戴德梁行:政策調控為武漢樓市保駕護航

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戴德梁行:政策調控為武漢樓市保駕護航

東方財經網 2017-03-14 21:58:50 來源:《武漢房地產》2017年1-2期

17年1月10日,全球領先的房地產服務運營商戴德梁行舉辦了武漢2016年度房地產市場分析新聞發布會,就2016年武漢土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場表現及未來走勢等問題進行了全方位、深層次地解讀。報告显示,2016年前三季度,武漢經濟運行呈現加快向好趨勢,GDP增速為7.8%,高於全國水平1.1個百分點,較上年提高0.2個百分點。截至10月,武漢市固定資產投資平穩增長,完成5,986.3億元投資額,同比增長3.6%。其中基礎設施投資貢獻較為顯著,同比增長19.9%至1,478.8億元。土地市場方面,在住宅成交持續井噴拉動下,成交火爆,首破千億;大量品牌房企積極來漢拿地,全年十五次刷新成交紀錄,最終誕生出十大“地王”。住宅市場方面,成交量再次位居全國第一;成交價在下半年政策調控下,漲幅相對理性。商鋪市場方面,新開項目數量較去年減少近4倍;預計明年將有11個商業項目入市,為市場帶來共計103.52萬平方米新增供應。

土地市場:十五次刷新紀錄,十大地王誕生

2016年武漢土地市場共計推出175宗地,成功交易161宗,成交面積為823.0萬平方米,同比增長20.9%;成交金額首過千萬,達1,075.5億元,比去年同期上升76.9%。大量品牌房企陸續登陸武漢並積極拿地,全年武漢土地成交記錄十五次被刷新,最終誕生十大“地王”。

從成交區域來看,黃陂區、洪山區以及蔡甸區為今年土地市場成交主力,三區佔全市土地成交面積總量的49.0%;另外,中心城區和遠城區成交面積佔比相比去年分別上升2.2和5.9個百分點,而次中心城區上升8.1個百分點。

從成交結構來看,2016年商服用地佔比較去年上升2.7個百分點至23.4%,住宅和綜合用地則分別下降0.7和4.6個百分點。此外,民營房企依舊為2016年的拿地主力,佔比53.4%,超國企10個百分點。

住宅市場:成交量再次位居全國第一

截至2016年11月,武漢商品住宅累計供應達1,922萬平方米,相比去年微增1.7%;東湖高新以247.1萬平方米新增供應位列全市第一。變化最大的則是青山區,同比上升217.9%至82.3萬平方米。另外,今年主城區總體供應較去年增加7.2%,遠城區減少18.9%。

在一線城市高房價的溢出效應和政策利好的內外影響下,武漢市今年住宅成交量價穩步攀升。2016年1-11月,武漢市商品住宅累計成交面積達2,768.2萬平方米,同比去年增加38.7%;同時,主城區商品住宅成交均價為¥10,797.7平方米,同比增長11.5%。因此,今年供銷比數值僅10月份小於1,表明住宅市場全年基本都處於供不應求的狀態,三個和七月供銷比數值更是一度突破“2.0”。從區域來看,漢陽區成交341.3萬平方米,成交量位居首;江漢區以每平方米¥14,786.6的價格再次穩居全市第一。

今年華夏幸福、龍湖、富力、雅居樂地、陽光城5家品牌房企入住武漢,打破年入住品牌房企數量的歷史記錄。截至2016年底,全國房企20強中,已有19家紮根江城。

2016武漢樓市整體勢頭強勁,各項記錄屢次被刷新。然而隨着9月後“限購限貸”政策密集出台並不斷升級加碼,樓市逐步降溫恢復理性。我們預測由於政策收緊期的到來,2017年武漢樓市成交價或將保持平穩態勢。

寫字樓市場:市場正式進入供應“井噴期”

2016年全年武漢甲級寫字樓市場共有7個項目交付使用,市場存量比去年增長51.1%至159.1萬平方米。由於短時間內大量供應集中入市,市場缺乏足夠的消化時間,因此,年底全市甲級寫字樓整體空置率環比上升13.3個百分點至36.2%;平均租金為每月每平方米124.1元,同比下降3.6%。

