原標題：南京橋北老盤新推 中籤率僅1.8%

　　揚子晚報訊（記者 馬祚波）位於南京江北的老盤大華錦繡華城12月24日舉行了最新一批房源的開盤銷售，15套新房源吸引了840組買房人參與，中籤率僅1.8%。

　　這批房源是大華・香醍美頌花園（原大華・閱江山），數量只有16套，剔除1套人才房，實際銷售15套房源，報名人數840組，中籤率僅1.8%。據悉，房源戶型從83平方米-126平方米不等，均價22600元/�O，毛坯交付。該樓盤上次開盤是在2019年7月，當時推出的180套新房共有5063人報名，中籤率為3.6%。

　　來自鏈家網的公示信息，從大華錦繡華城閱江山近期的成交記錄上看，二手房價基本維持在24000元-28000元/�O之間，11月份的整體均價約為26319元/�O，跟新房的價格相比，有接近4000元/�O的倒掛。

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原標題：2020年中國經濟怎麼干：房住不炒 堅持穩字當頭

　　“房住不炒”，堅持穩字當頭(2020年中國經濟怎麼干⑦)

　　中央經濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。此次會議提及的“房住不炒”、因城施策、三個“穩”等引發廣泛關注。專家表示，即便經濟下行壓力加大，但“房住不炒”定位不變，中國不將房地產作為短期刺激經濟的手段，同時將採取更加有力的措施解決新市民、年輕群體的住房困難，滿足居民實際需求。

　　房價走勢總體平穩

　　“11月份，各地堅持‘房住不炒’定位，一城一策、因城施策，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保障了房地產市場總體穩定。”國家統計局城市司首席統計師孔鵬說。

　　房價穩。11月份，二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅與上月相同或回落，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。4個一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比各有漲跌。

　　投資穩。1-11月份，房地產開發投資同比增長10.2%，增速比1-10月份小幅回落0.1個百分點，其中住宅投資增長14.4%。房地產開發企業房屋施工面積增長8.7%，其中新開工面積增長8.6%。房地產開發投資到位資金增長7.0%，增速與1-10月份持平。

　　銷售穩。1-11月份，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1-10月份加快0.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.6%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.1%。商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。其中，住宅銷售額增長10.7%，辦公樓銷售額下降11.3%，商業營業用房銷售額下降13.5%。

　　拒絕大起大落

　　明年，房地產市場走向如何？

　　中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心主任尹中立對本報記者分析，中央經濟工作會議再次明確強調堅持“房住不炒”定位，充分表明中央對房地產市場的政策取向沒有改變，這有助於打消市場疑慮。即便經濟下行壓力加大，但中國不將房地產作為短期刺激經濟的手段，不改變“房住不炒”定位。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，“房住不炒”表明未來樓市政策將會繼續打擊投機行為，保護真實的居住需求，未來的微調政策也將有利於剛需。

　　圍繞中央經濟工作會議的部署，中國人民銀行日前指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，統籌做好房地產金融調控。銀保監會表示，完善房地產融資統計和監測體系，嚴厲打擊各類違規行為。

　　“此次會議強調了房地產市場平穩健康發展，這個目標總體不變。同時，再次提出因城施策，有助於後續各地根據實際情況進行政策調整。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此外，強調“三穩”，也意味着各地方政府對房地產市場的調控不能放鬆，需及時管控一些趁勢漲價、趁勢干擾市場秩序的交易行為，最終促使房地產市場和預期進入穩定通道之中。

　　在尹中立看來，明年房地產市場發展堅持穩字當頭，要在穩地價、穩房價、穩預期上下功夫，防止出現房價或地價大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。

