安徽省多地已試點保障房“共有產權”

東方財經網 2017-08-16 21:34:51 來源：

據新安晚報報道，北京將試點共有產權住房，且北京市住建委日前明確表示，共有產權住房可以按照北京市相關規定辦理落戶、入學等事宜，共有產權房成為關注焦點。記者了解到，我省多地早已試點共有產權住房，不過均是在保障房領域試行。

從2013年11月1日起開始實施的《安徽省保障性住房建設和管理辦法》規定，安徽省保障房可實行先租后售。在我省銅陵、蕪湖等地，早已試點保障房共有產權。

比如蕪湖市推出公租房共有產權登記。承租人選擇先購買部分產權，以後年度根據個人收入實際，逐步增加購買產權比例，其中，首次購買產權比例不低於30%。雙方簽訂共有產權合同，約定雙方的產權份額並辦理相應房產證。餘下7成房款，承租戶可根據自己的財務狀況分期付款購買。每次購買比例為10%起步。在此期間，承租戶可以繼續租賃該房源，每月只需要支付原租金的一定比例。

在銅陵市，除單位集資建房仍由個人集資購買為產權型外，其餘保障房均以租賃方式供應。住滿5年後，仍然符合保障條件的住戶，可按同地段住房市場價格的80%購買，享有80%的產權；上市轉讓時，轉讓收入按產權比例分成。

安徽省社科院研究員孔令剛認為，北京共有產權住房模式與我省實施的有相同的地方也有不同的地方。其中相同的地方在於，都具有一定的保障房性質，在供應、持有、轉讓等環節均有所限制，體現了保障功能。不過，北京的共有產權房保障範圍更大，申請人“門檻”更低。這種模式，一則契合了國人的傳統觀念，即相比租房，更希望擁有有產權住房；二則對於完善住房保障體系、建立房地產調控長效機制等也將起到一定作用。

　　(出處：中安在線 2017年08月16日)

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銀行房企親密依舊 開發貸按揭貸一個不少

東方財經網 2017-08-16 21:34:53 來源：

目前已經披露中報的三家上市銀行合計的涉房貸款餘額為5195.13億元，較去年年底的4512.91億元增長15.12%

銀行與房企的關係，在2017年的上半年顯得有點複雜。

從銀行的態度來看，一切似乎已經降至了冰點，有關銀行嚴控涉房貸款的表態反覆被強調；然而，目前已經披露出來的半年報數據卻似乎呈現出了略有不同的版本――涉房貸款的總量仍在增加。

據《證券日報》記者獨家統計，目前已經披露中報的三家上市銀行(平安銀行、華夏銀行、常熟銀行)合計的涉房貸款餘額為5195.13億元，較去年年底的4512.91億元增長了15.12%。

“三家上市銀行的情況應該並非個案，從行業整體來看，涉房貸款的規模仍在提升，不過，增速確實明顯放緩；另外，從銀行的個體的數據還是可以看出來差異化的選擇”，有銀行業分析師近日對記者表示。此外，央行發布的今年上半年金融機構貸款投向統計報告也显示，涉房貸款增長勢頭回落。

按揭貸增速快於開發貸

目前已經披露的上市銀行中報显示，三家上市銀行合計的房地產業貸款(開發貸)餘額為2553.8億元，較去年年底2375.82億元增長了7.49%。

具體來看，平安銀行房地產業貸款餘額由去年年底的1467.34億元、佔比9.94%，增至今年中期的1588.15億元、佔比9.96%；此外，該項業務的不良貸款率由0.06%上升至0.63%。

華夏銀行去年年底的房地產業貸款餘額為901.19億元，佔比為7.41%，而今年中期貸款餘額增加至955.24億元，但佔比降至7.29%。

常熟銀行的房地產業貸款餘額由去年年底的7.29億元、佔比1.1%增至今年中期的10.41億元、佔比為0.15%。

住房按揭貸款餘額方面，三家銀行今年中期合計為2661.33億元，較去年年底的2137.09億元增長了24.53%。

其中，平安銀行去年年底的按揭貸餘額為852.29億元(佔比為5.78%)，今年中期則上升至1244.79億元(佔比為7.81%)；華夏銀行去年年底為1238.41億元，今年中期為1366.72億元，佔比也由10.19%增至10.44%；常熟銀行今年中期為49.82億元，較去年年底的46.39億元增長了逾3億元，但是佔比下降了0.37個百分點。

