揭秘輕資產緣何盛行：房地產行業的阿基米德定律

東方財經網 2016-10-30 19:13:10 來源：21世紀經濟報

 當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候，資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱，如果土地或者房屋升值低於資金成本，持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下，一部分房地產企業通過調整戰略，從重資產模式轉向輕資產模式。

“給我一個支點，我可以撬起地球。”這是古希臘物理學家阿基米德家喻戶曉的一句名言。在資產價格高漲的背景下，從傳統的重資產模式逐漸轉向輕資產模式，房地產行業頗似在踐行阿基米德定律。 21世紀經濟報道記者發現，包括萬達、大悅城、紅星商業等在內的房企紛紛向輕資產模式轉型。而在城市更新領域，輕資產模式也頗為盛行。 住建部政策研究中心聯合高和資本最新發布的報告显示，城市有機更新符合城市發展規律和房地產發展趨勢，輕資產模式在房地產業發展中也得到越來越廣泛的運用。兩者相結合，運用輕資產模式開展城市有機更新大有前景。 住建部政策研究中心主任秦虹認為，當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候，資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱，如果土地或者房屋升值低於資金成本，這個時候持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下，一部分房地產企業通過調整戰略，從重資產模式轉向輕資產模式。 　　輕資產緣何受捧？ 輕資產模式是相對重資產模式而言，房地產行業去槓桿化是其受捧的主要原因。 上述報告指出，無論是房地產企業還是城市更新運營企業，其輕重模式之間的轉換，主要取決於資產升值所處的不同階段。在資產升值階段，重資產模式為優。當土地資產和房地產物業升值速度高於資金成本時，房地產企業必然會尋求儲備更多土地和持有更多物業。土地儲備成為衡量房地產企業價值和實力的主要標準，有時候甚至是最重要的標準。在這種情況下，持有資產本身就可以獲得豐厚回報。 對於為什麼要去做輕資產，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長兼總經理周政給21世紀經濟報道記者的解釋是，在資產配置方面，最理想的狀態當然是資產快速增值。但國內的二線城市甚至是三線城市，購物中心體量、供應量都處於過大情況，但整體經營情況不是非常好。 周政認為，有時候不需要背負過重的資產，可以發揮基金、社會的力量，用一個小的槓桿去撬動更多的資產運營，而這可以讓大悅城的品牌輸出速度加快。周政稱，所謂的資產管理模式，實際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報做高。 上述報告指出，輕資產模式有利於解決品牌企業擴張的資金問題。城市更新資金需求量大，特別是在資產價格上漲和高位運行情況下，如果完全依靠自身資金收購持有舊資產後再開展更新，在經濟上往往是不可行的，即使可行但回報率必然降低。而輕資產運營通過將資產持有等部分環節轉移出去，減少了資金佔用。在相同自有資金下，品牌企業通過品牌輸出迅速擴大經營規模，並獲取品牌溢價。在輕資產模式下，經營能力越強、效率越高的品牌企業優勢越明顯。 從現實角度看，嘉豐達董事李宏認為，開發商轉型輕資產的動力是，高槓桿不復存在。“以前地產商的運作普遍是高槓桿模式，那時候地價也便宜，而且很早就可以預售，開發商可以拿很少的錢去撬動整個項目。但這幾年調控下來，開發商獲取資金的便捷程度、槓桿使用情況沒有以前那麼容易。另外，從房企的財務報表上也可以看出，房企每年的利潤和銷售額增長普遍遇到了天花板，甚至一些持有資金的資本方也在加入房地產市場戰團中，市場競爭也愈發激烈。” 　　阿基米德定律 從某種程度上看，房地產的輕資產模式像在遵循阿基米德定律。 阿基米德定律即槓桿原理，支點選得好，兩臂之比足夠大，再重的物體，即使是地球也可以移動。 研究發現，輕資產模式除了可以加速品牌擴張以外，還有利於加速城市更新。 上述報告指出，在城市更新中， 如何通過既有物業用途調整創新、建築設計改造創新和經營模式轉變創新等實現物業租金和價值提升等，都需要更加專業、更加具有創新能力的企業參与。 在輕資產模式下，更新運營企業通過整合內外資源，將不具備競爭力的環節外包，將資金和精力集中於具有優勢的核心業務，如品牌提升、資金融通、建築改造、商業運營等，從而能更好滿足城市有機更新的創新要求。 另外，由於城市有機更新中涉及資產方、資金方、經營管理方等不同主體。通過輕資產模式，將不同主體的優勢結合起來，更好地體現出社會化分工和產業鏈優勢。 包括大悅城、紅星商業等公司在內，因為發現了這樣的市場機遇，最終決策轉型為輕資產模式。他們的邏輯是，商業地產整個供應量過大，但普遍經營不善，他們可以通過自身的專業運營經驗去撬動更多資產運營。 秦虹認為，輕資產的核心理念是用最少的資金去撬動最大的資源，然後賺取更多利潤。 秦虹將城市更新中出現的輕資產模式歸納為四種類型：長期租賃型、資金持有型、聯合開發型和品牌輸出型。 所謂長期租賃型是指把舊的資產進行改造裝修，提高增值服務，主要根據差價和增值服務收費來實現盈利。 資金持有型是資產由基金持有。通過改造裝修進行租賃管理，盈利模式是資產增值和基金管理費。 聯合開發指的是資產方與資金方合作成為資金公司。通過資源整合，運營機構發揮經營管理增值的能力。盈利模式主要是股權經營、資產運營和運營管理費。 品牌輸出型的運作方式則多種多樣，其管理模式是通過品牌化的輸出實現增值，盈利模式是收取品牌管理費。 輕資產模式在房地產運營中優點顯而易見。但從開發商轉型層面看則優劣並存。李宏認為，開發商轉型輕資產最大困境是如何扭轉慣性思維模式。   在她看來，開發商的思維模式是喜歡把收益固定下來，希望用便宜的錢去賺利潤。這實際是把資本當作槓桿在用。但如果開發商轉型作為資產管理商，就需要變成與基金管理人一樣的思維模式，公平對待每一個投資人。不過，李宏認為，開發商轉型輕資產的優勢是擁有豐富的開發運營經驗。

