火熱的海外併購在今年迅速回歸理性 影視地產併購僅4起

東方財經網 2017-07-25 23:53:34 來源：

火熱的海外併購在今年迅速回歸理性。 據上證報資訊統計，今年以來（截至7月24日），雖然A股上市公司海外併購的數量同比增長57%，但交易總額同比下降38%，其中標的涉及房地產、酒店、影城、娛樂、體育等領域的僅為4起，同比下降100%。

在監管部門嚴控非理性境外投資的大背景下，上市公司境外併購呈現分化，盲目、跟風、追熱點現象正大幅減少，而有助於產業結構升級、技術進步、國際產能合作及“一帶一路”建設的真實合規出境併購依舊如火如荼。

天價投資絕跡

境外投資的風口轉變始於去年底。

去年12月6日，國家、商務部、人民銀行、外匯局四部門負責人在答記者問時表示，監管部門密切關注近期在房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域出現的一些非理性對外投資的傾向，以及大額非主業投資、有限合夥企業對外投資、“母小子大”等類型對外投資中存在的風險隱患。

隨着非理性境外投資警鐘的敲響，中資出境併購步伐開始放緩。最顯著的表現是對外投資總額下降。據上證報資訊統計，今年1月1日至7月24日，A股上市公司中披魯外併購草案或達成意向性收購協議的共有105起，同比增長57%，交易總額約357億美元，同比下降38%。

相對前幾年動輒上百億美元的投資，今年A股公司境外併購額超過100億美元的幾乎絕跡，大多數投資總額低於10億美元，幾億甚至幾千萬美元的投資明顯增多，佔比達70%以上。

從境外併購標的來看，主要集中在醫療保健、礦山資源、互聯網軟件、机械製造、基礎建設等幾大領域。其中，醫療保健領域併購最多，共有16起，交易金額最大的是通化金馬，擬約70億元收境外醫療服務企業。

影視地產併購僅4起

而房地產、酒店、影城、娛樂、體育俱樂部等領域鮮有上市公司去投資，今年以來僅發生4起，同比下降100%。

這4起境外併購分別是中國電影擬不超過1億元收購法國YMAGIS公司15%股權、睿康股份擬9716萬美元收購千禧年影業母公司A&T51%股權、中國交建擬投資印尼雅加達Daan Mogot房地產項目、萬科擬出資169億元參与收購新加坡普洛斯。

在上述4起境外投資中，只有睿康股份一家“跨界”。公開信息显示，睿康股份主業為電纜，在夏建統控制的睿康體育成為公司第一大股東后，於今年2月13日變更了公司名稱，並將影視文化相關產業納入經營範圍。2月23日，公司宣布擬通過香港的全資孫公司收購美國影視公司A&T51%股權。儘管市場出現質疑聲，但公司還是积極推進，最新公告显示，截至6月29日，部分重要交割文件已完成確認。

引人關注的是，在個別公司大舉進軍影視、娛樂、地產等領域時，有些上市公司則選擇了半途退出。

今年3月29日，新華龍終止收購海外遊戲公司GramGames和梵雅文化；4月16日，萊茵體育終止收購聖瑪麗足球集團有限公司的股權。終止的主要原因，公告皆稱是證券市場環境及政策法規等客觀情況發生變化。

內保外貸難度增大

境外併購離不開外匯。隨着監管嚴控非理性海外投資併購，企業常用的內保外貸這一融資模式變得越來越難。

內保外貸，是指境內企業集團將資產質押予境內銀行作為擔保，從而取得銀行開立借貸擔保函或備用信用證，再轉交集團境外附屬公司，憑此擔保工具在相關銀行的境外分行或附屬機構，取得貸款融資。

“採用內保外貸，可以較快地完成境外併購，有時還可以繞開國內有關部門的監管。”江蘇一家民營上市公司董秘告訴記者，去年底開始，內保外貸明顯收緊。

政策面上，4月27日，國家外匯管理局在《關於進一步推進外匯管理改革完善真實合規性審核的通知》政策問答（第二期）中明確指出，不得通過內保外貸或者跨境直貸等形式繞道ODI（對外直接投資）。

據記者不完全統計，今年以來境外併購的上市公司中，使用內保外貸的不足10家，同比下降數倍。上半年，較為典型的是德爾股份擬19億元收購寶馬供應商德國卡酷思國際有限公司，在收購前期，德爾股份大股東通過設立德爾企管和阜新佳創採用“內保外貸”形式實現了資金出海。

“真實合規”、“防範風險”、“審慎決策”，是去年底以來監管部門對境外投資頻頻提起的話語。銀行業人士表示，內保外貸是以境內資產作擔保的，如果企業無力還錢，就要變賣境內的資產。監管機構顯然也不希望企業外債太多。

哪些併購獲支持

相比房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域的限制，一些有利於產業結構調整、技術升級、國際產能合作及“一帶一路”建設的項目的境外併購，依舊獲得了監管部門的支持。

據不完全統計，今年以來，完成境外併購的上市公司共有32家，終止的為8家，與去年同期相比分別下降56%和38%。完成併購的32家公司，所收購標的分佈在通信設備、金屬資源、机械製造、互聯網軟件、醫療保健等多個領域。

記者發現，大多數標的都擁有較高的技術含量。比如，今年7月20日，海能達6200萬美元收購的加拿大衛星技術公司NORSAT，就是一家國際專網通信基站天線的主要供應商，擁有較強的衛星地面終端的研發和生產能力，系美國軍方和北大西洋公約組織的合作夥伴。

