新“京八條”政策出台 圍追堵截5大買房“紅線”場景

東方財經網 2017-03-24 20:35:21 來源：和訊網

繼3月17日新政出台後，本周央行再打出政策“組合拳”：各家銀行首套房普遍調整為95折；3月22日，非京籍購房個稅需連續繳存滿60個月； 3月24日，新“京八條”政策出台，“偉嘉安捷”指出，如今房地產調控政策愈演愈烈，可見抑制房價過快上漲，穩定房地產市場健康屬性的決心，而此前在貸款買房中常見的5大買房“紅線”場景也將被嚴格堵漏。

場景1：“假離婚”貸款買房

楊先生和妻子結婚五年，在朝陽區貸款購買過一套兩居室，因為兩個人生了小寶寶，所以今年兩個人想通過“假離婚”再貸款購買一套三居室。

新政規定：對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。

專家解讀：“偉嘉安捷”指出，在3月24日發布的政策中，北京（樓盤）首次提出離婚一年內的貸款人參照二套房信貸政策，同時列入到政策條款中，所以楊先生和妻子在離婚一年內，如果想通過“假離婚”恢復單身的方式“投機”買房肯定行不通，這一點也能夠有效的抑制通過假離婚買房，抑制投資投機的購房需求。

場景2：公積金貸款記錄不納入徵信的“僥倖”心理

董女士和愛人2003年用公積金貸款購買過一套兩居室，由於此前公積金貸款記錄在徵信系統中有可能查不到，所以她懷着僥倖心理，打算今年再貸款購買一套住房，不知能不能再算作首套。

新政規定：在公積金貸款數據接入徵信系統前，各商業銀行定期匯總房貸客戶信息提交住房公積金中心，由公積金中心查詢查證后統一將公積金貸款記錄反饋給各商業銀行。對於經查詢人民銀行個人信用信息基礎數據庫，已確認購房家庭有商業性住房貸款記錄的，可不再查詢公積金貸款記錄，按照二套房貸政策執行。

專家解讀：“偉嘉安捷”指出，以往公積金貸款記錄有可能不在徵信中體現，但是這次政策要求各商業銀行定期匯總房貸信息提交公積金反查后，再反饋給商業銀行，可見政策查漏補缺的決心之大。董女士曾經用公積金貸款購房過住房，按照新政規定，再買房將算作二套房。

場景3：用各類“加槓桿”金融產品購房

朱先生畢業於名牌大學，如今是企業高管，信用記錄良好，今年貸款買房時首付款差了20萬，想通過純信用貸款的方式補齊資金缺口。

新政規定：對使用“首付貸”等金融產品加槓桿的客戶，應拒絕發放貸款。同時，各商業銀行應加強消費貸及其他無抵押信用貸款的管理，嚴禁以消費貸、個人經營性貸款等名義貸出資金用於支付購房首付。

專家解讀：“偉嘉安捷”認為，無抵押信用等“加槓桿”類產品曾經是買房首付的最好支撐品，如今加強消費貸及其他 無抵押信用貸款的管理，也堵住了“加槓桿”類的情況產生。朱先生想通過信用貸款來補齊首付缺口，這樣的做法顯然將被叫停。

場景4：不實銀行收入流水和證明

張先生和愛人想通過貸款購買朝陽區的一套兩居室，在中介評估后，因為兩個人平時收入勉強可以償還這套房子的月供，想通過不真實的收入證明和銀行流水來購買這套住房。

新政規定：各商業銀行要嚴格落實月供收入比（不超過 50%）等政策要求，強化審核購房人收入證明材料。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。

專家解讀：“偉嘉安捷”指出，此次新政對於借款人的個人資質審核也會越來越嚴格，包括月收入，流水等。張先生和愛人不能再通過造假銀行收入證明和流水的方式來達到買房的目的。.

場景5：用“高評估值”來減少首付款

江女士和愛人想購買海淀一套三居室，因為想少交首付，所以兩個人商量能不能將評估值提高，以此來減少自己的首付款支出。

新政規定：各商業銀行要加強對房地產真實價值的評估，要提高對房產價值真實客觀的判斷和評估能力，要依據房屋的合理評估價值進行放貸。

專家解讀：“偉嘉安捷”指出，因為貸款是根據房屋的評估值而不是市值進行，市場中很多人為了少掏首付款，故意通過各種渠道將房屋的評估值提高，如今新政出台後，各家銀行在審核貸款時將嚴查房屋的真實評估值，江女士和愛人通過造假評估值的做法將不再行得通。

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湖北：新建公共租賃房將實施全裝修

東方財經網 2017-03-24 20:35:22 來源：新華社

新華社武漢3月23日電(記者沈�)湖北省辦公廳日前下發《關於大力發展裝配式建築的實施意見》,計劃在發展裝配式建築的同時积極推行建築全裝修,並確定今年7月1日起,全省新建公共租賃房實施全裝修。

根據實施意見,到2020年,省會武漢裝配式建築面積佔新建建築面積比例達到35%以上,襄陽市、宜昌市和荊門市達到20%以上,其他設區城市、恩施土家族苗族自治州、直管市和神農架林區達到15%以上。

积極推行建築全裝修。推行裝配式建築裝飾裝修與主體結構、設施設備一體設計、協同施工,推進整體廚衛的裝修部品和設備系統的集成應用,鼓勵裝飾與保溫隔熱材料一體化應用。以推行住宅全裝修為重點,全裝修房屋內和公共部位的固定面、設備管線、開關插座、廚衛等應一體化安裝完成。

