成都樓市調控加碼打出“組合拳”嚴防炒房族
東方財經網 2017-04-13 15:48:30 來源：中國房地產網
中房報記者 劉洪材 見習記者 周書婷 成都報道
4月12日，據成都市官方網站公布消息，成都市房管局等多部門聯合出台了《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》（以下簡稱《通知》），對於成都住房限購區域內新購買的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。隨後，《四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例調整方案》（以下簡稱《方案》）相繼出爐，規定成都12個住房限購區域內用商業貸款購買二套房首付最低6成，貸款最長25年，限購區已擁有2套及以上住房的家庭暫停發放商貸。
“一城一策”背景下 成都樓市政策頻加碼
在2016年9月初，住建部發布《貫徹<法治建設實施綱要(2015-2020年)>的實施方案》，強調要根據房地產市場分化實際，堅持分類調控，因城施策，完善房地產宏觀調控。住建部所督促的“一城一策”，事實上是進一步讓調控責任落實到地方，以求穩定市場，釋放剛需。而隨着東部城市的限購，部分資金的流動出口已轉移到中西部城市來，成都自去年成為國家中心城市后，在政策利好、市民改善型需求爆發，土拍狂熱、市場信心提振，熱點城市房價上漲、催生恐慌族和炒房族多種原因下，房價從去年1月開始，成都整體房價呈平穩上漲的趨勢，7月後房價上漲幅度更為明顯，近兩年主城區成交均價整體上漲幅度超22%。在這樣火熱的背景下，成都市相繼出台一系列調控舉措，抑制房價的上漲。
2016年10月1日出新政，同一自然人法人在主城和近郊區域限購一套住房，購買二套房首付比例為40%，合同網網簽備案后不得變更和註銷。限購對象為新房。
2016年11月17日再次限購，具有高新南區和天府新區戶口或在區域內繳納社保或個人所得稅１年以上的其他地區戶籍居民，在本區域內無自有產權住房，可在本區域範圍內購買１套商品住房。限購對象為新房。
2017年3月23日限購升級，主城區和近郊全面限購，限購區內社保滿2年或戶籍居民限購一套住房，二手房納入限購範圍。
2017年4月12日限購再升級，成都市限購區內新房、二手房需取得不動產權證滿3年後方可轉讓。成都12個住房限購區域內用商業貸款購買二套房首付最低6成，貸款最長25年。限購區已擁有2套及以上住房的家庭暫停發放商貸。
五大手段抑制投機炒房 嚴防規範房企、中介違規經營
一、 關於嚴格住房貸款合法性審查
《通知》要求，銀行業機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態，甄別房屋交易的真實性，對未在網上籤約的，暫不予受理。
解讀：“該規定主要是基於保護房屋真實交易的合法權益，通過行之有效的房屋買賣合同網上籤約系統來體現交易狀態，及時保護購房者權益。”市房管局介紹，這是進一步強調了房屋交易合同網上籤約的嚴肅性，以防止所購房屋因未在網上籤約而被抵押或再轉讓他人，或者出現假按揭騙取貸款等行為，致使購房人、銀行業機構的合法權益無法及時有效維護。
二、關於嚴格審核首付款資金來源和還款能力
《通知》要求，銀行業機構要嚴格執行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為；嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。
解讀：為防範金融風險，大力降低購房槓桿，銀行業機構必須嚴格審核首付款資金來源和還款能力。
三、關於嚴格防範投機炒房行為
《通知》規定，在我市住房限購區域內新購買住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。銀行業機構不得違反商品房預售資金監管協議划付商品住房預售款。
解讀：“該規定主要是繼續從嚴控制投機炒房行為，嚴格貫徹‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位。”市房管局解釋，在《通知》實施之前，已在全市統一的商品房買賣合同網上籤約系統完成訂購、擬定合同、已售（備案）狀態之一的商品住房，在存量房交易服務平台上完成打印“成都市存量房買賣經紀服務合同”或“成都市存量房買賣合同”的二手住房等，均按原政策執行。同時還要進一步落實商品房預售資金監管的相關要求，確保商品住房預售資金專項用於工程建設，防止可能出現的工程爛尾，切實維護購房者的合法權益。
四、關於嚴格規範房地產經營行為