涉及金屬礦產資源等領域的境外併購也較多，上半年共完成4起，最大的一起是山東黃金收購世界最大黃金企業巴理克黃金所屬阿根廷貝拉德羅金礦項目，共向境外銀行貸款約12.6億美元（其中併購貸款約9.6億美元，營運貸款約3億美元）。

有的企業投資“一帶一路”建設，其併購項目進展順利。比如，贛鋒鋰業近年來一直在澳大利亞、南美洲等地尋找合作夥伴，共同開發含有鋰資源的礦山。

從目前境外併購情況來看，監管部門正力求在促進對外開放和防範風險之間找到平衡點。 可以預料，未來一段時間，具有戰略意義的跨境併購，包括產業技術升級、國際產能合作及“一帶一路”建設的項目將成為主旋律。

　　(作者：劉向紅)　　(出處：上海證券報 2017年07月25日)

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寄望住房租賃市場發揮更大作用

東方財經網 2017-07-25 23:53:35 來源：

近日，住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12個城市作為首批住房租賃試點。上海易居研究院就此發布了《全國50城房租收入比研究》報告，報告显示，2017年6月全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

這項數據表明，中國一二線城市不僅面臨房價過高的問題，租金費用相比收入也存在過高的現象，即人們的居住支出處於不合理的水平。出現這種現象的原因，主要是中國資源非市場化分配方式刺激人口流向中心城市（直轄市、省會城市等），但是這些城市的公共資源以及土地是按照戶籍數量規劃，過多的人口需求與相對過少的土地與公共資源供給之間出現緊張，造成房價以及租價大幅提高。

現在，一線城市過高的房價已經導致大部分中低收入者無法購買自己用於居住的房子，這樣下去會形成嚴重的社會問題，從“居者有其屋”到“房子是用來住的、不是用來炒的”，再到此次文件中提及的“實現租者幸福居住”，中央想要解決市民無力購房的困境，開始寄望於租賃市場發揮更大作用。這主要體現在，北京上海等城市開始公開出讓租賃住房用地，要求開發商採取“只租不售”模式，增加租賃住房房源；此外，像廣州等城市，開始探索“租售同權”，租房者也可以享有部分購房者所擁有的權益。

但是，我們必須認清一個事實，在一線城市，不僅是房價過高，租房價格也很高。在一些發達國家，一般用於居住的支出大約是個人稅前收入的1/3左右才算合理，但是，在中國一線城市絕大部分工薪階層用於居住的費用遠遠超過這一水平，這說明中國的房價過高是不爭的事實。房價過高帶來的經濟問題異常嚴峻，即使那些擁有房子的家庭，比如在北京五環內擁有100平米住宅，其家庭財富可能高達千萬，但其現金收入可能很低，而且其中很大一部分要繳納按揭，而那些沒有住房的個人或家庭，更需要省吃儉用積蓄首付，因此，過高房價對社會消費是一個巨大的打擊，它不僅制約了人們的日常消費，還通過過高的地租抬高商品與服務的價格，形成消費緊縮效應，而唯一獲利的是土地擁有者。

大中城市加快發展住房租賃市場是改善住房供給結構，減少無房者壓力的一個補救措施，但不足以從根本上改變樓市畸形對中國經濟與社會帶來的扭曲與衝擊。因為在高房價城市，租賃價格同樣過高，除非大規模的增加住房供給，目前來看，儘管一些城市推出一些地塊要求開放商採取“只租不售”模式，但這種模式能否持續仍需觀察。

早在中國實施房改之前，城市住宅全部為國有，使用者象徵性的繳納租金。現在，中國可以通過國有企業建設公房，出租給市民居住，而當他們積蓄了購買力后，也可以直接購買下來。在一些國家，這種制度很好的實現了國民“居者有其屋”的夢想。

長期以來，我國房地產市場土地供給的“計劃方式”與建設銷售的過度市場化之間存在矛盾，這種模式導致一線城市土地價格快速上漲，再加上中國城市資源分配的不平等，最終使得一線城市土地與房屋供給與人口大規模流入嚴重脫節，產生地產泡沫，並通過領漲效應，將泡沫傳遞到更多的地區。

我們認為，從長期的角度看，需要解決一線城市資源過度集中的問題，減少人口繼續流入併產生大城市病，影響城市效率，只有更多的中小城市發展起來，或者建設城市群從更廣的地區吸收人口，才會避免人口過於集中的問題，比如雄安新區的設立、京津冀一體化等就是有益的嘗試；其次，從樓市供給來看，傳統的土地規劃與拍賣方式並不是一個好的模式，它也是樓市扭曲的根源。針對低收入者，中國可以考慮由主導的國有企業提供住房，既可以租住，也可購買，實現居者有其屋的夢想，避免樓市過度炒作對經濟與社會帶來的挑戰與風險。

　　(出處：21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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上海首批租賃住房用地成交 後續還有若干批次

東方財經網 2017-07-25 23:53:35 來源：

在公布土地出讓信息20天後,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地就實現了成交。

7月24日下午成交的這兩幅租賃住房用地,出讓年限為70年,根據規定,所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理,僅用於出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

