中駿集團再發8.3億ABS 鞏固穩健經營態勢

  12月4日,中駿集團成功再發8.3億元債券,將進一步以穩健的財務策略支持公司穩步前行。

  在“千億級戰略”與“FUN+幸福生活生態圈戰略”雙軌戰略驅動下,中駿集團多元業態齊頭並起,業績持續穩健增長,正以全國43城的布局,打造受人尊敬的百年企業,致力成為卓越的美好生活引領者。

  再發8.3億債券 鞏固穩健經營態勢

  12月4日,上海證券交易所信息显示,中駿集團發行的中信證券-廈門中駿購房尾款第一期8.3億元資產支持專項計劃狀態更新為“通過”,票面利率6.8%。據悉,該筆資產支持證券ABS分10期,共擬發行金額80億元,承銷商/管理人為中信證券股份有限公司,這也從側面反應資本市場對中駿銷售業績和回款情況的信心。

  值得關注的是,今年4月,中駿就成功發行3.5億美元優先票據;8月,又成功發行5.4億元規模的首單長租公寓專項債券;年底再次發行債券,進一步鞏固了公司穩健經營的運營態勢。

  相關數據報告显示,中駿同期凈負債比率僅為66.2%,遠遠低於國家設置的80%的紅線,加權平均融資成本也僅為6.7%,同樣低於業內平均水平。穩健的拿地策略,科學、嚴謹的財務管控體系,令中駿集團一直保持合理的財務結構和安全可控的運營風格。

  基於中駿集團穩健的運營風格及良好的業績表現,今年以來12家國際及國內券商機構一致給予其買入評級,並被德意志銀行、中銀國際、星展銀行、華泰金融4家國際券商機構確認為首選股,同時獲得標普B+、穆迪B1及中誠信AA+級的理想評級。

  今年10月,傑富瑞(JEF)發布的研究報告首次覆蓋中駿集團,基於其穩健的銷售增長、充沛的優質土地儲備及多元化的發展路徑,給予其“買入”評級,目標價6.75港元,潛在升幅85%。

  明確“一體兩翼”模式 多元業態護航高質量增長

  2019年是中駿集團成立32周年,中駿進一步明確了以地產開發為主體,以商業購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式,提出“FUN+幸福生活生態圈”戰略各業務板塊願景。今年以來,中駿集團業績一直呈現穩健增長的態勢。

  從長遠來看,按照戰略規劃,中駿集團未來還將圍繞“FUN+幸福生活”生態圈戰略,建造50萬間長租公寓,100個以上新型購物中心,同時兼顧共享辦公空間、健康管理、教育等領域,以多元化路線護航高質量增長。

(責編:許維娜、夏曉倫)

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房貸一族注意了,房貸算法要變!

原標題:房貸一族注意了,房貸算法要變!

  上周末,央行發布公告稱,為深化利率市場化改革,宣布明年3月到8月推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換,促進貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換,房貸用戶可與銀行重簽合同,約定固定利率或“LPR+加點”兩種利率形式。但由於專業性太強,很多讀者表示看不懂。那麼這一轉換意味着什麼呢?您家的房貸轉換成哪種形式最划算呢?今天,揚子晚報/紫牛新聞記者用通俗易懂的方式,手把手將換算方法教給您。

  【政策要點】 明年3月到8月任意時點 房貸客戶要選利率“換錨”方式

  12月28日,央行發布了一條重磅消息,存量房貸利率定價基準要改了,從明年3月1日開始,定價基準開始轉換為LPR,不再掛鈎以前的基準利率了。

  揚子晚報/紫牛新聞記者了解到,個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款,以前錨定基準利率,按基準利率上浮或打折;2019年10月8日以後的增量房貸利率錨定LPR,LPR是每個月公布一次的貸款市場報價利率。目前,最新的5年期LPR是4.8%,房貸利率在LPR基礎上加點作為最終利率。按照以前的算法,掛鈎基準利率的房貸利率在央行貸款基準利率發生變化時才有變化,而掛鈎LPR的利率會隨着LPR變化而變化,LPR每個月公布一次。

  那麼,存量房貸利率定價基準具體怎麼調整呢?央行公告中給出了兩種轉換選擇方案。

  第一種:將房貸利率轉換為固定利率。按照規定,商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。業內人士分析稱,選擇固定利率后,以後還房貸期限內利率不再浮動。

  第二種:從基準利率切換到LPR,選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率,LPR每月公布一次,是不斷變動的,意味着,如果選擇“LPR+加點”利率,那麼,以後的房貸利率將隨着LPR的升降而可升可降,月供也可能變多或變少。

  【具體計算】

  固定利率客戶,利率不再浮動

  切換LPR客戶,“差值”保持不變

  揚子晚報/紫牛新聞記者了解到,央行公告显示,借款人只有一次選擇權,轉換之後不能再次轉換。如何計算“新利率”,房貸客戶們在面臨選擇時犯了難,到底哪種形式比較划算呢?

  揚子晚報記者舉例計算如下:

  客戶A在2012年年底購房,當時享受的房貸利率折扣為85折,按照現在的基準利率算,他的貸款利率為基準利率(4.9%)×0.85=4.17%。

  按照第一種方式,房貸客戶A與銀行協商後續的利率為固定利率4.17%,則以後無論外部環境如何改變,他都按照4.17%的房貸利率進行還貸。

  而按照第二種形式,客戶A需要先計算與LPR的差值。在加點數值方面,加點數值為原合同最近的執行利率(4.17%)與2019年12月LPR(4.8%)的差值(這個案例中,差值為負0.63%),那麼,在合同剩餘期限內,這個差值一直保持負0.63%不變。比如未來LPR上行到5.2%,那麼,該客戶的房貸利率屆時將為5.2%-0.63%=4.57%,高於固定利率(4.17%);但是假如未來LPR下行到4.2%,則該客戶屆時執行的房貸利率為3.57%,低於固定利率。