實施意見確定了推行建築全裝修的時間表。自今年7月1日起,全省新建公共租賃住房實施全裝修。到2020年,武漢市、襄陽市、宜昌市和荊門市新建住宅全面實現住宅全裝修,其他設區城市、恩施土家族苗族自治州、直管市和神農架林區住宅全裝修面積佔新建住宅面積比例應達到50%。

根據實施意見,湖北省住建廳將加快編製當地裝配式建築標準規範和標準圖集,今年底基本形成能覆蓋裝配式建築設計、生產、施工、監管和驗收等全過程的標準體系。

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北京市提醒：不得在標價之外加價出售商品房

東方財經網 2017-03-24 20:35:31 來源：新華網

新華網北京3月22日電（王日晨） 3月22日，北京市發展改革委公開發布《關於規範商品房經營企業價格行為的提醒書》（以下簡稱為“提醒書”），督促、引導企業自覺遵守價格法律法規，切實維護消費者合法權益，共同營造良好市場價格秩序，促進相關行業更好更快發展。

《提醒書》明確指出，銷售商品房和提供服務應當自覺依法明碼標價，商品房銷售實行一套一標；不得在標價之外加價出售商品房，不得收取任何未予標明的費用；不得使用虛假或者不規範的價格標示、利用虛假或者使人誤解的標價方式誤導購房者；不得捏造、散布漲價信息，哄抬價格；不得相互串通，操縱市場價格。

據記者了解，北京市於3月21日發布通知，自3月20日至4月20日，對全市在售商品房樓盤和二手房中介機構開展商品房銷售明碼標價專項檢查，重點查處不按規定明碼標價、價格欺詐行為。

以下為《關於規範商品房經營企業價格行為的提醒書》原文

各商品房經營企業：

為規範商品房銷售市場價格秩序，保護消費者合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國家發展改革委《商品房銷售明碼標價規定》、《北京市<商品房銷售明碼標價規定>實施細則》、《禁止價格欺詐行為的規定》等法律法規，特作如下提醒：

一、商品房經營者（包括房地產開發企業和中介服務機構）應當在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時採取电子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。採取上述多種方式明碼標價的，標價內容應當保持一致。

二、銷售商品房和提供服務應當自覺依法明碼標價。標價內容、收費項目和收費標準要真實明確、清晰醒目。不得在標價之外加價出售商品房，不得收取任何未予標明的費用。

三、商品房經營者應在交易場所醒目位置放置標價牌或者張貼價目表，明確標示以下內容：

（一）開發企業名稱、樓盤名稱、坐落位置、土地性質、房屋性質、容積率、綠化率、車位配比率。

（二）每套在售商品房銷售情況以及銷售狀態、樓號、樓層、房號、套內建築面積，套內建築面積每平方單價，每套銷售總價。

（三）銷售地下停車位的，應標明每個在售車位的面積和銷售總價。

（四）銷售商品房有優惠的應標示折扣幅度及享受折扣的條件。

（五）銷售存量房，應標示房源具體區域位置、土地使用起止年限、結構、戶型、建築面積、銷售價格、代理服務項目及收費標準。

（六）標示本單位服務監督電話和“價格電話：12358”。

四、商品房銷售應當醒目公示以下收費：

（一）商品房交易及產權轉移等代收代辦的收費項目、收費標準。代收代辦收費應當標明由消費者自願選擇。

（二）商品房銷售時選聘了物業管理企業的，商品房經營者應當同時公示前期物業服務內容、服務標準及收費依據、收費標準。

五、商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。

六、對已取得預售許可證或者已完成房屋所有權登記的房地產開發項目，商品房經營者要在住房建設主管部門規定的時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

七、商品房經營者在廣告宣傳中涉及的價格信息，以及在項目說明書、銷售推介或者通知、聲明、告示等對價格作出的具體確定的承諾，必須真實、準確、嚴謹。

八、商品房經營者不得使用虛假或者不規範的價格標示、利用虛假或者使人誤解的標價方式誤導購房者。

九、商品房經營者不得捏造、散布漲價信息，哄抬價格；不得相互串通，操縱市場價格，損害其他經營者或者消費者的合法權益。

各企業應當加強價格自律，認真學習落實相關價格法律法規，樹立依法經營、誠實守信、公平競爭意識。本市各級價格主管部門將加強商品房銷售市場價格行為監管，及時制止和依法查處各類價格行為，保持12358價格熱線暢通，及時受理消費者價格投訴。對群眾反映的價格問題，一經查實，將依法嚴肅處理並向社會公開。

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多地出台或升級限購政策 新一輪樓市調控劍指何方？

東方財經網 2017-03-24 20:35:31 來源：光明日報

近日，北京市出台新一輪樓市調控新政，大幅提高首付比例，同時“認房又認貸”，被業界稱為“史上最嚴的樓市調控”；隨後石家莊、鄭州、廣州等城市也陸續出台樓市新政；3月21日，廣東東莞市、河北廊坊市、江蘇句容市也出台或升級限購政策。新一輪房地產調控劍指何方？又將如何影響未來房地產市場走勢？

重拳出擊降樓市“虛火”

家住北京回龍觀的姜女士為孩子上學考慮，正準備將現住房賣掉，再貸款換個三環內的二手房。“新政出台後，首付比例大幅提高，估計暫時不能考慮換房了。”姜女士告訴記者，地產中介的人告訴她，如果急於買房最好準備全款，因為銀行按揭貸款短期內很難獲批。

