2月70個大中城市房價56個漲 北京新房價格環比下降

東方財經網 2017-03-21 08:21:05 來源：中國網・地產中國

國家統計局昨日發布2月份70個大中城市住宅價格變動情況，新建商品住宅價格上漲的城市個數與1月份相比略有增加，不過多數城市價格下降或漲幅在0.5%及以內。樓市一有抬頭跡象，便引來了相關部門的關注，近日北京、廣州、石家莊等多個城市啟動了新一輪的樓市調控。

2月份70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有12個，上漲的城市有56個，持平的城市有兩個。與1月份房價上漲的城市個數相比，增加了11個。其中，漲幅在0.5%及以內的城市有37個，漲幅在0.5%以上的城市有19個。15個一線和熱點城市新建商品住宅成交量繼續減少，房價環比綜合平均略有下降，降幅與上月持平。

環比價格變動中，三亞已經連續三個月成為漲幅最高的城市，2月份的環比漲幅為1.3%。西安、重慶、廣州和海口緊隨三亞之後，房價環比增幅排名前五。北京新房價格環比已連續4個月停止上漲，深圳則連續5個月出現下跌；上海卻在連續3個月下跌后回漲0.2%。北京2月份新建商品住宅價格環比下降0.1%，同比上漲24.1%；二手住宅環比上漲1.3%，同比上漲32.2%。

分城市看，一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。同比來看，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續5個月回落，2月份比1月份回落3.0個百分點；二線城市2月份比1月份回落0.4個百分點；三線城市漲幅略有擴大，2月份比1月份擴大0.3個百分點。

房價的波動已經引起了相關部門的關注，漲幅排名前五的三亞、廣州都在近日出台了樓市調控政策。從2016年四季度以來，全國已經有30多個城市出台了百次房地產約束性調控政策。3月17日，北京出台“認房認貸”的調控政策之後，廣州、石家莊、鄭州緊隨其後連夜出台房產新政。昨日，長沙又表示實行區域性限購、差別化信貸。

“這些政策將抑制房價，特別是恢復認房又認貸的城市二手房將出現平穩下行的表現，預計後續將有更多城市跟進調控。”中原地產首席分析師張大偉表示。

父母出資買房 算贈還算借？

紹興法院判決小兩口還錢引發熱議

新華社電 浙江紹興諸暨趙老太太日前將兒子兒媳告上法庭，要求歸還當年自己給小夫妻買房時墊付的購房款136萬餘元。有人認為，老太太這麼做有些“小心眼”。但經紹興中院二審判定，要求小夫妻向趙老太太償還購房款。

2013年，趙老太太的兒子兒媳結婚，在杭州買下一套公寓，趙老太太代為支付了首付、裝修等款項。然而由於之後兒子與兒媳發生離婚糾紛，趙老太太認為這筆錢是借給兒子兒媳渡過難關的。但在小夫妻看來，這筆錢“理所當然”是贈與。

法院審理認為，在父母出資之時未有明確表示出資系贈與的情況下，基於父母應負養育義務的時限，應予認定該出資款為對兒女的臨時性資金出借，兒女理應負擔償還義務。據此，紹興市中級人民法院作出二審判決，判令夫妻二人應當向趙老太太歸還136萬餘元。

■觀點

不應該助長啃老之風

很多時候，在國人的觀念中，父母對子女的付出往往被視為理所當然，而人們似乎也將“父母湊首付，小兩口還房貸”默認為應該的。對於趙老太太要求償還購房款事件，有人認為，一家人以和為貴，父母如果行有餘力，就不要在金錢上對子女計較太多。但也有人表示，老太太當初慷慨出資已是盡了母子之情，如今要回出資款也是天經地義。

事實上，還是有更多的人站在趙老太太一邊：“既然兒女已然成人，就不應該助長‘啃老’之風。”而這個觀點，在紹興中院的判決書中也得到回應。判決書中提到：須知父母養育兒女成人已為不易，兒女成年之後尚要求父母繼續無條件付出實為嚴苛，亦為法律所不能支持。

來源：北京晨報

（責任編輯：王迪）

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馬光遠：加強調控之後，房地產走向何方

東方財經網 2017-03-21 08:21:11 來源：

從3月17日到3月19日，包括北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定等 6個城市出台了樓市限購政策。一線城市中，北京和廣州的限購限貸政策全面升級，再次突破之前“史上最嚴”限購限貸政策之上限。

北京這次出台的政策很有意思，除了進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時，降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年核心政策之外，同時為自己的供地政策進行了大篇幅的辯護。

廣州的升級版限購政策連夜發出，核心是將楓州市戶籍居民家庭連續繳納個稅或社保的期限從三年提高到滿5年，而且強調楓州戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

除了這六個城市，3月份以來，已經有南昌、三亞、贛州、南京、青島等城市也出台了限購限貸政策。這樣，今年以來實施或者升級限購措施的城市總共達到了24個，包括：三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區、北京、石家莊、鄭州、廣州、長沙、保定。既有一線城市，也有二線城市，甚至還有四五線，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

