一線城市房價同比連跌15個月 專家預計下調將繼續

東方財經網 2018-01-19 20:45:02 來源：證券日報

 　■本報記者 蘇詩鈺

　　1月18日，國家統計局發布的2017年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據显示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落。專家表示，2018年樓市調控力度依然持續，北京等一線城市房價將繼續同比下調。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉昨日表示，去年12月份，“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續顯現，70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅環比價格均在平穩區間內變動，房地產市場總體繼續保持穩定。

　　從環比看，有4個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2個至0.3個百分點之間；北京、杭州和合肥3個城市持平。從同比看，有9個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2個至3個百分點之間，這些城市新建商品住宅價格低於上年同期水平。

　　從商品房住宅房價數據看，12月份贛州、廣州、蚌埠、北海、深圳、福州、廈門7個城市房價環比下調，杭州、北京、合肥、石家莊、南昌、襄陽等城市房價環比持平。從新建商品房住宅價格同比數據看：深圳下調3%、福州下調1.7%、南京下調1.4%，另外，無錫、鄭州、杭州、成都、北京、合肥等9個城市房價同比下調。從二手房住宅價格同比數據看，北京跌幅第一，另外南京、合肥、天津、錦州也同比下調。

　　中原地產首席分析師張大偉昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，整體看，二手房價格調整非常明顯，從去年4月份開始到現在近10個月的時間累計跌幅超過15%，部分區域房源價格接近20%，北京二手房價格已經接近2016年四季度的房價。

　　據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落，去年12月份比11月份分別回落0.1個和0.4個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅比上月擴大0.4個百分點，二手住宅價格同比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅價格同比漲幅與上月相同，二手住宅價格同比漲幅連續5個月回落，比上月回落0.1個百分點。

　　國家統計局初步測算，去年12月份，一線城市新建商品住宅價格環比持平，二手住宅價格環比下降0.1%。二線、三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均略微擴大0.1個百分點；二手住宅價格環比均上漲0.3%，漲幅均與上月相同。

　　張大偉表示，同比與環比下調的城市，最主要的特點都是2017年執行了歷史最嚴格的調控政策，持續加碼調控，出現了市場下行的效果。目前看，2018年調控政策力度依然持續，70個城市房價數據依然會明顯分化。最近發布吸引人才政策的多個城市，預計房價在2018年年初有望平穩，北京等一線城市房價在2018年將繼續同比下調。

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二三線城市購房政策鬆動 樓市或有可能出現反彈

東方財經網 2018-01-22 20:36:58 來源：中國新聞周刊

 　2018年開年伊始，蘭州、南京、合肥等二三線城市購房政策出現了局部的鬆動和微調，由此引發社會廣泛關注。

　　輿論於是揣測，2018年的房地產調控政策有可能“鬆綁”，樓市或有可能出現反彈。

　　但住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受《中國新聞周刊》採訪時分析認為，“如今中央的意圖是因域施策，分類調控，將權力下放，以中央統一部署為前提，各地採取相應措施。在樓市下行、市場特徵多樣的背景下，我認為該類政策的出台是在情理之中的。”

　　區域微調

　　2018年元旦剛過不久，蘭州市房產局等部門聯合出台《關於加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》(下稱《通知》)規定，自1月8日起，購房者在購買蘭州市城關區、七里河區、安寧區等地住房時不再要求提供社保和納稅證明，同時取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。

　　在蘭州市房地產新政剛公布不久，限購“鬆綁”的風潮蔓延至南京。

　　1月7日，南京市政府召開新聞發布會，正式出台《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》(下稱《意見》)，《意見》規定，由專業人才引進項目或政府有關部門評審確定的A、B、C三大類人才所購買的首套住房不受戶籍限制；高層次人才住房公積金最多可貸120萬元，部分項目可申領不少於300萬元的購房補貼。

　　《南京市人才安居辦法(試行)》規定，所謂的A類人才指國際國內頂尖人才；B類人才以省333工程第一層次培養對象為參照，為國內領軍人才；C類人才以省有突出貢獻的中青年專家為參照，為地方拔尖人才。

　　類似的“搶人才”大戰同樣在鄭州、武漢、西安、長沙、天津等城市上演。以鄭州為例，鄭州市出台的《鄭州市青年人才首次購房補貼發放及非鄭戶籍人才購房實施辦法 (暫行)》規定，因“千人計劃”“萬人計劃”引入鄭州的國家級項目領軍人才，將分別獲得500萬元和200萬元獎勵，以及不超過300平方米和200平方米的免租金住房一套。

