如今多個批發市場已轉型為購物中心。北京商報記者近日走訪時看到，由北方明珠百貨改造而成的萬優匯Unit One開啟了二次招商。由“天蘭天服裝尾貨批發市場”改造而成的月恆正大新生活廣場出現商戶大面積撤店現象，也面臨再次招商的情況。批發市場轉型為購物中心的不在少數，但大部分轉型並不成功。業內人士表示，定位不明確、入駐品牌較為低端無法引流、運營方在商場經營方面經驗不足等問題都是轉型中存在的難點。

招商現狀不明朗

位於昌平區和朝陽區交匯處的萬優匯Unit One已經啟動二次招商。北京商報記者走訪時發現，目前萬優匯Unit One的一層到四層已經完全關閉，商戶全部撤出，而地下一層除了盒馬鮮生超市以及部分小商戶還在經營以外，其餘商戶均暫停營業。記者從商戶處了解到，2019年11月大部分商戶與商場的租賃合同到期，但商場讓商戶經營到年底。年後，商場除了五層餐飲街以外，其餘樓層均要改造。

負責商場招商的工作人員對北京商報記者表示，受疫情影響，目前招商停滯，改造也還未開始，但地下一層暫不改造。記者也嘗試聯繫了商場方面的相關負責人，其表示，招商還未正式開啟，所以暫不方便對外透露。

北京商報記者從萬優匯Unit One招商信息上看到，萬優匯定位於“趣味新潮智活主場”，將打造全新休閑娛樂生活新場所，引進多家時尚品牌與餐飲品牌。對於未來如何改造，商場方面表示，從地下一層到地上五層，將引入餐飲、數碼、親子、男女服飾等品類業態，打造亞奧商圈地標性打卡勝地。

據了解，萬優匯Unit One的前身是北方明珠百貨，2018年初完成更名。該項目地處天通苑社區，整體商業6.6萬平方米，共分地下兩層，地上五層。此前，由於部分商戶租期未到，商場採用逐層改造的方式，先對商戶已撤出的樓層進行升級改造。2019年4月5日，地下一層的美食街正式開街。隨後，五層的餐飲店也陸續開業。

除了萬優匯Unit One，位於西三環南路的月恆正大新生活廣場，由於出現大部分商戶撤店，所以也面臨再次招商的情況。目前超市、電影院、滑冰場以及部分餐飲品牌還在正常營業，原本以親子教育商戶為主的二層已經完全關閉。據已經撤店的一位負責人表示，商場二層的商家大多在去年上半年就已經撤走。

品牌低端難引流

北京商報記者調查發現，批發市場改造的商場，大多轉型為社區生活中心。

此前，萬優匯Unit One負責招商的工作人員曾表示，未來，該商場主要以18-35歲的年輕時尚群體為目標客群，在原有業態內容基礎上希望能夠引入一些時尚、個性或者首店等品牌，如新零售超市、網紅小吃、特色配套服務、休閑餐飲等。商場方面也公開表示，亞奧商圈曾多為中高端商業，主要服務於高端精英消費群體。但回天地區人口基數龐大，上班族、工薪家庭較多，區域缺乏便民型的社區購物中心。彌補市場空缺，於萬優匯Unit One成功轉型而言是一次不容錯過的機會。北京商報記者走訪時看到，盒馬鮮生以及海底撈的入駐，也給商場帶來了不少客流。

月恆正大新生活廣場的前身是“天蘭天服裝尾貨批發市場”，2016年8月，月恆正大新生活廣場項目正式啟動了升級改造工程及招商工作。2017年再次轉型升級，打造集餐飲、體育休閑、娛樂於一體，營造體驗式消費環境的全時服務型社區購物中心。改造后，一層引入了超市，二層以兒童教育為主，三層為餐飲品牌。同時，為了滿足更多的消費需求，商場還引入了滑冰場、電影院等業態。

升級改造以後，太平橋街道負責商市場疏解的工作人員曾表示，轉型升級后的月恆正大新生活廣場，有兩個明顯的變化：一是經營業態發生變化，改造后更符合周邊居民的消費需求，降低了發生治安案件的可能性；二是目前的線上線下一體化模式，更能滿足不同群體的餐飲、休閑、娛樂需求，特別是線上渠道可以有效減少到店集中的人流量，降低周邊交通、環境壓力。