2016年,傳統金融類企業再次成為武漢甲級寫字樓租賃成交主力。同時,對市場起到主要支撐作用的依舊是內資公司,佔比達70.6%。另外,升級搬遷成為今年租賃成交的主要驅動因素。

我們預計,2017年武漢市場還將迎來512,428平方米的新增供應交付使用, 屆時總存量將升至210.4萬m2。同時,武漢核心商務圈甲級寫字樓總體租金將繼續承壓或出現小幅回落,整體空置率或將進一步上升。

商鋪市場:新開項目數量較去年減少近4倍

在互聯網技術和消費升級的驅動下,實體與電商逐漸從對抗走向雙贏。一方面,線下實體主動與成熟的電商平台合作,為消費者提供更方便快捷的購物渠道;另一方面,傳統電商平台開始注重消費體驗感,爭相布局線下實體店。

在國內宏觀經濟下行風險增加的大背景下,2016年全年武漢市僅有4個商業項目投入使用,分別是壹方購物廣場、武漢保利廣場、泛悅匯曇華林以及萬隆廣場,共計30.3萬平方米,與去年相比數量減少15個。

2016年,體驗式業態正當其道,多家餐飲品牌開出新店;同時,高端影院逐漸成為新開購物中心的標配。零售方面,奢侈品牌、潮牌及快時尚品牌表現出較強的擴張勢頭。隨着全民閱讀時代的到來,傳統實體書店正不斷積極轉型。實體書店不僅從外觀設計、服務拓展等方面吸引顧客,以西西弗書店為代表的書店正積極落戶主流商圈,2016年,武漢市新開6家概念書店。

武漢自貿區的成功報批將從企業融資、商鋪價格以及品牌引進等方面對商業零售帶來積極影響。另外,我們預計明年將有11個商業項目入市,將為市場帶來共計103.52萬平方米新增供應。隨着新商業項目的增多,解決同質化問題變得更加緊迫。各商家還應更好地從建築設計、業態配比及品牌落位等方面實施差異化經營策略,為項目創造亮點、製造標籤,從而建立核心競爭力並增強品牌價值。

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中建三局21.28億元競得廣州白雲區1宗住宅用地

中國網地產訊 11月19日,廣州白雲區1宗住宅用地成功出讓,最終中建三局以21.28億元競得,樓麵價22997元/平。

地塊編號穗規劃資源掛出告字〔2020〕79號,地塊位於白雲區石門街朝陽聯新東街AB2401056、AB2401058地塊,土地用途為二類居住用地(R2),土地面積為67608(可建設用地面積44244,其中二類居住用地40843,環衛用地401,公共交通場站用地3000),計容面積≤122528,起始價21.28億元。

據土地出讓文件显示,競得人須在用地範圍內配建建築面積30000平方米安置住房(住宅,以不動產登記的建築面積為準),由廣州市白雲區人民政府指定單位按3500元/平方米建築面積的標準進行回購。在辦理房屋回購交易手續時按購房合同約定支付房款,政府回購住房需與首期工程同步建設,同步驗收。安置房的位置、戶型、套數等需在規劃報建(設計方案審查、建設工程規劃許可證)前取得廣州市白雲區人民政府的同意,裝修標準按照《廣州市保障性住房設計指引》(2017版)的要求進行裝修。競得人須在交地之日起30個月內建成全部安置房並通過相關部門驗收后,由廣州市白雲區政府指定的單位以3500元/平方米建築面積的標準進行回購。如因競得人原因逾期交付安置房的,競得人須根據逾期交付的面積及逾期時間,每月向出讓方支付違約金,逾期時間在六個月以內(含六個月)的,違約金標準為每個月20元/平方米,逾期時間超過六個月的,違約金標準為每個月40元/平方米。以上違約金交付至廣州市白雲區人民政府指定賬戶,逾期時間不足一個月的,按一個月計算,違約金交付期限為違約次月起10個工作日內。 

(責任編輯:楊昊岳)
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卓越13.54億元競得嘉興平湖市1宗住宅用地 溢價率4.88%

