2017北京首場土拍熱度不減 首度限制自持比例
東方財經網 2017-01-21 22:14:24 來源：21世紀經濟報道
“斷供”一個多月之後，北京土地市場再度受到追捧。
1月19日下午，北京迎來2017年的首場土拍，三宗分別位於北京房山、平谷、門頭溝區域的土地進入現場拍賣階段。經過兩個多小時的競價，有兩宗土地分別達到價格上限和自持比例上限，需通過競報商品住宅建設方案來得出結果。另一宗土地以11%的溢價率競出。
這一結果並不令人意外。由於2016年北京土地供應規模明顯下降，加之政策性住房用地的擠占，在京房企普遍處於“缺地”的饑渴狀態。
有分析人士認為，這幾乎奠定了今年北京土地市場的主基調，除非北京大幅增加土地供應，否則這樣的局面還將持續。且隨着土地供應稀缺和土地成本提高，房企組成聯合體拿地將成常態。
另外值得一提的是，在這三宗土地出讓中，北京首次設置了“企業自持商品住房面積預設比例”，這也有可能成為未來北京土地出讓的常態。
三宗地塊均屬“限價地”
本次出讓的三宗地均採用“限房價、競地價”模式，限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積。
當現場競報自持面積比例達到預設比例時，平谷和房山地塊轉入高標準商品住宅建設方案投報程序；門頭溝地塊轉入投報自持商業（含辦公）用房面積比例程序。
從價格來看，平谷地塊住宅部分的最高銷售限價為25515元/平方米，房山地塊限價38994元/平方米，門頭溝地塊限價44849元/平方米。其中，房山地塊還對住宅項目設置了“70/90條款”。
根據亞豪機構的統計，平谷地塊的住宅起始單價約為9400元/平方米，房山地塊的起始單價約為24000元/平方米，門頭溝地塊的起始單價約為28000元/平方米。因此，若土地溢價率不高，這些地塊仍有一定的利潤空間。
現場競拍情況較為熱烈。平谷地塊很快觸及17.28億元的土地價格上限，溢價率為20%。房山地塊也觸及3.9億元的上限價格，溢價率為30%。在隨後的競報自持商品住宅面積環節中，兩塊地也都很快觸及70%的自持上限。
最終，這兩宗地塊轉入競拍高標準住宅方案階段，因此未能在當日取得結果。平谷地塊共有3家競爭者參與投報，房山地塊則有7家競爭者參與。
門頭溝地塊的競拍較為順利，經過數輪競爭，京投+遠洋+龍湖+保利+首開5家組成的聯合體以63.3億元總價拿下，溢價率為11%，平均樓麵價約為2.65萬元/平方米。這也是唯一一宗當日競出得主的地塊。
分析人士指出，這三宗土地的出讓方式，可能預示着北京土地出讓規則的微調。
早在2010年，北京就曾試點過“限房價、競地價”的出讓方式，位於房山區長陽鎮的一宗地塊當年5月出讓，限定銷售價格12500元/平方米。但僅此一例，且並不要求開發商對該宗地塊自持。
去年10月，北京推出近年來首批4宗“限房價、競地價”地塊。由於供應稀缺，這些地塊在競拍中很快觸及地價上限。在隨後的競報自持面積環節，也均以“100%自持”的條件競出。
最新的三宗土地出讓，則設置了“企業自持商品住房面積預設比例”條款，意在防止出現100%自持的情況。值得一提的是，在目前今年北京另外兩宗正在交易的住宅用地中，也設置了這一條款。
有分析指出，“限房價、競地價”將成為未來北京土地出讓規則的主流。在“限房價、競地價”中設置上述條款，也很有可能成為常態。“北京土地市場全面進入‘限價+自持’時代”，中原地產首席分析師張大偉說。
市場預期仍未改變
在分析人士看來，北京土地受熱捧的現狀，同樣也反映出供應緊缺的現實。
亞豪機構市場總監郭毅向21世紀經濟報道表示，2016年北京僅實現住宅用地成交15宗，其中含可售純商住宅的僅7宗。而在出現“地荒”的同時，一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力，也使得前幾年流行“走出去”的大型房企們逐漸收攏陣線。除此之外，“南方系”房企也紛紛北上搶佔市場，北京土地市場“狼多肉少”的狀況日益嚴峻。
據中原地產統計，2016年北京共成交住宅用地規劃建築面積220萬平方米，同比下降75%。自住房比例為16.37%，上一年為6.03%。
郭毅還表示，雖然北京市屢次提出要加大土地供應，但是其中由於政策性住宅的擠占，以及自持類產品的出現，使得未來可供銷售的純商住宅份額仍在不斷減少。
剛剛結束的北京市兩會上，北京市代蔡奇表示，2017年會加大中低價位、中小套型普通商品住房供應比例，保障房建設籌集5萬套、竣工6萬套。棚戶區改造3.6萬戶，完成1.5萬套自住型商品住房供地。
但張大偉指出，由於政策性用地供應較大，預計今年北京純商品住宅土地的供應量依然不會多。
在這種預期之下，房企獲取土地積極性恐很難下降。一方面，受供需關係影響，純商住宅產品價格走勢難以轉向下行。另一方面，企業在2016年的大量去庫存，需要積極補充土地儲備。
郭毅還指出，為規避高價地帶來的風險，類似北京門頭溝地塊那樣，多家房企聯合拿地的現象，未來也將頻繁出現。
張大偉表示，受監管政策、供地節奏等因素的影響，新年以來全國土地市場整體出現降溫。但對於北京等熱點城市來說，供不應求的基本面很難在短期內改變，企業對土地的爭奪也將持續。
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