從這些新一輪限購限貸城市的特點看，限購限貸的針對性非常強，就是針對近期房價上正快的區域，這些城市大體可以分為四類：

一抒州，作為一線城市，去年漲幅平緩，今年開始補漲，2月份70個大中城市房價統計數據显示廣州2月新房環比上漲0.8%，僅次於三亞；

二是北京及北京周邊，屬於京津冀概念熱炒的區域，特別是環北京的一些熱點區域；

三是三亞，屬於今年炙手可熱的海南板塊，長期停滯之後，開始回暖；

四是去年的一些熱點城市，包括南京、鄭州等。

相對於去年“9.30”連夜出台調控措施，本輪調控儘管範圍更廣，但很顯然絕不是地方上的“自選動作”，高層抑制房價上漲的意圖非常明顯。從最近房地產市場的表現看，除了海南的房價屬於多年停漲后的反彈，其他很多地方可謂極度瘋狂。特別是熱炒京津冀概念，讓房價進入前所未有的癲狂狀態。比如石家莊的房價，幾乎一天一個價，根本無法用常識去解釋，環北京的一些城市，武清、固安，燕郊一房難求，市場上種種還會大漲傳言引發恐慌，在這種情況下，政策層面進行疏導和表態，是必要的，也是為一些熱炒的地區回歸理性的關鍵舉措。

筆者注意到，包括張高麗副總理、周小川行長及主任何立峰最近都公開表態，要警惕房地產泡沫風險。

張高麗在“中國發展高層論壇”上表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三四線城市房地產的過量庫存。並把房地產泡沫列為今年主要的風險點；

周小川最近表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險；

國家主任何立峰在“中國發展高層論壇”上將房地產和實體經濟的失衡列為當前中國經濟發展面臨三大結構性的失衡之一，指出“有大量資金湧入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快的上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。”提出要控制信貸資金過度流向房地產業。

高層如此密集的對房地產泡沫進行表態，極為罕見，後面透露出的政策信號不容小覷。

筆者在之前的文章中分析過最近房地產市場的特點，我在之前的文章中分析過原因：

第一，房地產政策的“塔西陀陷阱”，經過多年的調控之後，民眾對於政策的執行力和效果已經不抱希望，市場一旦有風吹草動，立即就會奮不顧身的殺入；

第二，房地產市場的很多玩法，大家已經比較熟悉。比如，北京今年的供地計劃比去年砍掉了一半，直接導致未來供給短缺的預期，這是最近北京房價上漲的重要原因，而統計數據所謂的“停漲”連普通老百姓都知道是不讓賣高價盤的結果，而不是真的不漲了；

第三，政策前後表述不同導致市場預期的逆轉。從去年“9.30”到年底的中央經濟工作會議，對房地產的調控調子極為嚴厲，但“兩會”發布的工作報告，調子突然極為溫和，既沒有提“房子是用來住的，不是用來炒的”，更沒有提遏制熱點城市房價過快上漲，給外界的解讀是，為了穩增長，政策會對房地產展示更溫柔的一面；

第四，在很多資金沒有其他投資渠道，去海外投資被嚴格限制的情況下，重回中國內地房地產，大家在限購以及去年暴漲之後的城市裡繼續尋找投資機會；

第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如環北京地帶，“京津冀”這三個字基本被炒糊了，在產業、人口、公共政策還遠遠沒有到位的情況下，甚至交通仍然在規劃中，房價已經提前暴漲到位，滿眼都是投資客，購買的群體主要是北京人，北京人購買這些房子大多都是出於投資，而不是居住，這是一個完全因為投資需求瘋狂的市場。

這種人為製造出來的熱度不僅影響京津冀一體化的戰略，而且對房地產市場的走勢產生了極壞的影響。

在市場對政策本身不信任的情況下，市場的反彈力度超過了預期，如果不在政策層面釋放明確的信號，市場可能再次面臨失控的局面，繼續推升價格泡沫，提升系統性風險爆發的係數，這是任何人都不願意看到的。在這種情況下，連續出台政策，釋放明確的紅線和信號不僅必要，而且及時。

但是，在釋放信號，劃出紅線，表明態度的同時，必須對目前實施的一些政策進行反思。今年很多城市表態，要確保“房價環比不上漲”，為了完成這個目標，無所不用其極，採取各種辦法限制高價樓盤上市，這樣做的結果是人為製造了短缺的恐慌，為什麼杭州、北京等城市新房一房難求，根本原因就在於人為控制價格，導致開發商要麼推遲開盤時間，要麼想方設法規避限價措施，加價賣房就成了流行規則。

再比如，在土地供應上，儘管北京在剛發布的文件里長篇累牘為自己辯護。說一些媒體和中介對今年北京的土地供應計劃有曲解和誤讀，稱今年實際供地量將是去年全年實際供應量的2.5倍。這隻能說明去年完成計劃太差了，這也是導致北京出現恐慌性購買的主要原因。必須強化熱點城市的土地供應計劃執行情況，對完不成計劃的應該進行問責。不應該搞土地飢餓營銷，製造人為的恐慌。

我前面說過，這次加強版的限購限貸政策，其實是給市場釋放明確信號，也是給划紅線，高層絕不願意看到房價失控最終導致泡沫演化成系統性風險，這是“穩”的總方針不允許的。基於以上分析，短期中國房地產市場全面降溫的可能性在提升，人為導致的熱炒之風應該會治理，市場會回歸理性。

如果政策信號明確，一些該調整的城市會調整，風險也會在短期釋放。從歷次的調控看，加強版的調控之後，市場在三個月到半年的周期內會明顯降溫，當然，從2010年以來房地產政策的周期看，很少有堅持兩年的，因此，本輪出於降溫和主動排險的調控，不出意外應該會在兩年之後迎來轉折點。

未來的市場怎麼看，還是以前的判斷：短期看政策，中期看城鎮化進程，長期看人口轉折點。就城鎮化進程和人口而言，輕言中國房價崩盤的時間恐怕又會遭遇市場的嘲笑。但在調控周期下，市場安全的範圍一定會繼續收縮，我之前提出的絕大多數城市選擇買房可以等到六月份市場和政策明朗之後再做決策。而不考慮短期的波動，中期沒有問題，可以選擇隨時出手買房的範圍，只會在我提出的“4+10”，即四個一線城市，加10個核心城市及國家級的城市群。今年三線城市的熱度不會持續，房地產的主角永遠輪不到三線擔綱，他們永遠是跑龍套的角色。

