賣房買房耍太多心眼 當心聰明反被聰明誤

賣房買房耍太多心眼 當心聰明反被聰明誤

東方財經網 2017-09-15 22:36:02 來源:

羊城晚報記者張璐瑤 通訊員 政法宣 劉強 郝飛

樓價上漲,業主與買家簽了合同后又反價;限購令下,借用他人名額買房規避政策……買房賣房的背後隱藏着哪些風險?14日,廣州市委政法委聯合中國廣州仲裁委員會(以下簡稱“廣州仲裁委”)就老百姓最關心的“樓事”問題發布一批類案。

廣州仲裁委透露,近年來,隨着房地產市場的火爆,涉房地產糾紛呈爆髮式增長。僅2016年,該委受理的房地產糾紛案就有4575件,佔全部傳統案件數的29%。涉房地產糾紛案件中,因反價導致糾紛的案件最常見,佔32%,因限購導致糾紛約佔7%,因按揭貸款無法及時辦理導致糾紛佔13%,其他因房產中介、逾期交樓、逾期辦證、房屋質量等問題產生的糾紛佔48%。

廣州市政法委透露,在廣州各級法院審理的涉房產糾紛類案件中,還有詐騙分子借樓市的熱度,通過偽造房產證、簽訂合同等方式進行詐騙。

“有些市民看房價漲得快,寧願反價。實際上,因反價導致的違約,違約方需賠償的損失可能遠高過違約金,甚至要賠上房價上漲的差價。”廣州仲裁委副主任李非淆說。

案例1

網簽後房價大漲,一房兩賣受雙重懲罰

2016年1月,劉某將其名下位於天河區的一套房產出售給雷某,售價200萬元,雙方簽訂了《房屋買賣合同》,並辦理了網簽手續。雷某向劉某支付了訂金10萬元。

此後,房價大幅上漲,劉某動心了,寧願付違約金,又於2016年6月將上述房產以260萬元價格出售給丁某,並與丁某簽訂《買賣合約》。

由於涉案房產已辦理網簽,劉某與丁某簽訂的《買賣合約》無法辦理網簽,後續交易也無法進行。丁某遂申請仲裁,訴請解除《買賣合約》,要求劉某支付違約金15萬元,並申請法院查封涉案房產。

雷某也申請仲裁,訴請解除《房屋買賣合同》,要求劉某退還已付訂金並賠償房屋差價損失。由於丁某、雷某均為守約方,劉某為違約方,最終劉某不但沒有賣成房產獲得收益,還向丁某支付了違約金,向雷某賠償了房屋差價損失。

案例2

規避“限購令”,“合夥買房”吃了大虧

張某欲在廣州投資房產,但不具有購房資格,遂找到有購房資格的朋友李某,協商以其名義購房,一人出錢、一人出“人”,日後房屋收益以7�3比例分成。

2013年6月,李某與某開發商簽訂 《商品房買賣合同》,購買蘿崗區某花園小區商品房一套。張某實際支付了首期款及相關費用,並每月還貸。

2015年初,開發商通知李某收樓。李某要求張某先行向其支付10萬元,才同意前往辦理收樓手續。雙方未能協商一致,產生糾紛。張某向法院起訴,要求李某退回張某代付的首期款32萬元、相關費用3萬元及按揭還款8萬元,獲得法院支持。李某無力償還銀行後續按揭貸款,開發商作為連帶責任保證人,代李某向銀行償還貸款78萬元。

此後,開發商申請仲裁,要求解除與李某簽訂的《商品房買賣合同》,並要求李某支付違約金30多萬元,最終獲得支持。

風險提示

廣州仲裁委提醒,“一房兩賣”有風險,賣家反價,買家有權主張房屋差價損失或違約金,賣家可能因兩頭違約受到雙重懲罰。“違約方無法主動解除合同,如果因反價導致合同解除,違約方的損失不限於違約金,很可能就是房屋差價”。

同時,市民在買房時一定要查看涉案房屋是否已網簽,簽訂合同后,也要儘快辦理網簽手續,以保證自身權益。

風險提示

廣州仲裁委提醒:此種“借名買房”的交易方式,雙方一旦發生分歧,極易產生糾紛。對雙方來說,都存在較大法律風險,往往都受到重大經濟損失。

  (作者:張璐瑤)  (出處:羊城晚報 2017年09月15日)

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預售證未到手樓盤已售罄

預售證未到手樓盤已售罄

東方財經網 2017-09-15 22:36:05 來源:

在“限價”政策下,即使是樓市“金九”時節,開發商的推盤意願依舊不強。但是,長沙房價的勢頭讓不少購房者入市意願增強。在此供需不平衡的現狀下,樓市亂象時有發生。

在長沙縣楚天世紀城西苑小區,其中兩棟在尚未取得預售許可證的情況下,樓盤就已售空,部分戶型還搭售車位。

對此非法售房行為,長沙縣住建部門已對該樓盤展開調查。

本報長沙訊 近日,記者接到購房者反映稱,長沙縣楚天世紀城西苑有兩棟樓未取得預售許可證,就對外銷售。經調查,記者發現小區不僅沒有取得預售許可證,還搭售車位。

9月12日,記者以購房者身份來到長沙縣楚天世紀城西苑營銷中心,發現樓盤均價在6000元/平方米左右。當記者詢問是否有房可買時,項目銷售人員表示,“目前在售的主要是4#和5#棟,房子已經不多了,只剩幾套87平方米的戶型,如果想購買這裏的房產,必須繳納98000元購買車位,並且要一次性付清。”當記者質疑沒有車是否也要買車位時,該銷售人員表示,“這個戶型必須要搭售車位”。

據悉,購買這裏的房產,不僅搭售車位,還需先和老闆“打招呼”,繳納2萬元定金。為何買房子還需和老闆“打招呼”?在該樓盤營銷中心,記者並未看到4#、5#棟的項目預售許可證。記者隨後在長沙市住房和城鄉建設委員會官網進行查詢發現,這兩棟樓尚未取得預售許可證。在記者的追問下,銷售人員最終承認,稱“還沒有預售證,購房者都是通過老闆的關係,不是熟人,就不能買。”

9月14日,記者再次來到楚天世紀城項目營銷中心,剛一進門,項目銷售人員就告訴記者,4#、5#棟的房子已售空。期間,陸續有不少客戶前來看房,但項目銷售人員均表示“已經賣完了”。

楚天世紀城西苑4#、5#棟還未開盤就已宣告售罄,記者隨即將情況反映給長沙市住建委。長沙市住建委工作人員表示,房地產開發企業在未取得商品房預售許可證的情況下,以認購(包括認定、預訂、登記、選號、排號等)、收取預訂款性質費用等各種形式變相預售商品房的,屬於非法售房行為。目前,長沙縣住建部門已對該樓盤展開調查。    記者劉李實習生彭思瑤

提醒

購買未取得預售許可證的房產,可能承擔更大風險

本報長沙訊 長沙市住建委工作人員表示,購房者如買未取得預售許可證的房屋,可能會承擔更大的風險。

第一,根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效。

第二,無預售許可的項目尚未納入預售款監管系統,購房人所交資金極易被挪用,或因開發商資金鏈斷裂造成項目爛尾等現象,致使合法權益無法維護。

第三,無預售證的房屋脫離監管,房屋性質不確定因素較多,如果出現與承諾不符的情況,極易產生糾紛。

工作人員提醒,購買商品房時一定要精挑細選,選購“五證”齊全的房子。在購房前最好登錄長沙市住建委官方網站(http://www.csfdc.gov.cn/index.php/home/index/searchdata/)查詢樓盤是否取得預售許可證。

如果市民發現有樓盤存在違規銷售行為,可撥12345市民服務熱線投訴,也可撥打瀟湘晨報新聞熱線0731-85571188求助或爆料。    記者劉李實習生彭思瑤

  (作者:劉李)  (出處:瀟湘晨報 2017年09月15日)

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廣州31家單位獲配1991套公租房

廣州31家單位獲配1991套公租房

東方財經網 2017-09-15 22:36:06 來源:

廣州日報訊(全媒體記者賈政)昨日,廣州市住房保障辦公室發布《2017年第一批單位整體租賃新就業無房職工公共租賃住房第二次分配結果》(簡稱《分配結果》)。

《分配結果》显示,廣州市建築集團有限公司、廣州大學等31家獲配1991套公租房。

據記者了解,本次1991套公租房共來自11處房源,包括金御苑、珠江嘉苑、南悅花苑等。其中金御苑配租1116套,珠江嘉苑配租496套,南悅花苑配租167套。

據住保辦相關負責人介紹,該批房源分配后,剩餘房源將繼續向有需求的單位進行分配。目前,天河區珠江嘉苑,白雲區南悅花苑、金御苑,黃埔區苗和苑、亨元花園、榕悅花園仍有部分房源,將繼續接受單位整體租賃申請。

