碧桂園在8月份至10月份連續獲得單月銷售同比超40%的增長后，11月份的銷售增速再攀新高，單月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約601.5億元，同比增長78.22%。

前11個月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額5398.4億元，同比增長10.2%，已超過2018年全年的5018.8億元。

而據克而瑞最新發布的前11個月中國房地產企業銷售Top100排行榜显示，按全口徑金額來看，前11個月碧桂園、恆大、萬科依然是銷售前三，其中碧桂園以7515.4億元的全口徑銷售金額穩居行業之首。

對此，有業內人士表示，今年房地產銷售整體承壓，融資環境逐步收緊，面對波動的市場行情，碧桂園適時調整推貨節奏及產品結構，在下半年屢創銷售業績新高；同時，伴隨着銷售回款的提升，碧桂園的自我“造血”能力也越來越凸顯。

自2013年銷售金額突破千億元以來，碧桂園的銷售規模就在快速擴張，直至2017年登頂行業龍頭。2018年中期，為追求更有質量的發展，碧桂園提出提質控速，在投資拿地以及供貨節奏方面，採取更加適應市場的靈活策略。

根據企業公告，碧桂園2019年7800億元的可售貨值中，有80%是新推盤項目，可以使公司有機會把握城市、區域的輪動行情支撐銷售增長，推盤更加靈活。

在不久前的碧桂園“2019年投資者開放日”上，碧桂園集團常務副總裁程光煜表示，今年整體銷售比較穩定，尤其下半年隨着新項目入市，單月銷售額均保持穩定持續的增長。

銷售業績保持穩定增長的同時，碧桂園盈利水平也在穩步提升。2019年上半年，伴隨着前兩年銷售業績的持續釋放，碧桂園結轉收入創新高，營業收入、毛利潤、凈利潤等核心指標均實現大幅增長。其中，營業收入約為2020.1億元，毛利潤548.6億元，凈利潤230.6億元，分別同比增長約53.2%、56.9%和41.3%。

截至2019年6月底，碧桂園獲得不含增值稅的已售未結收入7352億元，未來結算收入增長可期。

中金公司在11月份的研報中預測，未來2年至3年碧桂園凈利潤有望維持正增長。預計2019年和2020年公司核心凈利潤同比分別增長21%和10%，達到414億元和456億元。

碧桂園首席財務官伍碧君表示，隨着投資的優化，公司拿地權益比正逐漸上升，銷售回款率也會比較好。對此，中金公司分析，這將為盈利增長帶來額外支撐，尤其在2021年得到顯現。

值得注意的是，截至2019年6月底，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約17587億元，潛在的權益可售貨值約10251億元，權益可售資源合計27838億元，可售貨值充分，完全可以滿足未來3年到5年的銷售量。

在已獲取的這些可售資源中，75%的權益貨值位於粵港澳大灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大城市群，98%位於常住人口50萬人以上的區域，94%位於人口流入區域。

高盛研報認為，碧桂園一直在優化地理分佈，充分利用中國正在進行的城鎮化，從而使當前可售資源的分佈符合人口遷移趨勢，這為公司長期贏得全國市場、繼續保持穩定增長奠定了堅實的基礎。

廣發證券也表示，碧桂園在更多省份布局的同時，在廣東、江蘇、浙江、安徽等地深耕力度較大，這四個省份均是擁有政策紅利和巨大潛力的熱點地區。

(責編：許維娜、孫紅麗)

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　　12月4日，中駿集團成功再發8.3億元債券，將進一步以穩健的財務策略支持公司穩步前行。

　　在“千億級戰略”與“FUN+幸福生活生態圈戰略”雙軌戰略驅動下，中駿集團多元業態齊頭並起，業績持續穩健增長，正以全國43城的布局，打造受人尊敬的百年企業，致力成為卓越的美好生活引領者。

　　再發8.3億債券 鞏固穩健經營態勢

　　12月4日，上海證券交易所信息显示，中駿集團發行的中信證券-廈門中駿購房尾款第一期8.3億元資產支持專項計劃狀態更新為“通過”，票面利率6.8%。據悉，該筆資產支持證券ABS分10期，共擬發行金額80億元，承銷商/管理人為中信證券股份有限公司，這也從側面反應資本市場對中駿銷售業績和回款情況的信心。