這輪被稱為北京“史上最嚴”的樓市調控政策表現為四方面：一是大幅提高了二套房的首付比例，普通住房不低於60%，非普通住房不低於80%，較之前提高10%以上；二是“認房又認貸”，只要有貸款購房記錄，不管是北京還是異地，都算是二套房；三是暫停發放25年以上的個人房貸；四是限制通過企業購買住宅。

自2月底以來，全國已有近20個城市出台樓市調控新政，既有南京、青島、三亞等熱點城市，也有環一線周邊城市及三、四線城市，而北京的調控明顯升級。新政出台的最大背景正是入春以來部分城市房地產的強勢反彈，房價在稍事企穩后又呈現上漲趨勢。

國家統計局數據显示，今年2月，70個大中城市中，二手房價格基本呈現全面上漲趨勢。70個城市中有60個上漲，其中廣州以環比上漲2.1%，成為環比漲幅最高的城市。來自房產中介的消息稱，北京2月底至3月中旬，二手房呈現量價齊增態勢。

“此輪調控的目的，就是迅速出擊降低房地產投資和投機的‘炒房暗火’，確保房地產市場平穩健康發展，保證居民住有所居，抑制房地產泡沫膨脹，同時促進宏觀經濟和金融的安全與穩定發展。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出。

房價是今年兩會熱議的話題，而工作報告也接受審議后將“遏制房價過快上漲”寫入修訂版。

樓市供求結構發生變化

去年9月以來，多地就出台過一輪樓市調控。頻頻出台的房地產調控為何難以阻止一線城市房價上漲的趨勢？

倪鵬飛分析，首先，一線城市確實存在強勁的剛性和改善性需求。其次，為避免房地產市場出現大起大落，本輪調控採取的是“邊調邊看，逐步完善”的原則，調控不是“畢其功於一役”，而是常態化和機制化。此前出台的一些政策，對炒房和奢侈消費住房的約束還不夠嚴厲，為房價上漲創造了可乘之機。

與上一輪調控相比，本輪調控範圍更大、力度更強、措施更嚴。“相信在強有力的政策作用下，非急迫性、支付能力有限的購房需求將延遲，樓市交易量會明顯下降，對緩解市場緊張情緒、抑制房價過快上漲將產生明顯效果。更為重要的是，槓桿使用空間的縮小將遏制樓市投機行為。”倪鵬飛判斷。

不難看出，此輪新政旨在抑制除“住”以外的住房需求，限制房價炒作行為。同時，由於一線城市房價在周邊城鎮的外溢效應正在逐步放大，調控也從一線城市擴展到周邊的三、四線城市。

從更廣泛的角度看，推動房價上漲的因素也來自房地產市場之外。國家主任何立峰日前表示，當前中國經濟發展面臨着房地產與實體經濟結構性失衡，“有大量資金湧入房產地市場，帶動了房價過快上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本”。

“較為寬鬆的貨幣條件和大量非銀行資金、資本市場資金湧入房地產市場，經濟脫實向虛，帶動了房地產價格上漲。美國、日本等國家也在經濟告別高速增長時期出現過房地產泡沫的情況。”發展研究中心市場經濟研究所所長王微指出。在她看來，我國的住房供求在發生變化，城市化發展需求呈現多層次、多元化的趨勢。在這種背景下，中國住房市場的矛盾不斷向大城市聚集，家庭規模、收入差距、行業差距等因素都在發生變化。人們對住房的需求不再僅僅是滿足居住，而是正在經歷“從無到有、從有到好”的過程。

因城施策建立長效機制

值得一提的是，在一線城市房價過快上漲的同時，房地產的城市分化矛盾仍然顯著。一線城市住宅供不應求，三、四線城市去庫存壓力依然存在。

副總理張高麗日前在中國發展高層論壇上指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三、四線城市房地產的過量庫存。

綠地集團董事長張玉良表示，房地產業的供給側結構性改革關鍵是要增加有效供給，改善供給結構，增加大城市住宅土地供給，同時適當控制三、四線城市的土地供給量。瑞安集團主席羅康端也建議，一、二線城市應加大土地供應，抑制房價過快上漲，三、四線城市可考慮放鬆戶籍制度及廉租房，加大去庫存力度。

倪鵬飛認為，解決房地產市場“痼疾”的關鍵在於加快改革，完善基礎性制度，建立促進房地產市場健康發展的長效機制。“要通過完善市場的競爭、價格和供求機制，完善的監管、調節和保障機制，通過充分的競爭和有效的調節，使得產業間利潤平均化，市場供給與需求匹配，從而抑制房地產市場投資和投機行為，實現長期的穩定健康發展”。(本報記者 溫源)

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珠三角熱點城市商品房成交回落 非限購城市階段性活躍

東方財經網 2017-03-30 14:31:02 來源：新華網

新華社廣州3月29日電(記者周強)廣東房價上漲趨勢受到遏制，但回調幅度有限，其中珠三角熱點城市成交回落，粵東西北等非限購城市呈現階段性活躍特徵。

記者從近日舉辦的“2017廣東房地產市場景氣分析會暨金融創新交流會”獲悉，今年1-2月，廣東省商品房銷售面積、銷售金額分別為1443.82萬平方米和1545.98億元，同比增長0.6%和3.3%。其中，商品住宅銷售面積1286.40萬平方米，增長0.1%；銷售額1309.38億元，同比持平；銷售均價10179元/平方米，同比略降0.1%。

珠三角地區多個城市實施嚴厲的調控政策，商品房銷售面積908.36萬平方米，同比下降15.0%，佔全省62.9%，同比下降7.6個百分點；銷售均價13833元/平方米，同比上漲12.5%。粵東西北地區市場表現強勁，商品房銷售面積同比分別增長87.4%、14.7%和53.3%，增幅較為明顯。

