專家:多地學習北京經驗 旨在貫徹冒頭即打思路

專家:多地學習北京經驗 旨在貫徹冒頭即打思路

東方財經網 2017-04-07 15:56:03 來源:每日經濟新聞

截至3月31日,本月出台樓市調控政策的城市近40個,覆蓋一二三四線城市,不管從調控力度、頻率上看,還是從工具使用、發文和“落地”效率上看,此輪調控已經超越了半年前的上一輪調控,可謂真正地達到了“史上最嚴”。那麼,這一輪調控為何如此密集、嚴厲,對未來樓市影響有多大呢?

2016年10月以後,通過預售管制、高價盤網簽限制等措施,新房市場得到有效控制,16個熱點城市新房成交下滑40%左右,70城房價數據显示,熱點城市新房價格非跌即停漲,但量價齊跌並不意味着樓市降溫了。因為樓市需求開始轉向不受價格和預售管控的二手房市場,甚至是不限購的“商住房”市場。近日,住建部強調,各地調控的當務之急,就是加強二手房市場管理。

類住宅是需求的另一個“出口”。2016年,北京類住宅銷售面積增長196%,銷售套數首次超過住宅,占商品房總成交的60.1%;上海類住宅成交面積增長145%,銷售均價同比增長23%,在售類住宅樓盤消化周期僅5.3個月。

在“穩增長”和推進城鎮化的背景下,合理住房需求需要支持。但是,本輪樓市逆勢回升,包括春節前後三四線樓市火爆,投資需求佔了很大份額。

去年10月,儘管熱點城市均提高了二套房首付比例,但“離婚並過戶”便可輕易獲得首套房資格,近期北京和深圳離婚購房再次攀升。同時,為突破單身無法購房的限制,上海居然出現了與買房客戶“假結婚”的荒唐現象。

同時,利用企業名義購房,可輕易地規避限購。據筆者調研,近期深圳和北京存在兩類以企業名義規避限購的炒房,一豎企或機構手上有很多房屋,投資機構以股權收購方式盤下來,包裝后在二手房市場銷售;二是投資機構在二手住房市場上網羅“老破小”低價住房,包裝后再行出售。此外,歪曲培育租賃市場的“商改租”政策,中介也大肆宣揚不限購的“類住宅”的投資價值。

學位房暴漲是北京近期樓市炒作的典型代表。筆者調研也發現,儘管學位房購置中有改善型需求,但2016年下半年以來,在限購和資金高門檻的情況下,北京西城區學位房價格翻了近一倍,換手率高達3%~5%,投資需求泛起是罪魁禍首。當前經濟金融形勢下,預期已成為樓市重要影響因素,自住、改善與投資需求很難區分,甚至出現了投資需求驅逐自住和改善型需求的現象。

三四線樓市超預期回暖。大城市有“剛需”溢出和“返鄉置業”利好,同時大城市啟動限購,房價也已高處不勝寒,投資需求湧向三四線城市,特別是三大都市圈內的三四線城市。而且,近年來高鐵和軌道交通規劃紛紛出爐,投資需求有了更多刺激。但據筆者調研,軌交規劃、都市圈規劃多數還未落地,自住需求很難實現,能有多少真實需求呢?

因此,此輪樓市調控,儘管各地有差異,但均指向愈演愈烈的投資需求、投機炒作。首先,一個月內密集地、高效率地出爐政策,显示地方主體責任完全落地。學習北京調控經驗,也就是要貫徹“冒頭即打”的調控思路。

其次,“認房又認貸”時隔兩年再次大範圍啟動,意味着要全面壓低購房槓桿,以預防未來預期改變后,高槓桿泛濫導致大面積拋盤,從而將風險甩給銀行。

再次,三四線城市啟動限購,這在歷史上是第一次。避免三四線樓市被投機主導,為的是不讓已經去化的庫存再次復歸,讓未來“去庫存”積重難返。

此外,控制三四線樓市,也是為了給都市圈建設、大小城市之間基礎設施互聯互通和公共服務均等化留出足夠時間。近期,都市圈內跨省(市)統一規劃、生態保護、軌道交通等基礎設施建設在提速,這也將有助於夯實需求基礎。

此輪調控過後,預計熱點一二線城市樓市量價將在高位回落,新房市場預售管制不會改變,量價延續去年10月份以來的回落態勢。二手房市場將在高位企穩,並在下半年觸頂后緩慢回落。對於三四線城市來說,在去庫存政策推進、與大城市高鐵等基礎設施互聯互通將提速的情況下,未來樓市將整體延續增長態勢,但增幅會明顯回落。

總的來看,全國樓市或將在二季度末達到本輪景氣高位,由於去庫存政策扶持與友好金融環境的支持,四季度末將開始緩慢下行。

(作者為深圳市房地產研究中心研究員)

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

※新屋購入,尋找台中室內設計師?是否可先免費估價丈量?

※挑好磚一點都不難!馬賽克磚挑選眉角小撇步!

※想知道北部最多平價、庫存出清的家具工廠推薦在哪裡?

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※推薦沙發修理,老師傅的專業手工!

※家中裝潢適合實木地板嗎?注意五大鋪設狀況

海島型木地板專業木作修繕團隊