工作報告起草組成員：最近個別地方房價上漲明顯， 調控措施陸續出台

東方財經網 2017-03-21 08:21:31 來源：21世紀經濟報道

3月17日，國新辦舉辦發布會，工作報告起草組成員、研究室副主任韓文秀介紹工作報告修訂情況。

韓文秀表示，2017年工作報告中設定各項目標，如GDP增長6.5%左右，已經充分考慮了確定、不確定的因素，目標設定是留有餘地，是有把握的。

據悉，經今年兩會代表委員們審議及意見，2017年工作報告共修改78處，修改后的篇幅增加了560多字，“遏制熱點城市房價過快上漲”“有效治理交通擁堵”等內容被新加進去。

發布會現場，多位記者提問房價調控問題。韓文秀表示，工作報告中，房地產這塊修改內容不少。一些熱點城市要切實擔負起防止房價上正快的責任，既要加強短期調控，如採取增加土地供應、採取適當金融、財稅政策，對中介、市場交易進行有效監督等，也要抓緊健全房地產市場平穩健康發展的長效機制。

韓文秀進一步表示，最近一段時間個別地方房價又有比較明顯的上漲勢頭，一些地方也正在陸續採取措施。針對房地產市場變化，包括房價上漲的情況，相信有關部門和地方會進一步採取措施。

3月17日下午，北京住建委出台政策，北京房地產調控政策升級，實施“認房又認貸”，二套房首付比例提高至60%，還表示要加快加大商品住房土地供應。

GDP6.5%的目標設定留有餘地

韓文秀表示，這次工作報告修改比較多的像生態環境部分大約有14條，涉及民生的有20多條，涉及“三農”的部分修改大概有9條，在這幾個方面相對比較集中的修改也更好地反映和體現了代表、委員還有社會各方面的關切。

兩會期間，代表委員們提出許多意見和建議。韓文秀直言，對於一些代表委員要求增加的重大戰略舉措，黨中央、現在還沒有定下來的意見；對於要求支持特定地區和特定行業發展的意見，不宜寫到報告當中。不過，總理要求相關部門把意見帶回去，力爭在今後實際工作中吸收。

78處修改意見中，對於做好2017年工作，補充了不少內容。

如在去庫存和房地產市場調控部分，補充了“健全購租並舉的住房制度”、“遏制熱點城市房價過快上漲”。在促進消費部分，補充了“落實帶薪休假制度”。在新型城鎮化部分，補充了“促進‘多規合一’，提升城市規劃設計水平”、“加強城市地質調查”、“有效治理交通擁堵等‘城市病’”等內容。在科技創新部分，補充了“改革科技評價制度”。

工作報告列出了2017年發展的主要預期目標，包括國內生產總值增長6.5%左右，在實際工作中爭取更好結果等。

年初確定的目標，是否能實現呢？韓文秀表示，當前經濟運行中存在着很多不確定、不穩定的因素，當初定這些目標時，考慮了不確定不穩定因素的影響，是留有餘地，是有把握的。前兩個月數據显示，經濟呈現穩中向好的態勢，2017年中國經濟實現良好開局。

前兩個月，不少宏觀數據確實向好，如規模以上工業增加值、工業用電量、固定資產投資、民間投資、財政收入等指標，其增速均好於去年全年或同期。

此外，韓文秀還表示落實工作報告任務有一套成熟有效的做法，並表示近幾年實踐表明，這套落實機制是很有效的。

兩會結束后，常務會議將部署相關任務。3月17日下午，常務會議第一項議題，就是將重點任務目標分解給各部門，落實牽頭部門和相關責任部門。

房地產相關內容修改不少

韓文秀表示，相對來說，在房地產這塊修改的還是不少的，包括遏制熱點城市房價過快上漲、建立購租並舉的住房制度等，這些都是回應了代表、委員提出的意見。房地產市場確實很重要，它既關係到發展，也關係到民生。

統計局數據显示，今年1月份，北京二手住宅環比上漲0.8%，同比上漲34.6%；杭州二手住宅環比上漲0.5%，同比上漲21.6%。

韓文秀表示，在房地產調控方面，黨中央、一直高度重視，要特彆強調兩點，一是要落實地方的主體責任；二是要實行分類調控、因城施策。當前，不同地方房地產市場庫存、房價等出現“冰火兩重天”的情況，三四線城市庫存很大，一些熱點城市又出現排隊購房現象，因此要強調因城施策，地方尤其是城市要切實負起這個責任。

“遏制熱點城市房價過快上漲”寫進工作報告能否抑制房價過快上漲呢？

韓文秀表示：“最近一段時間個別地方房價又有比較明顯的上漲勢頭，一些地方也正在陸續採取措施。我們大的方向和方針是明確的，要求也是明確的，所以針對房地產市場變化的情況，包括房價上漲的情況，我相信相關部門和地方會進一步採取措施。”

遏制房價過快上漲，是否是今年必須要完成的目標呢？韓文秀回應，不同地方、不同城市房地產情況差別很大，要區別對待。庫存大的地方要去庫存；房價上漲壓力大的或者上漲比較多的城市，就要採取相應措施來抑制房價過快上漲。畢竟房價對老百姓來說是很大的事情，所以要採取有力、有效的措施來解決這個問題。

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英媒：中國房地產投資增速創兩年新高 市場反彈

東方財經網 2017-03-21 08:21:31 來源：參考消息網

參考消息網3月16日報道 英媒稱，今年頭兩個月，中國房地產開發投資同比增長8.9%，表明國內投資者再次渴望將資金投入房地產市場。

據英國《金融時報》網站3月15日報道稱，中國房地產投資增速達到兩年最快，今年以來商品房銷售面積增速加快，但整體銷售額增速回落。

根據國家統計局的數據，今年頭兩個月，房地產開發投資同比名義增長8.9%，比去年全年提高2個百分點，為2015年同期以來最高增速。

這表明，國內投資者再次渴望將資金投入房地產市場。這與英國《金融時報》旗下投資參考中國房地產指數的最新數據相符，該指數在2月飆升，儘管中國採取措施打擊投機活動，但市場在春節假期后出現反彈。