　　滿足居民實際需求

　　會議還指出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。

　　“中國城鎮居民人均住房建築面積近年來持續增長，在2018年達到39平方米，總量不足問題得到了較好解決。當前，尤其要關注住房的質量和結構性問題，推動住房質量提升、配套改善及有針對性地增加供給，做好補短板工作，滿足居民實際需求。”尹中立說。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，改造老舊小區、提升小區物業管理水平是未來趨勢，市場空間巨大。目前中國重點一二線城市存量住宅普遍進入“老齡化”階段，隨着城市與經濟發展，老城區的老舊小區已經無法滿足居民的生活需求，老舊小區改造成為城市平衡發展的重要因素之一。

　　圍繞住房租賃市場，住房和城鄉建設部等6部門此前聯合印發通知，專項整治住房租賃中介機構亂象。2019年6月1日至11月19日，全國共排查住房租賃中介機構81416家，查處違法違規住房租賃中介機構9197家，通報曝光違法違規典型案例7974起。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員王業強認為，大力發展租賃住房能夠增加住房租賃市場供給，有助於切實解決新市民、年輕群體的住房困難。同時，租賃住房的增加對穩定房地產市場也有重要作用。

　　邱海峰

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原標題：王石“劇透”萬科年報引爆股價 別把信披當兒戲

　　一家之言

　　上市公司實控人、董事長及其他能夠獲取信息的知情人不經意間的言論，或許並非有違規的故意，但往往會造成違規的事實。這反映出相關知情人信披合規意識薄弱。

　　日前，離開萬科已兩年多的王石在其新書分享會上透露，根據其本人掌握的信息，萬科2019年年報將非常好。此言一出，立即在市場上引發反響，萬科A股價亦大漲6.07%。有人認為王石的“劇透”不涉及具體的財務數據，並不構成投資建議，因而不算違規。也有人認為王石以個人的身份披露了上市公司未披露的信息，已經涉嫌信披違規。

　　王石是萬科的創始人，萬科能成長為國內房地產行業的龍頭老大，王石功不可沒。即使王石離開兩年多了，其對萬科的影響應該說還是存在的。此次王石雖然沒有披露萬科具體的業績數據，但個人認為，其行為仍值得商榷。王石的劇透，有三個方面需要引起重點關注。

　　王石目前是萬科公司的名譽主席，並非萬科公司的董事、監事或其他高級管理人員，並不參與萬科公司的具體事務。王石聲稱萬科“年報非常好”，應該是獲得了相關的數據，也應該是包含了更長時段的業績數據。問題在於，他是如何獲得相關信息的，萬科方面又是否泄露了相關信息。

　　上市公司年度業績如何，發布公告的主體應該是上市公司，而絕非任何個人。能夠發布業績公告的只有上市公司，即使是其董事長、實控人等都沒有這樣的資格。《上市公司信息披露管理辦法》第四條規定，在內幕信息依法披露前，任何知情人不得公開或者泄露該信息。如果王石獲得的信息是準確的話，那麼其表示萬科年報非常好，則涉嫌違規。

　　伴隨業績“劇透”，25日萬科A股價高開高走，收盤報漲6.07%，且成交放出今年5月份以來的天量，表現相當搶眼。如果是業績劇透影響了萬科A的股價，那麼則涉嫌操縱市場。

　　定期報告是投資者了解上市公司的重要窗口，也是許多投資者作出投資決策的重要依據。而且，上市公司年報中業績數據的大幅增長或下滑，往往也會左右股價的漲跌，進而影響到所有投資者的利益。基於此，監管部門一直要求上市公司在披露定期報告時做到真實、準確、完整與及時，也要求上市公司在披露重要信息時做到公平、公正與公開。

　　不過，上市公司董事長或知情人提前披露業績的現象時有發生。如今年1月份，作為上市公司格力電器董事長的董明珠就在股東大會上提前透露了格力電器2018年度的營業收入與凈利潤的數據，也引發了深交所關注。

　　上市公司實控人、董事長及其他能夠獲取信息的知情人不經意間的言論，或許並非有違規的故意，但往往會造成違規的事實。這既反映出相關知情人信披合規意識薄弱的一面，也折射出監管上的缺失、缺位。