除萬優匯Unit One、月恆正大新生活廣場外，百榮世貿商城、大康鞋城、欣雅匯國際服裝商場均從批發市場變身為購物中心。

雖然這些批發市場已經轉型為購物中心，也在不斷地豐富業態品類，但卻少有高端品牌入駐。

入駐萬優匯Unit One較為知名的品牌除了盒馬鮮生，就是餐飲品牌海底撈。月恆正大新生活廣場除了超市發超市以外，知名餐飲企業只包括吉野家、張亮麻辣燙、西單翅酷等，但都不屬於高端餐飲行列。而二層正在重裝即將開業的耐克、阿迪達斯店也是常見品牌。“雖然整體來看項目改造后的業態結構看似合理，但低端品牌無法吸引消費者。”北商研究院特約專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽說。

運營經驗不足

賴陽表示，從目前來看，批發市場轉型成購物中心都不太理想，這是整個行業的問題，並非個例。這些項目向社區商業生活中心轉型是對的，業態結構也都變了，但和其他購物中心相比，存在的差距較大。首先，社區的生活中心是社區消費者追求品質生活的空間，要跟消費者的生活品質相匹配，包括環境氛圍和內部品牌的引進。“這些項目在環境氛圍的營造方面，可能就是對以前批發市場的一個簡單升級，而並沒有構建一個對消費者非常好的體驗空間。”

此外，運營主體的經營能力欠缺也成為制約因素之一。賴陽指出，其實這些項目的運營主體，往往是由過去批發市場的運營方通過轉型的方式繼續經營，所以他們對於現代購物中心轉向現代社區生活方式中心的模式缺少經驗和積累。在商場環境的改造和氛圍的營造方面，也沒有相關經驗，所以改造後效果也不會特別好。此外，在招商方面，缺少高端商戶資源品牌，所以很難引流。

“他們的運營往往受批發市場觀念上的影響，租金回報優先考慮，所以在招商上，更願意選擇中低端品牌，而高端品牌或有影響力的品牌在入駐商場時會提出很多更高的條件，租金可能相對會低些。同時，這些中低端品牌入駐商場后，一旦發現經營不下去了，會馬上撤店，就會帶來後續的風險。”賴陽表示。

北京商報記者 閆岩 王瑩瑩/文並攝

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3月1日，位於花城匯北區的一家餐廳重新恢復了堂食。這家餐廳今年1月中旬剛剛開業，但受到新冠肺炎疫情影響，春節過後便一直閉店，恢復營業后截至目前也未達到剛開業時的狀態。“由於花城匯還處於限制進出狀態，周邊寫字樓開工數量也不是很多，因而餐廳客流並不高”，該餐廳一名主管人員向南方日報記者表示。

開業受限制，資金壓力大，受疫情嚴重影響的遠不只是餐飲行業。由於新冠肺炎的傳播特徵使避免人員聚集成為疫情防控的重點，因此所有的實體商業都不可避免地出現“陣痛”。隨着疫情形勢好轉，復工復產進程加快，商業及零售物業項目該如何“破局”？

核心商圈迎多重挑戰

新冠肺炎疫情導致消費市場受阻，以往人頭攢動的品牌門店或“網紅”店都不再有顧客的身影。國家統計局最新公布的數據显示，1-2月消費品零售總額52130億元，下降20.5%，其中除汽車以外的消費品零售額48476億元，下降18.9%。

如今復工復產正加快推進，但對於核心商圈的商業零售物業而言，元氣並沒有完全恢復。從記者近期的走訪來看，在廣州，儘管多數零售商場已經開放，餐飲門店也陸續開啟堂食，部分餐廳已經出現排號等位的現象，但由於疫情防控要求隔位就坐，因此門店內人氣並不旺。

儘管一些商業項目的運營商採取了減免租金和管理費等策略來穩住進駐租戶、增強商戶信心，但對於租戶和運營商而言，營業額與租金方面仍承受着較大損失。以華潤置地為例，該公司公告显示，今年2月投資物業租金收入3.325億元，單月同比減少65.2%。而萬達商業在全國範圍內全面免除33天租金，有機構預計其一季度租金損失將達到34.9億元。

“對於核心商圈商業項目運營商來說，需要面對租戶銷售額下降、短期內人流難以恢復及租金下降、收益減少的問題”戴德梁行廣州商業地產部高級助理董事溫苑雯向南方日報記者表示，該類型項目業主方可以考慮優化物業形態及商業空間，並配合新商業體驗方式來吸引人流，保障核心地段的物業價值。

