保利置業：首個香港項目銷情理想 看好香港樓市前景

東方財經網 2017-03-22 10:34:12 來源：21世紀經濟報道

儘管美聯儲加息如期而至，但香港一手樓市場仍異常亢奮。

以央企保利集團旗下的保利置業為例，公司在香港的首個地產項目啟德龍譽於3月16日正式開盤，首批推出188個單位，折實�價1.7萬至2.4萬港元，貴絕同區，相比上月同區新盤的價格高出逾10%。

“目前我們已經收到了大約600張票，由於這個項目並沒有提供大手客優先的措施，整體市場反應符合預期。”保利置業副總經理蔡偉生在接受《21世紀經濟報道》採訪時表示。

他表示，集團打算在香港長期發展，必然會受到經濟周期的影響，“考慮到當下的市場氣氛，不同開發商在鄰近的項目也選擇在同段時間推售，推盤時間屬合適。”

积極在港拿地

作為首批進入香港市場的內地開發商，保利置業在2014年2月以39.234億港元投得啟德地塊，當時每平方�樓面地價約6530港元，高出市場預期上限約14.5%。時隔三年之後，海航集團今年3月初斥資74.4億港元中標附近地塊，摺合樓面地價則高達每平方�約1.35萬港元。

根據公司財報显示，截至去年年底，保利置業在香港共有兩個項目，分別為啟德龍譽、屯門項目，建築面積分別為7萬平方米、2.1萬平方米。

蔡偉生透露，未來公司將积極在香港增加土地儲備，遵循“滾動開發”的原則，“包括招標、市建局重建以及收購項目都會考慮，最近一些中資企業在港買地出價十分進取。每家公司都會計算各自的成本收益，比如啟德項目走大眾化市場路線，而屯門項目則主打高端市場。”

保利置業表示，作為一個成熟的房地產市場，香港擁有優越的地理位置，穩健的投資環境，以及較為完善的司法制度，多年來一直受到境內外買家的青睞，具備穩定向上的需求基礎和未來增長潛力。因此，看好香港樓市前景，並視香港為長期發展的市場，布局港澳也符合集團近年的發展及投資戰略。

美聯儲加息的靴子落地后，香港樓市再度升溫。長實地產馬鞍山星漣海、會德豐地產將軍澳MONTEREY及新鴻基地產長沙灣南昌站項目自3月17日起陸續開售，過去數日共售出超過1000個單位。多個項目均出現售樓處大排長龍的場景。

“美國加息的影響已經逐漸被市場消化，投資者再度入市。投資者入市比例趨升，目前大約佔比為30%至40%左右，未來有機會達50%。”中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示。

同時，香港財政司司長陳茂波在3月19日的網誌中坦言：“近期樓市又再度活躍，樓價亦有回升的跡象。隨着本地利率可能會逐步上升，加上供求情況改變，樓市要面對的風險亦會逐步加大。在基本市場因素正在轉向的情況下，市場仍然再趨熾熱，實在令人擔心。”

“在這階段，我實在看不到有條件或空間‘減辣’或‘撤招’，我們並會繼續密切監察市場的情況。”陳茂波坦言。

保利地產整合期待1+1>2

去年11月底，保利置業與保利地產一度傳出整合，兩家公司分別因有重大事項或內幕消息公告而要停牌。然而在停牌公告發出僅8個小時之後，閃電重組無功而終，保利地產以時機不成熟為理由終止以發行股份方式收購保利置業的項目。市場一直揣測同屬保利集團旗下的兩家公司未來或仍將繼續上演重組戲碼。

對於雙方重組之事，保利置業董事總經理韓清濤在3月21日的業績會透露，最早的方案是保利地產增發股權，持有一部分保利置業的股份，但這個方案內地不支持，而且收購涉及現金問題，以及小股東表決等技術性問題。

他坦言：“重組已談了很多年，一直在研究中，已經與包括證監會在內的各方機構進行溝通，研究其可行性，期望達到1+1>2的效果。目前整合的工作主要是保利集團牽頭，保利置業配合。但由於雙方所屬的資本市場不同，面對不同的投資者，因此受資本市場的約束。”