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房地產和實體經濟失衡 ：分類調控因城施策

東方財經網 2017-03-21 08:21:13 來源：每日經濟新聞

解決房地產和實體經濟失衡 開出藥方

近日，北京、石家莊等多地再度加碼樓市調控。在今年的中國發展高層論壇上，房地產在和專家的發言中“出鏡率”可能是最高的。

3月19日，國家主任何立峰在論壇上表示，當前中國經濟發展面臨三大結構性失衡，其中之一就是房地產和實體經濟的失衡。何立峰提到，有大量資金湧入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。為此，要分類調控因城施策，加快健全促進房地產平穩健康發展的長效機制，控制信貸資金過度流向房地產業。

●大量資金湧入推高房價

去年，一線城市和熱點二線城市一度出現房價過快上漲的情況。

對於房價上漲，何立峰認為，目前，有大量資金湧入房地產市場，也進一步推高了實體經濟發展的成本。

發展研究中心市場經濟研究所所長王微的觀點與之類似。王微認為有大量的非銀行資金，包括實業、企業的資金以及一些資本市場的資金大量進入房地產，形成了整個經濟中資金的脫實向虛過程，帶動了整個房地產價格的快速上漲。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”這一定位也成為近來和專家學者口中的高頻詞。在此定位下，近日來，北京、石家莊、鄭州、廣州等城市購房政策再度收緊。例如，北京要求二套房首付比例提高至60%，廣州也深夜宣布，單身限購一套，連續繳納社保時間由3年變5年。

“2016年的新增貸款中高達45%的是房地產相關貸款。中國信貸的急劇擴張及其相伴隨的‘脫實向虛’風險值得高度警惕。”華融證券首席經濟學家伍戈談道。

就此時多地出台樓市調控政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，今年2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.3%，相比1月0.2%的增幅有所擴大，這也解釋了3月各地密集收緊購房政策的現象。

●控制信貸資金過度流向房地產

去年，樓市去庫存也施給側結構性改革的主要內容之一。今年全國兩會期間，總理作工作報告時，也再次明確提到“因城施策去庫存”。在去庫存之外，今年房地產調控任務中還增加了“加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制”。

在3月19日的演講中，何立峰表示，要想解決地產和實體經濟的失衡，應通過穩健的貨幣政策，深化土地改革，加快監管協調機制，妥善處置不良資產，確保不發生系統性的風險。要堅持因城因地去庫存，按照房子是用來住的，不是用來炒的定位，分類調控因城施策。何立峰還提及，下一步將控制信貸資金過度流向房地產業。

當前，抑制房地產市場炒作，抑制資金“脫實向虛”基本已成為社會共識。但是對房地產而言，如何區分“虛”與“實”也考驗政策搭配和調控技巧。

伍戈對《每日經濟新聞》記者表示，房地產既有居住屬性，也有投資投機屬性，但二者的區分是困難的。

“由於產業之間複雜的關聯性，抑制房地產業的同時也將抑制鋼鐵、水泥、挖掘機等實體製造業。另外，為了抑制資產泡沫，總量性工具的不恰當使用對實體製造業也會有負面影響。”伍戈說。

除了因城施策和控制信貸，在王微看來，房地產市場還涉及金融、土地、財稅、投資、立法等的政策和手段，所以需政策的合力綜合施策才能夠解決當前市場面臨的、長期需要破解的問題。

具體來說，王微表示，房地產市場健康發展的長效機制還包括進一步釐清和市場的關係，其中還包括了中央和地方的關係，市場發揮更多的配置資源作用，特別是滿足多元化、多樣化、多層次化的住房需求。更多地發揮在規劃、立法、特別是保證低收入人群住房需求上的作用。

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易憲容：新一輪調控將把中國房地產市場帶向哪？

東方財經網 2017-03-21 08:21:16 來源：

我在年初就指出，如果按照2016年930以來房地產調控政策，房地產瘋狂很快就會外溢到熱點城市周邊，並重新讓熱點城市房地產市場升溫。如果這種情況出現，2017年新一輪的房地產調控又會開始，但沒有想到會來得這樣快。這不僅在於2月28日以來有14個以上的城市開始出台房地產調控政策，而且更在於兩會剛結束，3月16日就有北京等6個城市出台了房地產調控政策。而這一波的近20個城市的房地產調控政策，又分為兩類。一類是今年工作報告所要求的“遏制熱點城市的房價過快上漲”，另一類則藉助所謂的房地產調控，實際上是一種房地產銷售的飢餓營銷。

前一類是以北京為代表的一二線熱點城市，如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等城市。這次千呼萬喚才出台的北京房地產調控政策，主要工具是限購限貸。限購當然早就有。這次房地產調控政策的重點放在限貸上。比如，對於一套與二套的區別，認房又認貸。這裏認房是指購房者在北京有沒有住房，有住房就是二套；認貸則是指購買住房者以往做購買住房貸款沒有。過去是以在北京購買住房貸款沒有來衡量，這次指向全國，凡是做過各種類型住房貸款（其中包括一般按揭貸款、公積金貸款、商業住房貸款等，無論是還清還是沒有還清都是一樣）只要有這些貸款記錄，都算有貸款過，算第二套。而第二套住房貸款的首付比例上升到60%（普通住房）和80%（144平方米以上非普通住房）。同時住房按揭貸款的年限都不得超過25年。