今年頭兩個月，商品房銷售面積14054萬平方米，同比增長25.1%，增速比去年全年高出2.6個百分點。

然而，商品房銷售額10806億元人民幣(合1562億美元)，增長26.0%，增速較去年全年回落8.8個百分點。

與去年同期相比，商品房銷售面積增速和銷售額增速均大幅下降，其中銷售額增速下降17.6個百分點。這表明，中國70個大中城市的平均房價可能會下跌，該數據將於本月晚些時候公布。

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上海高價地旁二手房：成交量下跌價格盤整

東方財經網 2017-03-21 08:21:32 來源：地產人

與高價地剛拍賣出來，周邊二手房成交量價齊漲不同的是，如今這些高價地旁的二手房，不得不面對價格回落，有價無市的局面。

2016年，由於資本蜂擁，上海土地市場拍出了不少高價地，今年春節過後，這些高價地逐步開始動工。比如，位於浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊。

2016年5月，這塊地以54.5億總價被保利拿下，摺合樓板價43607元/平方米，溢價率295.8%。如果扣除自持部分和保障房，實際樓麵價為55707元/平方米。目前，地塊附近的二手房，掛牌均價4.8萬/平方米，其中次新房4.5-5.5萬元/平方米左右。二手房價與保利拿的地價不相上下。

與周浦板塊不同的是，中興社區板塊的二手房價，已經有部分開始超越去年8月融信以110億元拿下的中興路地塊的樓板價格。

上海多名中介人士分析指出，熱點板塊，尤其是高價地附近的二手房，早在高價地塊拍出的時候已經出現一輪上漲，後期因買家市場預期有輕微波動，且目前上海整體二手市場交易下滑，多數價格高企的二手房進入有價無市狀態。

“年後二手房下調的幅度也不大，在10%以內。”一名中介人士透露，“如果不下調就會沒人買。”一手房大部分新盤由於新開價格並未上漲，有部分置換需求業主就不會返價，以加速成交。

高位盤整

21世紀經濟報道記者近期在中興社區板塊調研，發現距離其最近的萬科翡翠雅賓利花園有二手房出售，掛牌價差異較大。同一期產品，有的中介櫥窗掛牌價是逾7萬元/平方米，有則掛出逾9萬元/平方米。

但據中介人員反映，最近萬科翡翠雅賓利花園沒有房源成交，只在2月份成交了兩套，均價約5.68萬元/平方米。相比2016年11月該項目的最高二手房價9.11萬元/平方米，跌幅達38%。

回看2016年8月，中興地塊被融信以110億元拍下，樓板價10萬元/平方米左右，超越周邊二手房6-7萬元/平方米的平均成交水平。就在8月，周邊二手市場上漲逾1萬元/平方米，且在2016年最後幾個月陸續上漲，年底進入高位盤整。進入2017年則交易量極少，價格仍然堅挺。

來自上海中原地產的數據显示，高價地旁的部分高端項目，近期出現價格回落。而中興地塊附近的二手房市場波動尤其明顯。

萬科翡翠雅賓利花園的二手房，在2016年7月銷售均價為5.25萬元/平方米，成交20套，為至今成交量最高月份。

而該項目在2016年8月-9月，接連上漲超過1萬元/平方米，達到7.61萬元/平方米。但成交量波動較大，8月份為18套，9月份成交10套。

在10月調控升級之後，該項目二手均價跌回至6.93萬元/平方米，只成交3套房源。但到11月份，成交單價反彈到9.11萬元/平方米，成交1套房源。

上述中介人士表示，二手房價格差異可以很大，這是基於房源的樓齡、樓層、面積等因素決定。但市場變化帶來的波動也很明顯。她認為，高價地在一定程度上會對商品房價格的預期產生一定影響，但實際成交能不能按預期心理上升並不一定。“市場往往在賭預期，預期心理增值空間也只是影響市場談判的要素之一。隨着近期成交量下跌，高價地附近的二手房市場已進入有價無市狀態，稍微有所下跌，就會加速成交。”

成交連續量跌

在上海，與中興社區板塊一樣，大部分熱點板塊的二手房掛牌價格呈下跌趨勢。

另一個大熱的泗涇板塊，由於2016年5月融創30.05億奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元12-01號地塊，樓板價達到38291元/平方米，直接拉動了周邊一二手房售價。位於該地塊附近的新凱家園，2016年4月網簽單價1.7萬/平方米，5月融創拿地之後上漲至2萬元/平方米，目前網簽價格為2.6萬元/平方米。

據該項目周邊的中介反映，1-2月交易量不如去年多，即便如此，由於網簽價格低，該盤成交量還是站上了近期上海二手房成交的第二位。

事實是，上海從2016年12月開始，二手房成交量已經跌至1萬套/月，一名中介業內人士指出，現在中介開店的配置是按2016-2017年每月3萬套的成交量來計算。“如果4、5月成交量沒有上升跡象，市場波動就會比較大。“市場不允許大跌，合理的波動可以接受。”

據統計，2017年2月上海二手房住宅市場掛牌量為513042套，環比上漲24.97%；掛牌均價54021元/平方米，環比上漲1.02%。其中盧灣、黃浦、徐匯、虹口等中心城區的成交價格都有所下跌，跌幅在5%-6%左右。

這名中介業內人士透露，目前上海部分區域審批一手房預售證價格的思路是：新一期的價格與去年全年項目均價持平。由此可見，二手房價格的上漲存在一定阻力。二手房成交低迷，還有一個重要原因是，一手房價格比之前預期要低，比周邊二手房還要便宜，許多客戶轉而購買一手了。