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廣東：前三季度商品房銷量超1億平方米

東方財經網 2016-10-30 19:15:34 來源：新華社

 　新華社廣州１０月３０日專電（記者周強）廣東省房協公布的《２０１６年前三季度廣東房地產市場分析報告》显示，前三季度廣東房地產市場成交活躍，商品房銷售面積達１０３１７．９８萬平方米，同比增長３２．０％。

　　與往年相比，今年商品房銷售量明顯高於歷年同期水平，前三季度已超過了２０１５年以前年份的全年水平，年度銷售量將再創歷史新高。

　　前三季度廣東房地產市場銷售金額達１１５２２．８６億元，同比增長達５０．５％。銷售均價達１１１６８元／平方米，同比增長１４．１％，其中，商品住宅銷售均價１１００１元／平方米，同比增長１６．２％。

　　從全省庫存情況來看，截至９月期末，商品房累計待售面積５６４２．１３萬平方米，同比下降３．５％。

　　廣東省房協相關負責人表示，房價漲幅較大的深圳、珠海、東莞、惠州、中山、廣州、佛山等市的待售面積降幅也大，表明去庫存進度較快，面臨房價進一步上漲的壓力，這也成為這些城市在國慶期間出台政策調控市場的主要原因。清遠、汕頭、韶關、湛江、雲浮等城市的待售面積同比仍有所增長，政策上仍需加大促進去庫存力度。

　　前三季度，廣東房地產企業到位資金１２６４７．１４億元，同比增長２７．５％。在其他資金中，定金及預收款３９８１．９４億元，增長３１．４％；個人按揭貸款２６３１．０３億元，增長７０．０％，遠高於歷年同期水平。