據了解,廣州市於今年3月推出供應新就業無房職工公共租賃住房,面向單位整體租賃,並在5月1日至6月30日完成第二批申報。從5月1日至6月30日申報新就業無房職工公共租賃住房需求且符合條件的單位有31家。其中廣州市建築集團有限公司分配到960套,全部來自金御苑。廣州大學獲配500套,其中360套位於珠江嘉苑,120套來自南悅花苑。

31家單位名單

  廣州大學、廣州市黃埔區人民法院、廣州醫科大學附屬第五醫院、廣州市婦女兒童醫療中心、廣州市天河區沙東街社區衛生服務中心、廣州市天河區棠下街第二社區衛生服務中心、廣州市天河區沙河街社區衛生服務中心、廣州市中醫醫院、廣州市天河區衛生和計劃生育局、廣州市天河區棠下街社區衛生服務中心、廣州市天河區慢性病防治中心、廣州市天河區中醫醫院、南方醫科大學皮膚病醫院、廣州交通集團出租汽車有限公司、廣州晟能电子科技有限公司、廣州市行心信息科技有限公司、廣東公誠設備資產服務有限公司、廣州珠江啤酒集團有限公司、廣州天萊軟件科技有限公司、廣州致信計算機科技有限公司、廣東華路交通科技有限公司、華南理工大學建築設計研究院、廣州市海同機電設備有限公司、廣州市惠博科技有限公司、廣州白雲山陳李濟藥廠有限公司、廣州金域醫學檢驗中心有限公司、廣州聖亞科技有限公司、廣州白雲山和記黃埔中藥有限公司、廣州市建築集團有限公司、廣州金昇陽科技有限公司、廣州白雲山醫藥集團股份有限公司

  (作者:賈政)  (出處:廣州日報 2017年09月15日)

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今年前8月江蘇房價同比降5.9%

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今年前8月江蘇房價同比降5.9%

東方財經網 2017-09-22 23:46:02 來源:

江蘇省十二屆人大常委會第32次會議昨天上午召開。省發展改革委主任朱曉明在代表省作關於供給側結構性改革推進情況的報告時指出,今年前8月江蘇房價同比降5.9%,但推動房價上漲的因素仍然存在,當前江蘇仍要繼續去庫存,維護房地產市場穩定。

朱曉明通報了一系列數據: 8月末全省商品住宅待售面積7410萬平方米,較2016年底減少1622萬平方米,去化周期縮短為6.7個月,較上年底縮短0.8個月。1-8月,全省商品住宅成交均價8437元/平方米,同比下降5.9%。南京、無錫、蘇州三個熱點城市成交均價總體穩定在2016年10月份水平,其他市場較熱的城市也在一定程度上遏制了過快升溫勢頭。

在推進供給側結構性改革的過程中,也遇到了一些新情況新問題,面臨諸多困難挑戰。朱曉明坦言,去庫存過程中,土地拍賣仍出現不少高溢價,推動房價上漲的因素仍然存在,熱點城市和其他重點城市的市場預期沒有發生根本變化,穩控市場的壓力還在累積。

省人大財經委調研發現,南京、蘇州等熱點城市住房需求旺盛,房源供應量緊缺,今年以來南京新房庫存已不足2萬套,創下歷史新低,有的熱點板塊新房與二手房價格嚴重倒掛。相比之下,大多數三四線城市去庫存壓力仍然較大,去化周期遠高於6.7個月的全省平均水平,如江陰商品住宅庫存去化周期為13個月,宜興為15個月,揚州市江都區為12個月,蘇北一些地區供需失衡也較突出。

省人大財經委在調研報告中指出,當前,我省各地房地產市場調控主要依靠限購、限價等行政行為,金融、信貸等市場化手段卻使用不多。今年以來,南京、蘇州、揚州、鎮江等市土地拍賣,不少地塊出現高溢價,全社會對價格上漲的預期依然很強,穩控市場的壓力還在累積。因此,行政干預為主的調控方式,難以長期維繫,今後應注重把行政調控與市場化手段相結合,才能促進房地產市場持續健康發展。

朱曉明也表示,我省將進一步加強市場監管和輿情引導,重點排查房地產開發、銷售和中介服務行為不規範引發的社會問題,建立突發事件應急報告制度,切實做好維護房地產市場穩定工作。支持南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州等6個城市率先開展培育和發展住房租賃市場試點工作,總結經驗並及時在全省推廣。

揚子晚報記者 石小磊

  (出處:揚子晚報 2017年09月22日)

