住房租賃“美國模式”:來自金融的“滋養”

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住房租賃“美國模式”:來自金融的“滋養”

東方財經網 2017-09-22 23:46:38 來源:

在美國住房租賃是一個很大的市場,接近40% 的人都是租房住,作為住房租賃市場最發達的國家,市場制度與金融活躍度支撐其蓬勃發展。

7 月17 日, 廣州市在官網上發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》(以下簡稱《方案》),公布16 條具體措施,保障租賃雙方權益,增加租賃住房供應,發展現代租賃產業。

時隔三日,住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業,並列出12 個城市作為首批試點。

在此後短短的一月內,國內租賃領域的政策像離弦的箭,射向住房市場。

無論是政策層面還是實際操作,國內住房租賃市場都在加快發展的腳步,但是這其中存在的問題和挑戰,以及市場各參与方應該如何應對,是擺在眾人面前的課題。參考和學習成熟的住房租賃市場――比如美國,是一個可行的思路。

市場成熟

大部分出租房掌握在機構和專業投資者(如家族辦公室)手裡――而非普通的個人,是美國住房租賃市場跟中國不同的地方。

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監李然表示,美國83% 以上的租賃住房是通過市場化操作的,有專業的公寓運營公司進行運營。

智裕創贏董事長王中江告訴《中國房地產金融》,在美國住房租賃是一個很大的市場,接近40% 的人都是租房住。他表示,美國大部分出租房掌握在機構和專業投資者手裡,主要有兩個原因。

其一,在美國,持有物業比較麻煩,出租后每年繳納房產稅、個人報稅等事務,租后維護也很繁瑣,而且維護成本和出租成本也不低。

其二,如果他們要投資房地產的話,就會去買REITs(房地產信託投資基金),長期來看,收益不比個人買房低。“也就是說,個人投資房地產其實並不需要持有物業。”王中江說。

出租房由機構和專業投資者持有的好處在於,他們是做長線投資的,因此更理性、更專業,也更有效率。在王中江看來,國內的出租房掌握在散戶手裡,其實是一種社會資源的浪費。

“這跟中國股市一樣,一旦籌碼都在散戶手裡,就比較難處理。”他說,“比如在某些空置率較高的區域,可能就有成千上萬套房子是空着的,持有人就是不租,就是盼着它漲,到頭來就是大家都收不到租,因為大家都在買來買去,而不做長期投資。但是如果是機構持有的話,它當然希望出租率越高越好。”

美國住房租賃市場的成熟,除了表現在市場機構化,還表現在市場各個環節的細分和專業。

作為一家專業的美國房地產基金投資管理機構,智裕創贏(以下簡稱“創贏”)主要的投資方向是整體收購美國的長租公寓,目前已經投了8 個項目。王中江告訴記者,自己作為“海外投資方”,並不需要跟租客直接打交道。“美國有很多很大的物業管理公司,我們聘請一家,他們幫我們做日常的物業管理和出租管理,每個月會給我們發報表,裏面有出租率、搬入搬出等詳細運營數據,還有租金收入、費用支出等財務信息,我們盯住財務数字就可以了,另外還有專業的資產管理經理負責項目的翻修工作以獲得物業增值。”

租客獲益

在一個成熟的住房租賃市場中,最大的受益者是租客,因為對於租客來說,一切服務都是便捷和有保障的。

曾在美國哥倫比亞大學讀研的小付(化名)告訴記者,自己曾在曼哈頓的一所長租公寓中租住過一年。公寓里設施齊全,有花園和停車場,一樓有洗衣房和管理處。在小付所租住的兩室一廳里,除了私人用品――比如床和餐具,其他的廚房設備和洗浴設備都很齊全。他同時表示,在一些更好的出租公寓中,配套了健身中心和會客中心。

租住期間,遇到任何問題,小竿打電話給管理處。平時的交租以及退租之後的押金退還,小付都是跟物業管理公司打交道。除此之外,小付表示,美國搬家公司的服務也做得很好, 從A 搬到B, 自己只需要叫上一家搬家公司, 到了B之後――因為配套設施齊全,馬上就可以安頓下來。

“美國的住房租賃市場是很成熟的,大家各自分工,該幹嘛幹嘛。我是投資人,我只要出錢把房子買好,然後選一個物業管理公司就可以了。物業管理公司的工作也很簡單,因為我已經擁有一個成熟的小區,他進去提供服務就可以了――包括招租、廣告、跟租客打交道等等。租客也很方便,因為配套設施都有了,他只要找個搬家公司把東西搬進來就可以了,需要服務就去找物業管理公司。”王中江說。

據了解,雖然美國各個州的法律不一樣,但是總體來說,美國法律更偏向維護租客的利益。就算租客不交租,房東也沒有權利自行驅逐,而需要走必要的程序。通常來說,民主黨主政的州,驅逐不交租的租客需要花費更大的力氣,而共和黨主政的州更有偏向於業主。

金融支撐

王中江跟《中國房地產金融》詳細講述了智裕創贏在丹佛的一個項目。

該項目總投資1.15 億美元, 智裕參与其中3331 萬美元的股權融資投資,其餘8000 多萬美元由三家貸款機構發放經營物業貸款,分別是房地美(Freddie Mac)、富國銀行和Keybank。銀行貸款是10 年期的(按照30 年攤銷),這其中,10 年均為固定利率,前5 年只付利息。