“整合在業務調整方面是否再進一步劃分、開發類業務與投資型業務如何區分，目前都在研究之中，宗旨是不能影響整個集團在地產業務的發展。在同一區域，集團可能會進行統一協調。” 韓清濤表示。

此外，對於美國加息等因素對公司的債務成本的影響，財務總監潘治平表示，目前內地市場收入可基本覆斧司在內地債務，而在香港的啟德及屯門兩個項目的收入亦可覆蓋一部分境外債務，“目前利率相對較低，例如屯門項目為香港銀行同業拆息＋1.5%，美國加息的影響有限。”

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今年將啟動國家中心城市布局建設 多地參与角逐

東方財經網 2017-03-22 10:34:14 來源：21世紀經濟報道

根據《2017年國民經濟和社會發展計劃的報告》，國家今年要加快編製粵港澳大灣區、海峽西岸、關中平原、呼包鄂榆等城市群發展規劃，啟動國家中心城市布局建設，推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市。

誰是新的國家中心城市？

根據近期公布的《2016年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2017年國民經濟和社會發展計劃》，今年將啟動國家中心城市布局建設。

2010年2月，在住房和城鄉建設部發布的《全國城鎮體系規劃綱要（2010-2020年）》中，北京、天津、上海、重慶、廣州入選第一批國家中心城市。

同時，和國家在2016年已分別通過規劃或文件確定，支持成都、武漢和鄭州建設國家中心城市。

當前，《全國城鎮體系規劃（2016-2030）》正在編製當中，進入規劃的國家中心城市之列，成為眾多城市的目標。

據21世紀經濟報道記者不完全統計，目前瀋陽、杭州、長沙、南京、青島、西安等城市均先後宣布將爭創“國家中心城市”。

陝西省城市經濟文化研究會會長張寶通認為，新時期從帶動區域經濟發展、服務國家戰略的角度講，顯然應該在各區域增加一些國家中心城市。

多個城市群規劃編製將加快

根據《2017年國民經濟和社會發展計劃的報告》，國家今年要加快編製粵港澳大灣區、海峽西岸、關中平原、呼包鄂榆等城市群發展規劃，啟動國家中心城市布局建設，推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市。

據21世紀經濟報道記者了解，今年編製的跨省級行政區城市群，除了上述城市群規劃外，也包括蘭州-西寧城市群。

其他的還有邊疆地區城市群和省內城市群，其中邊疆城市群包括滇中城市群、天山北坡城市群，由國家指導相關地區編製。省域內城市群則包括山東半島城市群、黔中城市群、寧夏沿黃城市群、遼中南城市群、山西中部城市群，由省級人民編製，報備國家。

上述城市群規劃的編製，意味着可能對相關城市重新定位。

陝西省城市經濟文化研究會會長張寶通認為2009年國家發布的《關中-天水經濟區發展規劃》，提出西安豎際化大都市，按照這個標準，西安被重新定義為國家中心城市的希望很大。

2016年2月，批複廣州市城市總體規劃（2011-2020）， 廣州的定位是“廣東省省會、國家歷史文化名城，我國重要的中心城市、國際商貿中心和綜合交通樞紐”。暨南大學區域發展研究中心主任覃成林指出，粵港澳大灣區城市群規劃有望對廣州提出新定位。

如何成為國家中心城市？

湖北社科院副院長秦尊文認為，“一個地區能否納入國家中心城市，一是整體實力，另外看國家戰略，此外還要看有無意願。”

21世紀經濟報道獲悉，目前希望入選國家中心城市的，多為一個區域的中心城市。

2016年批複的《南京市城市總體規劃（2011-2020年）》明確，南京是江蘇省省會，東部地區重要的中心城市，國家歷史文化名城。

此外，西安為“中西部重要的中心城市”， 瀋陽是“東北地區的中心城市”，廈門為“東南沿海重要的中心城市”，青島則是“我國沿海重要中心城市” 。哈爾濱的定位是“東北地區重要的中心城市”。