　　同樣，西安市住房保障工作領導小組辦公室下發通知，規定2017年市本級大學生安居試點項目工程建設不少於1.2萬套；高校無房教職工可申請周轉房並支持鼓勵高校利用自有土地建設公租房等。

　　總體而言，以南京市為代表的租房、購房限制“鬆綁”具有明顯特徵：城市均為高層次人才的落戶、首套住房購買提供政策支持，並願意為此提供高額住房補貼。

　　除蘭州、南京兩類限購政策“鬆綁”外，合肥的類似舉措也一度被炒得沸沸揚揚。

　　近日，合肥市國土資源局在對12345名群眾諮詢的回復中稱，“商品房應由開發商自行定價，且2016年11月之前出讓地塊不限價。”該政策出台後被一些媒體解讀為合肥市住房“限價放開”。

　　隨後，合肥市物價局於1月6日在官網公布《我市新建商品住房明碼標價備案政策》一文，針對“限價放開”一事進行回應。

　　同日，合肥市國土資源局也發布《關於我局對12345名群眾諮詢回復內容的說明》，援引2016年11月出台的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見》相關規定，市轄區和肥東縣、肥西縣、長豐縣區域的居住用地競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。以此證明，合肥市並沒有“放開限價”。

　　“在1月8日晚上，我們的官方網站對政策進行了進一步的說明。我認為應對還是比較积極的。我們並沒有放鬆監管，而是加強了監管，這和蘭州市獨特的背景息息相關。”蘭州市住房保障和房產管理局副局長高佳在接受《中國新聞周刊》採訪時說。

　　與財政有關？

　　“蘭州該政策的出台有一定的特殊性，這主要同蘭州整體的經濟發展水平相關。”蘭州市社會科學院經濟研究所所長牛錚超告訴《中國新聞周刊》。

　　在國家統計局公開的數據當中，2015年中國各省的GDP排名中，甘肅省以近1.5萬億元人民幣位列各省倒數第五名。

　　“在全國GDP發展從6.5%上漲為6.9%的背景下，蘭州市為什麼從8.3%降到6.3%？就是因為轉型升級沒有完成，蘭州市仍然靠傳統產業，靠舊有的模式在發展。”牛錚超說。

　　牛錚超認為，在新舊動能轉換的關鍵點上，蘭州市出現了經濟下行的趨勢，居民收入受到了影響；再加上蘭州市房價結構性不合理，核心區房價很高，周邊地區房價較低，這種明顯的價格差制約了蘭州市經濟的發展。在此基礎之上，出台限購鬆綁的政策也就不足為奇了。

　　蘭州市主城區和周邊地區的明顯價格差可通過數據予以證明。蘭州市房產局給出的數據显示，蘭州市核心區均價1萬元／平方米左右，最高甚至有1.7萬元／平方米的樓盤。但在周邊區域，均價僅5千元／平方米左右，最高樓盤約為7千元／平方米，僅為核心區的一半左右。

　　蘭州交通大學房地產研究所所長劉義認為，通過實行同一、二線城市相區別的調控政策，有利於提高城市化率，促進當地經濟發展。通過對限購“鬆綁”，能夠有效減輕經濟下行壓力，提高地方財政收入。

　　許多觀點認為這是通過實行限購“鬆綁”增加財政收入。有分析稱，“鬆綁”政策出台有明顯的去庫存、補收入意圖。通過取消部分區域限購和社保、納稅證明等方面的限制，而進行二手房限售，實質上是把公眾對二手房的需求往一手房擠，消化一手房庫存；與此同時，2017年蘭州的財政收入下降，而地方債務快要到期，需要土地收入與房地產稅收收入支撐。

　　蘭州市財政局局長牛成�反駁了有關“財政收入緊缺的說法”。他表示，蘭州市2017年地區財政總收入660億元，一般公共預算收入233億元，分別增長10%和11%，高於全國2017年全年財政收入增速8.2%的數值。

　　蘭州市房產局副局長高佳對前述觀點也進行了辯駁，他表示，在“鬆綁”政策出台之前，蘭州市房產局並沒有徵求過市財政局的意見。調控政策的出台，僅僅是根據建設部和中央的要求，加強分類指導，因城施策，對原有政策進行優化和調整，提高房產局調控政策的精準性。

