房企融資渠道繼續被封堵：多項創新金融工具暫停發行

東方財經網 2017-01-21 22:07:35 來源：

 針對房企的融資渠道在進一步收緊，政府正在更新監管政策，封堵不符合政策導向的創新金融工具。

兩個獨立消息源向澎湃新聞證實，以商品房購房尾款應收賬款為基礎資產發行ABS（資產支持計劃）融資基本暫停。

來自券商的消息，去年10月，監管層對房地產融資行為進行窗口指導，此後涉及房地產融資基本暫停，購房尾款ABS以外，還包括應收賬款ABS、類Reits等產品。

上述券商人士向澎湃新聞證實，其經手的一家大型房企購房尾款ABS產品即因政策因素擱淺。

創新性金融工具在被封堵

不符合政策導向，或是部分創新型金融工具被叫停的主要原因。

澎湃新聞注意到，2016年10月，中國樓市政策趨緊，同月召開的中國銀監會三季度經濟金融形勢分析會議要求“嚴控房地產金融業務風險”。

上述會議提出，審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；規範各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信託業務合規經營。

就銀監會的表態，業內人士分析，眼下流行的購房尾款ABS在執行層面已經禁止，私募和小公募都發不了，主要還是和政策導向相悖。

該人士解釋，理財資金等被明確禁止進入房地產領域，但這些資金可以通過這些創新產品最終流入房地產領域，這是政策不允許的。

此外，購房尾款的提前套現，有削弱政策調控之嫌。ABS即Asset-backed Securities，是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。

在一般的購房交易中，購房者支付首付后，按揭貸款部分從申請到放款到位之間存在一定的時間。

而房企通過資產證券化可將購房尾款應收賬款以“打包出售”的方式提前從公開市場的投資者中將尾款收回。

具體而言，是指發起人將其流動性不足但具有未來現金流收入的貸款或其他信貸資產打包成流動性強的證券，並用信用增強的措施，通過證券發行的方式出售給資本市場上的投資人。

2015年12月8日，國內首款購房尾款資產證券化項目“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項計劃”正式掛牌。

世茂購房尾款ABS存續期為3年，根據風險收益特徵，分為優先級和劣后級資產支持證券，房企提前獲得購房尾款，緩解購房尾款到位前的流動性壓力。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，即便排除理財資金的進入，但房企對資金的使用情況難以監管，會削弱調控的力度，或基於此，監管部門叫停該業務。

機構建議房企多嘗試

新的融資渠道被封堵，房企在堅守原有渠道的同時，被建議嘗試更多金融產品。

近日，中國民生銀行地產金融事業部負責人呂莉在一次論壇中提到，房企應該嘗試多種金融工具，信託、私募基金、資管計劃、資產證券化產品，資本上的發債。呂莉同時指出，監管的條件越來越嚴格，產品還是有多種變化，多嘗試沒有錯。

房企真的寄望於新型金融產品。某閩系房企財務負責人介紹，新的融資環境下，在傳統融資渠道之外，其所在企業將會繼續在資本市場融資，主要包括購房尾款資產支持計劃，類Reits產品及自持商業的資產證券化等產品。

面對監管升級，上述負責人表示，不要妖魔化監管層對融資的收緊，政策的變化，會有新的金融產品出來，與企業現金流和項目開發節點匹配的金融產品就是好的產品。

在股、債暫停，資產支持計劃收緊的背景下，前文業內人士建議，在不觸犯監管紅線的前提下，房企可以創新股權，通過設置 spv投真股，代替從前的假股真債。該人士稱，目前各方都在探索，未來也會有更多的金融產品，也將伴隨產生新的監管政策。

所謂spv即，special purpose vehicle（特殊目的實體），通常指僅為特定、專向目的而設立的法律實體，常見的是公司，有時也有合夥等。

據介紹，房地產基金通過設置spv實現投資的案例，市場早已出現先，復地旗下的星浩資本即是，但產品最終的運營效果是因項目而已的。

對於融資渠道收緊，多次嘗試購房尾款、應收款等資產支持計劃的碧桂園仍堅持更多嘗試。碧桂園財務相關負責人表示，在降低融資成本的前提下，會嘗試不同形式的融資手段，美元優先票據、熊貓債、境外銀團貸款、伊斯蘭債等的境外融資方式，均進入其考慮範圍。

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多元化的必然：上海萬科多方式獲取非住宅項目

東方財經網 2017-01-21 22:07:53 來源：

 在傳統住宅項目發展之外，上海萬科近年來在包括產業辦公等非住宅領域的布局也在加速。

1月初，萬科公布了2016年銷售業績，公司全年實現銷售金額3647.7億元，其中上海區域16城貢獻1200億元業績，創下萬科單一大區最高業績。

2016年12月，萬科集團高級副總裁、萬科上海區域本部首席執行官兼上海萬科房地產有限公司總經理張海首度發布了“熱帶雨林”體系。表明上海萬科的產品線涵蓋產業地產、商業地產、養老物業、長租公寓等八大城市配套服務項目初成體系。