　　上市公司信息披露不是兒戲，某些時候甚至會涉及市場利益的重新分配。因此，對於上市公司的信息披露，一方面要進一步強化監管，另一方面也要大幅提高違規成本。

　　□曹中銘

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原標題：大灣區未來可期：同城化，房住不炒

　　一年來，“粵港澳大灣區”成為備受關注的熱詞，中國南方這片活躍度極高的經濟熱土，又以嶄新姿態吸引了各界關切的目光。那麼，這一年來，大灣區究竟發生了哪些變化？如何看待大灣區目前的發展？對於未來又有何展望。

　　■ 購房分析

　　購房者仍以廣東省為主

　　●萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅

　　今年以來，大灣區市場呈現分化，廣州、佛山、珠海等地商品房銷售面積同比均增長。深圳整體市場供不應求，但隨着供應的改善，銷售面積同比也已明顯回升。中山、肇慶等地由於過去幾年市場容量持續擴容，仍有一定調整空間。

　　今年，隨着“粵港澳大灣區發展規劃綱要”正式發布，大灣區迎來戰略機遇期。在此背景下，大灣區市場規模，短期提速后呈可持續的穩定向上趨勢。對於明年以及未來大灣區的發展，因為大灣區受惠國策，二線城市樓價增長會好過其他二線城市，廣、深也因經濟受捧，有3%-5%增幅。

　　大灣區吸引了各地購房客群，其中仍以廣東為主。不過，香港人士在大灣區市場份額還較小。但最近一些優惠政策的推出，對港人在此置業有較大吸引力。

　　自住需求購房佔比58%

　　●中原集團研究部相關人士

　　粵港澳大灣區平均購房年齡為36.3歲，年齡的上下浮動與市場熱度有一定關聯，今年1-5月，購房者年齡維持在36歲左右，與2017年二季度接近。

　　2016-2019年5月，大灣區購房者總體以自住需求為主，佔比58%。投資需求佔比24%。不過，今年3-5月，隨着市場熱度回升，自住需求佔比有回落趨勢，但目前自住需求佔比仍高於2018年平均水平。

　　從購房者組成情況看，中山、惠州、佛山、東莞4城情況接近，2016年-2019年5月，均有20%以上的成交由外地客戶（廣東省內）完成，是典型的接受外溢需求的城市。而廣州、深圳、珠海則主要以本地客戶為主。其中，中山有大量深圳、惠州，及廣州客戶；惠州、東莞則主要承接深圳的外溢需求；佛山則主要承接廣州的外溢需求。

　　打拚的年輕人是重要購房群體

　　●購房者小月（化名）

　　我生活在深圳，大灣區規劃剛出來的時候，有一些老家的朋友來深圳看房。我自己也是今年6月份買的房，買來做婚房用。我剛來深圳時買了一套67平方米的二居室。之所以購買該小區，是因為之前看中斜對面新開盤的項目華強城。我去排隊搖號時沒搶到，就在該區域周邊看了下二手房。

　　我覺得未來深圳肯定是個穩中向上的城市，從目前來看，深圳還處在吸引人才的過程中，有很多年輕人在這邊打拚，他們是比較重要的購房群體。

　　在深圳買房的香港人也挺多，他們投資意願比較強。之前遇到些香港阿姨，她們聽說這個盤很火，就過來看看，因為搖號排得比較前，就直接買下了。

　　■ 企業拓展

　　加快城市更新項目步伐

　　●花樣年集團（中國）有限公司執行董事、副總裁兼CFO張惠明

　　深耕大灣區是花樣年未來五年最重要的工作之一。截至今年6月30日，花樣年在大灣區已有39個城市更新項目，正處於不同的發展階段，大部分位於深圳，並已布局惠州、東莞、中山、佛山、廣州等城市，預計規劃總建築面積約1672萬平方米，儲備總貨值約3526億元。

