青島市民熱議房產新政：有利於抑制投機性購房

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：大眾網

青島房產新政從今天起開始實行，根據新政，在青島市區擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭暫不得購買住房。大眾網今天採訪了部分青島市民及業內專家，他們認為，新政會控制房價過快上漲的勢頭，有利於抑制投機性購房，於民有利。

青島市民劉先生說，對他而言，青島房價還比較高，每月的還銀行貸款壓力大。他十分歡迎此次新政的出台。因為這樣會變相控制房價過快上漲的勢頭，房價能趨於穩定。特別是能有效抑制投機性購房行為。

青島房地產投融資中心主任龍江則認為，新政有利於保持和促進青島市房地產市場的平穩有序運行；不過，新政沒有具體界定青島本籍戶口範圍，內容相對模糊。對於未來房價，龍江分析，今年青島房價不會下降，還會上升。特別是市南區、市北區的房價上漲必定帶動李村等周邊房價上漲。

根據新政，在青島市區範圍（市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區，包括高新區，下同）內，能夠提供從購房申請之日起前2年內、在本市（六區四市，下同）連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭（家庭成員均不擁有本市戶籍，下同），限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對在市區範圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，或無法提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫不得購買住房。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。

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銀川樓市小幅回暖 去庫存仍需快馬加鞭

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：於瑤

去年以來，寧夏銀川市連續出台樓市新政，推動房地產市場去庫存。一系列利好政策效應疊加，逐漸恢復了購房者信心，住宅銷售市場出現回暖跡象，價格止跌企穩。但前期市場供應過大、市區常住人口較少、房企融資困難等因素抑制市場升溫，商業地產高庫存問題凸顯，去庫存問題仍是努力的主要目標。

銀川市住建局副張靜說，2016年銀川市出台“房地產15條”等系列措施，並獨創多項政策，如面向全市範圍內符合條件的鄉村教師及恥系統職工出售保障性住房，將公積金異地貸款業務擴大到全國，研發“农民安家貸”等信貸產品，鼓勵农民和农民工進澈房，政策效果初步顯現。

多重利好政策推動了銀川購房需求釋放及市場成交量的回升。銀川市房產交易中心統計數據显示，2016年銀川市新建商品住宅銷售3.06萬套，同比增長0.6％。二手住宅銷售1.03萬套，同比增長38％。

“政策效應疊加，逐漸恢復了購房者信心，使市場看空的觀點得以扭轉，剛需購房者加快購房節奏，原先的觀望者也開始入市，住宅銷售市場出現回暖跡象。”國家統計局寧夏調查總隊生產投資價格調查處副調研員王明珠說。

記者採訪了解到，部分樓盤熱銷對市場回暖產生帶動作用。2016年銀川多個樓盤一經推出就得到購房者認可，銷售火爆。如大閱城樓盤，除公寓外的住宅從開盤到售罄不到半年時間。受此影響，住宅價格也穩中有升。據統計數據显示，去年7月份銀川市新建商品住宅銷售價格同比上漲，是自2014年10月份以來21個月內首次呈現上漲。與此同時，受新建住宅市場止跌回升影響，去年11月份二手房同比價格上漲0.1％，首次突破25個月的下降態勢。

據銀川市住建局介紹，截至2016年底，銀川市房地產投資、施工、竣工、銷售均同比增長，全市商品房待售面積723萬平方米，“去化”周期在合理區間，全年商品住房均價波動在5000元／平方米上下。

但業內人士認為，回暖並不穩定。銀川易大融創營銷策劃有限公司董事長易榮華說，去年上半年小陽春提前釋放，各售樓部一片火熱，但下半年以來，市場又進入低迷期。而且房地產開發資金依然趨緊，不僅對擴大投資的信心產生壓力，同時也增加了整個市場的運行風險。

專家分析認為，目前，金融信貸對房地產市場支持力度仍在減弱，企業融資渠道不暢會進一步加大開發企業的資金壓力，造成個別資金實力弱的房地產開發企業資金鏈斷裂引發項目延期交付、爛尾和企業欠薪等突出問題。

不僅如此，受住宅庫存量大、市區常住人口相對較少等因素影響，銀川住宅銷售市場升溫也會受到抑制。“一方面，高企的地價、上升的人工等已將開發商利潤攤薄，且降價可能帶來的‘房鬧’、購房者觀望加劇等負面作用，削弱了開發商降價的积極性；另一方面，銀川作為三四線城市，房價總體不高，庫存高企主要是本身需求不足導致，在經過兩年的以價換量后，降價空間較小。”王明珠說。

