為什麼北京房租漲得厲害？原因在這裏
東方財經網 2018-08-17 08:15:44 來源：
中新經緯客戶端8月16日電(趙競凡)北京房租上漲 “鍋”誰來背？七、八月份是傳統的租房旺季，房租有所上升並不令人意外。但今年的漲幅，卻比往年“兇猛”許多，原因何在？
今年以來，北京市房屋租金水平持續上升。北京市統計局數據显示，1-7月，北京市租賃房房租水平較去年同期上漲3.1%。單看7月份，租賃房房租同比上漲2.8%，環比上漲0.2%。貝殼研究院數據显示，東城區和順義區房租環比漲幅居前，分別為10.5%和10.7%。具體到小區，環比漲幅更加明顯，部分小區甚至超過30%。
長租公寓“搶房抬價”、“功不可沒”？
中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)分析稱，除畢業季需求旺盛等傳統原因之外，出租房源的結構性變化也會導致房租上漲。“很多租賃企業，特別是長租公寓運營商，低價囤積中低端房源，對其進行升級改造；改造完成后，他們將房屋高價出租，賺取租金上漲帶來的差價。”張大偉說。
此外，有媒體報道稱，部分長租公寓品牌為搶房源而哄抬房價，導致房租水平被推高。華夏時報報道了這樣一個案例：某業主掛牌出租位於東四環的總面積180多平方米的四居室時，鏈家、潤邦、中天置地三家房產中介同時介入；該業主原本預期的房租為每月6500元，最終卻被中天置地以每月8000元的價格簽下，成交價比業主最初報價高了23%。
對於長租公寓是否推漲房租，思源地產首席分析師郭毅的看法是，此前以小業主房為主要房源的租賃市場在迎來規模化租賃企業入場后，一部分對服務有更高要求的需求被喚醒。規模化租賃企業能提供比小業主更專業的配套服務，在此情況下，租金出現上漲是正常的。
中信證券房地產行業分析師陳聰則認為，注重吃租賃差價、毛利率較高、產品增值少的分散式長租公寓企業，可能會對推高房租起到推波助瀾的作用；但注重增值服務、积極改造房源且毛利率較低的分散式長租公寓企業，反倒有利於穩定租金水平。
據58集團發布的《有“調”不紊——2018年上半年樓市報告》，長租公寓在一線和重點二線城市受到了熱捧，其中，北京對長租公寓的需求最高。
▲截圖來源：《有“調”不紊——2018年上半年樓市報告》
供不應求，北京租賃缺口達400萬間
比起長租公寓對租房市場的影響，專家表示，供不應求是房租被推高的重要原因。貝殼研究院近日發布的數據显示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。
缺口是如何產生的？蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，根本原因是房價與工資水平之間存在較大差距，這使租房成為大部分人的長期選擇。他援引58集團《中國流動人口發展報告》稱，近10年來中國流動人口(非本地戶籍)規模一直在增大，從2009年的1.8億增大到2017年的2.5億。其中，8.6%的人可以在工作地買房，67.3%的人則要靠租房來解決居住問題。因此，供不應求才是當前北京住房租賃市場的主要矛盾。
在上述報告提及的非本地戶籍人口中，外地生源畢業生是重要群體。據58集團發布的《2018高校畢業生就業安居報告》，北京高校的外地生源畢業生中，有留京工作意願的畢業生人數占所有外地生源畢業生的92.31%，排名居前三位。貝殼研究院認為，因外地生源畢業生留京工作而產生的租賃需求在畢業季集中釋放，房東預期因此增強，租金面臨上漲壓力。
▲截圖來源：《2018高校畢業生就業安居報告》
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)緯表示，還有一個原因不可忽視。2017年底以來，北京市對違規租賃住房的整頓不斷加強，潛在房源減少，這導致房屋租賃市場供不應求，房租隨之上漲。
除此之外，郭毅提出，樓市調控政策也對租房需求的擴大起到了推動作用。自去年3月17日北京出台“史上最嚴樓市調控政策”后，購房資質審查變得更嚴格、首付比例提升、房貸利率從折扣到基準再到上浮。“在這些政策的影響下，購房人群的購房資格及支付能力受到限制，因此部分人將居住需求轉移到租房市場，這導致租房需求增加、租金上漲。”郭毅稱。
人口+收入
兩大因素支撐租金上漲
當談到房租時，租金回報率是繞不過去的重要概念。租金回報率是租金與房價的比值，用來衡量租房收益情況。張大偉認為，北京市房屋租金回報率長期偏低，僅有1-2%，隨着房價的上漲，未來房租有持續上漲的動力。
江瀚進一步提出，在“房住不炒”基調的影響下，部分“炒房黨”可能會變身“包租公”、“包租婆”，將房租作為重要的收益來源。
而長江證券房地產行業分析師謝皓宇則認為，北京目前的租金收益率並不低，“雖然北京的租金回報率不足2%，而國際上很多大城市的租金回報率往往超過3.5%，但前者是實際收益率，後者是名義收益率”。
謝皓宇解釋稱，在可比口徑下，計算名義收益率時，要在實際收益率的基礎上加上潛在通脹率。因此，將中國一線城市實際租金回報率1.5%加上2.0%的通脹，得到的数字與國外例如英國3.2%的租金回報率加上0.6%的通脹后的回報水平幾乎一樣。
此外他提到，過去兩年間，以北京為代表的一線城市曾出現過房租停止上漲的情況。而按照房價、房租同方向變動的規律來看，在房價上漲的情況下，房租也應上漲。
對此，謝皓宇給出的分析是，過去2年間，北京的舊產業遷出速度超過新產業遷入速度，因新產業遷入而增加的高收入人口數量不及因舊產業遷出而減少的低附加值人口數量，總人口數量因此出現了下滑，隨之產生的便是租房需求的減少及租金水平的下降。
但他同時指出，這不過是短期現象，當產業結構調整完成時(預計整個調整過程需要2-3年)，新產業形成所帶動的勞動力收入將大幅超過舊產業的勞動力收入，在收入增加的前提下，租金水平也會上升。
目前，租賃市場已成為住房供應體系中日漸重要的一環。早在2016年，國務院辦公廳就發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出要支持租賃住房建設，培育市場供應主體，鼓勵住房租賃消費；2017年4月，住建部和國土資源部發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，明確要求增加租賃住房有效供應，以及在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地建設租賃住房試點。
根據北京市政府規劃，2017-2021年，北京將建設50萬套租賃住房。2017年北京市已經確定了39個集體土地租賃住房項目，主要涉及朝陽、海淀、丰台、順義、昌平、大興等12個區，建設用地約203公頃，總建設面積約321萬平方米。在2018年，北京市將繼續推動200公頃集體土地租賃住房項目入市。同時，在貸款及融資方面給予扶持。
張大偉認為，由於上述租賃住房仍未大規模入市，北京市租賃住房市場仍舊供不應求，但隨着該批租賃住房的集中入市，供需失衡現狀將得到改善。
此外，貝殼研究院表示，8月仍是租賃旺季，預計成交將與7月持平或有進一步上升，租金水平仍有上漲壓力，但漲幅將會收窄。(中新經緯APP)
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