　　在深圳，花樣年就已布局22個項目，貨值達1600億元以上，其中大部分為城市更新項目。未來3年，將有20個城市更新項目可轉化為開發用地，預計供地總貨值約1334億元，預計毛利率達50%以上。

　　未來，我們會加快項目轉化節奏，預計大灣區的銷售占花樣年銷售額50%以上。我們看好大灣區的發展前景，深圳作為大灣區核心引擎城市，出台先行示範區規劃，也使深耕型房企成為直接受益者。

　　關注多元化拿地渠道

　　●奧園集團相關人士

　　作為大灣區本土企業，奧園持續看好大灣區發展，並把大灣區作為區域發展戰略的重要組成部分。截至6月底，奧園在大灣區擁有土地儲備總建築面積約756萬平方米，儲備貨值超1100億元。此外，奧園也提前布局城市更新項目，實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，預計額外提供可售資源約2197億元，其中，74%位於大灣區。

　　奧園會持續關注大灣區發展，並結合公司戰略和經營需要，對公司在大灣區內的未來發展做出規劃。

　　未來在大灣區，奧園將重點加大一二線城市布局，同時將考慮以區域的思維進行投資布局，進行全區域覆蓋，擴大拿地機會。此外，奧園也會重視收併購，持續關注招拍掛市場。同時關注產城融合、城市更新以及村企合作等多元化拿地渠道。

　　更多房企入駐競爭加速

　　58安居客房產研究院首席分析師張波

　　粵港澳大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。各個地級市中，深圳、廣東、佛山的常住人口遠超戶籍人口，是粵港澳地區最吸引外來人口的城市。

　　未來，粵港澳大灣區內城市邊界將逐漸模糊，“大都市圈”建成，各類要素流動也會更加自由化，同時，各城市間協同發展效應增強，廣深的牽引力會進一步體現。

　　在人才方面，粵港澳大灣區25-34歲人才佔比約六成，年輕化特徵明顯，人才結構有待優化，隨着城市吸引力的增強，大量人才流入將為區域發展帶來持續動力。此外，更多的房企將入駐大灣區，房企競爭加速、粵港澳大灣區房地產市場將重新布局。

　　■ 趨勢

　　住房改善需求待釋放

　　●貝殼研究院首席市場分析師許小樂

　　大灣區住房自有率較低，近3500萬人無自有住房。住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。

　　此外，大灣區居住品質不高，後期大量的改善需求待釋放。其中，香港、深圳、廣州三個核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米、25平方米，距離全國人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。和國外的灣區對比，也存在着不小的距離。

　　從政策來看，“房住不炒”依舊是政策的主基調，具體到大灣區內部，政策從需求端的全面限購限貸轉向“一城一策”，目標是促進市場的平穩，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機行為。因此，預計未來大灣區的市場將告別過去的大起大落，整體穩定。

　　本版采寫/新京報記者 張曉蘭

　　本版製圖/新京報記者 王遠征

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原標題：400家房企破產，地產行業“活下去太難”？

　　近日，一則“446家房企宣布破產！‘80%開發商死掉’真的要來”的消息傳遍朋友圈，文中認為銷售遇冷、拿地困難等陰霾籠罩之下，承受重重壓力的房企坦言“活下去太難”，並稱“這張房企破產名單還將繼續增加”。揚子晚報記者採訪中了解到，不少業內人士對於這份名單有不同解讀，普遍認為與國內現有房企的數量相比，房企的新生與破產本不足為奇，販售“焦慮”對於房地產行業來說並無助益。

　　數據

　　“破產”名單已增至454家

　　這篇文章表示，據人民法院公告網显示，截至11月20日，房地產開發商的破產數量已高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業破產，創下歷史記錄。文章認為銷售遇冷、拿地困難、債務違約等因素，是房企“活下去太難”的主因。在這份30頁的破產名單中，多數為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高的房企。