目前，上海萬科以9個產辦項目布局上海六大商務區，總體量達200萬平方米。整體而言，其布局了包括大型購物中心、酒店、服務式公寓、寫字樓和企業總部園區等非住宅項目，總建築面積逾600萬平方米。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，對於大多數品牌房企而言，在國內房地產市場布局空間已經有限的市場背景下，當房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企更應該關注傳統住宅以外領域的發展潛力。

產辦項目爆發

上海萬科的產業辦公項目在2016年有了一次爆發。

實際上，除了2049|五�坊、徐匯萬科中心、萬創坊是2015年入市之外，濱江萬科中心、御河企業公館、虹橋萬科中心等項目均在2016年陸續入市銷售或者招租。其中2016年獲取的兩個項目：哥倫比亞公園是以整體包租模式獲取，金橋萬創中心則是通過二級市場併購獲得。

金橋·萬創中心位於上海自貿區擴容板塊，是萬科在金橋打造的首個企業總部園區。現有華為、康寧、普立萬、上海產業技術研究院等企業入駐，以科技研發為主，目前出租率接近90%。

在今年1月初上海發布的2017年-2040年總體規劃中，金橋將是繼花木后，浦東下一個城市副中心，規劃显示，金橋產業園區也將進一步整合升級。

或許這就是萬科接盤萬創中心的原因。2013年，新加坡騰飛集團旗下基金以6億元從同為來自新加坡的青建國際（南洋）集團手中收購金橋睿邑（即萬創中心），后又轉讓給華鑫股份，萬科在2016年接盤。萬創中心總建築面積約11萬平方米，其中地上約8萬平方米，地下約3萬平方米，由8棟建築組成。短短3年間已兩易其主，可見在上海，這類商業地產項目的資金參与活躍度非常高。

隨着漕河涇、陸家嘴、張江等成熟市場的可租賃空間日漸稀缺，金橋在完成進一步配套升級后，或成為企業辦公選址的新選擇。高力國際研究報告显示，2016年三季度，各子市場內租賃需求的區域差異加劇，在前述成熟子市場，需求保持強勁。儘管可租賃空間的稀缺限制了市場活動，漕河涇及陸家嘴軟件園的空置率均維持穩定且低於1%。在張江，儘管兩個新項目入市，空置率仍保持7.5%不變。

多元化的必然

萬科集團總裁郁亮在2013年就曾公開表示，萬科一定會進入城市舊改。縱觀萬科全國舊改布局，在深圳與華髮的合作已於近期宣告終止，而在上海已啟動哥倫比亞公園項目舊改工程。

哥倫比亞項目的租約模式為“十年加十年”，即一共20年租期，第一個十年後會再續簽一次。據了解，項目已經啟動招租。該項目也被萬科內部作為新業務板塊的樣本。

知情人士透露，跳脫傳統住宅模式之外，萬科在醫養、教育、聯合辦公等新業務板塊也正在崛起。但此前收購印力集團之後，萬科內部將部分商業劃歸產業地產板塊，會否對新業務的利潤增長產生聯動效應，則有待2017年報數據的披露。

東方證券曾在調研報告中稱，萬科轉型動因有二：房地產銷售下滑與物業擴張不達預期，致使房企不得不另尋利潤增長點。

在行業整體利潤率下滑的背景之下，萬科近幾年的凈利率也有所波動，從2013年的11%，跌至2015年9.27%，再到2016年三季度的7.06%。

自2013年以來，越來越多房企開始調整發展戰略並轉型，而轉型路線也有所差異，比如以分享城鎮化為核心的“地產+X產業”、以分享老齡化為核心的養老地產，以分享城市化為核心的商業地產以及與互聯網公司合作等。

萬科則在銷售業績達到千億之時已經開始嘗試主動多元化。多名業內人士指出，千億或許代表房地產行業的門檻和能力，但千億之後，謀求戰略轉型勢在必然，無論是迫於中長期國內房地產行業發展空間局限性，還是企業的區域多元化戰略轉型發展需要，這也是分散市場風險的必然手段。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，萬科多元化的節奏相對慢，但現在發力以後，則動作頻頻，所以適當弱化傳統住宅銷售業務，同時強化其他非住宅項目的開發，既是多元化發展的需求，同時也是积極吻合市場新需求做轉型的需求。“在住宅領域受到限購等政策的影響下，此類產業布局更容易確保銷售業績的穩定”。

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1月首次土地出讓後市場成交回升 廣州樓市新年開門紅

東方財經網 2017-01-21 22:14:14 來源：南方日報

2016年樓市的成交創出一個新高峰。據中原地產的統計數據显示，去年廣州一手住宅網簽成交128352套，相當於月均售出10696套房子。而面積達到1415.10萬平方米，比2015年增加32%，比2014年增加69%，是近幾年中成交量最高的一年。在經歷了成交高潮之後，2017年樓市開局仍然不平淡，特別是在1月13日一波土地出讓潮之後，上周廣州一手住宅更是達到2560套。樓市的開門紅使得人們對於新一年的樓市行情更具信心。業內專家指出，在今年整體來看，廣州房價將呈現穩中有升的趨勢。