總體而言，中心城區的二手房房東由於附加的高地價預期，看好後市，價格鬆動不多。部分有出售意願賣家不願降價或者買家首付無法達到總價的7成，暫時也不會出手。

長三角周邊城市，高價地的市場環境也逐步冷卻。比如在杭州，28個有宅地供應的板塊中，有20個板塊宅地樓面地價創新高。在高價地的效應下，凡有高價地拍出，周邊在售一手樓盤封盤、漲價成為常見情形；二手房掛牌價也紛紛上漲，但最終成交價與掛牌價落差較大。

但在杭州，很多板塊二手房多為次新房，一旦拍出高價地，房東和客戶都第一時間做出反應。“一般高價地拍出后，當天、第二天下訂的客戶非常多。”一位中介人員介紹道，直接漲價10-20萬元成交的案例也有。高價地拍出后，房東隨即上調價格，客戶則加快了下定速度。

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房企加速轉型試點地產創新領域 涉足長租公寓等

東方財經網 2017-03-21 08:21:33 來源：經濟參考報

房地產商業模式正在發生“裂變”。

今年以來，不少地產企業轉型加速，涉足城市更新、特色小鎮、共享空間、長租公寓等房地產延伸業務。開發商們不僅積极參与房地產產業鏈的各個環節，從前期到後期到物業管理、開發建設直至家裝等，還大跨度地進軍金融、醫療健康、教育等板塊。

業內人士認為，傳統的房地產“拿地-蓋房-賣房”的商業模式正在發生改變，以房地產為基礎的商業模式創新跟以往的重資產運作模式完全不同，試點地產創新領域、掘金未來存量市場將成為行業趨勢。

行業垄斷加劇多數開發商面臨轉型

國家統計局數據显示，2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，刷新歷史成交新高。

易居(中國)企業集團CEO丁祖昱日前在“2017年首屆地新引力創新峰會”上表示，去年前三季度樓市成交的“瘋狂”未來很難再現，因此2016年15.7億平方米的成交體量或將成為未來中國樓市的“天花板”。

根據克而瑞發布的《2016年中國房企銷售TOP100》榜單，2016年行業前三甲――恆大、萬科和碧桂園的銷售金額均超過3000億元。不僅如此，三家“巨無霸”房企均提出未來銷售金額“要破萬億”。榜單显示，行業集中度進一步提升。雖然前12家房企銷售均躋身“千億軍團”，但第1名和第12名的銷售金額差高達2700多億元。

丁祖昱分析稱，從千億房企的集中度來看，2016年前三名佔據住宅市場份額的8.7%，前4-9位佔據11.4%。“從目前的趨勢來看，前三名即將超過‘第二軍團’。到2020年，萬科、恆大和碧桂園均可成為萬億級房企，市場份額約佔中國住宅市場的30%。此外，2017年還有3家房企將衝擊3000億元大關，也就是說今年或有6家企業成為3000億房企；另外至少還有3家企業衝擊千億大關，到2020年，千億軍團或將擴容至20家。”丁祖昱預計，“中國住宅市場十餘億平方米的成交體量‘天花板’很難打破，由於60%的市場份額將被排名前20的規模房企瓜分，其他開發商將很難在原有的商業模式上生存。”

易居(中國)企業集團執行總裁張燕分析認為，目前20個熱點城市的樓市成交份額約佔全國的47%至48%，未來規模房企將繼續深耕排名前20的城市，並將對一二線城市樓市形成垄斷之勢。

萬科集團高級副總裁張海判斷，在傳統開發路徑日益逼仄的情況下，原有的投資開發思路必須要轉換，未來的開發商要麼退出房地產行業，要麼着重做細分市場。

房企試點相關創新領域

業內人士認為，雖然傳統開發模式進入“瓶頸”，但房地產行業新的增長點仍舊“不少”。隨着未來中國傳統房地產增量市場空間越來越小，不少房企開始試點地產相關創新領域。

張海透露，萬科已參与商業和城市更新，三年內要做15萬套長租公寓。此外，萬科還涉足醫養健康、教育和智能家裝，以及金融和文化旅遊等領域。

綠地控股也將“特色小鎮”模式納入發展戰略。綠地控股董事長張玉良告訴記者，綠地將重點選擇有大城市購買力溢出效應、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，投資啟動特色小鎮大盤項目，計劃重點圍繞智慧健康城、文化旅遊城兩個題材，形成開發模型和產品系列。此外，綠地還計劃全面鋪開長租公寓、服務式公寓等運營型產品。

張燕表示，2016年共享空間領域中的聯合辦公和長租公寓市場的發展速度“十分驚人”。“雙創政策催生了很多創新、創業企業的出現，整個辦公趨勢也正向小型化、移動化和交互化演進。”

不少專家認為，長租公寓將成為未來“不可忽視”的一股力量。目前，不少規模房企已開始兩種模式進入該領域：一是打造自有長租公寓的品牌，如萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”和旭輝“領寓”等已在市場興起；二是通過與專業化租賃機構合作進入長租公寓市場。

旭輝董事長林中稱，2016年以來，陸續出台相關政策以構建購租並舉的住房制度，中國公寓租賃市場已迎來“黃金髮展期”。旭輝領寓國際社區將涵蓋服務式公寓、白領公寓和青年公寓等產品，從而覆蓋不同的客群需求。

丁祖昱認為，開發商將成為專業化租賃機構未來重要的競爭合作對象。“目前部分熱點城市在土地出讓的時候，要求須有15%以上住宅的自持，這就意味着越來越多的開發商將自持物業。”

細分領域將成地產行業“新藍海”

專家認為，“地新”板塊是傳統房企在深耕主營業務之後，轉型進入其他創新領域；而“引力”板塊則更多的是在房地產下游產業鏈中的創業創新。2017年房地產“引力”亮點將有哪些？

據克而瑞諮詢調查報告，超過60%的主要投資人均看好房地產創新領域的投資，這種觀點與當前資本市場的資金流向趨勢和方向一致。

國際投資機構美國華平投資集團董事總經理吳凱盈透露，華平在中國地產業的投資重點和布局與中國經濟發展和居民消費升級密切相關。“十年前，想要在中國房地產市場上獲得高額收益就要投資住宅開發公司。2005年-2007年，華平投資了一系列以住宅地產為主的中國開發商，如廣東富力、綠城地產等。但近年來我們發現，由於中國土地拍賣價格飛漲，甚至超過住宅銷售均價，投資住宅市場的利潤開始微薄，因此該市場的最佳投資時機幾乎已經消失。”

