王微：房價上漲已脫離經濟基本面和真實住房需求
東方財經網 2017-03-21 08:21:08 來源：鳳凰財經
3月以來，近20城出台了相關的調控政策，新一輪樓市調控風暴來襲。日前，《工作報告》起草組成員、研究室副主任韓文秀談今年的樓市調控總要求，既要去庫存也要穩房價，同時還提到對於過快上漲的城市，相關部門和地方要進一步出台政策。當前樓市面臨哪些風險？熱議的房地產稅到底有什麼作用？未來的房地產市場如何發展？
為了解答這些問題，鳳凰財經記者在2017年中國發展高層論壇上專訪了發展研究中心市場經濟研究所所長王微，對此進行一一解讀。
記者：今年來，高層多次會議提到要“防範風險”。房地產方面，您認為當前面臨哪些風險？如何處理這些風險？
王微：在一系列政策的推動下，2016年房地產市場回暖、“去庫存”取得了积極成效，但也帶來了新一輪房價過快上漲、引發泡沫風險隱患的問題。值得注意的是，這一輪房價快速上漲及其泡沫風險積累，是在經濟增長趨緩的背景下，由過度寬鬆的金融條件引發的，通過推動居民槓桿率快速攀升，大量資金“脫實就虛”，極大刺激投資投機需求，形成了房價、地價高位輪動快速上漲，從一線城市“點漲”向二線熱點城市及周邊三四線城市蔓延的“普漲”態勢。深圳、上海、北京全年新建住宅價格同比上漲49.5%、37.5%和32.1%。2016年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降4.3%，土地成交價款卻同比增長21.4%。
總體來看，房價上漲已經脫離經濟基本面和真實住房需求，與日本1990年房地產泡沫破滅前的情形有相似之處，其可能帶來的風險已不容忽視。全球來看，應對資產泡沫風險是一個世界性難題，沒有成功經驗可以參照，但有許多教訓可以汲取。因此，需要堅持“不刺破泡沫”的調控底線，認真研究防範房地產泡沫風險的相關調控政策，特別是研究金融政策和土地政策的正確使用；同時研究應對不同風險情境下的政策預案，防止房地產泡沫風險向金融和經濟領域蔓延。
記者：自去年中央經濟工作會議提出要建立符合中國國情房地產市場長效機制，“長效機制”就受到了廣泛關注。您認為，今年會有什麼新的進展？
王微：房地產問題從來不是單純的房屋建設、分配和管理問題，也不僅僅是經濟發展問題。“房子是用來住的、不是用來炒的”，關鍵是將房地產市場發展定位回歸住房屬性。而研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，也不能就房地產談房地產，而要緊緊抓住“國情”和“市場規律”這兩個關鍵點，把握影響房地產發展的主要因素，更加重視從長周期、國際比較和全局的角度出發，處理好房地產發展與國民經濟、區域發展、人口結構、城市規劃以及產業布局之間的關係，綜合運用金融、土地、財稅、規劃、立法等多種方式和手段，為房地產市場的平穩健康發展奠定堅實的制度基礎。從這個意義上來說，需要研究和出台的政策不是單一的，有關部門都在加緊研究，可能就會陸續出台。
鳳凰財經：建立“樓效機制”，您認為應該首要解決那些問題？
王微：在基礎性制度和長效機制的研究中，首先需要高度關注房地產市場體系及相關制度和法律方面的研究。特別是在住房需求加快調整和提升的過程中，加快研究促進新房、二手房和住房租賃等多層次住房市場體系的完善和制度調整。
其次，加強對金融、土地、財稅、投資等住房資源配置方式及相關制度安排的研究。例如，在土地供給和規劃方面，要儘快破解一線及熱點城市因住宅用地供應不足、部分三四線城市土地供應量過大和住房供給過剩問題，建立根據人口總量和結構變化確定住房土地供應的機制。
第三，進一步研究和釐清房地產領域中央與地方的關係問題。過去中央和地方在房地產調控體系中的關係始終沒有理順。中央在制定調控政策中容易“一刀切”，在金融、住房供給結構等方面，尚未按照“一城一策”原則進行制定，“失調”和“過調”現象增多，加劇部分城市的住房市場波動。因此，當前需要加強我國住房制度頂層設計，進一步明確中央在制度設計、土地、金融等資源配置政策方面責任，逐步強化地方調控、監管市場的責任和權力，在利率、首付比例等方面，更多賦予地方一定範圍內的自主權。
記者：您提到要理清和市場的關係，具體是指什麼關係？
王微：實際上，在房地產領域對市場的行政干預比較多，比如現在的限購、限貸、限價等，不利於市場機製作用的發揮。當然，促進房地產市場健康發展，還是離不開的作用，而且需要更好地發揮的作用，不僅是在制定市場規則、立法、規劃、基礎設施、公共服務等方面，更重要的是要為中低收入階層提供保障或政策支持。，應給中等偏下收入人群提供一些政策支持，這都是的作用。
再有，還需要進一步區分中央與地方的不同作用。中央應當更多在立法、規劃、財政支持等方面發揮作用；地方則應更多在土地供應、城市基礎設施、公共服務和穩定市場方面發揮作用。特別是在房地產市場分化、不同城市之間發展差距是很大的情況下，更加需要發揮地方的作用，因城施策，讓更多地方結合本地情況來發揮作用。
記者：現在大家都在談房地產市場的供給側改革，那您覺得需求側這邊有問題嗎？
王微：當前中國住房需求正處在快速變化的過程中，正在告別從無到有，轉向從有向好的新階段，現有的房地產市場供給結構住房需求日益多樣化、多元化、多層次，供求結構矛盾比較複雜，需要通過政策的調整、機制的設計讓供給跟需求之間能夠相互匹配。現在施給相對僵硬或不足、不適應。比如老百姓收入提高，形成了巨大的住房投資需求，需要合理引導和提供投資渠道，不在房地產上，那麼在其他方面也應該提供多點渠道。即使在房地產方面也可以開拓新的投資渠道，比如說國際上的房地產Rets，就是一種可以讓老百姓分享房地產投資收益的方式。
記者：但施給側的話，現在提的最多的就是擴大供地面積，但一線城市比如北京人口大量彙集，而地是有限的，這種矛盾怎麼處理？
王微：所以城市化發展需要打破行政區劃，要打開市場空間。這就需要加快促進以大型城市為核心的都市圈或城市群的發展，就要圍繞中心城市讓周邊的中小城市發展起來，通過產業發展、基礎設施供給、公共服務配置，來提高中心城市/小城鎮的居住環境和發展能力，形成產城融合，改善就業環境，這樣大型中心城市的人口才能走出去。通過城市群的建設讓人有更多選擇，有更大的發展空間。
記者：您提到房地產稅收是一個未來地方的一個主要的稅種，出和不出其實並不僅僅涉及到房地產調控的問題，它涉及到中央和地方的事權和稅收關係的調整問題。能具體解釋一下嗎？
王微：房地產稅會對房地產市場產生影響，會影響持有成本。但是各國房地產稅政策目標更多是為地方提供穩定的稅收來源，進而為城市提供更好的公共服務。所以，我說房地產稅不僅僅是針對房地產調控，也涉及到稅收體系的調整。
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