原標題：房企搶收 千億新兵數量或不及去年

  　距離2019年收官不到25天時間，房企進入最後的業績搶收階段。從各大房企陸續披露的前11月銷售業績戰況來看，已有部分房企提前完成全年銷售目標，但也有房企銷售不佳，完成全年業績目標存在較大壓力。在業內人士看來，市場下行周期，大房企的規模優勢更為凸顯，小房企衝擊千億的難度將不斷提升。

　　TOP100房企11月銷售額環比上漲

　　2019年的房地產調控政策，雖然不斷有地方城市通過人才政策適度放鬆限購，但是並未改變整體較為嚴格的政策環境，在業績目標的壓力下，房企早已開啟加大供貨、以價換量的營銷通道。從已經披露前11月銷售業績的房企來看，整體銷售環比略有上升。

　　據克而瑞統計數據显示，11月份，TOP100房企單月權益銷售金額較10月有所提升，環比增長10.9%，TOP30房企中有20家房企的單月業績表現為環比提升。

　　其中，大中房企的規模優勢和增速優勢明顯。諸如碧桂園，11月實現權益合同銷售額約601.5億元，分別超過9、10月份。前11月，碧桂園的權益合同銷售額也突破5000億元，達到5398.4億元。據機構統計，該企業全口徑銷售額已經突破7000億元。在這背後能看出碧桂園以價換量的策略，其在9、10、11月份的銷售均價一路下行，分別為每平方米8939元、8510元、8282元。

　　恆大雖然11月銷售額370.6億元，環比大幅下降，但是9、10月份831.1億元、903億元的銷售額刷新房企單月銷售紀錄，也助力恆大全年目標完成率達97%。

　　萬科11月單月實現合同銷售金額545.4億元，環比增加25.7%，均超過9、10月份。

　　融創中國上半年全年目標完成率不足4成，7月份開啟“全員營銷”，9、10月份單月銷售額刷新該企業歷史紀錄，分別為629.1億元、644.3億元。機構數據显示，融創中國在操盤金額和權益銷售金額上首次超過萬科，排名第三，對“碧萬恆”三角陣營形成衝擊。

　　此外，克而瑞統計數據显示，世茂房地產、陽光城、中南建設11月環比業績增幅均在25%以上。

　　對12月業績預期，有分析人士指出，全國不同城市不同區域間的供需分化還會持續，部分城市受到人才政策等影響，短期需求量還可能出現小幅攀升。不過一位房企高管表示，問題在於房企沖業績可能出現大面積的以價換量，導致市場觀望並抑制銷售，預計市場不會太好，可能不及去年12月成交量。

　　部分房企完成業績仍存壓力

　　從克而瑞統計數據來看，在年內設定業績目標的企業中，前11月近7成房企的目標完成率已達到90%以上。但也有超2成的房企目標完成率尚在80%-90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及80%。在調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有較大壓力。

　　據新京報記者不完全統計，截至12月4日，已經有23家房企披露前11月銷售業績，19家房企設定了業績目標，其中完成全年目標的房企有3家，分別為世茂房地產、中梁控股、龍光地產，目標完成率在90%之上的房企有中國恆大、新城控股、旭輝控股、中國金茂、融信中國、雅居樂、美的置業、時代中國等。目標完成率在90%以下的房企有榮盛發展、佳兆業、富力地產、花樣年、當代置業。富力地產前11個月累計實現權益銷售金額約1203.5億元，雖然同比上升約6%，但僅完成全年1600億元目標的75.22%。

　　中指研究院常務副院長黃瑜表示，2019年房企年初制定整體目標增長在20%左右，也預料到全年的行情將不復往年，但除了受產品、營銷、品牌等自身經營營銷外，也與城市的分化、供需端調控政策相關，比如以高端產品為主的房企，主要在熱點城市或核心地段拿地，往往拿地價高、資金佔用周期長，受城市限價、銷售去化慢等影響，也有部分企業布局相對集中在市場調整階段的城市，受到的影響也較大。