第一波土地潮显示“理性”

對於廣州原本擬定於去年12月26日的集中土地出讓潮，在業內人士看來是新一年市場信心的一大風向標。而這一次土地出讓延後至1月13日進行，更自然地成為行業2017年的“首考”。事實上，這一波土拍潮，雖然出讓主要以商服用地為主，但由於發生在2017年工作報告之後的一周，因此對於新一年官方推地、開發商拿地均具有一定的“試探性”作用。

在樓市調控收緊的大環境下，廣州2017年土地市場的首場掛牌出讓備受關注。此次出讓的7宗土地，其中3宗商業地塊，4宗宅地。據統計，本次土拍商住商服用地出讓金共計99.43億，其中商住用地65.42億，商服用地34.01億。對於拍賣結果，最大的亮點就是“理性”。

即便是此前被看好的荔灣廣鋼地塊起拍價為每平方米2萬元，最高限價每平方米2.9萬元。事實上，最終拍出樓麵價僅為每平方米21505元。在這一輪土地拍賣當中，僅有位於番禺區萬博中心的官堂村宅地遭到碧桂園集團、萬科集團等開發商爭搶，最終被金地集團以每平方米33660元的高樓面地價拿下。

“相較於去年11月和12月的土拍，今日競拍的7宗商住地除番禺地塊溢價率均不高。”合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌在接受記者採訪時表示，由於各地實施的“控房價、控地價”措施持續大幅收緊，自2016年11月份后全國20個重點城市土地成交樓面地價及溢價率趨於下降。“開發商注意到了今年的局勢變化。今年調控的機會很大，再加碼高價拿地是很不利的。”業內資深專家龍斌接受媒體採訪時表示，短期內，這場土拍對房價影響不大，廣州均價依然會保持平穩。龍斌認為，在2016年成交暴漲、庫存不斷消耗的前提下，2017年最重要的還是增加廣州土地供應，才能使供應市場更加平穩。

新年開局市場信心不減

儘管2016年創下了樓市成交的新高峰，但是隨着去年10月開始一系列調控措施的降臨，對於新一年行情如何走市場的仍然沒有底。然而，記者發現，在廣州2017年第一波推地之後，市場信心不減反增。從成交來看，在過去的兩個星期，成交量都在不斷回升。特別是在拍地后的一個星期，成交更是大漲。

上周（1.9-1.15）抒州新一年首輪拍地潮之後的第一個自然周。這一周廣州全市成交一手住宅2560套，成交量環比前一周上漲57.25%。其中增城區上周成交857套，仍然穩居第一位，而花都區成交351套，從前一周的第三名上升至第二名，南沙區成交295套位居第三名。

上周，增城區以857套成交量奪廣州區域成交首位，成交面積約9.1萬平方米，成交量環比前一周上漲73.13%。花都區成交351套而位居第二，花都的排名雖然從前一周的第三名升至第二位，成交量環比前一周上漲了49.36%。排在第三位的是南沙區，成交了295套，成交面積約2.9萬平方米，成交量環比前一周上漲75.6%。而黃埔區以31套之差排在第四名，成交了264套，成交面積約2.7萬平方米，成交量環比前一周降了10.2%。第五名就是番禺區，成交了225套，成交環比前一周上漲了10.84%。

新一年樓市將穩中有升

“政策走向，特別是土地供應情況將是今年樓市行情走勢的一個關鍵性因素。”而據合富輝煌監測數據显示，2016年廣州市土地成交總量715平方米，相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452萬平方米，相比2015年同比下降31%；商業用地成交253萬平方米（佔總量35%），相比2015年同比下降48%。土地出讓總金額664億元，相比2015年同比下降29%。

由於廣州力避“地王效應”，去年整個土地市場呈現明顯的先抑后揚特點。記者採訪了解到，上半年廣州及時調整供地策略及節奏，推定向出讓商業用地和外圍居住用地。廣州去年1-4月所推地塊全部底價成交，到5月土地拍賣才產生溢價。儘管5月拍賣的居住用地均位於外圍非核心區域，溢價率雖過百，但成交樓面地價大都低於8000元/平方米，對樓價傳導有限。11月份，廣州通過“限地價+競配建”方式一次性集中出讓18宗土地，獲土地出讓金309億元，有地塊樓面單價高達4.5萬元，刷新廣州地價紀錄。

“外溢效應”在廣州表現很明顯。數據显示，2016年廣州一手商品住宅成交超過80%在外圍六區，其中黃浦區成交量高速增長並突破200萬平方米，供求缺口達45萬平方米。增城區成交創新高，首次突破300萬平方米。合富輝煌集團副總裁謝宇宙晗表示，由於成交面積大部分集中在外圍區，所以廣州新房均價一直未邁入“2萬元”時代。

