多項行業指標大幅下滑分歧背後：房企的憂患與專註
東方財經網 2017-08-16 21:34:31 來源：
導讀
對於前七個月房地產相關運行數據統計，業內提出的走勢預判有所分歧。但21世紀經濟報道記者在與房地產業內人士交流中，深刻感受到他們的危機感。全行業利潤率下滑，融資困境以及房地產行業創新發展議題之下，房地產行業正發生具有洗牌性質的巨變。
8月14日，旭輝集團總裁林峰在其公司官方微信上發表了一篇題為《生於憂患，而死於安樂》的文章。
在這篇文章中，林峰表達了他作為房企掌舵者極強的危機感。“在各類好消息的背後，應該清醒地看到：宏觀經濟的增長日益趨緩、金融資本層面愈發收緊、調控政策與長效機制逐漸加碼、銷售和土地市場逐步趨冷、競爭對手更加強大……未來，似乎並沒有留給我們太多的時間和空間。”
林峰只是真實地表達了他對房企生存現狀的一種感悟。8月14日，國家統計局發布了1-7月房地產相關數據。整體來看，多數指標均出現較大幅度下滑，其中銷售面積、金額累計同比增速降至近一年新低和次低，分別為14%和18.9%，若單月來看，兩者環比降幅均超過40%；房地產開發投資增速則連續三個月下滑，1-7月同比增速降至7.9%，較今年最高點下降1.9個百分點，單月增速創下年內新低。此外，單月新開工面積增速也首次轉負為-4.91%，可以說，今年7月是開發投資和新開工最低迷的月份。
易居（中國）企業集團CEO丁祖昱甚至斷言，從宏觀的角度而言，目前行業幾個主要指標都開始掉頭向下，行業的拐點已經顯露無遺。
多項指標下滑
國家統計局發布的宏觀數據對於房地產行業具有一定的指導意義。
丁祖昱認為，縱觀今年房地產各指標走勢，前四月一路攀升，首次調整出現在5月份，隨後6、7月份部分數據持續下滑，僅銷售數據在6月份出現了井噴，但7月份又迅速回落。究其原因，他認為調整自五月份開始和上半年調控實施有密切關係。今年的宏觀調控仍是分步驟、分城市地逐步推進，比較密集的一波是從春節后開始，近60個城市出台或加碼調控政策，特別是限售作為一種新的調控手段也在一季度加入到市場當中。從以往經驗來看，政策出台到對市場起效果一般有3個月滯后，因此，行業從5月份開現調整也在情理之中。
在他看來，行業拐點已經顯露無遺。
對於丁祖昱的判斷，行業也有不同看法。易居研究院副院長楊紅旭認為，整個市場銷售增速下滑在去年4月開始出現。繼去年4月增幅見頂后，市場出現震蕩式回落，這是市場短周期波動的規律。楊紅旭估計，今年底市場銷售增速可能會由正轉負；2017年相比2016年的面積增幅可能出現小幅下跌，約為5%。而投資變動與新開工和供地相關，新開工的影響比重會較大。
楊紅旭認為，目前全國市場依然保持總體活躍，但是大趨勢為增幅收窄。其中，一二線城市的成交量已經出現明顯下跌，而三四線城市因為輪動相對滯后，所以下跌情況也會滯后出現。目前還不能說房地產市場拐點已經明確，因為目前只是成交量的萎縮與成交量增幅回落，等到有七成房價環比由漲變跌，才能準確地判定樓市出現拐點。
對於房地產市場多項指標出現下滑，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認為“很正常”。他表示，過去幾年，房企土地購置面積逐年下降，從而帶來開工面積下降、投資下降。但目前來看，指標下滑只是表現為增速下滑，這並不意味着投資和新開工面積下降。此外，一二線城市控制人口規模，這在主觀上限制或減少土地供應；而客觀上核心區也沒有土地供應，要供應就只能拆遷，但拆遷成本高、節奏慢。
歐陽捷注意到，與前兩年土地供應大幅縮減不同的是，2017年以來，土地供應正處於“恢復型增長”狀態。但他認為，土地供應的“恢復型增長”不會持續太久。他預計在今年底，土地供應增長率將變為個位數。與土地供應一樣進入個位數增長的，還包括新開工面積、成交面積、按揭貸款和投資增長率。
房企的憂患意識
作為一個發展牽涉多重因素的行業，業內對房地產業的判斷向來有分歧。不過，行業內一些理性且具有預見性的人士已經產生強烈的危機感。
對於未來三、四季度市場走勢，丁祖昱認為壓力還會進一步凸顯，銷售降溫的風險不容忽視，尤其是三四線投資需求如果沒有進一步跟進，上半年部分偏熱的三四線市場的壓力會迅速爆發，繼而影響全年房地產市場銷售。因此，企業在當前市場應保持謹慎，不僅要注意政策調控給企業自身帶來的危機，也要關注城市短期市場過熱帶來的風險。
林峰在前述文章中感慨，“比爾・蓋茨說過，微軟離破產永遠只差十八個月，旭輝比微軟還差很遠，所以我們離破產的時間應該會更近一些。為了活下去，活得更好和更久一點，我們應該從舒適區走出來，去反省和總結，以應對更高更難更險的路程。”
近期，21世紀經濟報道記者在與房地產業內人士交流中，也深刻感受到他們的危機感。全行業利潤率下滑，融資困境以及房地產行業創新發展討論都成為當前行業的熱門話題。
但不可否認的是，房地產行業正發生具有洗牌性質的巨變。
歐陽捷感慨稱，如今市場的行業集中速度已經超過預期，而市場蛋糕不會變得更大，行業真正的殘酷競爭可能還沒有到來。據他分析，2016年前三強房企銷售額達約1.05萬億，4-9名房企銷售額合計約為1.05億，10-23名房企銷售額也為約1.05億，排名前23名的房企就佔據了市場份額的26.8%。而今年上半年，這些房企市場份額再次增至36.3%，預計今年底可能達到40%，明年很可能佔據市場半壁江山。但是市場蛋糕並沒有變大，因此接下來一定是“你死我活的競爭”。
對於即將到來的激烈競爭，歐陽捷認為，大型房企會繼續加速奔跑，直到大魚吃光小魚，則市場格局基本穩定。“中型房企的日子會非常難過。”歐陽捷說，這一類房企未來很可能被併購。因為企業有一定規模，退出行業較難，而不退出則可能繼續虧損。“被收購不見得是不好的事情，看起來失了面子，但是保住了裡子。”
上海菩悅資產管理有限公司創始人、CEO陳凱認為，未來房地產行業會有四個業務方向：投資公司、服務公司、資管公司、開發公司。輕資產想做大，比重資產更難。未來中國有很多的小型開發公司會出現。中等企業的出路是，要麼做行業龍頭、要麼做區域龍頭、要麼做細分市場龍頭、要麼做小而美的好公司。
對於企業的“求生”，著名經濟學家許小年的建議是，“企業生死榮衰的決定性要素是你特有的，別人難以模仿的優勢，這叫核心競爭力。所以說，今後企業思考不是別人能做什麼我也能做，而是要思考別人不能做什麼我能做。”
許小年說，在自己行業里轉型是求生之路，但轉行是找死，要在最熟悉的行業里改變自己的經營方式。充分利用在行業當中的積累，來思考新的商業模式、新的技術、新的產品。
(作者：王營 徐婷) (出處：21世紀經濟報道 2017年08月16日)
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