“限售”風暴市場之變：房價單邊上漲已終結？

東方財經網 2017-04-07 15:56:37 來源：21世紀經濟報道

2017年的房地產調控註定要寫入歷史。

在2011年以來的限購、限貸、限價的基礎上，調控又祭出了一個殺手鐧：限售，主要內容是要求個人獲得不動產證兩年後方可再賣，以及新建商住房限制賣給個人。

從廈門、北京再到杭州、廣州，限售手段有蔓延的趨勢。包括深圳、上海等在內的熱點城市，都感受到了懸於頭頂的達摩克利斯之劍。

在很多房地產業內人士看來，限售的出現，顛覆了過去房地產調控的邏輯，提高了房產交易的時間成本，調控開始從交易環節向持有環節轉向。

這一手段的目的還包括，徹底封堵“炒房客”，讓買房真正回歸居住。

此外，導致2015年以來房價大漲的關鍵因素――房地產信貸也在收緊。除實際執行中的首付比例從嚴收緊、按揭利率上行、認房又認貸外，宏觀貨幣和信貸政策也正在發生微妙的變化。

雙重高壓之下，熱點城市房地產市場成交下行立竿見影。萬科總裁郁亮指出，當前的調控很有必要進行，而在市場調整之下，房地產價格的單邊上漲已經結束。

引導購房者以自住為動機

自3月17日開始的新一輪樓市調控浪潮愈演愈烈，中原地產統計显示，截至目前，全國已有超過40個城市出台了房地產調控政策。

除了以往的限購、限貸、限價，具有新意的調控手段也出現了。其中最具風向標的是北京、廈門，以及廣州，均出現了住宅、商住限售。

以糅合了廈門和北京兩地政策的廣州為例，3月30日，廣州調控再次加碼，廣州家庭新買住房後房產證需滿2年，才能轉讓。法人新買住房證滿3年，才能轉讓；住房贈與，滿2年後才能再買房。有購房資格，才能接受贈與。

“對於投資客來說，拿到房產證開始持有兩年才能賣，意味着持有成本大大提高，短期轉手套現不可能了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，廣州新政首次提出了限售，這是第五個提及限售的城市。

並且，廣州限售是最全面的，從各種角度堵住投資投機資金，抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買房，也是為了抑制外地投資投機。他預計，廣州樓市各類房產短期套現機會變窄，這有利於引導購房者以自住為動機。

此外，廣州也跟隨北京的步伐，加入商業辦公類房產的限售行列，公寓不能銷售給個人。

對此，深圳資深房地產研究人士徐楓指出，一些城市的商業物業供應量超過有效需求，庫存積壓多，“商改住”在某種程度上能夠去庫存；而且沒有能力在商品住宅市場買房的人，也可以通過商改住解決住房需求，這補充了保障房和租賃市場功能。

但她續稱，商業物業本身就是用來投資的，而不是用來住的，現在廣州、北京等城市限制商住流通，或許是房地產市場泡沫嚴重的重要信號，預示着房地產市場調整的來臨。

由於北京的政策一向具有風向標意義，3月29日，住建部公開表態，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。

不少購房人擔心，其他城市很可能跟隨展開一輪全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平最近剛買了一套50年產權的商住公寓，她說自己就是買來投資收租金的，很擔心杭州也會對此進行限制。

然而狂風暴雨已經到來。嚴躍進認為，限售疊加升級版限購、限貸、限價，將在所在城市產生立竿見影的效果。

廣州中原地產項目部總經理黃韜判斷，住宅限售新政出台後，市場肯定會量價齊跌。這次政策疊加上次的限購收緊，再加上打擊雙合同、規範市場秩序，會對市場的氛圍、需求造成全面限制。預計成交會大跌50%，全年價格微跌5%-10%。

北京中原地產數據显示，北京商辦限購的政策將直接影響起碼60萬套物業，過去這部分物業中的90%為個人購買，未來將全部納入限售或企業購買。商住物業的價格下跌將是大概率事件。