　　2019年房企面臨前所未有的償債壓力，快速去化與回款、保證現金流成為今年的重要工作。在此背景下，不少房企選擇主動減速、降低目標提質以應對風險。諸如龍湖今年銷售目標定為2200億元，預計同比增速為9.65%，低於2018年28.5%的增速。中海的銷售目標是3500億港元，預計同比增速為16%，低於2018年29.8%的增速。旭輝2019年的銷售目標是1900億元，增速為25%。陽光城將2019年的銷售目標定為1800億元，同比2018年僅僅增長10.53%。雅居樂的銷售目標是預售金額達到1130億元，預期同比增速10%。

　　中小房企衝擊千億難度加大

　　雖然去年房地產政策從嚴，但是在規模效應下，房企千億新兵數量創紀錄，有超過10家房企邁入千億房企行列，包括陽光城、中南建設、富力地產、正榮地產、金科股份、中梁控股、中國金茂、融信中國、雅居樂、榮盛發展、遠洋集團等。包括此前已經邁入千億陣營的房企，去年共有27家上市房企進入千億陣營。

　　2019年，又將會有哪些千億新兵呢？

　　從目前的情況來看，數量不太樂觀，目前僅中國奧園提前實現千億目標。2019年前11月，中國奧園實現合同銷售金額約為1012.7億元人民幣，同比增長37%。事實上，2018年，中國奧園距離千億就一步之遙，全年銷售額為912.8億元。

　　有望進入千億陣營的房企可能還會有美的置業、藍光發展、龍光地產、中國鐵建、首開股份等。

　　今年前11個月，美的置業實現合同銷售金額約為909.5億元，龍光地產實現合約銷售額約852.2億元。藍光發展、中國鐵建雖未披露前11月份銷售業績，但是從三季度報可以窺探其全年業績走勢，其中藍光發展前9月份實現銷售金額715.19億元，中國鐵建房地產開發業務累計合同銷售金額609.787億元。首開股份前10個月簽約金額769.34億元，同比增加13.69%。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，從2019年的銷售情況來看，新入千億陣營的房企數量預計不會超過5家。從房地產開發行業的發展來看，商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規模增長已經趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買方市場等因素影響，衝擊千億的難度還將不斷提升。

　　上述房企人士表示，房地產已經進入金融橫盤周期，中小房企難以得到金融機構的支持，資金成本也在大幅提高，同時，土地價格並沒有下降，獲地成本也越來越高，中小房企逐步退出地產江湖是大勢所趨。

　　本版采寫/新京報記者 段文平

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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原標題：40城土地溢價率下降 房企擇機補倉

      在剛剛過去的11月，雖然土地市場的成交量仍在上漲，但是成交價及溢價率明顯走低。11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，已連續5個月下降。土拍市場持續降溫，底價成交成為主流，流拍時有發生，房企拿地意願不強。業內人士認為，短期內土地市場的降溫態勢難改，不過，對有資金實力和較低融資成本的房企來說，倒是補倉的好時機。

　　前11月杭州賣地2397.6億居首位

　　12月2日，上海易居房地產研究院發布的《2019年11月40城土地市場報告》（簡稱“報告”）显示，2019年1-11月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京，排名未發生變化。這5個城市的土地出讓金總額分別為2397.6億元、1504.9億元、1438.7億元、1366.4億元、1348.0億元。其中，杭州土地出讓金最多，並且遠超過第二名上海，說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大。

　　從全國來看，報告數據显示，11月，40個典型城市土地出讓金收入為2266.6億元，環比增長37.4%，同比增長12.9%，主要是因為本月土地成交量有所增長。2019年1-11月，40個典型城市土地出讓金收入24364.2億元,同比增長15.4%，增速回落0.3個百分點。

　　上海易居房地產研究院研究員王若辰表示：“2018年下半年,全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢。2019年上半年，部分熱點城市土地市場重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增長明顯；隨着調控政策的密集出台，下半年土地出讓金同比增速開始小幅震蕩下行。”