  若客戶B是2018年購房,房貸利率為基準利率上浮10%,則他目前執行的房貸利率為4.9%×(1+10%)=5.39%,按照第一種方式,他可以與銀行約定後續按照固定利率5.39%進行還貸;但按照第二種方式,他當前利率與2019年12月LPR(4.8%)的差值為0.59%。假如未來LPR上行,則他的貸款利率也會相應上行,但假如未來LPR下行到4.2%,則該客戶屆時執行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%,低於他所選擇的固定利率。

  可以看出,隨着未來LPR走勢不同,房貸利率的變化一目瞭然。

  【專家說法】 LPR利率長期看,下行空間大 看重穩定,也可選固定利率

  揚子晚報/紫牛新聞記者通過計算得知,選擇哪種形式更划算取決於未來LPR的走勢,當未來LPR處於下行空間時,選擇掛鈎LPR的利率會更划算。LPR每個月都浮動,是不是房貸利率也是每個月浮動一次?據介紹,目前,大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。但金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時,可重新約定重定價周期和重定價日,其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為1年。

  據介紹,此次央行新政主要影響的是2020年前購房、使用商業貸款並且參考貸款基準利率定價的購房者。業內專家表示,對於貸款剩餘期限較短,貸款剩餘額度也較少的購房者,兩種方式的差別不大。但對於貸款額度和貸款年限都比較長的購房者,選擇隨行就市更有利。融360大數據研究院房貸分析師李萬賦在接受揚子晚報/紫牛新聞記者採訪時表示,從中長期看,LPR利率水平下行空間大。在LPR繼續下行行情下,用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利,未來利息支出會有所減少。當然,相比LPR可能下降帶來的利息支出減少,如果用戶更重視利率穩定性和便捷性,也可以選擇轉換為固定利率。

  中國民生銀行首席研究員溫彬認為,儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價,但在預期LPR下降背景下,客戶通常會選擇浮動利率報價,因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行,LPR處於上升周期,則房貸利率也會隨之走升,而如果此前簽署的是固定利率,則房貸成本不變。

(責編:孫紅麗、庄紅韜)

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小心“以房養老”為名的騙局

原標題:小心“以房養老”為名的騙局

  以房養老是利用老人所擁有的房產價值,尤其是死亡之後住房尚存余的價值,通過一定的金融或非金融機制的方式以提前套現變現的一種養老政策,意在讓老年人老有所依。但在實際中,一些不法分子打着“以房養老”的幌子,騙取老人的信任,讓老人將房產抵押貸款,最終導致老人老無所依。

  以房養老的房子被起訴還債

  楊老太太經人介紹了解到某投資管理公司,該投資管理公司主營“養老”相關項目,並向楊太太推薦了一款“資產養老產品”。楊老太太與該投資管理公司簽訂資產養老服務合同,約定由楊老太太的房子作為抵押,借款327萬元用於養老,投資管理公司每月向楊老太太支付16350元養老金,並代楊老太太向出借人償還利息。隨後,楊老太太與吳先生簽訂借款合同,借款327萬元,雙方約定利息,楊老太太以其房產抵押擔保。

  然而,投資管理公司在支付楊老太太幾個月養老金、代付部分借款利息后,便終止了這種行為。隨後,吳先生向法院起訴要求楊老太太償還借款並實現對房屋的抵押權。

  楊老太太是怎麼陷入如此困境的?看似一切正常的交易行為下又隱藏了怎樣一個騙局呢?

  “養老公司”的騙局模式

  下面來解構一下“以房養老”的騙局模式。

  首先,一些養老公司打着“以房養老”的旗號,在老人密集的小區里宣傳,或者開設保健品公司、養老器械公司,吹噓以房養老的好處,強調房子抵押貸款之後,養老公司每月支付固定利息,利息以房價估值為基數,並代替老人向出借款項的人償還利息,老人不會承擔任何風險。

  其次,養老公司會介紹老人認識出借人,讓老人與出借人之間簽訂借款合同,並將房子辦理抵押。養老公司帶領老人去公證處辦理債權公證,如老人違約還款,則債權人可以直接向法院申請執行。這裏,某些以房養老的案例中,養老公司會為老人的債務設定反擔保,從而打消老人的顧慮。

  再次,養老公司將出借人轉到老人賬戶的借款轉走,然後每月向老人支付固定收益、替老人償還借款利息。但是,過一段時間后,養老公司或突然“消失”,或資金鏈斷裂,停止為老人還款,“以房養老”爆雷。此時,借款人要求老人還款,老人成為債務人,如無力還款,則只能以房抵債。

  識別“以房養老”騙局的問題

  “以房養老”騙局具有隱秘性,單從表面上來看,毫無漏洞,貌似每一鏈條都是合法合規的。但通過整理多起案例,可以發現“以房養老”存在如下問題:

  一是“以房養老”的房價估值過低、利息過高。以案例中楊老太太的房子為例,同地段同戶型的房價均價在43000元/平方米左右,130平方米的房子,市場價值約559萬元,但養老公司對其房價估值僅為327萬元,房價明顯不合理。而老人與出借人簽訂的借款合同約定的利息往往大於10%,這筆借款利息由養老公司承擔。值得注意的是,養老公司不僅替老人償還高昂的借款利息,同時還向老人支付固定的養老金,養老金以房價為計算基數,年利率在6%-10%之間。這樣,養老公司需為老人支付年利率高達20%的利息,而我國銀行貸款利率一般在4%左右,即使財付通、支付寶等借款,年利率也不過10%左右,養老公司高利息、低房價的行為存在可疑和不合理之處。

  二是合同內容不讓老人搞懂。老人“以房養老”的過程可以用莫名其妙、糊里糊塗來形容,完全被養老公司所左右,自己沒有主見。首先,老人簽署的合同數量多,涉及借款合同、抵押合同、反擔保合同、以房養老服務合同等,老人根本無暇細看。其次,合同的內容也是晦澀難懂,涉及大量的專業術語,如“雲養老”、“資產養老”、“季薪制”等。在合同簽訂的過程中,養老公司不讓老人細細閱讀合同內容,更不會對晦澀難懂的詞句做出解釋,只是讓老人簽字。