　　調控“組合拳”

　　在牛錚超看來，蘭州市已經擁有了一套完善的房地產監管體系，通過一套組合拳，能夠有效控制房地產市場向著有序的方向前進。

　　這套組合拳一共由三個部分組成，第一個招數是“解”，也就是在限購鬆綁的同時，針對部分地域進行限售，同時對取消限購的區域進行甄別，保證房價並不會因為“鬆綁”而出現明顯的反彈。

　　第二個招數是“限”，也就是通過強化備案制度，限制一定區域的房地產價格。比如《通知》規定，房地產開發企業在新建商品住房價格備案時，應合理確定申報的銷售價格，嚴格執行新建商品住房的明碼標價、一套一標和“一價清”制度，實際銷售價格不得高於備案價格。同時房產部門對拒不接受新建商品住房價格備案的房地產開發企業，暫停其網簽備案資格。

　　所謂的“一套一標”，指的是商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。“一價清”，則是只通過一次價格，將所有的居住初始金額全部繳納完畢，這意味房地產開發經營企業不得以各種名義，向購房者收取商品住房銷售價格以外的費用，尤其不可趁機漲價。

　　“從去年4月份以來，作為房地產行政主管部門，我們對大量企業進行引導和監管，規範他們的銷售行為。對於不執行價格監測，變相哄抬價格的，將視其具體情況，取消它的網簽備案資格，限制其銷售。我們支持正常的生產經營活動，反對囤積房源，變相抬高價格的行為。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

　　第三個手段是“收”，意味着通過收緊對核心區的限購，有效避免房價劇烈波動，導致房價的混亂。

　　一套“組合拳”出台的目的，首要是促進區域房地產發展整體的平衡，通過對周邊區域的限購進行適度鬆綁，能夠在保證房地產市場穩定的同時，促進蘭州市土地結構性平衡。

　　“這項政策出台的目的，除了解決城市居民首套剛需，解決城市功能疏解，支持改善型需求以外，另外一個重要目的就是控制房價上漲。”高佳表示，蘭州市房產局工作的重點之一，是將房價控制在合理範圍內，並遏制房價過快上漲。

　　蘭州市房產局對此事的進一步解釋是，蘭州市的房產價格受到甘肅省房地產市場的影響，具有一定的地產價格上行壓力，房地產調控政策出台後，並不一定會導致房價下跌，僅是儘力將蘭州市存在的房地產泡沫和水分進行擠壓。

　　對於蘭州市房產局而言，工作重心之一是控制蘭州市核心區的房價，即使如此，周邊區域的房產價格在銷售旺季仍然保持了穩定的狀態。

　　蘭州市房產局還向《中國新聞周刊》介紹，保持房地產價格穩定的手段，首先是從控制房屋面積入手，通過提供主打80到100平方米建築面積的房屋，保證具有首套剛性需求的城市居民具備足夠的購買能力。與此同時，通過控制土地供應，保證整體房產市場穩定。

　　經過調研，蘭州市房產局在2018年計劃實現商品房供應總面積400多萬平方米，其中西固區、九州開發區、高坪偏遠區域實現300多萬平方米的商品房供應量，佔總供應量70%以上。預計在大量價格適中、房屋建築面積適中的住房投向市場后，房價能夠有效得到遏制，蘭州市房價上行壓力能夠進一步緩解。

　　“對於價格而言，並不是政府最為看重的第一要務，政府在調控的時候，更加看重樓市是否平穩。樓市肯定有波動，但是不能波動太大，及時調整調控的力度，使樓市保持相對平穩，這就意味着房價也會平穩。”顧雲昌分析說。

　　因域施策

　　中國的房地產市場具有複雜性，有些城市房地產價格迅猛上漲，而有些城市正在為去庫存而焦慮。2017年12月18日，國家統計局發布了《2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，數據显示，70個大中城市中一線城市房價環比下降，二三線城市房價環比略有上漲，有些城市已經實現了環比17連漲，有些城市房價已經處在下行通道。

　　在“東邊日出西邊雨”的樓市差異中，顧雲昌認為，若要進行不顧城市自身特性，“一刀切”式的將局部房地產政策同中國宏觀調控政策保持一致，勢必會造成政策“水土不服”。

　　“事實上，通過政策的出台，蘭州市希望能夠建立起一個因地施策和分類調控的政策環境，為了打擊‘快進快出’以及跟風炒作的房地產炒作風潮。蘭州市根據自身特點，將原有限購政策進行相關調整，在限售方面增加相應要求，從而建立起一個穩定、長期的房價預期。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

