常州樓市新政：剛需者鬆口氣 想買二套房的措手不及

東方財經網 2017-04-14 22:49:20 來源：中財網

4月8日晚，常州樓市新政正式落地，成為江蘇此輪首個“限賣”的城市。此次政策影響最大的就守於“調整住房交易政策”的內容，即新購買商品住房（包括二手住房）的，取得產權證后滿2年方可上市交易。此外，辦理第二次住房公積金貸款的首付比例提高至50%，也讓不少購房者受到了影響。新政實施幾日來，常州樓市表現如何，記者進行了探訪。

剛需購房者：有合適的就出手

進入3月以來，常州樓市可謂供需兩旺。多家樓盤紛紛入市，甚至部分樓盤一個月內開盤2次，且每次開盤都被搶購一空。據數據統計，3月份常州商品住宅成交破65萬平方米，成交均價每平方米10106元，首次破“萬”。而剛剛過去的一周（4月4日至9日），日均賣房606套，成交均價每平方米9800元。正是在這樣的背景下，常州樓市新政出台。

新政剛剛實施的這幾天，常州房地產市場依然挺熱鬧。對於首次置業的購房者來說，新政影響並不大。剛結婚的新市民劉先生夫婦，為了迎接小生命的到來，商量着購買了一套總價80萬元的新房，這幾天正在辦手續。劉先生說：“我們就是自己住的，新政對我們沒什麼影響。有多套房或者炒房的人才會受到影響，我們沒什麼可擔心的。”

在常州新北區一家企業上班的顧先生是安徽人，在常州已經工作了五六年，正準備買房結婚。眼看着常州的房價從去年到今年節節攀升，顧先生不免有些焦急。新政的出台，讓他稍微鬆了一口氣，“樓市新政一出，對於炒房的人應該會有約束吧。我也沒指望房價會下降，但至少應該會穩定下來，目前的價格還在我的可承受範圍之內，有合適的就打算出手購買了。”

首付提高讓部分購房者措手不及

正可謂是幾家歡喜幾家愁，“辦理第二次住房公積金貸款的首付比例提高至50%”這條新政，讓一些二套房的購房者受到不小的影響。上周，常州市民黃先生和一處樓盤簽訂了購房合同，買入了一套總價120萬元左右的商品房，首付當時約定是30%，由於沒有及時備案，新政一出，黃先生在申請辦理公積金貸款時，被告知首付需要達到50%。

黃先生告訴記者：“新政的連夜出台，真是讓人措手不及，我現在到哪去找這20%的錢出來，首付款都是家裡湊出來的。另外根據新政，差不多需要等四年左右的時間才能把購買的房屋出手交易，這也增加了很多不確定因素。”

常州市住房公積金管理中心工作人員表示，新政實施的時間以4月9日為準，如果在之前已經申請的，哪怕還沒放貸，首付是不做調整的。但是新政實施以後，申請二套房公積金貸款的首竿是50%。

新政一定程度打擊短期炒賣行為

大部分樓盤的銷售人員都表示，新政對樓盤的銷售影響並不是很大。新北區一家樓盤的銷售人員小李表示，新政的出台，確實讓一批炒房者走了，現在來看房的主要是改善型購房者，雖然是二套房，但還是考慮自住的居多。正在飛龍片區一個樓盤看房的周女士表示：“新政出台前，我就一直在看房了，想給家裡人改善一下居住環境，買一個大一點的房子，但各個樓盤的銷售實在是太火爆了，根本就搶不到房。新政的出台，炒房的少了，可以定定心選房了，有合適的就下手。”

業內人士表示，此次的調控政策是“對症下藥”，針對當下常州樓市的。新政明確了從供給端增加土地與新房供給，穩定市場預期，從而緩和市場的恐慌心理。另外，對二手房轉手的限制，精準打擊短期投機者，但有自住需求的購房者基本不受影響。除此之外，用公積金購買二套住房貸款首付由30%提高到50%，除了增加一部分改善型客戶首付比例，也會抑制一部分投資客購買行為。從實際的市場銷售表現來看，也正說明這一點，只要是切實的居住需求都不會受到新政的影響，仍舊會選擇积極入市，相信在一系列針對性的部署下，常州房地產市場也將走得更加平穩。