而長春的定位是“東北地區中心城市之一”，杭州是“長江三角洲中心城市之一”，福州為“海峽西礙濟區中心城市之一”。

其中，杭州的經濟實力並不遜於武漢、南京和成都，其劣勢在於人口規模較小，主城區人口不到500萬，還不是特大城市，這與南京已是特大城市（人口500萬到1000萬），武漢被定義為超大城市（人口1000萬以上），差距比較大。而廈門經濟總量不到4000億，對周邊的經濟輻射作用有限。

覃成林認為，地方爭取國家中心城市地位，主要在於其政策和資源傾斜，可能會改良當前發展滯后、軟實力不足的弊端。

據悉，如何篩選國家中心城市有一套嚴格的評價指標體系，包括內容包括人口規模、經濟實力、文化競爭力、進出口貿易、創新能力、交通條件、資本支配能力、國際化程度以及所在的城市群的地位等等。

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樓市調控被擠出的資金 會流向股市嗎

東方財經網 2017-03-22 10:34:16 來源：證券日報

101歲高齡的美國銀行家、慈善家和總統顧問大衛・洛克菲勒逝世的消息在21日晚間刷屏，徒增幾分唏噓之餘，其家族在華的商業版圖也被挖掘，除了石油，金融，還有大範圍的地產。而且，報道稱“就目前而言，洛克菲勒家族在中國的主要投資都放在了房地產開發領域”。

又是房地產，這些日子以來，因為各城市調控措施接二連三地刷新，房地產作為高頻詞出現在各類媒體頭條。隨之而來的，是各種思考，房價會降嗎，現在該賣房還是買房呢，違約潮會出現嗎？也有不少身在股市，或行走在股市邊緣的人在期盼，樓市調控被擠出的資金會流向股市嗎？

先來看看除了樓市，還有哪些投資渠道吧。從傳統方式上看，不外乎儲蓄、理財、黃金、外匯、信託、基金、保險和股票等。從央行發布的今年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告來看，居民偏愛的前三位投資方式依次為：“銀行、證券、保險公司理財產品”，“基金信託產品”和“股票”，選擇這三種投資方式的居民佔比分別為49.2%、20.5%和19.3%。股票的選項還是挺靠前的。而且，按照當前的監管趨勢，銀證保理財產品可望納入資管產品管理新規里統一監管，投資產品趨向規範和標準化，而且投資者門檻或將抬高，風險承受力提升將成為標配。而就目前的情況來看，不論基金，還是信託產品，甚至證券類資產管理計劃，其相當一部分資金的最終歸途基本上還噬市。

回望當下的股市，除了“股市有風險，入市須謹慎”的忠告，其實也有不少可圈可點之處：國內宏觀經濟形勢開局良好，發電量、信貸等基礎數據显示經濟活躍度在逐漸回暖，實體融資需求也開始改善，為資本市場向好預期提供了最有力的支持；從市場內部看，IPO改革的不斷推進，退市制度的完善，再融資與減持行為的規範，包括對違規行為的嚴厲打擊等等，將不斷釋放資本市場改革紅利，營造對投資者更健康更有利的交易環境；而且，隨着資本市場對外開放進程的持續推進，除了引進更多機構投資者，豐富交易者結構，滬港通、深港通等的順利實施，滬倫通，債券通也在監管層視野和計劃之內，可以越來越多地滿足各類投資者的多樣化需求。

所以，按照上述問卷調查显示的幾樣投資途徑選擇，如果資金從樓市擠出，大概率應該會流向股市吧。當然，最理想的前提噬市形成“賺錢效應”。

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戶籍人口城鎮化率目標下調 提升中小城市吸引力守鍵

東方財經網 2017-03-22 10:34:16 來源：21世紀經濟報道

按照計劃，2017年，中國戶籍人口城鎮化率預計提高1個百分點以上。

這和2016提出的戶籍人口城鎮化率提高1.3個百分點的目標相比，有所降低。

21世紀經濟報道了解到，農業轉移人口市民化意願降低，超大城市、特大城市落戶比較困難等因素，都影響了戶籍人口城鎮化率的快速提升。

中國社科院城市所專職研究人員王業強指出，大城市生活成本較高，外來人口落戶較難，未來可以考慮在城市群範圍內更好地就業，也就是說，外出務工人員和高校應屆生可以在大城市的周圍落戶就業。