同樣條件的貸款,在中國是很難拿到的,那麼為什麼美國的銀行可以提供這樣的貸款呢?王中江告訴記者,這其中有兩個原因。

其一,銀行通過資產證券化可以把風險打包賣出去,不再留在資產負債表上。“我們向Wells Fargo(富國銀行)借錢,富國就把這筆貸款和其他貸款打包,叫摩根大通做成CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券),然後掛牌賣掉。同樣的,Keybank 做完貸款之後賣給巴克萊,巴克萊就可以賣給其他投資機構了。” 由於全美長租公寓的出租率都很穩定,租金收益有保證。因此銀行發放的經營物業貸的風險是比較低的,大型投資機構都願意買這類評級較高、收益也不錯的CMBS。美國還有一類債權類REITs,專門投資於CMBS。

其二, 銀行放出貸款之後,如果沒有證券化,也有辦法進行對沖。如果金融市場的利率趨勢發生變化,銀行也可以通過利率互換的方式進行風險的對沖。

據了解,CMBS 作為資產證券化產品之一,在美國已有30 多年的歷史,其年發行規模曾高達2290 億美元。雖然次貸危機發生后發行規模驟減,但是此後逐年回暖,2015 年重新超過1000 億美元。

可以看到,美國成熟的住房租賃市場背後,有強大的金融體系做支撐。銀行之所以可以提供條件優越的貸款,是因為可以在金融市場對衝風險,與此同時,還可以通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。

李然表示, 在美國,REITs 保證了各類房地產租賃企業能夠在資本市場上獲得長期收益。而在所有的REITs中,住房租賃佔15%,僅次於零售。

“所以金融市場與房地產市場的互動是很重要的,不是說單靠幾家企業,或者的幾個政策,就可以(把住房租賃市場)撐起來的。中國的金融市場和住房租賃市場如果不打通的話,風險就只能集中在少數機構或開發商手裡,無法快速擴大規模。”王中江說。

成或不成

因為高房價和需求旺盛等原因,國內的住房租賃是一個很大的市場,鏈家研究院院長楊現領表示,租賃市場是中國房地產市場“最後的紅利”。如前所述,在政策和實操中,國內住房租賃市場也在加速推進。但是,中國能發展起來像美國那樣成熟的住房租賃市場么?

據了解,房地產行業中很多公司都在做長租公寓,克而瑞的數據显示,目前TOP30 的房企中,1/3 的房企通過不同的方式參与長租公寓市場。而在房企之前,還曾有一批創業公司進入長租公寓市場。

企業對住房租賃市場的看好有很多原因,其中包括:租金是穩定的現金流,可以對沖銷售波動的風險;物業的增值,尤其是一二線城市;政策的規定(比如房企拿地自持比例增加)、引導、支持。

有業內人士認為,未來,在國內一線城市, 住房租賃市場將和銷售市場平分整個房地產市場。

也就是說, 未來一年賣出多少套房子, 住房租賃市場就會增加多少套出租房。

但是,在王中江看來,中國發展住房租賃市場一個“很大的挑戰”,首先是高房價高地價。“在一線城市,如果按照市場價買下來出租的話,就只有1%、2% 的回報率,企業就沒辦法加槓桿了。比如拿地7 個多億,蓋樓7 個多億,一個項目就是15個億,10 個項目就是150 億元,這對自有資金的要求太高了。如果沒那麼多錢,就要找銀行貸款,但是1%、2% 的回報率是不足以支撐目前的融資成本的。”

其次,國內的金融體系欠發達。如前所述,“30 年攤銷的貸款、10年固定利率、5 年僅支付利息”的貸款條件,國內銀行是很難提供的。原因就在於,現階段國內銀行沒辦法像美國的銀行那樣,在金融市場上對衝風險, 或者通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。

除此之外,對開發商的資金實力、資本運作實力、運營管理能力的高要求,以及長租公寓的低毛利率,都是發展住房租賃市場的挑戰。

因此王中江認為,現階段發展住房租賃市場,需要政策的大力支持。“土地便宜一點,開發商有盈利空間了――比如賺6 個點、7 個點,他就可以找銀行借錢或者發公司債來支撐了。”

他同時認為,長期來看,住房租賃市場的發展思路可以是:國家把土地拿出來給國有企業,讓國有企業去運營,之後再慢慢市場化。“最後一定是開發商、投資商要進去,銀行也要進去,金融體系滾動起來,整個市場才能發展起來。”

“美國的住房租賃市場到了最後就是,全世界的錢幫美國人蓋房子。”王中江說,“美國一分錢不用掏,美國人民就可以享受到很好的住房。”這是王中江作為“海外投資方”,親自參与美國住房租賃市場之後,所得出的結論。

如他所言,在一個成熟的住房租賃市場中,哪怕沒什麼存在感、一分錢不出,民眾還是能享受到優質的住房和便捷的服務,因為市場這台機器已經在良好運轉,並且發揮作用了。

  (作者:劉本迪)  (出處:中國房地產金融 2017年09月21日)

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