　　投資方面，前三季度廣東房地產完成投資７２２２．５５億元，同比增長１８．０％。開發建設方面，截至三季度末，廣東商品房施工面積６００５７．２０萬平方米，同比增長１０．５％，總體保持平穩運行態勢。

　　廣東省房協相關負責人表示，從本輪調控政策對市場影響來看，短期內，部分城市的去庫存壓力將有所增加，但由於貨幣政策和投資渠道等外部環境未發生根本性改變，且首次購房及合理的改善需求仍受鼓勵，預計第四季度銷售市場不會大幅萎縮。

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136房企負債逾4.6萬億 兩成資產負債率超80%紅線

東方財經網 2016-11-01 22:32:29 來源：

 　　有業內分析人士認為，上市房企普遍採用高槓桿、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資產負債率風險攀上新高

　　截至目前，滬深兩市（按照申銀萬國行業分類）136家上市房企2016年三季報已經披露完畢。據Wind資訊統計數據显示，136家上市房企上半年負債合計超過4.6萬億元，同比增長幅度約達23.53%。

　　根據Wind資訊統計數據計算，2016年前三季度，136家上市房企的平均負債率為77.5%。

　　值得關注的是，在上述136家上市房企中，有34家資產負債率超過80%紅線，佔比達25%。剔除預收賬款項后的資產負債率超過80%的則有18家，佔比超過13%。

　　“這樣的平均負債率水平相對比較適中”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，不過，房地產行業普遍以高槓桿率運營，以債養債模式比較明顯，若接下來相關部門為了降低槓桿率，收緊融資渠道，房企資金壓力將增加。

　　逾四成房企負債超百億元

　　根據Wind資訊統計數據显示，在136家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為62家，其中，萬科、綠地、保利、華夏幸福(27.76,0.440,1.61%)5家上市房企負債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。

　　從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。

　　《證券日報》記者根據Wind統計數據分析，以萬科、綠地和*ST珠江為例，截至2016年9月底，萬科資產負債率為81.01%，比去年同期增加2.2個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為67.62%，比去年同期增加3.3個百分點；綠地控股資產負債率為88.8%，比去年同期增加0.94個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為84.94%，比去年同期增加0.5個百分點；*ST珠江資產負債率為116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為131.18%，同比增加了21.15個百分點。

　　不過，若全面呈現上市房企的債務狀況，《證券日報》記者根據Wind數據統計獲悉，截至2016年9月底，資產負債率大於80%的房企佔25%，在70%-80%之間的房企佔比為18%，60%-70%之間的佔比為22%。

　　值得注意的是，部分上市房企負債率“攀上新高”。根據Wind統計數據統計显示，截至2016年9月底，*ST珠江資產負債率為116.88%，同比增加8.6個百分點；嘉凱城資產負債率為94.6%，同比增加9個百分點。

　　對此，有業內人士向記者表示，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，土地開發銷售節奏未能與市場高峰期同步，市場高點時沒有項目銷售款進賬，反倒要為拿地資金支付資金成本，因此負債較高。

　　表外融資流入地產領域

　　值得關注的是，根據上述情況來看，與以往相比，地產企業目前的負債結構有所調整，去年下半年以來的融資環境有所改善，上市房企總體融資成本並不高，不少房企以在國內發行低成本的公司債償還或者提前贖回境外高息債。

　　然而，另一個事實則是，今年前三季度，部分房企為了搶地，場外配資現象加劇。

　　中信建投房地產分析師陳慎表示，A股房企整體凈負債率依然處於高位，有息負債總額仍在攀升，同時分化加劇，龍頭槓桿率改善，而中小型房企槓桿依然維持高位，槓桿率較高的皆為國企。

　　大部分房企回歸主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本輪地王無論是規模還是溢價都遠超前兩輪；部分中小型房企高成本土地佔比偏高；2015年至今參与過地王項目的房企均發行了一定規模公司債，包括A股和內房股。

　　更重要的是，陳慎認為，“資產荒”下房企表外融資被低估。今年以來，無風險收益率的持續下行，使得房地產對市場資金的吸引力不斷上升，相當比重的資金（包括銀行理財和險資等）通過各種渠道流入房地產領域。