值得一提的是，廣州去庫存效果顯著，成交量價齊升，去化周期降至6個月。據市場研究機構中地行統計，2016年住宅供應10.5萬套，對比全年成交12萬套來講略有不足。目前全市可售貨量約6萬套，僅夠半年去化。

業界專家認為，廣州2017年房價仍然存在上漲的動力。一方面，2013年11月出台的“穗六條”明確要求，非穗籍買家需有連續3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明，如今3年已經過去，這批非穗籍買家將被解除束縛，加速進入市場。此外，廣州去年11月份集中供地，造成“高價地”不斷出現，進一步了影響了樓市預期。

有市場機構認為，2017年，廣州中心區新增供應將呈增加趨勢，而外圍區供貨量相比2016年將有所減少，位於中心區的廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊樓盤銷售單價將超過4萬元，在中心區房價的拉動下，廣州全市新房均價也會大幅增加，屆時廣州將面臨較大調控壓力。

合富房地產研究院顧問黎文江表示，預計2017年廣州將繼續通過控制好土地拍賣及地塊分佈，同時對商品住宅實施非市場化的操作手段，穩定市場預期及房價走勢，從而避免調控政策大幅收緊。整體來看，廣州房價降呈現穩中有升的趨勢。

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2017年是北京改善置業的最後窗口期？

東方財經網 2017-01-21 22:14:13 來源：地產中國網

北京樓市2016年度各項榜單己經塵埃落定。頻頻在朋友圈轉發榜單的攸克君，近日卻遇到一個較真的圈外朋友提問：“看了你轉發的榜單，滿眼都是豪宅。未來的改善置業需求該怎麼辦？”

這是一個非常有代表性的問題。處於豪宅客群與剛需客群之間的改善客群，因為居住人口增加，小孩讀書等各種原因，需要改善現有的居住條件。但在北京樓市豪宅化的背景下，改善客群越來越成為上下兩難的尷尬“夾層”。

一方面，大多數改善客的資金有限，買不起豪宅項目；另一方面，剛需可以選擇租房、保障性住房、城區內小面積二手房、北京遠郊或是環京置業，但改善置業主要是因為家庭的成長周期發生變化，也有某種剛性訴求，很難大幅降低標準，可選擇的空間還沒有剛需多。比如，希望以北京小兩居換三居，是非常典型的初次改善置業，考慮環京置業的可能性就非常小。

雖然改善置業的選擇難度在增大，但是2017年正迎來一個很好的窗口期。在這裏，攸克君把對朋友說的幾點建議與大家分享。

第一、改善置業或迎最後窗口期，該出手時就出手

剛需置業客群，大多是框定了購房預算，根據市場情況選擇買得起的房子。豪宅客群往往是框定了要買什麼樣的房子，預算的彈性相對較大。而很多的改善置業客戶，對購房預算、面積等購房要求，兩方面都框定得比較死。如果房價上漲，容易導致手頭資金出現缺口；如果為了避免資金缺口，過多降低購房要求，就失去了改善的意義。所以改善置業對房價變化的敏感程度十分高。

而從中央經濟工作會議到北京市，從“房子是用來住的，不是用來炒的”到“要確保明年北京房價環比不增長”，當前的政策面已給樓市定下房價穩定的基調。改善客群不用因為擔心短期漲價而匆忙決策，能更加從容地進行選擇。

另一個原因則容易被忽略。2016年北京成交15宗含住宅用地，其中只有38.9萬平方米純商品房住宅。去年最後幾個月雖然成交了幾宗商品房住宅用地，但全部保障房、持有化。如果按照北京現有土地政策，未來北京樓市的供應格局很可能是高端市場、剛需市場（保障房和租賃房）兩頭大，中間的改善市場小。2017年則是受現有土地政策影響最小，供應相對最均衡的一年。

第二，五環線+區域利好，圈定性價比最高的改善置業區域如今的北京，城六區已經全面豪宅化，即使是五環，也都已遍布着6萬+、8萬+的項目，讓很多改善置業者望而生嘆。但是，如果身為改善置業的你，決定在當下買房。無論從交通便利性還是居住舒適性，攸克君建議，還是盡量選擇五環別出六環。

以此為目標，搜索北京樓市五環地圖。位於地圖上的，是緊鄰城六區的房山、門頭溝、昌平、順義、通州、大興等六個區。雖然這六個區都有着改善置業的機會，但如果細細梳理2016年北京在售項目，會發現改善置業的選擇也有限。順義區在五環的房價已被中央別墅區托高；大興成為了豪宅別墅的新興之地；通州區在面臨北京和本區的雙重限購背景下，已有多個項目價格突破5萬；門頭溝的新盤成交價更是逼近6萬；昌平的萬科翡翠公園2016年成交均價已經接近63000元，而且昌平眾多的別墅項目，並非改善客群的選擇目標。