新政不斷

成都

“限購”區域新購住房

三年內不得轉讓

記者從成都市城鄉房管局官網獲悉，成都市12日發布《進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》，嚴控房貸風險，相關舉措包括嚴禁加大購房槓桿行為、限購區域新購住房須取得不動產權證滿3年後方可轉讓等。

該通知規定，各銀行業機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態，甄別房屋交易的真實性，對未在網上籤約的，暫不予受理，從嚴防控信貸風險。

各銀行業機構在審核住房信貸業務過程中，要嚴格按規定查詢成都市房產檔案信息系統、房屋交易合同網上籤約系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫，對於購房貸款申請人的住房記錄、商業性住房貸款記錄等查詢情況要留檔備查。

通知要求，各銀行業機構要根據中國人民銀行成都分行、中國銀監會四川監管局相關規定，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。

據新華社

山西

已購房改房轉移登記

需繳1%土地出讓金

不動產登記涉及每位群眾切身利益，為解決各地“辦證難”的問題，山西省國土資源廳近日出台政策，對已購公有住房（房改房）符合轉移登記條件的，土地出讓金按照成交價1%繳納，土地使用期限調整為70年。

已購公有住房也就數去常說的“房改房”，是由於我國長期以來實行住房福利化的結果。各地實行房改時，公有住房作為一種住房福利出售給職工，土地性質是劃撥，價格很低。到了2000年前後，國家鼓勵商品房的買賣，為了鼓勵這些享受房改福利的人賣房，允許“房改房”上市出售。

山西省不動產登記有關負責人表示，雖然早已明確了已購公有住房可以過戶交易，但是對於土地的有關問題，沒有明確的規定和要求，導致長期以來“房地分離”的問題，阻礙了當前不動產登記業務的正常辦理。為此，山西省國土資源廳出台專門政策，對已購公有住房轉移登記的問題進行了說明。

據介紹，今後對已購公有住房符合轉移登記條件的，土地出讓金按照成交價1%繳納，土地使用期限調整為70年。

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珠三角樓市“輪限”：限售成主基調 區域樓市或降溫

東方財經網 2017-04-17 22:52:35 來源：中國經營報

“這輪調控的力度顯然都非常大，史無前例。”一位不願具名的深圳某知名房企營銷總監在接受《中國經營報》記者採訪時表示。

3月以來，廣州開啟了第二輪樓市調控。隨後的一個月內，佛山、珠海、惠州、東莞、中山5城紛紛響應加入調控隊列，至此，除深圳、肇慶、江門外，珠三角6城均已二次“輪限”。

對此，多位專家在接受本報記者採訪時表示，限購啟動后，預計珠三角區域房價會出現下調，若成交量持續下滑不排除價格隨之下跌。

機構：廣州房價同比漲幅超八成

記者注意到，此輪樓市調控，珠三角各城主要從“限售”“限購”“限價”“限外”等四個方面進行政策升級。

目前，廣州、惠州、東莞、珠海已規定在一定年限內不得轉讓所購房產，包括佛山和中山在內的6城則重新強調了非本市戶籍人口所需的社保年限並限制提價。

此外，廣州，佛山和珠海進一步擴大了限購範圍，廣州“賣一買一”的首付比例提高了一成，並效仿北京，企業購房3年內限售，單身(離異)限購1套。

“廣州此次調控力度空前，主要是因為此前的調控力度相較於北京、上海、深圳而言較小。”在廣州置業的深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示。

上述分析人士指出：“廣州蟄伏了很長一段時間，這輪上漲實際是屬於觸底反彈，2015年以來廣州均價漲了60%，珠江新城區域房價翻了一番，我置業所在區域漲了80%。另外，從全國範圍看，70城房價指數显示廣州是領漲的，這就是此輪廣州兩次發布政策大力限購的主要原因。”