房企更加依賴銀行

事實上，不僅是銀行的半年報繞不開房地產業的話題，上市房企的中報也多次提及銀行，部分房企與銀行的關係還在加深。

H股上市房企旭輝集團2017年中報显示，該公司今年上半年總負債由去年年底的293.91億元增至395.57億元；融資成本總額約為人民幣11.29億元，較上年同期的8.61億元增加31.1%；今年上半年，該公司債務的加權平均成本(包括銀行及其他貸款、境內公司債券及境外優先票據)為5%，而去年年底為5.5%。

從該公司今年上半年的具體融資結構來看，境內銀行貸款總規模由去年年底的58.77億元上升至98.49億元；境外銀行貸款由去年年底的76.9億元上升至153.1億元；境內公司債券由去年年底的101.41億元降至97.74億元；境外優先票據由去年年底的56.83億元降至46.24億元。從上述數據可以發現，該公司今年上半年大幅度增長的負債由境內外銀行貸款支撐，而債券和票據融資規模都是負增長。

上述增長還是在宏觀調控收緊的背景下完成的。公司表示，今年上半年，超過40個城市密集加碼推出調控措施，包括收緊購房資格、房貸政策、嚴格限制預售、收縮銀行信貸額度、提高利率等等。

北京城建今年中期的長期借款由去年年底的102.46億元增至168.04億元，增幅為13.47%，公司對此的解釋是“銀行借款增加”。截止到今年中期，該公司總部及子公司可使用授信額度總計616.63億元，已使用額度302.53億元，尚可使用額度314.10億元；而截止到去年年底，該公司合計可使用授信額度279.4億元，使用額度181.49億元。

榮盛發展今年上半年共申請銀行授信總額度534.44億元，授信額度已使用287.44億元；去年年底，該公司共申請銀行授信總額度454.85億元，使用218.72億元。

陽光股份也強調，該公司在銀行等金融機構的資信情況良好，與國內主要商業銀行保持着良好的長期合作夥伴關係。

合作降溫苗頭已現

雖然今年上半年銀行與房企親密依舊，但是如果分季度觀察，二者的關係已經有了降溫的苗頭。

央行7月下旬發布的數據显示，截至6月末，人民幣房地產貸款餘額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上季度末低1.9個百分點；上半年增加3.04萬億元，占同期各項貸款的38.1%，比一季度佔比低2.3個百分點。其中，個人住房貸款餘額20.1萬億元，同比增長30.8%，增速比上季度末下降4.9個百分點。今年第一季度，個人住房貸款增速較去年年末低1.1個百分點。

央行有關人士表示，6月份發放的個人住房貸款平均合同期限為269個月，比去年12月份縮短了兩個月。此外，個人住房貸款抵借比率降低。今年6月份，金融機構個人住房抵押貸款平均抵借比，也就是當月批準的抵押貸款金額與抵押品價值之比為59.3%，比上年12月份低2.1個百分點。

該人士同時表示，房地產信貸增長勢頭回落，個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，這些變化有利於抑制房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。

　　(出處：中國經濟網 2017年08月16日)

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中國經濟要塊頭還要肌肉 樓市降溫顯改革決心

東方財經網 2017-08-16 21:34:53 來源：

日媒:中國經濟不僅要”塊頭”還要”肌肉” 樓市降溫显示改革決心

日媒認為，出現收緊跡象的貨幣政策不單單影響房地產，下半年整體經濟可能都會面臨減速壓力。

日媒稱，一直拉動中國經濟增長的房地產出現了陰霾。1月～7月的房地產成交量降至1年零7個月來的低水平。實施的貨幣緊縮政策和住房限購政策產生了影響。

據《日本經濟新聞》網站8月15日報道，受房地產減速等影響，8月14日發布的投資和消費經濟指標的增速均有所放緩。儘管中國經濟依然保持堅挺，但下半年可能會緩慢減速。

北京的公司職員小吳最近買了兩個車位。車位並不是自己用，而是用來出租。小吳在市內還有兩套房子。據其介紹，之所以投資車位，是因為“按北京的規定無法再買更多房子了，而且現在的房價過高，也買不起了”。