也就是說，如果這些限貸政策實行，那麼購買第二套以上住房的投機炒作者基本無法能力及沒有意願再進入市場，因為融資槓桿已經降低到無利可圖的水平，進入房地產市場風險十分明顯。更為重要的是，如果購買第二套以上住房的投機炒作者無能力及意願進入住房市場，那麼北京的住房銷售（無論是一手房還是二手房）將出現急劇下跌（這些城市的高房價，對購買一套房者來說，是沒有購買能力進入市場的）。在這種情況下，儘管早進入的住房持有者並不情願降價售出手中的住房，但只要房價些許下跌，不僅會讓住房投機炒作者更是不敢或沒有意願進入市場，而且房地產市場預期也可能在這種市場僵持中（即住房銷售急劇下跌而房價仍然頂在天花板上）出現逆轉。

可以說，這種房地產市場僵持的持續時間越長，這些城市房價上漲預期逆轉的概率就越大。如果一二線城市的房地產市場預期出現逆轉，那麼中國房地產市場長周期調整才會開始。但這種情況是否會出現，又完全取決於讓當前這種房地產調控政策持續的時間及房地產調控政策是否加碼。如果像早幾年那樣，一看到房地產市場價格下跌，生怕這種房價下跌擠破房地產泡沫及影響GDP增長，又可能馬上把這些房地產調控政策放開。如果這樣，那麼這些城市房地產市場又會出現新一輪的回光返照，新的房地產泡沫再次吹大，直到最後破滅。如果不是這樣，那麼中國房地產市場將可能出現一個市場重新定位調整的長周期。所以，對於中國一二線城市房地產市場來說，未來會走向哪裡，是相當不確定的。

當然，這次北京房地產調控政策還有兩個重要信息，一是企業購買的住房在三年內不可出售，必須持有三年後出售，而且住房賣出給個人也得限購。這意味着國內不少企業不從事實業，而是參与房地產炒作並相當嚴重。如果對企業賣房實行這樣的限制，那麼這些炒作住房的企業將面臨着較大的風險。北京房價不跌的神話將可能打破。二是北京有拍賣出去的大量的土地基本上在房地產開發商手上，如果讓這些土地開發，將增加20萬套住房供給。這當然會對房地產市場造成巨大的衝擊。對此，房地產市場不可掉以輕心。而且，北京的情況是這樣，其他城市的情況同樣如此，甚至於會更為嚴重。估計北京的這些房地產調控政策很快成為其他城市調控的模板。也就是說，對於熱點城市來說，上述三個方面的房地產調控政策，對市場造成的衝擊肯定會很大，2016年以來進入這些市場住房投資者可能成為最後一波接盤俠，陷入長時間的投資困境之中。

另一類是在北京之前，過去半個月已有18個市、縣、區實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調控政策（三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區）。在這些城市中，除了幾個為二線城市之外，這些出台房地產調控政策的城市多以是2016年一二線熱點城市的周邊。可以說，儘管藉助熱點城市之餘暉，去年這些周邊城市也出現了房地產市場空前繁榮及房價快速上漲，但是其價格上漲幅度遠小於瘋狂上漲的程度，也沒漲到這些地方所認可的價位。在這種情況下，這些城市為何也要出台所謂的房地產宏觀調控政策呢？其實，這些城市的住房多得是，可建設住房的土地更是多得是，其調控的目的就是如何把2016年熱點城市房價上漲的瘋狂引到這些周邊城市，他們也得裝模作樣地出台所謂的房地產宏觀調控政策。

因為，從這些城市出台的房地產宏觀調控政策來看，其實是一種房地產市場的飢餓營銷，地方希望以這種飢餓營銷來打造當地2017年房地產市場的繁榮。因為，從這些城市出台的政策來看，規定外地居民可購買一套住房，而不許購買二套。而一套住房只限於以本地沒有持有住房為準，至於在外地購買多少套不算入其計算範圍。也就是說，這些調控政策表面上是住房限購，實際上是告訴購買住房者，現有給這些外地居民有一套購買住房的指標，購買住房者趕快來這裏購買住房吧，否則這個指標浪費了。如果說，一個住房投資炒作者，在這個城市可購買一套，在那個城市再購買一套，那麼他們手上要持有十幾套住房不是很容易嗎？這些城市的房地產市場就有可能在這種飢餓營銷中出現房價的瘋狂上漲。事實上，2016年一些城市在出台限購政策之後，不少其他地方居民都湧入這些限購城市購買住房，從而實現這些城市的房地產調控演變為一種房地產市場的飢餓營銷的目的。不過，在今年背景，這些三四線城市出台的房地產調控政策是否能夠達到這樣效果應該是相當不確定的。因為，熱點城市的房地產調控政策正在套牢購買住房投資者。

可見，新一輪的房地產調控，可能會讓中國房地產市場分化得更是嚴重。一邊是一二線熱點住房銷售突然掉入冰凍期，房地產投機炒作在短期內得到遏制；另一邊一些三四線城市可能出現銷售火爆場面，房地產泡沫向這些城市蔓延。但僅是用行政性限購政策，而不願意用稅收政策這種經濟槓桿，短期有點作用，長期來看，會讓房地產市場的價格機制更為扭曲，中國房地產市場面對的問題會更多。

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調控之後，房地產向何處去？

東方財經網 2017-03-21 08:21:20 來源：澤平宏觀

繼2014年“5000點不是夢”之後，我們於2015年成功預測了“一線房價翻一倍”，而且均是在大漲前夜。我們推出了二十多期的《房地產周期研究》，系統深入研究了房地產周期、人口遷移、大都市圈、土地財政、房產稅、全球歷次房地產大泡沫等基本問題，先後提出了“房地產是周期之母”“十次危機九次地產”等判斷。