這兩個項目建成后,將至少提供1897套租賃住房房源。

此外,這兩幅地塊的《國有建設用地使用權出讓合同(租賃住房用地)》中,也明確了租賃住房用地相關建設和運營等全生命周期管理要求,比如:受讓人應參照相關規定,建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統一管理及服務等;租賃住房套數、套型、全裝修等建設要求,以及租賃住房用地中公共服務設施和公共空間建設要求。

基於其租賃住房用地的性質,這兩幅地塊的成交樓面單價並不高。

其中一幅位於浦東新區張江南區,土地面積約6.5公頃,可建建築面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價為5569元/平方米;

一幅位於嘉定區嘉定新城,土地面積約2.85公頃,可建建築面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為5950元/平方米。

根據近期發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》,“十三五”期間上海將年均供應住房用地1100公頃,包括商品住房用地約400公頃(佔比36.4%)、保障性住房用地約360公頃(佔比32.7%)、租賃住房用地約340公頃(佔比30.9%)。

而整個“十三五”期間,上海住房用地供應共5500公頃,其中,租賃住房用地1700公頃。經初步測算,可提供住房約170萬套,其中租賃住房約70萬套。

顯然,首批兩幅租賃住房用地只是個開始,上海還將陸續公告出讓若干批次的租賃住房用地,以增加租賃住房供應。

加快推進租賃住房建設、培育和發展住房租賃市場,梳徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要舉措,是加快房地產市場供給側結構性改革和建立購租並舉住房制度的重要內容,是解決新市民住房問題、加快推進新型城鎮化的重要方式,是實現全面建成小康社會住有所居目標的重大民生工程。

根據2016年5月辦公廳發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,到2020年,我國要基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。

2017年4月,住建部和國土部共同印發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,明確要求增加租賃住房有效供應。將新建租賃住房納入住房發展規劃,採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市,開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房,盤活存量住房資源。

就在最近,住建部會同、、財政部、國土資源部等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

5月24日下午,上海韓正來到復旦大學,為師生們作形勢政策報告。在回答提問時韓正表示,高房價是制約上海創新人才集聚的一個因素,這確實是影響上海未來發展的一個重要因素,市委市必須破題。

韓正同時表示,上海人才的居住問題肯定不能單靠商品房解決,應該靠各種辦法,要用好人才公寓、公租房、租賃房等多種辦法解決。對於青年人才集聚的區域,應該創造條件、引導市場,大規模建設租賃房。

至2016年末,上海全市常住人口總數為2419.70萬人,其中外來常住人口980.20萬人。有數據显示,2013年上海家庭住房自有率約為70%。

近年來,上海已經開始推動“租售並舉”模式,比如,2016年上海出讓的周浦、泗涇、嘉定新城地塊,都附加了“15%面積、自持70年”的約束條件。

而現在,上海出讓“只租不售”地塊所釋放的信號,也意味着上海將由這種開發商地塊內自持配建租賃住房,轉向整區域配建租賃住房。

據了解,上海發展租賃住房已經劃定了重點實施區域,主要是在城市中心或副中心服務業聚集區、科技研發聚集區、產業板塊先進製造業聚集區、郊區各新城中心等就業集聚區域;軌道交通上蓋、軌道交通站點周邊等交通便利區域;以及商業、辦公、住房的規模結構亟待優化區域,持續增加租賃住房用地供應。

比如,在陸家嘴、徐家匯等服務業集聚區,張江、紫竹等科技研發集聚區,以及臨港等產業板塊製造業集聚區,將適度增加租賃住房,以實現職住平衡。

解放日報・上觀新聞援引上海市規劃和國土資源局副岑福康的話說,根據近日國家九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求和上海的具體情況,當前在大幅增加租賃住房供應、規範租賃市場培育和發展的階段,要充分發揮國有企業的引領和帶動作用,特別是在穩定租賃關係、增加供給等方面的作用,將鼓勵部分國有企業轉型為機構化、規模化、集約化、專業化的住房租賃企業。

此次競得兩幅租賃住房用地的,均為國有企業。一是上海張江(集團)有限公司,一是上海嘉定新城發展有限公司。

目前我國住房租賃市場中,約90%的房源為個人出租,專業租賃機構偏少。但其他國家成熟的租賃市場上,專業租賃企業會提供30%左右的房源。

也因此,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的機構化、規模化、集約化、專業化企業,也是解決租賃關係的規範性、穩定性的重要途徑。

《上海市住房發展“十三五”規劃》則提出,將以市場為主,扶持住房租賃企業擴大規模,新增代理經租房源30萬套(間)左右。

　　(出處：第一財經日報 2017年07月25日)

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政治局會議定調下半年樓市關鍵詞 業內專家怎麼看？

東方財經網 2017-07-25 23:53:38 來源：

中共中央政治局7月24日召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。其中,涉及到房地產的內容有一句話,即“要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制”。

房地產政策牽動着市場的敏感神經,政治局會議中雖然只提到這一句話,但意味着現行的調控政策不會放鬆,長效機制的建立還要加快。同時,從會議傳達的精神來看,當前房地產市場的穩定是最重要的。如果考慮到與長效機制的銜接作用,在稅收等替代性措施出台後,行政性措施或許會逐步弱化。

從目前的房地產市場形勢看,上半年,新一輪房地產調控成效進一步顯現,全國房價總體平穩,70個大中城市房價下降及漲幅回落城市均有增加。面對熱點城市與三四線城市依然分化的樓市,下半年政策有何動向?我們一起來看看業內專家的觀點。

