深入整治金融亂象穩定房地產市場

深入整治金融亂象穩定房地產市場

東方財經網 2017-07-25 23:53:10 來源:

中共中央政治局7月24日召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。主持會議。

會議認為,今年以來,面對複雜多變的國內外形勢,各地區各部門按照中央經濟工作會議部署,堅持穩中求進工作總基調,貫徹落實新發展理念,以推進供給側結構性改革為主線,有效推進各項工作,保持了經濟發展穩中向好態勢。上半年經濟運行在合理區間,主要指標好於預期,城鎮就業平穩增加,財政收入、企業利潤和居民收入較快增長,質量效益回升。物價總體穩定。經濟結構調整不斷深化,消費需求對經濟增長的拉動作用保持強勁,產業結構調整加快,過剩產能繼續化解,適應消費升級的行業和戰略性新興產業快速發展,各產業內部組織結構改善。區域協同聯動效應初步顯現,“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展三大戰略深入實施,脫貧攻堅戰成效明顯,生態保護、環境治理取得新進展。新發展理念和供給側結構性改革決策部署日益深入人心,和企業行為正在發生积極變化,促進供求關係發生變化,推動了市場信心逐步好轉。

會議指出,在充分肯定成績的同時要清醒看到,經濟運行中還存在不少矛盾和問題,要站在經濟長周期和結構優化升級的角度,把握經濟發展階段性特徵,保持頭腦清醒和戰略定力,堅定不移抓好供給側結構性改革,妥善化解重大風險隱患,促進經濟社會持續健康發展。

會議強調,做好下半年經濟工作,要堅持穩中求進工作總基調,更好把握穩和進的關係,把握好平衡,把握好時機,把握好度。要保持政策連續性和穩定性,實施好积極的財政政策和穩健的貨幣政策,堅持以供給側結構性改革為主線,適度擴大總需求,加強預期引導,深化創新驅動,確保經濟平穩健康發展,提高經濟運行質量和效益;確保供給側結構性改革得到深化,推動經濟結構調整取得實質性進展;確保守住不發生系統性金融風險的底線。各方面要努力工作,保持社會大局穩定,盡職盡責為黨的十九大召開創造良好環境。

會議要求,各地區各部門要增強政治意識、大局意識、核心意識、看齊意識,把思想認識統一到黨中央對經濟形勢的判斷上來,不折不扣貫徹執行黨中央制定的大政方針。要做好統籌協調,把工作做精做細,形成政策合力。要有高度的責任心和擔當精神,發揚釘釘子精神,不斷提高執行力。

會議強調,要堅定不移深化供給側結構性改革,深入推進“三去一降一補”,緊緊抓住處置“殭屍企業”這個牛鼻子,更多運用市場機制實現優勝劣汰。加大補短板力度,改善供給質量。要积極穩妥化解累積的地方債務風險,有效規範地方舉債融資,堅決遏制隱性債務增量。要深入紮實整治金融亂象,加強金融監管協調,提高金融服務實體經濟的效率和水平。要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。要穩定外資和民間投資,穩定信心,加強產權保護,擴大外資市場准入,增強營商環境對投資者的吸引力。要高度重視民生工作,积極促進就業,切實幫助困難群眾解決生產生活中遇到的困難和問題。

  (出處:中財網 2017年07月25日)

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7月北京二手房成交量暴跌七成 16萬元學區房降至12萬元

7月北京二手房成交量暴跌七成 16萬元學區房降至12萬元

東方財經網 2017-07-25 23:53:12 來源:

在進入樓市傳統淡季的7月份后,北京的二手房成交量也進一步下滑。

根據中原地產提供的數據显示,截至7月23日,當月北京二手房住宅累計簽約5026套,環比跌幅27%,同比更是大跌69%。據悉,這一成交量也是2014年來的同期最低值。市場預計7月份北京二手房成交量恐不足8000套。

同時,北京二手房的整體價格也較4月份下跌近一成,部分學區的價格則超過了20%,已回調至春節前後的水平。例如裕中小學的學區房(該小學直升北京市一類重點的三帆中學),在今年3月份時,周邊小區的成交單價曾達到15萬元/平方米,但在3個月後,同一小區同戶型的報價已跌至不足12萬元/平方米,該區域中介門店的工作人員還告據記者,“如果首付比例高,價格還能再談”。

據悉,價格下調比較明顯的房源,主要集中在換房客戶身上,為了置換改善型住房,在成交低迷的情況下,只能低價處理原有住房。同時,由於成交量同比暴跌近七成,目前的二手房成交周期明顯拉長。“目前不少二手房的掛牌價,還是政策調整前給出的,這種虛高的價格並不代表市場價,以千萬元級別的二手房為例,很多議價空間都在百萬元。”某大型中介的門店經理稱。

值得注意的是,目前北京二手房市場的平均單套成交面積為98.7平方米,相比前幾個月份明顯增加,體現了當下市場成交結構中改善型需求為主的態勢。“這說明剛需開始全面進入觀望狀態。”有業內人士稱。