　　在蘭州市的調控政策出台後，全國相繼出現一系列基於分類調控思路的房地產市場調控政策，而這些調整樓市政策的城市，大多是二三線城市，這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮化壓力，另一方面也需要在城市競爭中留住高層次人才，因此對原有政策進行一定程度的微調。

　　“對一些落後的城市和落後的地區，落實差別化的調控政策，建立長效的調控機制，我覺得還是有一定的意義。”劉義說。

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政策效果顯現 1月份超八成城市樓市成交量環比下降

東方財經網 2018-02-06 16:54:23 來源：經濟參考報

 1月份超八成城市樓市成交量環比下降

　　2018年房地產調控政策繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。1月份，政策效果顯現，市場整體平穩運行，各線城市成交環比均有不同程度下降。 　　中國指數研究院近日發布的數據显示，2018年1月監測的主要城市成交面積環比下降18.09%，超八成城市環比下降，同比則上升19.22%。月內，一線及二三線代表城市成交量環比呈現不同程度回落態勢，政策效果持續顯現。 　　環比來看，23個城市下降，長沙降幅最明顯，為61.02%，北京次之，降幅近6成；環比上升的城市中，西安和泉州升幅明顯。同比來看，20個城市上升，泉州上升幅度明顯，寧波次之。 　　分各線城市來看，一線城市成交面積環比下降27.92%，其中北京、廣州降幅較大，均超30%；一線城市同比下降2.65%，北京降幅顯著。二線代表城市成交面積環比下降18.97%，同比上升23.89%。三線代表城市成交面積較上月下降6.25%，同比上升18.70%。 　　“堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性。”中國指數研究院相關分析人士認為，“從1月份地方省市密集召開的政府工作會議來看，加快住房制度改革和長效機制建設，增加土地供應、優化供應結構，加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源，將是各地2018年建立房地產市場長效機制的工作重點”。 　　月內，各地陸續召開住房城鄉工作會議，部署今年住房工作任務。其中，福建、山東、四川、甘肅、湖北、青海等省份表示，2018年將綜合運用立法、土地、金融、行政等手段，分別從制度改革、結構調整、政策調控、土地供應、金融監管、風險防控等方面出台措施，大力發展住房租賃市場，紮實推進新一輪棚改工作，多渠道解決群眾住房難題，抓好房地產市場分類調控，推動建立房地產市場平穩健康發展長效機制。 　　1月16日，國土資源部、住房和城鄉建設部批複意見，原則同意瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。這也意味着第一批部署的13個試點城市全部進入實施階段。 　　中指院分析人士認為，2017年以來，中央积極構建購租並舉的住房體系，先後出台多項政策鼓勵住房租賃市場發展。2018年各級地方政府都會积極響應租賃政策的落實和發展。未來，租賃住房、共有產權房等保障性住房以及商品房將成為住宅市場的三駕馬車，共同促進房地產市場平穩健康發展以及人民幸福生活的實現。 　　“據初步估算，到2030年我國租賃人口將達2.7億，市場規模將達4.2萬億元，是目前的4倍以上，足見未來租賃市場的空間巨大”。該人士指出。

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年內50城賣地金額超5000億元 房企資金鏈收緊或致土地市場降溫

東方財經網 2018-02-09 10:51:38 來源：證券日報

 　雖然房地產市場在開年以來繼續呈現低位運行狀態，但土地卻一片火熱。據中原地產研究中心統計數據显示，2018年以來截至目前，年內50個熱點城市賣地金額達5022.58億元，其中，杭州賣地金額最高為591.1億元，其次是北京558.1億元、蘇州492億元。除此之外，包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等11個城市的賣地金額也超過了100億元。

　　中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，土地市場在一系列調控影響下，雖然有所退燒，但從成交金額來看目前依然在高位。不過，從熱點城市溢價率來看，目前基本在10%左右，明顯低於2015年至2017年平均30%的溢價率。尤其是對比去年12月份，也能看到土地市場開始顯現降溫跡象。

　　對於房地產開發企業來說，如果資金鏈條方面趨緊，無疑會影響到企業的拿地情況。而近日銀監會發布《關於規範銀信類業務的通知》明確提出，商業銀行和信託公司開展銀信類業務，不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平台、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。也就是說，房企在資金獲取方面的難度將再度加大。