“2008年開始，隨着中國的消費升級和中產階層人群的迅速增長，華平將目光投向了商業地產零售和服務業，並相繼投資了紅星美凱龍、西安大唐商業等商業地產公司，以及銀泰百貨和國美等零售連鎖品牌。”吳凱盈說。

克而瑞副總裁張兆娟表示，從目前標杆房企的轉型路徑來看，醫療、養老、健康和休閑體育等是開發商的重點涉足領域。如恆大集團和泰禾集團均開發醫藥業務領域，魯能集團亦在集團整體戰略中提出發展泛健康產業。“泛健康產業戰略助推了魯能集團從2015年房企排名40多位直接躍升到2016年的20餘位。”

教育領域也是不少開發商不惜重金打造的市場。除了萬科、碧桂園等“巨無霸”房企之外，世茂集團和海亮集團等中等規模房企也一直在致力於教育行業投資，海亮集團的教育板塊甚至已在美國上市。

智能家居、物流倉儲、数字地產等板塊也成為不少開發商關注的“新藍海”。以物流倉儲行業為例，隨着电子商務行業迅速崛起，中國物流行業進入快速發展期。現代化倉儲卻持續短缺，物流行業成為許多資本青睞的資產類型。數據中心也日益成為資本投資房地產重點關注的資產類型。由於雲計算和大數據技術的廣泛採用，催生了“数字地產”的需求，目前該領域也已被精明的投資者納入考慮範圍。

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助力三四線去庫存――部分城市房地產調控加碼對債市影響的專題

東方財經網 2017-03-21 08:21:35 來源：屈慶債券論壇

投資策略：近期部分城市房地產調控加碼，我們認為這是又一次的“圍魏救趙”，只是對熱點城市的降溫，對非熱點城市則會起到升溫的作用，政策的意圖是助力三四線城市的去庫存。房地產調控政策短期內可能會對這些城市房地產市場形成一定的負面影響，但這些城市庫存較低，房價很難扭轉上漲的趨勢，只是漲幅的放緩。熱點城市調控可能導致需求往周邊城市溢出，利好三四線城市的房地產市場，因此全國房地產市場景氣度並不會下降。需要警惕配合房地產調控，央行繼續收緊貨幣政策，這會對債券市場形成持續的壓力。

第一，出台新一輪房地產調控政策的城市均屬於近期房價持續大幅上漲，庫存較低的熱點城市，調控政策難改變這些熱點城市房價上漲的趨勢，只會暫時緩和房價的漲幅。從政策力度看，北京、廣州等少數較為嚴格，但是政策力度只是回到了2014年930政策之前的執行力度（46個城市限購、全面認房又認貸限貸），長沙等地的限購也只是取消了此前過於放鬆的政策，例如首付回升到3成，這本身就數去的慣例。因此，新一輪的調控並不會導致房價下跌，只是暫時緩和房價過快上漲的壓力。

第二，調控加碼不會導致全國房地產市場景氣度下降。房地產之於中國經濟的重要性不言而喻，整體上還是會因城施政，而不會全國範圍內收緊房地產市場的政策，在廣大的三四線城市，政策上依然是利於去庫存的。因此，熱點城市的限購，將使得需求向熱點城市周邊的城市蔓延。從2014年930政策出台以來，一二線房地產市場明顯回暖甚至出現暴漲后，已經把全國的房地產市場帶向了火爆的局面，從風向標的作用看，它們已經完成了任務。這個時候如果任由它們亂漲，反而會形成較大的市場風險。而如果能把需求擠出到三四線城市，三四線城市房價的提升並縮小和一二線城市的價差，反而會增強一二線房價的安全性。

第三，不會影響後期的房地產投資。去年以來，房地產銷售持續火爆，但是房地產投資回升的速度並不快，就是在於：對熱點城市，銷售改善，但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一)，所以房地產投資回升的慢；非熱點城市，銷售改善的速度較慢，房地產投資自然更不會明顯的改善。但是隨着三四線城市房地產市場的回暖，這些城市的投資會更快的回升，並帶動全國的投資回升。此外，全國範圍內的成交量並不會明顯下降，這也意味着房地產信貸並不會明顯下降。而且考慮到信貸額度較緊張導致的信貸投放相對房地產成交的滯后性，未來幾個月的個人房貸將繼續呈現高位運行的特徵。

第四，貨幣寬鬆的環境不改變，恐怕難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在於2014年9月30日，央行全面放鬆房地產信貸開始。貨幣環境的寬鬆則是房價上漲背後最堅實的基礎。

第五，對債券市場而言，需要警惕貨幣政策配套收緊對債券市場的衝擊。房地產調控是導致央行貨幣政策收緊並導致債券市場大跌的主要原因之一，上周五央行提高OMO利率后的答記者問中也提到要抑制房地產泡沫是上調OMO利率的原因之一。因此，我們認為僅僅是限購限貸政策是不夠的，還需要貨幣政策的繼續收緊，而這個過程對債券市場意味着新的衝擊。

一、房地產調控加碼：助力三四線去庫存，警惕貨幣政策繼續收緊對債券市場的衝擊

近期部分城市房地產調控加碼，我們認為這是又一次的“圍魏救趙”，只是對熱點城市的降溫，對非熱點城市則會起到升溫的作用，政策的意圖是助力三四線城市的去庫存。近期北京等多個城市陸續出台了更進一步的房地產調控政策，我們認為新一輪房地產調控，需要關注下面幾點：