　　不過，在930政策之後，業界較為關注地產企業融資環境是否會發生變化。

　　對此，來自中信證券的分析師陳聰表示，短期內收緊債權融資影響並不大，但股權融資有所放緩。

　　陳聰表示，2016年以來，地產板塊總計股權融資1018億元。尤其對龍頭公司而言，當前市場發行股票代價很大，不少定向增發的參与者出現了賬面的浮虧。不過，即使股權融資速度會有所放緩，但企業仍有可能進行股權融資。企業的正常生產經營行為不會受到多大影響。當前，企業負債中的長期負債佔比較高，資產負債表目前還很安全。

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太原發布房地產去庫存政策　全面停建公租房

東方財經網 2016-11-04 20:21:50 來源：

      太原市日前發布《關於化解房地產庫存的實施意見》，出台１６條政策為樓市“去庫存”，包括首套房最低首付比例下調至２０％，擴大住房公積金使用範圍，今年起全面停止新建公租房等措施。
意見明確，進一步支持職工使用住房公積金用於住房消費，普通職工連續繳存６（含）個月、新參加工作職工連續繳存３（含）個月可以申請公積金貸款，也可提取本人、配偶及直系親屬的公積金餘額。
意見還規定，從今年起全面停止新建公共租賃住房，公共租賃住房房源可通過商品住房市場籌集，鼓勵開發企業將未售商品住房中符合公租房標準的住房作為公租房房源，政府給予一定租金補貼。２０１６年以前籌集的公共租賃住房（含廉租住房）、經濟適用住房、限價商品住房和棚改安置房，可統籌用於符合住房保障條件的家庭和棚改安置。
此外，太原市還將引導房地產開發企業適當降低房價，對帶頭落實國家政策降低房價的，在融資、手續辦理等方面給予鼓勵支持。同時支持房地產開發企業通過併購、重組或與其他市場主體合作等方式，壯大企業實力。

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明年南京樓市怎麼走？這些信號影響買房決定

東方財經網 2017-01-01 22:44:37 來源：金陵晚報

 　□金陵晚報記者 張瑤

　　“調控、降溫……”成為2016年樓市關鍵詞的背後，“你買房了嗎？”一句朋友間簡單的問候語從另一個側面反映了2016年樓市的變化。展望2017年，房地產市場將會怎麼走？這些樓市信號，將影響你的買房決定。

　　地鐵4號線春節前後通車運行

　　據了解，備受矚目的南京地鐵4號線將在明年春節前後正式通車。南京地鐵4號線西起龍江、東至仙林湖，這將為沿線板塊帶來新的利好。

　　縱觀地鐵4號線沿線，仙林湖站是目前新房在售最為密集的區域。周邊在售的樓盤有萬達茂、金地湖城藝境、高科榮境、新城香悅瀾山，眾多樓盤當中要數萬達茂的公寓離地鐵仙林湖站最近。

　　沿仙林湖向南，經過了樺墅、孟北、東流、靈山、匯通路，金馬路、蘇寧總部徐庄站7個站點。其中，值得一提的是，“東流站”作為青龍地鐵小鎮一大交通利好，目前已輻射區域內的恆大龍�、中南山錦花城和新城G60項目，當 前 房 源 售 價 為24000-27000元/平米。

　　此外，麒麟板塊作為近年的熱門板塊，4號線靈山站的建成對於麒麟老城區來說是一大利好。距離靈山站最近的樓盤是銀億東城，直線距離大約1.5公里。而仙林境內的最後一個站點蘇寧總部徐庄站，無疑大大地方便了蘇寧員工以及徐庄軟件園白領的上下班出行。區域內正在售的蘇寧紫金嘉悅小戶型精裝公寓，也會受到單身年輕白領的追捧。