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浙江省規範個人貸款業務 個貸進樓市遭嚴查

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東方財經網 2017-09-22 23:46:09 來源:

日前,浙江銀監局針對日常監管中發現的個人貸款資金違規流入房地產問題,召開了進一步規範個人貸款專題監管會議,重申銀監會有關監管要求,部署開展銀行自查和監管抽查。

“房子是用來住的,不是用來炒的。”據了解,浙江銀監局多次強調規範個人貸款管理的監管要求,堅決反對信貸資金違規進入房地產,堅決*制投機炒房行為,堅決懲處房地產信貸違規行為。

對於本次個人貸款自查,浙江銀監局要求全省銀行業金融機構做到三個全覆蓋,即各類銀行機構全覆蓋、各地市全覆蓋、各類個貸業務全覆蓋。

重點針對個人貸款特別是個人消費貸款、住房*押貸款、信用卡大額透支和大額提現違規流入房地產、個人住房按揭貸款首付資金來源等開展自查,落實責任到人,實行“一把手”負責制,抓好問題整改。

浙江銀監局對重點地區、重點機構和重點業務進行專項抽查,對於自查不認真、整改不徹底、問責不到位的違規問題,堅持人事並舉,嚴肅處罰問責。

同時,浙江銀監局要求各銀行業金融機構認真貫徹落實差別化住房信貸政策,提升服務意識和服務效能,在抑制投機性購房需求的同時,积極支持居民合理的住房信貸需求。

  (出處:華龍網 2017年09月22日)

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一線城市齊了!廣州首套房貸利率最高上浮20%

一線城市齊了!廣州首套房貸利率最高上浮20%

東方財經網 2017-09-22 23:46:10 來源:

前两天,北京市全面上調首套房貸款利率,個別銀行甚至調整利率上浮達20%,主管機構也對此表示支持。與此同時,記者也了解到,廣州市的各大銀行也將首套房貸款利率上調到了20%,甚至民生、華夏、中信等銀行已經停貸。至此,北上廣深等一線城市已全面實現首套房貸款利率上調。而從全國來看,8月份,全國首套房貸款平均利率為5.12%,相當於基準利率的1.04倍,連續8個月上升。

  (出處:央視網 2017年09月22日)

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住房租賃“美國模式”:來自金融的“滋養”

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住房租賃“美國模式”:來自金融的“滋養”

東方財經網 2017-09-22 23:46:38 來源:

在美國住房租賃是一個很大的市場,接近40% 的人都是租房住,作為住房租賃市場最發達的國家,市場制度與金融活躍度支撐其蓬勃發展。

7 月17 日, 廣州市在官網上發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》(以下簡稱《方案》),公布16 條具體措施,保障租賃雙方權益,增加租賃住房供應,發展現代租賃產業。

時隔三日,住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業,並列出12 個城市作為首批試點。

在此後短短的一月內,國內租賃領域的政策像離弦的箭,射向住房市場。

無論是政策層面還是實際操作,國內住房租賃市場都在加快發展的腳步,但是這其中存在的問題和挑戰,以及市場各參与方應該如何應對,是擺在眾人面前的課題。參考和學習成熟的住房租賃市場――比如美國,是一個可行的思路。

市場成熟

大部分出租房掌握在機構和專業投資者(如家族辦公室)手裡――而非普通的個人,是美國住房租賃市場跟中國不同的地方。

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監李然表示,美國83% 以上的租賃住房是通過市場化操作的,有專業的公寓運營公司進行運營。

智裕創贏董事長王中江告訴《中國房地產金融》,在美國住房租賃是一個很大的市場,接近40% 的人都是租房住。他表示,美國大部分出租房掌握在機構和專業投資者手裡,主要有兩個原因。

其一,在美國,持有物業比較麻煩,出租后每年繳納房產稅、個人報稅等事務,租后維護也很繁瑣,而且維護成本和出租成本也不低。

其二,如果他們要投資房地產的話,就會去買REITs(房地產信託投資基金),長期來看,收益不比個人買房低。“也就是說,個人投資房地產其實並不需要持有物業。”王中江說。

出租房由機構和專業投資者持有的好處在於,他們是做長線投資的,因此更理性、更專業,也更有效率。在王中江看來,國內的出租房掌握在散戶手裡,其實是一種社會資源的浪費。

“這跟中國股市一樣,一旦籌碼都在散戶手裡,就比較難處理。”他說,“比如在某些空置率較高的區域,可能就有成千上萬套房子是空着的,持有人就是不租,就是盼着它漲,到頭來就是大家都收不到租,因為大家都在買來買去,而不做長期投資。但是如果是機構持有的話,它當然希望出租率越高越好。”