　　11月上海、廣州土地溢價率為零

　　11月，土地價格不見起色，土地成交溢價率連續5個月下降。報告显示，11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，相比10月下降2%。

　　土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波，土地成交溢價率分別為49%、44%、34%、24%和23%。而在一線城市中，僅深圳溢價率相對較高，為16%，北京僅為3%，上海和廣州均為0%。

　　對此，易居研究院研究員王若辰認為，深圳溢價率的上升或與其調整豪宅稅後，市場預期發生一定轉變有關，因此明顯高於其他三個一線城市。

　　即便如此，深圳土地市場在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史詩級”土拍，在11月22日，深圳今年第二場土拍大戲則是以暗淡落幕。6宗、131.67億元起價的地塊，最終1宗流拍，5宗成交127.51億元，其中兩宗地是底價成交。

　　從土地出讓均價來看，11月40個典型城市移動平均土地成交價（最近6個月的平均土地成交價）為5009.7元/平方米，環比下跌1.6%；同比上漲19.5%，漲幅繼續收窄。具體來看，11月，一線城市6個月移動平均土地成交價為14223.8元/平方米，環比下跌1.4%，同比下跌5.3%。二線城市6個月移動平均成交價為4754.5元/平方米，環比下跌2.1%，已經連續3個月下跌。 采寫/新京報記者 徐倩

　　中海、保利、中駿拿地力度大

　　11月，房企拿地積極性顯著下降，只有國企、央企受益於融資優勢仍然表現強勁。在機構統計的全國住宅用地成交總價前10名的排行榜中，8宗地由具有國資背景的房企獲得。

　　從前11個月來看，房企拿地表現明顯分化，50大房企權益拿地金額高達2萬億，萬科權益拿地金額最高為1570億元，其次是碧桂園1238億元，而恆大明顯落後，則為410.44億元。

　　雖然年底土地供應預期大漲，但受制於政策收緊、企業力保現金流等因素，業內人士預計土地市場難見熱度。

　　國資背景房企成11月土地市場主力

　　11月，雖然頭部房企仍是土地市場上投資的主要力量，但是拿地力度在收縮。億翰智庫數據显示，新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。但對國企及央企來說，憑藉充足的資金實力和較低的融資成本，拿地動力仍足。

　　在11月的土地市場，除了中海一如既往地積極拿地外，保利發展、中駿、招商蛇口的拿地表現也很積極。綜合機構數據显示，保利發展在11月分別在廣州、福州等一二線城市大量拿地，同時也在東莞、徐州等強三線城市加大拿地力度，單月拿地金額超70億元。而中駿11月拿地金額也超過80億元。招商蛇口11月投資額更是超過百億元。

　　11月22日，深圳集中出讓6宗地塊，其中1宗流拍，5宗成交127.51億元，均被有國資背景的房企拿下。其中包括南國置業，中海地產、招商+華潤聯合體、深圳安居集團。

　　另據中指研究院統計，從11月全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看，同樣主要為國企和央企。在入榜地塊中，共有8宗由國企及央企參與競得，佔TOP10拿地總額的78.7%，包括中海、華潤置地、招商蛇口、山西交控等。其中，中駿以59.4億元獲得廈門島內六年來第三塊出讓的宅地，拿地額也成為11月土地成交總價最高者。

　　中海+首鋼聯合體以底價51億元競得的北京石景山區1宗住宅，位居土地成交總價第二位。中海在深圳獲取的龍華民治地塊，以50.2億元的成交總價排名第三位。華潤置業45億拿下的東莞地塊位居第四位。招商蛇口以42.8億元斬獲的北京亦庄住宅地塊排位第六位。雄安集團30億元競得雄安新區首個公開出讓土地，也進入前10成交總價榜單，排名第九位。

　　對於國資背景的企業成為年底土地市場的主力，業內人士分析稱，隨着融資政策逐漸收緊，土地市場的溢價率開始走低，而對於有資金實力和較低融資成本的國企、央企來說，正好趁機補倉，但是一般的民營企業則會更加顧忌現金流而不願出手。