　　南京林業大學房地產研究中心主任孟祥遠表示，“地鐵的開通，給住宅和公寓都帶來了利好，但是從價格上面來說呢，這些樓盤的價格早在一年前就把地鐵開通的利好給透支了。所以現在價格上漲的動力不足。市民不要因為地鐵開通了，就去盲目地選擇周邊的樓盤。要選擇綜合性價比高，更加適合自己的房子。”

　　明年剛需買房的選擇不多了

　　據統計，2017年南京有50餘家純新盤將接棒上市，和往年新盤上市量相比差距不小。

　　從地價來看，明年即將入市的純新盤裡，大多數都是改善產品，剛需樓盤的數量屈指可數。目前多家房企給自己項目的預估價格仍超過周邊價格，預計大多數樓盤的價格在3萬/m2以上。這也意味着剛需購房者可選擇、比較的房源在減少，僅江寧濱江禹洲G59地塊、祿口機場G48地塊和六合兩項目價格可能在2萬以下，

　　明年，南京不少剛需板塊將會逐漸走上脫剛之路。以板橋的藍光公園1號為例，近日首開銷售近8成，不僅改變了板塊的產品結構、定位，還大大影響板塊均價。擁有同樣命運的板塊還有麒麟，區域內的京奧港未來墅、中南熙悅等樓盤上市，同時也將面臨着市場考驗。

　　預計明年1月上市的純新盤有河西南板塊純新盤綠地華僑城海珀濱江，城北中央門板塊的純新盤葛洲壩招商紫郡�園，江寧板塊的中銳星湖名邸、都市麗景和東潤悅瀾灣，城南板塊軟件谷的世茂城品，都十分受市場關注。

　　市區“老破小”的春天來了？

　　12月27日，南京市政府網站發布《南京市積分落戶實施辦法》和《南京市戶籍准入管理辦法》 兩條新規，從2017年2月1日起，積分落戶政策正式在南京施行，這也意味着南京實行多年的購房落戶政策將成為歷史。

　　據了解，原先南京購房落戶的要求是“60平米以上”“商品住宅房”，現在這兩個門檻都取消了。積分指標中，“合法穩定住所”只是加分項，住宅面積每滿1平米加1分，最高100分。60平米一直是住宅市場一道分水嶺，因為買60平米以上的住宅可以直接落戶，買59平米的住宅則不能落戶。積分落戶實施后，買60平米住宅加60分，買59平米加59分，差別無幾。

　　目前，新房市場漸趨改善化，剛需剛改大多隻能轉戰二手房市場，新政對60平米以下的新房二手房市場來說是利好。也有的購房者可能因這一政策而放棄購房。這部分購房群體一般都是買房十分吃力，但又需要戶口的居民，積分入戶政策會讓這部分人群推遲或者打消購房計劃。

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泰禾4400萬美元參与中信資本地產基金

東方財經網 2017-01-21 22:05:48 來源：

 1月18日，泰禾集團公告宣布，公司出資4400萬美元參与中信資本梅菲爾地產基金。60號項目而設立的。此次合作標志著泰禾在海外參与開發的第一個地產項目正式落地，地產業務的全球戰略布局邁出了實質性一步。據了解，泰禾參与開發的倫敦柯宗街60號項目緊鄰英國女王皇家宮殿白金漢宮，與海德公園和格林公園近在咫尺。項目所在地梅菲爾區域位於英國倫敦市中心西側，更是倫敦乃至全球房價和租金最高的地區之一。此外，還有伯克利廣場、高富諾廣場、牛津街和邦德街等環繞項目四周，文化底蘊深厚。

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深圳再出招 調控房價不放鬆

東方財經網 2017-01-21 22:14:13 來源：證券時報

昨日，深圳市規劃國土委網站發布消息，確認了近日網傳的一份深圳市規劃國土委關於印發《商品住宅和商務公寓預現售管理操作細則》的通知。根據深圳市辦公廳2016年10月4日轉發的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》（深府辦[2016]28號）第五條“關於加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理”的有關規定，市規劃國土委於近期擬定並實施《操作細則》，在眾多業內人士看來，該文件擊中了此前樓市調控中始終定義模糊的真空地帶。