購房降槓桿：預計今年房貸下降三成

中原地產首席分析師張大偉認為，嚴厲的調控風暴之外，核心依然要看信貸的變化。

當前，受國際環境影響，中國貨幣和信貸政策正在調整中。

“貨幣政策寬鬆時，很可能會導致通貨膨脹，在金融市場或者房地產市場導致某些資產泡沫。” 在3月26日舉行的博鰲亞洲論壇分論壇上，中國人民銀行行長周小川如是說。

周小川認為，全球貨幣在多年的量化寬鬆之後，當前已經到了周期的尾部；全球很多國家已經放棄了流動性，雖然貨幣政策制定當局已經開始緊縮政策，但這仍是一個漸進的過程。

在更早前的兩會記者會上，周小川表態稱，中國貨幣政策總體來說還是穩健中性。

在商業銀行的層面，21世紀經濟報道的調查显示，近期熱點城市的商業銀行房貸利率，已悄然上行。

滙豐銀行本是房貸利率最優惠的銀行之一。但其廣州分行一業務員告訴記者，“之前銀行首套房貸款利率是8.2折，去年最低達到8折，但現在全面升到8.5折，未來聽說還會繼續升高。”

而廣州其他銀行如郵儲、光大等首套房貸利率也已陸續上調至最低9折。南京、太原等城市，則從原先基準利率打8.5折、9折上浮到9.5折，有的甚至開始執行基準利率，即不再給優惠。

對於購房人來說，買房成本最多的是首付，而熱點城市基本都已經認房又認貸了。目前，一線城市的首套房首付已普遍升至3成，二套房首付則升至6-8成，買房槓桿率大大降低。

這一狀況還在向二、三線城市蔓延。貴陽、南通等城市也紛紛調整首付比例，目前上述兩市的第二套住房公積金貸款首付比例已上升到30%、40%。

申萬宏源報告稱，2017年個人房貸在新增貸款的佔比預計會降至30%，相比2016年平均水平約為45%。若假設2017年新增貸款與去年基本持平，預計今年個人按揭貸款總額將下降約33%至3.79萬億元，相比2016年時為5.68萬億元。

對於開發商來說，2014年下半年以來的廉價融資盛宴也早已結束，融資渠道收窄。2017年前兩月；房地產開發商可用資金同比增長7%，其中自籌資金（佔總資金的30%）同比大幅下滑17%，主要原因在於監管層自2016年第四季度以來，實際暫停了房企於境內發行公司債。

需求高點已過，供給仍在高位

中國樓市歷來受政策影響極大，尤其2008年以來，受貨幣和信貸的影響最大，此輪從2014年開始的上漲，更與貨幣政策密切相關，與此前疊加人口紅利、經濟發展紅利有明顯不同，因而也最缺乏根基。

萬科總裁郁亮指出，雖然目前小城鎮的人口還在向大城市流動，非都市圈人口還在向都市圈流動，但因為城鎮化而導致住房需求井噴式爆發的時代已經結束。這個變化，就發生在2015年。

徐楓表示，2015年年末，以深圳為代表的一線城市房價已使購買者難以承擔，整個樓市走向自我調整階段；大多數買家以透支的方式，通過許多融資渠道集資買房，支撐起總體交易量，但現在多方面的政策圍堵正在加速樓市下行。

“深圳目前就處於量價齊跌的狀態”，她預測，2017年深圳市一、二手樓的成交量合計將下跌10%，如以6萬/平作為基點的話，而這一輪的周期將持續到2018年。

持類似觀點的還有全國房地產商會主席顧雲昌，他對21世紀經濟報道稱，2017年樓市總體情況肯定不如2016年，特別是在一二線城市，今年下半年會處於平穩或下行的周期中。中原地產認為，隨着政策、信貸全面收緊，加之政策持續打補丁，以北京為代表的一線城市改善需求被抑制，北京、成都、廈門等城市成交量已經出現了明顯下降，這些城市將進入低迷調整期，不排除在這些城市，將出現明顯的房價下跌。

