南京青島加碼限購 地產熱點城市調控恐全面升級

東方財經網 2017-03-16 21:53:46 來源：中國經濟網

雖然自去年年末以來，全國一、二線重點城市普遍出台了樓市調控措施，但不少城市的房價和成交量仍持續走高。為此，部分城市在近期開始加碼調控，意圖控制房價的過快上漲。

3月15日，江蘇省南京市辦公廳發布《關於進一步調整南京市住房限購政策的通知》。《通知》規定，從3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房；南京主城區(不包括高淳區、溧水區、六合區)已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。

實際上，這已經是南京6個月內，第三次加大對樓市的調控力度。去年9月25日，南京重啟限購，一個月後，南京又規定本市戶籍成年單身人士限購1套住房，且包含離異人士；二套房首付也提至八成。而在最新的限購政策執行后，南京本地家庭將全面限購第三套住房，非南京居民限購的範圍也有所擴大。

同日，青島市五部門聯合發布了《關於保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知》，自2017年3月16日起實施，該通知宣布自即日起，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

通知指出，在市區範圍內，能夠提供從購房申請之日起前2年內、在該市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對在市區範圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，或無法提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫不得購買住房。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。

同時，通知規定首次和二次申請住房公積金貸款、購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。在市區範圍內購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

此外，除了熱點一、二線城市外，限購還蔓延至三、四線城市。3月14日，贛州市出台《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，在贛州中心城區無住房(含住宅性質公寓)或在中心城區非限購區域內只有1套住房的本市戶籍居民限購1套商品住房。對於外地人，能提供自購房之日起計算的前2年及以上在本市中心城區逐月連續繳納個人所得稅或社會保險證明的，且在中心城區無住房的非本市戶籍居民，可在限購區域內購買1套商品住房。對購買第三套住房的，暫停辦理商業貸款。提高第二套住房公積金貸款首付比例至50%，停止第三次及以上使用公積金貸款和提取。

對此，中原地產首席分析師張大偉指出，目前看，這些政策對市場會有一定影響，且預計部分熱點城市的調控政策會繼續升級。

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2017年1-2月上海市房地產開發、經營基本情況

東方財經網 2017-03-16 21:53:47 來源：上海統計局

1-2月，本市房地產開發投資550.01億元，比去年同期增長10.0%，佔全社會固定資產投資的69.2%。商品房施工面積12384.39萬平方米，增長4.0%。其中，住宅施工面積6498.88萬平方米，下降0.1%。商品房新開工面積334.50萬平方米，下降5.2%。其中，住宅新開工面積139.60萬平方米，增長2.8%。商品房竣工面積964.83萬平方米，增長74.2%。其中，住宅竣工面積562.36萬平方米，增長55.5%。商品房銷售面積190.06萬平方米，下降30.8%。其中，住宅銷售面積142.78萬平方米，下降37.1%。

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南京住房限購新政：主城區本市戶籍居民全面限購第三套房

東方財經網 2017-03-16 21:53:51 來源：第一財經日報

3月15日，據南京市人民網站消息，南京市發布《市辦公廳關於進一步調整我市住房限購政策的通知》。（一）在六合區、溧水區、高淳區範圍內，暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。 （二）在主城區（不含六合區、溧水區、高淳區）範圍內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。 （三）非本市戶籍居民家庭申請購買首套住房時，應提供自購房之日起前3年內在南京累計繳納2年及以上個人所得稅證明或社會保險（城鎮社會保險）證明，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

以下為全文：

市辦公廳關於進一步調整我市住房限購政策的通知

寧政辦發〔2017〕56號

各區人民，市府各委辦局，市各直屬單位：

為進一步貫徹落實國家宏觀調控精神，強化住房居住屬性，市研究決定，自2017年3月16日起，在現行住房限購政策基礎上調整如下：

一、在六合區、溧水區、高淳區範圍內，暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

二、在主城區(不含六合區、溧水區、高淳區)範圍內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

三、非本市戶籍居民家庭申請購買首套住房時，應提供自購房之日起前3年內在南京累計繳納2年及以上個人所得稅證明或社會保險(城鎮社會保險)證明，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

南京市人民辦公廳

2017年3月15日

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青島樓市實施限購政策 16日起正式實施

東方財經網 2017-03-16 21:53:51 來源：第一財經日報

15日，據青島市國土資源和房屋管理局網站消息，青島市出台保持和促進房地產市場平穩運行的通知，在市區範圍(市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區，包括高新區，下同)內，能夠提供從購房申請之日起前2年內、在本市(六區四市，下同)連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍，下同)，限購1套住房。首次和二次申請住房公積金貸款，購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。本通知自2017年3月16日起正式實施。