　　值得關注的是，今年4月，中駿就成功發行3.5億美元優先票據；8月，又成功發行5.4億元規模的首單長租公寓專項債券；年底再次發行債券，進一步鞏固了公司穩健經營的運營態勢。

　　相關數據報告显示，中駿同期凈負債比率僅為66.2%，遠遠低於國家設置的80%的紅線，加權平均融資成本也僅為6.7%，同樣低於業內平均水平。穩健的拿地策略，科學、嚴謹的財務管控體系，令中駿集團一直保持合理的財務結構和安全可控的運營風格。

　　基於中駿集團穩健的運營風格及良好的業績表現，今年以來12家國際及國內券商機構一致給予其買入評級，並被德意志銀行、中銀國際、星展銀行、華泰金融4家國際券商機構確認為首選股，同時獲得標普B+、穆迪B1及中誠信AA+級的理想評級。

　　今年10月，傑富瑞（JEF）發布的研究報告首次覆蓋中駿集團，基於其穩健的銷售增長、充沛的優質土地儲備及多元化的發展路徑，給予其“買入”評級，目標價6.75港元，潛在升幅85%。

　　明確“一體兩翼”模式 多元業態護航高質量增長

　　2019年是中駿集團成立32周年，中駿進一步明確了以地產開發為主體，以商業購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式，提出“FUN+幸福生活生態圈”戰略各業務板塊願景。今年以來，中駿集團業績一直呈現穩健增長的態勢。

　　從長遠來看，按照戰略規劃，中駿集團未來還將圍繞“FUN+幸福生活”生態圈戰略，建造50萬間長租公寓，100個以上新型購物中心，同時兼顧共享辦公空間、健康管理、教育等領域，以多元化路線護航高質量增長。

(責編：許維娜、夏曉倫)

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原標題：首都功能核心區 未來怎麼建（政策解讀）

　　核心閱讀

　　如何建設政務環境優良、文化魅力彰顯、人居環境一流的首都功能核心區？

　　30日，《首都功能核心區控制性詳細規劃（街區層面）（2018年―2035年）》（草案）啟動公示。兩軸、一城、一環，空間結構鮮明；三大定位，突出中央政務功能保障；保字當頭，老城整體保護升級；宜居指標，重視民生改善……一張藍圖，正在展開。

　　12月30日，《首都功能核心區控制性詳細規劃（街區層面）（2018年―2035年）》（草案），在位於前門的北京市規劃展覽館正式啟動為期30天的公示，同時在東城區17個街道和西城區15個街道分別設置32個“微展廳”，多方面聽取公眾意見建議。

　　首都功能核心區，位於東城區和西城區兩個行政區，總面積92.5平方公里，規劃草案賦予三大戰略定位：“是全國政治中心、文化中心和國際交往中心的核心承載區，是歷史文化名城保護的重點地區，是展示國家首都形象的重要窗口地區。”

　　透過這份草案，首都功能核心區的未來藍圖，呼之欲出。

　　●創造優良政務環境，放在首位

　　首都功能核心區如何建設？黨中央、國務院批複的北京城市新總規中，有3個要點：政務環境優良、文化魅力彰顯和人居環境一流。

　　“這3個任務，讓首都功能核心區有着鮮明的特徵。” 北京市城市規劃設計研究院副院長石曉冬認為。

　　“作為首都功能核心區，要創造優良的政務環境，這是首要的。”中國城市規劃設計研究院院長楊保軍說。

　　對此次規劃草案特點，專家概括為六突出――“突出中央政務功能保障，突出老城整體保護，突出民生改善，突出空間魅力塑造，突出非首都功能疏解，突出街區保護更新。”

　　草案提出：建設綱維有序、運行高效的國家中樞；古今輝映、禮樂交融的千年古都；舒朗莊重、藍綠環抱的文化名城；功能融合、內外聯動的宜居城區；和諧寧靜、雅韻東方的人居畫卷。

　　核心區城市空間結構十分鮮明：兩軸、一城、一環。

　　“兩軸”指中軸線及長安街。中軸線以文化功能為主，展示傳統文化精髓，體現現代文明魅力。長安街以國家行政、文化、國際交往功能為主，體現莊嚴、沉穩、厚重、大氣的形象氣質。“一城”指北京老城。推動老城整體保護與復興，建設承載中華優秀傳統文化的代表地區。“一環”指沿二環路的文化景觀環線。建設展示歷史人文景觀和現代化首都風貌的公園環。

