“限售”風暴市場之變：房價單邊上漲已終結？
東方財經網 2017-04-07 15:56:37 來源：21世紀經濟報道
2017年的房地產調控註定要寫入歷史。
在2011年以來的限購、限貸、限價的基礎上，調控又祭出了一個殺手鐧：限售，主要內容是要求個人獲得不動產證兩年後方可再賣，以及新建商住房限制賣給個人。
從廈門、北京再到杭州、廣州，限售手段有蔓延的趨勢。包括深圳、上海等在內的熱點城市，都感受到了懸於頭頂的達摩克利斯之劍。
在很多房地產業內人士看來，限售的出現，顛覆了過去房地產調控的邏輯，提高了房產交易的時間成本，調控開始從交易環節向持有環節轉向。
這一手段的目的還包括，徹底封堵“炒房客”，讓買房真正回歸居住。
此外，導致2015年以來房價大漲的關鍵因素――房地產信貸也在收緊。除實際執行中的首付比例從嚴收緊、按揭利率上行、認房又認貸外，宏觀貨幣和信貸政策也正在發生微妙的變化。
雙重高壓之下，熱點城市房地產市場成交下行立竿見影。萬科總裁郁亮指出，當前的調控很有必要進行，而在市場調整之下，房地產價格的單邊上漲已經結束。
引導購房者以自住為動機
自3月17日開始的新一輪樓市調控浪潮愈演愈烈，中原地產統計显示，截至目前，全國已有超過40個城市出台了房地產調控政策。
除了以往的限購、限貸、限價，具有新意的調控手段也出現了。其中最具風向標的是北京、廈門，以及廣州，均出現了住宅、商住限售。
以糅合了廈門和北京兩地政策的廣州為例，3月30日，廣州調控再次加碼，廣州家庭新買住房後房產證需滿2年，才能轉讓。法人新買住房證滿3年，才能轉讓；住房贈與，滿2年後才能再買房。有購房資格，才能接受贈與。
“對於投資客來說，拿到房產證開始持有兩年才能賣，意味着持有成本大大提高，短期轉手套現不可能了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，廣州新政首次提出了限售，這是第五個提及限售的城市。
並且，廣州限售是最全面的，從各種角度堵住投資投機資金，抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買房，也是為了抑制外地投資投機。他預計，廣州樓市各類房產短期套現機會變窄，這有利於引導購房者以自住為動機。
此外，廣州也跟隨北京的步伐，加入商業辦公類房產的限售行列，公寓不能銷售給個人。
對此，深圳資深房地產研究人士徐楓指出，一些城市的商業物業供應量超過有效需求，庫存積壓多，“商改住”在某種程度上能夠去庫存；而且沒有能力在商品住宅市場買房的人，也可以通過商改住解決住房需求，這補充了保障房和租賃市場功能。
但她續稱，商業物業本身就是用來投資的，而不是用來住的，現在廣州、北京等城市限制商住流通，或許是房地產市場泡沫嚴重的重要信號，預示着房地產市場調整的來臨。
由於北京的政策一向具有風向標意義，3月29日，住建部公開表態，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。
不少購房人擔心，其他城市很可能跟隨展開一輪全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平最近剛買了一套50年產權的商住公寓，她說自己就是買來投資收租金的，很擔心杭州也會對此進行限制。
然而狂風暴雨已經到來。嚴躍進認為，限售疊加升級版限購、限貸、限價，將在所在城市產生立竿見影的效果。
廣州中原地產項目部總經理黃韜判斷，住宅限售新政出台後，市場肯定會量價齊跌。這次政策疊加上次的限購收緊，再加上打擊雙合同、規範市場秩序，會對市場的氛圍、需求造成全面限制。預計成交會大跌50%，全年價格微跌5%-10%。
北京中原地產數據显示，北京商辦限購的政策將直接影響起碼60萬套物業，過去這部分物業中的90%為個人購買，未來將全部納入限售或企業購買。商住物業的價格下跌將是大概率事件。
購房降槓桿：預計今年房貸下降三成
中原地產首席分析師張大偉認為，嚴厲的調控風暴之外，核心依然要看信貸的變化。
當前，受國際環境影響，中國貨幣和信貸政策正在調整中。