以下為全文：

青島市國土資源和房屋管理局

青島市城鄉建設委員會

中國人民銀行青島市中心支行

中國銀行業監督管理委員會青島監管局

青島市住房公積金管理中心

關於保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知

各區、市人民，市各部門，市直各單位：

按照國家關於“堅持住房的居住屬性”、“加強房地產市場分類調控”的總體要求，為保持和促進我市房地產市場平穩運行，經市同意，現提出有關意見，通知如下：

一、在市區範圍(市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區，包括高新區，下同)內，能夠提供從購房申請之日起前2年內、在本市(六區四市，下同)連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍，下同)，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);對在市區範圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，或無法提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫不得購買住房。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。

二、首次和二次申請住房公積金貸款，購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。

三、經利率自律機制研究通過，在市區範圍內購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

本通知自2017年3月16日起正式實施。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　2017年3月15日

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深滬樓市平靜 後市取決於調控政策走向

東方財經網 2017-03-16 21:53:52 來源：21世紀經濟報道

與北京、廣州火熱的二手房和樓市氛圍迥異，上一輪的房價領頭羊深圳、上海今年卻表現低調，開發商期待的“陽春三月”沒有出現。

2015年至今的這波房價上漲，此起彼伏，一線城市房價輪動效應明顯。此輪北京、廣州上漲較快，深圳、上海部分地區出現跌勢，這是這輪房價上漲周期的結束，還是在醞釀新的行情？

深滬樓市蟄伏

時間進入2016年下半年後，深圳樓市似乎已從樓市熱搜榜上消失了。

根據市規土委的備案數據，2月深圳全市僅成交804套新房住宅，成交均價54778元/平方米，相比去年9月份的成交均價61600元/平方米已下跌6800元/平方米。同時，2月份一手住宅成交量環比大跌5成，僅804套，8.19萬平方米，接近2008年同期低位水平。

2月份深圳一、二手住宅成交量合計3044套，環比下降30.8%。其中一手住宅零供應，僅有一批次的位於寶安區商業性辦公項目獲准預售。

新房遇冷，二手房也不例外。與去年同期相比，深圳1月份二手住宅成交量不足去年的1/5；2月份也延續低位成交。

而在去年初曾經火爆的上海，由於實施了嚴厲的限購限貸政策，改善需求受影響較大，今年春節過後的上海樓市成交依舊平靜，近幾個月存量住宅成交量持續在低位徘徊。1月份，上海二手房成交量只有9401套，是5年以來的月度最低值。

中原地產數據則显示，上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米，環比減少6.7%，同比下滑49.1%。這一數值也是6年來同期最低。業內人士表示，除了春節因素之外，市場信心還沒有恢復。

嚴厲的限價政策也在影響市場。在上海預售、現售價格均被嚴格管控的背景下，整個2月份市場供求雙方交易活躍度不高，也進一步加劇了市場供求矛盾，造成了市場“量跌價不跌”的局面。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進認為，深圳和上海的這種情況，可能還會持續一段時間。

對於接下來幾個月的市場走勢，克而瑞預計，上海樓市供應量環比回升為大概率事件，但同比將繼續下滑，且目前市場觀望情緒濃厚，成交量維持低位在所難免。

今年想複製去年“陽春三月”的行情將困難重重。

而在深圳，3月已過去半月，新房和二手房市場並未出現明顯的回升。新推的幾個樓盤去化率維持在5-6成左右，大部分開發商仍選擇繼續“蟄伏”。

市場結構轉換

對於滬深樓市的走向，目前多空交鋒激烈。

3月以來，連續數月的低迷，讓一向嗅覺靈敏的深圳投資客，開始拋售房源。

深圳業內傳言，福田中心區皇都廣場的一位投資大戶，去年底以來開始拋售手中上百套房子套現，但傳言也未能證實。

針對拋售傳言，市場有分析認為，投資客並非徹底看空深圳樓市，而是在轉換資源，賣掉可能不再漲價的小戶型和商住房，再去投資大戶型產品。“隨着改善型需求增加和二胎政策的放開，大戶型將成為緊俏產品。”中原地產認為。

在上海，中原地產市場分析師盧文曦認為，在市場信心沒有恢復的情況下，今年個別開發商會選擇以價換量。

優淘城總裁薛建雄則表示，市場只是降溫，但開發商手上貨源不足，賣一套少一套，即便出現降價潮也要等到庫存足夠充裕之後才有可能。現在以價換量的基礎還不夠，開發商並沒有太多的庫存積壓。