  三是公司的盈利模式不符合經濟邏輯。依養老公司的說法,其借款的目的是為了贍養投資的老人,目的具有公益性。但是其贍養老人的資金來源為何?其盈利模式為何?養老公司如何維持公司的正常經營運轉?又如何支付高昂的借款利息?卻無從解釋。

  老人無法釐清複雜的騙局

  “以房養老”案件錯綜複雜,關係盤根錯節,僅憑當事人自身的力量撕破騙局面紗的難度很大。

  首先,涉及法律關係眾多,追索鏈條長。整個“以房養老”鏈條中,既涉及老人與出借人之間的民間借貸法律關係、抵押擔保關係,又涉及老人與反擔保公司之間的擔保關係,還涉及老人與養老公司之間的服務合同關係、民間借貸關係。法律關係錯綜複雜,單獨審查任何一種關係,又貌似是合法合規的,識別難度很大。同時,因每一筆“以房養老”鏈條中涉及人數眾多,法律關係主體較多,追索鏈條長,更是增加了日後案件審理的難度。

  其次,老人舉證困難。老人破解“以房養老”圈套的途徑主要有兩種,一是以欺詐為由,向法院訴請確認合同無效,二是向養老公司追索債權。確定合同無效,需由老人舉證證明借款人存在欺詐的故意,即證明主觀上受到欺詐或者誤導,這對於連自己簽的是什麼合同都不清楚的老人而言是難上加難。老人向養老公司追索債權,但是合同卻早已被養老公司收走,毫無證據,無從舉證。

  再次,“以房養老”的外觀真實,老人很難看到其所掩蓋的事實。養老公司往往會偽造一些政策性文件,並以洗腦的方式大肆宣傳。而簽訂的合同亦不碰觸法律的紅線,老人很難識別。為了提升老人的信任,養老公司還會帶領老人去公證處,為其提供反擔保,老人因為相信公證部門而輕易上當。在運營過程中,養老公司亦會向老人履行一段承諾,支付養老金、代付利息,老人難以看清楚這究竟是騙局,還是真實的高息養老。

  老人和子女都要有防範意識

  為防止老人陷入“以房養老”陷阱,在此提醒廣大老年群體:

  一是要提高防範意識,謹慎做到“三不”。不要僅依道聽途說“誰誰投資掙了多少多少錢”、“公司多好多好”、“國家政策怎麼怎麼”等就輕易投資,經濟行為一定是有盈利邏輯的,不符合經濟邏輯的一律不聽。不看公司經營的業績,不看公司經營的辦公環境,而是要看所簽署合同的內容,釐清合同關係,要看公司的經營資質,利用網絡媒體查看公司是否正常經營,是否涉案涉訴,要看其經營的項目是否經過批准、備案。不要輕信利益許諾,過高的利益許諾不要相信。

  二是要留存證據,積極維權。重點要留存其所簽署的合同,轉賬憑證,任憑養老公司如何解釋,合同一定要自己留存,不要輕易轉賬給養老公司,如轉賬,最好讓其出具借條、借據。必要時要求籤署過程錄音錄像,留存好證據是將來勝訴的唯一法寶。當然,發現公司違約、跑路等跡象,一定要及時報案,積極維權。

  三是要學會止損,不要心存僥倖。老人以房養老,無非貪圖利息,而騙子則看重的是老人的房子,是本金,孰輕孰重,一目瞭然。如發現公司拖延支付利息,以“暫時周轉”等借口搪塞,一定要高度警惕,能夠抽回本金的,及時索回本金,不要心存僥倖。

  此外,值得提出的是:老人上當受騙,子女多多少少亦有責任。老人空巢危機,容易輕信他人的噓寒問暖。老人體諒子女,想為孩子節約養老成本,為子孫積攢更多的財富。“以房養老”騙局中,養老公司多找子女不在身邊的老人下手,而如果子女能夠對父母多用點心,平時多點溝通,多幫助老人分析,多提醒老人騙術高招,可能就會少一些騙局,少一些“老無所依”的悲劇。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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調控措施須堅持“房住不炒”定位

  與其他宏觀調控措施一樣,樓市調控既不可能一步到位,也需要視調控效果和情勢發展予以調整和完善。各地各城市在調整樓市調控措施時,要嚴格依據“房住不炒”定位來評判各項調控措施及其效果,在此基礎上,使各項調控措施真正有利於遏制炒房,平抑房價,滿足剛需和改善性需求。

  近一段時間,若干南方城市對樓市調控措施做了一些調整,不僅引發各界廣泛關注,當地房地產市場也因之發生了一些變化。

  11月11日,深圳市調整了非普通住宅標準(即所謂“豪宅線”),將容積率在1.0以上、單套建築面積在144�O以下的房子定義為普通住宅,滿兩年可免征增值稅,個稅降低0.5%。11月29日發布的《佛山市人力資源和社會保障局、佛山市住房和城鄉建設局關於進一步完善人才住房政策的補充通知》指出,在佛山工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才,首套購房不受戶籍、個稅、社保繳存限制。

  有報道指出,深圳市的政策調整,成為二手房市場強勢反彈的一個轉折點。在政策出台的前兩周,該市二手房銷售套數分別環比上漲了4.8%和11.1%。佛山市政策一出,有房企迅速發出通知,要求員工取消休假待命,有的樓盤則“昨晚整夜不打烊”。可見,兩市的政策調整在短時間內對當地房地產市場產生了明顯刺激效應。