土地市場呈現“量價齊升”局面。1-2月，廣東房地產土地購置面積、成交價款分別為186.62萬平方米和166.76億元，同比增長68.4%和212.5%，成交均價8936元/平方米，同比增長85.6%。

受調控政策尤其是信貸政策影響，企業投資開發同比增速回落。1-2月，廣東房地產到位資金3317.90億元，同比增長19.8%。其中，定金及預收款同比增長9.4%，個人按揭貸款同比下降3.9%，較去年全年20.0%和53.7%的增速下降明顯。投資方面，1-2月廣東房地產完成投資額1112.53億元，同比增長12.2%，增速比2016年全年回落8.5個百分點。

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地產巨頭對未來樓市看法現分歧

東方財經網 2017-03-30 14:31:29 來源：廣州日報

根據公告，截至2016年年末，恆大總資產達13508.7億元，同比大增78.4%，繼續保持行業第一。廣州日報全媒體記者對比發現，2009年上市至今，恆大總資產增長逾21倍，年均複合增長率54.9%。特別是最近三年，在基數已經相當龐大的情況下，連年增長，如2014年同比增長36.3%，2015年同比增長59.5%，2016年同比增78.4%。　　在利潤方面，數據显示，2016年全年，恆大核心業務利潤208.1億元，同比增89.2%，創上市以來最高紀錄，核心業務利潤率同比增1.5個百分點至9.8%，毛利潤為594.2億元，同比增58.8%，毛利率28.1%。　　而針對市場關注的恆大地產重組深深房A，恆大董事局副主席、總裁夏海鈞表示，恆大重組深深房A進展順利，並成功引入300億元的戰略投資。今年1月24日，取得香港聯交所對擬分拆上市方案的原則批准。

廣州日報訊 （文、表 全媒體記者張忠安）28日，中國恆大在我國香港發布去年成績單，數據显示，該公司2016年實現合約銷售額3733.7億元，實現核心業務利潤208億元，同比增長近90%，無論是銷售規模，還是利潤增長水平均超過萬科。

值得注意的是，近期包括融創、恆大、碧桂園等房企巨頭集中發布業績報告。在面對政策調整以及市場成交的變化，房地產大佬們是如何看待呢？

恆大手持現金逾3000億元

28日多家內地房企在我國香港舉行年度業績發布會。中國恆大數據显示，該公司2016年度全年銷售額、銷售面積、營業額、核心業務利潤、現金餘額等核心指標均實現大幅提升，其中，手持現金超過3000億元。

值得注意的是，面對樓市調控以及市場變化，主要開發商再度重視現金儲備。萬科2016年年底的貨幣資金為870.32億元，相比2015年的531.80億元增加了63.66%，增幅遠遠超出同期營業收入和歸屬於上市公司股東凈利潤的增速。恆大年報也显示，該公司截至去年年底的現金餘額為3043.3億元，同比增85.5%，達上市以來最高水平。對此，有分析認為，恆大上市以來實現堅持“現金為王”，現金餘額年均複合增長率為54.7%。近三年來，恆大現金始終保持充裕，2014年現金餘額同比增10.8%，2015年同比增175.7%，2016年同比增85.5%。

廣州日報全媒體記者還發現，雖然開發商都開始重視手中持有的現金，但對土地儲備依然保持熱情。萬科、保利等今年以來連續增加了多個土地項目。其中，萬科2017年2月份新增加土地項目。而恆大的土地儲備更為龐大，截至目前，該公司擁有土地儲備為2.29億平方米，原值3500億元。

疑問

地產巨頭們如何看樓市未來？

上周五萬科發布年報显示，該公司計提存貨跌價準備的城市增加到了12個，萬科此舉背後令人遐想，也引發業界對房地產市場的關注。而隨着近期內地房地產巨頭年報業績紛紛發布，大家對未來樓市的態度也逐步浮出水面。記者對比發現，雖然業績都很好，但對未來的看法出現分歧。

萬科在年報中表示，報告期內計提存貨跌價準備13.8億元，較2015年增長82.3%，原因在於部分城市房價、地價持續調整。值得注意的是，儘管萬科在近些年的年報中都會對部分城市的房地產項目計提存貨跌價準備，但此次涉及項目首次超過10個，達到13個之多，涉及煙台、烏魯木齊、鎮江等12個二、三線城市，數量較上一年度大幅增加。這也折射出萬科對未來樓市的謹慎。正如萬科年報中所說，“對於中國房地產企業而言，如何面對2016年的市場繁榮，並非一個輕鬆的話題。這一年中國房地產市場的總銷售規模創造了歷史新紀錄，但這真的只是一件值得慶幸的事情嗎？”

28日，融創中國在我國香港召開2016年全年業績發布會。該公司物業銷售在2016年以1506億元的合同銷售額創下歷史新高，較去年同期的682億元大幅增加121%，權益合同銷售額亦錄得超過1000億元，較去年同期大幅增加139%。

但該公司董事會主席兼執行董事孫宏斌卻認為，一方面是因為宏觀調控和限價政策，另一方面現在地價已經很高。他還透露，去年拿到的地，基本都不賺錢，所以融創從去年“十一”之後就已經停止拿地，今年也不會在公開市場拿地，還是以併購為主。

