廣州:“十一”都是老樓盤? “重磅”項目在後頭

廣州:“十一”都是老樓盤? “重磅”項目在後頭

東方財經網 2017-09-15 22:36:03 來源:

“金九銀十”來臨,但廣大市民卻好像並沒有像往年一樣感受到來自開發商的如火熱情,不僅廣鋼新城除了幾個老盤僅余幾套尾貨外,另外幾個全新盤動作緩慢。廣紙板塊也只有一個全新盤,原有的幾個樓盤雅居樂・海珠小雅、越秀星匯海珠灣、綠地越秀・海�等樓盤持續在售,金融街・融御則開放了實體板房。天河的牛奶廠板塊是這兩年房產新聞頭條常客,國慶期間依然是幾大實力地主之間的PK。但是,看膩了舊面孔,想去新領域新項目看看的市民們不要失望,往往都是“好戲在後頭”。事實上,今年好幾個“重磅”項目目前還沒揭開蓋頭,但如果有條件,到了今年最後一輪機會,再神秘的角色也按捺不住露個臉。記者留意到,今年留給開發商SHOW才藝的時間只剩“3個月”,年度銷售目標還在頭上懸着,已經到了不衝刺不行的地步了。有的通過在地鐵上蓋商場開放展區先探個頭,有的在現場銷售中心內搭建樣板房,最理想的狀態自然是能夠在項目實體樓層內開放樣板房,但具備這樣條件的全新盤在這個“十一”還真不算太多。

通過資料收集,近期搶先亮相的樓盤主要分佈在增城、黃埔、白雲、番禺和花都。其中增城數量較多,保利的小樓大院是其中比較特別的項目,以中式疊拼合院產品為主。另外,綠地在增城的全新項目瓏�府也將正式開放銷售中心。白雲區則有白雲新城高端住宅項目龍湖・天奕、廣州大道北高端住宅項目佳兆業・天墅和太和的低密度項目綠地・柏�晶舍。其中龍湖・天奕和綠地・柏�晶舍暫時還未能開放現場實景,均選擇在白雲新城地鐵上蓋的綠地中心開放VIP展廳,而位於同寶路的佳兆業・天墅現場銷售中心外立面已亮相。相對來說,今年第四季度全新市中心大盤主要集中在白雲區,而增城則會出現一些讓買家驚艷的新產品,其餘各區全新盤主力仍是較主流的高層洋房產品,戶型也主要集中在實用的兩房至四房之間,黃埔、番禺和花都的新盤值得“剛需”買家留意。

根據網易房產數據中心監控“陽光家緣”數據,市民也可以對目前各區一手住宅大致“上車”門檻心裏有數。由於目前網簽數據仍有一定的滯后性,具體新貨價格仍需要買家前往項目實地諮詢現場銷售人員。

  (作者:陳白帆)  (出處:廣州日報 2017年09月15日)

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8月份集合類房地產信託成立規模229億元 連續三個月下降

8月份集合類房地產信託成立規模229億元 連續三個月下降

東方財經網 2017-09-15 22:36:06 來源:

集合信託月看台

■本報見習記者 邢 萌

三季度房地產信託恐不會延續二季度大幅增長的趨勢。

用益信託數據显示,三季度以來,房地產信託下行的趨勢持續蔓延。在8月份集合信託成立市場上,房地產信託募資規模進一步下探至229億元,這一數據僅為5月份的一半。

針對房地產信託的持續萎縮,用益信託研究員帥國讓對《證券日報》記者分析道:“一方面,前期的監管政策效應有所顯現,今年以來,銀監會陸續出台多項規定,嚴格監管銀行和信託公司向房地產企業的融資行為;另一方面,集合房地產信託募集資金的難度加大,投資者對房地產信託項目的投資比較謹慎。”另外,他進一步預測,房地產投資將進一步放緩,但大幅降低可能性不大,仍有結構性機會。

房地產信託成立規模三連降

信託業協會近期公布的數據显示,截止到二季度末,資金信託按投向劃分,房地產信託的規模為1.77萬億元,佔比9.02%,與一季度末的1.58萬億元相比,季度環比增長了12%。

但是,這樣的情形恐怕在三季度難以延續。用益信託數據显示,進入三季度以來,房地產信託募集資金規模連續出現下降。其中,8月份的房地產信託成立規模為229億元,相比今年5月份鼎盛時期的417億元,跌幅近半。

用益信託在線數據显示,在8月份的集合信託市場上,共成立785款信託產品,募集資金1164億元,平均收益率為6.81%。就投資領域而言,其中,成立房地產信託136款產品,募集資金229億元,平均收益率達7.15%。房地產信託成立規模自5月份達到年內最高峰417億元后,隨後持續下降三個月:6月份跌至359億元,7月份再次降至249億元,8月份下行行情再次蔓延,跌至229億元。

