五洲國際:商貿物流的發展比房地產好

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五洲國際:商貿物流的發展比房地產好

東方財經網 2015-04-14 00:00:38 來源:安徽在線

  觀點地產網

  相較於住宅市場的“水深火熱”,現時的商貿物流更像是一片充滿想象空間的藍海。作為“弄潮兒”,五洲國際在專註主業的基礎上亦在不斷推陳出新。

  3月31日,在香港業績會期間,五洲國際管理層接受了觀點地產新媒體的專訪,其董事長舒策城與執行董事趙立東娓娓道來,在近一個小時的交流中,五洲國際的發展圖景也描摹得愈發清晰。

  據舒策城介紹,2015年五洲國際將專註於商貿以及物流兩大主業,尤其是物流方面,已有徐州(樓盤)和鄭州(樓盤)項目相繼落地;在創新型業務方面,動產融資將成為其下一個“捕捉點”。

  商貿物流與動產融資

  “因為商貿和物流是很生態的結合,有商貿的需求才有物流的需求。”商貿出身的舒策城深諳其中的道理。

  因而,此前以商貿及綜合體作為發展兩翼的五洲國際,如今已將物流納入到發展版圖。雖然現時並未明確這一業務板塊在集團中的具體份額,但隨着鄭州和徐州項目的落地,五洲國際商貿物流的嘗試也將呈現遍地開花的態勢。

  1月27日,五洲國際與青島海爾(600690,股吧)產業發展有限公司簽訂戰略合作協議,雙方將發揮各自優勢,在物流地產與商貿物流倉配裝一體化服務領域展開深入合作。同時,協同海爾集團旗下青島(樓盤)日日順家居物流強化倉儲物流管理與運營。

  對於這次合作,趙立東指出,雙方的契合度很高,可謂是不謀而合。“日日順主要是做配送為主的業務,它的配送覆蓋面很廣,正好五洲國際的商貿有天然的配送需求。”

  據其透露,雙方合作落地是從鄭州項目的管理開始。並且,趙立東強調,五洲國際希望強強聯手,跟業內已經做得很優秀的公司聯手,快速把五洲國際的整個商貿鏈條活躍起來,進而促進主業、租賃和銷售。

  除了大力拓展物流外,在動產融資方面,五洲國際也在积極探索。所謂動產融資,實際上是在五洲國際和銀行合作,獲得一定授信規模,然後需要貸款的商戶再通過五洲國際這個平台,以抵押產品的方式來獲取貸款。

  五洲國際已與華夏銀行(600015,股吧)達成合作。“動產融資除了五洲國際以外,其他人做可能不太適合。”舒策城指出,將來很多P2P融資會通過五洲國際進行,因為中國P2P成功的概率很低。

  “放錢容易,但是萬一沒錢還怎麼辦?五洲國際的動產融資看得見、摸得着,每一個商品的型號、品牌、價格全部在這裏。我們的動產融資第一,透明的;第二,可監督;第三,看得見、摸得着。”

  隨着動產融資的結合,五洲國際商貿、物流、金融產業鏈就打通了,而這也意味着其在市場競爭中又多了一把“利器”。

  合伙人及人才機制

  當行業內合伙人制正如火如荼地開展之時,“五洲國際版”合伙人亦在醞釀之中。據趙立東介紹,五洲國際不僅有內部合伙人制,同時對外也在推行。

  “內部主要是激勵從業人員,讓他們跟公司的利益捆綁在一起。我們拿出了很多方案,大家還在討論過程中。原則上項目的主要操盤人員,至少是經理以上級別的人都要參股,是強制性參股,具體比例還在商榷過程中。”

  同時,他也強調,五洲國際是一家具有合伙人基因的企業,有這方面傳統優勢,但五洲國際合伙人制度並不是一下全部推行,而是針對一些項目逐步試點推行。

  至於外部合伙人,舒策城向觀點地產新媒體指出,五洲國際的外部合夥制不但是資金的合作,還有資源上的合作。

  “五洲國際可以整合全國資源以及當地資源。”舒策城如是稱。尤其是憑藉著對商貿物流的豐厚基礎,五洲國際可以以合伙人形式幫助那些不具備單獨去做的公司。

  在趙立東看來,五洲國際內部合伙人作為企業治理的一種模式,在提升員工收入的同時,也很好地留住了人才。

  實際上,作為一家管理成熟的企業,五洲國際在人才機制上亦有一番心得。趙立東透露,除了實行合伙人制度讓更多人介入到公司管理層面外,五洲國際還有很多方式。

  “比如說給高級管理人員發一定的期權或者公司股票,業績好他也會有收益,主要是讓他的收入多元化。”