商務公寓也“中”

據悉，《操作細則》的要點包括建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度，各管理局申請預售之前為項目給出指導價格；首次申請預售項目，申請均價不能明顯高於周邊同類戶型在售均價，如果周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊二手房價格；擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格；預售受理時間由委員按照前期已報預售計劃做全市統一調配，做好預售項目高低搭配；市價格管理部門不再辦理項目上調備案價格的變更手續，下調備案價格也需有度有節奏開展，不得短期大幅下調；對於已批預售轉現售的，套房備案價格仍按預售申報價格確認，備案價格對外公示；對未辦理預售直接辦理現售的項目，如沒辦理現售價格指導手續的項目不能網簽；指導申請企業將裝修成本從申報價格中剝離，明確合同價格和不動產登記價格不包含精裝修成本等。

回顧這種類似的“限價”，在2011年到2012年這段時間的深圳樓市也曾經出現，當時深圳的房價是有往下調整的動作，許多新盤在當時開盤的時候就是以限價之名行降價之實。

對於此次出台的操作細則，由於商品住房和商務公寓現售價格仍按預售申報價格確認，這對於一些希望通過“捂盤”將預售盤轉為現售盤的樓盤，則堵死了出口。此外，曾經遊離於“限價令”之外的商務公寓、現售房、精裝房這次一一“中”。 受政策影響小，不限購不限貸的商務公寓一度成為了調控新政后深圳市場推售的主角。深圳中原研究中心預計，2017年商務公寓市場供應量受多方面的原因預計將達到頂峰，全市將約有63個潛在供應公寓項目，無論施應體量或是項目個數將創歷史高度，市場競爭將非常激烈。或許正是由於商務公寓數量井噴，對這個市場加強價格監管已刻不容緩。由於調控政策效應，新盤預售許可證的審批更加嚴格，多個已開營銷中心或樣板房的項目推遲入市腳步。有羅湖區一商務公寓新項目的負責人告訴記者，此前在申請預售時就遇到了困難。

房價大幅波動已被扼殺

對於此次出台的《操作細則》，美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為對預售及現售項目的銷售價格進行監管，有利於保持房價的平穩發展，防止大起大落。在住宅項目限購之後，商務公寓作為替代產品瞬間火熱，本次將商務公寓也納入到監管範圍之內，同樣是為了防止其價格隨意變動而引發市場的不平衡。何倩茹認為，2017年深圳樓市調控像這樣的堵漏洞、小調整依然偶有發生，2017年房價的大幅波動已被扼殺，維持對房價基本持平的看法，而且高低價格樓盤搭配入市，可以防止一手房價格的結構性波動，錯誤引導市場輿論。

也有市場人士認為，正是因為“價”穩，早期高價拿地的項目“利潤”空間也被鎖住。只要開發商能解決融資和資金流的問題，“日子”還是可以的。壓力比較大的則是2015至2016年的“地王”項目。

從去年3月開始，一連串調控組合拳接連打出，一路狂飆的深圳樓市開始有所“降溫”，多方的數據和分析显示，深圳樓市供需各方已經進入深度觀望階段。根據深圳市規劃國土委公布的數據，去年10月到12月深圳新房均價依次為每平方米55611元、54986元、54946元，在調控政策影響下，深圳房價在去年第四季度得到了抑制和理性回歸。國家統計局發布的2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統計數據显示，4個一線城市中去年12月份新房環比價格下跌幅度最大的是深圳，下跌0.4個百分點，而深圳也是連續3個月房價出現下跌。

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中糧地產6.04億回購北京孫河地王49%股權

東方財經網 2017-01-21 22:14:15 來源：經濟參考報

1月13日，中糧地產（集團）股份有限公司披露，公司全資子公司中糧地產（北京）有限公司擬與中信信誠資產管理有限公司簽訂股權轉讓協議，收購中信信誠持有的北京正德興合房地產開發有限公司49%股權，股權收購對價為人民幣6.04億元。收購完成后，北京公司將持有正德興合100%股權。