針對房地產信託下行愈發明顯的的原因,用益信託研究員帥國讓對本報記者分析道:“其一,前期的監管政策效應有所顯現,今年以來,銀監會陸續出台多項規定,嚴格監管銀行和信託公司向房地產企業的融資行為;其二,反映集合房地產信託募集資金的難度加大,投資者對房地產信託項目的投資趨謹慎態度”。

面對下半年的行情,帥國讓也表示並不樂觀。他預測道,在強調控、嚴監管、融資趨緊下,房地產投資將有所放緩,但大幅降低可能性不大,房地產行業仍有結構性機會。因為房地產行業豎民經濟的重要支撐,健康合理的房地產業務有助於國民經濟的持續健康發展。而房地產信託一直以來就是信託公司的主要業務,也是信託業務收入的重要來源之一,短期內不可能完全萎縮。

用益信託提供的《1-8月份房地產信託成立情況表》显示,年內房地產信託募資規模最大的為陸家嘴信託成立的“佳宏27號集合資金信託計劃”,成立規模達95億元,成立日期為2017年5月1日,期限為3年。

信託資金的運用方式為,陸家嘴信託設立信託計劃入股,為中投發展募集資金。“部分資金用於受讓中投發展所持有的北京密雲項目公司(北京寧坤房地產開發有限責任公司、北京寧溪房地產開發有限責任公司)的3%股權,受讓中投發展(天津)濱海有限責任公司所持有的天津項目公司(天津寧瀚房地產開發有限公司、天津寧晟房地產開發有限公司、天津寧熙房地產開發有限公司)的3%股權。剩餘信託資金用於對中投發展及標的項目公司發放信託貸款。”

同業監管影響信託資金募集

用益信託統計數據显示,8月份信託成立市場整體表現乏力。8月份共有57家信託公司成立706款集合信託產品。較前一個月環比上升9.3%。8月份集合信託產品的成立規模為1067.5億元,與前一個月統計得到的1326.5億元相比,環比下降19.5%,呈現量升價減的局面。一方面,表明信託公司募集資金的积極性很強,另一方面,今年以來金融監管升級,對於同業投資行為監管力度加大,以往來自銀行等機構資金有所下降,因此信託行業也逐步出現募集資金困難的局面。

在所有投向的信託產品中,基礎產業類信託成立規模達到了110億元,環比翻番,系唯一增長的一類信託計劃。用益信託認為,未來基礎產業信託要想保持這種增長,必須轉變思路。在推進新農村建設和新型城鎮化建設的過程中,通過积極探索PPP模式和產業基金模式,信託對支持基礎產業和地方經濟的發展方面依然大有可為。

與此同時,就資金運用方式而言,8月份證券類信託成立規模85億元,環比小幅下降,平均收益率最低,為5.72%。

  (作者:邢 萌)  (出處:證券日報 2017年09月15日)

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房地產市場亟須建立庫存動態平衡機制

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房地產市場亟須建立庫存動態平衡機制

東方財經網 2017-09-22 23:46:04 來源:

房地產市場亟須建立庫存動態平衡機制

隨着去年部分一二三四線城市房價輪番上漲,去庫存取得了較好的成績。今年以來,商品房庫存連續多個月持續降低,有專家斷言“樓市去庫存時代即將結束”。但是,在肯定大部分地區庫存去化效果較為明顯的前提下,排除庫存布局區域出現分化的因素,從房地產持續、穩定、健康發展的視角來看,“庫存”概念應該成為房地產長效機制的重要組成部分,建立庫存與市場需求動態平衡機制,避免樓市再次陷入房價與庫存“互斥”的怪圈。

去庫存取得明顯成效

國家統計局數據表明,中國今年房地產去庫存較快,房地產市場仍然穩定。8月末,商品房待售面積62352萬平方米,比7月末減少1144萬平方米。其中,住宅待售面積減少987萬平方米,辦公樓待售面積減少43萬平方米,商業營業用房待售面積減少87萬平方米。

隨着庫存去化周期逐漸收窄,市場行情也逐漸出現變化。8月房地產銷售維持了7月的低迷,據統計,8月銷售面積單月增速4.3%,較7月小幅回升2.3%,但絕對水平依然為年內第二低。進入“金九銀十”,如果房地產銷售難有明顯改觀,投資者對樓市的預期將發生明顯變化,庫存也將隨之發生些微變化。