記者採訪發現，近年來，不少外地大企業入駐銀川，造成市場上商業綜合體數量大增，且單個項目體量巨大。數據显示，在市轄區472萬平方米的商品房待售面積中，商業營業用房為122萬平方米，同比增長12.8％，辦公樓同比增長56％。

“這表明銀川房地產市場供給存在結構不合理的現象。”張靜說，近幾年銀川市商業營業用房、別墅、高檔公寓比例相對較大，一定程度上導致房地產市場供求關係失衡，商業地產開發量過大，空置時間較長，無法快速去庫存。

王明珠說，2017年，對房地產“去庫存化”政策支持仍將繼續，銀川住宅銷售趨勢有着繼續轉好的可能，市場有望呈現量價上升的發展態勢，但上行幅度有限。從購房者來說，購房門檻和成本的降低、金融資產收益的減少會使剛改需求與投資需求增加。從房企角度來看，經過前兩年的樓市低潮，企業對開發資金的安全性更加重視，“去庫存”的需求仍將成為企業經營的主要目標。

一些業內人士認為，對於供不應求的一二線重點城市，理應繼續實施限購限貸，但對於庫存量巨大、房價年均漲幅很小甚至不漲的三四線城市來說，還應繼續發揮政策效應，消化市場存量，企業也應趁勢而為，儘快轉型，同時優化產品，找准特色定位。

專家認為，從長遠看，還應進一步降低房地產的利潤空間，遏制無序投資。為了限制不以房地產為主業的開發行為，應讓房地產市場的利潤真正回歸理性。相關部門在給出一個合理的利潤空間后，對房企進行成本核算，如果超過就視為不當得利。

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京滬部分銀行房貸階段性吃緊 有客戶5個月拿不到款

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：上海證券報

自去年四季度開始漸趨平靜的房地產市場在今年春節后再度爆發，包括北京在內的部分一線城市以及不少三、四線城市樓市銷售明顯升溫。近日，市場傳言2月份以來部分銀行北京分行因按揭無額度可放已暫停或暫緩放款。而據上證報記者了解，因臨近一季度末，上海部分銀行也面臨住房按揭貸款額度緊張的狀況。業內人士指出，銀行放貸節奏與其自身額度管理的要求有關，目前來看只是銀行的局部行為。

受新房供應短缺、學區房交易進入高峰、市場改善性需求釋放等因素影響，北京二手房市場在2月份出現了出人意料的躁動。有關研究機構統計显示，2月份北京二手房掛牌均價達到創紀錄的62424元/平方米，比1月份上漲3.27%，同比上漲41.18%。

針對2月以來部分銀行北京分行住房按揭暫停或暫緩放款的傳言，中原地產首席分析師張大偉稱：“目前北京所有銀行都在正常開展房地產按揭貸款業務，由於新建住宅成交較少，大部分房地產按揭貸款以二手房為主。”不過，張大偉同時強調，從節奏上看，相比1月份的信貸寬鬆，2月份下半月北京部分銀行放款確有暫停，3月雖然有所恢復，但額度依然吃緊。

同樣，上海的住房按揭貸款額度也比較緊張。記者在某熱門網站房產頻道看到，因買房貸款未發放而抱怨的帖子不在少數。“從定下購房合同開始一路抓緊，到現在已經5個月了，證交上去2個半月了還沒放款還不能拿房，無語！”其下跟帖的有不少人和樓主有同樣的遭遇。

上海某家銀行支行行長告訴記者，該行現在個人住房按揭貸款額度確實有些緊張，有些購房者去年12月份申請的貸款到現在也還沒放。而滬上另一家銀行的支行副行長更是向記者直言，現階段額度緊張是每家銀行或多或少都存在的事情，部分銀行甚至面臨整體貸款階段性零增長的境況。

交通銀行首席經濟學家連平認為，貸款額度吃緊只是階段性的，銀行為了避免階段性按揭貸款投放太大，會將全年的貸款額度均衡地分散到四個季度。比如，一季度的額度放得差不多了，3月份剩餘時間里自然不能再放了。從全年來看，銀行肯定希望把放貸節奏控製得盡量平緩一些，考慮到目前房地產成交已有明顯放緩，同時去年年底成交的還需要繼續放貸，所以銀行在放貸節奏上可能上半年還是會持續緊一點，下半年相對會有所緩和。

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3月“小陽春”行情明顯 廣州二手交投穩步回升

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：南方日報

3月已過半，廣州二手樓市交投活躍度延續2月中以來的穩步回升態勢，二手住宅網簽量已較2月同期大幅增加，而今年3月“小陽春”的行情也較去年更為明顯。

據陽光家緣網站公布數據統計，近半個月（2017.3.1~2017.3.14）廣州二手住宅網簽成交量為9339套，與上月同期（2017.2.1~2017.2.14）的2797套相比，上升233.9%，而與去年同期（2016.3.1~2016.3.14）的3973套相比，也出現了135.1%的增幅。