“但只有交通等基礎設施跟上了，大城市周邊對人口才能產生較大的吸引力。”他說。

戶籍人口城鎮化率目標下調

根據近期公布的《2016年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2017年國民經濟和社會發展計劃》，2017年，中國戶籍人口城鎮化率預計提高1個百分點以上，農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶1300萬人以上。

而國家統計局和國家的數據显示，2016年全年進城落戶人口達1600萬人，常住人口城鎮化率達到57.35%，戶籍人口城鎮化率達到41.2%，比上年末提高1.3個百分點。

與此同時，21世紀經濟報道獲悉，近幾年戶籍人口的城鎮化率增速的確在下降。2012年到2015年，戶籍人口城鎮化率從35.3%提高到39.9%，年均提高超過1.5個百分點。但是2016年這一提高幅度僅為1.3個百分點，2017年的目標則是1個百分點。

河北工業大學經管學院教授王樹強認為，戶籍人口城鎮化率指標的下調是正常現象。“大城市實行的積分落戶政策，和中小城市吸引力不足都導致了戶籍人口的增速放緩。”

中科院地理所研究員徐勇也指出，農業轉移人口的確有不願意在城市落戶的情況。“因為現在城市給农民工提供不了穩定的就業，農村土地仍是农民的最後一道防線。”

他指出，中小城市即使放開戶籍，且农民工已經進長作購房，但除非城市提供的福利保障穩定，他們才會選擇轉為城市戶籍。

那麼，如何解決三四線城市吸引力不足的問題？

2016年12月的中央經濟工作會議已經提出，2017年要把三四線城市去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力。

另一個關鍵是就業。據了解，由於中小城市缺乏規模效應，就業機會較少，對高校畢業生和农民工的吸引力較小。

大城市周邊或成為新方向

事實上，2016年底的中央經濟工作會議已經要求，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。

王樹強認為，為了推進城鎮化發展，目前中國的政策方向有所調整，實現大城市、特大城市功能，向周邊的中小城市疏解。“這一舉措有助於緩解部分城市超規模發展帶來的壓力，有助於實現空間和資源的更合理配置。”

而要“大城市帶動中小城市”，其中一個關鍵問題就是交通。特大城市和超大城市，需要加快建立與周邊地區的軌道交通，在疏解人口的同時，使公共服務和就業機會在周邊聚集。

以紐約、東京、倫敦等國際大城市為例，在城市周邊有幾百個小城鎮，這些小城鎮通過快速軌道交通與大城市實現了連接，但是中國目前大城市與周邊地區的小城鎮主要是通過高鐵，地鐵和快線還不多。

目前，北京到平谷、上海到崑山等地的地鐵和快線已經建成或正在建設中。未來，類似的周邊交通網絡的建設有望快速推進。

此外，《2016年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2017年國民經濟和社會發展計劃草案的報告》中，還提出“紮實推進新型城鎮化”，一方面提出要以人的城鎮化為核心，深化戶籍制度改革，推動居住證制度全覆蓋，將農業轉移人口有序納入住房公積金繳存覆蓋範圍，提高城鎮化質量。另一方面，也提出加快編製粵港澳大灣區、海峽西岸、關中平原、呼包鄂榆等城市群發展規劃。

王業強指出，一方面大城市對人口的吸引力強；另一方面，中小城市人口承載能力還有很大空間，但由於就業機會少等因素對人口的吸引力比較低。

下一步，要在城市群內部形成合理的空間功能分工，明確城市發展定位，可以在城市群範圍內更好地實現資源的配置和協調。

“中國最大的優勢在於基礎設施的建設能力。交通等基礎設施跟上了，才能對人口和產業產生較大的吸引力。要在城市群範圍內實現基本公共服務均等化，在城市群內部醫療教育等各方面的公共服務要大體相當。”王業強說。