不過，在昨天的業績發布會上，恆大董事局主席許家印則表示：“中國的房地產市場還是很好的，暫時沒有打算去境外發展業務。”而該公司總裁夏海鈞也指出，中國房地產市場就像一個大餅，每年銷售額在10萬億元左右，現在和未來的變化不是增量的變化，而是集中度的變化，今年排名前十位的房企業績之所以很靚麗，主要是獲得了更多的市場份額。“今年前十大企業市場的佔有率可能在20%左右，未來10年有望達到40%。”夏海鈞指出。

備註：保利地產僅發報業績快報；數據來源於公開資料

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綠城中國銷售金額突破千億 今年計劃花700億元買地

東方財經網 2017-03-30 14:31:31 來源：人民網-房產頻道

人民網北京3月29日電（徐倩）“我們判斷今年是拿地的窗口期，計劃加大土地投資力度，擴大土地儲備，計劃投資金額將達到700億元”。綠城中國（下稱“綠城”）執行董事李永前在綠城業績發布會上表示。

2016年，綠城取得總合同銷售1139億元，同比增長58.4%，實現凈利潤22.23億元，同比增長76.6%，股東應占核心利潤19.58億元，同比增長89.5%。除了銷售業績有大幅度提升外，去年綠城凈資產負債率大幅下降至58.1%，而去年這一數據為73.0%。

規模首次突破千億，凈利潤也大幅回升，負債率得到有效控制，綠城中國行政總裁曹舟南對去年的業績比較滿意，其進一步指出：“如果現在討論綠城還有什麼毛病的話，就是土地儲備還需要進一步加大。”

克爾瑞研究中心也指出，目前，綠城存在的發展隱憂主要來源於以下兩方面：一方面，綠城未來發展可能還是會受到整體大中交戰略的影響，另一方面，綠城的投資速度相對於規模擴張的速度來說較慢。

今年是拿地窗口期

2016年，在一、二線熱點城市土地競爭加劇、地價屢創新高的背景下，綠城在土地儲備方面收穫較少，僅新增北京、天津、杭州等城市9幅地塊，新增項目總建築面積約為228萬平方米，新增項目的總土地款約為人民幣180億元，預估新增貨值約為人民幣447億元。

曹舟南指出：“從去年5月份以後，綠城在中國內地土地市場採取非常謹慎的原則，基本放棄了麵粉比麵包高的土地。”

由於土地投資力度的下降，截止2016年底，綠城手握現金達到近250億元，同比增長37%。在現金流充足的情況下，李永前表示，在國家宏觀調控趨嚴的情況下，土地市場將會有更多的機會。

對於投資方向，綠城表示，2017年將進一步增強北京、上海、南京、廣州、杭州、成都市場，加碼鄭州、濟南、寧波，爭取進入深圳、重慶兩個新市場。

在加大投資力度的同時，曹舟南也強調，綠城將更注重有質量的發展：“簡單的規模增長，這是很危險的，一方面是對投資者的不負責任，另一方面是對客戶不負責任。”

籌建理想生活服務集團

去年年中，綠城確立了“一體四翼”的發展戰略，所有的業務統歸旗下的四個子公司――綠城房產、綠恥理、綠城資產和綠城小鎮。

據業績公告的內容，2017年，綠城集團將在“一體四翼”的基礎上籌建綠城理想生活服務集團，搭建“以客戶需求為導向的組織管理體系”和“快速回應客戶需求的生活服務平台”兩個載體，提供全系列質量生活服務。

同時，和四大子公司協調發展，形成投資開發、代建管理、資產經營、小鎮建設、生活服務等全產業鏈專業開發及管理能力。

面對激烈的市場競爭，綠城的優勢就是混合所有制企業的特質，同時擁有央企中交集團、香港藍籌企業九龍倉等大股東以及知名企業家宋衛平等創始股東的支持。

曹舟南指出：“未來，綠城集團將充分發揮混合所有制企業特質，打造中國理想生活綜合服務商第一品牌。”

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“退房令”后第七個年頭 市場倒逼央企地產公司加速重組

東方財經網 2017-03-31 17:16:25 來源：每日經濟新聞

距離2010年國資委下達“退房令”，已經過去7年時間，收效並不算理想。相反，國企央企地產公司一度還在利用其融資成本低的優勢在土地市場“兇猛”布局，為的就是做大自身規模，有更多資產可以在重組中發揮規模優勢，避免被“并吞”的命運。

3月21日，中國海誠發布公告，其收到控股股東中國輕工集團公司發來的《關於中輕集團與保利集團籌劃重組事項的通知》，中輕集團與保利集團擬實施重組，按照該協議，中輕集團整體產權將無償划轉進入保利集團。

雖然重組尚未獲得國資委及相關監管機構的批准，存在不確定性，但是接二連三的央企重組卻釋放出明確的行業信息，為了避免資源的重疊、閑置和浪費，諸多央企的地產板塊更在提速重組。

距離2010年國資委下達“退房令”，已經過去7年時間，收效並不算理想。相反，國企央企地產公司一度還在利用其融資成本低的優勢在土地市場“兇猛”布局，為的就是做大自身規模，有更多資產可以在重組中發揮規模優勢，避免被“并吞”的命運。

金融巨無霸的地產玩法

然而近兩年，央企地產的重組步伐已然開始加快，不論是“大魚吃小魚”抑或通過整合重組自身業務板塊來提升效率和規模的公司都不在少數，隨着市場化、混合所有制改革的深入，賺錢運營能力都考驗着這些央企地產公司是否有資格活下去。

信達進入大眾視野就是憑藉其“財大氣粗”的拿地風格，上海新江灣、杭州奧體、上海顧村，這些天價地的背後是這家地產公司超強的融資能力。根據公開資料梳理，從2015年7月~2016年6月，不到一年的時間里，信達在杭州、上海、合肥、深圳等城市拍下6地塊，總耗資高達352億元，然而2015年其全年營業收入僅為81.36億元。

