購房者淡定面對 庫存高抑制上漲
東方財經網 2015-04-15 08:17:04 來源：安徽在線
2014年8月30日出台的“青十八條”確定了“認貸不認房”，釋放了部分已經還清房貸的人群的購買力；2015年3月30日，樓市再出新政，購買二套房商業貸款最低首付比例降至四成。面對如此利好，青島樓市是否依然淡定？置業者們會作
何打算？專家又會給出怎
樣的建議？
市區還是郊區？
“只要交通方便了，距離不是問題。”孫先生在談到他的購房標準時表示，他最關心的是周邊配套，只要周邊生活配套完善，“ 距離主城區稍遠點也可以。”孫先生說的可接受的“稍遠”範圍是指開車20分鐘以內可以到市區。按此標準，若地鐵、輕軌通車，在嶗山區上班的孫先生完全可以在城陽甚至即墨、膠州等近郊購房。在主城區位置好的地“方最多買個一居室，同樣的錢在郊區就能買個套三的房子，只要周邊學校、交通等配套完善，生活方便，那為什麼不在郊區買呢？”已經在嶗山“窩居”夠了的孫先生一心想換個寬敞點的房子，他的觀點也許代表了部分自住型購房者的想法。
有的置業者則考慮得更多，“我再買房肯定還是選市區，因為雖然再買房是為了滿足改善性自住需求，但仍然不能保證那套房子就會住一輩子。郊區的房子太多了，從投資角度講還是市區安全些。”跟劉小姐一樣怕郊區庫存高企出現房價下跌而導致轉手時虧本的人也不在少數。
新房還是二手房？
結婚時由於資金不寬裕而購買了二手房的胡姐說：“我早就想換套新房了，之前由於拿不出那麼多的首付款而擱置的購房計劃現在終於可以實施了。”毫無疑問，胡姐再購房就是奔着新房去的，“我覺得人這輩子總是要住套新房的。”“我不想買剛開建的期房，因為一是等的時間久，交了首付還着貸款的同時還要支付房租，這不合算；二是怕實際交房的時候小區建設情況跟最初宣傳的有差距，房屋質量不過關、綠化率減低等問題屢見不鮮。當然，如果是信譽好的品牌開發商開發的性價比高的房子，我也會考慮。”姜先生表示他更傾向於選擇當前已是現房或准現房的新房，若是剛開建的新房，他覺得還不如買二手房保險。
二手房漲價有壓力
“香邑暖山小區有一套房子，在政策下發前，業主報價300萬，可讓步10萬，在政策下發后，低於295萬就不再考慮了。”鏈家一位置業顧問說，“很多沒滿五年但是滿兩年的業主在報價上並沒有發生改變，但是在心理價位上有所上漲了。”青島鏈家市場部分析師劉爍認為，滿五改二的新政影響的不是業主向上提高價格，而是針對這部分房屋買賣的議價空間收窄。
雖然滿兩年的普通住宅就可以免交營業稅，但實際二手房交易過程中要交的錢還是不少。若出售房屋不是房東過5年的唯一住房，還要繳納2%的個人所得稅。另外，還需要繳納契稅、5元的印花稅、80元的登記費、365元的抵押費、每平方米6元的手續費以及10元的工本費。如果是通過房屋中介成交，還要付總房款3%的中介費。這樣算來，購買二手房的成本依然不低，價格上漲有壓力。
置業者不甚着急
北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）等城市紛紛傳來樓市漲價消息，二手房業主惜售，甚至不惜支付高額違約金而放棄賣房。面對鋪天蓋地的漲價消息，青島的置業者們卻大都比較淡定。“漲價？不作死就不會死！”來青工作已3年多的小庄並不着急買房，“每個城市的情況不一樣，一線城市可能人口增加較快,房源去化周期短，政策利好就順勢漲價，但是青島樓市這麼高的庫存量，敢漲價嗎？買房是大事，我要慢慢挑套自己滿意的。”
打算買二手房的胡先生同樣很淡定，他說：“現在二手房的入市量增大了，可選擇的房源更多，沒道理漲價吧？”記者諮詢多家房產中介，獲悉青島目前二手房市場的狀況是業主覺得政策向好而不着急賣，准置業者覺得可能有更多更好的房源入市而不着急買，雙方都在觀望。
購二套房需量力而行
執行新政策后，二套房的購
買成本到底能降多少？以100萬
元總價的住房為例，貸款利率按
6.49%（基準利率上浮10%）進行
計算，如果按照首付六成的比例
計算，那麼首付款是60萬元，需
要向銀行貸款40萬元。40萬元
貸款若按照商業貸款計算，20年
期、等額本息等貸款條件下，還
款總額為71萬元，月供2980
元。首付比例降至四成后，首付款是 萬元，需要向銀行貸款60萬元。40這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算，那麼還款總額為107萬元，月供4470元。六成首付下，買房總金額為60萬+71萬=131萬元；四成首付下，買房總金額為40萬+107萬=147萬元。這樣對比，購房成本要增加15萬元。“首付降低只是降低了購房的門檻，低首竿必然多貸款，而且二套房貸款利率還高，還款壓力加大將是不爭的事實。”洪先生說，他不理解有些人怎麼會覺得首付降低就是賺了多大便宜似的，購買二套房需要量力而行。
二季度屎房好時機
據了解，新政效應日趨發酵的背景之下，青島個別樓盤已漲價，雖然絕大部分開發商並未跟進，但是樓市將穩步回暖的跡象已日趨明顯。
克而瑞數據显示，一季度青島銷售型商品房成交220萬平方米，環比下降30.68%，同比上升1.27%；成交均價8762元/平方米，環比下降7.47%，同比下降7.09%。雖然整體低迷，但是成交面積的同比上升給予市場一個很大信心。“因為伴隨新政的利好推動，二季度的去化將明顯提升，但是漲價不會是主流。”
克而瑞高級分析師張斌指出，高企的庫存是決定開發商不會短期內漲價的關鍵因素，“二季度的關鍵詞是量升，前期的庫存在市場供求放開后將急需出口釋放，因此去化為先是開發商當前的主要策略，至於價漲，初步預計或將在三季度實現。對購房者來說，這也預示着二季度是較好的購房時機，可以抓住機會及時出手。”
青島財經日報/青島財經網(博客,微博)記者 陳璐
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