對此,中原地產首席分析師張大偉分析認為,北京等一、二線城市在3月份的調控后,數據逐漸開始反映出調控影響,網簽成交量持續走低,市場開始進入調整周期。買賣雙方在調控最初的3個月依然以博弈為主,而在進入樓市的傳統淡季后,成交量肯定會繼續走低,帶動成交價格下探,預計7月份―8月份北京二手房價格會繼續下調5%左右,回到2016年10月份的水平。

此外,不僅二手房市場出現大幅降溫,北京的新建住宅市場也持續低迷。7月份前3周,簽約的新建商品房住宅金額均低於30億元。

根據易居房地產研究院近日發布的《7月份成交預報》显示,7月份上半月,50城新建商品住宅成交面積環比減少2%,同比減少20%。從成交面積的同比跌幅來看,北京領跌全國達74%,並且從環比跌幅來看,北京也依然處於跌幅榜前5位(下滑36%),不論是環比數據還是同比數據都表明北京樓市有明顯降溫。另一方面,從2014年至今的數據來看,目前北京市的住宅成交面積是非春節月份的最低值,較上一輪樓市低迷期的2014年前三季度更甚。而導致現在北京樓市低迷的原因,既有限制高價盤預售證審批的因素,也有購房需求急劇萎縮的因素。

從全國來看,7月份上半月一二三線50個典型城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別為56%、12%和18%。三類城市均表現為同比下跌。

對此,易居研究院研究員賴勤表示,三類城市的住宅成交均表現為同比下跌,這體現了此前出台的調控政策的有效性,政策效應的逐漸釋放將引導全國樓市步入平穩階段。同時,一線城市成交量下滑最為明顯,和一線城市的調控政策最為嚴厲不無關係。7月份上半月市場交易總體表現為穩中有跌,預計類似的市場邏輯將繼續延續。 (原標題:7月份北京二手房成交量暴跌七成 單價16萬元學區房降至不足12萬元) (.證.券日.報.)

  (出處:證券日報 2017年07月25日)

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租房過得爽 市場更健康

租房過得爽 市場更健康

東方財經網 2017-07-25 23:53:16 來源:

要說地產市場的熱點,應當首推支持房屋租賃市場的話題。近幾日,廣州等國內部分城市出台了關於扶持房屋租賃市場的政策,其中提及租房者有權讓子女就近入學以及如何確保租賃市場供求雙方的權益等等,由於政策觸及到了眾多群體關注的話題,因此,網絡上關於這類話題的探討之聲不絕於耳。

有人認為,從抑制樓市過快上漲而言,以往的徵稅論、提高供給論,可能都不如這一次支持租賃市場來得實在。因為相對來說,扶持租賃市場更加具有可操作性,同時並不傷及持有多套住房的利益群體。當租賃市場真正被社會接受之後,房價穩定的時代可能也就隨之而來。

確實,無論在國內哪個城市,儘管租房居住生活的群體龐大,房租市場一直以來成為地產市場重要的組成部分,但是這塊市場從來就沒有成為一種主流話題,原因在於租房者沒有任何權利可言,甚至“租房”這兩個字代表一種邊緣群體和弱勢群體。因此,社會各個方面也就沒有對租房群體的利益有過認真的思考,更談不上貨真價實的扶持和照顧。

長期處於邊緣狀態,社會因此也就形成了某種固有的觀點,即租房既然是一種弱勢群體的無奈選擇,那麼也就沒有資格去聲討、索要任何權利。與之對應的選擇是,買房才是正道。

對比租房居住而言,買房實在是具有太多的好處,比如可以享受子女入學政策、落戶政策、融資、增值等等,有了這些對比,因此前些年人們凡是能夠舉三代之力購房,也一定要去爭取。而大家從來不去想想,都在買房,房子越來越多,尤其是一些三線城市,空置的房子比有人居住的房子還要多,如此繼續下去,房地產市場未來是個什麼情況?

完善了租賃市場,給予租房者更多的尊嚴和利益,或許不能立即見效,但是長久來看,一定會逐漸呈現出來。其中最重要的是將改變人們的居住觀念,即租房居住和購房具有同等的社會待遇和社會地位,如此一來,購房的選擇將失去各種特權和好處,社會上囤積、炒作等現象自然也就失去了根基。

扶持租賃市場的政策舉措,實際上是真正與國際市場接軌。在發達國家和地區,租房與購房的社會福利一樣,人們就失去了購房的衝動與壓力。尤其是對於年輕人來說,一出社會就背負上沉重的置業需求,哪裡還談得上繼續學習、輕鬆創業、養家糊口等等人生的樂趣?

因此,完善了租賃市場,給予租房者更多的尊嚴和利益,地產市場將更快更好地走上健康發展的路子。

  (出處:廣州日報 2017年07月25日)

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樓市要穩 調控政策要連續穩定

樓市要穩 調控政策要連續穩定

東方財經網 2017-07-25 23:53:24 來源:

證券時報記者 張達

昨日召開的中央政治局會議分析研究了當前經濟形勢,部署了下半年經濟工作。其中,涉及房地產的內容有一句話,即“要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制”。對此,接受證券時報採訪的業內人士認為,這句話內涵指向比較明確,傳遞出目前去庫存壓力已經不大,重點還是要穩定房地產市場。

