首付貸變形計：披上消費貸馬甲 疑重現廣州樓市

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：每日經濟新聞

距離上次廣州聯合發文叫停首付貸不到一年時間，披上消費貸的馬甲，“首付貸”再現廣州。

近來，一則推銷電話在不經意間揭開了廣州樓市隱藏的秘密。《每日經濟新聞》記者從一小額貸公司的推銷電話中了解到，通過無抵押信用貸款，一個月入萬元左右的普通市民可以獲得30萬元貸款，高者可獲得50萬元無抵押信用貸款用於墊付首付款。

首付貸在樓市火爆的時候較為常見，但樓市“量價齊跌”之際，披上馬甲的“首付貸”為何能夠死灰復燃？

首付貸“變形計”

《每日經濟新聞》記者獨家調查發現，不僅是小額貸公司如此，包括廣州銀行、廣發銀行等在內的多家正規商業銀行也掛着消費貸的招牌，做着首付貸的買賣。

記者聯繫廣發銀行天河區一支行房貸負責人，詢問是否有途徑能補齊首付空缺。該負責人表示如果空缺數額太大，無法通過拉高房屋評估價格的方式做到。

該負責人告訴記者，公積金繳存金額達到2000元/月、月收入過萬的情況下，可以貸出20萬~30萬元左右的消費貸用於填補首付。若貸款本人公積金繳存不符合條件，可通過朋友貸出資金用於購房。

據了解，廣發銀行的消費貸年利率則高達13.2%，月利息則為6厘，按照20萬元額度，按最長3年還款期限計算，每月償還本息為6555元，3年利息共計4.32萬元。

廣州銀行天河支行則顯得更為高調，直接以廣告的形式告知客戶，通過身份證和銀行流水則可以貸出5萬~150萬元不等的首付貸。

該行客戶經理告訴記者，因為國家禁止做首付貸，該貸款是通過消費貸的形式貸出資金，每月利率為7.5厘。相比之下，廣州銀行的條件害寬鬆許多。工作穩定，月收入萬元左右，公積金每月繳存繳存200元左右，可貸出15萬~25萬元的“首付貸”。最高個人可貸60萬元，家庭最高150萬元。

同時，廣州銀行不同支行之間要求也不一樣，記者來到天河區東圃支行諮詢，同樣的條件，相關負責人表示只能貸出10萬元，利息每月為8厘。

貸款20萬元，最長5年還清，按照7.5厘的月利息計算，每月償還等額本息為4833元，5年共計本息約29萬元。貸款時間越長，所要支付的利息越多。

在消費貸方面，交通銀行和農村商業銀行的審核較為嚴格，僅分別針對部分VIP客戶和國企單位員工提供小額消費貸。

部分樓盤漲幅“扎眼”

按照以往經驗，首付貸在樓市較為火爆的時候出現的概率比較大，而當前樓市量價齊跌之下，為何“首付貸”還能有生存的空間？如果樓價下降，購房者使用“首付貸”又該如何償還高額利息？

一位建設銀行工作人員告訴記者，因為部分樓盤價格較高，超過了限定的價格，開發商就就利用“無抵押信用貸款+房貸”模式來操作。

《每日經濟新聞》記者實地採訪發現，位於番禺區祈福新村繽紛匯項目，2016年10月份價格為1.8萬元/平方米，南向價格均價2萬元/平方米。今年3月份售價直逼3萬元/平方米。銷售人員表示，目前在售貨量不多，未來推出的新貨預計均價將超3萬元/平方米。

祈福新村二手房活力花園兩房業主已經不太願意放盤了，早前1.8萬~1.9萬元/平方米的價格，現在加價到2萬元/平都不賣了。

位於荔灣區的西關海項目則是一天一個價，據銷售人員介紹，2016年12月開盤時均價為4.8萬元/平方米，3月11日推出50套均價5.2萬元/平方米，已經基本沒貨了。目前看房只能做誠意登記，預計新推出單位均價將達到5.3萬元/平方米。