國家統計局從2010年開始公布商品房待售面積,用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據,2011年末,全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨後,該指標逐年攀升,到2016年2月達到高點,為73931萬平方米。自2011年末到2016年初的四年間,全國商品房庫存增加了約170%。

從目前各地數據來看,全國除東北、西北等區域的少數城市,大部分城市庫存已經進入良性周期,去庫存政策效果明顯。

市場庫存及需求發生變化

不過,現在就斷言“房地產去庫存即將結束”還為時尚早,目前並沒有一個非常科學的、系統的工具來評估當前精確的庫存情況。

尤其就當前不同區域的城市而言,庫存分化較為明顯,部分城市庫存有明顯增加,一些郊區或者偏遠城市庫存依然較高,而一些熱門區域,這一波房價快速上漲帶動庫存去化較快。

有研究機構統計的數據表明,2017年8月,選取的80個城市中,有17個城市庫存出現了同比增長現象。其中合肥、惠州和珠海3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到86%、57%和41%。同時,80個城市中,有61個城市的庫存出現了同比下滑態勢,其中杭州、九江和馬鞍山的同比跌幅較大,跌幅分別為55%、48%和41%。

作為此次去庫存的主要目標,大部分三四線城市的去庫存周期已經明顯收窄,即存銷比較小。如果以12個月作為分界線,至少有30個三四線城市存銷比是低於或等於12個月,這30個城市也是需要供地和補庫存的城市。

隨着去庫存效果的逐漸顯現,部分城市庫存不足的情況也需重視。以海口市為例,海口未被列入海南省“兩個暫停”政策範圍,但每年商品住宅規劃報建總建築面積不得超過近兩年年均商品住宅銷售面積;實行商品住宅用地計劃管理,商品住宅用地計劃周期為半年。因此,住宅用地的供應受到一定的限制。

下半年補庫存預計會形成兩條路徑:一是對於去庫存周期較短或存銷比偏小的城市,土地供應會明顯增加。部分三四線城市也有望积極增加供地。二是對於一些熱點城市尤其是租賃市場活躍的城市,积極增加租賃用地以對沖購房市場壓力將成為主流選擇,進而也體現出長效機制的政策導向。

亟待建立庫存與需求平衡機制

目前從三類城市的庫存走勢來看,一線城市有所抬頭,而二線、三四線城市則依然有小幅下滑的態勢。究其原因,對於一線城市來說,庫存規模已降低到歷史底部,基本上接近2010年上半年的歷史最低水平,所以當前繼續下跌的空間不大。而對於非限購二線城市、熱點三四線城市來說,當前市場交易總體是活躍的,去庫存的動力較為強勁。

觀察歷史數據即可發現,當前住宅去庫存周期已走過了最低點,後續將大概率步入小幅上行的通道。換句話說,去庫存周期拐點已來,今年下半年供不應求的矛盾將得到較好化解,這也有助於進一步穩定房價。

過去的種種案例表明,中國房地產發展過程中,經常會出現一個現象,庫存高與房價低迷相伴相生,去庫存往往會帶來房價快速上漲。房價上正快,必然會帶動銷量增長,庫存去化較快。供需失衡之後,調控手段介入,為了保持供需,往往又會增加供給補庫存。

在過去較長一段時間內,這種現象反覆出現,只是前幾年對於去庫存的概念沒有上升到此次的高度。隨着庫存快速去化,現如今業內外對去庫存的言論越來越少,在近期舉行的博鰲房地產論壇2017年年會上,無論業內專家還是房企,都對去庫存提及甚少,去庫存這個概念似乎在淡出人們視線。

但“庫存”這個指標應該納入房地產長效機制,無論從政策制定方還是市場運營方,都應該緊繃“庫存”這根弦,建立庫存與市場需求動態平衡機制,避免市場陷入類似於“水多了加面,面多了加水”的怪圈,真正使得房地產能夠持續、穩定、健康發展。

  (出處:經濟參考報 2017年09月22日)

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半程成交慘淡 “金九”能翻身否

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東方財經網 2017-09-22 23:46:08 來源:

篇篇有所謂

傳統的樓市銷售“金九”已過半,但成色嚴重不足。來自“陽光家緣”的數據显示,9月1日~15日全市成交套數僅2086套,同比跌67%。業界指出,“金九”前半月市場銷售慘淡,主要是當下廣州樓市的庫存量處在較低的水平,去庫存周期僅在5個月左右。尤其是市中心,可賣的樓盤相當有限。同時,不少區域都有相當一部分樓盤由於超過指導價而拿不到預售證,導致成交受限。