從房價角度來說，房山還是一個巨大的價值窪地，對改善置業擁有十分合適的性價比。在北京16個區中，房山2016年的成交均價僅高於延慶、密雲、懷柔、平谷四個遠郊區。對比區域發展前景，價值窪地屬性明顯。

來自房山區第八屆人大一次會議的最新消息显示，2017年房山將爭取啟動新機場聯絡線，確保軌道交通燕房線投入運營；力爭新引入1至2所三甲醫院，加快武警總醫院建設；青龍湖森林公園二期、琉璃河濕地公園即將建成；北京工商大學到良鄉大學城的整體搬遷工作也即將完成；並計劃擴建北師大燕化附中，完成北理工附屬中學建設。

京津冀、新機場，一個發展利好都沒拉下；生態、教育、醫療，與宜居關係最密切的環境都在持續改善。房山，正在成為改善置業的宜居地和聚集地。

第三，新年改善置業第一：居房山選天恆

春節之前樓市冷清、入市項目少，已成慣例。沒想到的是，一個全新的改善置業項目成為淡季的一大亮點。

位於房山良鄉大學城板塊的天恆?水岸壹號，己經全面發售。首期推出的122～138�三居、四居水岸洋房，針對的正是典型的改善置業需求。另外，該項目的限價商品房部分也引發了購買熱潮，累計認購達943套，金額約8.5億元。

天恆?水岸壹號緊鄰被譽為“第二條昆玉河”的18公里北京“醉美水岸”――刺蝟河水岸。近年來，投入了2.2億元巨資，對這條古稱“福祿水”的原生態河進行環境改造，將刺蝟河水岸打造成具有原生態屬性的稀缺之地。讓項目擁有了北京樓盤稀缺的水岸生態環境。

不過，讓攸克君最感興趣的，是該項目的開發商天恆集團，在房山市政規劃、基建設施和商業配套最為完善和成熟的良鄉、長陽、高教園區、中央休閑購物區等區域，形成了天恆樂活城、天恆?樂DO、天恆?樂墅、天恆?摩墅、天恆?水岸壹號、天恆?閻村D04和天恆?閻村D05七盤聯動的格局。

在北京，同一企業同一區域同時在售的項目達到7個的，至少攸克君還沒發現另一家。更重要的是，天恆這7個項目都聚焦於改善需求，包括不同家庭結構、不同年齡階段的改善置業產品。在一個最適合改善置業的區域，大手筆布局了改善置業產品組合，又恰好遇到了最適合改善客群出手的時機，這讓攸克君有了很多的期待。如果2017年在豪宅之外，能出現另外的現象級區域和產品，才是北京樓市真正的驚喜。

（來源：公眾號攸克地產）

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中糧地產6.04億回購北京孫河地王49%股權

東方財經網 2017-01-21 22:14:15 來源：經濟參考報

1月13日，中糧地產（集團）股份有限公司披露，公司全資子公司中糧地產（北京）有限公司擬與中信信誠資產管理有限公司簽訂股權轉讓協議，收購中信信誠持有的北京正德興合房地產開發有限公司49%股權，股權收購對價為人民幣6.04億元。收購完成后，北京公司將持有正德興合100%股權。

正德興合主要負責開發北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊（即中糧瑞府項目）。正德興合於2013年8月27日設立，註冊資本為8億元人民幣，經營範圍包括房地產開發、物業管理、銷售自行開發的商品房、房地產諮詢、投資管理、酒店管理、機動車公共停車場服務等等。

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去年南京商品房均價17753元/平方米

東方財經網 2017-01-21 22:14:17 來源：南京晨報

根據國家統計局近日公布的數據，2016年12月南京新建商品住宅價格在連漲21個月之後，環比終於下跌0.1%。那麼，去年一年，南京平均房價又在什麼樣的水平呢？據南京市統計局昨天公布的數據，2016年南京商品房銷售面積1558.18萬平方米，銷售金額2766.35億元，由此可以算出，去年南京商品房銷售的均價為17753元/平方米。

銷售面積只漲1%？

最後兩月斷崖式下跌

根據南京市統計局昨天公布的數據，2016年，全市商品房銷售面積1558.18萬平方米，同比增長1%；其中，住宅銷售面積1406.29萬平方米，同比下降1.6%。商品房銷售額2766.35億元，同比增長56%；其中，住宅銷售額2514.99億元，同比增長56.3%。