第一，出台新一輪房地產調控政策的城市均屬於近期房價持續大幅上漲，庫存較低的熱點城市，調控政策難改變這些熱點城市房價上漲的趨勢，只會暫時緩和房價的漲幅。出台的政策基本和過去的調控思路沒有區別，概括為限購+限貸。限購確實可以降低這些城市房地產的需求，但是在庫存較低的背景下，限購只是降低了邊際上房地產的需求，無法從根本上改變這些熱點城市房地產需求遠大於供給的事實。限貸則降低了房地產市場的槓桿空間，也會壓制購房的需求。但是在這些熱點城市，購房需求根基來自老百姓的改善需求，也來自資金出不去，投資渠道狹窄背景下的投資需求，因此調控政策只會降低熱點城市房價上漲的幅度，而改變不了房價上漲的趨勢。

實際上，我們認為要真正的降低房價，需要從根本上提高土地供給(北京連續5年土地供給持續下降)，收縮流動性，甚至推出房地產稅(增加持有成本)，但是這些政策並非看到。

具體從政策力度看，北京，上海，廣州等少數較為嚴格，但是政策力度只是回到了2014年930放鬆政策之前的執行力度（46個城市限購、全面認房又認貸限貸）。長沙等地的限購也只是取消了此前過於放鬆的政策，例如首付回升到3成，這本身就數去的慣例。當然，也有些城市只是表面上跟風限購，具體的政策執行力度值得懷疑。因此，新一輪的調控是否會導致房價下跌，還需要觀察，我們認為可能最終的結果只是暫時緩和房價過快上漲的壓力。

實際上，從過去經驗看，限購只是改變房價上漲的節奏，一旦房價面臨下跌壓力之時，又會放開限購，房價又會加快上漲。有了多次類似的經歷后，老百姓對限購政策導致房價下跌已經不報太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房價。

第二，調控加碼會不會導致全國房地產市場景氣度下降？我們認為不會，這是又一次的“圍魏救趙”，限制熱點城市是為了將需求擠出到非熱點城市，也會更為明顯的助力三四線城市的房地產去庫存速度。房地產之於中國經濟的重要性不言而喻，整體上還是會因城施政，而不會全國範圍內收緊房地產市場的政策，在廣大的三四線城市，政策上依然是利於去庫存的。因此，熱點城市的限購，將使得需求向熱點城市周邊的城市蔓延。實際上，去年3月末上海深圳出台嚴厲限購政策之後，周邊城市的房地產市場才得以火爆。而去年10月份一線和二線城市限購加碼后，才鑄就了今年以來三四線城市房地產的火爆。(具體請參考《圍魏救趙，房地產更全面回暖或強化利率拐點――華創債券尋找收益率拐點專題之四2016-4-2》)

我們認為，一二線房地產市場之於全國房地產的重要性在於它們是房地產的風向標，尤其是一線。從2014年930政策出台以來，一二線房地產市場明顯回暖甚至出現暴漲后，已經把全國的房地產市場帶向了火爆的局面，從風向標的作用看，它們已經完成了任務。這個時候如果任由它們亂漲，反而會形成較大的市場風險。而如果能把需求擠出到三四線城市，三四線城市房價的提升並縮小和一二線城市的價差，反而會增強一二線房價的安全性。

此外，目前三四線房地產總價偏低，更適合相對有限的購買力釋放；一線城市控制人口，但未來還要完成1億人口的落戶等因素，都使得三四線將成為房地產的下一個熱點。實際上，去年末中央經濟工作會議提出“要把城鎮化和去庫存結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通”。而今年以來，三四線城市成交情況就好於一二線(一線已經處於無房可賣的階段)，而1-2月份銷售額增速回落，但是銷售面積的反彈恰恰也說明三四線成交情況的改善。

第三，會不會影響後期的房地產投資？我們認為不會。去年以來，房地產銷售持續火爆，但是房地產投資回升的速度並不快，就是在於：對熱點城市，銷售改善，但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一)，所以房地產投資回升的慢；非熱點城市，銷售改善的速度較慢，房地產投資自然更不會明顯的改善。但是隨着三四線城市房地產市場的回暖，這些城市的投資會更快的回升，並帶動全國的投資回升。

會不會導致信貸萎縮？我們認為不會。儘管限購確實會導致短期內這些城市成交量的萎縮，進而導致信貸的萎縮，但是全國範圍內的成交量並不會明顯下降，意味着房地產信貸並不會明顯下降。而且考慮到信貸額度較緊張導致的信貸投放相對房地產成交的滯后性，未來幾個月的個人房貸將繼續呈現高位運行的特徵。

第四，貨幣寬鬆的環境不改變，恐怕難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在於2014年9月30日，央行全面放鬆房地產信貸開始。儘管各地此前放鬆房地產相關政策對房價上漲起到了重要的作用，但是不可忽視的是貨幣環境的依然寬鬆，則是房價上漲背後最堅實的基礎。而且目前房地產貸款在銀行資產中仍屬於最優質的資產，銀行很難主動收緊房地產信貸，所以貨幣政策如果不適度的收緊，恐怕房地產市場的調控政策就很難見效，因此後期貨幣政策也可能適度的收緊。

第五，對債券市場而言，需要警惕貨幣政策配套收緊對債券市場的衝擊。去年10月國慶假期之間，多個城市出台房地產調控加碼政策，市場當時有種觀點認為，房地產的調控加碼將形成緊信貸的局面，對債券市場有利。但是我們一直強調，要形成緊信貸環境的前提是要緊貨幣，只有央行收緊流動性，才能最終壓制信貸。實際上，房地產調控也是導致央行貨幣政策收緊並導致債券市場大跌的主要原因之一，上周五央行提高OMO利率后的答記者問中也提到要抑制房地產泡沫是上調OMO利率的原因之一。因此，我們認為僅僅是限購限貸政策是不夠的，還需要貨幣政策的繼續收緊，而這個過程對債券市場意味着新的衝擊。