總體來說，開發商、中介、以及房地產研究人士看跌滬深樓市的並不多。在嚴躍進看來，房價的走勢關鍵還是要看信貸政策走向。

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京津冀人口新動向：北京天津對外來人口吸引力下降

東方財經網 2017-03-16 21:53:52 來源：21世紀經濟報道

2016年，北京常住外來人口807.5萬，比2015年的822.6萬下降了15.1萬。這是繼上海2015年、2016年外來人口分別持續下降14.77萬、1.45萬后，全國又一個超大城市出現外來常住人口負增長。

如果梳理最新發布的京津冀三地的統計公報，會發現一些變化已悄然發生。

北京市2016年國民經濟和社會發展統計公報显示，2016年北京常住人口2172.9萬，比上年末增加2.4萬人。但是外來常住人口為807.5萬，比上一年下降了15.1萬。

這是近17年以來，北京外來常住人口的首次下降。

同期天津的吸引力也在下降。2016年天津常住人口1562.12萬人，比上年末增加15.17萬人。外來常住人口為507.54萬人，增加7.19萬人，但是新增數量大幅低於2015年24.17萬人。

只公布了常住人口變化的河北省，2016年末常住總人口7470.05萬人，比上年末增加45.13萬人，其新增數量高於2015年的41.17萬人，但低於2014年的51.14萬人。

那麼，京津兩地的人口，迴流到河北了嗎？

京津對外來人口吸引力下降

21世紀經濟報道記者獲悉，2016年京津冀地區的常住人口發生了重大變化。

2016年，北京常住外來人口807.5萬，比2015年的822.6萬下降了15.1萬。這是繼上海2015年、2016年外來人口分別持續下降14.77萬、1.45萬后，全國又一個超大城市出現外來常住人口負增長。

而天津外來人口常住人口負增長時代，也有可能到來。統計公報显示，2016年天津外來人口為507.54萬人，比上一年增加7.19萬人，這大幅低於2015年的新增24.17萬、2014年的新增35.27萬、2013年的新增47.95萬数字。

為何北京、天津對外來人口的吸引力下降？

南開大學人口與發展研究所所長李建民認為，北京和天津這兩個超大城市出現常住人口增長減緩，甚至出現外來常住人口數量減少，這是一個大的趨勢。

“因為大量的產業在從北京向外轉移。產業搬走，按道理人也會跟着走。比如北京撤掉動物園批發市場，會導致批發業者‘人隨業走’。”他表示。

另外，他指出北京居住成本較高，對於有條件買房或租房居住的人影響不大。但是居住負擔能力有限的外來人口就會“待不住”。

一位大學生告訴記者，在北京最大的成本是房租。“普通的商品房住宅，一間屋子在主城區就需要每月2000-3000元。如果每月到手7000元，租房、吃飯、坐車等費用一扣除，所剩無幾。”

而天津的情況，與北京有一定相似之處。最新消息显示，春節後天津租房市場成交量價走高，月租金環比上漲約8%-10%。而選擇在市中心甚至周邊一些的地方租一室一廳，很多地方房租也超過2000元。

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞認為，客觀來說，高房價是調節人口空間分佈的重要槓桿。“如果能在北京買得起房，就能在北京住下去。如果不行，也會選擇自我流動，這屬於市場配置資源。”

部分迴流到河北？

京津對外來人口吸引力下降，已可以從數據中觀察出來。而隨着北京產業向河北轉移，河北按理說應該會出現人口快速增長。

事實上，此前河北一直都是北京、天津的人口輸送地。

根據此前發布的2014年々津冀藍皮書》報告显示，2005年至2010年，河北向北京輸送的勞動力平均每年在100萬人左右；向天津輸送的勞動力平均每年在60萬人左右，且呈逐年增加態勢。

2010年第六次人口普查數據显示，河北來京人口為155.9萬人，佔北京常住外來人口的22.1%；而在天津市的常住外來人口中，來自河北省的人數為75.45萬人，占天津市常住外來人口的25.2%。

那麼，2016年河北的人口出現何種變化？河北2016年統計公報显示，2016年末河北全省常住總人口7470.05萬，比上年末增加45.13萬。出生人口92.50萬，死亡人口47.37萬。

21世紀經濟報道獲悉，河北2016年常住人口新增量高於2015年的新增量41.17萬，但是低於2014年的新增量51.14萬，和2013年的新增量45.10萬基本持平。