“貨幣政策寬鬆時，很可能會導致通貨膨脹，在金融市場或者房地產市場導致某些資產泡沫。” 在3月26日舉行的博鰲亞洲論壇分論壇上，中國人民銀行行長周小川如是說。
周小川認為，全球貨幣在多年的量化寬鬆之後，當前已經到了周期的尾部；全球很多國家已經放棄了流動性，雖然貨幣政策制定當局已經開始緊縮政策，但這仍是一個漸進的過程。
在更早前的兩會記者會上，周小川表態稱，中國貨幣政策總體來說還是穩健中性。
在商業銀行的層面，21世紀經濟報道的調查显示，近期熱點城市的商業銀行房貸利率，已悄然上行。
滙豐銀行本是房貸利率最優惠的銀行之一。但其廣州分行一業務員告訴記者，“之前銀行首套房貸款利率是8.2折，去年最低達到8折，但現在全面升到8.5折，未來聽說還會繼續升高。”
而廣州其他銀行如郵儲、光大等首套房貸利率也已陸續上調至最低9折。南京、太原等城市，則從原先基準利率打8.5折、9折上浮到9.5折，有的甚至開始執行基準利率，即不再給優惠。
對於購房人來說，買房成本最多的是首付，而熱點城市基本都已經認房又認貸了。目前，一線城市的首套房首付已普遍升至3成，二套房首付則升至6-8成，買房槓桿率大大降低。
這一狀況還在向二、三線城市蔓延。貴陽、南通等城市也紛紛調整首付比例，目前上述兩市的第二套住房公積金貸款首付比例已上升到30%、40%。
申萬宏源報告稱，2017年個人房貸在新增貸款的佔比預計會降至30%，相比2016年平均水平約為45%。若假設2017年新增貸款與去年基本持平，預計今年個人按揭貸款總額將下降約33%至3.79萬億元，相比2016年時為5.68萬億元。
對於開發商來說，2014年下半年以來的廉價融資盛宴也早已結束，融資渠道收窄。2017年前兩月；房地產開發商可用資金同比增長7%，其中自籌資金（佔總資金的30%）同比大幅下滑17%，主要原因在於監管層自2016年第四季度以來，實際暫停了房企於境內發行公司債。
需求高點已過，供給仍在高位
中國樓市歷來受政策影響極大，尤其2008年以來，受貨幣和信貸的影響最大，此輪從2014年開始的上漲，更與貨幣政策密切相關，與此前疊加人口紅利、經濟發展紅利有明顯不同，因而也最缺乏根基。
萬科總裁郁亮指出，雖然目前小城鎮的人口還在向大城市流動，非都市圈人口還在向都市圈流動，但因為城鎮化而導致住房需求井噴式爆發的時代已經結束。這個變化，就發生在2015年。
徐楓表示，2015年年末，以深圳為代表的一線城市房價已使購買者難以承擔，整個樓市走向自我調整階段；大多數買家以透支的方式，通過許多融資渠道集資買房，支撐起總體交易量，但現在多方面的政策圍堵正在加速樓市下行。
“深圳目前就處於量價齊跌的狀態”，她預測，2017年深圳市一、二手樓的成交量合計將下跌10%，如以6萬/平作為基點的話，而這一輪的周期將持續到2018年。
持類似觀點的還有全國房地產商會主席顧雲昌，他對21世紀經濟報道稱，2017年樓市總體情況肯定不如2016年，特別是在一二線城市，今年下半年會處於平穩或下行的周期中。中原地產認為，隨着政策、信貸全面收緊，加之政策持續打補丁，以北京為代表的一線城市改善需求被抑制，北京、成都、廈門等城市成交量已經出現了明顯下降，這些城市將進入低迷調整期，不排除在這些城市，將出現明顯的房價下跌。
但顧雲昌同時指出，目前城市大分化、市場差異化明顯。認房又認貸只在一線城市與二線熱點城市，而其他大多數城市依然在去庫存當中。
徐楓表示，從全國來看，房地產市場市場冷熱不均，並不是全國都進入下行周期，有些城市雖然房價高，但並未透支當地支付能力，房產的自有化率高，如惠州、溫州、杭州、昆明等。
深圳中原地產研究中心經理王飛也認為，目前全國正處於結構性調整周期中，一、二線城市要嚴控風險，謹防過熱，抑制投資投機行為，但三四線還是要引導合理去庫存。
郁亮認為，短期內，貨幣供應、流動性、房貸政策對房價有很大的影響。但長期來看，房價必然由供求關係決定。全國樓市供求關係的真相就是：需求高點已過，而供給仍在高位。這樣的供求關係，不支持房價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。
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