綜合上述的分析，近期多個城市的房地產調控政策短期內可能會對這些城市房地產市場形成一定的負面影響，但這些城市庫存較低，房價很難扭轉上漲的趨勢，只是漲幅的放緩。熱點城市調控可能導致需求往周邊城市溢出，並助力三四線城市的房地產去庫存，因此全國房地產市場景氣度並不會下降。此外，需要警惕配合房地產調控，央行繼續收緊貨幣政策，這會對債券市場形成持續的壓力。

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　　我們為消費付出了成本，但是沒有付出治理污染所需的成本。

　　我們吃了太多雞鴨魚肉，也就吃了太多抗生素，浪費了太多糧食，就用了太多化肥和農藥。

　　這些抗生素和農藥最終會危害我們。我們為消費付出了成本，但是沒有付出治理污染所需的成本。

　　消費沒有和污染建立對應關係。消費產生的那一份污染是沒有代價的，所以污染才會這麼嚴重。假設我們在消費的時候，能看到污染的成本，是否會考慮到減少一部分消費？假設生產者因此而開發出更好產品，降低污染，是否可以減少污染？

　　比如燈泡和電池都很便宜，但這些有害垃圾在處理時非常麻煩；核燃料發了低成本的電，核電廠效益很好，但是核廢料很難處理。應該在購買環節，就把處理和污染成本考慮進去。

　　中國已經是對垃圾利用得非常好的國家，不好的地方在於我們的很多東西太便宜了，消費起來沒有心理障礙。以前之所以儉省，是因為收入低效率低，現在商品壞了之後不是修，而是直接更換關鍵零部件或者扔掉，因為生產成本和我們的收入相比大幅降低，零部件也很便宜。

　　我們應該為污染設計一個價碼，讓使用量和責任建立簡單的比例關係。國家劃定會產生污染的商品，加收污染稅。飯菜便宜就會浪費飯菜，包裝紙便宜就會浪費包裝紙。比如對PVC、包裝紙行業徵收污染稅，如果塑料袋售價和布袋差不多，那麼進入超市的購買者將會拿着可重複使用的布袋。LED燈泡也應該賣得更貴，才能降低更換頻率。

　　如果沒有監管，而讓市場自由競爭，那麼結果一定是高污染企業戰勝嚴苛遵守環保標準的企業，高污染的產品戰勝不污染的產品。

　　政府在生產環節控制污染，比如電廠採購環保設備脫硫脫硝，成效很顯著，上世紀的酸雨現在基本看不到了。政府還逼着企業採購水處理設備，強制化工等行業嚴格排放標準。很多企業試圖逃避責任，不環保的成本更低，能增加競爭力並賺更多錢。

　　污染者知道會污染，比旁觀者明白多了，他們有時裝瘋賣傻有時裝聾作啞，是因為污染可以幫他們賺錢，他們是施害者，卻不用跟着受害，他們有的是辦法逃離被他們自己污染的環境。其他污染者也是這樣想的，也是這樣做的。實際上，彼此污染他人，又被他人污染，最終大家都是受害者。不能指望市場競爭主體道德感爆發，也不能指望他們在不公平的環境下開展競爭。

　　假如施害者和受害者是同一個人，那一定會減少污染數量，試想讓一個人吃他噴灑了農藥的木耳，把一個人和他產生的垃圾關在一起，他就一定會想辦法減少污染。

　　政府在控制生產環節的污染，讓個人為污染產品消費付出代價，就是建立污染和個人、企業的直接對應關係。假設我們掏錢支付了污染費用，一定會更加積極減少污染。

　　碳排放指標是個很有意思的創舉：為污染買單，掏錢買污染指標。特斯拉現在就靠碳排放賺了不少錢，A股也有不少公司販賣相關指標賺了錢。整體上看，是發達國家在為發展中國家降低污染買單，聽起來就很理想主義。政府只需要更嚴格執行標準，污染河流看得見，要治；污染海洋看不見，也要治。

　　生產之後產品還有污染，這個污染在下游產生，但是也可以在生產或流通環節統一控制，讓商品和污染建立對應關係。

　　擴大稅負為人詬病，而實際上，燃油附加費很公平，走得多就得多掏錢，但是，被收上去的燃油附加費後續如何支出、用在何處，卻沒人可以說清楚。污染稅也可能出現這些問題，錢很可能會被浪費掉，需要制度設計上更為巧妙。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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廣州啟動新一輪樓市調控 限購限貸加碼

東方財經網 2017-03-21 08:21:36 來源：中國新聞網

中新社廣州3月18日電　（記者　許青青）廣州樓市調控再升級，17日深夜，廣州市官方發布《廣州市人民辦公廳關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》。

通知提出，進一步完善住房限購政策，自18日起，本市戶籍居民家庭限購2套；本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套；非本市戶籍居民家庭連續繳滿5年個稅或社保，限購1套。

通知還規定，進一步完善差別化住房信貸政策：無房無貸款記錄，首付最低三成；無房有貸款記錄，購買普通住房首付最低四成，購買非普通住房首付最低七成；有房無貸款記錄或首套房貸還清，首付最低五成；首套房貸未還清，首付最低七成；已有住房購買非普通商品房，首付最低七成。

通知還要求，嚴厲打擊“首付貸”等違規行為，加大市場監管力度。（完）

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北京市教委：“過道學區房”不能作為入學資格條件

東方財經網 2017-03-21 08:21:37 來源：北京晨報

北京晨報訊(記者 張璐)北京市教委昨晚表示，2017年義務教育入學工作近日將啟動，本市將堅持免試就近入學原則。凡符合法定年齡的本市戶籍適齡兒童均須按區教委劃定的學校服務片參加學齡人口信息採集，免試就近入學。另外，“過道學區房”不能作為入學資格條件。

市教委稱，促進教育公平是基礎教育的發展方向，本市將持續綜合施策，標本兼治，多種方式讓更多市民享受優質教育資源，大力促進教育公平。一是整合教育資源，全方位加大對薄弱學校的扶持力度，促進義務教育均衡發展，降低擇校需求。這是遏制學區房亂象的治本之策，也是教育公平的應有之義。二是深化幹部教師交流，縮小區域、城鄉、校際之間師資水平差異，帶動提升每一所學校的辦學質量，讓學生在家門口上好學，緩解盲目擇校焦慮。三是完善入學政策，指導區教委在熱點區域試行多校划片，降低學區房的擇校功能。推進優質高中校額到校招生，引導義務教育就近入學，鞏固義務教育就近入學成果。