  2016年9月30日,北京、天津兩市同時推出了多項樓市調控措施,至今已經3年多時間。數以百計的城市相繼加入調控行列,因城施策,有針對性地實施調控,在整體上遏制了房價全面快速上漲的勢頭。同房地產市場以往調控相比,本輪調控涉及的城市多,持續的時間長,其間雖有一些城市對調控措施作出調整,並引發是否放鬆、鬆綁的議論,但並未因此誘發整體反彈。根本原因在於,黨中央、國務院明確了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。也正因為如此,各地在調整樓市調控措施時,也反覆表示要堅持“房住不炒”。

  房地產行業是國民經濟的一個重要行業。發展房地產業的目的,與促進國民經濟的整體發展一樣,都是為了從根本上滿足人民對美好生活的嚮往。樓市調控的目的,並非是為限制民眾的住房需求,而是為了防範房地產泡沫、控制房價過快上漲和房價收入比擴大、縮小市場價格與價值背離的程度,最終是更好地滿足廣大民眾的剛需和改善性需求。

  與其他宏觀調控措施一樣,樓市調控既不可能一步到位,也需要視調控效果和情勢發展予以調整和完善。但是,調整和完善的依據,既不能只看市場銷售的增減,也不能簡單看對投資及經濟增速的影響,還要看是否有效防控投資投機性購房、降低泡沫和金融風險,看是否能更好地滿足剛需和改善性需求,看是否能真正遏制房價過快上漲。

  從相關城市近期調整政策及效果看,擴大普通住宅範圍並減免相應稅款,有利於更好地滿足改善性需求。因為,其釋放的是潛在改善性需求,並非投資投機性需求,所以價格應該在供需平衡點有所調整之後相對穩定下來,不會持續大幅上漲,但相應漲幅卻在一定程度上抵消了減免稅款帶來的優惠。

  如果以引進人才為由取消限購,不受戶籍、個稅、社保繳存限制,則可能為投資投機性購房洞開方便之門,使炒房資金重回樓市,會從整體上拉高房價,打擊剛需,製造泡沫。即使短期拉升經濟增速,但對經濟和民生的長期影響必然弊大於利。而且,如果各地競相效仿,必然偏離“房住不炒”定位,有損此前來之不易的調控成果。

  所以,各地各城市在調整樓市調控措施時要慎之又慎。要嚴格依據“房住不炒”定位來評判各項調控措施及其效果。在此基礎上,使各項調控措施真正有利於遏制炒房,平抑房價,滿足剛需和改善性需求。如一些地區此前提高首套房貸門檻及利率水平的措施,在一定程度上影響了剛需,可考慮將首套與二套及以上有所區別;限售即延長新房、二手房再上市時間,會有利於遏制投資投機性購房。這樣的政策調整就有利於更好地堅持“房住不炒”定位、更好地滿足民眾的住房需求,也有利於房地產市場長期、平穩、健康發展。

  (本欄目話題由今日頭條提供大數據分析支持)

(責編:許維娜、孫紅麗)

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門頭溝繪製圖譜規範村莊民宅修繕

原標題:門頭溝繪製圖譜規範村莊民宅修繕

  門頭溝區朗詩鄉居保留了古宅風情

  美麗鄉村

  本報訊(記者 蒲長廷)村址不變、宅基地不變、衚衕肌理不變、文物古樹位置不變、一戶一宅不變、老宅院不變,門頭溝區委區政府編製印發《門頭溝區村莊民宅風貌設計導則》,繪製示範圖譜,通過“六個不變”,最大程度留住鄉愁、鄉情、鄉貌,留住京西村莊的特色風貌。

  近日,位於門頭溝區清水鎮小龍門村的朗詩鄉居開業,讓老宅有了“重生”的喜悅。飽歷滄桑的老宅古意盎然,不僅保留了古宅風情,記錄著舊日時光的老舊傢具與生活用品也均被保留下來。寒冬季節,走進朗詩鄉居,一股暖意撲面而來。把朗詩鄉居建成全季候運營的民宿,是朗詩綠色建築技術的目標和實力。沒有太多耗電的設備,綠色建築技術能讓每一棟朗詩鄉居具有“恆溫”的效應。能耗是北方民宿的痛點,很多民宿冬天運營耗電量居高不下,朗詩鄉居在保證客戶居住舒適度的前提下還大大降低電量使用。

  “讓城市與鄉村更近,讓城市與鄉村不同,打造精品民宿,讓城市的人找到嚮往中的詩和遠方。”相關負責人介紹,朗詩鄉居通過盤活村中閑置房屋打造民宿,推動當地旅遊,守好“綠水青山”的同時,瞄準綠色要效益,打造綠色GDP。

  朗詩鄉居只是門頭溝區留住京西村莊特色風貌的一個縮影。北京青年報記者了解到,門頭溝區是本市唯一的純山區,也是保存傳統村落最多的地區。除爨底下、靈水、琉璃渠、三家店等14個獲得“中國傳統村落”、“中國歷史文化名村”等稱號的重點古村,全區還有55個歷史風貌保護較好的普通村落,保護好古村落就顯得格外重要。

  不同於重點古村在村莊保護和建設方面有國家相關的法律法規約束,普通村落的民宅改建尚處於村民隨意、自發的狀態。為了加大對古村的保護,留住鄉愁,門頭溝區將所有古村的違法建設進行了統一拆除,並率先在全市出台首個村莊民宅風貌設計導則――《門頭溝區村莊民宅風貌設計導則》。設計導則遵循“六個不變”原則,即村址不變、宅基地不變、衚衕肌理不變、文物古樹位置不變、一戶一宅不變、老宅院不變。通過“六個不變”,最大程度留住各個村莊本來的味道。

  北青報記者了解到,北京市“百村示範,千村整治”工程中涉及門頭溝區的138個村莊,均按照歷史年代、地形地貌、特色文化、保護級別四個維度進行分類。每一種類型的村莊及其民宅怎麼改,都有相應的指導原則和示範圖譜。同時從村落、宅院、細部三個層級,提出風貌控制要素。如村落的整體格局、街巷肌理、公共空間、景觀小品、基礎設施;宅院的院落格局、建築層數、建築體量、建築風格、建築色彩;建築細部如門窗、立面、牆體、屋頂、裝飾等。此外,全區各鎮都配備責任規劃師團隊,對導則的實施進行指導。