　　“房企資金層面趨緊，一方面會表現在拿地投資方面會保持謹慎。2017年年末全國土地購置增速為15.8%，較1月份至11月份回落了0.5個百分點，已有放緩趨勢；預計2018年的土拍市場很可能會持續降溫，並且範圍會由二線城市逐步向三線、四線城市傳導，從而使得整體市場熱度不斷下降。”克而瑞地產研究中心研究員楊科偉表示，另一方面，有利於倒逼房地產企業開拓多元化的融資渠道。

　　楊科偉認為，對於部分處於高速擴張期的中小房企而言，其面臨資金鏈緊張的考驗無疑是艱巨的，若無法在短期內實現規模擴張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險；但對於品牌房企而言，總體抗風險能力較強，尤其是一些“財大氣粗”的龍頭房企和國有企業，有望藉此契機，將競爭優勢進一步擴大。

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萬科股東大會明日召開 或披露王石離任審計報告

東方財經網 2018-02-22 18:40:35 來源：

 “快速回歸工作狀態”，是春節長假后每個公司都希望達到的狀態。而萬科(02202-HK)公司，即選擇在明日(2月23日)，長假結束的第二天，在深圳召開2018年第一次臨時股東大會。

　　此前，2月5日及2月13日，萬科分�在港交所和深交所公告了此次臨時股東大會的兩個議案：《關於調整公司董事和監事薪酬方案的議案》以及《關於提請股東大會授權發行債務融資工具的議案》。

　　由於在不久前，萬科獨董劉姝威曾向證監會發出公開信，炮轟寶能的7個資管計劃，引發軒然大波。因而此次股東大會的兩個議案中，由於董事、監事薪酬方案的議案涉及到劉姝威而更受關注，其年度薪酬將從30萬元翻倍至60萬元，引來不小的質疑聲音。這也為本次股東大會留下了一個懸念：劉姝威究竟能否成功加薪？

　　事實上，除了劉姝威的加薪，本次萬科股東大會還有諸多問題待在大會上審議或予以回應。通過對議案及媒體公開報導的整理和盤點，至少有以下六大焦點問題或在股東大會上提出或“水落石出”：

　　焦點一：獨董劉姝威能否成功加薪？

　　萬科此次董事和監事薪酬方案調整，其中包括獨立非執行董事每月領取的董事酬金(職務薪酬)擬由2.5萬元(含稅)提高至5萬元人民幣(含稅)，即年薪從30萬翻倍至60萬。

　　因公開信事件，這一加薪被市場戲稱為萬科送給獨董劉姝威的“大禮包”。而翻倍之後，萬科將成為A股獨董薪酬的第四高的公司，僅次於民生銀行(8.34, -0.04, -0.48%)、分眾傳媒及中國平安(85.9, -0.70, -0.81%)，同時也成為房地產行業獨董薪酬最高的公司。

　　相比於高居前列的獨董薪酬，Wind資料显示，2016年萬科的凈資產收益率ROE則排在 A股的第461位，房地產行業的第12位。再加上“獨董不獨”的質疑，這一加薪方案很可能會在股東大會上被中小股東挑戰。

　　不過，由於深鐵、萬科管理層及盟友的持股合計超過40%，而該議案只需獲得參与投票的半數贊成票即可通過，預計中小股東將很難阻止劉姝威的加薪。

　　焦點二：劉姝威發公開信前是否與董事會溝通？

　　劉姝威的公開信發出后，諸多律師質疑其履職不當。廣東奔奔律師事務所主任劉國華(0.091, -0.00, -4.21%)律師表示，根據相關規定，若劉姝威認為有可能出現損害中小股東權益的事項，應當向董事會或者股東大會發表獨立意見。

　　而此前萬科方面曾公開表示，劉姝威發表公開信之前，未與公司做相關溝通。如果真的如此，萬科董事會是如何看待劉姝威這種“繞開董事會”的行為呢？本次股東大會上，或許不得不向中小股東做出相應解釋。

　　焦點三：寶能及萬科管理層資管計劃後續如何處理？

　　劉姝威一封公開信，將資管計劃的到期問題�上了檯面，不僅引發萬科股價下挫，甚至成為了春節前一場小型股災的導火索。在資管新規基本確定延長過渡期的情況下，持有萬科的幾個資管計劃成為了處置方式的風向標，既包括寶能的9個資管計劃，也包括萬科管理層的2個資管計劃。

