住房租賃“美國模式”：來自金融的“滋養”
東方財經網 2017-09-22 23:46:38 來源：
在美國住房租賃是一個很大的市場，接近40% 的人都是租房住，作為住房租賃市場最發達的國家，市場制度與金融活躍度支撐其蓬勃發展。
7 月17 日， 廣州市在官網上發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱《方案》），公布16 條具體措施，保障租賃雙方權益，增加租賃住房供應，發展現代租賃產業。
時隔三日，住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業，並列出12 個城市作為首批試點。
在此後短短的一月內，國內租賃領域的政策像離弦的箭，射向住房市場。
無論是政策層面還是實際操作，國內住房租賃市場都在加快發展的腳步，但是這其中存在的問題和挑戰，以及市場各參与方應該如何應對，是擺在眾人面前的課題。參考和學習成熟的住房租賃市場――比如美國，是一個可行的思路。
市場成熟
大部分出租房掌握在機構和專業投資者（如家族辦公室）手裡――而非普通的個人，是美國住房租賃市場跟中國不同的地方。
上海易居房地產研究院智庫中心研究總監李然表示，美國83% 以上的租賃住房是通過市場化操作的，有專業的公寓運營公司進行運營。
智裕創贏董事長王中江告訴《中國房地產金融》，在美國住房租賃是一個很大的市場，接近40% 的人都是租房住。他表示，美國大部分出租房掌握在機構和專業投資者手裡，主要有兩個原因。
其一，在美國，持有物業比較麻煩，出租后每年繳納房產稅、個人報稅等事務，租后維護也很繁瑣，而且維護成本和出租成本也不低。
其二，如果他們要投資房地產的話，就會去買REITs（房地產信託投資基金），長期來看，收益不比個人買房低。“也就是說，個人投資房地產其實並不需要持有物業。”王中江說。
出租房由機構和專業投資者持有的好處在於，他們是做長線投資的，因此更理性、更專業，也更有效率。在王中江看來，國內的出租房掌握在散戶手裡，其實是一種社會資源的浪費。
“這跟中國股市一樣，一旦籌碼都在散戶手裡，就比較難處理。”他說，“比如在某些空置率較高的區域，可能就有成千上萬套房子是空着的，持有人就是不租，就是盼着它漲，到頭來就是大家都收不到租，因為大家都在買來買去，而不做長期投資。但是如果是機構持有的話，它當然希望出租率越高越好。”
美國住房租賃市場的成熟，除了表現在市場機構化，還表現在市場各個環節的細分和專業。
作為一家專業的美國房地產基金投資管理機構，智裕創贏（以下簡稱“創贏”）主要的投資方向是整體收購美國的長租公寓，目前已經投了8 個項目。王中江告訴記者，自己作為“海外投資方”，並不需要跟租客直接打交道。“美國有很多很大的物業管理公司，我們聘請一家，他們幫我們做日常的物業管理和出租管理，每個月會給我們發報表，裏面有出租率、搬入搬出等詳細運營數據，還有租金收入、費用支出等財務信息，我們盯住財務数字就可以了，另外還有專業的資產管理經理負責項目的翻修工作以獲得物業增值。”
租客獲益
在一個成熟的住房租賃市場中，最大的受益者是租客，因為對於租客來說，一切服務都是便捷和有保障的。
曾在美國哥倫比亞大學讀研的小付（化名）告訴記者，自己曾在曼哈頓的一所長租公寓中租住過一年。公寓里設施齊全，有花園和停車場，一樓有洗衣房和管理處。在小付所租住的兩室一廳里，除了私人用品――比如床和餐具，其他的廚房設備和洗浴設備都很齊全。他同時表示，在一些更好的出租公寓中，配套了健身中心和會客中心。
租住期間，遇到任何問題，小竿打電話給管理處。平時的交租以及退租之後的押金退還，小付都是跟物業管理公司打交道。除此之外，小付表示，美國搬家公司的服務也做得很好， 從A 搬到B， 自己只需要叫上一家搬家公司， 到了B之後――因為配套設施齊全，馬上就可以安頓下來。
“美國的住房租賃市場是很成熟的，大家各自分工，該幹嘛幹嘛。我是投資人，我只要出錢把房子買好，然後選一個物業管理公司就可以了。物業管理公司的工作也很簡單，因為我已經擁有一個成熟的小區，他進去提供服務就可以了――包括招租、廣告、跟租客打交道等等。租客也很方便，因為配套設施都有了，他只要找個搬家公司把東西搬進來就可以了，需要服務就去找物業管理公司。”王中江說。
據了解，雖然美國各個州的法律不一樣，但是總體來說，美國法律更偏向維護租客的利益。就算租客不交租，房東也沒有權利自行驅逐，而需要走必要的程序。通常來說，民主黨主政的州，驅逐不交租的租客需要花費更大的力氣，而共和黨主政的州更有偏向於業主。
金融支撐
王中江跟《中國房地產金融》詳細講述了智裕創贏在丹佛的一個項目。
該項目總投資1.15 億美元， 智裕參与其中3331 萬美元的股權融資投資，其餘8000 多萬美元由三家貸款機構發放經營物業貸款，分別是房地美（Freddie Mac）、富國銀行和Keybank。銀行貸款是10 年期的（按照30 年攤銷），這其中，10 年均為固定利率，前5 年只付利息。