  攝影/本報記者 魏彤

(責編:孫紅麗、畢磊)

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首付交了四個月 網簽卻還沒有辦

原標題:首付交了四個月 網簽卻還沒有辦

近千萬元的首付款都交完了,網簽手續卻還沒辦――最近4個月來,購房人楊先生一直在擔驚受怕。從今年6月交了昌平區國瑞熙墅三期一套期房的首付款之後,開發商至今都以“無法確定交房時間”為由,拒絕辦理網簽。

原是保障購房人權益的網簽手續,怎麼就成了開發商挾私的砝碼?記者為此展開了調查。

交了千萬元首付網簽不給辦

“我是屬於改善換房,如今賣了老房子湊齊首付,卻連網簽都辦不了,這算什麼事。”提起這段買房經歷,購房人楊先生追悔莫及。

2018年年底,想將老人接到身邊一起住的楊先生,將城裡的房子賣了,購買了國瑞熙墅的一套疊拼期房。“雖然位置偏了點,可總價能夠得着;而且2019年6月就能交房,這是我們很看重的。”楊先生告訴記者,按照當時和開發商簽訂的《北京市商品房預售合同》中的約定,被認定為二套房的楊先生,需要在2019年6月底前交齊8成首付款,剩餘兩成申請商業銀行貸款,隨後,2019年7月12日,開發商將為其辦理商品房網簽手續。

今年6月底,如約交齊近千萬元的首付款后,楊先生就等待着辦理網簽手續。然而,到了約定日期,項目銷售人員卻反口以無法確定交房時間為由,拒絕為楊先生辦理網簽手續。“我一直找他們溝通,從7月拖到8月,從8月拖到10月,眼見期房都快變成現房了,我的網簽手續還沒辦理。”

推遲網簽躲避違約責任?

房地產市場走低的“小年”,開發商都巴不得購房人抓緊網簽以落袋為安,為何國瑞熙墅卻反其道而行之?反覆溝通后,楊先生髮現癥結是在交房時間上。按照最初簽訂的預售合同,楊先生所購買的這套期房,約定於2019年6月30日交房,若出現逾期,逾期在60日之內的,開發商按日計算,以買房人已支付房價款的萬分之三的標準支付違約金;逾期超過60日、未超過180天的,開發商按日計算,以買房人已支付房價款的萬分之四的標準支付違約金;逾期超過180天的,買房人有權解除合同。

“銷售人員和我說,如果我想辦理網簽,必須重新簽訂一份新的購房合同,而在這份合同里,這些違約責任的條款全部變了。交房時間變成了2019年12月30日,違約責任的條款也全部變了。”在楊先生提供給記者的新合同的複印件中,逾期交付的責任約定為:逾期在240日以內的,由出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金;超過240日的,買受人有權解除合同。換句話說,如果按照新的合同計算,已經比約定日期延期了4個月交房的開發商,不必再按萬分之三的標準支付違約金,而是降低到萬分之一。

“以網簽與否來強制要求我們接受這份處處都是霸王條款的合同,這不合理。”楊先生表示拒絕簽署后,網簽就陷入了僵局。

網簽不應成為挾私砝碼

除了購房人楊先生外,另一位購房人也表示,遇到了類似情況,已經支付完首付款后,開發商拖延至今不配合辦理網簽手續。

記者查詢到,國瑞熙墅項目的開發商為北京文華盛達房地產開發有限公司,由北京國瑞興業地產股份有限公司100%持股。為何至今不辦理網簽手續?記者就此聯繫了銷售負責人羅女士,羅女士在電話回應中告訴記者,購房人反映的問題正在解決中,可以為購房人辦理網簽手續。但截至發稿,楊先生的網簽手續依然未能辦理。

按照北京市商品房買賣的流程,購房人在簽署商品房買賣合同、支付首付款后,開發商就應為其辦理資質審核和網簽手續。網簽的作用,一是便於透明化管理,二是防止“一房多賣”。如果房屋已經辦理了網簽手續,若開發商想把同一套房源賣給其他人,則必須先撤銷之前的網簽合同才能實現。

“網簽的目的是為了保障消費者的權益,防止一房多賣,不應被拿來作為侵害消費者合法權益的工具。”楊先生說。

(責編:趙爽、畢磊)

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一次小區改造 道路開挖三次

  一次小區改造 道路開挖三次(曝光)

  我家住在山西晉中市榆次區經緯街道。今年6月以來,經緯街道進行“三供一業”項目改造,需要將鋪設在主幹道兩側以及人行道的地下舊管道挖出來,更換新管道。

  有關部門將供水、供電、供熱三個項目包給了三家公司,分頭施工。先是供熱項目破土施工,將道路挖開,完成后填平。之後是供水項目,再是供電項目,挖開又填平,填平再挖開。直到11月4日,被挖開的地段依然沒有恢復原狀,一片狼藉。

  “三供一業”項目改造是好事,但有關部門為何不能統籌安排,將三個項目整合起來,一次性施工?這樣既能避免資源浪費,又能保持市容市貌整潔有序。

  山西晉中市 曹 真

(責編:許維娜、孫紅麗)

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會所被賣 功能能改嗎?

原標題:會所被賣 功能能改嗎?