據國家統計局發布的70城房價數據显示，2017年2月廣州房價領漲一線城市，環比漲幅0.9%，同比漲幅達23.1%。而從成交量看，據廣州克而瑞數據統計，2017年2月廣州一手住宅(含普通商品住宅、別墅)共成交7109套，環比小幅上漲3%，同比漲幅達86%。

李宇嘉同時表示：“市場回暖趨勢導致廣州、深圳需求外溢至珠三角其他區域，珠三角此輪調控主要是限售，因此將自住需求向廣深周邊疏導的趨勢不會改變，限售打擊的主要是投資需求。”

在易居(中國)企業集團克而瑞廣州機構首席分析師肖文曉看來，珠三角樓市此次調控力度空前，並且“輪限”的關鍵在於限售，其認為：“限售最大程度地抑制了投資需求，但也會誤傷部分剛需群體，另外受調控影響，現在開發商也很彷徨。”

調控加碼投資客也失策

“只能轉自持了。”受調控加碼影響，多位原本帶有投資意向已購買房產的購房者在接受記者採訪時表示失策，所購房產只能轉為長期持有。

在深圳上班的小艾(化名)，由於沒有深圳“房票”，退而求其次在東莞塘廈抱着投資心態購買了一套住房，此外在深圳與朋友眾籌了一套商務公寓。但4月10日，東莞新政出台後，讓小艾感覺到投資“失敗”。

“現在東莞的房子一是賣不了，二是賣了在深圳東莞都沒購房資格，只能留作自持。深圳的商務公寓現在也還不知道是否會跟進其他城市的限購政策。”小艾說。

她還表示自己有個好友此前一直想買東莞，經常向她諮詢，但新政出來后，再沒有詢問過。

與此同時，2015年在惠州購房並剛剛準備交房裝修的張先生(化名)則感嘆：“當時為了壓力小點，考慮到家人也在惠州，就毅然在惠州置業了。本來打算交房了就裝修，新政出來后，限售3年，也就不着急裝修了，毛坯自持，觀望下市場情況，有機會就將房子抵押貸款出來再看看有沒機會重新投資。”

事實上，對於此輪調控新增的“限售”，同為房地產行業從業人士的張先生看得比較開，他直言：“限售其實就是真的在落實‘房子不是用來炒的，是用來住的’，惠州現在還沒限購，所以主要還是為了打擊投資者。”

此外，在廣州工作已在佛山購有一套住宅的小白(化名)在仔細研究了廣佛兩地政策后直言可能再也買不起廣州。

據了解，2016年在廣州只需要3年社保就能獲得購房資格，但由於工作更換不小心斷繳了2個月，失去購房資格的他果斷轉戰佛山桂澈置了一套房產，據其透露該套房產總價135萬元，目前市價200萬元。

在廣州、佛山二輪調控后，他坦言一夜未眠，廣州新政要求5年社保才能具備購房資格，意味着必須到2020年他才有機會在廣州買房，但從目前的房價看，哪怕賣掉佛山的房子也很難在廣州換回一套房。“還有3年的時間跨度，變數太大了，如果廣州進一步將‘無房有貸款記錄’的購房者首付提高，那就真的買不起了。”

不過，他並未因此放棄。儘管佛山也進一步限購了，但小白坦言自己剛辦完佛山入戶手續，如果時機成熟，考慮再在佛山買一套小房子。“等具備廣州購房資格后，兩套佛山房產的首付加上增值部分房款，也許還能勉強在廣州換回一套房。”

廣深需求外溢珠三角城市閥門被關

值得一提的是，3月以來，珠三角除了肇慶和江門外，深圳還未發布新的樓市調控政策。深圳是否跟進調控？何時跟進？

“總的來說，深圳目前樓市已經出現降溫，限購方面的力度也已經很大，從市場情況來看，暫時調控還不需要加碼；但這次限售，全國範圍內加入的城市還不多，廣東跟進地最积極。因此，受相關壓力影響，在限售方面有可能還會鋪開。”受訪業內人士肖曉光表示。

另外博林集團營銷副總經理索忠誠和上述房企營銷總監也認為，“深圳很有可能會跟進加碼調控。”