網簽數據显示成交價格則並沒有開發商所描述的這麼高，這一矛盾的背後又隱藏着怎樣的玄機？

據網易房產監測的陽光家緣（由廣州市住建委主辦）數據显示，上周（2017.3.63.12）廣州一手住宅網簽量價齊跌，網簽成交量共2828套，環比下跌3.55%；在均價方面，上周廣州一手住宅網簽均價為15159元/平方米，環比上上周的15828元/平方米減少669元，環比下降4.23%。2月份成交6808套，均價16662元，價量較1月均保持微降。

“雙合同”規避調控

中原地產廣州項目部總經理黃韜告訴《每日經濟新聞》記者，目前雙合同已經重出江湖，包括大開發商在內的很多樓盤都在使用雙合同。

去年以來，部分開發商通過雙合同的形式規避限價政策，但對於購房者而言，無疑增加了首付款壓力。

業內知名房地產專家接受記者採訪時表示，目前廣州多個樓盤實行雙合同，雙合同中另一個裝修合同需要一次性支付，對於購房者而言，首付成本迅速提升，迫使購房者轉向“首付貸”。

例如，一套300萬元的房子，均價3萬元/平方米，但該地段限制網簽價格2.5萬元/平方米。開發商則把高於限簽價格50萬元通過裝修合同的形式呈現，對於購房者而言，原本首付為90萬元，但是現在需要一次性支付50萬元裝修合同價以及75萬元首付，總共一次性支付首付款為125萬元，首付壓力頓時增大。

黃韜表示，雙合同存在風險，但也是在你情我願的情況下發生的，在目前情況下，查處雙合同難度較大。

一按揭公司從業人員接受記者採訪時指出，包括金融公司、財務公司、正規銀行等在內機構都有涉及“變相首付貸”業務。主要是因為在控制信貸的大環境下，銀行資金需要尋找出口，無抵押信用貸款的利率高，機構有利可圖。

上述從業人員指出，存在一部分房價上正快的現象，導致評估價格跟不上。例如，一套100萬元的房子，實際評估價格為90萬元，銀行貸款七成為63萬元，買家實際需要支付37萬元，比買家預計首付款30萬元高7萬元，需要購房者自己解決，首付貸就有了存在的市場環境。

當前正积極出台各類政策調控，促進房地產健康平穩發展，報告也指出加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

某一線房企項目負責人接受記者採訪時明確表示，在調控方面，開發商和的心態是一致的，都希望保持房地產市場的平穩健康發展。暴漲暴跌、樓市亂象是對優秀的企業發展以及老百姓承受能力的破壞，不利於房地產長期平穩建立發展。

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帶看量迫近70萬峰值 北京二手房不是想買就能買

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：和訊房產

和訊房產消息看着手機彈送的消息，劉旭（化名）內心一陣焦慮。

三天前，進入而立之年的劉旭計劃購買一套二手房，並陸續關注了10套意向房源，但讓他始料不及的是，三天中每天都能收到“關注房源已停售”的信息，到第三天的時候，他最開始關注的10套意向房源只剩下了3套。

這讓劉旭認識到，自己一開始認為選房空間還很大、二手房市場緊俏的報道“太誇張”的觀點確實屬於誤判。

現實是殘酷的，上一周（3月6日至3月12日）北京二手房成交4000多套，創節后成交峰值，劉旭卻發現自己的可選房源越來越少。

劉旭的焦慮

劉旭的焦慮如果換成數據來形容似乎更明顯，鏈家官網數據显示，上個月鏈家在全北京的帶看總次數高達697875次，這是自去年三月份以來的最高值；同時該月成交11981套，相當於成交率約為1.7%。

同時鏈家上的新增房源和新增客源也開始恢復至去年8月～9月的水平，其中新增房源41181套，但新增客源高達134717人，供需比約為1:3.28，也就是說平均每新出一套二手房，就有超過2個人跟你搶房。