正德興合主要負責開發北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊（即中糧瑞府項目）。正德興合於2013年8月27日設立，註冊資本為8億元人民幣，經營範圍包括房地產開發、物業管理、銷售自行開發的商品房、房地產諮詢、投資管理、酒店管理、機動車公共停車場服務等等。

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濟南房產交易大廳業務量減少近半

東方財經網 2017-01-21 22:14:21 來源：山東商報

昨日是升級后的限購政策細則實施首日，記者從濟南市房產交易大廳了解到，外地戶籍購房網簽從之前的全面停止狀態變為有自購房之日起前3年內連續24個月以上（含24個月）在本市市區及三縣繳納個人所得稅證明的外地戶籍購房者可以申請網簽，但是只有社保的外地購房者還需等待系統聯網。

交易大廳業務量減少近半

外地戶籍有個稅證明可網簽

昨日上午，記者來到濟南市房產交易大廳，看到大廳內沒有了往日人潮湧動的場景，市民有序辦理業務等候時間大大縮短，大廳休息椅大部分都空着，不少辦理業務的櫃檯也空無一人。記者了解到，限購政策升級后，大廳內每日辦理業務取號量不足200號，較之前每日三四百號減少近半。

2016年12月26日，濟南樓市調控加碼，限購政策升級，1月17日下午，濟南市發布《關於貫徹執行住房限購政策有關事項的通知》，對如何實施限購作出了詳細規定。限購政策升級后，因未明確外地戶口社保證明如何提供等問題，外地戶籍網簽一律暫停。1月17日，限購細則出台後，明確了無住房的非濟南市戶籍家庭在濟南部分區域限購一套住房，需提供自購房之日起前3年內連續24個月以上（含24個月）在濟南市區及三縣繳納個人所得稅或社會保險證明。

售樓處冷清

2017年住宅網簽量持續下滑

昨日，記者在東部一樓盤看到售樓處冷清了許多，一名置業顧問稱因為臨近過年，售樓處只有幾個人值班，其他人都放假休息了。

記者了解到，今年首周只有1個新項目和1個項目加推入市。其中，加推的樓盤推出了254套房子，當天成交170多套；新項目表現相對較好，推出368套，成交349套。第二周則只有一個樓盤加推，800多套房源當天只賣了230多套。

去年10月初限購政策出台前後，濟南住宅一周網簽數量最高達7329套，隨後陷入連續8周的低潮期，最低時只有914套，最高時1912套，均未達到2000套。但從去年11月底開始，住宅成交再度火爆。當月最後一周住宅成交量達到2649套，成為出台限購政策后成交量最高的一周。

不過，該数字在去年12月首周被突破，當周的成交量超過了4000套。其中，12月2日一天新房網簽量就達到了1033套，也是去年10月以來網簽量最高的一天。去年12月26日，濟南新的限購政策再度升級加碼。受此影響，住宅網簽量逐步走低，從去年最後一周的2154套，降到今年第一周的1903套，第二周繼續下挫，只有1801套。

限購限貸有局限性

二季度銷量影響下半年

業內人士分析稱，限購政策再度升級，說明認為樓市的降溫沒有達到預期效果。市場降溫明顯，漲幅回落了近兩個百分點，但新房價格依然堅挺，均價保持在萬元以上，每月環比上漲二三百元/平方米，而且，調控政策出台後依然能拍出9436元/平方米的樓面地價。不過，限購限貸對於打擊炒房，有一定的作用與市場效果，但僅靠限購與限貸這兩個方式，還是有一定局限性的。

該業內人士稱，春節前後成交量的變化只能說是偶然現象，不能作為長期的根據來判斷樓市的走勢。今年3、4、5月份成交量的變化將影響下半年的走勢。如果在這3個月期間成交量持續放大，那麼下半年的價格將企穩；　如果成交量一直萎縮，同時開發商在6月底不能完成全年任務量的一半，那麼下半年各個樓盤普遍會降價促銷，以保證在年底前完成任務。

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