　　這些資管計劃後續如何處理，或許無法在股東大會上給出準確方案，但很可能會成為關注股價走向的中小股東的關注焦點。尤其是在資訊披露上遠不如寶能詳細的萬科管理層資管計劃，或將面臨更多的追問。

　　焦點四：“遲到6年的信披”如何解釋？

　　在兩個議案公布后，有媒體發現，這是萬科經濟利潤獎金制度在實行8年後首度披露董事會主席、總裁的分配比例。

　　由於此前經濟利潤獎金制度和基於此制度建立的萬科事業合伙人制度，都面臨着信披不充分、甚至違規的質疑，此次披露，被認為是萬科公司治理在“寶萬之�”之後趨向透明化的表現。

　　2016年，寶能曾直接以公告的形式，指出“公司董事、監事在該制度中能夠獲得的報酬及獲得該等報酬的依據，董事會從未向投資者披露過，違反上市公司資訊披露有關要求”，並以此作為罷免王石、郁亮等董事會成員的理由。

　　萬科經濟利潤獎金制度實行於2010年。此次議案，披露了原本應在2011年年報(2012年春節)開始披露的經濟利潤獎金分配比例，被認為是“遲到6年的信披”。

　　萬科董事會或許要對這一資訊披露為何會“遲到6年”做出解釋，是否有人須為過去的信披不足而擔責？在6年後的此刻進行披露的原因又是什麼？披露董事會主席、總裁的分配比例后，是否會繼續披露所有參与經濟利潤獎金制度和合伙人制度的董事、監事、高管的分配比例？這些問題，都待董事會予以回應。

　　焦點五：合伙人制度三年封閉期到期，會否披露獲益及分配情況？

　　2014年，萬科經濟利潤獎金制度開啟了三年的封閉運行期，期間不得進行分配，所有獎金注入集體獎金池，成為資管計劃的劣后資金，開始購買公司股權，從而演變為合伙人持股計劃。

　　目前，三年封閉期已經完成，但獲益及分配情況並未做披露。僅有媒體的估算稱兩個資管計劃獲益超過200億元，投資回報率達到13倍。

　　此次股東大會，會否公開回應合伙人制度的獲益情況，以及王石、郁亮等董監高在當中的權益情況？

　　焦點六：王石的離任審計報告會否披露？

　　2017年6月30日，王石正式卸任萬科董事會主席，迄今已經過去近8個月。

　　按照萬科公司章程萬科公司章程第143條規定，“於公司受薪的董事離任審計結束后十個工作日�，董事會應對離任審計報告進行審核並發表意見。董事會應將離任審計結果和董事會意見在十個工作日�報證券監管部門和證券交易所，並在最近一期股東大會上報告。 ”

　　王石的離任審計報告是否已經完成？會否在本次股東大會上報告？仍有待明天的股東大會揭曉。而此前有關王石在萬科所獲薪酬數目乃至遊學期間的報酬問題，一直有所�議，或許將在離任審計報告中予以正面回應。

　　在萬科披露�年經濟利潤獎金給董事會主席和總裁的分配比例后，有媒體計算出王石、郁亮二人2010-2016年7年間即時現金薪酬、經濟利潤獎金、合伙人制度收益，三項合計均超過10億元。

　　焦點七：董事會能否獲得350億債務融資工具授權？

　　除了董事、監事薪酬方案外，本次股東大會審議的另一個議案則是提請股東大會授予董事會在不超過人民幣350億元的範圍�一次或多次發行直接債務融資工具的一般性授權。該議案通過後，低於350億元的債務融資將不再需要經過股東大會審議，而可由董事會直接決定。

　　議案中表示，如350億元債務融資工具全部完成發行，則如果募集資金未用於償還已有負債，則公司的資產負債率將由2017年3季度末的約83.53%提升至約84.08%，凈負債率保持不變。

　　不過，值得注意的是，此前董事會在2014年和2015年分�獲得了150億元範圍�發行債券的權利，但均已經到期。而此次申請的授權範圍從一次性最高150億，上漲至350億元，增幅達到了167%。

　　發債授權的急劇擴大，與出身財務的祝九勝擔任總裁、萬科進一步金融化、依靠併購的趨勢相符。對此，萬科給出的解釋是加速向“城市配套服務商”的轉型。如前所述，這一議案也僅需半數贊成票即可通過，最終獲得通過懸念不大。

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