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武漢：出讓5宗大體量商業地塊引來開發商爭搶

東方財經網 2017-03-22 10:34:33 來源：新華社

武漢21日舉行商服用地拍賣會，現場出讓5宗大體量商業地塊，總凈用地面積為89866.9平方米，總起拍價為19.0739億元，引來泰康集團等大牌企業爭搶。

拍賣會一開始，灄口地塊就引來兩家開發商爭相報價，最終，武漢萬可投資集團置業有限公司以7150萬元總價拿下。隨後，武漢車都資產經營有限公司經過13輪競價后，以1.5518億元拿下經開區地塊。更為激烈的殊谷地塊，經過324輪競價后，由武漢銘泰盛德置業有限公司以2.4496億元競得。專註保險業務的泰康集團也加入此次競拍，以15億元拿下二七商務區地塊。

這5宗地塊分佈於武漢核心商圈的二七濱江商務區和光谷、經濟開發區、金銀湖及灄口等新城區核心地段，還有要求建造高度不低於245米的商業項目和高檔酒店等。

機構發言人分析，去年銷售業績較好，開發商資金充裕。在各地嚴控樓市的背景下，更多開發商會轉向商服用地儲備。他建議，各地嚴控商服用地出讓，防止商業開發過剩，並帶熱住宅用地市場。

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北京今年第一季度商品住宅供地將是去年1.5倍

東方財經網 2017-03-22 10:34:33 來源：央視新聞客戶端

記者日前從北京市規劃國土委了解到，今年第一季度，北京土地市場供應商品住宅用地將達到161公頃，是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍，通過加快土地供應節奏和增加土地有效供應，維護市場平穩健康發展。

相關數據統計，2017年以來不到三個月的時間，北京土地市場已供應商品住宅用地109公頃，完成年度住宅用地供應計劃的42%，近期還將推出商品住宅用地52公頃，屆時，一季度北京商品住宅用地供應量將達到161公頃，是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍。

北京市規劃國土委負責人對記者表示，為進一步滿足居民基本住房需求、改善居住條件，今年以來加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應力度，加快土地供應節奏，嚴格落實中央經濟工作會議關於“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求。採取“限房價、控地價、競自持商品租賃住房面積”的方式，保障土地有效供給，推進土地供給側結構性改革。

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發布今年立法計劃：力爭制定城鎮住房保障條例

東方財經網 2017-03-22 10:34:34 來源：證券日報

昨日，辦公廳印發《2017年立法工作計劃的通知》，確定了2017年全面深化改革急需的項目和力爭年內完成的項目，其中，全面深化改革急需的項目包括由證監會起草的私募投資基金管理暫行條例，以及由住房和城鄉建設部起草修訂《住房公積金管理條例》；力爭年內完成的項目包括由住房和城鄉建設部起草制定城鎮住房保障條例。

此外，法制辦會同有關部門將配合全國人大及其常委會繼續審議民法總則、證券法（修訂）、中小企業促進法（修訂）、电子商務法等法律案。

方正證券房地產首席研究員夏磊在接受《證券日報》記者採訪時表示，“將起草制定城鎮住房保障條例列入力爭年內完成的項目，體現了對保障和改善民生的重視。自房改以來，一直試圖建立一個“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房供應體系。城鎮住房保障條例，就是要明確保障人群範圍、保障方式、保障房的規劃與建設等問題。

“將《住房公積金管理條例》列為全面深化改革急需的項目，不僅體現出對公積金制度的重視，也說明下一步對公積金的改革將是全面且深刻的改革。”夏磊認為，現行的《住房公積金管理條例》在規範住房公積金繳存比例、規範發放貸款等方面發揮了很大作用，但伴隨着房地產市場的迅猛發展，住房公積金在支持職工購房方面，逐漸顯現出可貸資金不足、資金池封閉、使用率地區差異大等問題。