同樣條件的貸款，在中國是很難拿到的，那麼為什麼美國的銀行可以提供這樣的貸款呢？王中江告訴記者，這其中有兩個原因。
其一，銀行通過資產證券化可以把風險打包賣出去，不再留在資產負債表上。“我們向Wells Fargo（富國銀行）借錢，富國就把這筆貸款和其他貸款打包，叫摩根大通做成CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券），然後掛牌賣掉。同樣的，Keybank 做完貸款之後賣給巴克萊，巴克萊就可以賣給其他投資機構了。” 由於全美長租公寓的出租率都很穩定，租金收益有保證。因此銀行發放的經營物業貸的風險是比較低的，大型投資機構都願意買這類評級較高、收益也不錯的CMBS。美國還有一類債權類REITs，專門投資於CMBS。
其二， 銀行放出貸款之後，如果沒有證券化，也有辦法進行對沖。如果金融市場的利率趨勢發生變化，銀行也可以通過利率互換的方式進行風險的對沖。
據了解，CMBS 作為資產證券化產品之一，在美國已有30 多年的歷史，其年發行規模曾高達2290 億美元。雖然次貸危機發生后發行規模驟減，但是此後逐年回暖，2015 年重新超過1000 億美元。
可以看到，美國成熟的住房租賃市場背後，有強大的金融體系做支撐。銀行之所以可以提供條件優越的貸款，是因為可以在金融市場對衝風險，與此同時，還可以通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。
李然表示， 在美國，REITs 保證了各類房地產租賃企業能夠在資本市場上獲得長期收益。而在所有的REITs中，住房租賃佔15%，僅次於零售。
“所以金融市場與房地產市場的互動是很重要的，不是說單靠幾家企業，或者的幾個政策，就可以（把住房租賃市場）撐起來的。中國的金融市場和住房租賃市場如果不打通的話，風險就只能集中在少數機構或開發商手裡，無法快速擴大規模。”王中江說。
成或不成
因為高房價和需求旺盛等原因，國內的住房租賃是一個很大的市場，鏈家研究院院長楊現領表示，租賃市場是中國房地產市場“最後的紅利”。如前所述，在政策和實操中，國內住房租賃市場也在加速推進。但是，中國能發展起來像美國那樣成熟的住房租賃市場么？
據了解，房地產行業中很多公司都在做長租公寓，克而瑞的數據显示，目前TOP30 的房企中，1/3 的房企通過不同的方式參与長租公寓市場。而在房企之前，還曾有一批創業公司進入長租公寓市場。
企業對住房租賃市場的看好有很多原因，其中包括：租金是穩定的現金流，可以對沖銷售波動的風險；物業的增值，尤其是一二線城市；政策的規定（比如房企拿地自持比例增加）、引導、支持。
有業內人士認為，未來，在國內一線城市， 住房租賃市場將和銷售市場平分整個房地產市場。
也就是說， 未來一年賣出多少套房子， 住房租賃市場就會增加多少套出租房。
但是，在王中江看來，中國發展住房租賃市場一個“很大的挑戰”，首先是高房價高地價。“在一線城市，如果按照市場價買下來出租的話，就只有1%、2% 的回報率，企業就沒辦法加槓桿了。比如拿地7 個多億，蓋樓7 個多億，一個項目就是15個億，10 個項目就是150 億元，這對自有資金的要求太高了。如果沒那麼多錢，就要找銀行貸款，但是1%、2% 的回報率是不足以支撐目前的融資成本的。”
其次，國內的金融體系欠發達。如前所述，“30 年攤銷的貸款、10年固定利率、5 年僅支付利息”的貸款條件，國內銀行是很難提供的。原因就在於，現階段國內銀行沒辦法像美國的銀行那樣，在金融市場上對衝風險， 或者通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。
除此之外，對開發商的資金實力、資本運作實力、運營管理能力的高要求，以及長租公寓的低毛利率，都是發展住房租賃市場的挑戰。
因此王中江認為，現階段發展住房租賃市場，需要政策的大力支持。“土地便宜一點，開發商有盈利空間了――比如賺6 個點、7 個點，他就可以找銀行借錢或者發公司債來支撐了。”
他同時認為，長期來看，住房租賃市場的發展思路可以是：國家把土地拿出來給國有企業，讓國有企業去運營，之後再慢慢市場化。“最後一定是開發商、投資商要進去，銀行也要進去，金融體系滾動起來，整個市場才能發展起來。”
“美國的住房租賃市場到了最後就是，全世界的錢幫美國人蓋房子。”王中江說，“美國一分錢不用掏，美國人民就可以享受到很好的住房。”這是王中江作為“海外投資方”，親自參与美國住房租賃市場之後，所得出的結論。
如他所言，在一個成熟的住房租賃市場中，哪怕沒什麼存在感、一分錢不出，民眾還是能享受到優質的住房和便捷的服務，因為市場這台機器已經在良好運轉，並且發揮作用了。
(作者：劉本迪) (出處：中國房地產金融 2017年09月21日)
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