《通知》要求，房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為；商品住房項目達到預售條件后，房地產開發企業在30日內未申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。
解讀：“這一規定旨在及時增加房地產市場有效供應，防止捂地、捂盤、惜售，避免供需失衡和市場恐慌。”市房管局表示，這目的在於有效控制住房價格非理性上漲。
五、關於規範銀行業機構與開發企業、中介機構的合作行為
《通知》規定，各銀行業機構要切實規範與房地產開發企業、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過成都房地產行業信用信息平台公開選聘房地產價格評估、經紀、諮詢等中介機構開展合作，加強對房地產開發企業、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風險。
解讀：該項規定主要是將房地產開發企業、中介機構的部分業務開展與其信用水平掛鈎，對信用水平低下的，限制其業務開展，強化失信懲戒，從而達到凈化市場的作用。
金融機構打出組合拳 調整首付比例
一、首次購買普通自住房的居民家庭，其中，成都市高新區（西部園區、南部園區）、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、天府新區成都直管區等12個住房限購區域，仍按原政策執行，最低首付款比例不低於30%；全省其他非限購地區不低於25%。
二、擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，其中，成都市高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區等11個住房限購區域，最低首付款比例不低於60%，且貸款最長年限不超過25年；天府新區成都直管區、高新區南部園區最低首付比例不低於70%，且貸款最長年限不超過25年；全省其他非限購地區最低首付款比例不低於40%。
三、擁有2套及以上住房的居民家庭，其中，成都市高新區（西部園區、南部園區）、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、天府新區成都直管區等12個住房限購區域，已擁有2套及以上（無論是否有貸款或是否結清相應貸款）住房的家庭，暫停發放商業性個人住房貸款；全省其他非限購地區，已擁有2套及以上且相應購房貸款未結清的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。
四、通知自2017年4月13日起實施，在通知發布日之前，借款人通過房屋交易系統完成網上定購、簽約購買住房，或者銀行業機構已經受理個人住房貸款申請的，其商業性個人住房貸款業務按照原政策執行。
五、通知未明確事宜繼續按通知前的差別化住房信貸政策相關規定執行。
強化市場監管 支持剛性住房需求
據成都市房管局相關人士向中國房地產報記者介紹，此次政策的出台，主要為了促進成都房地產市場平穩健康發展，堅決貫徹落實中央‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，進一步落實國家、省、市房地產調控工作要求，支持剛性住房需求，強化市場監管，嚴格防範住房投機炒作，大力降低購房槓桿，努力防範市場風險。
“這是在凍結短期內交易過熱或房價漲速過快的地方，提升住房的使用屬性。”新港聯行董事長張紅兵評價，此次限購政策之後，新房、二手房市場的交易量將會有所減少。成都的升級政策影響可以參考北京這次的限購組合拳，其根本思路是對短期內交易過熱或房價漲速過快的地方，凍結其交易，延長交易周期以及減少交易活躍量，進而提升住房的使用屬性。未來，二手房市場價格是否看漲則要看當前購房者中投資和自住需求的比例。如果目前投資客較多的話，短期內將抑制其需求，因為投資周期太長，因此這種投資行為會適當降溫。而對於自住客戶，選擇二手房的餘地也會減少。
上海易居房地產研究院3月20日發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》稱，2016年成都在成交量方面居於首位。但與全國其他“熱點”城市相對比，成都不論是房價的均價還是整體漲幅都要比其他熱點城市平穩不少，這也是成都多次樓市調控政策积極作用的表現。此次新政出台在於穩定市場預期，避免市場上出現恐慌性搶房的情況，穩定購房者的心態，首要滿足剛需。同時，也是防患於未然，減少本地樓市和金融系統的系統性風險，規避潛在的大幅波動。
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