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鏈家左暉：購租並舉 助力房地產市場供給側改革

東方財經網 2017-03-21 08:21:39 來源：中國新聞網

中新網3月19日電 18日下午，鏈家集團董事長左暉受邀參加中國發展高層論壇2017年會，以“存量房市場的供給側改革和長效機制”為議題，與國內外房地產領域領先企業的領導人深入交流，分享如何提高房屋流通效率及讓租賃成為一種生活方式，助力房地產市場的供給側改革和長效機制的形成。通過購租並舉的措施，幫助人們實現安居樂業的目標。

左暉在論壇上坦言，目前房地產市場的問題主要集中在供給端：一、中國房地產市場住宅存量已達到200億平米的存量規模，如何在全國房屋流動率只有3%的情況下，把200億平米的存量物業通過各種手段推動到流通中，將是對房地產供給側影響比較深的一個課題。二、中國人的傳統觀念是“有土就有財”，因此所有人都要去買房子，這件事放眼全球都是很少見的，這背後隱藏着另外一個問題――我們住宅的租賃市場具備非常大的發展潛力和發展必要，其實，租賃不僅數渡，也是一種生活方式。

近年來，二手房市場發展比較快，且越來越多的大中城市正逐步過渡到存量房市場。來自鏈家的統計數據显示，2016年，北京、上海和深圳三地的二手房成交套數達到73萬套，是新房成交量的2.7倍。除此之外，廈門、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等二線城市二手房交易量的佔比也呈現逐年擴大的趨勢。

與此同時，從增量市場來看，隨着商品住宅用地供給的不斷下滑，房地產市場繼續擴大增量規模已難以為繼。從北京市歷年供地結構來看，商品住宅供地面積急劇壓縮。2016年已不足40萬平方米，再創新低。

由此，左暉認為，在新房市場增加供給困難的情況下，在二手房增加供給就變得十分迫切。提高二手房流通效率有助於增加供給彈性，從百人流通量與房價的關係看，要抑制一線和熱點城市的房價上漲，提高百人流通量是一個重要手段。這是因為提高二手房的流通效率，其實就是相當於盤活存量市場，增加有效供給。如美國雖然存量房屋遠遠少於中國，但其流通率較高，因此市場供需關係相對合理。

那麼，如何提高存量房屋流通效率呢？對此，左暉建議，提高存量房流通效率，首先要解決的是增加有效供給，而盤活存量是最重要手段；其次，完善交易制度，使得交易能夠便捷、有效、安全的進行；再次，加快信息共享，減少信息獲取成本，和信息不對稱造成的資源浪費；最後，促進經紀人的職業化，二手房的有效流通離不開一支專業化、職業化的經紀人隊伍的參与。

在左暉看來，房子是用來住的，要發揮房子的居住屬性，還需要大力發展租賃市場，讓租賃成為居民新的居住方式。

目前，中國的房屋租賃市場約1萬億，但交易市場高達17萬億，6%的租金與交易比，相對於日本的80%及美國的50%差距是非常巨大的。此外，我國租房形式非常單一，未來我國租賃市場的發展潛力將非常巨大。

不過，在左暉看來，要讓租賃成為人們的一種居住方式，還離不開四要素：一是充足的租賃房源供給；二是租賃權益的有效保障；三是交易過程的便捷、安全；四是專業機構不斷提升的租賃服務體驗。

在房源供給方面，國際上的通常做法是，城市新增的公寓住房會優先安排來滿足租賃的需求，2006-2015年期間，美國新建公寓用於出租的比例由52%升至94%。2013年日本新建的公寓中，36%用於租賃。而我國目前這一方面還沒有硬性規定，有待後續政策引導。

此外，左暉強調道，提升機構化的滲透率較為關鍵。實際上，目前我國租賃市場發展滯后，很大程度在於專業租賃機構參与租賃市場的程度只有5%左右，基本上是C2C的一個非常分散、低效率的市場。而美國、日本等國家，機構化滲透率都在30%以上，其中，日本超過80%，因此，其擁有發達的租賃市場。

不過，值得慶幸的是，我國租賃市場經過這幾年的發展，也取得了長足的進步，隨之而來的，租賃關係更趨於穩定。同時，租賃立法也被列到議事日程上來，租賃將成為供給側改革的重要方面。探究背後的原因在於：首先，對租房市場的發力。2016年6月中央出台了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，指出要大力培育發展住房租賃市場，要建立購租並舉的住房制度方向，各地也相應出台了各種制度，儘力滿足新市民的多元化需求。

其次，專業租賃機構解決市場痛點。近5年來，大量規模化、專業化的租賃運營機構也在發揮着重要作用，通過引進新的運營模式，專業化的管理手段，填補了市場中的陋習。第三，在互聯網下的新生代的租客，表現出實用主義消費觀，更在意產品的使用功能。車是不是你的不重要，重要的是需要時有車開就行了，房子是不是你擁有的也不重要，重要的是享受居住的樂趣。

值得注意的是，從互聯網+融入房產服務行業后，消費者的購房、租房體驗有了很大改變。一直以來，鏈家作為房地產服務企業，始終堅持做難而正確的事情，在響應國家“購租並舉”政策的同時，為消費者提供優質的居住體驗。

在購房層面，鏈家針對主流的市場需求和痛點，通過信息的無差別分享、基於大數據挖掘推出樓盤字典、估價工具等多款產品，有效的增加了買賣雙方的匹配效率，並通過交易流程重構以確保交易更可靠、更安全、更前置，大大提高房屋流通效率，為消費者提供更高的品質服務。同時，鏈家旗下長租公寓品牌“自如”，管理着40000套價值3000億的房屋資產，可為超過60萬自如客提供優質租住產品。