  除了利益捆綁外,也重視員工的培訓、交流。“員工在選擇一個平台的時候,有沒有發展前景,自己水平會不會提高都是考慮的因素,他不光是看一個簡單的工資問題。”

  此外,趙立東還指出,從去年開始五洲國際就加大內部提拔和培養的比例,這個比例甚至已經達到70%。

  “我們這個行業的特殊性決定了一般以內部培養為主,內部培養的人還要有這個行業的基因,培養的時候才更有基礎。”舒策城補充道

  以下售點地產新媒體對五洲國際管理層的專訪實錄:

  觀點地產新媒體:進入到2015年,五洲國際的目標規劃是怎樣的?

  舒策城:

  2015年五洲國際主要專註於兩個業務,一個是物流,另一個是商貿,主要是這兩大主業。

  觀點地產新媒體:未來物流板塊佔多大比例?

  

  具體的比例還沒確定,但有一些城市已經落地了,例如徐州項目已經落地並開工建設了,10月份要開業,而鄭州的今年會建設。

  觀點地產新媒體:五洲國際和海爾簽署合作協議,基於怎樣的契機?

  趙立東:

  海爾日日順主要是做配送為主的業務,覆蓋面很廣,前身是給海爾做家電配送的。現在日日順也做一些上市公司的配送,包括和阿里巴巴合作。

  五洲國際的商貿有天然的配送需求,所以我們就不斷溝通,大家都彼此感興趣,考察了很多項目。前段時間剛簽了一個戰略合作協議,現在落地是從鄭州項目的管理開始。因為日日順是做配送,做商貿倉儲管理,所以五洲國際就找日日順來組合這種業務。

  我們希望強強聯手,跟業內已經做得很優秀的公司聯手,快速把五洲國際的整個商貿鏈條活躍起來,進而促進主業、租賃和銷售,對商戶也是增值服務。

  觀點地產新媒體:除了配送外,五洲國際和海爾今後會一起拿地、一起建設嗎?

  

  海爾集團旗下的海爾地產是拿地建設的,日日順受理建好的這些倉庫。我們跟青島海爾產業發展有限公司的合作涉及到很多的土地,有可能五洲有的土地海爾比較喜歡,或者是海爾有的土地跟五洲的戰略發展比較接近,這樣我們可以互相整合。

  觀點地產新媒體:除了平安、普洛斯之外,五洲國際有沒有其他的合作夥伴?

  

  商貿這一塊有一些小股東參与,我們也是合夥制。有一些是職業經理人跟我們合作,他們對商貿比較有經驗,有資源,比如說有一些原來做貿易做得非常好,但對地產開發和物流不是很熟悉,就可以作為我們的小股東。

  觀點地產新媒體:五洲國際合伙人制度具體是怎樣執行的?

  

  內、外部都在推行。

  

  內部主要是激勵從業人員,讓他們跟公司的利益捆綁在一起。我們拿出了很多方案,大家還在討論過程中。原則上項目的主要操盤人員,至少是經理以上級別的人都要參股,是強制性參股,具體比例還在商榷過程中。

  在這個過程中,決策、決定都是跟他的利益掛鈎的,項目賺錢了他的收益就會多,要是現金流不好,可能要同比例往裡面投錢。這樣跟切身利益聯繫在一起會促進對項目健康發展的責任心,這也是一個企業的模式。

  我們的初衷還是希望員工跟企業利益捆綁,共同創造更多的財富,同樣也是留人的一種方式。當員工有很好的投資收益,增加了收入,人才也可以留住。

  觀點地產新媒體:很多企業都在推行合伙人制度,您怎麼看?

  

  合伙人制度是把雙刃劍,其實五洲國際是一家很早就施行合伙人制的企業,所以有這個基因,有這個傳統優勢。同時,我們合伙人制度也不是說一下全部推行,我們是針對一些項目逐步試點推行。我相信凡事都有兩面性,有他有利的一面,也有不利的一面。

  觀點地產新媒體:現在已經開始有項目在操作了嗎?

  

  已經有項目在做了。

  觀點地產新媒體:從內部的反映來看怎麼樣?