上海(樓盤)易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者採訪時表示,這句話是在“三去一降一補”裏面提出來的,這次沒提去庫存,而是重點講了“政策要連續穩定”,這就透露出一個信號,即目前去庫存的壓力已經不大了,重點還是要穩定房地產市場。“穩定”的意思數去半年到一年過熱的房地產市場需要降溫。

楊紅旭認為,“堅持政策連續性穩定性”表明了目前部分城市的調控政策還不能放鬆,還要維持一段時間,至少到今年年底不會發生大的變化。“之前有開發商和個人覺得開完大會之後,四季度調控會放鬆,按照這個口徑,估計四季度也不會放鬆,仍保持基本的穩定。”他說,至於明年是否會放鬆就不好說了,如果市場低迷到一定程度可能會放鬆。

“說完要堅持政策連續性穩定性后,緊接着說加快建立長效機制,這表明調控政策要穩定要連續,要一直等到長效機制的出台(除了市場降溫這個因素外)。目前抑制部分城市過熱的調控會一直抑制着,然後跟這個長效機制有一個銜接,之後等到部分城市房價跌幅比較明顯,樓市降溫到一定程度,部分短期的調控政策如限價、限購、限貸可能就會放鬆。”楊紅旭說。

另一位不願透露姓名的業內專家接受證券時報記者採訪時也表示,這句話意味着現行的調控政策不會放鬆,長效機制的建立還要加快。當前房地產市場的穩定是最重要的,考慮到與長效機制的銜接作用,在稅收等替代性措施出台後,行政性措施會逐步弱化。

“過去的房地產調控更多是短期政策,所以經常因為經濟走勢不同而出現波動。政治局會議提出加快建立長效機制,意味着房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策,關鍵是要完善長期制度建設,包括鼓勵租賃等長期政策有望加快落地。”中原地產首席分析師張大偉說,建立房地產平穩健康發展的長效機制,關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關係,另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。他認為,從政策預期看,下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度,以長效機制引導市場穩預期。

  (作者:張達)  (出處:證券時報 2017年07月25日)

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鍾偉:中國經濟轉型“ABCD” 樓效機制在2020年後

鍾偉:中國經濟轉型“ABCD” 樓效機制在2020年後

東方財經網 2017-07-25 23:53:30 來源:

經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉與前華遠地產董事長任志強的觀點交鋒成為今年博鰲・21世紀房地產論壇第17屆年會上的亮點之一。

“過去7年我對中國經濟多是持悲觀的態度,未來可能比較樂觀。對中國房地產的理解也有一些大的轉變。”鍾偉以這樣的開場白簡要闡釋了其今年的主要研究成果 。

鍾偉認為,過去支撐中國經濟發展的“老三樣”已經被“A(人工智能)B(區塊鏈)C(雲計算)D(大數據)”所取代,中國經濟轉型之路已經走了大半,但傳統製造業的發展模式也亟待改變。

對於房地產市場,鍾偉認為城市間去庫存的分化格局將持續,開發商們的整體運營能力將成為比開發能力更重要的競爭要素。

產業轉型走過大半

鍾偉所指的“老三樣”即城市化、工業化和貨幣化,他的觀點是,當前中國經濟增長不再單純依賴工業化、基礎設施和房地產的城市化以及快速供應貨幣的貨幣化。“我想強調的是,中國自2012年之後到現在,政策調整一直是秉承着頻繁的刺激反周期而調整。但從2016年到現在,中國反周期的刺激政策,不僅比較少,甚至在一定程度上已經撤了。”

鍾偉認為,中國進入了一個新的增長平台,其中地產和金融不再發揮主導作用。未來中國的經濟增長,將較多依賴於產業升級和中高品質的中國經濟。即前述“ABCD”。

“未來的大企業是無形的、智慧的、柔軟的,我們現在已經面臨這樣非常大的轉折。”鍾偉口中的未來大企業,實則是指當今國內以互聯網巨頭BAT為代表的高新科技企業。

對於“老三樣成為過去式”的結論,具體而言,在工業化方面,鍾偉認為以美的、格力、海爾為代表的製造業企業將面臨深度再創業過程,使用先進製造機器人仍會帶來較大的發展潛力;相比之下,對於包括石油、煤炭等大宗商品的需求也將達到巔峰水平。

城市化方面,在鍾偉看來,國內基礎設施建設可能已接近於峰值,這一狀況在未來還將持續一段時間,但不會有更高的高潮出現。究其原因,在於他認為國內群體“進城”訴求不再高漲。

由於工業化、城市化走到拐點,貨幣化也隨之來到拐點。“‘老三樣’不再構成中國經濟增長動力,未來趨勢需要深入地創新。”他這樣指出。

此外他表示,政策環境正在對快速發展的地產和金融行業進行“剎車”,但當前消費正在推動中國經濟的增長。“消費對中國經濟增長貢獻達到了63%,工業和農業加起來貢獻了剩下的1/3。未來,消費對中國增長的貢獻會更多。我個人認為,中國的產業轉型已經走完了一大半。”而對於水泥、航運、鋼貿等行業,鍾偉認為其去產能問題已經基本解決。