近期市場再度對局部一二線城市房價上漲、三四線銷售火爆、新一輪房地產調控效果等問題產生了廣泛的討論，但是，我們發現，90%以上的流行觀點都是錯誤或者帶有偏見的，越是流行的觀點越是用情緒代替分析。從客觀邏輯的角度，究竟什麼因素決定房地產市場的銷量、價格和投資？新一輪房地產調控效果如何？調控之後，房地產向何處去？

判斷房地產周期可以很複雜，作為最懂地產的宏觀分析師，我們認為也可以簡化為一句話“房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融”。因此，對未來房地產走勢，我們有六問：

1、人口年齡結構和人口遷移決定了房地產需求的長期基本面，人口資本技術決定的中國經濟增長前景如何？未來人口遷移的基本趨勢是什麼？是繼續向大都市圈遷移，還是像規劃里寫的“控制大城市規模、重點發展小城鎮、區域均衡發展”？大城市是人口控制的問題還是城市規劃的問題？

2、土地供給決定了房地產供給的中期基本面，在庫存去化充分、供求緊平衡的熱點城市，土地供給能否增加？能否實現人地掛鈎？為什麼越是大城市土地供給越緊張？大城市真的缺地嗎？

3、金融條件（利率、槓桿）決定了房地產需求的短期基本面，未來低利率環境能否改變？中國會否步入一輪貸款利率的加息周期？放在更長遠的角度，貨幣還會否超發？

4、房地產調控二十年來，為什麼限購限貸僅能起到短期效果？限購限貸是永遠消除還是暫時推遲居民的改善性需求？房地產調控成本最終是誰承擔的？過去二十多年房地產長期牛市下，誰是房價上漲的受益者？房地產市場的利益博弈結構和行為模式是什麼？

5、什麼是房地產的長效機制？房產稅能否推出？為什麼有的地區比如德國，對房價調控相對成功，有的地區比如香港，房價奇高？中國一線大城市未來是德國化還是香港化？

6、中國房地產市場的風險有多大？房價收入比、租金回報率、槓桿率等究竟哪個指標能衡量房地產市場風險？觀察到哪些跡象我們需要提高警惕？

對未來房地產形勢，答案就在上述六個問題裏面。

新一輪加息：這次不一樣――方正宏觀周報

2017-03-19 文：方正宏觀任澤平 聯繫人：宋雙傑

導讀

中美同時步入新一輪加息周期，但豎內上調公開市場利率旨在穩匯率防風險去槓桿，鼓勵資金脫虛向實，對貸款利率和實體經濟影響有限，這與美聯儲逆周期調控的背景和目的存在根本不同。

摘要

國際經濟：美聯儲加息提速，全球通脹上行，美元下跌商品上漲。3月16日美聯儲宣布加息25個基點，聯邦基金利率從0.5%-0.75%調升到0.75%-1%，點陣圖显示17年還將加息2次，預計在6月和9月，18年加息3次、19年4次，縮表尚無計劃。從16年下半年以來，美國經濟正從復蘇走向過熱，PMI、PCE、薪資等主要指標均加速，主要受補庫存、周期加速器、特朗普財政擴張預期等推動，美聯儲加息開始提速。美聯儲加息公布后，中國香港、中國大陸均跟隨加息，英國、日本和瑞士均維持基準利率不變。特朗普公布首份預算藍圖，國防開支增科研預算減，預算大綱沒有包括1萬億美元的基建計劃。2月美國、歐元區、德國通脹均走高，美國PPI同比2.2%，比上月加快0.6個百分點；歐元區CPI年率終值2%，為2013年1月以來高位；德國調和CPI同比2.2%，為四年半最高值。英國將與歐盟正式談判脫歐，已獲議會上下院和英國女王批准。全球股指上漲，美元指數下跌，美國10年期國債收益率在2.6%附近震蕩，貴金屬和大宗商品價格上漲。

國內經濟：內外需全面復蘇，通脹暫時回落。1-2月，規上工業增加值同比增6.3%，預期6.2%，前值6%。2月固投同比增8.9%，前值8.1%。2月社零同比增9.5%，前值10.9%。內外需全面復蘇，出口、製造業投資、房地產投資、基建等均超預期回升，中國經濟周期正從衰退走向復蘇，驅動因素來自於美國經濟加速對中國出口和製造業投資的外溢，地方換屆后基建投資衝動，一二線和部分三四線地產補庫需求，實際貸款利率較低企業融資需求旺盛，但是消費受汽車消費拖累名義和實際增速雙回落。1-2月財政收入同比增長14.9%，支出同比增17.4%。財政收入高於上年同期，主要受PPI大幅回升、企業盈利改善、地產銷售火爆的影響。本周地產成交環比回升同比回落，3月土地供應和成交下滑，乘用車銷量增速回升，出口復蘇放緩但趨勢不變，發電耗煤漲幅回落，鋼價下跌，油價反彈，菜肉價格回落，生產資料大部分價格同比回落。

貨幣：結構性加息旨在穩匯率防風險去槓桿，對經濟影響有限。本周央行再次上調OMO、MLF、SLF利率。今年以來，央行已經兩次上調公開市場利率，而且均是在美聯儲加息後跟隨，中美同時步入新一輪加息周期，但背景和目的不同，美聯儲加息旨在逆周期調控，中國結構性加息旨在去槓桿、防風險、穩匯率。上調公開市場政策利率將會直接抬升短期資金，進而對長端債券收益率帶來壓力。但由於中國利率市場存在的分割和利率傳導機制不暢，對於存貸款利率的廣譜利率直接影響有限。當前企業融資結構以貸款為主，因而政策利率上調對經濟周期復蘇短期影響有限。我們認為新貨幣政策框架下的加息周期已經啟動，緊貨幣寬信用。本周R007利率為3.7600%，較上周上升102.36個BP。10年期國債收益率為3.3097%，較上周下降10.59個BP。人民幣匯率小幅升值。