  

  還是很熱烈,大家很积極。

  

  五洲國際的合伙人制是有很多基礎的,因為合作不單單是經驗的合作,五洲國際對商貿物流有比較豐厚的基礎,很多公司單獨做又不具備條件,跟我們合作還能把國外客戶資源能夠用得起來。

  五洲國際在全國都有資源,合作就更有影響力,所以五洲國際的合伙人制基礎是非常好的。

  我們的合夥制不但是資金的合作,還有資源的合作,可以整合全國資源以及當地資源。

  另外,合伙人制度也會帶來一個好處,比如說一個項目投資總額兩三億元,合伙人占股10%,就需要投兩三千萬,但兩三千萬對合伙人來說可能已經是全部的資產,只有繼續做下去,而且非成功不可。早點開盤,早點回款,早點招商,早點銷售,每一分錢的成本都要控制好,這樣就有利於我們的發展。

  觀點地產新媒體:也就是要把自己和企業的命運捆綁在一起。

  

  企業家真正要把自己的命運和企業的命運捆綁在一起,這個企業才能做得好。因為任何一個企業不是隨隨便便能夠成功,成功的企業真的很努力,包括馬雲。

  當自己的命運和企業的命運捆綁在一起的時候,這個企業成功的概率就高了很多。因為每一個企業的競爭都詩平的,努力多一點,,可能比別人就更成功一點。

  觀點地產新媒體:2015年五洲國際會推進哪些創新型業務的落地?

  

  五洲國際現在主要是物流和商業,我們以這個為主業,然後做一些延伸產品,這樣企業就更健康。比如說有10萬個客戶,知道這些客戶現在缺什麼,需要什麼,再去做這樣的產品,產品出來以後就會被市場接受。

  觀點地產新媒體:未來五洲國際會往哪些城市深耕?

  

  商貿物流以中西部為主。第一,國家政策方向是支持中西部發展;第二,中國經濟一直是跟着產業走,珠三角和長三角的很多低端產業都往那邊走。中西部相當於五六年前的長三角、珠三角,市場需求大,成本低,所以我們去那裡發展是這樣的考慮。

  觀點地產新媒體:投資者對五洲國際嘗試的這些新業務是怎樣評價的?

  

  投資者對我們還是很認可的,因為我們都是在自己主業基礎上延伸的。比如說動產融資,動產融資除了五洲國際以外其他人做可能不太適合。因為我們有10萬個商家,但這10萬個商家不是所有都貸,我們會挑生意比較好的;第二,挑貨比較好賣的。貨好賣,生意就會比較好,這種人往往是很會做生意的人,你支持他,他很快就會成長。

  反過來有一些人基礎比較好,企業比較多,但生意做得不怎麼樣,他的錢可以通過我們這個平台借給別人。有些人乾脆把自己的生意收縮一點,把錢挪出來借給別人。因為有些人付了高息以後還能夠賺錢,有些人本來有很多錢,但是賺不到錢,所以可以通過我們的平台整合。

  將來很多P2P融資會通過我們進行,因為中國P2P成功的概率很低,放錢容易,但是萬一沒錢還怎麼辦?五洲國際的動產融資是看得見、摸得着,每一個商品的型號、品牌、價格全部在這裏。我們的動產融資第一是透明的;第二,可監督,第三,看得見、摸得着。

  觀點地產新媒體:利潤下滑已經成為房地產行業的普遍現象,開發商普遍對於規模也沒那麼看重,五洲國際是怎麼去平衡規模和利潤的?

  

  五洲國際一直以來就沒強調規模,因為我們強調市場的需求,量力而行。我們從來沒有說一定要有多少土地儲備,一定要做到多大規模。

  比如說我們去年底是十萬個商家,現在十二三萬個商家,在這些商家裡面,原先的一些商家還有很大的發展空間,另外當地還有很多商家有整合需求。

  房地產領域,住宅方面的利潤確實萎縮得很厲害,因為供應量過剩很嚴重,但我們這個板塊相對還好一點,在房地產裏面的供應量不是很大,過剩相對沒那麼嚴重。除了這塊利潤,五洲國際還有延伸產品的利潤作為補充。

  我們今年銷售目標是70億,沒有包括管理費、租金、動產融資的利潤在裏面。這一塊去年有2億多的收入,這2億收入中純利潤達5000萬,還是很可觀的,因為這一塊是可持續的,不像銷售物業賣完就沒有了。

  觀點地產新媒體:今年房地產行業人事變動比較多,五洲國際的人才機制是怎樣的?怎麼去打造穩定的人才體系?