“中國未來的經濟增長,將較少依賴於傳統的大製造業工業,較少依賴地產和金融,更多是不得不依賴消費和創新。”鍾偉這樣總結道。

運營能力是核心

具體到對樓市走向的預判,鍾偉認為,從調控思路而言,在長效機制正式推出前,目前的短效機制都不會退場。

與住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌觀點一致,鍾偉認為長效機制將涵蓋房地產稅、與收入相關的信貸槓桿(未來房貸與完稅情況即真實收入相關)等。“個人認為在2020年之前,‘限’的機制還是會存在。”在接受記者採訪時,鍾偉這樣表示。

相比之下,鍾偉認為當前房地產行業面臨的大轉折,則在於開發商的綜合運營能力。

他認為,如果不具備好的在地產開發上加載產業的能力,地產的價值就會減退。從當前城市發展進程而言,參与保障項目的混改、老舊項目改造等都將成為新機會,但需要注意的是,這些項目需聚焦在供不應求、人口凈流入地區或城市。

而將身份轉向持有式運營,對開發商的資金調配能力也是一項考驗。加之地產行業一直以來與金融行業關聯密切,隨着房企業務更加多元,其在金融領域的布局也開始呈現多元形式。

鍾偉向記者表示,地產泛金融現象在中國已經出現了十餘年,但在不同階段的運營邏輯和偏向也有所不同。

比如鍾偉留意到,如今地產商做金融時格外注重保險領域。他認為,房屋保險是未來的大市場,以房養老式的養老保險也有發展前景。此外是基於房屋的保險產品創新,如保障房屋所有者遇突發變故而解決部分還貸問題等。

歸納而言,地產金融結合新的變化主要包括三方面,其一是房企介入金融,有做純金融的考慮,如介入保險;其二,過往而言房企更多是用地產帶動金融產業發展,現在則是金融的比重在增加;其三,地產商組建的金融機構更多偏向於零售金融,不同於傳統銀行做的批發金融,也不同於螞蟻金服的長尾模式,而是介於兩者之間。

不過他指出,金融嫁接地產,只是傳承財富的一種方式。總體而言,地產開發商能夠進入金融行業的資本金不是特別多,不構成對金融業的很大刺激。

  (作者:駱軼琪)  (出處:21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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中央再對房地產作指示 業內:就讓房價不大漲也不大跌

中央再對房地產作指示 業內:就讓房價不大漲也不大跌

東方財經網 2017-07-25 23:53:31 來源:

7月24日,中共中央政治局會議在部署下半年經濟工作時,再次對房地產市場作出指示,會議強調要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。

中央的再次指示,也為下一階段房地產行業的發展指明了方向。易居研究院總監嚴躍進對界面新聞記者表示,中央強調房地產市場要穩定,就是要讓房價不大漲也不大跌,保持供求關係和預期等關係的穩定。

堅持政策的連續性穩定性方面,關鍵是要看到當前很多政策需要有一個明確的政策落實周期和執行力。而建立長效機制,也說明了長效機制的建立模式不斷成型,比如對租賃市場的鼓勵和培育。

數天前,住建部曾會同八部門,聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,12城試點住房租賃,這被認為是房地產遊戲規則的重大改變,這種改變將進入到“租售並舉”的時代,同時也是加快長效機制建立的主要一步。

與之相應的房企戰略也在發生這變化。以萬科為例,7月14日,萬科以790億收購全球物流巨頭普洛斯,這是亞洲歷史上最大的私募股權併購。對此,一位萬科內部人士對界面新聞稱,不僅是物流地產、商業地產,萬科也曾想在物業管理方面進行多項大併購,這足以看出萬科打法和以前不一樣了。

萬科作為行業的標杆企業,一直試圖通過各種戰略試錯找到適合接下來房地產行業發展的新趨勢,除了相關產業的併購布局外,萬科在租憑市場的起步也較早。

在今年的公開土地市場中,包括萬科、保利等所獲取的土地都必須有一定比例的自持,而萬科已經在北京、廣州和佛山等地拿下多幅含有高比例自持面積的土地,這將對它們今後的持有運營能力提出挑戰。

對於自持的部分,萬科已經表示將通過資產運營的方式推出長租公寓。這個命名為“泊寓”的長租公寓品牌,將是萬科對今後租賃市場的主要探索。萬科新任董事會主席郁亮最近也表示,計劃今年開辦長租公寓10萬間。萬科的這一做法也適應了12城推出試點住房租賃的政策。

樓市調控也正因這些改變進入一個新的階段。從去年開始,全國範圍內的樓市調控政策已經進行了兩波。去年北京“930”政策開啟了全國熱點城市的樓市收緊調控,但彼時市場對樓市報以必然信心的人仍然不在少數。

今年北京再次出台“317”政策,全國熱點城市新一輪收緊政策啟動。鏈家研究院報告显示,“317”新政以來,截至7月初,全國共有52個城市或地區出台限購限貸政策,累計共出台120項限購政策、162項限貸政策。這期間的樓市已經發生顯著變化。

中原地產首席分析師張大偉告訴界面新聞記者,過去房地產調控更多是短期政策,所以經常因為經濟走勢不同而出現波動,中央的最新指示表明這次樓市調控不會“虎頭蛇尾”。

根據鏈家數據,3月高溫的房地產市場迅速進入調整期,成交只有高位時期的三成左右。6月最新數據显示,兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調整,特別是一線城市,房價上漲勢頭已經全部扭轉。