與此同時,普通老百姓買房所依賴的銀行房貸也在逐漸收緊,銀行放款速度慢,有的甚至超過半年才能放款。9月以來,廣州首套房貸利率更是從去年年底的基準利率上調到上浮5%~10%。多重壓力之下,導致市場成交難有表現,這已是全國樓市的普遍現象。來自國家統計局的最新數據显示,1~8月份,全國商品房銷售面積和銷售額同比分別增長12.7%和17.2%。與1~2月份的年內高點相比,降幅分別達到12.4個百分點和8.8個百分點。成交量的持續下滑還帶來了成交價格的調整。目前,一線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制,投機性、投資性的購房需求大幅減少。與此同時,買家的觀望情緒也在增加。日前,網易房產發布《2017傳統樓市旺季全國置業意向大調查之廣州篇》,結果显示,51.75%的受訪者表示“沒有購房意向”,僅有37.14%的受訪者表示“有清晰的購房意向”。

今年的“十一”黃金周,業界普遍認為,將不會有往年的輝煌,只會是個平淡的銷售節點,即便房企有新盤新貨上市,也不會過於高調地大規模宣傳。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,金融秩序的整頓和收緊是影響這輪樓市降溫的核心因素,租售並舉是長期方向,現在把租賃的短板補上,增加供給,促進交易,讓房屋回歸居住屬性,對房價則是長期利空。

  (出處:廣州日報 2017年09月22日)

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廣州:公積金貸款申請資料再簡化

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廣州:公積金貸款申請資料再簡化

東方財經網 2017-09-22 23:46:10 來源:

從今日起,廣州市職工辦理公積金貸款更方便了。記者獲悉,為加快公積金貸款辦理速度,方便職工辦理公積金貸款,廣州市公積金管理中心發布《關於簡化公積金貸款申請資料的通知》(以下簡稱《通知》),對公積金貸款申請資料予以簡化。

《通知》規定,職工申請公積金貸款時,上傳到中心貸款管理系統的複印件不再需要加蓋與原件相符的章和經辦簽章。借款人工作單位與繳存單位不一致的,也不再需要出具公積金委託代繳證明。

職工在二手房交易申請發放貸款時不再需要提供全額購房發 票和房屋交易完稅憑證。

外地戶籍職工申請公積金貸款,也不再需要提供社保和納稅記錄證明。

軍人或軍人家屬辦理公積金貸款,不再使用軍官證查詢家庭已購房套數和徵信報告。《通知》規定:“職工本人或配偶有軍官證的,不再使用軍官證查詢家庭已購房套數和徵信報告;借款人配偶若為現役軍人,不再需要所在部隊開具戶籍證明。”

提前放貸的貸款申請程序也有所簡化,《通知》規定,提前放款的貸款申請放款時不再掃描預告登記/抵押受理回執和聲明書,其中聲明書經職工簽署後由擔保機構存檔備查。

據了解,以上規定從今日起實施。

  (出處:廣州日報 2017年09月22日)

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珠海居住用地地價環比漲1.89% 漲幅持續放緩

珠海居住用地地價環比漲1.89% 漲幅持續放緩

東方財經網 2017-09-22 23:46:37 來源:

珠海地價平穩運行。南都記者昨日從珠海市國土局獲悉,根據珠海市城市地價動態監測的數據显示,珠海市(香洲區)2017年第三季度地價平穩運行,商業、居住、工業、綜合地價較2017年第二季度均環比上漲,漲幅分別為1.00%、1.89%、0.78%和1.58%;居住地價保持穩定增長態勢,工業地價增速持續放緩。數據還显示,珠海市(香洲區)2017年第三季度商業、居住、工業、綜合地價同比漲幅分別為3.44%、8.41%、2.85%和6.71%;受限購政策持續影響,居住地價同比漲幅持續放緩。

“金九銀十”已經到來,珠海樓市逐步活躍。不過,截至9月21日,來自珠海國土局的數據显示,珠海9月份僅掛牌出讓一宗土地。

9月14日,珠海市國土局掛牌出讓橫琴新區開新五道東側、港澳大道南側、開新三道西側、濠江路北側一宗文化創意、商業及辦公用地,宗地編號珠橫國土儲2017-09,面積25800平方米,計容建築面積51600平方米,出讓年限為文體娛樂用地50年、批發零售用地40年、商務金融用地40年,起始樓面地價5131元/平方米,總起拍價為2.647億元,該地塊將於下月底開拍。