  

  大家都介入到公司管理層面,我們還有很多方式,比如說給高級管理人員發一定的期權或者公司股票,業績好會有收益,主要是使得收入多元化。

  除了工資之外,還有項目獎金,這個項目從開始到最後做完,達到了利潤指標就有獎金,我們越來越重視利潤,利潤達到了就有一定的獎勵,超過了就有更多的獎勵,達不到也會有一些損失,捆綁在一起。

  當然了,我們也加強員工的培訓、交流,讓大家在業務方面的能力能夠提高,這個很重要。員工在選擇一個平台的時候,有沒有發展前景,自己水平會不會提高都是考慮的因素,不是簡單的工資問題。

  如果能夠做一個小股東,將來有大的發展,員工更願意呆在這裏。留人是綜合因素,只加工資是個很失敗的方法,要逐步把利益捆綁起來。

  觀點地產新媒體:五洲國際從外部引進的人才和自己培養的大概是怎樣的比例?

  

  我們2011年、2012年、2013年外面來的人比較多,因為培養不過來,項目發展太快了。從去年開始我們加大內部提拔和培養的比例,這個比例已經達到70%,實際上新進的人員很少,我們會不斷地提升這些員工往上走,也會淘汰一些,這跟公司發展階段有關。

  

  這個行業的人才是需要自己培養的,因為有特殊性。我們對員工的第一個要求是對這個行業要了解;第二,對這個行業還要愛好,要當成一種興趣去做。

  我們這個行業的特殊性決定了一般以內部培養為主,內部培養的人還要有行業的基因,培養的時候才更有基礎,如果對行業一點都不了解,管理起來就很難。

  觀點地產新媒體:五洲國際線上平台五洲匯上線了,但感覺大部分跟綜合體關聯比較大,跟商貿的結合還比較少。

  

  也在結合,因為我們現在主要是在無錫(樓盤)做,跟銀聯合作、跟交通銀行(601328,股吧)在做系統。我們已經上線了700多個商戶,簽約商戶也有一千多家,正在逐步推動這個項目。現在有一些商戶開始了解五洲匯,開始使用這個平台,而且能夠獲得一定收益。

  觀點地產新媒體:在O2O方面,五洲國際有像華南城一樣跟其他互聯網企業合作嗎?

  

  正在談,現在這樣的企業比較多。很多互聯網公司都在尋找實體店合作,專業市場產品的線上線下互動比綜合體還高,因為綜合體的產品線上根本不會理線下的,最多送貨,專業市場很多產品拿回去不一定馬上能夠使用,要進行組裝、安裝,必然要靠線下,這樣線上線下互動就成為了條件。

  五洲國際考慮得比較細,我們一般是有可執行的方案再推到市場上。有的企業是先說出去,再來做,做得好再說。我們是先自己琢磨一段時間,覺得有模型出來,基本上可以了,就推到市場。

  觀點地產新媒體:您對今年融資環境有什麼樣的預判?

  

  地產方面的融資環境會比較好,而我們的主要融資以物流貸款為主,因為這是比較支持的行業。

  物流貸款有幾大優勢,第一,周期比較長,都是五到八年;第二,利率比較低;第三,銀行容易批。地產受很多限制,物流沒那麼多限制。

  觀點地產新媒體:今年總理工作報告中提到了“互聯網+”概念,當這一概念上升到頂層經濟設計時,會怎麼影響到這個行業?

  

  “互聯網+”很簡單,就是互聯網一定要加一個內容,沒有內容互聯網都是空的。互聯網只是一個渠道,一個手段,一定要加實體。

  我們將來要把所有的網絡鋪開,所有的城市都有我們的銷售渠道、物流渠道和配送渠道,將來線上肯定和線下要結合,互聯網肯定要加實業。

  觀點地產新媒體:在您看來,商貿物流未來的發展趨勢是怎樣的?

  

  商貿物流在中國的發展比地產好。2013年的數據显示,1億以上交易額的市場就有9.8萬多個,這是一個非常好的趨勢。

  中國很多產品沒有整合在一起,另外,中國消費增長跟商貿物流有關聯,消費不增長商貿物流就不大了,消費增長商貿物流就增長。

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