　　前11個月“萬碧恆”拿地分化

　　即使年底房企謹慎購地，但是全年房企的土地儲備仍不可小覷。

　　據中原地產數據显示，截至11月，2019年50大房企權益拿地金額高達2萬億，同比上漲幅度高達17%。萬科權益拿地金額最多，為1570億元，其次是碧桂園1238億元、保利965億元、中海928億元。權益拿地超過500億元的房企達9家，合計38家房企拿地超過200億，刷新歷史同期紀錄。而恆大前11個月以410.44億元的權益拿地金額名列第16名，未進前10。

　　除在公開市場拿地之外，房企通過收併購等方式獲得的土地儲備數量也不少。據克而瑞不完全統計，今年1月-11月典型企業收併購、協議土地出讓的幅數佔比達到12%，一部分是融創、綠地、龍湖、世茂等規模房企通過收併購補充資產，另一部分是區域深耕的企業如建業、佳兆業等，憑藉地緣優勢補充貨值。

　　值得關注的是，11月27日，融創中國發布公告披露，152.69億元收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權。而標的資產持有位於成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個項目，可售建築面積約為2771.6萬平方米。

　　然而融創的收購遠未停止，12月3日，融創與廣州資產管理有限公司進行戰略合作簽約，雙方將共同推進不良資產收購、企業併購重組、不良資產經營等業務。

　　事實上，在市場不見起色，部分中小房企面臨生存困境，行業洗牌加速的背景下，規模房企通過收併購獲得土地資源成為不可或缺的渠道。

　　雖然年底土地市場集中供應，但在多位業內人士看來，未來房企拿地態度仍將謹慎，土拍熱度持續低位徘徊。

　　中原地產首席分析師張大偉分析稱，2019年房企拿地也出現分化，依然有企業在土地市場加快拿地步伐，特別是部分央企、國企和新上市企業，拿地依然非常堅決。不過，考慮到資金成本成為企業拿地的主要決定因素，在融資收緊預期下，房企整體拿地意願仍將退燒。 采寫/新京報記者 袁秀麗

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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原標題：11月百強房企業績環比上漲超一成

　　接近年底，為衝擊業績，房企開始逐漸加大供貨力度，11月百強房企整體業績環比上升。克而瑞地產研究中心數據显示，11月百強房企單月權益銷售金額較10月有所提升，環比增長10.9%。

　　從累計業績表現來看，1至11月百強房企累計權益銷售金額同比增長6.5%。不過，克而瑞方面認為，目前市場整體的去化率水平仍處於相對低位，市場真實情況並不像數據反映得那麼樂觀。

　　2019年1至11月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升，規模房企整體的業績表現相對更為突出。TOP30房企中有20家房企的單月業績表現為環比提升。其中，碧桂園11月單月實現全口徑銷售金額860億元，較10月850億元的業績規模進一步提升。融創11月實現全口徑業績規模665.1億元，保持行業領先水平。萬科11月全口徑銷售金額也較10月顯著提升27.5%至553.2億元。此外，世茂、陽光城、中南11月單月的業績表現也較為突出，環比業績增幅均在25%以上。

　　從房企目標完成情況來看，截至11月末，在年內設定了業績目標的企業中，近七成房企的目標完成率達到90%以上。其中，包含世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內的九家房企已提前達成全年目標。同時，超兩成房企目標完成率尚在80%至90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及80%。總體來看，在調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有較大壓力。

　　針對房企11月業績表現，中指院方面指出，近期房地產市場保持以穩為主。隨着房地產行業集中度加速提升，“越大越強、強者恆強”的競爭法則已成共識。規模房企普遍採取靈活的推盤和價格策略搶抓回款，整體銷售業績延續增長態勢。