  裝修豪華設備齊全的高大上會所成為樓盤“賣點”。

  買房時,裝修豪華設備齊全的高大上會所吸引了業主們的眼球,也成為開發商着重宣傳的賣點。可入住小區多年後,會所突然停止對外開放,原來是被出售了。事實上,近年來關於會所變賣的糾紛不少,近日,珠江新城一小區業主就因小區會所被出售,要求發展商恢復會所功能而提起了訴訟。

  文/圖:廣州日報全媒體記者 劉麗琴

  【案例】

  入住七年 珠江新城豪華會所被出售

  “當年我們小區的會所也算珠江新城最豪華的會所之一了,不少人是看到高大上的會所,覺得小區配套不錯,而下定購買決心的。”珠江新城星匯雲錦業主林先生告訴記者,業主購買開發商的房子,其中一個因素就是因為具有會所服務。在購房時的各種宣傳單上可以看到,1~4號樓第四層是6000平方米集運動、休閑、娛樂於一體的豪華會所,包括天幕恆溫泳池、宴會房、健身房等,收樓時的《住戶手冊》《前期物業管理合同》上也明確显示小區配有會所,剛入住時還贈送給業主一些會所設施使用費用,對於喜歡運動休閑的業主而言非常受用,但沒想到入住七年後,會所卻被對外出售了。據悉,目前,新的私人業主將位於第四層會所的2500平方米租給了健身公司,3000平方米已租給了餐廳,健身公司旁的500平方米的原棋牌室位置待租中。

  對於當年作為買樓“賣點”的會所就這樣沒有了,業主們當然是不樂意的,在和發展商溝通過程中了解到,會所產權屬於發展商,對外出售後新業主會保留會所的部分功能。而面對目前會所租賃情況,業主擔心會所的功能還會發生變化,因此要求發展商恢復會所功能,在溝通無效后,只好走上訴訟的道路。近日,小區業委會以個人業主的名義將發展商告上法庭。

  【分析】入住後會所紛紛“消失”為哪般?

  業內人士表示,會所實際上最早是在香港興起,由於所建樓盤的戶型面積普遍偏小,業主非常需要一個能夠健身、娛樂、休閑以及招待親朋好友、舉行家庭活動的場所,於是會所應運而生。會所進入內地后逐漸演變成一種賣房的“門面”,甚至成為豪宅的標配。售樓時不少樓盤大肆渲染會所的功能和檔次,將其作為樓盤的賣點。對於不少業主而言,會所展示和代表了一種體面的生活方式。不過,在樓盤完成銷售之後,會所該如何經營成為不小的問題。由於小區會所相對封閉,經營模式及後期的維護成本讓大部分會所處於虧本狀態,開發商選擇將這一賠本的買賣出售或出租的不少。

  可以看到,近年來有關會所的糾紛不少。不只是廣州,北京、上海等各地都有不少類似案例:買樓時承諾並展現的美輪美奐的“會所”使用幾年後消失,或是交樓后發展商改變用途不兌現承諾的比比皆是。更讓業主介意的是,不僅會所沒有了,還因為場地出租或出售變成了各種共享辦公空間、公寓、培訓機構、洗浴中心、餐廳等,給居住生活帶來影響。

  業內人士表示,根據物業服務標準,多大面積的小區要配備多少個門崗是有要求的,但沒有規定過多大面積的小區配套多大的會所。小區是否配置會所,會所是什麼檔次,基本是開發商根據自身品牌的要求來規劃設置。房屋在辦理產證時包括住宅、商業或其他等類型,還有配套用房等,比如,物業的辦公場所就屬於配套用房性質,但小區會所卻並未做過過多規定,也不屬於強制要求的配套用房之列。因此,不少發展商將小區商業裙樓部分規劃為會所,產權屬於發展商。近年來,關於小區會所產生的糾紛,有些是屬於公建配套部分,而更多的是產權屬於發展商的。業主們拿着開發商當年的樓書、宣傳廣告進行維權時發現並不容易。

  【觀察】會所問題應由誰來監管?

  林先生告訴記者,目前小區狀告發展商要求恢復會所的官司已經開庭。由於會所物業性質是商業,產權是發展商的,從法律上來講發展商有權變賣。業主們的訴求是要求其功能不能改變,一定要是文體用房,因為最初跟發展商簽的售住宅合約里有列明,6000平方米的4樓是國土局規劃為文體用房。

  業內人士表示,各地都出現小區會所被變賣消失的情況,或許與相關監管措施模糊,業主們難以維權相關。單個業主可以拿着當年的樓書、宣傳冊去法院告開發商虛假宣傳,可能會判賠一些違約金。如果以小區業委會去法院起訴開發商不管理會所,可能根本不會受理,因為產權都不是你的。目前適用於會所糾紛的主要是《人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

  從已經判決的一些類似案例來看,如果會所房屋為開發商所有,開發商享有處分權,因此開發商轉讓會所房屋的行為是合法的。在售樓期間以及合同中承諾有會所的,在轉讓時一般是存在前提條件的,即“不影響會所使用”。如果轉讓會所后,業主與開發商簽訂房屋買賣合同時約定的會所功能完全喪失,雖然涉案房屋物權發生了轉移,但《合同》中所約定的權利義務並未發生轉移,開發商應當承擔違約責任,給予業主適當補償。北京就有小區因會所被賣,法院判決,根據業主的房屋面積不同,發展商分別補償20多位業主1萬~3萬元不等的經濟損失。

  有業主對記者表示,無論從生活舒適度、小區品質的提升,還是從對房價的影響上來講,其實更希望恢復會所的功能,而不是類似一些判例中的業主一樣獲得一兩萬元的賠償。開發商以會所做售樓宣傳,最終卻因經營問題或經濟利益等原因令會所服務無法實現,致使合同約定的義務和政府批準的規劃內容成為虛設,業主們的權益如何得到保障,這樣的問題需要有更清晰的指引和監管措施。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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“五環外”市場究竟有多大?

原標題:“五環外”市場究竟有多大?(探尋消費升級的步伐②)

    “家裡變化真是太大了。”申澳不久前回了趟位於江蘇北部縣城的老家,他發現,縣城商業街上竟然在新建萬達商業廣場,像星巴克這樣曾經距離遙遠的時尚消費品牌也來到身邊。“這是以前從來沒有想過的。”他說。

  類似變化近年來頻繁出現在中國三四線城市及以下地區。與這些區域商業景觀的變化相呼應,“五環外的市場”成為熱詞。這個以北京五環環城高速公路為比喻的說法,喻示着中國一二線及中心省會城市之外更廣闊的市場空間。這些市場正在發生怎樣的轉變?為何突然炙手可熱?未來又將在中國消費版圖中扮演怎樣的角色?

