16城掀樓市限售潮 政策對投資客拋盤說不
東方財經網 2017-04-18 17:53:16 來源：中國經濟網
自廈門3月份開啟樓市限制交易的先例后，不少城市加入“限售”隊伍。截至目前，至少16個城市加入“限售限購”大軍。
具體政策涉及多種手段，比如“外地人買一、二手房3年內限售”、“通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年”等多種細分政策。
“雙限模式下，意在阻止各類炒房資金進入房地產市場，防範各類套利機制出現，堵住了部分違規資金進入樓市的同時，也防止了資金隨意撤出樓市，攪動市場。”易居研究智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，這是一種穩定市場的舉措。
同策諮詢研究部總監張宏偉也向記者表示，此輪樓市“限售”政策主要有兩個目的，一是將活躍的樓市需求凍結並後置，避免快進快出的樓市投資投機炒作行為，起到抑制投資投機的作用，使當前的樓市降溫；二是為樓市後續政策調整爭取更多的時間，尤其是樓效調控機制相關的準備措施，比如房地產稅立法、不動產登記等。
樓市掀“限售”潮
有統計數據显示，截至目前，實行限購又限售的城市，按出台政策的時間順序看有廈門市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區、保定白溝新恥理委員會、長樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚州市、成都市和海南省。值得注意的是，隸屬保定高碑店市的白溝鎮，限售時間最長，為5年。
值得關注的是，這批“限售”城市中，多數以二、三線為主，甚至涉及四、五線城市，但北京、上海這兩大一線城市並未加入。而對各大城市的“限售”政策也是分類制定實施，並未一刀切。
對此，張宏偉認為，從樓市“限售”政策核心來看，在於對於房產買賣時間的限定。但樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關，“限售”時間並非任意制定。
張宏偉進一步稱，從調控政策來看，從去年10月份計算，本輪樓市調控政策預計持續1.5年到2年，也就是有可能持續到2018年第三季度。而在調控政策等諸多因素影響下，市場從2016年9月份的高點開始下行的市場調整周期至少也是2年，在下行調整周期內，面臨的最大最直接的風險就是個人投資投機者與銀行，間接影響着投資渠道及宏觀經濟的基本面。
張宏偉稱，從個人投資投機者來看，當市場調整期與風險來臨之後，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之後，投資投機客將退場；而對於銀行來講，當下半年及明年樓市進入調整期時，房價必然面臨着下降。而由於2016年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產，當今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加。此時，銀行必然首先收個人按揭貸款的口子。
平衡樓市風險
至於張宏偉所說的上述預計將在調整期立場的投資客，則包括“加槓桿”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業主和特定需求的群體。
張宏偉內進一步稱，實際上，這一輪樓市“全民炒房”局面的出現和“散戶”入市密不可分。他們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，甚至有部分“散戶”加槓桿操作投資。而當2017年年中，市場調整期來臨之時，這部分“散戶”無法承受房價止漲甚至下跌、加槓桿的資金成本等壓力之時（加槓桿資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，明年年中剛好是今年上半年加槓桿入市資金到期的日子），屆時今年上半年以來加槓桿入市的“散戶”勢必會出現拋售資產的狀況。
此外，由於經濟周期與房地產周期在2017年下半年後同時處於低谷期，私營企業主的企業運營可能會遇到資金面的問題，屆時，它們可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產，緩解企業運營壓力。同時，特定需求的群體也有可能拋售房產。比如置換類需求、一部分海外移民，他們為了獲得更好的教育環境、居住條件等，在市場調整期到來時可能通過拋售房產的形式進行置換。
值得注意的是，為了平衡系統性風險。銀行的動作可能更為直接，即收緊個人按揭貸款。張宏偉認為，收緊個人貸款的傳統方式是強化審批措施、提高首付和利率、控制房貸總量等，但這並不能防止“加槓桿”投資投機客的買賣“拋盤”行為。
如今，樓市“限售”政策出台，“限售”政策中時間上定為“須取得不動產證滿2年或3年後方可轉讓或辦理析產手續”，在樓市下行周期它的作用在於鎖定2016年下半年以來處於高位的房貸資產，不讓它交易，不讓它出現貶值，防止由於房價下降而帶來的銀行的系統性金融風險，這樣銀行這端因為“限售”暫時處於安全地位。
另外，美國進入加息通道后，國內資本外流明顯，儘管近期有了一些限制性措施，但是仍然避免不了資金通過各類渠道外出。樓市“限售”政策出台後，這些“沉澱”在房地產的大量投資資金因為“限售”留在了國內，防止了資金外流，也為實體經濟改革與復蘇提供了更長時間的窗口期。
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