政策：兩會閉幕，進一步激發社會領域投資活力，去產能加碼擴圍，多地房地產調控升級。3月15日“兩會”閉幕，總理舉行答記者問，指出2017年GDP增速6.5%左右的目標不低；17年人民幣匯率穩定，不希望通過貶值來增加出口；將在香港和內地試行“債券通”；70年產權到期后自動續期；設立霧霾專項基金，打好藍天保衛戰。3月16日公布《關於進一步激發社會領域投資活力的意見》，要求紮實有效放寬行業准入、進一步擴大投融資渠道、認真落實土地稅費政策、大力促進融合創新發展、加強監管優化服務，進一步激發醫療、養老、教育、文化、體育等社會領域投資活力。國家能源局、、中煤協認為未來煤炭供大於求的矛盾未發生根本性改變，要嚴格落實減量化生產有關措施，17年去產能擴圍至煤電，煤電產能要去5000萬千瓦。去產能、去槓桿、降成本工作部際聯席會全體會議認為鋼鐵供過於求的格局未變。北京、廣州、長沙、南京、鄭州、石家莊6城樓市調控升級，多地銀行房貸最低折扣上調、房貸審批周期延長。

市場：需求復蘇供給出清，A股結構性牛市=新周期+低估值真成長+改革。美國經濟周期正從復蘇走向過熱，中國經濟周期正從過去長達6年的衰退走向經濟L型下的周期復蘇（實際GDP增速L型、名義GDP增速U型）。考慮到1季度信貸、新訂單等先行指標超預期，需求復蘇持續的時間和力度超預期，更為重要的施給出清企業業績持續改善“新5%比舊8%好”，剩者為王，強者恆強，尋找中國的漂亮50。從中長期角度，中國經濟可能已經告別了過去長達6年的去產能、通縮和資產負債表調整，我們正站在新周期的起點上。作為這輪行情最早最堅定的推薦者（參見：曙光乍現、中游崛起、為什麼我們對經濟和股市偏樂觀），我們維持中期A股結構性牛市=新周期+低估值真成長+改革的判斷，與2014-2015年主要是分母估值驅動不同，2016-2017年主要是分子業績驅動。雖然短期受到美聯儲加息、沖關阻力點位等擾動，但中期經濟基本面改善持續的時間和力度超預期。債市最困難的時期已經過去，機會仍需要等待。

風險提示：中美利差收窄、人民幣貶值和資本流出壓力，以及國內加息預期升溫；國內通脹壓力上升，外部輸入性壓力，PPI向CPI傳導；局部區域房價按不住，引發新一輪更嚴厲的調控；改革低於預期；宏觀調控收緊，周期復蘇不及預期。

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專訪左暉：加碼樓市調控短期影響交易 但利於市場長期健康

東方財經網 2017-03-21 08:21:21 來源：人民網-房產頻道

鏈家集團董事長左暉於中國發展高層論壇期間，做客人民網演播間接受人民網記者專訪。

鏈家集團董事長左暉在今日舉行的2017年中國發展高層論壇現場接受人民網記者專訪，就當前的房地產調控措施帶來的影響以及行業長效機制建設問題展開對話。

左暉表示，包括北京在內的城市近期新出台的更為嚴厲的調控政策意味着行業進入了全新的時代，即去投機化的時代。出台此類政策符合市場預期，大家也都希望看到更為穩定的市場。

在剛剛結束的全國“兩會”上，工作報告新添加了諸如“健全購租並舉的住房制度”、“遏制熱點城市房價過快上漲”等內容，並強調了地方在房地產調控中應切實承擔的責任，多個熱點城市在近两天內相繼出台了手段更嚴厲的調控措施，抑制房價過快上漲和投機行為。

左暉認為，嚴厲的調控措施短期內會對交易量造成影響，但從長期來看，對市場更加健康發展將是好事。

此外左暉還表示，調控措施僅是影響市場的一個因素，要建立房地產的長效發展機制，需要從影響市場的幾個重要因素中共同尋找答案，比如供求關係、消費者預期、市場秩序、金融環境等起主要作用的因素。

而隨着北京等重點城市的房產交易結構從過去以新房為主的局面發展到如今以存量房為主的情況下，如何調控存量市場，讓存量市場為市場提供更多的供應，同時讓市場交易效率更高效，這或將成為未來需要面對的核心問題。

正如工作報告中指出，要健全購租並舉的住房制度，左暉也認為租房居住也可以是一種生活方式。

“今天一說到住房，好像大家都是要去買房子，從來不會想我是不是租房子也可以。”左暉對人民網記者說。鏈家在數年前推出了旗下的住房租賃品牌，目前大約管理着30萬間房子，成為全國最大的機構化租賃供應商。

但左暉也表示，租房到目前依然存在較多的問題，未來需要重點解決的，是如何保持租賃的穩定性，如何保護租客的權益，這需要從立法方面予以解決。同時，市場也需要出現更多的機構化住宅租賃的供應商，增加市場的供應。

與發達國家的水平相比，中國目前在機構化租賃方面比例過低，也導致了住房租賃市場品質參差不齊。據左暉介紹，中國目前機構化租賃的比例不到5%，而美國超過了30%，日本則超過70%，這對行業而言，是一個較大的發展機遇。

左暉認為，要維護住房租賃市場的健康發展，信息的公開透明至關重要。也因此，鏈家在10年前提出了“信息無差別分享”理念，希望把所有的信息全都開放給所有交易的從業者。鏈家為此構建了一個規模龐大的數據平台――樓盤字典，目前涵蓋全國的7000萬套房子，每套房子約300個字段，總數據量大概在1200T。