  藏在小城鎮的萬億生意

  ――不論是電商平台還是實體品牌,都在三四線城市及以下地區頻頻發力,將觸角深入到中國更底部的市場

  營銷“下沉”正成為越來越多大品牌的發展重心。從前,定位於“中高端”“時尚”“潮流”的消費品牌基本都在一二線城市搶市場、奪眼球。現在,這些品牌紛紛加速在中小城市布局。不少在北上廣工作的人發現,遠在縣城的老家不僅有了肯德基、星巴克的門店,商場里也賣起了戴森吹風機、蔻馳包,超市裡同樣找得到進口食品,而一些進口豪車品牌也會時不時來做推廣。

  除了大品牌的到來,另一大變化就是電商更發達,網購的人更多了。

  老家位於海南五指山某鄉鎮的馬園說,以前海南總被商家列為“不包郵”的“偏遠地區”,但現在“包郵”越來越多了。隨着鎮上快遞公司物流點的增加,物流價格下來了,買東西更方便。

  大品牌的下沉和網購的普及在同時進行,背後不同人群的消費需求也就都有相應的出口。“對收入偏低的人群來說,拼多多等平台興起,讓他們購物有了更豐富的選擇;對收入較高的人群來說,以前需要代購的高端產品,現在身邊也能買到了。”申澳說。一個線上一個線下,二者同時發力,激活着中小城市以及縣城的消費。

  與許多居民的感受相一致,近年來,不論是電商平台還是實體品牌,都在三四線城市及以下地區頻頻發力,將觸角深入到中國更底部的市場。

  電商平台蘇寧易購發現,中國縣鎮人口佔總人口比重近70%,3C、家電等行業至少有40%的份額集中在此,市場規模約9000億,存在着巨大的消費潛力。為此,蘇寧易購開始布局,在線上推出“蘇寧拼購”,在線下打造“零售雲”,前者在三四級市場客戶的佔比和滲透率已突破50%,後者到今年5月已有全國蘇寧易購“零售雲”加盟店3000家。

  “客人在哪裡,我們就去哪裡”,高檔化妝品品牌蘭蔻也早已深入中國三四線市場。這一趨勢在近幾年愈發明顯,2011年,蘭蔻在中國共有135家門店,分佈在56個城市;到2018年,門店數量272家,覆蓋城市115個。“三四線城市存在更多有助於蘭蔻成長的機會。”蘭蔻中國品牌總經理馬曉宇對本報記者表示,三四線城市的拓展不僅帶來了業績,也帶來了更多新的客人。

  這並非個別品牌的特例,在全國市場上,三四線城市及以下地區也佔據着越來越重要的位置。以有數據可查的城鄉對比來看,據國家統計局統計,2018年,鄉村市場消費品零售額比上年增長10.1%,增速高出城鎮市場1.3個百分點。同時,商務部數據显示,2018年全國農村網絡零售額達到1.37萬億元,同比增長30.4%,發展迅猛。接下來很長一段時間,作為“五環外市場”突出代表的縣鎮市場、農村市場將成為重要的增長點。

  有大把機會的潛力市場

  ――不少品牌在這些市場收穫頗豐,收入的增長、基礎設施和消費環境的完善推動消費快速跑

  市場為何會有這樣的轉變?曾經近乎“默默無聞”的“五環外市場”為何成了商家關注的焦點?

  不妨先以城鄉市場對比來看一組數據。

  2018年,中國有城鎮人口8.3億,鄉村人口5.6億,但鄉村市場占社會消費品零售總額的比重僅為14.5%。在城鎮市場尤其是一二線城市發展相對充分的情況下,未來消費增長的潛力空間相當部分倚賴更廣闊的四六級及鄉村市場。

  不少品牌的實踐得到了積極回應。馬曉宇說,到2011年,一二線市場已經趨於飽和,蘭蔻面臨的挑戰是下一步的發展和成長。他們發現,三四線及以下城市雖然體量相對較小,但消費者對美的追求和一二線城市並無差異,這些地區存在更多機會。隨後,蘭蔻開始向三四線城市拓展。“現在回頭看,這給蘭蔻在中國市場的績優表現奠定了強大基礎。”馬曉宇說。蘇寧易購零售雲縣鎮店則實現了快速普及,僅去年一年內就新增2000多家,遍布全國29個省級行政單位,超過2000個縣鎮。

  是什麼在支撐這些地區人們的消費?收入的增長無疑是重要因素。

  仍以城鄉來看,國家統計局數據显示,2018年中國城鎮居民人均可支配收入39251元,比上年名義增長7.8%;農村居民人均可支配收入14617元,比上年名義增長8.8%。在農村居民收入增長持續快於城鎮居民等因素帶動下,2018年農村居民人均消費支出比上年名義增長10.7%,比城鎮居民人均消費支出增速高3.9個百分點。北京大學光華管理學院市場營銷系教授符國群認為,農村居民人均收入起點低,邊際消費傾向比城市居民高,即農村居民收入增長1個點帶來的消費增長遠遠高於城市居民收入增長1個點帶來的消費增長。因此,隨着收入水平的不斷提高,鄉村消費未來將是增長看點。

  此外,基礎設施和消費環境的完善極大促進了消費的發展。

  讓馬園印象深刻的是從五指山到海口高速的開通、鄉鎮公路的聯結和快遞的發展幾乎同步發生。“交通基礎設施建設對農村電商影響很明顯。”她說。符國群認為,農村基礎設施和消費環境如水利設施、交通、電力、銷售渠道建設等提升和改進的空間比較大,這方面的投資會直接帶動消費。很多產品如智能手機、熱水器、空調、汽車等在城市接近飽和,但在縣鎮及農村市場仍處於高速增長期,具有很大增長潛力。

  仍待深耕的未來之“星”

  ――消費潛力有可觀的挖掘空間,但四六級市場存在的基礎設施薄弱、工業品下行困難、商品品質和門店服務相對落後等問題仍待改善

  那麼,如何進一步激發消費潛力?三四線城市及以下地區的消費還需要解決哪些問題?