另一方面,截至9月21日,珠海9月份共成交土地7宗。含金量最大的兩宗土地,分別位於唐家和橫琴。

9月6日,位於科技創新海岸北圍鼎興路北、新灣八路東側一宗佔地3萬平方米的新型產業用地成功出讓,總成交價50 85萬元。競得人為珠海華金創業投資服務有限公司。

9月7日,珠海市公共資源交易中心公開掛牌出讓的珠橫國土儲2017-08號地塊成功掛牌出讓。珠橫國土儲2017-08號地塊位於橫琴新區都會道東側、觀澳路南側、琴海東路西側、興澳路北側,功能(用途)為辦公、酒店、商業,用地面積為10950 .59平方米,計容總建築面積≤54700 .0平方米。該地塊最終以總地價3.39億元,由橫琴台商總部大廈有限公司競得。

業內分析

“9月份受到市場較多關注的兩宗地塊,一塊在橫琴,一塊在唐家,其實那兩宗地塊用地面積並不算大,尤其是橫琴的地塊,用地面積僅1萬平米左右。”橫琴緯業策劃師謝曉燕指出,橫琴的地塊位於橫琴金融島與口岸服務區的交會處,可以說是目前新區金融產業發展最好的片區,該區域目前也吸引了不少品牌開發商的進駐。而唐家作為珠海的高新區,由於坐擁無敵的一線海景與相對高起點的發展定位,使得唐家地塊的拍賣一直以來也都是市場關注的焦點。

珠海中原地產分析指出,珠海土地市場近兩個月表現較冷清,住宅用地零供應。根據今年的推地計劃,預測後續宅地推地節奏將加快。

  (作者:陳育)  (出處:南方都市報 2017年09月22日)

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東方財經網 2017-09-30 09:24:33 來源:

金秋十月,豐收的季節、十一月冬月的到來、十二月一年的結束。回首2017,你收穫了什麼?車子?房子?票子?而安居客收穫的卻是家人!我們用心為我們的家人服務,在2017年末收官之際我們定會全力以赴幫您實現安家置業的夢想。

作為一家專業的互聯網房產服務平台,安居客始終記掛着您,為回饋廣大用戶及合作夥伴的支持與厚愛,特在10月推出全民挑房主題活動,安居客2017“全民挑房節”10月重磅回歸,依託在房產大數據和移動智能找房領域的領先優勢,將陸續在上海、杭州、天津、廣州、武漢、重慶、深圳舉辦豐富多彩的落地活動,並首次推出“四大樓盤館”,囊括“百盤折扣館、宜居特色館、商業豪宅館、旅居海外館”四大主題板塊,根據不同主題對項目特色和類型進行整合分類,充分滿足消費者的不同購房需求。除此之外,安居客也會在內容端發力,聯合全國行業內的多位房產大咖共同發聲,結合線上直播、高端訪談等方式讓消費者更加方便、直接的接觸前沿房產信息,普及挑房相關知識,讓消費者不僅可以看到豐富房源,更能夠練就一雙辨別房屋好壞的“火眼金睛”,為消費者打造一場專屬的挑房盛宴。

11月-12月正值中國房產風雲榜線下落地頒獎期間,安居客特此推出“聚夢中房榜”感恩主題活動,作為主辦方安居客旨在通過中房榜,在優秀的房產企業及從業者身上總結經驗,凝聚新思維,提升房產從業企業互聯網應用水平,促進房產行業互聯網化升級。為感謝廣大樓盤開發商對安居客的信任與支持,將在線下展開答謝活動,活動精彩有趣、更有多項大獎等着您。

2017年,安居客感謝合作夥伴與我們風雨兼程,同舟共濟,在拼搏的路上一起揮灑汗水。在未來,我們期待在奮進的路上,繼續攜手並進,超越夢想,共鑄輝煌!

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東方財經網 2017-11-14 11:18:17 來源:

 今年7月,住建部、國家發改委等九部委下發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取12個熱點城市作為首批開展住房租賃試點。隨着各地租賃政策的不斷出台和完善,租售同權時代真的要來了。

(中房智庫研究員付珊珊)今年7月,住建部、國家發改委等九部委下發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取12個熱點城市作為首批開展住房租賃試點。隨着各地租賃政策的不斷出台和完善,租售同權時代真的要來了。

隨着租售同權的落地,租賃市場的未來前景也被看好。東方證券報告預測,至2030年我國租賃人口將達2.7億,整體市場規模將達4.2萬億元,規模將是目前的4倍以上。

一方面需求端爆髮式增長,另一方面,租賃供應端也在“放量”增長。據了解,早在2011年,我國城鎮家庭戶均住房擁有已達到一套,人均住房面積已接近發達國家平均水平(35平方米)。由此,邊際居住空間需求下降,新增供應越來越多地投入到租賃市場。資料显示,2016年較2012年,全國租房需求增長102%,出租房源供應量增長93%。