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燕郊二手房價飆漲

東方財經網 2017-03-21 08:21:40 來源：21世紀經濟報道

二手房江湖變局

分析認為，目前燕郊是環北京唯一有比較成熟二手房市場的區域，但也同樣存在很多不規範的地方。從市場走勢看，作為一個投資需求大量聚集的區域，在市場火熱的時候，二手房價格大幅上漲，但一旦波動，市場很可能出現大量拋售。

受北京外溢效應以及新房供應短缺等因素影響，燕郊二手房市場迅速成長。同時，燕郊受益北京市東遷通州等因素影響，但又沒有施行與北京同樣嚴格的限購政策，當地房價近年來也開始逐步走高，漲幅甚至超越通州。

根據安居客統計，去年4月，燕郊的二手房均價為17196元/平方米，6月至10月二手房價格快速跳漲，在10月均價為25523元/平方米。隨後漲幅放緩，直至今年1月份后，燕郊二手房價格再次有明顯上漲；截至3月中旬，均價為27937元/平方米。

一位中介人員告訴21世紀經濟報道記者，“目前，燕郊二手房價格主要取決於樓盤和戶型，燕順路附近的價格基本在30000-36000元/平方米；福城上上城三期價格就要低一些，大概在29000-32000元/平方米之間。”

市場迅速成長

受新房市場供應短缺影響，燕郊二手房市場迅速成長。自2015年下半年開始，燕郊開始湧現包括鏈家、興達置業、順心地產、燕達、中興、中恆等在內的各類中介門店。

21世紀經濟報道記者在鏈家網上看到，目前鏈家在銷售的燕郊二手房共計2738套，2月燕郊參考均價為27960元/平方米。在售的小區涵蓋福城上上城五期、美林灣、潮白人家、東貿國際、納丹堡、星河皓月、天洋城、首爾甜城一期等。自2016年3月至2017年1月，鏈家在燕郊地區二手房的交易量已經達到4041套。在成交記錄中，二居室占絕大多數。

順心置業一名中介人員向記者表示，“由於沒有新的獲批土地，目前燕郊基本上沒有新房可賣。還有新房供應的御東郡、港中旅等樓盤至今還沒有開盤消息。”

據上述中介人士介紹，“燕郊房地產火熱，中介自然也就很多，比如順心置地、亮點二手房、興達二手房、福成二手房等。目前北京那邊的中介，鏈家也過來了。”

鏈家燕郊門店一位員工告訴21世紀經濟報道記者，“目前，鏈家在燕郊有實體店90家左右，今年是鏈家進入燕郊的第三年。”

上述順心置業銷售人員提供的資料显示，順心置業成立於2010年6月，目前公司在京東燕郊地區擁有120家門店，3500餘名員工。

市場的成長在一定程度上也與燕郊受北京外溢影響存在一定關聯。

2016年6月6日，時任北京市委常委、副陳剛和河北省副姜德果共同主持召開會議指出，要集中力量，將通州和“北三縣”地區協同作為京津冀區域協同發展的典範。

臨近北京，但並沒有北京嚴格的限購政策，令燕郊成為不少北漂購房者和投資客關注的區域。數據显示，網友關注度方面：地鐵線路多受關注的是6號線，搜索量佔比13.81%；朝陽、海淀、昌平佔據區縣搜索排名前三，合計搜索佔比約為43%，燕郊搜索佔比7.49%，躋身第五名。戶型方面，2居剛需戶型多受關注，搜索佔比超過四成。燕郊關注度在近年來提升，對該地區的關注度佔比增幅高於懷柔，並且搜索量超過2萬，需求量的增加推動了其掛牌均價超過懷柔。

二手房外溢成熟區

2016年7月，河北省三河市針對二手房發布限購政策。三河市相關部門（三河市促進房地產業平穩健康發展工作領導小組）發布通知稱，自7月7日起，三河市二手房將進行限購，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低於30%。

根據上述通知要求，非本地戶籍居民到三河市購買二手房，簽約前購房人需攜帶購房家庭戶口本、家庭成員身份證、結婚證等相關材料，由房地產中介機構初步詢問並核實，符合條件的購房人由中介機構在企業端註冊購房人信息，並填寫“非本地戶籍居民購房申請表”，在網上提交申請並簽訂存量房買賣合同，不符合條件的購房人中介機構不予註冊簽約。

然而，如前所述，上述政策並未對燕郊當地樓市產生影響。相反，房價一路增長，漲幅甚至超過通州。

21世紀經濟報道記者在鏈家官網看到，燕郊二手房掛牌單價有的已經高達3.6-3.9萬元/平方米。

在燕郊的購房者中，除了部分沒有資格在北京購房的北漂剛需以外，還充斥着大量投資客。

鏈家一位中介介紹稱，有的購房者買來自住，也有用來投資出租。目前，在燕郊區域內，一居每個月的租金總價在1500-1800元之間，兩居室的租金在2000-2800元，三居室租金總價基本可達3000元以上。

與北京二手房市場表現相同，燕郊二手房市場“坐地漲價”也相對普遍。上述中介人士表示，“目前官網上掛出的房價是業主報價。真到簽合同的時候，我們還會和業主談一談，也有可能砍掉一些。我們之前遇到過不少加價5萬甚至10萬的案例。”

順心置業中介人士表示，“目前燕郊的兩居室房源賣得比較好，大概面積在70-80平方米。周末成交量比較大，基本上一個小區一周能成交20餘套。 通州的二手房源存量比北京足，成交量也會大一些。買房子的客戶大多是在北京上班。”

中原地產首席分析師張大偉認為，從目前看，燕郊是環北京唯一有比較成熟二手房市場的區域，但也同樣存在很多不規範的地方。比如中介機構都是小公司為主，交易環節如收費、貸款等存在一定風險。從市場走勢看，作為一個投資需求大量聚集的區域，在市場火熱的時候，二手房價格大幅上漲，但一旦波動，市場很可能出現大量拋售。

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