有協議違約責任。

  (7)共有產權住房能否繼承?

  繼承人在本市無自有住房的,可以繼承承購人產權份額作為共有產權住房繼續居住使用;在本市有自有住房或雖無自有住房但選擇退出共有產權住房的,可以繼承承購人產權份額轉讓收入。

  (8)由誰承擔共有產權住房管理和維修責任和義務?

  由承購人承擔,住房專項維修資金也由承購人全額繳交。

  (9)代持管理機構有權檢查共有產權住房嗎?

  為了防止違規出租、出借或其他違法使用問題,承購人有接受代持管理機構巡查實際居住情況的義務,巡查嚴格按照國家“雙隨機、一公開”有關規定方式進行,逐步採取與小區安保电子監察相結合的非入戶方式。另外,如果被投訴舉報涉嫌違法違規使用住房時,承購人應配合相關調查取證。

  (10)申購中籤後放棄購買有什麼後果?

  申購人申購前應仔細查看申購公告資料后再參加申購,尤其是做好自身經濟能力衡量,一旦中籤后未按時到場、未按規定選房或未按規定簽訂《買賣合同》和《共有協議》的,其購房資格即時喪失,申購人3年內不得再次申購。

  有何權益?

  可立戶入戶

  子女享義務教育

  《辦法》首先明確了廣州市共有產權住房是保障性住房,廣州的共有產權住房納入城鎮保障性安居工程,由政府投資或提供政策優惠,按照有關標準籌集建設,以部分產權設定銷售價格,面向符合穩定就業等規定條件的本市城鎮戶籍無房家庭和非本市戶籍無房家庭供應,實行政府與承購人按份共有,並通過約定限制使用、收益和處分權利的保障性住房。

  《辦法》還明確,購買共有產權住房享有與購買商品住房同等公共服務權益,具體包括教育、醫療、戶政、養老、住房公積金等公共服務權益。也就是說,購買共有產權住房視同購買商品住房享受子女的幼兒教育、中小學義務教育,可以立戶、入戶,可以申請住房公積金貸款或提取住房公積金餘額,可以作為本社區居民參加社區活動、享受養老等家庭綜合服務。

  誰可以購買?

  面向“夾心層”

  單身申購人應滿30周歲

  據介紹,共有產權住房主要面向符合條件的城鎮戶籍市民和非戶籍人才“夾心層”市民,尤其是新就業、青年“剛需”群體。“夾心層”是指收入、財產超過承租公租房限制條件,但又暫不具備購買商品住房經濟負擔能力的群體。“剛需”是指在穗就業、結婚生育等必要的基本自住需求。

  在申購和配售方面,《辦法》明確了申購條件:

  第一,單身申購人應年滿30周歲,己婚人士申購則不受年齡限制;

  第二,本市城鎮戶籍滿10年(具有本科學士及以上學位學歷、中高級專業技術職稱和執業資格目錄、高技能人才和緊缺工種(職業)目錄、人才綠卡主卡人員之一的,不受戶籍或戶籍年限限制);

  第三,申購前繳納養老保險滿60個月(中斷、補繳累計不超過6個月且不計在內);

  第四,家庭成員名下無本市的住宅、商鋪、寫字樓;

  第五,允許正常退出共有產權住房后仍可再有1次申購機會;第

  六,對雙職工家庭,或有博士、碩士學位、高級專業技術職稱等人員優先配售供應。

  從購買程序上看,房源供不應求時搖號抽籤,不輪候。

  能否交易?

  不得出租或出借

  產權滿2年可轉讓

  《辦法》以共有協議方式對共有產權住房使用、退出、繼承、維修、監管進行約定,明確共有產權住房產權流轉實行封閉運行(承購人不能購買政府產權份額取得完全產權、不能轉化為商品住房),不得將房屋出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用。

  滿足2年限售年限后可退出,承購人可以向代持管理機構提出轉讓所持產權份額的申請,受讓人應當具有購買共有產權住房資格,代持管理機構在同等條件下享有優先購買的權利。承購人所持產權份額轉讓產生的增值收益歸承購人享有,轉讓價格低於原購買價格的差價代持管理機構不予補償。

  共有產權住房的銷售價格怎麼定?據介紹,共有產權住房銷售前,首行要由代持管理機構辦理評估,取得市場價作為參考。“限房價、競地價”等方式集中新建的共有產權住房由開發建設單位按照不超過土地出讓時確定的最高銷售單價的要求,自行確定具體銷售價格。其他方式籌集建設的,綜合考慮市場價和保障對象支付能力確定銷售均價,一般情況下,可能設定為市場價的50%~85%。具體到單套住房售價,其設定以均價為基礎,上下浮動比例不超過10%。

  除了標示的房價和國家規定購買方應負擔的稅費、專項維修資金等法定事項外,任何單位或個人不得再向承購人收費或變相收費。

  產權份額如何確定?

  購房人產權份額

  不低於50%

  《辦法》要求,購房人產權份額不低於50%,具體按照共有產權住房銷售均價占銷售前同地段、同類型新建商品住宅市場評估價的比例確定,同批次銷售的同一項目的產權份額相同,其餘產權份額為政府產權份額。

  此外,採用土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的共有產權住房銷售時,如果限價與市場價基本接近(即限價超過了市場參考價的85%時),經批准可以轉為商品住房按不超過限價優先面向申購人出售,但承購人購買后不得再次申購共有產權住房。

  不過,如果申購人在申購過程中弄虛作假、違背承諾或未按規定時間騰退所承租的公共租賃住房、人才公寓、直管公房、單位公房等政策性租賃住房,即使取得住房也要退還,10年內禁止其申購共有產權住房,將有關失信信息按照規定納入公共信用信息管理系統,依法予以失信懲戒。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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