在夏磊看來，此次修訂《住房公積金管理條例》應該從機構改革入手，以建立政策性住房金融機構為導向，激發公積金的活力，更好的發揮公積金在解決職工住房以及推進新型城鎮化方面的作用。

在全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長陳政高透露，目前法制辦已經公開向社會徵求了意見，修訂《住房公積金管理條例》的工作正在進行當中。《住房公積金管理條例》的修訂主要解決三個方面的問題，一是從體制上保證公積金的安全；二是如何降低門檻讓低收入家庭能夠買得起房，也能租得起房；三是促進更好地發揮公積金的作用。

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北京樓市新政實施 二套普通住宅最高可貸187萬元

東方財經網 2017-03-22 10:34:38 來源：證券日報

3月17日，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。政策調整主要集中在三個方面：“認房又認貸”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高、貸款年限縮短。

首套房認定的門檻提高，改善型購房槓桿降低，這樣的新政對於換房族影響明顯。

二套房首付款大大增加

根據3月17日發布的《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。通知同時要求，暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照北京市限購政策執行。

按照通知要求，此項政策自2017年3月18日起執行。

值得一提的是，在北京市場上，關於普通住宅的認定標準非常嚴格：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上，單套建築面積在140平方米（含）以下，單價或者總價未超過指導價。上述三點不滿足任何一條即為非普通住宅。

根據2014年最新調整的普通住房認定標準：五環內為單價低於39600元/平方米、總價低於468萬元；五環到六環為單價低於31680元/平方米、總價低於374.4萬元；六環外為單價低於23760元/平方米、總價低於280.8萬元。只要單價和總價兩個標準符合一個，就算普通住宅。

目前，除了自住房，北京大部分新建住宅都屬於非普通住宅，也就是說，如果購買二套新房，大部分人都要按照80%支付首付。

對於購買二套二手房，怎樣貸款合適的問題，《證券日報》記者諮詢了北京地區某房產中介。工作人員給本報記者算了一筆賬。以一套售價為600萬元的房子為例，為了首付款比例最低，網簽價最高可以做到468萬元，按照購買普通自住房不低於60%的要求，該房子最高可貸款187萬元（468×0.4），也就是說買家需要拿出413萬元（600-187）作為首付款，這還不包括稅費、中介費等其他支出。

如果按照該房屋的評估價貸款，由於評估價一般為房屋市價的85%，由於上述600萬元的房子不屬於普通住宅，首付款的比例需不低於80%，在這種情況下，該房子最高可貸款102萬元（600×0.85×0.2），也就是說買家需要拿出498萬元作為首付款。按照這樣的計算方法，買房者的首付壓力更大，一般總價超過1000萬元的房屋選擇首付80%會比較合適，但是需要承擔非普通住宅的大量稅費。

若屎買二套房，由於新政暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款，按照商業貸款187萬元，執行利率為5.39%（基準利率1.1倍）來計算，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加871.96元。

認房又認貸門檻高

根據3月17日央視新聞的解讀，“認房又認貸”中所指的貸款，除了在北京購買住宅時的貸款之外，在北京購買商住兩用房、在其他城市購買住宅和商住房時貸款的，都會被納入“認房又認貸”的範圍。

不過，《證券日報》記者走訪多家房產中介了解到，由於官方口徑的文字描述都不具體，對於商品房是否納入“認房又認貸”的問題還有爭議，也許在執行層面，新政會根據情況微調。

《證券日報》記者諮詢業內人士，有關二套房的認定具體執行如下：第一，認房是指認北京的房。如果全款在北京買的房，沒有貸款記錄，需要賣掉再買，仍算首套；全款在外地買的房，不需要賣掉，北京再買也算首套。第二，認貸是指認全國的貸。不管是在北京還是在其他城市，只要貸款買過房，有過貸款記錄，不管房子是否還在名下，貸款是否還完，在北京再次購買都算二套。