需求仍在持續增加，同樣是鏈家的數據，從2月16日到3月15日的30天內，四個周末有三個周末的帶看次數超過11萬人次，剩下一個周末超過10萬人次，即使在工作日，也有多個單日帶看量超過2萬人次的記錄。

據鏈家介紹，帶看量代表了市場的活躍度，如果單日帶看房量超過2萬人次，就表示市場處於比較活躍的狀態。

但是這種活躍的市場狀態卻沒有給劉旭帶來好消息，媒體上不時傳出的二手房業主臨時漲價的現象開始發生在他身上。

“劉先生，您上次看的東一時區86平米、462萬元的兩居已經漲價了，現在報價485萬元，您還要不要考慮？”這樣的漲價電話劉旭接了好幾個，他煩惱的告訴對方，自己的預算卡的比較緊，不能接受這樣的調價，只好辛苦中介人員再幫自己關注其他合適的房源。

除了漲價，就是暫時無法簽約。劉旭本來看好了房山長陽原鄉小鎮二區一套74平米的房源，但當他致電希望看房時，中介給出的回應卻是業主也打算換房，但目前還沒看好合適的房子，短期內無法交易。

十套意向房源中，七套停售，剩下的不是漲價、就是暫時不簽，劉旭越發緊張，他急於查明這背後的原因。

“這段時間以來確實有大批量房源停售，一方面原因是業主此前沒有簽委託書，委託到期后只能先停售，同時這些沒有簽委託書的房源如果要調價也需要重新簽約；另外絕大部分原因是業主不誠心賣房。”某鏈家門店經理表示：“目前是賣方市場，供小於求，不少賣家已開始重新上調房屋定價。實際上，隨着房價走勢逐步升高，賣家也在擔心將房子賣掉后，買不到合適的房子。

“業主不敢輕易賣房，主要是預判未來樓市政策可能繼續收緊，從以往經驗來看，3月份是房產政策出台的窗口期，不少業主擔心政策的變更會讓自己失去買房機會。”上述人士表示。

二手房價漲幾何

據北京市住建委成交數據显示，從去年3月到今年2月，北京二手房成交市場上有兩個峰值，一個是去年3月成交了35517套，一個是去年9月成交了34912套，其他月份均沒有打破3萬套的成交紀錄，其中自去年930新政出台以後至今，北京二手房市場成交量已經連續5個月走低。

而最近的成交量显示，3月份的二手房成交量很可能出現反彈。

我愛我家給出的上周（3月6日至3月12日）二手房市場數據显示，北京二手房住宅共網簽4255套，環比增長9.2%，是春節以來單周網簽量首次突破4000套。

隨着成交量出現峰值，成交價也隨之上漲。

據中商產業研究院整理的數據显示，2月北京二手房成交均價為62414元/�，環比增長3.27%，同比增長41.18%，其中西城區均價最高，每平方米為123019元，環比增長5.66%，其次是東城區和宣武區；朝陽區房價僅排名第六位，每平方米為為70599元，環比漲幅1.14%。

此外，在1月北京18個行政區中，二手住宅成交均價環比下滑的僅有昌平區和延慶區，其他16個區的二手住宅成交價均環比上漲，其中漲幅最大的是房山區，為7.54%。

在上述背景下，二手房買賣雙方的交易堪稱“白熱化”，不久前有媒體報道稱有賣家報價728萬，買家從下午7點半砍價到夜裡11點半，最後加價17萬至745萬成交的怪異現象。

追其背後原因，中原地產分析師張大偉認為，其主要是限價導致的新盤供應暫停加上改善需求在壓抑3個月後的釋放，外加學區房的交易高峰期，所以出現了一輪二手房行情。

同時，有專家表示：“去年出台樓市新政后，深圳（樓盤）和上海（樓盤）房價均出現鬆動調整，而北京卻一直在漲，根本原因是房貸政策的相對寬鬆。”

根據wind金融統計數據，2016年10月底至2017年1月底，北京住戶部門中長期貸款餘額分別新增334.8億元、369.8億元、186.8億元和434.2億元。總體而言，近幾個月的房貸數據依然是在增長。