報道稱，北京市從3月起收緊了購房限制。如果辦過一次住房貸款，再買第二套房時必須準備60%～80%的首付。北京市內的房地產成交量同比下滑了40%左右。

1月～7月全國的房地產累計銷售面積同比增長14%。與表現低迷的北京和上海不同，地方城市為壓縮庫存鼓勵銷售，中國整體的成交量仍然超過上年。7月單月僅增長2%，受到了意在消除泡沫的大城市限購、限貸和貸款利率上漲的影響。

制定宏觀經濟政策的中央財經領導小組某表示，下半年即使出現利率上漲的影響也會繼續保持穩健的貨幣政策。統計局新聞發言人毛盛勇在8月14日的記者會上表示：“下半年經濟增速或者GDP增速放緩了0.1個或者0.2個百分點，這實際上也是一種合理、正常的小幅波動。中國經濟不僅要追求經濟有‘塊頭’，還得要有‘肌肉’，要強健”，显示出了優先實施結構改革的姿態。

　　(出處：參考消息網 2017年08月16日)

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法官解讀共有產權住房法律問題

東方財經網 2017-08-16 21:34:54 來源：

《北京市共有產權住房管理暫行辦法》近日向社會徵求意見，該辦法正式通過後，將幫助更多的人實現“住有所居”。但是，購買共有產權住房后能否租賃、抵押？此類房屋的車位、物業費如何分配和繳納？對於這些問題，西城法院法官進行了分析。

共有產權住房應為按份共有

解讀共有產權住房一切問題的根源，在於此類房屋的性質，是按份共有還什同共有。對此，該辦法指出，共有產權住房，是指提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

雖然該辦法禁止擅自出售、出租、出借共有產權住房，但合法出售等行為，如何操作？物權法規定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

因此，法官預判，將來共有產權家庭用房產進行貸款、抵押、出租、出讓或進行重大修繕時，可能會因產權權限不足三分之二與代持機構間發生糾紛。法官建議，部門在制定相關配套規定或正式簽約時，應對產權家庭的前述權限予以明確。

產權份額可能引發物業糾紛

該辦法規定，購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。具體的比例確定方式需待辦法正式通過後，依據相關規定確定。

而物權法則明確規定：決定籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定製定和修改業主大會議事規則、制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人、有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

法官分析，在購房人產權份額確定后，行使建築物區分所有權時可能就車位、公用修繕、物業服務、業主委員會等問題與其他業主或代持機構發生糾紛。因此，在出台相關規定或正式簽約時，應注意明確這些物業服務等內容。

應明確約定購房人貸款權限

如果買房后，無力支付房款怎麼辦？如果購房人把產權賣給第三人，第三人和代持機構發生糾紛如何處理？這也是很多人關心的問題。

根據辦法規定：共有產權住房可經購房人和代持機構協商一致向符合條件家庭轉讓，按產權比例獲相應的轉讓款；共有產權住房購房人取得產權證未滿5年不允許轉讓。因特殊原因確需轉讓的，可向建委(房管局)提申請，由代持機構回購；代持機構擁有優先購買權。

法官分析，在辦法徵求意見稿中，購房人可按政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款，也可將其所有部分用於抵押。但這就會涉及購房人在無力還清貸款、抵押權實現或其他債務糾紛導致對房屋進行拍賣等處理時，代持機構在維護國家社會利益的同時，與第三人法律關係的問題。

對此，法官建議，相關部門在制定相關規定或簽訂正式合同時，對購房人的貸款權限、能否二次抵押、拍賣是否設定基準價等應做出明確約定，並與相關部門出台聯合規定，預防有關合同效力與撤銷權的糾紛。

　　(出處：北京日報 2017年08月16日)