美國住房租賃市場的成熟,除了表現在市場機構化,還表現在市場各個環節的細分和專業。

作為一家專業的美國房地產基金投資管理機構,智裕創贏(以下簡稱“創贏”)主要的投資方向是整體收購美國的長租公寓,目前已經投了8 個項目。王中江告訴記者,自己作為“海外投資方”,並不需要跟租客直接打交道。“美國有很多很大的物業管理公司,我們聘請一家,他們幫我們做日常的物業管理和出租管理,每個月會給我們發報表,裏面有出租率、搬入搬出等詳細運營數據,還有租金收入、費用支出等財務信息,我們盯住財務数字就可以了,另外還有專業的資產管理經理負責項目的翻修工作以獲得物業增值。”

租客獲益

在一個成熟的住房租賃市場中,最大的受益者是租客,因為對於租客來說,一切服務都是便捷和有保障的。

曾在美國哥倫比亞大學讀研的小付(化名)告訴記者,自己曾在曼哈頓的一所長租公寓中租住過一年。公寓里設施齊全,有花園和停車場,一樓有洗衣房和管理處。在小付所租住的兩室一廳里,除了私人用品――比如床和餐具,其他的廚房設備和洗浴設備都很齊全。他同時表示,在一些更好的出租公寓中,配套了健身中心和會客中心。

租住期間,遇到任何問題,小竿打電話給管理處。平時的交租以及退租之後的押金退還,小付都是跟物業管理公司打交道。除此之外,小付表示,美國搬家公司的服務也做得很好, 從A 搬到B, 自己只需要叫上一家搬家公司, 到了B之後――因為配套設施齊全,馬上就可以安頓下來。

“美國的住房租賃市場是很成熟的,大家各自分工,該幹嘛幹嘛。我是投資人,我只要出錢把房子買好,然後選一個物業管理公司就可以了。物業管理公司的工作也很簡單,因為我已經擁有一個成熟的小區,他進去提供服務就可以了――包括招租、廣告、跟租客打交道等等。租客也很方便,因為配套設施都有了,他只要找個搬家公司把東西搬進來就可以了,需要服務就去找物業管理公司。”王中江說。

據了解,雖然美國各個州的法律不一樣,但是總體來說,美國法律更偏向維護租客的利益。就算租客不交租,房東也沒有權利自行驅逐,而需要走必要的程序。通常來說,民主黨主政的州,驅逐不交租的租客需要花費更大的力氣,而共和黨主政的州更有偏向於業主。

金融支撐

王中江跟《中國房地產金融》詳細講述了智裕創贏在丹佛的一個項目。

該項目總投資1.15 億美元, 智裕參与其中3331 萬美元的股權融資投資,其餘8000 多萬美元由三家貸款機構發放經營物業貸款,分別是房地美(Freddie Mac)、富國銀行和Keybank。銀行貸款是10 年期的(按照30 年攤銷),這其中,10 年均為固定利率,前5 年只付利息。

同樣條件的貸款,在中國是很難拿到的,那麼為什麼美國的銀行可以提供這樣的貸款呢?王中江告訴記者,這其中有兩個原因。

其一,銀行通過資產證券化可以把風險打包賣出去,不再留在資產負債表上。“我們向Wells Fargo(富國銀行)借錢,富國就把這筆貸款和其他貸款打包,叫摩根大通做成CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券),然後掛牌賣掉。同樣的,Keybank 做完貸款之後賣給巴克萊,巴克萊就可以賣給其他投資機構了。” 由於全美長租公寓的出租率都很穩定,租金收益有保證。因此銀行發放的經營物業貸的風險是比較低的,大型投資機構都願意買這類評級較高、收益也不錯的CMBS。美國還有一類債權類REITs,專門投資於CMBS。

其二, 銀行放出貸款之後,如果沒有證券化,也有辦法進行對沖。如果金融市場的利率趨勢發生變化,銀行也可以通過利率互換的方式進行風險的對沖。

據了解,CMBS 作為資產證券化產品之一,在美國已有30 多年的歷史,其年發行規模曾高達2290 億美元。雖然次貸危機發生后發行規模驟減,但是此後逐年回暖,2015 年重新超過1000 億美元。

可以看到,美國成熟的住房租賃市場背後,有強大的金融體系做支撐。銀行之所以可以提供條件優越的貸款,是因為可以在金融市場對衝風險,與此同時,還可以通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。

