樓市情況正在起變化 一線退燒房價開降
東方財經網 2016-04-12 23:24:05 來源：
香港萬得通訊社綜合報道，今年一季度，一線樓市漲聲一片。為給暴漲的樓市降溫，3月25日以來，上海、深圳、南京、武漢、合肥、廊坊等城市相繼出台樓市收緊的調控政策。隨着樓市調控靴子落地，一線城市樓市相對“冷靜”，火力有傳導至二線城市之勢。
4月以來，北上深等地樓市集體默契降溫，其中深圳二手房放盤價格持續回落，上海新房均價也自去年9月以來首次跌破3萬元/平方米水平。二三線城市卻迎來了樓市的暖春，去庫存已經漸見起色。
一線樓市有降溫跡象
據《經濟參考報》消息，上周（4月3日-4月9日）受監測的重點城市中近九成城市樓市成交量下滑。一二三線城市均呈現不同程度回落，其中北上廣受調控措施影響，成交量下滑均超過三成。
4月11日，中國指數研究院公布的最新監測數據显示，中指院方面重點監測的28個主要城市上周樓市成交量環比平均下降23.2%。一線城市平均降幅27.4%，其中北京降幅達30.0%，上海下降17.2%，深圳降31.1%，廣州則達到37.8%；二線城市降幅達20.9%；三線城市下降35.1%。
同日，中原地產研究中心公布的統計數據也显示，市場成交有所回落，4月上旬54個城市合計簽約住宅9.76萬套，環比3月的11.28萬套下調了13.5%。其中，一線城市回落較為明顯，跌幅為18%。上海、深圳、北京等城市均有不同程度的下滑。
針對樓市成交量的下滑，中原地產首席分析師張大偉認為，3月多個重點城市成交量和房價攀至新高，且漲幅達到歷史之最。市場在沖高后在4月有所回落，但依然處於高位。其中，受市場關注的滬深兩地，在嚴厲的新政出台後，上周市場均出現顯著回落。
據財新網報道，上周，上海新房成交均價跌破3萬，剛需佔一半；深圳七成二手房業主下調報價。
中原地產數據显示，4月4日-4月10日上海新房成交均價為28533元/平方米，環比下跌13.3%。這一價格也是上海新房均價自去年9月以來首次跌破3萬元/平方米水平。原因在於，上周成交單價低於2.5萬元/平方米的剛需成交佔比為53.3%，比前期提升7.9%，降低了整體水平。據深圳中原地產研究中心監測，深圳二手房放盤價格持續回落，報價下調愈發普遍，上周（4月3日-9日）有七成業主下調報價。深圳樓市“3·25”新政及4月二手房評估價上調令政策面趨緊，市場觀望情緒濃厚。新房、二手房、豪宅各個細分市場，均已進入調整期。
實際上，在調控政策落地后，深圳經理人、業主雙雙看空情緒加重，購房者入市腳步進一步放緩。據深圳中原研究中心提供的數據显示，八成中原經理人看空後市，並有七成業主持續下調報價，而從全市各板塊報價情況來看，共有95%的板塊在下調。
張大偉表示，目前來看，未來可能會有多個城市將出台不同力度的調控約束性政策，限制樓市過熱上漲。在他看來，滬、深兩地報價下跌的房源數量已經超過報價上漲的房源，政策的短期效應已經出現，市場將逐步進入調整。
住建部部長陳政高兩會期間表示，目前我國一線城市房價變化非常大，對此保持高度關注。目前正在與北京、上海、廣州、深圳四城市保持密切溝通，想方設法穩定房地產市場。
國土部部長姜大明曾表態稱，房價一定能穩住，並表示將實行穩紮穩打分類調控的政策，充分發揮政府土地收儲，及時增加一線城市的土地供應面積，支持政府調控措施。這是繼住建部后，又一部委表態將穩定一線城市房價。
二三線樓市去庫存漸見起色
在樓市“雙向調控”之下，3月全國樓市去庫存已經漸有起色。中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，從3月重點城市以來的數據看，新房推盤量明顯增加且去化水平大幅提升，庫存繼續下降。展望未來，隨着熱點城市政策收緊，市場供求矛盾將有所緩解，房價過快上漲態勢或將得到遏制，全國整體市場有望回歸平穩。
中國指數院常務副院長黃瑜稱，從3月份監測的36個主要城市住宅成交環比全線上漲。其中二線代表城市成交面積環比上漲155.68%，同比上升91.31%，且有4個城市環比漲幅超過300%；三線代表城市成交面積環比上升84.42%，同比上漲83.23%，包頭（樓盤）環比漲幅超300%。
中投證券分析師李少明認為，二三四線城市的房價穩定形成較好的預期，有助於需求進一步釋放。而去庫存整體基調未改變等等，都對房地產市場形成利好。
易居房地產研究院副院長楊紅旭也表示，目前出現房地產板塊輪動現象，這種情況歷史上也出現過，主要是因為房地產政策全國分化，大部分地區需要去庫存，所以政策面偏暖。另外，社會流動性寬裕，資金需要找到出路，這就造成部分一線城市投資性需求資金轉移到二線，導致少數二線城市樓市比較火爆。
值得一提的是，化解高庫存仍是許多城市當前的重中之重。3月，多個城市陸續出台針對房地產市場“因城施策”的措施。例如，上海、深圳、南京、武漢、合肥、廊坊等先後出台了力度大小不一的約束性政策，這些政策對於市場的影響也正在表現出差別化。
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