提到“租賃”,最直觀的衡量標準就是租金價格。租金水平的高低和城市新增人口、就業機會、房地產市場等密切相關,因此也被視為一個城市發展水平的重要指標。

中房智庫研究員綜合平安好房研究院的數據,對北京、上海、深圳、杭州、廣州、南京、廈門等國內15個熱點城市的租金水平進行分析整理,推出熱點城市“租金地圖”。

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數據來源:平安好房研究院,以2017年9月每套90平方米房屋為樣本採集數據,單位元/套/月劉凱/製作

從“租金地圖”上可以明顯看出,北京、上海、深圳租金水平居全國城市三甲,杭州的租金水平遠超廣州已躋身一線城市行列;而合肥,與其迅猛上漲的房價形成鮮明對比的,卻是其租金水平慘淡墊底。

杭州租金水平遠超廣州

根據平安好房的數據显示,北京、上海、深圳、杭州四地的房租價格與其他11座熱點城市之間存在的差距正拉大。

以每套90平方米的房屋為樣本(下文中月租金數據均是以每套90平方米的房屋為樣本),北上深杭的月租金均超過6000元大關,其中北京更是高達近8500元,是合肥月租金的四倍,穩居第一;而包括廣州、南京等在內的其他11座熱點城市的同類房屋月租金均在4500元以下。

值得注意的是,“租金地圖”的前四位中,北京、上海、深圳均為一線城市,僅有杭州為二線城市,雖然為二線城市,但一直以來,杭州無論是在經濟發展、人口導入還是樓市表現上,均在向一線城市靠攏。相反,廣州的租金水平一直在一線城市中墊底,而在此次的租金表現上,廣州更是被杭州超越。

根據“租金地圖”显示,杭州9月的月租金價格為6716元,與深圳的月租金價格僅相差377元,但與廣州的月租金價格卻相差2246元。

杭州的租金價格居高不下,其中一個重要原因就是其流動人口的增加。2016年末,杭州常住人口為918.8萬,比2015年末增加17萬人,增幅1.89%。每年有大量流動人口湧入杭州,尤其是杭州的江干區、濱江區和餘杭區三個年輕創業者最多的地方,流動人口比例驚人。而這些流動人口中,有74%的人是以租房形式解決住房問題。隨着租房人群不斷增加,杭州的租金也水漲船高。

相比杭州,廣州的租金價格一直不溫不火,在四個一線城市中,廣州的租金是最低的。根據業內人士分析,除了流動人口這一因素,城市密度、房源規模和收入水平均會對一個城市的租金造成影響。例如廣州,從城市密度來講,包括郊區在內,廣州的密度較大;從房源規模上看,廣州的房地產投資一直較早,城市外擴潛力大,類似廣佛交界等地區也是房源比較多的區域,而該區域中多聚集勞動密集型產業,因此這類區域的租賃需求也較為旺盛;從收入水平上看,廣州的外來務工人員較多,收入水平不高,這也導致租金價格難以提高。

另外,近兩年房價飆漲的合肥在租金地圖中位列15個城市的最後一名,90平方米的房屋月租金僅約2000元,這在一定程度上說明了合肥樓市“虛火”過旺。導致合肥租金水平低的主要因素即外來流動人口少,租房需求相對較少,加之城市收入水平有限,也在一定程度上限制了租金上漲。

同城異區租金級差效應凸顯

不同的城市之間租金水平存在差異,同一個城市不同地區之間的租金水平同樣存在差異,這種差異被稱為租金級差效應。

根據平安好房研究院的數據显示,租金級差效應在15個熱點城市中普遍存在,其中,上海、北京、深圳租金級差效應最明顯,均超過6000元;南京、廣州、青島、天津等城市租金級差在2000~4000元;合肥、長沙的租金級差最小,均不到1000元。

以上海為例,從圖中可以看出上海的租金級差最明顯,以90平方米的房屋為例,租金最高的是靜安區,月租金高達12000元以上,而作為上海的租金窪地,崇明區的租金卻僅有1526元,最高租金和最低租金之間的級差達上萬元。

北京和深圳同樣存在這種租金級差效應。北京和深圳最高月租金與最低月租金之間的級差約為8000元,僅次於上海。與北京、上海、深圳不同的是,杭州的租金水平也處於前列,但是杭州各區的租金級差相比北上深,並不算大。