社區商業需求爆發

相比商圈和各類商業綜合體，社區商業在此次疫情期間發揮了重要作用。由於各地紛紛封閉社區，實行進出限制，社區商業成為不少地區居民採購的“唯一場所”。如今在廣州，部分社區街市、超市等買菜採購的居民已與疫情發生前沒有太大的區別。

國家統計局貿易外經司司長藺濤近期也撰文指出，與居民基本生活密切相關的自助式零售業態受疫情衝擊相對較小，1-2月限額以上單位超市、大型超市以及倉儲會員店零售額同比分別增長1.9%、1.6%和9.2%，與社區消費密切相關的食雜店和便利店零售額同比分別下降14.3%和10.8%，但降幅分別比限額以上單位商品零售額整體小7.9個和11.4個百分點。

戴德梁行觀點認為，疫情期間社區商業需求爆發，激活了品牌轉型機會。對於開發運營社區商業的地產開發商而言，將租金讓利成本，用於吸引優質主題商業運營商，來維繫項目的可持續性競爭力，能夠提供多種輕資產包資源、研發社區商業產品線，及跟進運營接管團隊的顧問機構，是協助非核心商圈項目轉型發展的最優選擇。

“社區商業是承接主流品牌從核心商業項目下沉的好機會，項目的長期運營至關重要”，溫苑雯說。

觸發轉型新趨勢

對於商業地產開發商而言，疫情帶來的是資金、招商、運營及退出等四大難點，需要合理制定策略規避風險。

對此溫苑雯認為，新冠肺炎疫情令商業地產呈現轉型新趨勢。以獲取現金流方式為例，過去商業項目主要依賴商鋪租金獲利，本輪疫情過後，主流商業項目應發揮商圈人流優勢，通過推廣品牌形象店與收取租金“雙管齊下”吸納現金流；非主流商業項目，不妨與優質運營商攜手合作，利用運營資源吸引優質商家進駐、落地社區商業項目。

而在招商思維上，過去商業項目以自主招商或引入第三方招商為主，疫情過後，主流商業項目應將線下實體店作為品牌推廣載體；非主流商業項目則應將招商工作交予第三方及優質運營商，通過優質資源發揮积極作用，將物業溢價納入績效考核。

克而瑞研究中心指出，商業地產如何更加主動地面對風險，而不是被動應對，如何在緊急突發情況之下，維持商場的正常運營及休整等，均可以為日後提供豐富的經驗與依據。未來商業地產可以從環境安全衛生、拓展線上消費、提升成本管控和精細化運作能力等方面進行改進。

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北京商報訊（記者 關子辰）疫情對酒店業的影響還在持續，為了緩解現金壓力，不少酒店紛紛開啟預售模式。3月23日，據開元酒店集團相關負責人介紹，酒店預售開啟一周后，訂單超過11萬，交易總額超過3400萬元。其實，不僅是開元，香格里拉、悅榕庄、亞朵等多家酒店集團也紛紛推出了低價預售產品，尤其是一些旅遊度假酒店，大打優惠牌攬客，一些產品甚至低於5折。由於低價促銷，一些酒店預售產品頗受歡迎。業內人士表示，疫情影響下，旅遊市場受到衝擊，一些酒店客房閑置，現金流緊張已是酒店面臨的普遍性問題，在此情況下，酒店通過預售客房短期緩解現金流緊張的問題，實為一種自救措施。

北京商報記者從多家酒店微信渠道端了解到，部分度假產品價格僅為5折甚至低於5折。例如杭州西溪悅榕庄僅2988元2晚，幾乎為平時的5折；而三亞麗禾溫德姆酒店999元2晚，相比正常價格低了近2/3；三亞灣紅樹林度假酒店更是推出了299元一晚的度假套餐，堪比“白菜價”。除了酒店自有線上渠道，在一些OTA平台上，各家酒店也大搞促銷。例如在攜程上，北京商報記者就看到多家五星級酒店給出“2晚住宿+餐飲打包價999元”，消費者還可拆分入住，未消費可退款。

由於低價促銷，部分酒店預售產品的銷量並不在少數。據攜程方面提供的數據显示，在攜程開啟預售僅兩周，酒店預售銷量增長2000%。攜程方面相關負責人表示，其中3000份卓美亞酒店預售套餐半小時被搶光。