任興洲:堅持房地產領域“去槓桿”

發展研究中心研究員任興洲表示,政治局會議透露出下半年繼續落實房地產調控政策信號,要在需求側繼續遏制投機性需求,堅持房地產領域“去槓桿”,消除金融風險隱患,堅持“脫虛向實”,防止泡沫積累。同時,要加強房地產長效機制和基礎性制度建設,支持自住和改善需求,着力發展租賃住房市場。

楊紅旭:政策要連續穩定 靜待長效機制出台

上海某房地產研究院副院長楊紅旭表示,政治局會議中提到關於房地產的這句話是在“三去一降一補”裏面提出來的,這次沒提去庫存,而是重點講了“政策要連續穩定”,這就透露出一個信號,即目前去庫存的壓力已經不大了,重點還是要穩定房地產市場。“穩定”的意思數去半年到一年過熱的房地產市場需要降溫。楊紅旭認為,“堅持政策連續性穩定性”表明了目前部分城市的調控政策還不能放鬆,還要維持一段時間,至少到今年年底不會發生大的變化,如果市場低迷到一定程度可能會放鬆。

在楊紅旭看來,說完要堅持政策連續性穩定性后,緊接着說加快建立長效機制,這表明調控政策要穩定要連續,要一直等到長效機制的出台(除了市場降溫這個因素外)。目前抑制部分城市過熱的調控會一直抑制着,然後跟這個長效機制有一個銜接,之後等到部分城市房價跌幅比較明顯,樓市降溫到一定程度,部分短期的調控政策如限價、限購、限貸可能就會放鬆。

劉元春:下半年各地樓市政策繼續加碼細化升級

中國人民大學副校長劉元春表示,房地產泡沫所帶來的國民生產價值的扭曲和資源配置的扭曲已很嚴重,房地產市場直接關係著我國實體經濟能否真正復蘇。他認為,此次會議表明,進入下半年各地樓市政策繼續加碼細化升級,樓市調控不會“虎頭蛇尾”。從去庫存政策看,預計2017年整體三四線樓市政策將依然平穩寬鬆。但一二線城市已經基本完成了去庫存任務,預計後續政策有可能會在經濟企穩的情況下,房地產調控持續加碼。

叢屹:房地產調控政策還需穩定持續一段時間

天津財經大學經濟學院教授叢屹表示,上半年數據显示,M2保持平穩的同時,GDP實現了增長,大中城市新建住宅價格指數卻出現了下滑,這意味着房地產市場的風險得到了化解、投機屬性得到了消化,而這是虛擬經濟最大的組成部分。穩定的貨幣政策、房地產調控等政策還需要穩定持續一段時間,目前只是取得了階段性成果,政策力度應該保持。

嚴躍進:強調市場機制健全

某研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從會議精神來看,對於市場機制的健全繼續進行了強調。對於房地產市場來說,明確了三個基本精神。第一是房地產市場要穩定,穩定就是要求不大漲也不大跌,保持供求關係和預期等關係的穩定;第二是堅持政策的穩定,對於此類政策來說也要落實穩定性,關鍵就是要看到當前很多政策需要有一個明確的政策落實周期和執行力;第三是要建立長效機制,這也說明長效機制的建立模式不斷成型,同時也是社會和企業所期盼的。

來源:綜合證券時報、每日經濟新聞、北京商報

　　(出處：中房網 2017年07月25日)

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租賃宅地全國首拍 平台公司獨家入圍底價成交

東方財經網 2017-07-25 23:53:41 來源：

⊙記者 朱楠 ○編輯 孫放

跳過了想象中的人聲鼎沸，“純租賃居住用地”的全國首拍提前以底價成交。

昨日下午，由上海（樓盤）首推的兩幅純租賃居住用地到了掛牌截止期。雖有34家房企交了競買申請書，但兩幅地塊最後卻分別只有一家競買企業通過資格審查並提交了競買保證金。在無人競爭的情況下，跳開現場競價環節，位於浦東張江和嘉定新城的兩塊租賃宅地分別被上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發展有限公司以底價摘得。

對此，業內人士認為，租賃宅地首拍具有示範和標杆意義，由所在地國有房地產平台公司開發運營或許更能體現政策意圖。不過，隨着“十三五”期間上海租賃用地供應量的加大，將來必將有更多房企加入到租賃住宅的開發和運營中來。

樓板價不到6000元/平方米

根據出讓文件，位於上海浦東張江和嘉定新城的兩幅純租賃宅地採取“只租不售”模式，項目建成后，將至少提供1897套租賃房源。地塊原定於8月2日出讓，但截至昨天下午14時掛牌截止，這兩幅地塊分別只有一家競買人繳納了競買保證金。因此，在獨此一家的情況下，兩幅地塊實際上已於昨天下午提前以底價成交。

出讓結果显示，浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊的競得人是上海張江（集團）有限公司，成交價7.2392億元，摺合樓板價為5568元/平方米；嘉定區嘉定新城E17-1地塊競得人是上海嘉定新城發展有限公司，成交價4.2417億元，摺合樓板價5950元/平方米。上海張江（集團）有限公司成立於1992年7月，主要負責張江高科(600895,股吧)技園區的開發與建設。上海嘉定新城發展有限公司成立於2004年6月7日，公司經營範圍包括土地開發、實業投資、房地產開發等。這兩家公司均豎有獨資的房地產開發經營平台公司。