左暉表示，鏈家的着力點體現在三個方面：一是推動整個數據的建設和分享，比如鏈家正在建設的帶精確刻度的房屋戶型圖數據庫；二是讓交易的效率更高，體現在鏈家推出的類似於支付寶的線上支付系統，在保障資金安全的同時提高支付的效率；三是推動行業經紀人的職業化。

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河北多地啟動樓市限購 專家稱有助環京樓市趨穩

東方財經網 2017-03-21 08:21:25 來源：中國新聞網

中新社石家莊3月19日電 (陳林 楊夢潔)繼河北省會石家莊17日晚出台關於加強房地產市場調控意見后，19日，河北保定也發布相關調控意見。截至目前，與北京相鄰的河北省已有多地出台樓市限購政策。

自19日起開始實施的《保定市人民關於加強房地產市場調控的意見》，適用範圍為保定蓮池區、競秀區和高新區。“意見”調整了居民購房政策，暫停向擁有主城區3套及以上的本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房；暫停向擁有主城區1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房。

本月初，臨近北京的保定涿州出台樓市調控新政：非涿州市戶籍的居民家庭，限購1套住房，且首付款比例不低於30%。

公開資料統計，從去年以來，河北已有廊坊三河、大廠、香河，張家口懷來、崇禮，保定涿州、淶水等北京周邊多地出台或升級住房限購政策。近日石家莊、保定的主城區也相繼限購。

河北省房地產研究中心主任張彥峰表示，去年以來，廊坊北三縣、保定涿州等河北環京縣(市)房價上漲相對偏快，限購政策會有助房地產市場穩定，抑制房價過快上漲。限購政策雖力度不一，卻能形成整體聯動，讓房地產市場穩定。

河北經貿大學工商學院教授董葆茗認為，隨着北京非首都核心功能向外轉移，環京一些縣(市)的規劃需要納入北京外遷的整體考慮中，在這種情況下，房地產的土地受限嚴重，限購是為保證當地房地產市場穩定。此外，隨着京津冀協同發展進一步深化，很多人看到了環京周邊房產投資價值，限購也可保證當地人的購房需求。

頻頻限購會如何影響河北房地產市場走向？董葆茗認為，可以讓市場逐步冷靜，大家開始圍繞剛需去考慮，而不僅是投資。隨着投資需求的逐步萎縮，整體來說房價會趨於穩定。

自去年10月以來，中國一線城市和部分熱點二線城市相繼出台調控政策，抑制房地產價格過快上漲。有分析指出，這些城市周邊輻射區的樓市因需求外溢而升溫。(完)

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工作報告起草組成員：最近個別地方房價上漲明顯， 調控措施陸續出台

東方財經網 2017-03-21 08:21:31 來源：21世紀經濟報道

3月17日，國新辦舉辦發布會，工作報告起草組成員、研究室副主任韓文秀介紹工作報告修訂情況。

韓文秀表示，2017年工作報告中設定各項目標，如GDP增長6.5%左右，已經充分考慮了確定、不確定的因素，目標設定是留有餘地，是有把握的。

據悉，經今年兩會代表委員們審議及意見，2017年工作報告共修改78處，修改后的篇幅增加了560多字，“遏制熱點城市房價過快上漲”“有效治理交通擁堵”等內容被新加進去。

發布會現場，多位記者提問房價調控問題。韓文秀表示，工作報告中，房地產這塊修改內容不少。一些熱點城市要切實擔負起防止房價上正快的責任，既要加強短期調控，如採取增加土地供應、採取適當金融、財稅政策，對中介、市場交易進行有效監督等，也要抓緊健全房地產市場平穩健康發展的長效機制。

韓文秀進一步表示，最近一段時間個別地方房價又有比較明顯的上漲勢頭，一些地方也正在陸續採取措施。針對房地產市場變化，包括房價上漲的情況，相信有關部門和地方會進一步採取措施。

3月17日下午，北京住建委出台政策，北京房地產調控政策升級，實施“認房又認貸”，二套房首付比例提高至60%，還表示要加快加大商品住房土地供應。

GDP6.5%的目標設定留有餘地

韓文秀表示，這次工作報告修改比較多的像生態環境部分大約有14條，涉及民生的有20多條，涉及“三農”的部分修改大概有9條，在這幾個方面相對比較集中的修改也更好地反映和體現了代表、委員還有社會各方面的關切。

兩會期間，代表委員們提出許多意見和建議。韓文秀直言，對於一些代表委員要求增加的重大戰略舉措，黨中央、現在還沒有定下來的意見；對於要求支持特定地區和特定行業發展的意見，不宜寫到報告當中。不過，總理要求相關部門把意見帶回去，力爭在今後實際工作中吸收。

78處修改意見中，對於做好2017年工作，補充了不少內容。

如在去庫存和房地產市場調控部分，補充了“健全購租並舉的住房制度”、“遏制熱點城市房價過快上漲”。在促進消費部分，補充了“落實帶薪休假制度”。在新型城鎮化部分，補充了“促進‘多規合一’，提升城市規劃設計水平”、“加強城市地質調查”、“有效治理交通擁堵等‘城市病’”等內容。在科技創新部分，補充了“改革科技評價制度”。

工作報告列出了2017年發展的主要預期目標，包括國內生產總值增長6.5%左右，在實際工作中爭取更好結果等。

年初確定的目標，是否能實現呢？韓文秀表示，當前經濟運行中存在着很多不確定、不穩定的因素，當初定這些目標時，考慮了不確定不穩定因素的影響，是留有餘地，是有把握的。前兩個月數據显示，經濟呈現穩中向好的態勢，2017年中國經濟實現良好開局。