針對上述問題，業內人士認為，隨着3月份市場成交量的快速回升，加碼認房又認貸等信貸收緊政策或是大概率事件。

“隨着春節遠去，北京二手房市場實際交易量開始出現回升，反映到網簽數據上來，3月份的網簽量開始逐步上漲。目前市場的實際交易量還在持續增加，3月中下旬的網簽數據將繼續提高。”偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉表示。

“但交易量的回升，並非意味着市場回暖，與2016年同期相比，如今北京二手市場的基本環境已然改變，去年的政策為鼓勵去庫存，如今的樓市政策是為了防止炒房、避免樓市大起大落，隨着信貸逐步收緊的威力逐步顯現，2017年二手房市場整體降溫或是大趨勢。”他補充道。

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北京部分銀行停房貸?銀行人士:額度有限放款慢

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：和訊房產

今日有媒體報道稱，2月以來部分銀行北京分行暫停放款，北京房屋中介已跟工商銀行、中國銀行、光大銀行等暫停合作。中新網從鏈家等房產中介機構的工作人員了解到，北京房屋中介機構確實減少了與部分放款較慢的銀行合作，但合作肯定還是有的，只是選擇這類銀行的客戶較少。

工商銀行北京分行的一位工作人員告訴記者，銀行放款慢的主要原因是額度有限。

中原地產首席分析師張大偉也指出，目前，北京所有銀行基本都在正常開展房地產按揭貸款，新建住宅成交少，大部分房地產按揭貸款以二手房為主；相比1月份寬鬆的信貸，2月份下半月北京大部分銀行放款暫停，3月雖然有所恢復，但額度吃緊，基本排隊放款。

另有銀行業人士對記者表示，“他所在的銀行，除個別支行仍和房地產中介有合作外，大部分都撤出了。”

上述這位不願透露機構和姓名的人士說，“現在賣房的客戶基本都是為了再買房，且多數都要換更貴的房子，只有趕緊拿到老房的首付和銀行放款，才能按時付上新房首付。很多購房者都陷入換房連環套，有的甚至是五連環，都催着放款，大家都着急，而銀行的貸款額度實在有限。

在一家互聯網公司任職的吳女士正深陷“換房連環套”。為照顧父母、也為了女兒升學，吳女士剛剛賣掉了位於朝陽區的房產，轉頭又交了10萬定金訂下一套海淀區的學區房。始料未及的是，學區房房東同樣是為了“倒手換房”，急於拿到房價全款再去購房，而購買吳女士房產的買家做了商貸，放款要再等一個月，所以，催着買家提早辦理過戶，成為她近期的頭等大事。

過了戶，銀行就開始走放款流程？購房人普遍理解的過戶后就走放款流程，其實不太準確，具體要看銀行什麼時間能拿到“他項權利證”，這是一個代替房本*押到銀行的憑證，由房管部門核發、由*押權人持有的權利證書。

據悉，房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體或者個人對該房產涉及的權利，通常是指*押權利，他項權證由他項權人持有。

此外，另一家國有銀行的一位工作人員告訴記者，一般情況下，銀行是在拿到他項權利證后的五個工作日內放款，可如今，12月份收到他項權利證的還沒放款，也就是說，這部分申請人的放款周期已超過三個月。

“一個客戶今年1月中旬過的戶，放款要排到4月份。”房產中介小姜說，放款稍快的銀行也得等一個多月。

北京市住建委官網公布數據显示，2月份，北京二手房網簽14630套，其中二手住宅網簽12168套，環比1月減少692套，同比2016年2月下跌近兩成。按面積看，網簽量依次集中在建築面積60平以下、60-80平、80-100平戶型。

至於排隊放款的影響，張大偉說，很多連環單很可能面臨違約風險，一旦後續政策加碼，樓市可能出現降溫表現。(應受訪者要求文中部分人物為匿名或化名)

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