2016年南京一房難求，日光盤頻出，為啥銷售面積只比2015年漲了1%？對此統計部門工作人員解釋稱，2015年南京市商品房銷售面積1543.16萬平方米，比2014年增長27.8%。2015年在“降准降息”“首付比例下調”“營業稅5改2”等一系列利好政策的帶動下，加上國家級江北新區獲批，使得整體房市需求不斷回升，走出了一條低開高走、持續升溫的路線。2015年南京商品房的銷售面積已經創下歷史新高，2016年在此基礎上依然有1%的漲幅，說明南京樓市依然火爆。此外，去年10月份一系列調控新政出台之後，南京房地產市場逐漸回歸理性。2016年最後兩個月，商品房銷售面積比上年同期分別減少33萬平方米和242.31萬平方米。如果不是最後兩個月“拖後腿”，2016年南京商品房銷售面積的同比漲幅肯定不止1%。

商品房均價17753元/平方米？

周邊樓盤又便宜又多

從另一個角度來看，去年南京商品房銷售面積同比增長僅有1%，但銷售金額的漲幅卻高達56%。這說明南京房價2016年整體依然漲幅明顯。

2015年，南京全年商品房銷售面積1543.16萬平方米，銷售額1772.89億元，這也意味着當年南京商品房全年均價為11489元/平方米。而根據南京市統計局昨天公布的數據，這個均價2016年上漲到了17753元/平方米，漲幅達到了54.5%。那麼，去年17753元/平方米的商品房均價，現在能買到哪裡的房子呢？業內人士透露，這個價格基本上只能到江寧濱江或者祿口才有房源，去年年底開盤的新城保利天地，均價就是17000元/平方米，但位置已經靠近地鐵S1線翔宇路站。

對於17753元/平方米的年度商品房均價，持懷疑態度的市民肯定也不在少數，畢竟主城內已經找不到3萬元/平方米以下的樓盤，均價怎麼可能那麼低呢？實際上，統計部門的數據，包含了南京所有的區，由於目前溧水、高淳和六合的房價與主城差距較大，而且這三個區的銷售面積也要超過主城區，去年六合區的商品房銷售面積，就排在11個區的榜首。便宜的房子賣得多了，平均價格自然就下來了。

房地產投資1845.60億元

佔到全社會投資1/3

2016年，南京的房地產市場除了銷售面積和銷售金額依然保持在高位運行外，投資也呈現平穩向上的態勢。南京市統計局公布的數據显示，去年南京全年完成投資1845.60億元，佔全社會投資的33.4%，同比增長29.2%，增幅較2015年提高2.2個百分點，比全社會投資高27.2個百分點。

從工程用途來看，住宅完成投資1392.76億元，同比增長28.8%。其中，90平方米以下完成投資717億元，同比增長 52.5%；144平方米以上完成投資230.66億元，同比增長5.1%。

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北京土地首拍：20餘家房企圍堵3宗宅地

東方財經網 2017-01-21 22:14:18 來源：地產中國網

郭毅表示，受供需關係影響，純商品住宅產品價格走勢難以轉向下行。

1月19日，北京市迎來2017年土地首拍，當日共有房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地上拍，這也吸引了包括遠洋、�源、富力、萬科等20餘家房企及綜合體參与角逐。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，在過去的一年當中北京僅實現住宅用地成交15宗，其中含可售純商品住宅的僅7宗，而在出現“地慌”的同時，一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力，也使得前幾年流行“走出去”的大型房企們逐漸收攏陣線，除此之外“南方系”房企也紛紛北上搶佔市場，北京土地市場“狼多肉少”的狀況日益嚴峻。

另外，雖然北京市工作報告中提出要加大土地供應，但是其中由於政策性住宅的擠占，以及自持類產品的出現，使得未來可供銷售的純商品住宅份額仍在不斷減少。郭毅表示，受供需關係影響，純商品住宅產品價格走勢難以轉向下行。在此預期之下，雖然調控風頭仍在，但各大房企對於土地市場的熱情仍然高漲，甚至摒棄分歧，出現5家聯合體參与拿地，可見其勢在必得的決心。

（來源：21世紀經濟報道）

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北京二手房開年冷熱不均 優質房源價格仍堅挺

東方財經網 2017-01-21 22:14:18 來源：地產中國網

臨近春節，“9・30新政”對於北京二手房市場的影響仍在繼續。進入1月，北京二手房成交量繼續下滑。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年1月上半月，北京市二手住宅網簽量為6050套，環比2016年12月下半月下降35.5%；與2016年12月上半月相比下降30.7%；與2016年1月上半月同期相比下降45.1%。環比、同比數據都出現了大幅下滑。

據偉業我愛我家集團市場研究院介紹，去年市場的高熱度已然不再，2017年北京二手住宅市場可以說是開門遇冷，在目前從緊的樓市政策下，交易量的回落還將持續。

在業內看來，2017年中央經濟工作會議上為房地產市場定調，因此今年樓市政策必然將在去槓桿、限制投機等問題上保持高壓，現有的限購限貸政策不僅很難鬆動，也將導致市場繼續降溫。另一方面，伴隨着8.5折利率的取消，購房者觀望態度明顯，同樣預示着2017年伊始將持續一段交易冷淡期。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，目前北京二手購房需求以改善型為主，去年“9・30新政”實施后，抑制了市場需求，而且政策風向也使得部分需求轉為觀望等待。此外，之前的市場持續上行消化了大量購房需求和優質房源，面對諸多因素的疊加，今年北京二手市場的有效需求將萎縮，市場降溫、交易量下滑將是大勢所趨。2017年全年成交量預計將回落至15萬-20萬套，月均成交量將從2016年的2.3萬套回落至1.5萬套左右。