李然表示, 在美國,REITs 保證了各類房地產租賃企業能夠在資本市場上獲得長期收益。而在所有的REITs中,住房租賃佔15%,僅次於零售。

“所以金融市場與房地產市場的互動是很重要的,不是說單靠幾家企業,或者的幾個政策,就可以(把住房租賃市場)撐起來的。中國的金融市場和住房租賃市場如果不打通的話,風險就只能集中在少數機構或開發商手裡,無法快速擴大規模。”王中江說。

成或不成

因為高房價和需求旺盛等原因,國內的住房租賃是一個很大的市場,鏈家研究院院長楊現領表示,租賃市場是中國房地產市場“最後的紅利”。如前所述,在政策和實操中,國內住房租賃市場也在加速推進。但是,中國能發展起來像美國那樣成熟的住房租賃市場么?

據了解,房地產行業中很多公司都在做長租公寓,克而瑞的數據显示,目前TOP30 的房企中,1/3 的房企通過不同的方式參与長租公寓市場。而在房企之前,還曾有一批創業公司進入長租公寓市場。

企業對住房租賃市場的看好有很多原因,其中包括:租金是穩定的現金流,可以對沖銷售波動的風險;物業的增值,尤其是一二線城市;政策的規定(比如房企拿地自持比例增加)、引導、支持。

有業內人士認為,未來,在國內一線城市, 住房租賃市場將和銷售市場平分整個房地產市場。

也就是說, 未來一年賣出多少套房子, 住房租賃市場就會增加多少套出租房。

但是,在王中江看來,中國發展住房租賃市場一個“很大的挑戰”,首先是高房價高地價。“在一線城市,如果按照市場價買下來出租的話,就只有1%、2% 的回報率,企業就沒辦法加槓桿了。比如拿地7 個多億,蓋樓7 個多億,一個項目就是15個億,10 個項目就是150 億元,這對自有資金的要求太高了。如果沒那麼多錢,就要找銀行貸款,但是1%、2% 的回報率是不足以支撐目前的融資成本的。”

其次,國內的金融體系欠發達。如前所述,“30 年攤銷的貸款、10年固定利率、5 年僅支付利息”的貸款條件,國內銀行是很難提供的。原因就在於,現階段國內銀行沒辦法像美國的銀行那樣,在金融市場上對衝風險, 或者通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。

除此之外,對開發商的資金實力、資本運作實力、運營管理能力的高要求,以及長租公寓的低毛利率,都是發展住房租賃市場的挑戰。

因此王中江認為,現階段發展住房租賃市場,需要政策的大力支持。“土地便宜一點,開發商有盈利空間了――比如賺6 個點、7 個點,他就可以找銀行借錢或者發公司債來支撐了。”

他同時認為,長期來看,住房租賃市場的發展思路可以是:國家把土地拿出來給國有企業,讓國有企業去運營,之後再慢慢市場化。“最後一定是開發商、投資商要進去,銀行也要進去,金融體系滾動起來,整個市場才能發展起來。”

“美國的住房租賃市場到了最後就是,全世界的錢幫美國人蓋房子。”王中江說,“美國一分錢不用掏,美國人民就可以享受到很好的住房。”這是王中江作為“海外投資方”,親自參与美國住房租賃市場之後,所得出的結論。

如他所言,在一個成熟的住房租賃市場中,哪怕沒什麼存在感、一分錢不出,民眾還是能享受到優質的住房和便捷的服務,因為市場這台機器已經在良好運轉,並且發揮作用了。

  (作者:劉本迪)  (出處:中國房地產金融 2017年09月21日)

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科技+金融賦能 平安好房做長租公寓行業助推器

科技+金融賦能 平安好房做長租公寓行業助推器

東方財經網 2017-11-17 16:03:10 來源:

 今年以來,在政策紅利和旺盛的市場需求之下,以長租公寓為代表的租房市場熱度持續攀升。“對標美國EQR,中國的發展還處在‘第一階段”。平安好房總經理鍾惠馨在大會發言中表示。

11月16日,由房東東與平安好房聯合主辦的2017年中國品牌長租公寓CEO年會在上海舉行。本次互聯網+長租品牌公寓的年會彙集了28位CEO,400+品牌公寓,與會人員達到千人,成為長租公寓行業近期規模最大的一場盛會。