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中國網地產訊 11月20日,嘉興平湖市1宗住宅用地成功出讓,經過112輪競價,上海盈式貿易有限公司(卓越)以上限價135424萬元競得平湖市當湖街道南市路西側、毓秀路南側地塊,樓麵價9676元/㎡,溢價率4.88%,競配公寓面積32400㎡。

地塊編號2020平-50號,地塊名稱為平湖市當湖街道南市路西側、毓秀路南側,出讓面積6.99萬平,土地用途為住宅用地,容積率2,建築面積13.99萬平,起始價12.91億元。

據土地出讓文件显示,該宗地設定土地上限價格,當該地塊報價達到上限價格135424萬元時鎖定限價,轉入投報配建公寓住宅的程序,投報配建公寓住宅面積最大者為競得入選人。

(責任編輯:楊昊岳)
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中信城開7.2億元競得深圳一宗地塊 溢價45.16% 配建人才房1.83萬平

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中國網地產訊  11月23日,廣東省深圳市集中出讓8宗居住用地,分別位於寶安區、光明區、龍華區、坪山區。總土地面積73.22萬平,總建築面積224.08萬平,總起始價294.42億元。

經過33輪競價,中信城開投資集團有限公司以上限價格7.2億元競得A525-0100地塊,溢價率45.16%,配建人才房面積18300㎡。

資料显示,該宗地代碼為440306203002GB00347,位於光明區圳美二路與碧麗路交叉口西南側。出讓面積10538.37㎡,起始價4.96億元,競買保證金2.48億元,最高限價7.2億元。

出讓文件显示,該地塊普通商品住房銷售均價不得高於49140元/㎡;宗地只租不售的人才住房初始配建面積為3500㎡。本次出讓宗地須自《出讓合同》簽訂之日起1年內開工,4年內竣工。          

商品住房取得套房不動產權證之日起3年內不得轉讓。本次出讓宗地項目住宅套內建築面積在90㎡以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於可銷售商品住房總建築面積和總套數的70%。

(責任編輯:崔瑞婷)
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港中旅26.46億元競得成都市高新區一宗住宅用地 溢價率14.47%

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中國網地產訊  11月24日,四川省成都市以拍賣方式成功出讓一宗城鎮住宅用地。最終,港中旅(深圳)投資發展有限公司以26.46億元競得,樓麵價17400元/㎡,溢價率14.47%,競配建並無償移交統籌住房面積比例11%。

資料显示,該地塊編號為GX2020-25(071),位於高新區中和街道龍燈山社區12組(原紅松村2社)、13組(原紅松村1社)、 應龍社區7組(原陸肖村1社)。凈用地面積60827.51㎡(合91.2413畝),起始價231145萬元,競買保證金7億元。

(責任編輯:崔瑞婷)
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天璞+善地+必然投資2.08億元競得金華市余宅南D地塊 溢價率36.62%

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中國網地產訊  11月24日,浙江省金華市成功出讓一宗商住用地。經過154輪競價,金華市厚朴信息技術有限公司(天璞+善地+必然投資)以20812.66萬元競得余宅南D地塊,樓麵價9191元/㎡,溢價率36.62%。

資料显示,該地塊位於宏業路南側、東港街東側。出讓面積20586.21㎡,起始價15233.8萬元,競買保證金7000萬元,建築密度≤25%,率≥30%,10米≤住宅建築高度≤24米。

出讓文件显示,該地塊零售商業建築沿地塊南側5號路設置,建築面積不少於1500平方米;

小區內設置垃圾分類投放點,按每300戶設置1處且服務半徑不大於100米的標準設置。

沿地塊西南側配建建築面積不小於120平方米對外開放公共廁所一座。建成后,產權無償移交給金華金義新區新城建設指揮部。

該地塊合同約定交地之日起一年內動工,合同約定交地之日起三年內竣工。

(責任編輯:崔瑞婷)
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南通市R20034地塊已達最高限價 將於明日進行現場搖號

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中國網地產訊  11月25日,江蘇省南通市以掛牌方式集中出讓3宗地塊,總出讓面積152838㎡,總起價22.4億元。