不過，在整體市場降溫的同時，有業內人士表示，在一些交通便利的近郊區的房源以及學區房，由於有着生活方面不可替代的便利性，得以在“寒冬”中堅挺。

大戶型報價下調

在“9・30”新政影響下，部分區域的大戶型房源出現報價下調的情況。

在西北旺的百旺茉莉園小區，幾個月來，部分報價在千萬元以上的房源陸續調價。據社區附近一門店經紀人介紹，百旺茉莉園有一套130平方米的三居，自去年9月中旬掛出來一直沒有成交。最早業主報價1300萬元，經過幾次調整，現在對外報價是1150萬元。而附近的中海楓漣山莊有一套120平方米左右的房源，也由兩個月前的1200萬元降價到目前的1100萬元。

“去年夏天以來片區里的二手房價漲勢明顯，百旺茉莉園和中海楓漣山莊的成交均價從每平方米7萬元漲到了現在的9萬元。不過由於購房政策和信貸收緊，最近一段時間小區業主的報價相對謹慎了不少。”上述房產經紀人表示。

而在天通苑東一區，部分大戶型房源也出現了報價調整的情況。據區域里一中介門店介紹，目前天通苑東一區的房源掛牌價在3.6萬元/平方米左右，相比於去年12月整體下滑了1500元/平方米。部分150平方米左右的大戶型房源報價遠低於目前小區3.6萬-3.8萬元/平方米的成交均價。

據中介經紀人介紹，由於小區相比於天通北苑一區、天通西苑三區等片區距離地鐵較遠，出行算不上便利，再加上目前大戶型產品的需求有限，部分業主在報價方面也會多加斟酌。

據偉業我愛我家集團市場研究院分析，房價目前出現區域性鬆動的跡象，隨着交易量持續下跌，春節後房價或將迎來回落。

優質房源價格仍堅挺

臨近春節，雖然整體二手房市場有所降溫，不過局部市場由於位置、學區等優勢仍保持着市場熱度。

在業內人士看來，有着“睡城”之稱的回龍觀和龍澤，價格一直處於窪地。不過，從去年下半年開始，這兩個區域二手房變得十分“火熱”。區域內多位中介經紀人表示，由於目前整個北京新盤較少，而區域周邊有京投・公園悅府、首開・國風美唐、領秀・慧谷等優質新盤在售，吸引了一部分購房需求，進而提升了區內二手房的關注度。

“新龍城的房子在區域內算是比較新的，最近市場關注很高。優質房源一天帶看量能達到5-6組，周末則更多。”新龍城片區的一中介經紀人介紹說。

“同樣戶型和裝修的77平方米的小兩居，一個月前掛牌價還在每平方米5.5萬元左右，最近一周則飆升到6萬，有的優質房源甚至將價格調到了6.4萬元/平方米。”上述經紀人說，區域里諸如新龍城這樣的優質小區，目前售價都在5.8萬元/平方米以上，萬潤家園、龍華園、流星花園等房齡相對老一些的小區售價也在5.5萬元/平方米左右。

（來源：新京報）

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濟南房產交易大廳業務量減少近半

東方財經網 2017-01-21 22:14:21 來源：山東商報

昨日是升級后的限購政策細則實施首日，記者從濟南市房產交易大廳了解到，外地戶籍購房網簽從之前的全面停止狀態變為有自購房之日起前3年內連續24個月以上（含24個月）在本市市區及三縣繳納個人所得稅證明的外地戶籍購房者可以申請網簽，但是只有社保的外地購房者還需等待系統聯網。

交易大廳業務量減少近半

外地戶籍有個稅證明可網簽

昨日上午，記者來到濟南市房產交易大廳，看到大廳內沒有了往日人潮湧動的場景，市民有序辦理業務等候時間大大縮短，大廳休息椅大部分都空着，不少辦理業務的櫃檯也空無一人。記者了解到，限購政策升級后，大廳內每日辦理業務取號量不足200號，較之前每日三四百號減少近半。

2016年12月26日，濟南樓市調控加碼，限購政策升級，1月17日下午，濟南市發布《關於貫徹執行住房限購政策有關事項的通知》，對如何實施限購作出了詳細規定。限購政策升級后，因未明確外地戶口社保證明如何提供等問題，外地戶籍網簽一律暫停。1月17日，限購細則出台後，明確了無住房的非濟南市戶籍家庭在濟南部分區域限購一套住房，需提供自購房之日起前3年內連續24個月以上（含24個月）在濟南市區及三縣繳納個人所得稅或社會保險證明。