總的來說,目前國內的租賃行為主要發生在一線城市以及有較多人口流入的強二線城市,大部分地區租賃住房人口只佔小部分比例。有研究報告指出,我國的租賃人口只佔了11.6%,遠低於發達租賃市場約30%的比例標準。但隨着一線城市房價的攀高以及政策層面對租賃市場的鼓勵,預計我國的租房人口佔比將超過30%,而一線城市的租房人口比例將會超過40%,未來個別城市甚至會有超過50%的人口會選擇租賃住房。

據CRIC不完全統計,目前已有上海、廣州、深圳、杭州、珠海五城共計推出了23宗純租賃住宅用地,總計容面積達到了205.06萬平方米。但僅憑政府新增租賃用地來推動租賃市場發展是不可持續的,從“藍海”變“紅海”,租賃市場剛剛起步。

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50家房企年內拿地金額破2萬億

50家房企年內拿地金額破2萬億

東方財經網 2017-11-24 12:43:05 來源:北京商報

 北京商報訊(記者 董家聲)截至2017年11月22日,拿地最积極的50家房企合計拿地金額達到20330億元。與2016年同期拿地金額13720億元相比,漲幅達到56%。

  來自中原地產的數據显示,截至目前,2017年拿地過百億元的房企達到58家,而在2016年同期只有40家,2017年截至日前,拿地200億元以上的企業有30家。從企業特點來看,大量的中型標杆房企积極搶地,特別是從500億元衝刺1000億元、1000億元衝刺2000億元的第二梯隊房企,成為過去7個月搶地的主力,做大規模依然是當下房企的主流選擇。

  從區域上看,房企雖然在一二線城市受到調控影響,成交放緩,但全國房地產銷售額依然刷新歷史紀錄,三四線城市,特別是部分熱點三線城市,房企搶地現象明顯。從趨勢上來看,房企依然在非常明顯地加速拿地。業內人士分析,加速拿地的原因之一是開發商年內銷售額保持快速增長,開發補倉態度积極。雖然一二線城市調控效果明顯,但從全國房地產數據來看,房企在收穫了刷新歷史紀錄的2016年後,資金情況空前寬裕,去庫存后,大部分標杆房企開始积極拿地。

  碧桂園、恆大、萬科、融創等企業近日公布的今年前10個月銷售業績均已經超過了2016年全年。此外,銷售額排名靠前的40家企業合計銷售達到3.64萬億元,同比漲幅達41%。相比2016年同期的25845億元,多賣10551億元。

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中國樓市只漲不跌?如今三方面正發生根本性轉變!

中國樓市只漲不跌?如今三方面正發生根本性轉變!

東方財經網 2018-02-04 22:36:01 來源:經濟觀察報

 以房子為核心資產配置的時代或將漸行漸遠

范欣 作者系青年經濟學者

2018年對樓市而言註定是極不平凡的一年,在“房住不炒”的大原則下,房地產長效機制正日趨成熟,一方面住房土地的供給主體除了政府外,國有土地、集體土地也將逐漸被允許進入房地產市場用作建設租賃住房,以提高居民租賃住房的有效供給,保證房地產市場的健康發展;另一方面在經歷了2016-2017年樓市大漲后,超預期的樓市調控仍將延續,即使在部分三四線庫存較大的城市出現放鬆,重點城市也難再放鬆。不僅如此,部分開發商拿地過於激進,槓桿率較高,在樓市低迷的背景下預計將有部分開發商資不抵債。數據显示,2018年,房地產行業將迎來還債高峰,額度達到3300億;2019年額度達到4700億,2017-2019年房企還債規模將超1萬億。

十餘年間,中國樓市經歷了一輪只漲不跌單邊左側上漲行情,即使出現小幅下行格局一般也僅1-2年,隨後便出現報復性上漲,以至於普通百姓已不再相信樓市調控能抑制房價,至於原因專家也是眾說紛紜。其實,主要原因歸納起來無非是三個方面,一是商品房市場的土地供給被政府完全垄斷;二是人口結構變化;三是連年貨幣超發。如果以上三方面原因沒有明顯改善背景下,房價難改上行趨勢,但如今這三方面都正在發生根本性轉變。

在商品房市場土地垄斷方面,房改后國土部規定房企開發各類住宅用地只能通過公開招拍掛方式取得,所以只要地方政府控制好土地儲備、入市節奏和市場需求之間的關係,保證土地掛牌量小於等於市場需求就可以維持地價的穩中有升。近年來一些三四線城市之所以出現了樓市庫存高企的問題歸根結底是由於一些地方政府為了加大基礎設施投資提高任期內政績而短時間內大規模提高土地出讓規模導致土地供過於求,重慶地票制度近年來能保持當地房價平穩也是因有效控制土地入市與商品房需求才實現的。因此,土地供應的垄斷是決定房價走勢的根本。