據了解，這些打折促銷的酒店預售產品多以旅遊度假產品為主，商務酒店佔比相對較少。開元酒店集團相關負責人表示，酒店預售開啟一周后，近七成銷量來自開元芳草地鄉村酒店、開元觀堂、開元森泊等高端度假休閑類產品。開元酒店集團總裁陳妙強坦言，“短期來看，疫情對整個酒店行業產生巨大影響，我們也會面臨現金流的挑戰，不過酒店也在調整”。一家高端酒店相關負責人表示，疫情對旅游業的衝擊比較大，尤其是一些度假酒店，目前處於入不敷出的狀態，而在疫情過後，恢復又需要一個過程，相比之下商務酒店的恢復則要快一些。

海南一家高端酒店相關負責人進一步表示，疫情發生之後，三亞大部分酒店客房出租率僅在個位數徘徊。為了減少酒店運營成本，這些酒店還關閉了游泳池、自助餐，大多數員工都放假回家，以減少人力成本支出。對於當前的預售，該酒店負責人還坦言，為了盤活現金流，預售酒店客房也是一種不得已的手段，相當於“寅吃卯糧”。

浩華管理顧問公司執行董事戴雪英在接受媒體採訪時還指出，預售不僅可以緩解當前酒店現金流壓力，還可以幫助酒店提前鎖定未來部分生意。不過，華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家、高級經濟師趙煥焱還指出，預售時酒店要注意控制銷售量，根據以前的出租率高低設計預售產品。比如，一家酒店去年平均出租率為70%，可以拿出每天10%-20%的房量進行預售，避免過度“透支”。

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200套網紅民宿限時低價出租，將低於市場價的精品公寓轉為長租，免除網費、物業費、衛生費等，以期在最短時間內將更多房源長租出去，最大限度降低邊際成本。

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住宿業是受疫情影響最大的行業之一。在近日發布的《新冠疫情對中國住宿行業的影響與趨勢報告》（以下簡稱《報告》）中，中國飯店協會調研了全國28個省（區、市）的600餘家住宿業企業，預計全年住宿行業營收將同比下滑24%，共計損失在1300億元左右。

為了讓企業活下去、挺過來，政府、平台、集團等外部支持紛紛出力，中小住宿業主也在謀求自救，行業正悄然轉型，但它們的生死突圍依然步履沉重。

“有出沒進”的現金流生死線

“兩家客棧，40多套房，30個員工”，成都市經營民宿的李默（化名）告訴中青報・中青網記者，1月至今，他已損失六七十萬元。

天眼查數據显示，我國目前共有超過80萬家住宿業企業，其中個體工商戶佔比大約為85%，山東、雲南、四川是我國住宿類企業最多的省份。疫情衝擊之下，抗風險能力弱的住宿業個體戶更加難熬。

在酒店投資網創始人馮少輝看來，中小酒店業主是疫情中最為脆弱的群體之一，加盟連鎖酒店集團的基礎裝修、加盟費就要數百萬元，而投資回報周期多為3~4年，不少中小酒店業主尚未實現盈利，這是對資金鏈的巨大考驗。

上海現代文旅促進中心秘書長符全勝說，旅遊、酒店行業指望的是流動人口，現在人口不流動了，很多企業處於有限營業狀態，有的已經停業，沒有收入，但是物業和人工還是不變成本，“有出沒進”。

《報告》稱，僅2月份，中高端酒店平均營收的同比降幅就達86%，同比下降達到495萬元/家，中低端酒店平均營收同比降幅92%，同比下降約達到72萬元/家。74.29%的酒店和民宿選擇了直接閉店，平均閉店天數達到27天。以長租為主的租賃式公寓中，有54.54%的租賃式公寓運營商門店遇到無法出租的現象，平均已被限制出租天數為10.55天，全國租賃式公寓損失約為7億元。

3月上旬，一些地區的住宿業主陸續分區分級復工復產，但對入住率依然作出限制。以河北為例，3月9日，河北省商務廳要求防控級別為高風險地區的住宿業市場主體可提供單人單間式住宿服務，入住率總體控制在50%以內，防控級別為中、低風險區的住宿業市場主體，提倡單人單間式住宿服務，入住率總體控制在75%以�取Ｈ胱∏安飭刻邐隆⑷�時戴口罩、分散就餐等均為標配。