　　為獲取有關房企破產的詳細信息，揚子晚報記者登錄了“人民法院公告網”，在公告內容里填入“房地產”，公告類型選擇“破產文書”后搜索，彈出的網頁共計50頁，每頁显示數量為15家。其中今年以來的“破產文書”合計企業數量為454家，相比該文中所稱的“446家”又新增了8家。

　　意外！還有不少非房企上榜

　　令人頗感意外的是，揚子晚報記者在瀏覽時發現，此公告中的“當事人”竟有“廣州上九生物塑料製造有限公司”、“浙江環達緊固件有限公司”等非房地產開發企業。記者點開“浙江環達緊固件有限公司”的文書內容，原來這是該企業自行申請的破產清算案件，浙江環達緊固件有限公司的資產中包括其名下土地房產、螺栓存貨、機器設備及辦公設備等，其中土地房產在破產案件受理前已由當地政府收儲，因此，這一案件被歸類到了“房地產”一欄中。此外，榜單中還有飼料公司、糧食儲備庫、貿易公司等，記者粗略估算，大概佔總數的兩成，真正的房地產開發企業可能還不到400家。

　　解讀

　　A 破產比例僅0.5%，意義不大

　　就算破產企業達到400家，這一数字真的多嗎？中原地產首席市場分析師張大偉指出，400家房企的數據毫無意義，因為2018年全年，全國房企的數量高達97938家，而在過去30年，房企數據上漲了4000%。

　　揚子晚報記者查閱了國家統計局在今年7月份發布的數據，統計显示，2018年全國房地產開發企業數量達到97938家，而31年前的1987年僅有2500多家。

　　B 破產=寒冬？這是不懂房地產

　　知名經濟學家馬光遠也認為，房地產企業關閉破產本是每年都會發生的平常之事。他指出，即使是在房價大漲的年份，房地產企業每年破產關閉的數量也在300家左右，今年相對於2018年同期，房地產企業倒閉的數量確實有所上升，但就總體而言，仍然屬於正常範疇。“房地產企業關閉的情況很多，有些是殼公司，主動關閉，有些是被重組，有些是項目爛尾，真正經營困難倒閉的並不多。”馬光遠認為，不能因為今年有400家房企倒閉，就覺得房地產的寒冬到了，這是不懂房地產的表現。

　　C 地產百強破產才是風向標

　　“只有當中國房地產企業100強破產關閉的比例明顯上升了，才可以認為這個市場的確進入了真正的寒冬。”馬光遠表示，一個市場的“溫度”要看頭部企業，中國房地產企業100強佔整個房地產企業的份額超過一半，接近2/3，百強企業如果出現接二連三倒閉，那麼整個市場的“溫度”可想而知。今年除了極個別的企業，如億銀集團的規模比較大以外，剩下的倒閉房企基本上都聞所未聞。

　　也有業內人士指出，今年前三季度全國出台房地產調控415次，去年全年是450次，調控的嚴厲程度超過預期。就市場層面而言，北京、上海的二手房市場價格調整幅度遠高於統計局的數據，市場整體已完全降溫，房價上漲預期已完全逆轉，大量的城市投資房地產已經沒有太大的收益。

　　南京地產專家則認為，目前南京樓市的走勢基本平穩，市場供應量源源不斷，買房人的選擇餘地較大，板塊冷熱不均的現象比較明顯。儘管有人覺得南京房地產市場已“入冬”，不過在不少中小規模房企看來，眼下正是出手儲備地塊的好時機，對於地產行業的長期走勢依然看好。

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原標題：房企年內發行海外債突破650億美元 多家房企融資利率超10%紅線

　　■本報記者 王麗新

　　“如果能融到錢，我們還是會選擇融資。”日前，一位不願具名的房企董秘向《證券日報》記者表示，一些房企受困於自身財務狀況和土地儲備情況，沒有渠道獲得低成本融資，不得已才偃旗息鼓，在銷售端發力，爭取回收更多現金，讓企業安全運轉。