其中,R20034地塊已達最高限價89275.52萬元,將於11月26日進行現場搖號。

資料显示,該地塊位於青年東路北、星明路東。出讓面積36633.37㎡,起始價75904.34萬元,建築密度≤20%,率≥30%,建築高度≤50米。

出讓文件显示,該地塊競買人須為具有中華人民共和國開發二級及以上(不含暫定二級)資質的境內企業,或為有具有房地產開發二級及以上(不含暫定二級)資質的境內全資子公司的境外企業。

競得人在約定交地后12個月內開工建設,在約定交地后36個月內全部竣工。

(責任編輯:崔瑞婷)
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廣州城投+空港產業投資18.7億元摘得廣州空港經濟區一宗居住用地

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中國網地產訊  11月26日,廣州市集中出讓3宗地塊,總出讓面積10.94萬方,總建築面積35.55萬方,總起價448124萬元。

其中,廣州空港城錦開發有限公司(廣州城投+空港產業投資)以底價187294萬元競得穗空港國土出告字〔2020〕4號地塊,樓麵價11140元/㎡。

資料显示,該地塊位於廣州空港經濟區鏡湖大道東側。總用地面積74495㎡,其中可建設用地面積56042㎡,起始價187294萬元,競買保證金37459萬元,最高限價271576萬元。

出讓文件显示,競得人須在用地範圍內配建8000㎡政府性房源(居住),政府性房源需與首期工程同步建設、同步驗收,政府性房源的位置、戶型套數等需在報建(建築工程設計方案審查、建設工程規劃許可證)前取得廣州空港經濟區管理委員會的同意,建成后無償移交至廣州空港經濟區管理委員會。

地塊用地範圍內的城市道路、由競得人配建,按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定建成並驗收合格后無償移交至廣州空港經濟區管理委員會。

競得人在開發建設時必須滿足水利退縮要求,不得影響水渠的正常運行,為確保該地塊及周邊的防洪排澇安全,競得人必須做好地塊紅線範圍內及周邊的防洪排澇設施,不得填堵原有經過該地塊的排灌系統,必須保障該區域內的排洪和灌溉渠系的通暢和正常運行。

競得人須採用裝配式建築的建造方式,實施裝配式建築的面積比例不低於該地塊總建築面積的70%,若地塊分期開發,需在首期落實裝配式建築的面積比例要求,實施裝配式建築的技術要求須符合國家或省現行的裝配式評價標準規定,接受市、區住房和城鄉建設部門的監管。

該地塊在交地之日起3個月內開工,開工之日起24個月內竣工。

(責任編輯:崔瑞婷)
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南通蘇通科技產業園3.83億元競得南通崇川區1宗住宅用地 溢價率53.40%

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中國網地產訊 11月26日,南通崇川區2宗地塊集中出讓,總起始價7.9億元。最終南通蘇通科技產業園濱江開發有限公司以38250.95萬元競得,樓麵價7193元/㎡,溢價率53.40%。

地塊編號R20037,地塊名為海德路北、江景路西、天柱山路南地塊,出讓面積3.33萬平,用途為住宅用地,容積率1.6,建築面積5.32萬平,起始價2.49億元。

(責任編輯:楊昊岳)
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瀋陽19.1億元出讓2宗地塊 旭輝、中海各競得1宗

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中國網地產訊 12月11日,瀋陽2宗地塊集中出讓,總成交價19.1億元。

最終以10.25億元競得2020-017號地塊,成交樓麵價8010元/平。

地塊編號2020-017,地塊位於巴山路南,地塊東至黑龍江街西側道路紅線,南至歧山東路北側道路紅線,西至北陵大街東側道路紅線,北至巴山路南側道路紅線、用地界線。土地面積5.56萬平,土地用途為二類居住用地(R2),商業用地(B1)起始價8010元/平。

最終中海以8.85億元競得SJT2020-14號地塊,溢價率12.5%,樓麵價5400元/平。

地塊編號SJT2020-14號,地塊位於蘇家屯區蕙蘭五街東鳳果路北地塊,出讓面積7.81萬平,地塊東至荷花街西側道路紅線,南至鳳果路北側規劃紅線,西至蕙蘭五街東側規劃紅線,北至用地界限。起始價4800元/平。

(責任編輯:楊昊岳)
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