短租改長租 民宿自救

每個月負擔上百萬元運營成本和近30人的人力成本，需要至少200萬元左右的月流動資金周轉，這是一家名為“掌宿”的民宿面臨的生存壓力。

在疫情初期，掌宿與房客友好協商退訂訂單，大部分房客都能理解，有的還願意承擔一部分退訂費用。掌宿還提出可為房客保留一年入住權益，以換取不退款支持。他們預計，疫情影響可能會持續2~5個月，這意味着，上半年，他們幾乎很難有收入，但房租成本卻不會減少。

2月2日，掌宿發布《民宿求援：200套網紅民宿限時低價出租》的公開信，將低於市場價的精品公寓轉為長租，免除網費、物業費、衛生費等，甚至承諾不滿意可以無責解約，以期在最短時間內將更多房源長租出去，最大限度降低邊際成本。

豆瓣租房板塊也湧現出不少民宿長租的帖子。一位北京房東在帖子中這樣描述：受疫情影響，本人在二環內的幾套民宿從即日起改做長租，虧本經營；只招在北京穩定生活的人群，且需保證入住期間勤洗手、勤消毒；有定期保潔，深度消毒。經查詢，這幾套房源在平台上的價格現在僅為每天110元左右。

掌宿相關負責人表示，民宿長租作為當下應對疫情的無奈之舉， 4~6個月是期待的合理時長，如果疫情在年中之前得到控制，要保證依然具備迅速抽調房源的能力，繼而投入暑期短租市場。

為了減輕加盟店的負擔，華住、維也納等各大酒店集團實施一系列幫扶舉措。例如，華住對全國5049家加盟酒店減半收取加盟管理費，並推出信貸還款延遲、短期低息經營性貸款，提供對受影響停業的加盟酒店的保險理賠服務。

維也納酒店有限公司品牌與會員管理中心總經理陳煜表示，疫情期間，旗下員工無一人離職，也沒有削減崗位，績效工資該如何結算，已提前做好復盤，對節日期間堅守崗位的員工發放額外補貼，保證每一個在崗員工心裏是安定的。此外，集團安排了法務團隊提供法律文書等諮詢支援加盟業主，向房東申請減免或降低房租，而大部分房東也比較通情達理，予以認可。

過半住宿企業依然面臨融資難

符全勝說，當前企業最現實的問題是如何活下來、挺過去。根據非典經驗，疫情過後，很有可能會產生旅遊行業的消費反彈。因此在這期間，企業要做好恢復生產的準備，能夠迎接消費高峰。

稅費優惠、緩交社保、減免租金、減免能源費用、融資支持……多地政府出台各項政策幫助中小企業渡過難關。

《報告》指出，“用工成本緩減”是降低企業運營成本的眾多政策中落地性最好的，72.76%的受訪住宿企業表示享受到了政策帶來的益處。而“融資支持政策”則是落地性最差的政策，46.72%的受訪住宿企業表示享受到了政策帶來的益處。主要原因有兩點：一是由於信息不對稱，仍存在企業不了解政策的現象；二是政策缺乏明晰完善的指導細則，相關政府單位無法實際執行操作。

一家國內民宿運營商財務負責人表示，他已嘗試銀行貸款、供應鏈金融貸款、融資租賃，希望獲得300萬元的融資以紓當前之困，但各有難處。

具體來說，民宿的房源多為承租，沒有可抵押資產，因此融資租賃機構不會給出很大的金額，風險評估可能較高，相應的費率也會略高。該負責人說，我們雖然門店比較多，但單體規模都不大，沒有一個長期像旅行社包房包團一樣的比較確定的業務模式來支撐，所以難做供應鏈金融。銀行貸款流程依然不夠簡便，此前，他已在幾家銀行開了長期合作的賬戶，不太可能再額外另開賬戶，把整個業務量轉移過去，否則這將導致與原先合作的銀行業務量減少，信用評級降低。如果在新銀行開戶的話，在還沒有開展新業務時，銀行也不一定會放款。《報告》發現，90%的受訪企業認為，疫情結束后6個月內市場可以恢復至正常水平。除了完善行業的應急管理機制外，疫情的出現也將加速智能化服務在酒店場景中的應用。

消費者需求的變化是驅動住宿業数字化轉型的根本動力。根據《報告》統計，很多酒店和租賃式公寓管理集團都會在用戶運營層面上加大投入力度，通過大數據分析，為客人提供更為個性化的服務，以期實現更高效的會員轉化和更有黏性的社群運維。

陳煜說，這段時間很適合上線新的產品、促銷活動、會員的激勵方案，他們對未來有信心。集團也在繼續招聘，對儲備人才進行培訓賦能。

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