　　“首都功能核心區的功能和形象必須跟我們國家的國力和形象相適應，要看出大國首都是什麼樣子，要看出一個文明古國的首都是什麼樣子，要看出一個正在走向復興的國家首都應該是什麼樣子。”楊保軍認為。

　　●老城整體保護升級，保字當頭

　　“要嚴格落實‘老城不能再拆’，堅持‘保’字當頭”，對老城整體保護的嚴肅、嚴謹、嚴格，對一街一巷、一屋一木保護的具體細化，成為規劃草案的一大亮點。

　　規劃草案劃定古都風貌保護區、古都風貌協調區和現代風貌控制區3類分區。嚴格管控建築高度，強化老城整體空間形態特徵，將老城的核心構成，即兩軸、四重城廓、棋盤路網、六海八水、九壇八廟作為整體進行保護，紮實推進中軸線遺產保護。推動歷史水系恢復與濱水空間建設，營造六海映日月、八水繞京華的水系格局。

　　為了讓人們能夠長久地體味北京，草案在風貌保護上，提出保護景山萬春亭、北海白塔、天壇祈年殿等地標建築之間的36條景觀視廊；在文化精華區，建設10條精品探訪線路，暢通歷史文脈。清華大學建築學院教授邊蘭春認為，“這將為人們長遠留出體會北京、感受北京的方式。”

　　文化遺產方面，將保護對象上升為11類。在新總規提出的世界文化遺產、不可移動文物、歷史文化街區、特色地區、歷史建築等9類文化遺產保護對象的基礎上，核心區規劃草案將地下文物埋藏區、歷史街巷、傳統衚衕、傳統地名、歷史名園、革命史跡等納入保護對象。

　　同時，將加強對歷史文化遺產的全面普查，建立健全遺產登錄保護的常態化機制；為非物質文化遺產提供生存、傳播和發展的空間，留住老北京的鄉愁和記憶。

　　草案明確要求，建立區級統籌、街道主體、部門協作、專業力量支持、社會公眾廣泛參與的街區保護更新實施機制。草案依託東城區17個街道和西城區15個街道進一步劃分183個街區。記者在街區圖上看到，每一棵古樹、每座歷史建築的保護都有詳細標註。“規劃草案把所有的管控要求，全部落實到街區。”京津冀協同發展專家諮詢委員會專家李曉江說。

　　●“老街坊”過上新生活，環境宜居

　　如何建設成為國際一流的和諧宜居之都的首善之區？如何實現建成區公共服務、公共環境和基礎設施品質提升？如何讓“老街坊”過上現代生活？以人民為中心的發展思想，在此次規劃草案中尤為凸顯。

　　規劃草案提出，完善社區―街區―街道三級公共服務生活圈，優化公共服務設施配置標準，提升宜居水平。鼓勵優質教育資源、機構養老設施、醫療衛生服務設施在首都功能核心區外布局。“公共服務體系是全齡化的，以滿足不同年齡段，不同的公共需求。”清華大學建築學院教授尹稚說。

　　相關的宜居指標，十分具體：綠色出行比例達到85%以上；公交車站300米半徑人口和崗位覆蓋率達到100%；地鐵車站800米半徑人口和崗位覆蓋率達到95%以上；平均通勤時間減少至45分鐘以內；基礎醫療衛生機構15分鐘可達基本全覆蓋；社區養老服務驛站10分鐘可達基本全覆蓋；公共文化設施15分鐘可達基本全覆蓋；全民健身設施15分鐘可達基本全覆蓋；人均公共綠色空間面積增長25%以上，增加小微綠地和口袋公園。

　　“這裏2/3是老城，草案關注如何使平房區的老街坊過上新生活。”北京大學首都發展研究院院長李國平說。草案提出，完善平房院落儲藏、廚房、衛浴、採光、晾曬、停車、綠化等功能，提高基礎設施現代化水平。加強平房區公房產權管理，逐步推動申請式退租，改善居住條件；建立可持續的維護更新機制，鼓勵社會力量參與保護更新。在物業方面，提出通過加強黨建引領，推動物業管理與基層社會治理深度融合，提高物業服務管理水平。