營收狀況和拿地底氣不在一個檔次的反差彰顯了信達地產的特殊，眾所周知，信達地產的母公司信達資產管理有限公司作為國內四大金融資產管理公司之一，由國家財政部直接控股，主要業務是處置不良資產，因為在財務和政策上的優勢，觸角頻頻伸向房地產，大舉拿地。但是房地產開發，拿地往往只是第一步，信達作為一個資產管理公司，還需要解決其在項目開發運營上的短板。

大多數時候，信達會選擇引入合作方，比如上海新江灣城項目以及深圳坪山項目，信達就先後引入了閩商泰禾，讓其操盤，而廣州廣日電梯廠地塊、杭州南星項目等，信達也選擇出讓項目部分股權。

信達地產董事長賈洪浩就曾對媒體表示，信達地產採取的是房地產主業與資本運營協調發展的模式。

3月18日，根據信達地產公告稱重大資產重組停牌。其在3月份頻頻停牌重組。根據觀點地產網的此前報道，這與信達地產母公司中國信達接手北京東直門國盛項目相關，信達地產作為中國信達旗下唯一的地產平台，很有可能會接受這個項目。

通過重組，將母公司手下收納的“不良資產”通過“子公司”的地產業務平台來處置整合。手持大把資金通過買地來中長期的保障貨值，對抗通脹，可見，信達地產在整个中國信達中扮演了關鍵角色。

市場倒逼比政策更有用

老牌央企的整合、吸納、吞併、淘汰也屢見不鮮。

2013年8月，中國海外發展有限公司宣布，控股股東中國建築股份有限公司，擬將旗下中建股份房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產。

去年9月，中海地產又宣布完成對中信集團地產物業組合的主要交易，這場對價高達310億元、涉及總資產超過千億元的整合，也是迄今為止房地產間最大央企整合案例。

去年年底，中航地產以9個資產包將近20.3億元的價格將旗下地產業務轉讓給保利地產，完成重組，剝離虧損已久的房地產業務后，中航地產會集中資源發展優勢產業，比如物業管理業務。

整合之後，脫胎換骨、煥發新生的企業也不在少數。2015年，招商局蛇口工業區控股股份有限公司以換股形式吸收合併招商地產再上市。重組完成后，招商地產將隨之退市，招商蛇口將成為招商局集團的唯一地產上市平台。

創建於1984年的招商地產，是一家百年企業，曾經擁有過“招保萬金”的黃金時代，然而，在2010之後卻顯得後繼乏力，業績一直徘徊在千億元門檻之外。

2015年底，招商蛇口成為招商地產與蛇口工業區重組的新生兒，招商蛇口提出“再造新蛇口”和“前海蛇口自貿區建設運營”為核心，大力拓展特色產業園區以及郵輪港區經濟帶，致力於成為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”的運營思想。

根據招商蛇口方面的公告數據，其2016年實現銷售金額739.34億元，同比增加30%，銷售面積為471.15萬平方米，同比增加32%，3年複合增長率近20%，業績排名第14位，重組后業務提升明顯。

億翰智庫上市房企研究主任張化東直言，“這些央企重組，是趨勢也是市場倒逼機制在發揮作用，有些房企做得不夠專業或者不賺錢，那不如和其他房企重組換一部分股權抑或通過合作模式來實現共贏。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣認為，央企重組是一種非常好的契機，“因為重組本身也是優勝劣汰的機制所帶來的效應，實力不強的央企繼續做房地產開發業務，只會發現成本和費用很高，所以加快重組也是確保其他業務不受影響的關鍵。”

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北京：3天僅7套 商住交易降99.9%

東方財經網 2017-03-31 17:16:34 來源：北京日報

交易量劇降99.9%――這種難以想象的成交走勢正在京城“商住房”市場上演。

上周日，劍指“商住房”的樓市調控新政落地，市場交易迅速降溫。不論是開發商、還施應二手房的中介，“商住”房源都在全面下架，市住建委也加大了執法力度。來自中介的統計數據显示，新政之後3天，商業辦公類的項目僅成交7套。

突變：從價格高漲到全面下架

月初，想賣掉手中“商住房”換套住宅的王女士連找了幾家中介門店，經紀人都是笑臉相迎、頻頻來電談價。但到了這周，中介突然斷了聯繫，電話追問得到的答覆只有一句：“姐，我們不賣了，代理不了了。”

王女士住的小區――旭輝奧都已有10年左右的房齡，也是朝陽北苑地區最有名的“商住房”之一，此前因為不限購，廣受中介熱捧。然而，記者近幾天在鏈家、我愛我家等中介網站上查詢該樓盤都显示“找不到”，此前掛網的房源已經全部下線。

鏈家APP關於“旭輝奧都”的成交記錄显示，歷史上這裏成交過877套房子，成交均價在去年3月是29777元／平方米，今年2月已漲到了46542元／平方米。去年9月，成交量曾達到59套；自去年10月開始到今年1月，每月均保持20套以上的成交量；受春節假期影響的2月，也有15套成交。

“掛牌的已經全下架了，都不代理了。”多家中介門店經紀人說。

反悔：剛買“商住”無責解約難

看到針對商業辦公項目的調控新政出台，市民陳先生焦慮地給開發商打電話，對方只是冷冷地回了一句模稜兩可的話：“估計你的房子已經網簽了，可能不受影響。”