前兩個月，不少宏觀數據確實向好，如規模以上工業增加值、工業用電量、固定資產投資、民間投資、財政收入等指標，其增速均好於去年全年或同期。

此外，韓文秀還表示落實工作報告任務有一套成熟有效的做法，並表示近幾年實踐表明，這套落實機制是很有效的。

兩會結束后，常務會議將部署相關任務。3月17日下午，常務會議第一項議題，就是將重點任務目標分解給各部門，落實牽頭部門和相關責任部門。

房地產相關內容修改不少

韓文秀表示，相對來說，在房地產這塊修改的還是不少的，包括遏制熱點城市房價過快上漲、建立購租並舉的住房制度等，這些都是回應了代表、委員提出的意見。房地產市場確實很重要，它既關係到發展，也關係到民生。

統計局數據显示，今年1月份，北京二手住宅環比上漲0.8%，同比上漲34.6%；杭州二手住宅環比上漲0.5%，同比上漲21.6%。

韓文秀表示，在房地產調控方面，黨中央、一直高度重視，要特彆強調兩點，一是要落實地方的主體責任；二是要實行分類調控、因城施策。當前，不同地方房地產市場庫存、房價等出現“冰火兩重天”的情況，三四線城市庫存很大，一些熱點城市又出現排隊購房現象，因此要強調因城施策，地方尤其是城市要切實負起這個責任。

“遏制熱點城市房價過快上漲”寫進工作報告能否抑制房價過快上漲呢？

韓文秀表示：“最近一段時間個別地方房價又有比較明顯的上漲勢頭，一些地方也正在陸續採取措施。我們大的方向和方針是明確的，要求也是明確的，所以針對房地產市場變化的情況，包括房價上漲的情況，我相信相關部門和地方會進一步採取措施。”

遏制房價過快上漲，是否是今年必須要完成的目標呢？韓文秀回應，不同地方、不同城市房地產情況差別很大，要區別對待。庫存大的地方要去庫存；房價上漲壓力大的或者上漲比較多的城市，就要採取相應措施來抑制房價過快上漲。畢竟房價對老百姓來說是很大的事情，所以要採取有力、有效的措施來解決這個問題。

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多地再啟新一輪樓市調控 南京本地人限購第三套住房

東方財經網 2017-03-21 08:21:33 來源：北京青年報

青島：非本地戶籍居民限購一套住房 南京：本地家庭全面限購第三套住房

多地再啟新一輪樓市調控

本報訊(記者 朱開雲)昨日，青島市國土資源和房屋管理局和青島市城鄉建設委員會等六個部門出台政策，對非本市戶籍居民家庭在青島市區購房作出限制。另一個城市南京也在昨天升級了此前的限購政策，從3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍，主城區戶籍居民限購第三套房。

青島市國土資源和房屋管理局昨日發布公告，自即日起，在青島市區範圍(市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區，包括高新區，下同)內，非青島戶籍居民限購1套住房，且需要滿足連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。對在市區範圍已擁有1套及以上住房的非青島戶籍居民家庭，暫不得購買住房。

根據青島發布的通知，首次和二次申請住房公積金貸款，購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。

通知還對商業貸款首付比例作出調整。在青島市區範圍內購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。同時，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

昨日江蘇省南京市辦公廳發布《關於進一步調整南京市住房限購政策的通知》。《通知》規定，從3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房；南京主城區(不包括高淳區、溧水區、六合區)已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。這意味着，南京本地家庭全面限購第三套住房，非南京居民限購範圍擴大。

此外，非南京市戶籍居民家庭申請購房的條件，升級為3年內在南京連續2年及以上繳納社保或個稅。而在此前，非南京戶籍居民家庭申請購買首套住房時，應提供自購房之日起前2年內在南京累計繳納1年及以上個稅證明或社保繳納證明。

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遏制房價過快上漲 中國多地出台限購政策

東方財經網 2017-03-21 08:21:35 來源：中國新聞網

中新社石家莊3月18日電 (記者 陳林)17日晚，河北省會石家莊出台關於加強房地產市場調控的意見。非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房。對在市區範圍內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在本市購買住房。

今年以來，中國多地相繼出台或升級相關限購政策。僅在3月17日一天，就有北京、廣州、石家莊、鄭州等地發布對本地樓市的收緊政策。河北省住宅與房地產業協會常務副會長兼執行秘書長、河北省房地產研究中心主任張彥峰對此表示，多地出台限購政策將對當前房價過熱進行“剎車”。

此次石家莊出台的意見，還調整了住房公積金貸款和商業性貸款有關政策。提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通住房的，最低首付款比例調整至30%；使用住房公積金貸款購買第二套住房的，最低首付款比例調整至60%；對購買第三套及以上住房的，住房公積金管理中心不予辦理住房公積金個人住房貸款。

據了解，這一意見自2017年3月18日起實施，適用範圍為石家莊安區、新華區、裕華區、橋西區和高新區。

張彥峰認為，去年下半年石家莊房價上漲明顯，經調控后今年上漲速度和幅度的勢頭依然強勁。此次限購、限貸政策的出台，是對當前房地產市場發展過熱的一種理性反應。

自去年10月以來，中國一線城市和部分熱點二線城市相繼出台調控政策，抑制房地產價格過快上漲。有分析指出，這些城市周邊輻射區的樓市因需求外溢而升溫。

遏制熱點城市房價過快上漲等內容寫入今年的工作報告。工作報告起草組成員、中國研究室副主任韓文秀在京表示，近期個別城市房價確實出現了比較明顯的上漲勢頭，地方也正在陸續採取措施。(完)

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