業內人士認為，此次新政的實施是2016年“9・30新政”以來北京樓市的又一次加碼，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，樓市的交易量將會下降。

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房貸政策急轉向：利率上調 首套房9折優惠大多不保

東方財經網 2017-03-22 10:34:39 來源：21世紀經濟報道

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調，9折優惠或將不保。

全國各地的房地產調控政策正在密集落地。

一方面，、央行、、銀監會等高層就房地產政策先後表態；另一方面，20餘城市近期密集發布地產調控政策，一線城市已全部執行“限房又認貸”政策。

從央行3月下發的《關於做好2017年信貸政策工作的意見》（下稱《意見》）看，央行要求合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，9折優惠或將不保。

調控意在三四線城市去庫存

上述央行下發的《意見》显示，在住房金融部分，央行要求將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整，支持地方落實房地產調控的主體責任。銀行業金融機構要認真落實房地產金融調控要求，積极參与自律決策，嚴格遵守自律機制決議。

自上周末以來，、央行、、銀監會等高層就房地產政策先後表態。如，央行行長周小川在首次金磚國家財長和央行行長會議上表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險。

另一方面，各地密集出台新一輪房地產限購政策。3月17日，隨着北京、廣州、石家莊、鄭州等地連夜發布房地產調控政策，北上廣深四個一線城市全部執行“限房又認貸”政策。從2016年“9・30新政”以來，全國已經有32個城市，出台了超過100次調控。

從調控政策上看，意在三四線城市去庫存。央行在《意見》中表示，要加強對商業銀行的窗口指導，督促其優化信貸結構、合理控制房貸比重和增速，做好房貸資源投放的區域分佈，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險。

特別是，央行要求銀行嚴格遵守差別化住房信貸政策有關要求，支持居民合理自住購房，加大對首付資金來源和收入證明真實性審核，禁止開展任何形式的“轉按揭”業務，杜絕價格惡性競爭。

首套房利率上調

“今天會開會研究（房貸調整），房貸業務的規模和城市分佈一定會跟隨政策調整而轉移。”華南某上市銀行零售部門負責人表示。

上周引發熱議的樓市新政，將如何在銀行層面得以落實市場守注的重點。

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調，9折優惠或將不保。

華北某股份行業務經理告訴21世紀經濟報道記者，目前北京區域各支行的政策還沒有統一，行內正在緊急開會制定政策。“目前的首套房利率優惠肯定不是9折了，有可能上調至9.5折，甚至恢復基準，具體還在等通知。”

工商銀行、農業銀行、招商銀行等多家銀行業務經理對21世紀經濟報道記者表示，首套房利率優惠暫時還維持最高9折沒有調整，但後續調整也在等待總行政策。

北京一位地產中介業務人士表示，合作銀行中有銀行已經取消首套房利率優惠調至基準，這將成為北京房貸的趨勢，預計3月底將有更多銀行上調甚至取消利率優惠。

業內人士對此分析表示，此輪銀行上調房貸利率除了政策調控因素外，也不乏市場因素。隨着央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再划算。

21世紀經濟報道記者還注意到，北京市場房貸資金明顯趨緊。工行一位個貸經理表示，目前房貸審批流程正常，但放款速度明顯放緩，最長等待時間可達3-4個月。“額度不是最重要的原因，主要是為了控制房貸規模。”

招商銀行某業務經理告訴21世紀經濟報道記者，因近期申請貸款的資金量太大，目前貸款的審批速度也已放緩，大概需要一個月。

浦發銀行某業務經理更是直言，由於額度用盡，目前已暫停房貸業務。某二手房賣家表示：“買家從2016年12月20日到現在，還沒等到放款。”

從全國房貸情況看，上海近幾個月趨於穩定，深圳仍維持在首套首付3成，利率優惠9折，二套首付5成的水平。“深圳地區大行的首套房貸利率一直是9折，只是在去年部分中小銀行的利率優惠曾到過8.5折。”深圳一位大行零售信貸人士表示。廣州17日出台了樓市新政，但大多數銀行暫無具體細則出台。