　　相關負責人表示，將充分吸收大家的意見建議，真正用人民群眾的滿意度來衡量城市規劃建設的成果，使首都功能核心區成為國際一流的和諧宜居之都的首善之區。

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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原標題：長租公寓非“肥肉” 重新洗牌是必然

　　譚浩俊

　　河南悅如資產管理公司日前發布公告稱，因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營，故接受併購重組。

　　應當說，悅如還是屬於比較負責任的公司，沒有像其他長租公寓公司一樣跑路或突然消失。據不完全統計，自2017年到現在，已有多達20餘家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而宣告破產，給眾多租客、房東帶來經濟損失。

　　作為住房租賃市場的重要業務板塊，長租公寓理應得到更多的關照和重視。因為，長租公寓能夠覆蓋高、中、低各個收入層級人員的租房需要，且信息發布範圍廣，影響力大，更方便租房者與房東之間的聯繫，減少租房者和房客之間因信息不對稱而出現租房難問題。

　　但是，由於長租公寓前期需要大量的投入，且盈利能力較弱，運營成本較高，投資回收期較長，沒有足夠的資金實力和心理承受能力，是無力從事這個業務的，也是很難適應長租公寓的盈利模式的。

　　長租公寓的運營模式與共享單車有着相似之處，都是前期投入大、運營成本高、盈利能力差，一般的投資者根本沒有能力維持。由於共享單車具有流量大的特點，還能吸引到一些戰略投資者、資本等加入，長租公寓本身沒有什麼流量，一般投資者的資本是不太可能投入到長租公寓中來的。因此，一旦長租公寓公司出現問題，要想走出困境，除非其他長租公寓公司為了拓展業務將其併購，否則，指望其他企業和投資者來併購或收購，幾乎沒有可能。

　　吸引投資者進入長租公寓領域，更多的都是只看到長租公寓的利益，而沒有看到風險，只是想當然地設計了長租公寓的賺錢模式，而沒有分析長租公寓的虧錢概率。真正投資長租公寓，就必須忍受前期虧錢的痛苦，做好長期作戰的準備。很顯然，多數湧入到長租公寓的投資者，都只算了賺錢的賬，沒有算虧錢的賬。自然也就不可能在長租公寓領域生存下去。對長租公寓，只能當作骨頭來啃，而不能作為肥肉來吃。

　　接下來長租公寓領域必將進入重新洗牌階段。好在長租公寓火熱的時間還不長，產生的後果也不是十分嚴重，如果能夠進行有效引導和適當干預，讓那些沒有條件和能力繼續從事長租公寓業務的企業和投資者，主動地尋找有實力的長租公寓企業進行合作，或許能夠較好地化解已經存在的風險，減少因為投資者跑路和消失等帶來的問題。畢竟，對絕大多數進入長租公寓行列的投資者來說，並不是為了欺騙租房者和房東，而是實在經營不下去了才出現這樣的問題。如果能夠有一種比較好的出路，可能多數人都是願意的。

　　據統計，2018年中國房屋租賃市場租賃人口達2.1億人，預計2022年租賃人口將達到2.4億人。未來一段時間，租房人群會持續增加，住房租賃市場發展大有前景。特別是在房價過高、一部分居民無力承受的情況下，長租公寓更可能成為很多人的選擇。如何確保長租公寓行業的健康發展，引導真正有實力、有耐心的投資者進駐，是一個非常重要的問題。也只有具有強大資金實力和對盈利能力有較大寬容心的投資者，才有條件、有可能、有決心把長租公寓做好，讓更多的居民得益。

　　可以預料，經過幾年的野蠻生長和目前的頻頻“爆雷”，長租公寓領域的洗牌一定會加速，真正有實力的投資者也會藉機進入，尤其值得期待的是，長租公寓下一步將進入拼服務、拼質量、拼信用階段，長租公寓行業也將成為住房租賃市場最重要的業務板塊。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：房貸一族注意了，房貸算法要變！

　　上周末，央行發布公告稱，為深化利率市場化改革，宣布明年3月到8月推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換，促進貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換，房貸用戶可與銀行重簽合同，約定固定利率或“LPR+加點”兩種利率形式。但由於專業性太強，很多讀者表示看不懂。那麼這一轉換意味着什麼呢？您家的房貸轉換成哪種形式最划算呢？今天，揚子晚報/紫牛新聞記者用通俗易懂的方式，手把手將換算方法教給您。