此時，距他購房已有半年。這半年間，雖然與開發商簽了合同、交了首付款，貸款卻一直沒能下來。此前屢屢傳聞“商住房限購”，他一直擔心自己如果沒能順利網簽將會被卡在門外。

隨着上周日“靴子落地”，陳先生更焦灼了：如果沒網簽，交出去的首付款怎麼辦？如果網簽了，貸款在新政后還能批下來嗎？

根據新政，銀行方面針對商住項目將不予貸款。記者諮詢了銀行方面，一位工作人員透露：現在具體細則還沒有發布，大家都在等。“已經放貸的影響基本沒有；但如果已經網簽、但沒批貸的，能不能批還不好說，得等具體細則。”陳先生說，他跟開發商方面溝通的結果是：如果想退房子，需要支付房款20%的違約金。

“即使是買二手‘商住房’，也要符合資質要求，很明顯未來這種房子很難賣出去。”陳先生說。

北京市盛廷律師事務所主任律師、北京市物權法研究會秘書長畢文廷分析，“以後出手很難”只能算政策風險造成的後果，但無法成為無責解約的充分理由。

降溫：商辦樓盤業務員放假

堪稱“最重磅”的北京商辦類物業調控政策之後，除了二手“商住房”，迅速降溫的還有商辦新房交易。記者走訪發現，此前打着“不限購”旗號的商住新盤已偃旗息鼓。“現在不賣了！我都放假回家了！”大興義和庄地鐵站旁一商住樓盤銷售人員告訴記者。

來自中原地產研究中心的統計數據显示，北京商辦市場在新政后3天（3月27日、28日、29日），網簽總量僅為7套，只有位於通州的個別項目企業簽約5套、另外還有門頭溝與丰台各有一宗企業購買。由於只能由企業購買，北京所有商辦交易全面冰凍。

而新政前三天，北京商辦項目簽約套數還高達850套。也就是說這項新政落地后，商辦類物業簽約跌幅高達99.9%。中原地產首席分析師張大偉分析，過去幾個月北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，預計在二季度有可能快速跌落到500套以內。

亞豪機構市場總監郭毅說，北京二手“商住房”市場分化會比較明顯，一些供應量大、位置不佳的地方未來價格風險較大。

（責任編輯：候迅）

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樓市亂象！中介推高房價的“九大套路”

東方財經網 2017-03-31 17:16:36 來源：澎湃新聞網

每當房價開始“發瘋”，房產中介就成了最忙的群體之一。他們西裝革履，騎着電動車進小區、穿衚衕，帶領客戶到處看房。

但我身邊的朋友，不管是買房的還是賣房的，說起房產中介來都有點頭疼。有人甚至直言，房產中介在一定程度上成了房價不斷飆高的“幫凶”。

這種說法有道理嗎？

在回答這個問題之前，先看看我們根據親朋好友口述和公開報道整理的房產中介給房價“煽風點火”的九大套路吧。

不得不說：買房人和賣房人走得最多的路，大概就是中介變着法子推高房價的“套路”！

套路1

低於市場價的房源，99%是假的

眼看房價像坐火箭一樣往上躥，很多人茶餘飯後都在刷各種買房軟件。有時，突然刷到一個“性價比超高”的房源，一些購房者會激動得手抖。

天啊！這套房子的裝修、戶型、小區環境都那麼好，看上去比同樣面積的房子大很多，而且價格也比同小區低一大截，難道這是專門為我準備的房子嗎？沒錯，是專門為你準備的……陷阱！

事實上，看上去面積大是因為中介掛的圖片本身就是假的。如果你聯繫中介，很有可能會被告知――“這套房剛剛賣掉”、“大哥你留個電話吧，有房子我再推薦你”、“這個小區還有個同戶型的，我帶您看看”……

天上不會掉下餡餅。低於市場價的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在買房軟件上看到，就被秒了。

套路2

為賺更多中介費，慫恿賣家標高價

掛牌價低於市場的房源有貓膩，那麼，掛牌價明顯高於市場價的那些房子是否靠譜？其實，這些高價房背後一般也有中介在搗亂。

很多賣房者剛對房產中介表達出賣方意願，中介就會開始給客戶當“軍師”。他們會巧舌如簧地勸用戶把價格標得高一些。“昨天你們小區一套房剛賣了500萬，你要賣就掛550萬，就算被人砍價，最後至少也能530萬成交，輕輕鬆松多掙30萬。”

類似的說法，看似在為賣房者謀利益，實際上是給中介自己謀好處。以鏈家為例，他們一般按照實際成交金額收取2.7%的中介費（包括2.2%的居間代理費、0.5%的保障服務費）。如果成功慫恿賣家提價50萬元，就能多收1.3萬元中介費。

套路3

利用“店海戰術”，垄斷房源

之前看房期間認識的一個資深中介表示，他可能要跳槽到鏈家了，因為他所在的公司能拿到的房源越來越少了，買房者都在鏈家上看房源。那麼，鏈家是如何垄斷房源的？

高價！高價！還是高價！高價對於賣家有利，也能讓鏈家吸引到更多的房源。在二手房中介這個“得房源者得天下”的領域，鏈家這一手段是有效的，對買家也駛狠。

有一個朋友表示，她在換房時曾通過一家房產中介看中了一套房子，已經跟業主達成口頭協議。但在即將簽約之時，卻被鏈家的中介給“撬”了，只因他們向業主承諾能賣更高。

還有一些中介與業主簽獨家委託，承諾在一定時間（比如一個月內）高價格賣出，並提供賠付。這種承諾對業主很有吸引力，於是願意將房子獨家委託給鏈家。這種中介獨家全代理的形式，很容易形成中介垄斷。

