16城掀樓市限售潮 政策對投資客拋盤說不

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16城掀樓市限售潮 政策對投資客拋盤說不

東方財經網 2017-04-18 17:53:16 來源:中國經濟網

自廈門3月份開啟樓市限制交易的先例后,不少城市加入“限售”隊伍。截至目前,至少16個城市加入“限售限購”大軍。

具體政策涉及多種手段,比如“外地人買一、二手房3年內限售”、“通過贈與方式轉讓住房后,再次購買住房需滿3年”等多種細分政策。

“雙限模式下,意在阻止各類炒房資金進入房地產市場,防範各類套利機制出現,堵住了部分違規資金進入樓市的同時,也防止了資金隨意撤出樓市,攪動市場。”易居研究智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,這是一種穩定市場的舉措。

同策諮詢研究部總監張宏偉也向記者表示,此輪樓市“限售”政策主要有兩個目的,一是將活躍的樓市需求凍結並後置,避免快進快出的樓市投資投機炒作行為,起到抑制投資投機的作用,使當前的樓市降溫;二是為樓市後續政策調整爭取更多的時間,尤其是樓效調控機制相關的準備措施,比如房地產稅立法、不動產登記等。

樓市掀“限售”潮

有統計數據显示,截至目前,實行限購又限售的城市,按出台政策的時間順序看有廈門市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區、保定白溝新恥理委員會、長樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚州市、成都市和海南省。值得注意的是,隸屬保定高碑店市的白溝鎮,限售時間最長,為5年。

值得關注的是,這批“限售”城市中,多數以二、三線為主,甚至涉及四、五線城市,但北京、上海這兩大一線城市並未加入。而對各大城市的“限售”政策也是分類制定實施,並未一刀切。

對此,張宏偉認為,從樓市“限售”政策核心來看,在於對於房產買賣時間的限定。但樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關,“限售”時間並非任意制定。

張宏偉進一步稱,從調控政策來看,從去年10月份計算,本輪樓市調控政策預計持續1.5年到2年,也就是有可能持續到2018年第三季度。而在調控政策等諸多因素影響下,市場從2016年9月份的高點開始下行的市場調整周期至少也是2年,在下行調整周期內,面臨的最大最直接的風險就是個人投資投機者與銀行,間接影響着投資渠道及宏觀經濟的基本面。

張宏偉稱,從個人投資投機者來看,當市場調整期與風險來臨之後,資金在各個城市間的輪動效應也結束,房價上漲預期打破,樓市瘋狂大潮退去之後,投資投機客將退場;而對於銀行來講,當下半年及明年樓市進入調整期時,房價必然面臨着下降。而由於2016年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產,當今年下半年房價開始下降時,去年下半年以來的房貸資產會縮水,金融風險增加。此時,銀行必然首先收個人按揭貸款的口子。

平衡樓市風險

至於張宏偉所說的上述預計將在調整期立場的投資客,則包括“加槓桿”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業主和特定需求的群體。

張宏偉內進一步稱,實際上,這一輪樓市“全民炒房”局面的出現和“散戶”入市密不可分。他們拿出壓箱底的資金入市,不顧一切投資買房,甚至有部分“散戶”加槓桿操作投資。而當2017年年中,市場調整期來臨之時,這部分“散戶”無法承受房價止漲甚至下跌、加槓桿的資金成本等壓力之時(加槓桿資金的期限一般為12個月左右,少部分24個月,明年年中剛好是今年上半年加槓桿入市資金到期的日子),屆時今年上半年以來加槓桿入市的“散戶”勢必會出現拋售資產的狀況。

此外,由於經濟周期與房地產周期在2017年下半年後同時處於低谷期,私營企業主的企業運營可能會遇到資金面的問題,屆時,它們可能舍卒保車,拋售一部分前期投資的房產,緩解企業運營壓力。同時,特定需求的群體也有可能拋售房產。比如置換類需求、一部分海外移民,他們為了獲得更好的教育環境、居住條件等,在市場調整期到來時可能通過拋售房產的形式進行置換。

值得注意的是,為了平衡系統性風險。銀行的動作可能更為直接,即收緊個人按揭貸款。張宏偉認為,收緊個人貸款的傳統方式是強化審批措施、提高首付和利率、控制房貸總量等,但這並不能防止“加槓桿”投資投機客的買賣“拋盤”行為。

如今,樓市“限售”政策出台,“限售”政策中時間上定為“須取得不動產證滿2年或3年後方可轉讓或辦理析產手續”,在樓市下行周期它的作用在於鎖定2016年下半年以來處於高位的房貸資產,不讓它交易,不讓它出現貶值,防止由於房價下降而帶來的銀行的系統性金融風險,這樣銀行這端因為“限售”暫時處於安全地位。

另外,美國進入加息通道后,國內資本外流明顯,儘管近期有了一些限制性措施,但是仍然避免不了資金通過各類渠道外出。樓市“限售”政策出台後,這些“沉澱”在房地產的大量投資資金因為“限售”留在了國內,防止了資金外流,也為實體經濟改革與復蘇提供了更長時間的窗口期。

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