　　中指院表示，在我國經濟和房地產行業進入高質量發展的背景下，行業調控政策和融資環境總體仍將保持從嚴態勢，企業銷售業績分化也會加速行業格局洗牌及市場集中度的持續提升。未來，房地產市場調整壓力尚存，部分具備規模及資金優勢、經營策略堅持快速周轉的企業，將繼續保持競爭優勢。對於多數企業來說，未來仍需順應市場發展大勢，優化城市布局結構，並緊抓政策機遇擴大融資規模，防範自身資金風險，通過高質量的發展內核實現可持續的規模化發展。

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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原標題：逾10家上市公司“脫房” 多數是因為“錢緊”

　　本報見習記者 李 正

　　隨着近幾年的持續調控，房地產市場呈現出了減速甚至下滑的趨勢。易居房地產研究院近日發布的研究報告显示，從受監測的主要城市來看，2019年住宅供給量整體小於需求，隨着全國市場進一步降溫，預計2020年全國商品住宅將供大於求。

　　對此，華輝創富投資總經理袁華明在接受《證券日報》記者採訪時表示，對於目前地產行業的情況，首先是在“房住不炒”政策導向下，房地產投機屬性得到了相當程度的抑制。其次是從房地產銷售、開發建設和拿地情況看，房地產行業沒有大幅下滑跡象，表現出了較強韌性。最後是房地產行業出現了明顯的行業集中度提升和強者更強態勢，頭部企業的營收和盈利增速穩健和突出。

　　“從短期來看，房地產金融政策有微調可能性，但大幅調整空間不大。這是因為當前房地產行業發展韌性使得金融政策缺乏大幅放鬆契機，而經濟下行壓力使得金融政策也很難進一步收緊。”袁華明進一步分析道，從需求端來看，城市化推進和經濟向消費拉動轉型的大背景，決定了房地產需求有剛性成分，過往幾年的房地產調控還為未來房地產需求釋放留下了空間，而從供給端來看，過去幾年房地產調控對於產能的抑制，或許會推動2020年後房地產行業進入補庫存周期。

　　房地產的“圍城”，也有相當一部分企業正在逃離。

　　據《證券日報》記者不完全統計，今年以來，A股市場有超過10家企業剝離了房地產業務，其中不乏一些主營房地產業務的上市公司，比如萬達集團、嘉凱城等，此外，還包括年中實施剝離房地產業務的萬澤股份、航天科工、紫金礦業，以及年底的大港股份、亞太實業、廈門鎢業。

　　對此，袁華明分析認為，從房地產企業的角度看，行業正在向專業化、品牌化、規模化競爭轉變，加上金融政策上對於房地產企業投融資的制約，相當多公司的“脫房”轉型，是在房地產產業發展不利情況下的被動選擇。

　　在談及對未來上市公司“脫房”的看法時，袁華明對記者表示，大體量、較高毛利率和發展潛力，決定了房地產行業絕非“夕陽”，而“脫房”是否持續，更多的還是取決於房地產行業得發展態勢，以及房地產調控政策的變化。

　　事實上，在今年剝離房地產業務的多家非地產板塊上市公司中，部分公司不僅更改了經營範圍（不再包含地產相關業務），甚至還作出了未來不再從事與房地產開發經營相關的業務的承諾，專註主營業務發展。

　　在私募排排網基金經理夏風光看來，上市公司“脫房”的原由很多。其中“金融政策收緊，通過剝離房地產業務，來解決資金訴求的情況也較為常見。”夏風光在接受《證券日報》記者採訪時表示。

　　此外，在房地產行業告別整體高增長后，上市公司“脫房”也體現出其對房地產行業後市發展的謹慎判斷。但無論如何，上市公司主動或被動退出房地產業務，都是行業發展優勝劣汰的過程，行業集中度將進一步提高，而這未必不是好事。

　　“綜合來看，上市公司所剝離的房地產業務，大多競爭力不強，能夠帶來的收益有限，甚至還有可能持續大規模投入。”因此，夏風光進一步分析稱，上市公司剝離房地產業務也有助於其回籠資金，集中力量發展主營業務。

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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