套路4

“0傭金”噱頭，未必真便宜

“愛屋吉屋相比傳統租房經紀，其實沒有任何改變，除了把傭金降到了標準的1/2。”我愛我家一家線下門店的經紀人傲嬌地表示，神情頗為不屑。

不過，傭金雖然降低，但是房價卻抬高了不少，羊毛始終出在羊身上。對此，證券時報曾公開質疑愛屋吉屋“同房不同價”的問題，就是同一套房子，愛屋吉屋給出的價格要高於傳統中介。

據我愛我家一位中介透露，他沒有底薪，只拿提成，成交一單收取10%的提成，一個月工資過萬，屬於業績很好的。而愛屋吉屋的工資構成是高底薪+低提成，其在網上發布的招聘信息显示，無責底薪6000元。“

對於房產經紀人來說，這是很誘人的。至於低提成對於老業務員來說完全不是問題，甚至我可以只要它的底薪，不要提成，但可以保證我在這家公司保持很好的收入，而不給公司帶來任何創收。”我愛我家中介坦言。

對此，知乎網友的一篇吐槽貼印證了中介的自信。該網友稱其在愛屋吉屋上看好房，交完定金之後，被經紀人告知“簽約的房子剛上，還沒有錄入愛屋吉屋系統。”

“那怎麼辦？”“就說房子約過看過了，不滿意沒成交唄。”那麼問題來了，房子沒有錄入愛屋吉屋租房系統，傭金哪去了？自然是進了中介的私人腰包。

套路5

兩份買賣合同房價不一，玩轉買家和賣家

趙先生是一名拆遷戶，他原計劃拿到補償款后，自己再補一點錢，在市區重新購買一套房子來居住。隨後，趙先生某中介機構了解房源信息。

“我看中了一套兩房一廳的二手房，房子各方面都比較符合我的要求，所以我就讓中介人員幫忙與賣家聯繫，商談價格。”趙先生說，看完房后，他便與中介人員簽訂了《續交委託代售合同》。

次日，該中介機構的工作人員告知趙先生，中介已與賣家談好了，交易成功后，趙先生需支付房款的2%作為中介費。趙先生覺得，這個價錢在自己的預算範圍內，遂於當天就與該中介公司簽訂了一份購房合同。

在接下來的幾天時間內，趙先生先後向該中介機構交付了1萬元訂金和所需首付款。但是，趙先生與賣家聊起房子交易價格一事時才發現，在他與該中介機構簽合同之前，中介人員就已私下與賣方加價簽訂了的買賣合同。

趙先生感覺自己被該中介機構“欺騙”了，因此他來到該中介機構與工作人員“理論”。

“他們當時解釋，這1萬元是賣方欠他們的。後來我向賣方求證這件事情，賣方表示並無此事。退一步說，即使這1萬元真是賣方欠他們的，也不能用我的錢來填這個坑。”回想起這次交易，趙先生感覺很氣憤。

套路6

“速銷房”的秘密

鏈家最兇猛的就是速銷房，也就是前面說的獨家代理。一方面增加了自己的房源數量，另一方面此消彼長打壓競爭對手房源。

鏈家在簽訂速銷房之後會根據用戶的特點選擇是否再度抬高房價賺取差價，而這是傳聞中鏈家“不能說的秘密”。

比如，鏈家在將賣房者的房產以780萬掛牌后，會根據自己的經驗聯繫賣家，與賣家溝通可以將房產以更高的價格賣出，但多餘的銷售額需要雙方按照一定比例分配（一般是各佔50%）。

對於價格明顯低於市場價的房源，鏈家也會集團採購提前支付房價給予賣房者，然而並不過戶，之後再加價以更高的價格賣給用戶賺取更多的差價。

有朋友親歷的就是，看中一套，但覺得價格虛高，遠高於小區近期成交價，鏈家告知朋友沒有講價空間了。但回頭在別的網站一搜，同樣的房子掛價就便宜幾十萬。

朋友去問鏈家，被告知別人的那是假房源。但事實上朋友已經和另外中介去看了，價格的確便宜。

套路7

費外收費

一些中介機構收費標準不透明，普遍收取“貸款服務費”，但如直接在銀行辦理貸款並無此費用。

一些二手房中介以拒絕辦理過戶或扣押房產證為要挾，過戶前惡意提高服務費。

此外，一些中介機構還利用市場垄斷地位，聯手提高中介費。

過去天津市曾發生過，我愛我家、中原地產、鏈家地產等三家房地產中介統一將二手房交易服務費從總房款的2%上調至3%。後來，天津市認定三家公司違反反垄斷法相關規定。

套路8

散播謠言

一些中介機構甚至通過傳播政策謠言，鼓動購房者“迅速出手”。

一些中介機構會不定時在某個節點散播“政策傳言”，聲稱將出台新政策，鼓動大家趕緊買房過戶。

有網友戲稱，中央制定的任何新政、利好，都有可能成為中介炒作的理由。

套路9

鼓動買房“假離婚”，甚至親制假離婚證

部分中介機構為促成交易，還誘導購房者辦理“假離婚”，以享受首套房利率優惠和更低的首付比例。

天津市一位民政工作人員表示，從2016年至今，天津某區離婚登記數量同比增長了73.5%，“按經驗判斷 假離婚 估計佔一半左右”。

有的房地產中介甚至利用民政局婚姻信息不與房管局聯網的現狀，替買方製作可以以假亂真的“離婚證”和“戶口本”以矇騙房管局，並收取數百元的“工本費”。

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