目前市場的調整還不僅只是數據顯現出來的成交量和成交價在發生變化,市場結構、房企戰略也開始作出了相應改變,租憑市場可能將是接下來房企進入的一個熱點。

這次中共中央政治局會議指示流露出的信息,還有一點值得注意,房地產後續調控政策仍然會有加碼的可能性,尤其是這一階段出現的熱點三四線城市。

中原地產研究院數據显示,三四線城市已成為最近三個月去庫存的主力。趨勢的轉變也讓三四線城市開始成為最新房價上漲的主要陣地。對於三四線房價上漲迅速的城市,嚴躍進稱也可能繼續跟進收緊調控政策。

如今的調控政策正在向土地供應、住房供應、供應價格等多方面供應端口全面轉向,從更多三四線城市加入限購限貸行列也可看出,房地產市場正進入調控政策抑制下的降溫周期,市場開始呈現出更合理的局面。

  (出處:界面 2017年07月25日)

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7月上半月50城住宅成交同比跌20% 一線城市住宅成交量下滑明顯

7月上半月50城住宅成交同比跌20% 一線城市住宅成交量下滑明顯

東方財經網 2017-07-25 23:53:33 來源:

易居房地產研究院日前發布報告显示,7月上半月,易居監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1136萬平方米,環比6月上半月減少2%,同比減少20%。

環比來看,50個城市中有30個城市出現環比下跌,跌幅最大的三個城市為安慶、廊坊和惠州,相比6月上半月的市場成交跌幅分別為41%、37%和37%。同比來看,50個城市中有33個城市出現同比下跌。其中跌幅最大的三個城市為北京、福州和廊坊,同比跌幅分別為74%、69%和66%。

易居研究院研究員賴勤分析稱,目前普遍實施的“五限”政策,對於樓市的管控起到了积極的作用,市場交易已經逐漸平穩。觀察從2016年開始的歷史數據,當前市場交易處於中間偏下的水平。

從不同類型城市來看,7月上半月,一二三線50個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-8%、8%和-13%,同比跌幅分別為56%、12%和18%。“三類城市均表現為同比下跌,體現了此前出台的調控政策的有效性,政策效應逐漸釋放,將引導全國樓市步入平穩階段。此外,一線城市成交量下滑最為明顯,和一線城市的調控政策最為嚴厲不無關係。”賴勤認為,“對於一線城市來說,市場率先調整,降溫作用也相對明顯。對於二線城市來說,市場分化嚴重,7月市場成交小幅上揚。三線城市過去幾個月市場異常火爆,目前已略顯疲態,成交量有所下滑。”

值得一提的是,從成交面積的同比跌幅來看,北京為74%,領跌全國;從環比跌幅來看,北京為36%,也處於跌幅榜前五位。據了解,導致北京樓市降溫的原因,既有限制高價盤預售證審批的因素,也有購房需求急劇萎縮的因素。

偉業我愛我家市場研究院的統計數據也显示,2017年7月以來,北京全市新建商品住宅和二手房成交量環同比下跌明顯。其中,中上旬新房共網簽888套,與6月中上旬相比下降28.5%,同比下滑66.9%。另外,全市二手住宅共網簽4651套,環比下滑20.4%,同比下滑66.5%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,國家統計局此前發布的6月70大中城市住宅銷售數據显示,7月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。同時,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續九個月回落。

胡景暉認為,隨着各城因城施策,有針對性地出台各自的調控政策,未來樓市調控將更加行之有效,各地樓市逐漸向著預想的軌跡發展,形成“一二線房價得到控制,三四線庫存得到去化”的理想局面。

賴勤分析稱,7月上半月市場交易總體表現為穩中有跌,這主要是由於調控政策在持續作用,引導此前過熱的市場逐漸降溫。“預計類似的市場行情將繼續延續,7月全月市場交易仍將保持穩中有跌的態勢。同時,城市分化現象較為明顯,對於部分政策寬鬆的城市,市場交易熱度可能還將持續一段時間。”他說。

  (作者:高偉)  (出處:經濟參考報 2017年07月25日)

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西安六月人均住房租金836元 近3成收入交了房租

西安六月人均住房租金836元 近3成收入交了房租

東方財經網 2017-07-25 23:53:34 來源:

最近房屋租金成了討論的熱點。記者了解到,易居房地產研究院近日發布的報告显示,全國50個樣本城市中超過7成房租偏高,西安的房租收入比為28%,排在全部50個城市的第30位,房租相對較高。也就是說,相當於租房者近三成收入交了房租。

76%的城市房租收入比偏高

近日,住建部等九部委聯合發文,要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市,加快發展住房租賃市場,並選取12個城市作為首批住房租賃試點。

哪些城市住房租賃需求旺盛?哪些城市租金較高呢?易居房地產研究院上周末發布的《全國50城房租收入比研究》報告對這12個租賃試點城市和另外38個常住人口大於戶籍人口的樣本城市,從房租收入比的角度進行調研,結果显示:有38個城市房租收入比偏高,佔全部城市的76%。北京、深圳、三亞和上海超過45%,屬“房租嚴重過高”城市。換句話說,在上述四個城市租房花費,需要租房者付出近一半的收入。