售樓處冷清

2017年住宅網簽量持續下滑

昨日，記者在東部一樓盤看到售樓處冷清了許多，一名置業顧問稱因為臨近過年，售樓處只有幾個人值班，其他人都放假休息了。

記者了解到，今年首周只有1個新項目和1個項目加推入市。其中，加推的樓盤推出了254套房子，當天成交170多套；新項目表現相對較好，推出368套，成交349套。第二周則只有一個樓盤加推，800多套房源當天只賣了230多套。

去年10月初限購政策出台前後，濟南住宅一周網簽數量最高達7329套，隨後陷入連續8周的低潮期，最低時只有914套，最高時1912套，均未達到2000套。但從去年11月底開始，住宅成交再度火爆。當月最後一周住宅成交量達到2649套，成為出台限購政策后成交量最高的一周。

不過，該数字在去年12月首周被突破，當周的成交量超過了4000套。其中，12月2日一天新房網簽量就達到了1033套，也是去年10月以來網簽量最高的一天。去年12月26日，濟南新的限購政策再度升級加碼。受此影響，住宅網簽量逐步走低，從去年最後一周的2154套，降到今年第一周的1903套，第二周繼續下挫，只有1801套。

限購限貸有局限性

二季度銷量影響下半年

業內人士分析稱，限購政策再度升級，說明認為樓市的降溫沒有達到預期效果。市場降溫明顯，漲幅回落了近兩個百分點，但新房價格依然堅挺，均價保持在萬元以上，每月環比上漲二三百元/平方米，而且，調控政策出台後依然能拍出9436元/平方米的樓面地價。不過，限購限貸對於打擊炒房，有一定的作用與市場效果，但僅靠限購與限貸這兩個方式，還是有一定局限性的。

該業內人士稱，春節前後成交量的變化只能說是偶然現象，不能作為長期的根據來判斷樓市的走勢。今年3、4、5月份成交量的變化將影響下半年的走勢。如果在這3個月期間成交量持續放大，那麼下半年的價格將企穩；　如果成交量一直萎縮，同時開發商在6月底不能完成全年任務量的一半，那麼下半年各個樓盤普遍會降價促銷，以保證在年底前完成任務。

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北京新年土地市場首拍受熱捧

東方財經網 2017-01-21 22:14:21 來源：北京商報

1月19日，北京土地市場迎來新年首拍，共有房山區、平谷區、門頭溝區3宗住宅用地入市，吸引了包括遠洋、懋源、富力、萬科等20餘家房企及綜合體參与角逐。最終，這3宗地塊受到了開發商熱捧，房山西潞街道與平谷金海湖地塊均以70%的住宅面積自持上限進入到住宅建設方案投報階段，而門頭溝潭柘寺地塊則被京投+遠洋+龍湖+保利+首開聯合體以63.3億元收入囊中，土地市場熱度可見一斑。

掛牌文件显示，房山區西潞街道FS00-LX06-0081地塊F1住宅混合公建用地規劃建築面積4.26萬平方米，建設商品住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。平谷區金海湖鄉韓庄村E-003-02、E-004-01地塊R2二類居住用地規劃建築面積15.3萬平方米，全部為住宅，商品住房銷售均價不超過25515元/平方米，且最高銷售單價不得超過26791元/平方米。

而起始價最高的門頭溝區潭柘寺鎮MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地塊社會停車場用地、綜合性商業金融服務業用地、二類居住用地、商業用地、住宅混合公建用地規劃建築面積達23.8萬平方米，商品住房銷售均價不超過44849元/平方米，且最高銷售單價不得超過47091元/平方米。

值得一提的是，本次土地拍賣仍採用“限房價、競地價”規則，但首次明確將住宅地塊自持面積上限設置為70%，以稍稍壓制開發商“爭當房東”的熱潮。最終，房山區西潞街道先後觸及3.9億元地價上限與新劃定的70%自持面積上限，並有天恆、首創等7家房企進入到了住宅建設方案提報環節。幾乎是同樣的流程，經過20輪報價，平谷區金海湖地塊也相繼觸及了17.28億元地價上限及70%自持面積上限，最終有萬科、首開+保利+龍湖+首創聯合體、遠洋等五家開發商則轉入住宅建設方案投報環節。

不過這一套路並未在最後一輪競拍中重演，儘管高昂的起始價攔住了不少垂涎的房企，但門頭溝潭柘寺地塊還是吸引了3家房企參与角逐，並最終被京投+遠洋+龍湖+保利+首開以63.3億元直接拿下，摺合樓麵價2.65萬元/平方米。

在亞豪機構市場總監郭毅看來，過去的一年裡，北京實現住宅用地成交15宗，其中含可售純商住宅的僅7宗。在出現“地荒”的同時，一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力，也使得前幾年流行“走出去”的大型房企們逐漸收攏陣線，北京土地市場“狼多肉少”的狀況日益嚴峻。

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