但顧雲昌同時指出，目前城市大分化、市場差異化明顯。認房又認貸只在一線城市與二線熱點城市，而其他大多數城市依然在去庫存當中。

徐楓表示，從全國來看，房地產市場市場冷熱不均，並不是全國都進入下行周期，有些城市雖然房價高，但並未透支當地支付能力，房產的自有化率高，如惠州、溫州、杭州、昆明等。

深圳中原地產研究中心經理王飛也認為，目前全國正處於結構性調整周期中，一、二線城市要嚴控風險，謹防過熱，抑制投資投機行為，但三四線還是要引導合理去庫存。

郁亮認為，短期內，貨幣供應、流動性、房貸政策對房價有很大的影響。但長期來看，房價必然由供求關係決定。全國樓市供求關係的真相就是：需求高點已過，而供給仍在高位。這樣的供求關係，不支持房價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。

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北京一季度一萬套自住房入市

東方財經網 2017-04-18 17:53:28 來源：新京報

新京報訊 （記者鄧琦）今年一季度，北京市已有10個項目、1萬套自住房房源入市。近期，相關部門正在編製自住房建設的指導性標準，將對住區內的交通流線、停車布局及配套設施等提出明確要求。

自住房不會出現“奇葩”戶型

據北京市住建委，截至目前，北京已累計入市自住型商品房73個項目、6.63萬套，啟動選房項目60個、銷售5.83萬套。今年一季度，北京市已有10個項目、1萬套自住房房源入市。

據悉，近期，市住建委聯合市規劃國土部門正在編製自住房建設的指導性標準，着重強調自住房和普通商品房在建築密度等基本指標方面的一致性，對住區內的交通流線、停車布局及配套設施等提出明確要求。這些內容今後都將成為專家審查的重點內容，審查標準將進一步提升。

市住建委介紹，從2014年10月開始，按照市住建委聯合市規劃部門發布的《關於開展保障性住房設計方案審查的通知》要求，自住房項目設計方案都要進行專家審查，主要審查項目總規劃布局和單體建築兩個方面的合理性，並加重了對用戶舒適度的審查，力爭使保障性住房的設計不僅合法、適用，而且更加合理、宜居。

也就是說，在自住房項目中絕對不會出現令人無語的“奇葩”戶型。

另外，正在編製的指導性標準也對採用裝配式建築、大力推進產業化、採用綠色節能環保材料等提出明確要求。

自住房建設地圖網上可查

近日公布的北京未來五年住宅用地供應計劃显示，未來五年北京將完成25萬套自住房供地，今年計劃完成5萬套供地。

如何保障自住房的質量？據悉，一直以來，市區兩級開展工程質量監督、執法部門也對自住房進行網格式監督管理，定期開展全覆蓋執法檢查，將裝配式建築和全裝修成品交房質量納入工程質量監管重點，督促參建各方落實質量責任。

在配套設施方面，要求開發企業按照建設方案約定的時序開展建設，確保自住房小區的市政基礎設施和公共服務設施與住宅同步建設、同步交用。

據悉，從今年開始，在首都之窗等官網上將會出現自住房的建設地圖，所有在建自住房項目都能查找到。

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北京共有產權住房來了 專家：值得期待仍需探索

東方財經網 2017-09-22 23:46:24 來源：

20日，北京市住建委會同北京市有關部門聯合發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）規定，對於滿足條件的群體，將通過實行與購房人按一定比例共有產權的方式，將其持有的部分產權的“使用權”讓渡給首次購房人。一些專家認為，北京探索深化了住房供給側改革，有利於進一步完善住房保障體系，但要持續發力還需“深耕細作”。

共有產權新政亮點多

20日發布的《辦法》規定，對於滿足條件的群體，實行與購房人按份共有產權的政策性商品住房。該辦法將於今年9月30日起正式實施。

記者梳理髮現，《辦法》的一個突出亮點是着力緩解購房者的剛性支出壓力。《辦法》規定，在確定和購買者的產權比例分配后，原先需要付全款的消費者，只需繳納權屬比例的購房款。另一方面，共有產權房屋的銷售價格要低於同地段、同品質商品住房價格水平。