報告所說的房租收入比,是指個人租房租金費用和個人可支配收入的比值,由人均住房租金除以城鎮居民可支配收入得到。

從房租收入比的“分子”來看,北京、上海、深圳3個城市的人均住房租金都高於2000元/月。而三亞6月份人均住房租金是1254元,在“分子”上低於杭州、廣州、廈門和南京,但房租負擔卻更重。“這可能是三亞的居民收入水平要低於東部沿海城市,並且有很多房產被用於投資和承租,並非剛性住房需求。”有熟悉海南樓市的人士表示。

有觀點指出,如果租房者的開銷占收入比例太大,生活的幸福感就會縮小,有人將這個比例稱為“房格爾係數”。易居報告認為,從50城房租收入比排名看,蘇州、寧波、無錫、瀋陽、銀川、呼和浩特由於租金相對便宜,且人均可支配收入相對較高,雖然租房“幸福感”較強,但也需要防範未來可能出現房租過快上漲的風險。

西安房租收入比28%

“房租相對較高”

屬於“房租相對較高”的34個城市房租收入比在25%-45%之間,西安位列其中,但排名相對靠後。數據显示,西安房租收入比為28%,相當於租房者近三成收入用於交房租,排在全部50個城市的第29位。6月人均住房租金為836元,排在全部50個城市的第30位。

對於該數據準確性,西安經紀人協會會長邵濤認為,“大致符合現實情況,略偏高。”邵濤表示,略偏高是因為房租樣本的選取一般都是在有房產中介平台介入的、數據統計和租賃相對完善的房源內,而像城中村的租房交易很難被核算進去。這部分房源人均租金低於商品房,有很多達不到836元/月。

西安某房地產研究院負責人認為,按照以上房租收入比的計算方式,影響數據高低的除了人均住房租金這一“分子”,還有作為“分母”的當地居民可支配收入。而居民可支配收入是指居民家庭在調查期獲得並且可以用來自由支配的收入,還包括老人、小孩等家庭成員,所以居民人均可支配收入和平均工資並不能划等號。

以西安為例,據西安市統計局數據显示,2016年西安市城鎮非私營單位就業人員年平均工資為67205元,平均每月大約是5600元。以此作為“分母”來對比人均836元的住房租金,得到的房租收入比就僅有不足15%了。當然,工資總額是稅前工資,包括計時工資、計件工資、獎金、津貼和補貼、加班加點工資、特殊情況下支付的工資等各項勞動報酬。這就是說,15%的房租收入比相對是偏低的。

“西安有數據可查的房租水平長期處在20-30元/�/月,在全國同級別城市中處在中游水平。”獨立地產評論人李連源認為,考慮到不同租房者的收入水平不同,對於房租的承受能力也不同。而且受供求關係影響,各區域房租差異較大。他舉例說,今年在城東、城南三環外一些小區,都出現了周邊城改房源激增、甚至大量外企員工退租而導致房租下降。

“租購同權”在西安等多數城市還難效仿

7月以來全國租房市場“動作不斷”。先抒州丟了個小石子激起一片水花:租購同權,租房者的子女也可就近上學。隨後是住建部等9部委發文,將廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽,合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。

外界普遍認為,加快發展住房租賃市場,將打破過去住房市場以售為主的時代,逐步轉向租購併舉的局面。易居研究院研究員王夢雯表示,在50個樣本城市中,超7成城市的房租收入比偏高,這也說明大中城市的住房租賃市場存在較大需求和潛力,而發展租賃市場既要結合市場化手段,也要考慮加強政策扶持力度,針對不同租房者進行差異化補貼。

那麼最近引發熱議的“租購同權”是否有借鑒意義呢?易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為這意味着社會政策方面的待遇,不再跟一個人是否擁有房子有很大關係,希望能有更多的城市跟進這一政策。但是從現階段房地產市場的狀態來看,這項政策“理想很豐滿,現實仍很骨感。”

李連源也認為,其實租與購的焦點不在租、購本身,而在於學區房以及優質學校資源的稀缺,包括西安在內的多數大中城市,有房產證的房子也不一定能享受優質教育資源,租客的機會就更渺茫了。所以推動租房市場發展,不僅在於活躍租賃,還在於教育、醫療、居住等公共服務權益能夠滿足更多市民的需要。

陝西師範大學經濟學博士畢超表示,儘管人均收入在增加,但在大中城市,由於租金高企,人均租房面積、區位等影響居住質量的因素受到限制,所以大城市大力發展租賃房市場,關鍵是增加中低端租房供給,或者通過政策來給予中低收入租房者補貼。記者 李程

  (作者:李程)  (出處:華商網 2017年07月25日)

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連平:經濟運行總體穩健 貨幣政策不宜進一步收緊

連平:經濟運行總體穩健 貨幣政策不宜進一步收緊

東方財經網 2017-07-25 23:53:37 來源:

一、下半年經濟總體運行平穩

今年一季度經濟回暖,二季度運行平穩。展望下半年經濟運行的方方面面,既存在導致增長下行壓力增加的因素,也存在支持經濟平穩運行的因素。

下半年經濟下行壓力主要來自於投資放緩。商品房銷售、土地成交、建設開工、資金來源等相關指標均有所走弱,房地產開發投資增速將下降。下半年房地產調控政策難有明顯鬆動,對熱點城市維持嚴格調控,導致市場需求將在政策高壓下趨於觀望,成交同比回落態勢延續;政策驅動下的三四線樓市還能維持階段性穩增,對總體銷售形成一定支撐。房企各主要融資渠道的限制或收緊,將使到位資金增速繼續縮窄,其中按揭貸款規模和佔比將雙雙下降,重點地區首套、二套房貸平均利率明顯上調。房地產投資增速將呈現“先揚后抑”局面,自二季度見頂回落步入下行階段,但在土地購置和去庫存政策的對衝下,開發投資增速下降將減緩,預計全年增速約5%左右。雖然下半年投資增速會低於上半年,但有望高於去年,預計全年固定資產投資增速為8.3%。

加強融資平台公司的融資管理,嚴禁地方利用PPP、出資的各類投資基金等方式違規變相舉債,一些地方融資平台的信用評級被國際評級機構下調,可能會限制地方的融資能力。由於政策、融資和季節等因素的影響,2013年至2016年,基建投資運行基本呈現了年初高增速之後逐季回落的態勢。支撐一季度固定資產投資走高的基建投資增速,預計在二季度之後會出現放緩。

消費整體運行平穩,但影響消費增長的因素依然存在。隨着家庭乘用車保有量的增加,汽車市場需求已經逐漸走弱,汽車類消費增長高峰已過。去年刺激汽車消費的政策透支了今年的部分需求,導致汽車消費增速放緩。樓市調控政策基調在年內仍會延續,住房按揭貸款額度與利率齊升直接制約了居民的置業能力,市場成交活躍度大大降低。疊加去年樓市成交火爆導致基數較高,下半年家電、建築裝潢材料等住房相關的消費增速將呈趨勢性放緩。一線和部分二線城市高房價對消費形成擠出效應,更大比重的資金用於還房貸,將制約消費支出。

金融去槓桿可能通過企業融資可得性和利率來影響實體經濟。下半年企業融資成本可能會有明顯上升,其幅度可能會至少相當於提高一次基準利率的水平。由於今年以來企業盈利水平大幅上升,融資成本上升可能基本可以承受。但部分中下游企業、傳統企業可能面臨不小的壓力,尤其是小微企業所承受的壓力會較大。金融去槓桿還將直接影響金融業增加值對經濟增長的貢獻率。統計數據显示,我國金融業增加值佔GDP的比重由2006年的4.54%增加至2016年的8.35%。

去年下半年以來,伴隨PPI持續大幅度回升,短期的補庫存過程迅速推進,市場需求明顯擴大,推動去年四季度和今年一季度經濟增長持續性走高。而今年2月至3月,PPI已形成拐點,二季度以來一系列相關數據表明補庫存過程開始走弱。PPI同比增速從2月末的7.8%下降至二季度末的5.5%,投資增速從3月末的9.2%下降至二季度末的8.6%。下半年,受需求和基數的共同影響,PPI繼續明顯回落的可能性很大,補庫存過程將隨即進入尾聲。

隨着我國人口老齡化發展,勞動人口佔比下降及總量逐漸減少。2010年,我國15歲至64歲人口比例達到74.5%的峰值,之後逐漸下降,2016年為72.6%。根據國際經驗,潛在增速放緩趨勢是一種內在經濟規律,即使有穩增長政策也只能短期托住,無法根本性逆轉。在改革釋放新動能或新技術的進步有效提升潛在增速之前,這種內在趨勢動力依然會帶來一定程度的經濟增速下行壓力。

雖然經濟增速難以繼續推高,但年內也不必擔憂經濟出現失速風險,預計下半年經濟增速將保持平穩增長。促進經濟運行平穩,避免經濟“硬着陸”,將是今年宏觀調控政策的底線。伴隨全球經濟回暖,我國出口形勢得以改善,出口增速將會顯著好於過去兩年。出口回暖將對全年經濟增長形成重要支撐。上半年出口增長8.5%,比去年同期和去年全年分別上升了18.6個、16.2個百分點。據估算,上半年出口對GDP增速的貢獻可能達到約1個百分點。年內物價將溫和上漲,連續5年左右工業領域的通縮狀態基本結束,這既是需求較好的體現,也推動未來工業生產保持平穩運行。物價絕對水平不高及維持平穩運行態勢,為政策調控提供了良好的操作空間和環境。部分消費品行業市場出清和產品價格回升將推動工業生產,有助於促進製造業投資。企業中長期貸款增長較快,截至6月末,金融機構中長期貸款餘額同比增長20.3%,增速分別比2016年和2015年高出1.6個、6個百分點,表明金融對實體經濟的支持力度並不弱。在出口持續較快增長、高新技術產業和戰略性產業高速發展、部分消費需求回升較快以及金融支持力度不減的條件下,下半年製造業投資仍將保持平穩增長態勢,在一定程度上對沖房地產投資的回落。

綜上所述,由於下半年國際經濟環境可能繼續改善,宏觀調控將“穩”字當頭,在出口對經濟增長轉為正拉動、物價整體溫和、部分行業市場出清及資金重新“脫虛入實”等因素的支撐下,年內不必擔心經濟下行風險。由於房地產成交價格和投資均現回落,降槓桿背景下融資成本上升和金融產業增速放緩,上半年經濟增長加快至6.9%的勢頭可能難以延續,下半年經濟增速會溫和放緩,但全年走勢平穩,經濟增長仍將保持在6.8%左右。