作為長租公寓服務的平台方,平安好房在會上首次透露,要力爭打造“品牌公寓嚴選平台”,並通過“科技+金融”為品牌公寓賦能,助推行業大發展。

平安好房助力租房新生態

龐大流動人口下的旺盛租房需求、房價高企疊加消費升級,以及中央和地方政策扶持等多重利好,長租公寓正進入新加速階段,各路人馬积極湧入這一年輕的行業。不僅魔方公寓、YOU+、灣流國際等先後獲得數額不菲的融資,就連萬科、龍湖、旭輝、華潤置地都眾多知名地產商也紛紛自建長租公寓品牌。房東東創始人全靂認為,房地產資產持有加資產證券化,是未來長租公寓的主流模式,這將打開未來上市的藍圖,千億市值的長租公寓將在中國誕生。

此外,鏈家研究院院長楊現領指出,租賃市場未來出現七個巨變,一變是住房租賃將成為房地產發展新的引擎;二變是首推試點城市,租賃政策密集配套;三變是開發模式出現新變化,自持地塊和集體用地不斷入市;四變是集中式公寓出現井噴式發展;五變是五類企業群雄逐鹿,開發商大舉入場,國家隊閃亮登場;六變是國有銀行入市長租市場,REITS呼之欲出,七變是互聯網巨頭湧入租賃市場,推動地方租房平台信息化發展;八變是品牌公寓機構化、跨地域化,未來併購、合作頻率加快;九變是公寓託管和第三方服務模式興起;十變是產品線不斷豐富、高中低全客群覆蓋。

誠然,長租公寓快速發展的同時,也暴露出一些行業痛點亟待解決。在鍾惠馨看來,目前長租公寓行業主要面臨投入資金大、回報周期長等難題,誰能率先解決這些行業難題,誰就有可能從競爭中脫穎而出。

打造品牌公寓嚴選平台

平安好房總經理鍾惠馨發表主題演講

公開資料显示,平安好房是平安集團旗下近幾年重點培育的一家互聯網房地產平台,並已經開始布局租房領域。        由於目前市場上租賃房源的所有者和經營者的分散和多樣性,獲取真實有效的房源信息成為市場一大“痛點”,平安好房為此另闢蹊徑,通過嚴選品牌公寓方入駐平台,並建立長期緊密合作,從而打造“租房嚴選平台”。

據介紹,不同於傳統租房平台主要依靠C2C模式,即個人用戶上傳房源信息,平安好房未來將向主要採取S2B2C模式發展,通過嚴格篩選品牌公寓方入駐平台,與其直接對接房源數據端口,從而確保了房源信息的真實。

“平安好房平台上不僅租房信息更加真實,而且所有通過‘嚴選’的長租公寓公司都能夠做到統一管理、裝修簡約、租金穩定,入住後用戶還能享受快捷維修、保潔服務、科技社交等,能夠滿足年輕白領群體對品質居住生活的要求。這也是平安好房打造租房嚴選平台的初衷。”鍾惠馨表示。

在談及嚴選標準時,鍾惠馨表示,平安好房內部設置了一套多維度機制。譬如,單單梳理品牌公寓租房體驗的考核指標就梳理了48條,包括如何快速找房、電話諮詢滿意度、帶看體驗、租住滿意度等。

據一份行業報告显示,平安好房目前覆蓋7個主要一二線城市,房源覆蓋量近百萬間,已與排名Top20品牌公寓房行中的95%展開了合作,包括蛋殼公寓、優客逸家、寓見、青客公寓等。

科技+金融賦能品牌公寓

也正是基於與眾多品牌公寓方的長期密切合作,以及對長租公寓行業痛點的深刻認知,作為行業的平台服務商,未來平安好房會充分發揮“科技+金融”的優勢,為品牌公寓方賦能,助推行業發展。

金融服務是行業“催化劑”,平安好房依託集團的綜合金融服務優勢,持續探索針對行業的金融服務解決方案。長租公寓市場中有兩個主要的資金需求方,一個是租客,另一個是品牌公寓方。為了滿足租客的短期資金需求,百度金融、京東白條、平安好房等均針對性的推出了租金分期服務。以平安好房為例,依靠平安集團的金融全牌照和累積的用戶優勢,推出了租房“好月付”等產品,目前在租金分期這一細分領域單月業務量約佔20%的市場份額。而在品牌公寓運營商這一端,平安好房也在积極探索金融產品創新。

“在與平安好房戰略合作后,我們在用戶獲取、技術管理系統和金融服務方面獲得了有力的支撐。”前領英中國區掌門人、蛋殼公寓公司執行董事長沈博陽在接受記者採訪時說。

如果說科技+金融賦能是平安好房的先天優勢,那麼在公寓管理系統上的連續布局則體現了平安好房作為一家科技公司敏銳的行業前瞻性。“長租公寓管理系統是打破行業‘天花板’的利器。”