合富置業市場經理梁燕明表示，在一手新增供應持續缺貨的情況下，近期不少剛需買家轉向二手樓市，2月中以來二手市場交投活躍度已穩步回升，再加上買賣雙方對後市樓價看漲預期的帶動，“相中即入”的情況持續增多。目前出手購房的買家以剛需自住買家和學位需求的買家居多，價錢合適的情況下很快就會作出購買的決定，若遇業主小幅反價的話，個別買家偶爾還是願意追價的，但若業主反價幅度過大，買家還是會較為理性對待，改看其他房源。

在房源供應上，2月中起發展相對穩健的市場態勢，促使年初暫時觀望的業主結束觀望，放盤意願增加，而放售房源數量也自2月中至今出現穩步上升，但在需求持續增加的情況下，現時中心城區熱門板塊開始出現房源緊缺的現象。業主也表現出較為強硬的心態，看好後市發展的同時，議價空間也不大，個別業主還會出現反價的情況。

從各熱門區域的情況來看，因為放盤的房源較少，而看房客卻日益增多，業主反價的情況屢屢出現；尤其是學位房旺季到來，家長們集中看房、買房，導致交投速度加快，業內預計，“小陽春”之後，4-5月份的二手房行情有望小幅上漲。

合富置業儲備分區營業經理曹妃宏表示，麓景路、下塘西一帶盤源少，看房客多，也出現了業主反價和惜售的情況。業主的心態非常強硬，議價空間不大，就算有議價空間，也不會讓價很多。在快將進入小學招生報名的這段時間，很多急需購置學位房的買家，都會集中在這段時間看房、買房。如果有合適的房源，買家基本都會很快出手。如果有業主漲價的話，偶爾也會有追價的買家，但是如果業主漲價幅度太大，買家還是會理性地考慮。預計接下來的4、5月，麓景路、下塘西這一帶二手房的價格，有可能還會稍微再漲一些。

環市東一直以來都是盤源少，價高者得。現在入市的買家，基本都是改善型換房需求或者意向購買學位房的買家居多。現時有意出手的投資客，則會選擇一些價格比市場價稍微低一些的盤源入手，也有投資客特地在教育資源較好的區域內選房投資。預計4、5月環市東這邊二手房的價格，還是會有小幅的上漲。

天河北、火車東站附近的二手市場，放售的房源很少，看房的買家卻很多。合富置業儲備分區營業經理鄭忠祥表示，已經有業主反價的情況出現，而且也有業主在放盤的時候，有意將價格抬高，而買家如果看中喜歡的房源，出手往往也很快，甚至願意追價。現在积極入市的買家大多數是改善置換型需求的，投資客也在积極入市。預計4、5月天河北這一帶的二手樓價還會有上漲的可能性存在，因為現在買家急着買房的意願很高，業主也有反價的情況出現，放售的盤源也少，從而可能會導致價格上漲。

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北京樓市調控升級 實施“認房又認貸”二套房首付比例提至60%

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：

3月17日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，據此北京樓市調控進一步升級。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

對於北京樓市調控再次升級，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，北京此次出台認房又認貸政策符合預期，因為此前上海在調控樓市的時候也是採取了此類做法。當時上海樓市的管控效果相對比較好，至少對於一些有過購房經歷的人來說，在上海重新購房，普通住房需要按照五成首付，而非普通住房則需要七成。所以對於這個政策內容來說，北京也在积極做學習。從北京的此類政策來看，二套房的首付比例提高到了六成，這個管控的內容是比較嚴厲的。所以對於一些有換房需求的人來說，實際上購房的約束就增加了，購房自然會更加理性。

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中資房企買下近一年香港過半宅地 海航系打造地王

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：證券日報

來自內地的房企動作兇猛，在短短7個月的時間內，總計耗資481億港元在香港拿地，佔香港近一年出讓的住宅用地一半以上，即使加上商業用地，佔比也高達45%左右。

值得關注的是，海航系在短短5個月的時間內，合計豪擲272億港元在香港投得四幅地塊，其中兩幅相繼晉陞為九龍地王，合計獲得土儲面積達3.7萬平方米。此外，龍光地產與合景泰富組成的聯合體也在香港買下一幅總價高達168億港元的香港總價地王。

對此，萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管紀言迅在接受《證券日報》記者採訪時表示，中資房企去香港投資，事實上是分散投資實現多元化布局的策略，加上在北京買地可能並不比香港便宜，而在香港買地，相當於在海外市場投資，可與美元資產掛鈎，這也是企業資產配置的方式，同時回報率相對穩定，增長預期較強。