事實上，上海的純租賃宅地剛一推出，就引起開發商的極大關注。據上海規土局網站土地出讓信息显示，這兩幅地塊的申請表領取數分別達14家和20家，說明有興趣的開發商不在少數。然而，最終被國有平台公司獨家底價獲得。據記者了解，相關部門對兩幅地塊的競買人要求設定了較高的門檻，其中關鍵一條是：必須出具一份由權力部門蓋章的資格認定書。而這一條就將其他房企拒之門外，最終由平台公司獨家競買，底價成交。

保障投資回報具示範意義

在不少開發商看來，上海首次推出的純租賃宅地由國有平台公司摘得，屬意料之內。一家大型上市房企負責人向記者表示，設置一定門檻將其他房企拒之門外，一方面可以避免競買者較多造成哄抬價格、成交價過高的情況。另一方面，首幅租賃地塊具有示範和標杆意義，由國有平台公司操盤，更能實現對租賃住房的政策意圖。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，近期，租賃市場政策利好頻出，反映出大力推動租賃市場發展的堅定決心。上海首推純租賃宅地的出讓結果與市場預判相符，最新頒布的九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》也明確提出，要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，這兩幅地塊具有試水意義。

據盧文曦測算，這兩幅地塊樓板價均不到6000元/平方米，算上各種成本，張江項目租金回報率粗算至少在7%以上，嘉定項目租金回報率至少在6%以上，均比當前市場上平均的租金回報率要高，能夠保障開發企業合理的投資回報。

據記者了解，在政策引導和企業自身轉型要求的推動下，不少房地產企業對租賃市場興趣十足。最新出台的《上海市住房發展“十三五”規劃》显示，“十三五”期間上海將年均供應租賃住房用地約340公頃（佔比30.9%），隨着供應量的加大，更多房企將加入到租賃住房的開發和運營中來。未來，租賃用地出讓必將吸引更多房企參与角逐。

　　(作者：朱楠)　　(出處：上海證券報 2017年07月25日)

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只租不售 上海租賃住房“唱大戲”

東方財經網 2017-08-02 22:53:08 來源：

7月24日下午，上海首批公開出讓的兩塊租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。這則短短的消息，在長期從事房地產市場研究的克而瑞研究中心副總經理林波看來，釋放出一個極其重要的信號――將來想要在一線城市立足的房企，再走原來的老路不行了，只有參与租賃市場業務，才有可能在一線城市做生意。

這兩塊土地，一塊位於外來精英人口聚集的上海郊區嘉定新城，一塊則位於目前已發展成熟的高新技術產業園區張江。嘉定新城的商品房每平方米單價已經直逼5萬元，張江園區的商品房單價早已進入6萬元時代。

這兩塊“寶地”，因為“只租不售”，底價成交。每平方米樓板價格只有5569元和5950元，大約只有周邊房價的十分之一。拿地者一個是上海嘉定新城發展有限公司，另一個是深耕張江數十年的本土國企――上海張江（集團）有限公司。項目建成后，將提供至少1897套租賃住房房源。

中國青年報・中青在線記者聯繫兩家企業採訪時，兩家企業都以“剛剛拿地，還沒想好”為由拒絕了有關為何拿地、未來是否有可能盈虧平衡的提問。

不過，有房地產專業自媒體給這兩家企業算了一筆賬，即便按照目前極低的拿地成本核算，根據“精裝交付”“租金上報”的嚴格規定，兩家企業投下的這筆錢，大約每年只能有4%左右的收益率，預計要超過30年才能收回成本。

這與目前房地產企業的操作模式大相徑庭。現在的模式是，房地產企業通過向銀行貸款、抬高槓桿來拿地，迅速起樓，再以比周邊二手房價高得多的價格出售房屋，迅速收回成本。

“看上去好像這兩家國企是賠本賺吆喝，實際上，我認為是在探索一條新路。把錢投入租賃市場，再尋找其他渠道掙錢。”林波判斷，在稅收等方面，這兩家企業會得到較大幅度的優惠，同時，還很有可能以優先、優惠的方式把以上兩個地塊周邊的商業、配套交給這兩家國企來做。未來，不做租賃市場的房企，有可能很難從一線城市手裡拿到地，“有錢都拿不到。”林波介紹，他的一些房地產開發商朋友，早就對這兩個“只租不售”地塊產生興趣。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌告訴中國青年報・中青在線記者，兩家國企肯定不會虧本，“我判斷，先讓國企進入，核算出一個盈虧平衡點，再全面向民營開發商放開。”

通過國企試點，可以找到合適的鼓勵政策、制定合理的推廣方案，最終保證上海在5年內完成住房“十三五”規劃中的70萬套租賃房建設目標。上海對外經貿大學副教授、房地產投資與融資專家汪波算了一筆賬，網上有關4%投資回報率、30年收回成本的說法並不科學，“這隻是用了一種靜態的算法，它並沒有把房租未來的上漲預期，以及每年房租資金的收益算進去。”

汪波用動態成本核算的方法發現，即便加上開發商後期裝修、物業等成本，這批租賃房每年的投資回報率至少也可以達到6%以上。

在經常與開發商打交道的林波看來，這6%彌足珍貴。“現在拿地，國家規定必須使用自有資金，不能加槓桿、不能貸款。開發商一大筆錢砸下去，未來能不能收回成本還真不知道。”林波分析，同樣是一筆自有資金花下去，對開發商來說，與其去購買拿地成本就高達六七萬元的郊區土地，倒不如只用十分之一的錢、購買一個位於城市副中心、青年人才集聚區域的“只租不售”地塊，至少這個地塊每年的租金收益極有保障。