  “縣域和農村市場的消費潛力和提升空間是一二線城市無法相比的,但是相應的,四六級市場也面臨着種種問題,如基礎設施薄弱、農產品上行難、工業品下行難、商品品質和門店服務較一二線城市相比有很大差別等。”蘇寧易購零售雲集團總裁助理劉懷力說。

  以物流基礎設施來說,仍有許多鄉村地區不在物流輻射範圍之內,這就導致農村商品“出不去”,城市的商品“進不來”,城鄉貿易的暢通存在問題。近年來,許多企業着手參與低線市場物流的打造。例如,截至去年底蘇寧物流及天天快遞打造快遞網點27444個,物流網絡覆蓋全國351個地級城市、2858個區縣城市。

  政府部門也在展開行動。商務部部長鐘山表示,未來要進一步擴大鄉村消費,推動“農產品進城、工業品下鄉”。通過農產品進城,提高农民收入,增強消費能力;通過工業品下鄉,讓农民能夠買到質優價宜的工業品。同時,還要開展城鄉高效配送專項行動,打通“農產品進城、工業品下鄉”的“最後一公里”。

  藉助互聯網和大數據的力量,更多商家正着力解決以往經營中的痛點問題。劉懷力舉了個例子:過去縣鎮小店的運營效率之所以高不起來,很大程度上是因為需要店家判斷市場行情、提前備貨,但一旦預測不準,貨物容易砸在手裡。如今,他們可以藉助蘇寧易購零售雲進行精準預測,同時實現大件商品先銷后采,零庫存運作,有效降低經營成本。

  在不少企業看來,對於三四線城市及以下地區消費市場的開掘才剛剛開始。馬曉宇說,相比中國那麼多對高檔化妝品有消費能力的客人來說,蘭蔻的客人規模還只是冰山一角。低線市場的消費潛力絕不容忽視,他們都是極具潛力的消費者,未來還有可持續的增長。

  蘇寧一再強調,中國縣域市場有着巨大的消費潛力,當前國家政策也創造了良好的機遇。企業還將持續把更多中高端產品和優質服務帶到更廣闊的市場,滿足消費者日益多元化的消費需求。

  細品五環外市場

  市場格局快速變化

  ●實體品牌紛紛布局

  萬達廣場、星巴克、蘭蔻等曾經集中在一二線城市的品牌開始在越來越多的中小城市及縣城出現。

  ●線上線下快速發展

  2018年全國農村網絡零售額達到1.37萬億元,同比增長30.4%。2018年,鄉村市場消費品零售額比上年增長10.1%,增速高出城鎮市場1.3個百分點,鄉村市場占社會消費品零售總額的比重為14.5%,比上年提高0.3個百分點。

  ●消費類產品市場廣闊

  在城市,2018年全國冰箱、空調、洗衣機、吸油煙機、電熱水器的更新量分別占當年各自內銷量的比重84.2%、57.1%、75.3%、62.7%、61.4%,更新換代需求佔據主導。受城鄉發展不平衡的影響,家電產品在縣以下家庭的普及率仍不足,特別是空調、熱水器、吸油煙機等產品普及率有待提升。其中農村居民每百戶家庭擁有空調52.6台,擁有微波爐17.3台,吸油煙機20.4台。

  後續增長動力強勁

  農村居民收支增速長期高於城鎮居民

  2018年農村居民人均消費支出比上年名義增長10.7%,比城鎮居民人均消費支出增速高3.9個百分點;農村居民人均可支配收入比上年名義增長8.8%,比城鎮居民人均消費支出增速高1個百分點。

  消費環境不斷改善

  交通、物流、網絡、銷售、渠道等提升改進空間大,帶動消費作用更明顯。

  未來還需“補短板”

  工業品“下沉”困難、商品品質和門店服務相對落後、有針對性的升級類供給不足等問題仍待改善。

  資料來源:國家統計局、商務部、中國家用電器協會

(責編:孫紅麗、夏曉倫)

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北京商辦物業進入存量市場

原標題:北京商辦物業進入存量市場

  本報訊(記者 馬婧)中原地產近日發布的《北京商業地產市場報告》显示,北京商辦物業全面進入存量市場,存量商業改造和商辦運營成為新趨勢,新型文化、新零售將成為北京商業運營新亮點。

  據統計,北京零售型商業存量規模已達到3705.98萬平方米。2015年至2018年期間,零售商業增幅不斷萎縮,存量增長率持續下降,存量市場特徵明顯。購物中心和百貨發展與零售商業整體同步,增量占存量比值已連續8年低於15%,全面進入存量時代,預計未來幾年北京存量改造項目供應將持續增多,改造技術及改造專業服務將獲得行業高度關注,綜合舊改和存量商業改造將成為未來商業活力的主要釋放點。

  在商務樓宇租賃市場方面,截至今年一季度,核心商務區平均凈成交價為每天每平方米10.6元,未出現明顯波動,金融街商務區租金仍領跑各區,平均凈成交價每天每平方米16.4元。

  《報告》分析,辦公樓空置率低、租金漲勢不減、中產階層持續擴大等因素都使得投資者對北京辦公和零售地產表現出濃厚興趣。去年全年,北京共錄得20宗以上重要大宗成交,總成交金額達380億元人民幣,較2017年同比增長50%,其中有約25%的交易由外資投資者完成,說明北京商業地產市場有巨大的投資潛力。

(責編:孔海麗、孫紅麗)

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