但是，2016年河北常住人口增加，主要是該年新出生人口增加導致的。2016年河北新出生人口達到92.5萬，大幅高於上一年的84.04萬。與此同時，2014年到2016年，河北每年死亡人口都穩定在40多萬。

在北京大量產業已經轉移到了河北的背景下，為什麼河北常住人口未見大幅增加？

牛鳳瑞認為，北京產業向外疏解，本來是能促進人口疏解的。“但是很多企業搬到河北后，管理人員過去了，實際一般工作員工可能在當地招募，原先企業的從業人員不一定會跟過去。這些員工可以在北京的其他地方就業，因為在北京的發展空間和前途要比在河北高得多。”

一些河北戶籍青年也告訴21世紀經濟報道記者，目前河北距離北京最近，但自己選擇在北京工作。“儘管北京房價很高，但離開北京難以有發展的空間。”

此外，在北京房價高企的情況下，目前北京周邊地區已經聚集了大量的人口，比如河北的燕郊、大廠、香河、涿州和固安。很多人是在北京上班，在河北居住。按道理來說，這應該被統計成河北常住人口，使得河北常住人口數據大增。

河北大學人口所副所長王金營認為，存在一種可能，即一些非河北省的人口在北京、天津工作，但是居住在河北。“這部分人口北京沒有統計到，河北也沒有統計到。 ”

他認為，產業轉移會對地方的經濟、就業帶來一些影響，但對人口的疏解不會有那麼明顯的效果。“要實現京津冀協同發展，單純地靠人口疏解的手段是不行的，還是要靠周邊的發展，比如產業布局、公共服務跟上等等。”

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北京二手房市場調查： 庫存稀缺 “跳漲”再現

東方財經網 2017-03-16 21:53:54 來源：21世紀經濟報道

二手房市場掃描

今年春節以來，受新房市場供給不足和調控政策影響，部分一線城市的二手房市場出現了快速上漲的局面，其中主要是北京和廣州。不過，與之相比的滬深樓市則表現平靜。本專題試圖探究其背後的原因。

市場分析認為，最近的市場有所升溫，主要原因是限價導致的新盤供應暫停疊加改善需求在壓抑了3個月後的釋放，另外2-3月份也是學區房交易高峰期，所以出現了一輪二手房行情。

“以前客戶看到房價漲了，就想着能不能等着降下來再買。現在只要有誠意出售的房源放出來，大家都不等，直接搶購。但是只有極少數業主誠意出售房屋。”珠江綠洲一家中介門店銷售經理告訴21世紀經濟報道記者。

受新房市場供應量嚴重短缺等因素影響，北京二手房市場惜售現象愈發明顯。二手房業主連續跳漲、坐地漲價、違約現象頻繁發生。

2017年3月14日，鏈家官網显示，北京市當天帶看量已經達到14238次；2月份，僅鏈家一家中介就成交了11981套房源。從鏈家網显示的具體統計數據看，自春節以來，北京市整體房價都處在上行階段。

以位於北京市東南二環邊上的廣渠家園小區為例，2月參考均價為87633元/平米，環比上月上漲3.64%，同比去年上漲74.37%；地處北三環馬甸橋東南角陽光麗景小區，2月參考均價為138235元/平米，環比上月上漲1.76%，同比去年上漲40.27%；位於大西山文化圈與海淀新區的交匯處的保利西山林語，2月參考均價為66491元/平米，環比上月上漲5.38%，同比去年上漲68.32%。

樓市眾生態

一面是買家，另一面是賣家。在攀漲的房價和房源稀缺情況下，二手房交易的天平砝碼屬於賣家。

47歲的李先生目前正在出售望京西園三區一間138平方米的住宅，該房屋緊鄰望京實驗小學。半個月前李先生對該房產的報價是總價950萬，一個星期前他將報價漲到1050萬。

在北京擁有多處房產的李先生對於樓市已經有了經驗。“我的經驗是越不賣越漲。不排除以後我會加價出售這套房子。如果幾個人同時購買的話，價高者得。”

李先生告訴21世紀經濟報道記者，現在每天中介帶來看房的人大概有一兩撥，周末最多的時候可以達到五六撥。每一撥可能有一兩位購房者，其中大部分都有意向購買，但是這些客戶都需要將自己的房屋出售，才有足夠的資金來購買李先生的房子。這些看房客的年紀大部分集中在35歲至40歲之間，改善性需求居多。有的是為了生二胎，有的也為了讓孩子能夠在望京實驗小學里就讀。