在當天的會議上,平安好房還透露:近日已敲定對房地產長租公寓管理專家房乾科技的戰略投資。這也是繼今年8月投資水滴管家之後,再一次加碼布局公寓管理系統。

業內人士指出,公寓管理帶來的巨大隱形成本,需要系統思考如何進行人員管理,如何更加高效的協作,如何保證空置率達到10%以內,如何減少一些水電費、房租拖欠等。“之所以投資房乾科技,看中的是長租公寓的發展前景及其在系統服務方面的優勢。房乾科技能夠把公寓最痛的利潤、業績、供應鏈、資產、租后、審批、金融等流程細分,以降低管理成本,提升管理效率,提高服務質量。”鍾惠馨說。

作為年輕的行業,“長租公寓這一賽道寬且長”,眾多參与者加入競速賽跑,但尚未出現垄斷性龍頭,未來競爭格局充滿想象,“平安好房將堅持作為第三方服務平台的定位,助力共同培育中國的公寓品牌巨頭。”

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房地產市場調控效果繼續顯現 長效機制仍待確立

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東方財經網 2017-12-19 23:19:12 來源:經濟參考

 近日,一向敬業的楊明(化名)和單位領導請了假提前下班,因為下午六點整,他之前所看的武漢保利時代項目要在網上開盤。

不過,這次好運並沒有降臨。“我在電腦前守了半個多小時,一到六點整就點擊鼠標。但還沒等看清房號,230個綠色圖標全部被選完了。”楊明說道。

從南京開瑪莎拉蒂連夜排號,到武漢搶房,在調控一年後,購房者熱情依然未熄滅。對此,專家認為,未來中央政府將統一部署長期性和基礎性制度,堅持調控不動搖,減少獲利空間。

18日,國家統計局發布11月70大中城市住宅銷售價格變動情況显示,熱點城市房價繼續保持平穩。從環比看,七個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.1至0.3個百分點之間;北京、上海、鄭州和武漢四個城市環比持平。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,15個熱點城市中11個城市新建商品住宅同比下降,降幅在0.2至3.2個百分點之間,“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續顯現。

不過,二、三線城市樓市依然較熱。統計局數據显示,二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%,漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%,漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

中原地產首席分析師張大偉表示,樓市在調控中逐漸退燒,但二三線城市依然高溫。這也是讓房地產企業銷售業績在2017年依然刷新歷史紀錄,全國房地產市場成交量價創造新紀錄的原因。

中原地產數據显示,截至11月底,包括碧桂園、恆大、萬科等31家重點房企合計銷售額達到了37287億元,同比2016年同期上漲高達47%。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,當前的降溫是行政調控壓力下的市場凍結。“而包括購房者和房地產開發企業、金融機構等市場主體依然對樓市持樂觀態度,這也是風險所在。”

中國住房發展報告(2017-2018)显示,中國居民購房抵押率(LTV)自2012年以來持續上行,2016年更是加速上行。截至2016年底,居民購房抵押率升至50%。2016年中國住房抵押餘額/LTV開始超越家庭房地產市值。

居民債務比重逐漸攀升。倪鵬飛說,“居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%,上漲至目前的90%,遠遠超出其他新興經濟體的水平。若考慮我國諸多的民間融資渠道,居民槓桿率恐怕會更高。”

一面是貸款的增多,一面是存款的減少。報告指出,目前中國居民部門貸款與居民儲蓄存款比率已由2007年的25%上升至目前的超過60%,居民新增貸款與新增存款比率,更是從10年前的50%左右上升至2014到2016年的年均97%,2016年更是出現存款增量低於貸款增量的現象。

倪鵬飛表示,居民部門加槓桿空間已越來越有限。他建議,應加快樓市調控長效制度和機制建設,明確房地產稅時間表,給予市場明確預期,減少各方的賭博心理。

“此前中央政治局會議已定調將加快住房制度改革和長效機制建設作為2018年重點工作。”中國房地產業協會法務部主任康俊亮表示,從明年開始,官方調控的重心將逐漸從各地頻繁出台的行政性調控向中央政府統一部署的長期性和基礎性制度轉移。例如,備受關注的不動產統一登記可能會在2018年實現全國聯網。

康俊亮指出,隨着一系列長期性和基礎性制度的真正落地,中國此次住房制度改革的效應和影響將不亞於啟動中國房地產市場“黃金十年”的1998年“房改”。

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