由於租金收益屬於“長期穩定現金流”，這筆收益很容易就可以進行“資產債券化”，繼續用來再融資，“明白人一看就懂了，比如萬科，它已經開始在廣州爭搶租賃用地項目了，開發商可不笨。”

中國青年報・中青在線記者注意到，近期，為了抑制房價過快上漲，各地奇招頻出。其中，以廣東的“租售同權”和上海的“只租不售”關注度最高，兩者均希望通過調控的手段，扶持租賃市場。

根據最新發布的上海住房“十三五”規劃，未來5年，上海住房用地供應總量將明顯增加，預計供應5500公頃，較“十二五”期間增加20%。上海城鎮住房供應總量預計新增約170萬套，其中，商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。

此次上海掛出的1897套租賃房，只是一個開始。根據上海的規劃，“十三五”期間，上海每年新增租賃房平均約達到14萬套。

“民營企業很快會加入競爭。這其實是一筆不錯的買賣。”林波說，民營開發商的积極性毋庸置疑，“或許有人會說，有五六千一平方米的錢，不會去三四線城市買地賣房嗎？實際上，三四線城市的苦頭，幾乎所有房企都吃過，能留在一線城市，都會盡量留在一線城市。”

　　(出處：中國青年報 2017年08月02日)

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多地取消購房落戶政策 租房“賦權”時代來臨

東方財經網 2017-08-02 22:53:07 來源：

7月28日，無錫市發布了修訂后的《無錫市戶籍准入登兼定》（以下簡稱《規定》），取消了有關投資、購房落戶政策，增設了租賃住宅落戶政策，將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅，新政將於9月1日起正式實施。

無錫市相關人士認為，《規定》修改既是無錫貫徹落實中央深化戶籍制度改革要求的具體舉措，又是無錫吸引優質人才、吸引優質勞動力，全面推動新型城鎮化建設和農業轉移人口市民化的具體政策支撐，考慮到無錫新市民的落戶需求，讓他們能夠享受到建設的成果、改革的紅利；同時進一步提升無錫人口素質，改善全市人口結構，為無錫打造“雙創”樂土、宜居樂園、產業高地及建設“富強美高”新無錫添油增力。

“租房落戶”吸引人才集聚

中國青年報・中青在線記者注意到，此次《規定》主要修改內容，第一是取消有關投資、購房落戶政策。無錫市現行規定中依據投資、納稅的金額和年限不同設定的落戶條件將全部取消，同時取消購房面積達60平方米以上准予落戶的政策，只要在無錫有合法穩定住所和合法穩定職業，不論住宅面積大小均可落戶。

第二是增設租賃住宅落戶政策。增設專門條款明確將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅，凡在無錫租住經房產管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時具備參加無錫市城鎮社會保險、申領（簽注）江蘇省居住證均滿5年（宜興為均滿3年）條件的，准予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

第三是進一步放寬重點人群落戶條件。對中央要求全面放開放寬的高校畢業生、技術工人、留學歸國人員、職業院校畢業生、在市外已安置的轉業、退伍軍人等重點落戶群體，增設落戶途徑、放寬落戶條件。同時對上述重點落戶群體不設定合法穩定住所的具體條件，可按實際情況將戶口落在自有住宅、租賃住宅、單位集體戶和社區家庭戶中。

早在2014年5月1日，無錫市牽頭制定的《無錫市戶籍准入登兼定》正式實施，在江蘇省首次、全國率先實現了大市範圍內戶籍准入登記、遷移規定“一體化”，並榮獲“2014中國全面小康十大民生決策”稱號。

該規定實施以來，無錫市外遷入人口共13萬，城鎮化率提升了近兩個百分點。

據無錫市相關人士介紹，2016年，及辦公廳先後下發《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個最新戶改文件，規定了大中城市均不得採取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制，落戶條件中的合法穩定住所應包含租賃住宅等最新戶改精神。

無錫市人口管理支隊隊長朱利農說，租房者可以將戶口落在租住房屋，如果房東不同意，單位有集體戶可以落在單位集體戶，單位沒有集體戶可以落在所在社區街道。“只要將戶口落在無錫市就是無錫市民，就可以享受到和無錫市民相同的市民基本公共福利。”

“實施租房落戶，可以吸引人才來此工作生活，安居樂業。這對外來務工務工人員和高校畢業生有好處。”南京工業大學土木工程學院房地產經營管理系主任吳翔華認為，相比其他城市，無錫租房落戶的門檻較低。落戶門檻放寬，在一定程度上可以解決近年來無錫人口流入增速放緩的問題，吸引各方面人才和勞動力。

“租房落戶”與“租購同權”距離有多遠？

除了無錫之外，今年以來，鄭州、揚州、濟南等二線城市也通過修改地方法規的方式進一步放寬落戶門檻，並對租房群體敞開落戶的大門。其中，取消購房落戶政策，把租賃房屋納入“合法穩定住所”範疇成新趨勢。

此前，住建部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市成為首批試點城市。

吳翔華介紹，“租購同權”是指以給租房者賦權更多的方式，彌補租房和買房所能享到的權利差距。“租房落戶是租購同權的基礎，但與租購同權還是有一定距離。”

