卓越100指數 | 武漢5月報：萬科落榜與融創上位 “大熱”后的江城樓市
東方財經網 2016-06-13 14:35:11 來源：安徽在線
經過“金三銀四”的熱銷之後，當前武漢（樓盤）住宅整體市場庫存不足7個月，主城區供應已出現短缺。
觀點地產網 全國各地地王輪番喧鬧的5月，武漢樓市似乎被奪去了風頭。
數據显示，5月份武漢新建住宅成交27622套，環比下跌4866套，跌幅為14.98%，銷售面積2853258.74平方米，相比4月份的3342800平方米同樣減少了14.64%，成交均價為9659元/平方米，環比小漲2.29%，同比則增加了19.25%。
因為“金三銀四”屢創新高的成交，不少市場人士認為武漢將迎來一個“紅5月”，不過，因為主城區供應不足，預期中的“紅5月”顯然成色不足。
也因為部分房企月內新增貨量的不足，本月房企成交榜單迎來大洗牌，“釘子戶”萬科意外落榜，保利、融創、世茂等則紛紛補位挺入前十。
經過“金三銀四”的熱銷之後，當前武漢住宅整體市場庫存不足7個月，主城區供應已出現短缺。
萬科意外落榜 融創單盤殺入前十
相比4月，5月的觀點卓越100指數武漢區域房地產銷售金額榜可謂來了一次大洗牌，最讓市場意外的莫過於以往一直穩穩佔據榜首的武漢萬科，一下子從冠軍跌到了十名開外。
觀點地產新媒體了解到，雖然項目數量多，但5月份內萬科的10餘個項目均較少加推，這也成了此次“名落孫山”的主要原因。
湖北中原研究部經理楊麗宇指出，5月份是萬科的項目供期的一個節點，前4個月近50億的銷售成績意味着武漢萬科獲得了大量的去化，目前大部分項目都處在拿地開工的階段，未到銷售期，才導致本月業績驟降。
不過，觀點地產新媒體獲悉，今年下半年萬科將有7大項目陸續入市，包括翡翠系高端住宅萬科翡翠雲台、翡翠玖璽，以及御景台、閱廬等。因此，下半年萬科新貨推出后，銷售額將迅速回升。
萬科意外落榜，4月“屈居”第二的保利則憑藉10.4億元的穩定成績成功補位，成為本月的冠軍。
另一個值得關注的企業便是首次闖入前十並排名第六的融創，去年8月通過收購美聯地產進入武漢的融創，同年10月便推出其首個項目，位於江岸區后湖大道的融創公園壹號。作為融創武漢唯一在售項目，融創公園壹號於今年5月錄得了5.6億元的銷售額。
5月28號，融創公園壹號加推434套房源，開盤當日便去化417套，且銷售均價也從此前的9000元/平方米左右逐步上漲至12000元/平方米。
楊麗宇透露，融創公園壹號幾次開盤加推都能獲得將近清盤的不錯成績，但由於該項目一直都是大量房源集中推出，在網簽數據上體現得較為緩慢，所以榜單中5.6億元銷售額中，體現的其實是該項目從今年一季度到目前的銷售成績。
相比4月的榜單，5月份金地、碧桂園排名基本保持不變，福猩份(000926,股吧)及恆大則是一進一退。恆大排名從第三跌至第八名，4月7.6億元的銷售額亦減少近半，5月僅4.7億元；福猩份則憑藉8.2億元的成績從第九名升到第三名。
泛海控股(000046,股吧)、中建三局、世茂及美好集團(000667,股吧)幾大房企也在前十榜單中佔據一席之位。緊隨保利之後，位列榜單第二名的泛海控股，在售的3個項目中，定位豪宅的桂海園還獲得了456套的去化成績，成為本月業績的最大助力。
遠城區成交持續上漲 土地冷熱兩極分化
對於5月份武漢新房成交量環比減少了近15%，楊麗宇表示，經過連續兩個月的破紀錄成交后，5月份武漢主城區去化周期已降至5.5-6個月，供貨緊缺，所以才會因供應不足而導致整體成交下滑。
數據显示，2016年5月份，武漢新增住宅供應面積為195.39萬平方米，同比雖增加了15.3%，但環比減少了25.9%，其中主城區新增供應147.41萬方，環比降幅達31.1%，遠城區新增供應47.98萬方，環比亦下降了3.3%。
成交方面，武漢主城區中作為傳統成交旺區的東湖高新(600133,股吧)區、洪山區、漢陽區、江岸區等的幾個區5月份成交量都呈減少態勢，從金三銀四每周上千套的成交逐步回落至750套左右。
以東湖高新區為例，4月份該區域每周成交均在1000套以上，更創下1760套的周成交記錄，但5月份每周成交最高僅904套，最低不超過600套。
與主城區相反的是，作為遠城區的江夏區、蔡甸區、黃陂區成交卻一直呈上升態勢，不斷突破400套、500套、600套及以上的成交量。5月底6月初的一周，黃陂區還憑藉850套的住宅成交佔據全市區域銷售榜首位置，江夏區則以765套的去化排名第三。
楊麗宇分析指出，越靠近中心城區的房價自然越貴，在武漢市場中，主城區的房價一直隨着需求的增長在不斷上漲，個別片區價格漲幅甚至達到了60%-70%，而遠城區的價格漲幅則基本在10%以下，因此，部分客戶就被主城區的高房價擠壓到了遠城區。
“隨着越來越多的外來投資客被吸引到武漢市場，在主城區供應不足的情況下，庫存充足的遠城區成為不少客戶的選擇，成交也因此得到促進。”不過，楊麗宇認為，整體來看，未來武漢主遠城區的成交依然會保持在7：3的比例，不會有太大的變動。
土地方面，5月份武漢共成交了15宗用地，土地收金約79.29億元，成交土地面積約為67.87公頃，建築面積為1753160平方米。
值得注意的是，因為成交帶動武漢土地市場熱度，希望在武漢獲取土地實現擴張的房企也越來越多，因而在公開市場爭奪土地的難度及成本也日漸增大，不少房企開始通過“走捷徑”，導致同樣是優質熱門的地塊，競拍的境遇卻是冷熱不一。
尤其5月5日出讓的P（2016）023號二七濱江商住地塊，開拍前曾傳出越秀、魯能等幾家“國”字號的大房企也有意競奪，最終卻因某些原因沒能進入正式拍賣環節。最終該地塊被一家名為美國金融企業集團的神秘企業以39億元的底價摘下，證實了業內人士的“內定”傳聞。
而後於5月24日出讓的漢陽區四新北路的P（2016）030號，卻在泰禾、碧桂園、旭輝等十餘家房企250多輪激烈競爭后，才被正榮地產9.72億元奪得，溢價173%，並以6826元/平方米的樓麵價刷新四新片區單價地王紀錄，正榮也因此得以首入武漢。
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