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網拍“物優價廉” 地產商越來越時興網上淘地

東方財經網 2017-08-16 21:34:54 來源：

日前，江蘇鹽城某土地資產包在阿里旗下網絡拍賣平台以26.33億元的價格成交，刷新了網拍單筆成交金額的最高紀錄。儘管較16.67億元的起拍價溢價高達9.66億，但26.33億元的成交價格依然大幅低於市場價格。江蘇鹽城當地開發商表示，26.33億元的拿地價格“非常划算”。

據了解，土地和房產項目網拍市場正呈現出供需兩旺的態勢。法院、資產機構越來越多地將不良資產拿到網拍平台進行拍賣，其中包括大量土地和房產項目。正因為“物優價廉”，以阿里旗下拍賣平台為代表的網拍平台越來越成為地產開發商拿地的“新獵場”，包括萬科在內的大中型地產開發商都表現出濃厚的興趣。

刷新司法網拍紀錄

阿里旗下拍賣平台显示，此次拍賣的處置單位是江蘇省鹽城市中級人民法院，拍賣標的是鹽城市鹽紡路20號及規劃雙元路南人民路東西側土地使用權（含地上附屬不可移動財產），最終由江蘇本地開發商鹽城市房屋投資經營有限公司（下稱“鹽城房屋投資”）以26.33億元的價格拍下。

26.33億元的成交價刷新了司法網拍單筆成交金額的最高紀錄。阿里拍賣平台提供的信息显示，該土地資產包位於鹽城市老城區，是當地老紡織廠廠房所在地，因原所屬公司江蘇東達集團股份公司捲入多起金融借貸合同糾紛，當地法院最終將該地塊放在阿里拍賣平台上進行司法拍賣。

上述土地的拍賣起拍價為16.67億元，競拍過程每次加價幅度為100萬元。競拍者需繳納的保證金高達2億元，有兩名競拍者成功報名，並在拍賣環節展開激烈爭奪。最終經過901個回合的角逐，鹽城房屋投資拍下上述地塊。與16.67億元的起拍價相比，26.33億元的成交總價溢價高達9.66億，但依然大幅低於市場價格。

上述拍賣的土地資產包含有4塊土地，總佔地超過300畝。鹽城房屋投資內部人士介紹，按照成交價，每畝的平均價格大約為828萬元。若以容積率2.5計算，再計入後續拆遷成本，樓麵價約為5000多元/平方米。鹽城當地其他開發商稱，以建成后可以賣到1.2萬元/平方米左右的售價來看，這次拿地價格“非常划算”。

網拍平台成“新獵場”

與招拍掛土地市場相比，從網絡拍賣平台拿地拿項目，對地產開發商而言可謂是“物優價廉”，網上“淘地”也因此成為地產商的一種“新時尚”玩法。

中國證券報記者了解到，包括阿里旗下拍賣平台在內的網絡拍賣平台，正成為越來越多的地產開發商尋找優質土地的重要渠道，這其中甚至不乏像萬科這樣的大型地產開發商。萬科一位內部人士就表示，如果發現有合適的地塊上線，萬科有意向到阿里拍賣平台買地。

阿里旗下拍賣平台人士告訴中國證券報記者，實際上，土地招拍掛市場地價的持續走高，早已迫使包括萬科在內的大中型地產開發商開始尋求優質、低價土地的購買渠道。今年7月，萬科就曾耗資551億元在廣州買下一個破產資產包，這其中最重要的資產即是位於廣州市核心區域的16宗可開發土地。

“作為全國最大的網絡拍賣平台，全國已有99%的法院入駐阿里旗下的拍賣平台進行司法拍賣，而95%的司法拍賣也都在我們的網絡拍賣品台上進行成交，這其中就包括了大量的土地資產。司法處置的土地資產價格明顯低於招拍掛土地市場，自然吸引了很多地產開發商的眼光。”上述阿里旗下拍賣平台人士表示。

中國證券報記者發現，阿里旗下拍賣平台上的土地標的覆蓋全國，數量超過萬塊。這還只是土地類資產。實際上，該平台還包括眾多的破產、債務糾紛房產項目，這些項目拿地時間早，土地估價處於低位，也是開發商獲取新土地儲備的絕佳選擇。不僅是法院，越來越多的資產機構也拿出大量不良資產到網拍平台進行拍賣，其中也包含了大量的土地和房產項目。