吳翔華認為，“租購同權”目前來看並不現實。除了戶籍，買房還與教育醫療資源、社會認同、文化心理、投資手段等相聯繫，購房者除了戶籍之外還想擁有的是相關社會權利，所以現實中還是會有一部分人會考慮買房。

對於這些城市是否會跟進推進“租房落戶”政策，吳翔華認為，這不能一概而論，而要視各個城市具體情況條件而定。

“租房落戶政策針對的是當前嚴重的人戶分離問題。”全國工商聯房地產商會理事陳寶存介紹，根據《中華人民共和國戶口登記條例》的規定，中華人民共和國境內公民的經常居住地和常住戶口登記地二者一定要一致，否則就稱為“人戶分離”。

陳寶存說，儘管有政策鼓勵，但相較於農村戶口和北京、上海等重點城市的戶口，一般城市的戶籍價值較小，外來人口缺乏入戶動力，入戶意願不強烈。

陳寶存表示，終身租房習慣需要長期培養，這也是長效機制實施時最大的障礙。新建商品住宅豪宅化，帶來二手房源價格上漲，租金水平提高也可能是大概率事件，老百姓依舊會追求產權類型住宅。

也有專家認為，租房“賦權”所帶來的公共服務能力和公共配套設施的增加等問題，尤其是要警惕引發租金非理性上漲，避免“租不起房”的現象發生。

專家建議與戶籍相關的配套必須到位

不管是“租房落戶”，還是“租購同權”，最受公眾關注的還是與戶籍相關的配套問題，比如頗受關注的學區房問題。

朱利農說，租房者在享受公共福利方面和其他市民待遇相同。但詩安部門負責的落戶是狹義戶口登記，這是各種福利的基礎，比如有了無錫戶籍，子女就可以按時打疫苗。但對於其他資源，是由市其他職能部門作規定，比如小孩就近入學，入學條件、學區劃分、學籍名額怎麼確定，就需要教育部門規定。

教育學者熊丙奇認為，提出“租購同權”是有积極意義的，但這需要豐富優質教育資源，實現義務教育均衡發展才能實現。

熊丙奇以解決隨遷子女的同城入學問題舉例說，本來隨遷子女應該享有和城市孩子一樣的入學權利，近年來，各地尤其是大城市，針對隨遷子女，設置越來越高的入學門檻，這令同城入學的適用範圍越來越窄，符合條件的隨遷子女大多能進入城市公辦學校，但是符合條件的隨遷子女卻越來越少。

“大家對租購同權的期待是可以理解的，但在學區房熱高燒不退的現實中，租購同權只是幻影，或者說只是房屋租賃市場的一個炒作點。”熊丙奇說。

“租購同權並不屬於戶籍政策。”中國人民公安大學治安系教授王太元認為，“‘租購同權’是住房以及相關的社會管理領域的制度變革，甚至是中國民事法律制度的重大變化，這中間當然有非常具體的問題需要解決，但問題的產生與解決，都與戶籍改革沒什麼關係。”

王太元認為，每個人不論其性別、民族、宗教、職業乃至居住區域、居住狀態如何，都有被所在地方予以依法登記確認、並保護的權利，這項權利是不能被限制的，即使立法也不可剝奪。“至於登記之後是否享有相關領域的某項權益，也不應該以戶籍來確定。”

“功夫在詩外，在戶籍之外。”王太元說，本輪戶籍改革要想成功，配套必須到位，與戶籍密切相關的住房、教育、就業、工資、物價、土地等領域，都必須儘快完成各自的制度變革。否則戶籍改了，配套卻沒有變化，繼續用城鄉、農業非農業、本地人外地人等舊制度管理社會、限制公眾，戶籍改革就永遠不能到位。

　　(作者：李超)　　(出處：中國青年報 2017年08月02日)

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陝西：上半年公租房分配66.88萬套 棚戶區改造新開工超16萬套

東方財經網 2017-08-02 22:53:13 來源：

新華社西安８月１日電（記者鄭昕）記者1日從陝西省住建廳獲悉，今年截至6月底，陝西省棚戶區改造新開工16.65萬套，占年度任務的73.42%；公租房已分配66.88萬套，分配率為75.86%。　　

據了解，今年上半年陝西省棚改貨幣安置12.75萬套，貨幣化安置率76.55%；棚戶區改造基本建成6.73萬套，占目標任務的81.45%；公租房基本建成3.4萬套，占目標任務的96.89%；新增發放租賃補貼1.03萬戶，占目標任務的75.86%。上半年陝西省保障性安居工程建設完成投資505.1億元。

截至6月底，陝西公租房已分配66.88萬套，分配率為75.86%；已發放新增租賃補貼1.03萬戶，佔全年目標任務的75.86%；全省棚戶區改造開工率為73.42%。

　　(作者：鄭昕)　　(出處：新華社 2017年08月02日)

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山西：商品房待售面積明顯減少 去庫存初見成效

東方財經網 2017-08-02 22:53:14 來源：

新華社太原8月1日電（記者 呂夢琦、楊晨光）記者近日從山西省統計局獲悉，今年上半年山西省商品房銷售量增長迅速，待售面積持續減少，“去庫存”效果明顯。　　

統計数字显示，上半年山西省商品房待售面積1523.9萬平方米，比去年末減少237.1萬平方米。其中，住宅待售面積1075.8萬平方米，比去年末減少158.4萬平方米。