　　現金流是決定房地產企業生存與發展的一大要件。今年，《證券日報》記者曾採訪多位房地產行業典型房企的高管，無一不對自身的現金流情況給予高度關注，甚至有高管需要每天向老闆報一遍銷售額和回款情況。

　　億翰智庫在研究報告中指出，房地產行業已然從“高槓桿、高利潤”的黃金時代，進入“步履維艱”的白銀時代，銷售增速逐漸放緩，調控政策持續收緊，融資成本上行，導致房企利潤空間收窄，在資金面上承擔比較大的壓力。

　　利息支出正在吃掉房企利潤

　　據中原地產研究中心統計數據显示：11月4日以來的20天內，已有20家國內房企計劃或已發布美元融資超50億美元。2019年以來，國內房企合計發布海外美元債已超650億美元，比2018年同期增長近50%。在最近20天的幾筆融資中，融資成本已從5%漲至12.8%不等，其中，德信中國、佳兆業、正商實業等幾家房企的融資利率均超過10%。

　　統計显示，今年以來，不少國內房企發行了利率超13%的海外債券，當代置業、泰禾集團、鑫苑置業、景瑞控股、弘陽地產等紛紛上榜。其中，當代置業(中國)有限公司在年初就發行了利率15.5%、1年半到期的3.5億美元海外債，但在資金管控趨嚴的背景下，本來就錢緊的房企只得靠借新債來償還舊債。

　　據同策研究院監測，今年前10個月，融資利率最高的50筆利率均在7%以上，區間在7.33%-15.5%，其中13筆融資利率超過10%。高利率的融資渠道有95%來自公司債，而且幾乎全是美元債，其中不乏規模大、實力強的房企身影，融信中國就是發債筆數最多的一家。

　　“不僅是規模分化，房企的融資成本分化也很明顯。從全年情況看，融資利率主要在6%-15%之間。”中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，美元債融資井噴的背後，是房企資金鏈緊張、融資渠道被限制，對於槓桿率較高的房地產企業，資金壓力非常大。

　　“今年在做融資路演時，金融機構更關注財務報表中的負債情況、盈利能力和土地儲備量。”上述房企董秘向《證券日報》記者透露，對一家融資渠道較少的房企來說，信託融資和海外債券融資是重要的融資渠道，但成本卻難以下降。臨近年底，有些企業是要發行新債償還舊債的，因此可能出現幾筆規模不小且利率較高的融資。

　　自房地產行業進入白銀時代以來，行業凈利潤率一般維持在10%-13%，借錢成本超過10%，意味着利息支出正在吃掉利潤。

　　控成本成房企“過冬”良策

　　大型優質房企對融資成本的控制一直握有較大話語權，近幾年一直在試圖降低融資成本。

　　億翰智庫在研究報告中指出，2019年上半年，房企融資政策的調控力度是史無前例的，融資成本上行，疊加銷售放緩，企業面臨資金緊張的困境，控成本、提高資金利用效率成為房企“過冬”的良策。在企業財務費用方面，單獨核算利息支出更能反映房企因借貸帶來的財務壓力。

　　億翰智庫統計數據显示，2019年上半年，20家樣本企業的平均利息支出為17億元，較2018年同期增長33.9%億元。利息支出/營業收入的平均比值為3.1%，較2018年同期增幅下降0.3個百分點。這說明，雖然20家樣本房企的利息支出有所增加，但資金的利用率在提升。

　　在20家樣本房企中，碧桂園、保利置業、中華企業、金科股份、中南建設等9家房企的利息支出/營業收入的比值均較2018年同期減少，反映出財務壓力在減小。

　　由此可見，在房地產行業增速見頂的預期下，房企的利潤空間被不斷壓縮，控制期間費用的重要性將更加突出。

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