海航系重金押寶香港

在近期去香港奪地的內地房企中，海航系最為兇猛。

3月15日，海航實業國際投資集團有限公司晚間宣布，海航實業國際旗下的子公司香港國際建設投資管理集團有限公司成功投得位於啟德發展區的1L區2號地盤甲類住宅用地（新九龍內地段第6563號）。據悉該地塊地皮面積約9482平方米，最高可建樓面51202平方米，成交價格為74.4億港元，摺合樓面地價為每平方米約145316港元（每平方尺約13500港元）。

值得注意的是，這已是海航系在香港啟德板塊斬獲的第四宗地塊。此前的五個月間，海航已先後斥資197.6億港元拿下啟德三宗地塊。

其中，以2016年11月2日海航88.37億拿下的東九龍“新地王”為例，其高達1.35萬港元/平方尺的成交價便較過去三年間售出的6幅啟德商住地皮高出1.07至1.75倍。歷史資料显示，2013年中海拿下的兩宗地樓面尺價分別為4913港元及5428港元，而2014年內，會德豐、建灝地產、嘉華國際、保利置業拿下的4宗地中，價格最高的1I區3號地塊樓面尺價也只有6530港元。

同年12月19日，香港地政總署公布，九龍啟德第1L區3號地盤的住宅地皮以54.1234億港元批予德廣置業（母公司：Sky Hero Developments）實為海航實業集團，地盤面積約為8803平方米，樓面尺價達1.36萬港元，刷新區內地價新高。

有消息显示，海航方面認為，四幅地塊均享優越的海景及便利的交通，並將受惠於東九龍CBD2的發展規劃，地理位置優越，發展潛力巨大。公司擬將四幅地塊作統一規劃、聯動開發，興建國際級大型住宅綜合項目。

對此，紀言迅在接受《證券日報》記者採訪時表示，上述幾幅地塊是連在一起的，為了協同效應，海航系不惜以相對高的成本拿下地塊，尤其該地適合建設海景房，且無遮擋。目前來看，地價是否合算尚不好說，從投資風險角度來看是存在的，目前該區域周邊幾乎沒什麼在售樓盤，但九龍東一帶，房價在1.5萬港元-2萬港元/平方尺之間，預計未來海航的項目將賣到3萬港元/平方尺以上，屆時還需看市場反應。

買下近一年香港過半宅地

值得關注的是，海航系不是唯一一家在香港發力的內地企業。

就在今年2月24日，內地房企龍光地產聯手合景泰富以總價168.55億港元，獲得位於香港鴨�洲利南道第136號高端住宅地塊，創下香港近年來單幅土地成交總價的最高紀錄。而去年8月份，五礦地產也出資40億港元摘得香港一幅住宅用地。

據《證券日報》記者根據香港地政總署賣地記錄逐一統計，2016年5月份至今，香港共賣地32.38萬平方米，土地收入達1095億港元。不過，除去商業、一幅工業用地及幾個加油站用地外，住宅用地出讓金額合計約為891億港元，而上述中資房企所拿住宅用地合計耗資約481億港元，佔比高達54%。

有機構統計，2011年至今，包括中海、萬科、保利置業、世茂、明發、中信、中冶、五礦、海航等企業在內，內地房企在香港參与公開住宅用地出讓，累計共成交23幅，投資總額達764億港元。從2011年的僅1家內地房企在港獲得1幅宅地，到2016年的6家內地開發商共計摘得7幅宅地，近六年來，內地房企在港投資項目數和投資總額逐年遞增。

對此，第一太平戴維斯估值及顧問服務董事總經理陳超國向本報記者表示，不少業主擁有多個住宅單位，但他們放售某個單位后如想重新購入住宅單位，必須支付百分之十五印花稅，如以公司名義購買，更須支付百分之三十印花稅。在這種情況下，這些業主多不願出售物業，因為重置物業的成本甚高。因此，二手樓盤供應在多項辣招推出后大幅減少。雖然近年一手樓供應已稍為增多，但發展商通過靈活變化的優惠回扣，再加上高超的市場推廣技巧，在二手盤短缺的情況下，不少市民被吸引高價購入一手樓單位。

值得關注的是，據紀言迅向本報記者透露，香港樓市收取印花稅後，目前非香港買家在香港買房稅費較高，內地買家幾乎絕跡。也就是說，中資房企在香港開發住宅，主要還是賣給香港居民。從現在的市場形勢來看，香港居民有觀望情緒，但當新盤出現時，仍有排隊購房現象出現。

更重要的是，在紀言迅看來，在香港高價拿地雖有風險，但企業也有融資優勢，在香港開發住宅項目，借貸成本較低，若企業有香港上市平台，則融資渠道更多，利於控制項目成本。

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