土地網拍供需兩旺

在大量的土地資產紛紛尋求網絡拍賣，地產開發商又积極前往網拍平台尋找優質土地資產的情況下，土地資產的網絡拍賣呈現出供需兩旺的行情，拍賣紀錄接連被打破。

2016年12月，錢江水利發布涉及債權債務司法拍賣結果的公告稱，被執行人浙江錦天房地產開發有限公司、杭州錦天物業管理有限公司100%股權，於2016年11月30日通過淘寶網司法拍賣網絡平台以最高價10.34億元成交，本次司法拍賣的結果將對公司2016年度凈利潤產生积極影響，包括但不限於公司2016年度凈利潤由負轉正可能。

10.34億元成交的成交價較6.5億元的起拍價溢價59.08%，最終由廣東寶能置地有限公司拿下，並第一時間簽署了拍賣成交確認書。這次歷經517次競價、174次延時，歷時近34小時的網絡拍賣，不但為當事人省下441萬元的傭金，也刷新了當時全國司法網拍成交金額的紀錄。

不過，上述紀錄很快就被打破。2017年2月，恆元置業有限公司的債權人向法院提出破產申請，處置資產中包括高檔精品住宅“悅城玖號花園”。該住宅總建築面積為23.97萬，地上建築面積15.24萬，設計建造7棟住宅，可售商品房806套。5月，債權人第一次會議通過對恆元公司的破產處置方案，同意對“悅城玖號花園”項目啟動公開拍賣程序。7月16日上午10時，“悅城玖號花園”項目土地使用權和在建工程在淘寶旗下的網拍平台開拍，起拍價為12億元，保證金1億元，加價幅度100萬元，評估價11.74億元。最終，今年5月註冊成立的慈溪嘉年鴻迪房地產開發有限公司，以起拍價12億元成功拍下，再次刷新全國司法網拍成交金額的紀錄。

　　(出處：中國證券報 2017年08月16日)

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天津部分銀行暫停個人房貸 利率首套達30%

東方財經網 2017-08-16 21:34:55 來源：

自4月天津限購房政策出台後，房價漲勢趨緩，近日有網友爆料稱多家銀行已停止個人房貸業務。記者以購房者身份諮詢多家銀行信貸部門，招商銀行某支行信貸部經理直接回應無法貸款。交通銀行信貸部經理則表示，因預計放款時間過長，暫時停止個人商業貸款業務。同樣的情況也出現在渤海銀行，渤海銀行信貸部經理表示，渤海銀行某支行目前已無貸款額度。中信銀行某支行信貸部經理表示，可貸款購房，但首套房貸款利率已提高至30%。

記者下午進入天津某熱門樓盤，銷售表示，天津市大部分銀行已收緊貸款，並且利率上浮已成為銀行普遍現狀，基本放貸利率均高於基本利率10%。浦發銀行信貸部經理表示，現階段放款時間比之前要長。

　　(出處：央廣網 2017年08月16日)

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濟南取消購房和投資納稅落戶條件限制

東方財經網 2017-08-17 17:01:23 來源：

 新華社濟南8月17日電(記者王志、邵琨)記者從濟南市公安局獲悉，公安機關近日出台戶口遷移新政，取消購房、投資納稅落戶條件限制，實行居住就業落戶，將惠及一大批長期在濟南居住生活的外來務工人員。

　　據了解，濟南市此前購房、投資納稅落戶條件規定，落戶需符合購房面積90平方米且取得房產證、購買二手房需取得房產證滿2年，以及當年納稅3萬元或3年累計納稅5萬元等條件。很多外來務工人員由於購房面積、購買年限不足或不符合投資納稅條件而不能落戶。

　　濟南新政規定，參加濟南市城鎮職工養老保險滿1年，擁有合法住宅用途房產(含居住性質公寓)並取得房產證或不動產證的，可申請落戶濟南市區，大大降低了落戶標準。一大批長期在濟南擁有購買、繼承或贈予等合法產權住房，實際居住、工作的外來務工人員將由准市民轉為新市民。

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