專家表示，去年以來山西省商品房“去庫存”力度不斷加大，採取了打通商品房和公租房供需通道、推動房地產開發企業兼并重組等11項措施，對房地產市場起到了明顯的刺激效果。

除了政策性影響外，金融機構開展業務流程再造，簡化按揭客戶辦理手續，积極為本地及外地購房者提供貸款服務，也對去庫存產生了积極的推動作用。

截至2017年7月，山西建行個人貸款規模已經突破500億元，上半年累計投放商業性個人住房貸款2.6萬筆，金額96.63億元，新增70.15億元，佔到全省新增額的五成以上。

今年上半年，山西省商品房銷售面積達到了830.6萬平方米，同比增長20.9%，其中商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。

　　(作者：呂夢琦、楊晨光)　　(出處：新華社 2017年08月02日)

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北京房貸執行基準利率 放款周期延長3月起步

東方財經網 2017-08-02 22:53:17 來源：

在“3・17新政”等一系列政策的調控下，北京房地產市場迅速降溫，目前成交量繼續探底。與此同時，各家銀行房貸審批和放款節奏也越來越慢。

《證券日報》記者近日走訪北京地區多家銀行和房產中介了解到，目前多數銀行房貸的放款周期三個月“起步”，並且貸款審批和資質審核等也較往年更為嚴格。

首套房貸款執行基準利率

近日，《證券日報》記者以購房者身份諮詢了北京地區多家房產中介，多位房產經紀人告訴本報記者：“日前合作的銀行首套房基本都是執行基準利率，少數利率上浮的銀行基本沒有客戶會主動選擇。”

本報記者走訪多家房產中介了解到，坊間傳言的首套房貸款利率上浮10%的銀行主要集中在兩家股份制銀行。多位房產經紀人表示，最近成交量低並且沒有同兩家銀行合作，並不清楚執行利率是否上浮。

同時，本報記者走訪多家房產中介，經紀人的回答也越來越謹慎，“貸款利率由銀行決定，我們中介只是幫忙走流程，方便的話您也可以自己申請”成為多位經紀人的官方回答。

本報記者以購房者身份諮詢了上述銀行的個貸專員，工作人員表示：“多數客戶利率會上浮10%，但是也有個別資質特別好的還可以批准基準利率，不過目前額度比較緊張。”

央行統計數據显示，今年以來，北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的佔比大幅下降，且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。剔除資產證券化等因素影響，1月份至6月份，個人購房貸款實際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元，月度新增額逐月下降。

根據北京地區某大型房產中介提供的數據，自6月份以來，90%的二手房是通過降價完成交易的。而且，隨着二手房市場持續發酵，降價的房子已經由之前的高市值房源蔓延至普通剛需房源，平均幅度在10%-15%左右。

不過，有多位購房者表示，在首付、貸款利率、月供均提高的情況下，隱形增加的成本可能遠超過房價下跌的成本。同時有不少購房者表示，目前申請住房貸款需要提交的材料越來越嚴格，多家銀行表示收入證明和工資流水缺一不可，有多家銀行甚至要求完全匹配，提供的流水證明進賬部分必須有“工資”等字樣，普通的資金流入不再算作收入。

《證券日報》記者算了一筆賬，按照等額本息還款法計算，如果購房者貸款為100萬元，首套房貸款利率執行8.5折優惠時30年期月供為4872.7元；首套房貸款利率執行基準利率后，25年期月供為5787.8元；如果按照首套房貸款執行基準利率的1.1倍來計算，25年期月供為6075.4元。

放款周期三個月起步

根據北京住建委的數據显示，截至7月29日，北京全市7月份二手房網簽量為7859套，繼6月份網簽量不足萬套之後，二手房成交量繼續下行。“3・17”新政過後，4月上旬、5月上旬和6月上旬北京地區二手房網簽量分別下降27.2%、25%、13.9%，呈現連續走低的趨勢。

北京市朝陽區某房產中介的店長告訴《證券日報》記者，“我毛司最近一次公布的北京地區門店數量在5月份，約有1300家門店。按照目前的交易量，多個門店業績幾乎為零。”

結合融360監測數據來看，6月份北京地區首套平均利率達到4.97%，超過基準利率。同時受額度影響，貸款審批周期變長。

《證券日報》記者走訪北京地區某房產中介詢問“貸款放款時間”時得到回復“房屋的放款是由銀行來決定的，具體時間我們無法為您保證”。

在本報記者不斷追問下，有部分房產經紀人透露，“目前在走流程的客戶，還有‘3・17’新政之前就批貸的仍然沒有放款，放款時間至少是3個月起步了。”

另有多位房產經紀人表示，“由於放款時間的拉長，目前不少賣房的客戶表示願意接受6個月左右的交易周期。”

隨後，本報記者諮詢了多家銀行的個貸經理，個貸專員紛紛表示：“何時放貸不確定，需要耐心排隊等待。”

在走訪過程中，本報記者遇到了一位新政前就簽訂購房合同的客戶，他表示：“等了4個多月還沒有放款，賣家早就定了意向房源，但是因為拿不到放款，隔三差五的催促，我夾在中間只能來催催中介。賣家希望我接受利率上浮儘快放貸。”

業內人士表示，今年銀行整體的信貸環境都將處於較為緊張的態勢中，銀行在自身額度受限的情況下，不排除會進一步收緊貸款利率優惠。

　　(出處：中國經濟網 2017年08月02日)

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