二、財政政策提升結構性調節力度,貨幣政策不緊不松

從財政支出情況來看,上半年积極的財政政策支持力度要大於往年。下半年財政收入增速可能下降,將影響財政支持力度,积極的財政政策要不斷豐富政策細節及內涵,提升財政資金使用效率和精準度。發揮政策穩增長的支撐作用,將繼續加強鐵路、公路、軌道交通、民用航空、水利工程、電信基礎設施等重大項目建設。提升財政政策結構性調節力度,對戰略性新興產業、信息產業、文化產業提供政策支持,促進現代服務業發展。加大財政轉移支付調節力度,支持中西部地區新型城鎮化建設。財政支出有保有壓,在加大力度補短板、惠民生的同時,壓縮非重點支出,特別是嚴格控制“三公”經費。加大減稅降費力度,財政赤字全部用於彌補減稅帶來的財政收入減少。推進改革,重點是財稅體制改革和職能轉變,健全財稅體系,提高財政資金使用效率。

目前,各項房地產調控政策已幾乎用到極致,應加快房地產長效機制建設。下半年對熱點城市的嚴控狀態預計仍將延續,更多的收緊也多是在“四限”範圍內的程度加深和範圍擴容。從長遠來看,緊縮調控不能無限期持續,房地產稅和租房租賃等長效機制的建設步伐有望加快。在房地產稅方面,由於完成立法和正式推出的流程較長,頂層設計方案仍存爭議,目前有可能分批次、分區域逐步落地、區別執行。在住房制度方面,完善相關法律法規和配套政策,發展住房租賃市場、建立購租並舉住房制度的設想有望逐步落地。

下半年,貨幣政策穩健中性的基調不應改變,但應以穩為綱,兼顧好實體經濟穩步增長、金融去槓桿協同推進和系統性金融風險總體可控三個目標。當前的經濟運行態勢與2016年底提出穩健中性的貨幣政策時有很大的不同,金融去槓桿已取得階段性成效,系統性金融風險總體可控。鑒於流動性明顯收緊和貨幣市場利率明顯上升,乃至於銀行貸款利率也已開始上升,貨幣政策已不宜進一步收緊。此時貨幣政策的重心可能需要更加關注實體經濟穩步增長方面。在下半年經濟存在下行壓力的情況下,金融宏觀調節有必要開展具有維穩性質的逆向操作,實施积極及時地適度對沖,減緩融資成本上升對實體經濟帶來的壓力,保障經濟平穩運行。應在存貸款基準利率保持穩定的同時,促進市場流動性保持基本穩定,將貨幣市場利率水平控制在當前水平上,避免其進一步上升推高實體經濟融資成本。

下半年,人民幣匯率宜保持基本穩定,進一步增強匯率彈性。應充分發揮“逆周期調節因子”的作用,適度對沖市場情緒的順周期波動,緩解外匯市場可能存在的“羊群效應”,合理引導和管理市場預期。持續加強宏微觀審慎管理,嚴控投機性和非法資本外流,努力保持市場外匯供求基本平衡。從長遠來看,應堅持匯率市場化改革方向,逐步加大市場決定匯率的力度,進一步增強人民幣匯率彈性,擴大人民幣匯率的浮動區間,有序完善以市場供求為基礎、雙向浮動、有彈性的匯率運行機制。穩妥有序地推進人民幣國際化和資本項目開放的進程。

(作者為本報專家委員會成員、交通銀行首席經濟學家)

  (出處:金融時報 2017年07月25日)

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東方財經網 2017-07-25 23:53:40 來源:

中國證券網訊(記者 梁敏)易居房地產研究院24日發布的全國二手房市場研究報告显示,2017年,預計全國一手住宅成交量同比下降5%,二手住宅成交量同比下降13%,二手房成交面積/一手房成交面積比值小幅回落至39%,低於2016年42%的水平,但仍處於歷史高位。

易居研究院研究員王夢雯表示,二手房成交面積/一手房成交面積的比值通常在樓市繁榮期上行,在樓市調整期回落。這主要由於樓市上升期購房需求大量釋放,但新房供應需要一定時間,二手房不受建築工期影響,交易更加活躍,從而推高比值。而在樓市下行期需求大幅萎縮,部分熱點區域下行初期由於限價政策,新房二手房價格出現倒掛,二手房市場觀望氣息濃重,導致成交低迷,因此比值回落。

從具體城市來看,二手房成交量佔比較大城市主要位於東部沿海城市,如北京(樓盤)、廈門(樓盤)、上海(樓盤)、深圳(樓盤)、吉林、哈爾濱(樓盤)、瀋陽等,此類城市建設相對完善,工業化程度相對較高,房地產市場發展相對較早,因此二手房成交相對活躍。

此外,王夢雯還表示,長期而言,由於土地資源有限,市場上新房供量將逐漸回落,隨着存量房源不斷增多,二手房交易將逐漸活躍。從這個角度來看,東部二線城市將先於中西部二線城市進入存量房時代。

  (作者:梁敏)  (出處:中國證券網 2017年07月24日)

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