　　【政策要點】 明年3月到8月任意時點 房貸客戶要選利率“換錨”方式

　　12月28日，央行發布了一條重磅消息，存量房貸利率定價基準要改了，從明年3月1日開始，定價基準開始轉換為LPR，不再掛鈎以前的基準利率了。

　　揚子晚報/紫牛新聞記者了解到，個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款，以前錨定基準利率，按基準利率上浮或打折；2019年10月8日以後的增量房貸利率錨定LPR，LPR是每個月公布一次的貸款市場報價利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房貸利率在LPR基礎上加點作為最終利率。按照以前的算法，掛鈎基準利率的房貸利率在央行貸款基準利率發生變化時才有變化，而掛鈎LPR的利率會隨着LPR變化而變化，LPR每個月公布一次。

　　那麼，存量房貸利率定價基準具體怎麼調整呢？央行公告中給出了兩種轉換選擇方案。

　　第一種：將房貸利率轉換為固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。業內人士分析稱，選擇固定利率后，以後還房貸期限內利率不再浮動。

　　第二種：從基準利率切換到LPR，選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率，LPR每月公布一次，是不斷變動的，意味着，如果選擇“LPR+加點”利率，那麼，以後的房貸利率將隨着LPR的升降而可升可降，月供也可能變多或變少。

　　【具體計算】

　　固定利率客戶，利率不再浮動

　　切換LPR客戶，“差值”保持不變

　　揚子晚報/紫牛新聞記者了解到，央行公告显示，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。如何計算“新利率”，房貸客戶們在面臨選擇時犯了難，到底哪種形式比較划算呢？

　　揚子晚報記者舉例計算如下：

　　客戶A在2012年年底購房，當時享受的房貸利率折扣為85折，按照現在的基準利率算，他的貸款利率為基準利率（4.9%）×0.85=4.17%。

　　按照第一種方式，房貸客戶A與銀行協商後續的利率為固定利率4.17%，則以後無論外部環境如何改變，他都按照4.17%的房貸利率進行還貸。

　　而按照第二種形式，客戶A需要先計算與LPR的差值。在加點數值方面，加點數值為原合同最近的執行利率（4.17%）與2019年12月LPR（4.8%）的差值（這個案例中，差值為負0.63%），那麼，在合同剩餘期限內，這個差值一直保持負0.63%不變。比如未來LPR上行到5.2%，那麼，該客戶的房貸利率屆時將為5.2%-0.63%=4.57%，高於固定利率（4.17%）；但是假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執行的房貸利率為3.57%，低於固定利率。

　　若客戶B是2018年購房，房貸利率為基準利率上浮10%，則他目前執行的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，按照第一種方式，他可以與銀行約定後續按照固定利率5.39%進行還貸；但按照第二種方式，他當前利率與2019年12月LPR（4.8%）的差值為0.59%。假如未來LPR上行，則他的貸款利率也會相應上行，但假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%，低於他所選擇的固定利率。

　　可以看出，隨着未來LPR走勢不同，房貸利率的變化一目瞭然。

　　【專家說法】 LPR利率長期看，下行空間大 看重穩定，也可選固定利率

　　揚子晚報/紫牛新聞記者通過計算得知，選擇哪種形式更划算取決於未來LPR的走勢，當未來LPR處於下行空間時，選擇掛鈎LPR的利率會更划算。LPR每個月都浮動，是不是房貸利率也是每個月浮動一次？據介紹，目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。但金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為1年。

　　據介紹，此次央行新政主要影響的是2020年前購房、使用商業貸款並且參考貸款基準利率定價的購房者。業內專家表示，對於貸款剩餘期限較短，貸款剩餘額度也較少的購房者，兩種方式的差別不大。但對於貸款額度和貸款年限都比較長的購房者，選擇隨行就市更有利。融360大數據研究院房貸分析師李萬賦在接受揚子晚報/紫牛新聞記者採訪時表示，從中長期看，LPR利率水平下行空間大。在LPR繼續下行行情下，用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬認為，儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行，LPR處於上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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