反觀國土部提出的政府將不再是居住用地唯一提供者意義重大,雖然短期內集體土地僅能被用在指定試點地區的租賃住房建設上,小產權房轉正仍不被允許,但隨着試點城市租賃住房土地供給量的提升、以機構為主的租賃市場的逐步建立,未來房企投資租賃住房的成本會大幅降低,租賃住房規範化程度也將提高,房屋租賃市場的有效建立也將有效分流熱點城市的購房壓力,起到保障中低收入群體居住需求的重要作用。而且,當前一二線城市投資房產以租金計算回報率已大幅低於市場利率,以市場利率計算的房價與當前價格有較大差距,房價虛高部分一方面是受市場追高情緒影響,另一方面在於房子與教育、養老等掛鈎,目前幾個城市已率先開展租售同權制度試點,這對於發展租賃市場同樣意義非凡。因而,土地供應垄斷格局的破冰雖短期對房價影響不大,但卻是房地產長效機制的有效組成部分,長期對樓市走向影響深遠。

當然,僅有土地垄斷還不能構成房價的連續上漲,必須要有人口的配合。98年房改后的10年恰逢60/70年代嬰兒潮時期居民的首次置業,2007年至今的10年正好是80后嬰兒潮的置業年代,上述20年又正好是中國城鎮化進展最快的20年,這與樓市走勢不謀而合。但,1990年至2012年這10餘年在計劃生育和居民生活水平不斷提高的影響下我國生育率出現了連年走低的現象,直到單獨二孩和全面二孩政策實施后才有所反彈,但全面二孩政策落地后的2017年出生人口就出現了下降。另一方面,近年來中國勞動人口比例已呈下降趨勢,而老年人口比例則快速增加,這對住宅的需求強呈現明顯抑製作用。wind數據显示,中國勞動人口(15-64歲)在總人口中所佔比例在2011年已開始下降,到2016年末該比例已下降至72.56%,與此對應的則是老年人口(65歲以上)比例近年來一直在上升,到2016年末已達10.8%。因此,人口結構潛移默化的改變也將對樓市走向形成較大影響。

土地供應垄斷與人口增長還需加上貨幣供給的配合,才能支撐房價上漲。將一線城市房價近年來走勢圖和廣義貨幣M2走勢圖疊加,會發現兩者相關性接近於1,這還不包括近年來金融過度創新導致的銀行表外資產規模快速擴大的影響。自2017年起,一場針對金融亂象的金融監管的大網正在逐漸展開,一行三會出台了多項政策,隨着金融監管的趨嚴,社融同比與M2同比增速出現了顯著的背離,對應市場上資金表現的非常緊張,10年期國債收益率已由2016年末的2.6%大幅升至2018年初的4%左右,廣義貨幣M2同比增速已降至8.2%,商業銀行資金頭寸也表現的十分緊張。

由於中國當前金融周期相當於美國2011年,因而未來5年仍將處於去槓桿周期,這點從2017年末的中央經濟工作會議、2018年初一行三會陸續頒布多項政策就可看出,2018年金融監管仍將進一步收緊,市場利率也會延續穩中有升的態勢,只有等到市場出清才會出現下降。對於樓市而言,因商業銀行負債成本的提升導致全國首套房加權貸款利率由2016年末的4.45%顯著上升到2017年末的5.38%,上升幅度達21%。資金的收緊和利率的上升無疑是未來樓市的重大利空。

當然,按此前的政策導向看,一旦經濟面臨較大下行壓力,支持和鼓勵居民購房的刺激政策就會出台,房價就會觸底反彈,但此次情況與之前略有不同,過快的居民舉債已明顯超出居民收入增長的合理區間。統計显示,居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的35%上漲至2017年末的90%,遠遠超出其他新興經濟體的水平,已接近美國和日本樓市泡沫破滅前數值,未來3-5年繼續出台讓居民加槓桿購房的刺激政策可能性非常小。

綜上,過去20年支撐樓市只漲不跌的三大因素均在逐步發生改變,土地供給垄斷破冰有望讓機構主導的租賃市場迎來較大發展從而逐漸形成租售並舉的住房體制,人口結構的悄然變化影響的是居民居住需求的改變,金融監管的收緊則會逐漸提升市場利率水平。而且,因地方賣地收入的逐步萎縮,未來房地產稅一定會擇時推出以彌補地方財政部不足的問題,屆時擁有多套房的居民房地產持有成本將上升。因而,過去20年居民以房子為核心資產配置的時代或在漸行漸遠,以雞蛋不放在同一籃子里的分散資產配置才是合理管理家庭總資產的上策。

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