看到二手房房價每天跳漲，李先生愈發不着急出售這套房屋。該房屋是16年前，李先生花費56萬元購得（首付20萬元，貸款五六年還清）。目前這間房屋委託給中介，開展租賃業務，將原本的3室分割成為4室，每個月租金收入在10000元左右。

目前，與李先生持有同樣心態的業主不在少數。由於房價上行，不少業主愈發惜售，坐地漲價也時有發生。一位正在看房中的曹女士告訴21世紀經濟報道記者，她的朋友在購買二手房時，因為猶豫了兩周，房屋總價就上漲了一百萬元。而曹女士此前看過的一套房屋，已經和業主約好籤約，但她到了中介門店后，業主臨時反悔。“第二天，我看到這位業主再次將房屋掛出來，總價提高了10萬元。”

另一位購房者杜女士也遇到同樣遭遇。“前幾天看好廠窪西街10號院一套房子，掛牌價是810萬，當時還想着跟業主砍砍價。結果，過幾天再看，業主直接將總價上調到了900萬。”

上述珠江綠洲中介也向21世紀經濟報道記者提供了一個前不久成交的案例。珠江綠洲小區一個面積約為160平方米的房子。幾位買家同時去看，本來房主的定價是780萬，有買家希望780萬全款購買，另一個買家提出785萬貸款購買。但最後成功購買的買家出到790萬全款購買。

二手房源稀缺

為了了解二手房市場真實情況，21世紀經濟報道記者以暗訪的方式採訪了多位中介人員。這些中介人員普遍的反饋是，春節後房價上漲明顯，同時可售二手房房源量很少。

海淀區一名鏈家工作人員告訴21世紀經濟報道記者，“春節以後，二手房市場單價約上5000元/平方米左右。目前的情況是，買房的人很多，但是庫存房源量也比較少。該人士稱，二手房價格目前由房東決定，很多房東也在換房，他們對市場比較了解，有着自己的心理預期。買房者的付款方式也會影響到最終交易價格，換房的買家因為周期長，談價餘地就不大。如果能夠全款購買，隨時交易，那麼談價的幅度就大一些”。

朝陽區鏈家工作人員也表示，“最近二手房價格有所上漲，交易量目前還可以。最近房源比較缺，購房價格需要和房主進一步談。如果付款時間太長的話，業主都不會同意。”

上述珠江綠洲中介人員表示，他所接觸到的買房人，大部分是改善性需求，“買家擔心房價上漲買不到房子；但賣家將房子賣掉后，手上拿着錢，看着房價走勢，也擔心買不到房子。”

目前，在這名銷售人員主要經營的三個小區，他所經手的在售房源不超過15套，其中誠意出售的房源不超過5套，同時這幾套房子的價格也更高一些。其中一個小區的報價在58000元/平米左右，面積在100平米至120平米之間；上個月的價格在48000元/平米至50000元/平米，最高的也就52000元/平米。

後市看政策走向

據鏈家網數據显示，2月份，北京市各區二手房參考均價統計中，西城區最高，平均為108773元/平方米。東城區為97502元/平方米，海淀區為86970元/平方米，朝陽區為69665元/平方米，通州區為48227元/平方米。

房價攀漲、庫存量稀少的同時，二手房交易總體看仍然火熱。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年第10周（3月6日-3月12日），北京二手住宅共網簽4255套，環比上周增長9.2%，自今年第7周以來連續四周上漲，同時也是春節以來單周網簽量首次突破4000套。

上周周一至周日的網簽量分別為801套、736套、684套、881套、922套、119套、112套，單日超過800套的有三天，較春節后前幾周明顯增多。從節后每日網簽量、每周網簽量來看，北京二手市場交易量正逐步回升。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，2月中下旬開始，隨着春節的遠去，北京二手房市場的實際交易量開始出現回升。目前市場的實際交易量還在持續增加，3月中下旬的網簽數據可能還會繼續提高。

中原地產分析師張大偉認為，最近的市場有所升溫，主要原因是限價導致的新盤供應暫停疊加改善需求在壓抑了3個月後的釋放，另外2-3月份也是學區房交易高峰期，所以出現了一輪二手房行情。

張大偉認為，樓市後續走勢主要還是看政策預期。整體看，新房市場處於短期觀望狀態；而房價走勢主要還要看信貸政策，包括未來是否會加碼認房認貸、是否會約束額度等房地產信貸收緊政策。

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