同時，《辦法》規定，各區人民要合理安排共有產權住房用地，用於滿足本區符合條件的居民家庭及重點人才的居住需求。其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

記者了解到，相關部門在網上發布房源公告后，符合條件的購房者，先進行網上申請，通過聯網審核后，取得申請編碼。隨後，區住房城鄉建設委（房管局）將按照職住平衡、家庭人口等因素進行優先次序分組，確定搖號家庭名單，隨後進行搖號配售、順序選房等步驟。

此外，為解決“職住平衡”問題，該辦法還規定共有產權住房建設項目將優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套較為齊全的區域。同時，在落戶、入學方面，購買共有產權住房的消費者將享有和其他普通商品住房一致的政策，消除購房者後顧之憂。

具備財產屬性　比早期保障房更進一步

北京新《辦法》的出台，引發了廣泛關注。

“現在北京房價高得讓人望而卻步。”來自雲南大理的曹女士說，2011年她大學畢業後進入北京一家事業單位，由於經濟壓力大，加上仍沒有北京戶口，購房計劃一直擱淺。

“我今年底就將滿30歲，其他各項也符合要求，要是能有機會購買共有產權住房，對於我這種‘新北京人’來說，真是了卻一樁大心愿。”曹女士對“住有所居”充滿了期待。

不少網友對新出台的《辦法》也頗為關注。網友“夏末微暖”說：“希望新規能讓我這個外地戶口，也能在北京住得起、留得下……”

北京部分房地產中介公司的相關人員表示，目前正在抓緊研讀新規細節。“已有一些顧客和朋友打電話諮詢購房指標、申請流程以及購房滿5年後的處置等事宜。”一位房地產中介員工說。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，與公租房比，共有產權住房有利於減少財政支出和對有限財政資金的長期佔用。同時，《辦法》對家庭是否具有轉售、轉租權利，以及如何分配由此產生的收益做出了清晰界定，壓縮了尋租空間，改善了住房保障制度。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，北京市的共有產權住房制度體現了居住（社會）功能、保障屬性與財產權利的“三位一體”，具有了早期保障性住房所沒有的稟賦，為共有產權住房的管理、運作提供了更多靈活性。

業內期待動態調整共有產權比例

北京市住建委相關負責人透露，今後5年將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京市房地產市場平穩健康運行。

在一些業內人士看來，北京推出的共有產權住房政策，對於完善住房保障體系、完善住房制度、建立房地產調控長效機制，抑制投機、促進公平將起到重要作用。

蘇寧金融研究院特約研究員陳春春認為，共有產權住房在廉租住房與普通商品房之間架起了一座橋：低收入群體可以申請廉租住房或公共租賃住房，中低收入群體可以選擇共有產權住房，中高收入群體可以購買普通商品房，以此實現對社會住房需求的更廣泛覆蓋。

同時，也有不少群眾反映稱，北京房價本來就高，如果購房者的產權共有比例過高，則還是買不起房。

對此，首都經貿大學土地資源與房地產系主任趙秀池建議，應隨着消費者的承受能力、區域房價變化等因素，對共有產權比例進行動態調整。

記者查閱相關資料發現，2007年以來，江蘇淮安等地先後開展了共有產權住房的早期探索。其中，淮安市歷經約10年探索，已將共有產權住房的和購買者產權比例從3比7、4比6調整到5比5，以讓一些低收入家庭買得起共有產權住房。

一些地方對於共有產權房實現方式的探索，也走過了全資建房、委託開發商建房到貨幣化助購三個階段。趙秀池等專家認為，“貨幣化助購”讓購房者有了更大的靈活性和更多便利，更接近共有產權住房制度設計的初衷，值得進一步探索。

　　(作者：朱羅紀)　　(出處：新華網 2017年09月22日)

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