值得一提的是，近期石家莊、鄭州、長沙都出台了新政，石家莊地區建行、交行、招商等已經相應上調首付比例。

房貸調控亦波及消費類貸款。“由於體量限制，對開發商房貸涉及較少，因此房貸調整對利潤影響不大。”華東某上市城商行高管表示，該行個人貸款以信用類消費貸款為主，部分用於購房后裝修、電器採購等。“如果樓市轉冷，可能對提款率有影響。具體有待觀察。”

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　　減持可能會衝擊二級市場，對公司形象和自己產生不利影響，也要講點藝術，換購ETF算是很溫柔的減持了，迎來越來越多的粉絲客戶。

　　花式外表之下，骨子依然是一樣的，那就是套現的衝動，按道理說，自己的股票，二級市場的估值，天經地義，但資本市場的小散戶向來就不喜歡原始股東減持。對有些急於脫身的原始股東而言，借道ETF還是像花灑一樣，水量太輕太慢，需要直接減持或者大宗交易才過癮，所以常常會出現二者結合的形式。

　　借道ETF很合乎國企股東胃口，大央企持股往往引人矚目，認購ETF的份額，可以提前讓人對減持比例有個心理準備。

　　民企、國企股東減持，都有合適自己的ETF。

　　強力新材6月份公告， 錢曉春完成華夏創藍籌ETF份額的認購，認購對價為錢曉春持有的515.24萬股公司股份(占公司總股本的1%)，用於認購基金份額的公司股份均價為10.05元/股，也就是5000多萬元的規模。辰安科技的股東薛興義、薛海鵬其合計持有的公司1.7%的股份認購華夏創藍籌ETF。

　　華夏創藍籌ETF是個很小的基金，整體規模只有3.5億元，兩家上市公司的股東就認購了差不多43%，搞定了這樣的大客戶，一個基金就能開張了。

　　工銀瑞信滬深300ETF就是如此，中興通訊控股股東以不超過1%股份認購，中國石油的大股東認購不超過4.3億股，中興通訊和中國石油股東認購42.48億元，該基金首募規模68.64億元，兩家公司幾乎佔到份額的2/3。

　　富國中證軍工龍頭ETF幾乎是中航集團的御用ETF，今年6月份中航集團旗下7家公司分別發布公告稱，部分股東擬以所持部分公司股份，參與富國中證軍工龍頭ETF的份額認購，光電股份的股東中兵投資也以所持不超過3%認購。

　　其實早在2012年，海康威視第三大股東新疆威訊投資管理有限合夥企業便將所持有的公司股份600萬股換購等值華泰柏瑞滬深300ETF，但此後只是零星出現，2018年開始增加，到今年越發增多。

　　在股東大幅減持之下，監管部門增加了信披等環節，股東開始對換購ETF感興趣。換購ETF的門檻並不低，所持標的必須是該ETF的覆蓋對象，另外只能在募集期換購ETF份額。但隨着ETF發行增多，這個門檻其實不高了，只要有需求，完全可以定製發行。

　　有些換購是為了悄悄減持，有些也並不是，是為了完成混改，或者股東有多元化持股分散風險的需求。但從目前的披露看，悄悄減持的比例較大。

　　原始股東換購ETF，大多還是以1%為上限，這就限制了減持份額，讓意欲減持的公司股東難以滿足。

　　以強力新材為例，除了認購ETF，7月初，實際控制人錢曉春、管軍及其一致行動人，計劃以集中競價交易、大宗交易、協議轉讓的方式合計減持不超過總股本的8.42%，很快就減持了其通過信託所持的1%股東。

　　比如辰安科技股東認購ETF之外，持股5%以上股東辰源世紀3月份公告，計劃在公告披露之日起3個交易日後的6個月內(即2019年4月3日至2019年10月2日)，以協議轉讓或大宗交易方式合計減持不超過公司總股本的11.73%。

　　有類似操作的還有三七互娛、中興通訊股東。組合減持的股東以民企為主，目的是快速套現。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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