但在李宇嘉看來，從目前深圳的量價情況看，短期內再次出強力調控政策的概率比較小，但未來不排除出政策的可能性。他表示，“從國家統計局統計的70城房價指數看，深圳已經連跌5個月，其中2月新房價格指數環比下降了0.6%，二手房價格指數環比下降了0.7%，樓市已經降溫，珠三角其他城市樓市調控主要還是由於市場回暖導致廣深需求外溢而致。”

就以臨近調控出台前的數據為例，據家家順研究中心監測數據显示，3月東莞新房成交5194套，環比大增258%，成交均價微升2.8%，其中臨近深圳的濱海、臨深、淞湖三大南部片區成交佔比過半。該月二手房成交4722套。環比增加63%，成交均價環比上升11%。此外，惠州3月全市新房成交也出現環比大幅增長，漲幅為137.6%，共成交12963套。

與此同時，珠三角其他區域3月的成交數據均出現了同樣的回暖態勢。據中山市國土資源局統計數據显示，3月中山樓市成交住宅5098套，環比大漲224%。另據世聯地產統計的數據显示，3月佛山新房成交17671套，成交面積193.53萬平方米，成交量多於一二月份的成交總和。而合富輝煌的統計的3月珠海成交數據也显示，該月珠海新房網簽成交2495套，環比上漲了109%。

不過，李宇嘉也指出若未來二手房市場出現明顯反彈，特別是價格出現快速的上漲，投資需求再次回來，還會進一步調控。

談及未來珠三角樓市的走向，上述房企營銷總監直言已經限價了，新房只能按備案價賣，總體來說珠三角的房價相對還是會比較平穩，成交量方面會有所縮減。

“量在價先，成交量下挫是必然的，價格先會走穩，後期部分投資氛圍較濃的城市和區域價格有回調的可能性，時間大概是一個季度后，也就是年中。”肖曉光表示，同時他也認為限售是把雙刃劍，供應和需求都被限制了，價格調整幅度應該會比較有限。

李宇嘉則表示，珠三角被“限”的城市會明顯消停，成交量出現下跌，若成交量持續下挫，價格也會隨之下調。但對珠三角外圍未被“限”的城市而言其實就是利好，三四線城市去庫存政策本來也還在繼續。

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住宅供地年均應在7000畝左右 一季度僅投放不到十分之一

東方財經網 2017-04-24 22:24:52 來源：導報

導報訊（記者 孫羅南）土地供應成為樓市調控的焦點。濟南（樓盤）市近日發布《關於進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，其中第一條即“優化居住用地供應”―――“本着‘增加總量、控制熱點、均衡供地’原則，實施精準供地，平抑土地市場。”

根據國土部中國土地勘測規劃院日前發布的一季度全國主要城市地價監測成果，在去年土地市場整體量跌價漲、地價增速由降轉升的背景下，今年第一季度全國主要監測城市綜合地價持續溫和上行，住宅地價較快增長，熱點城市則增速趨緩―――20個熱點城市中，包括青島（樓盤）在內的15個城市的住宅地價環比增幅有所收窄。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松分析，一季度主要監測城市住宅用地供應同比增加，一、二線城市增加明顯，一線城市增幅超過50%，20個熱點城市增幅超過30%，三線城市則微幅下降。這一變化符合分類調控的指導思想。

“真正優化好土地供給，合理供應，對市場肯定會有好的作用。”山東大學房地產研究中心主任、經濟導報特約評論員李鐵崗23日接受經濟導報記者採訪時表示，當前土地市場的主要問題是，供給的順序、供應量和速度等各方面指標，都和需求存在不匹配和不協調的情況。

就濟南而言，一季度整體土地供應量就不是很大，從近期調控釋放的信息來看，供應有可能提速。

經濟導報記者注意到，根據濟南市國土局去年11月1日公布的市本級2017－2019年住宅用地供應計劃，2017－2019年的年均供應在7000畝左右。而從今年一季度供應看，濟南共投放土地1197.94畝，其中住宅用地僅652.94畝。在住宅用地中，有212.57畝是安置房用地，僅有440.37畝是商品房用地。

值得一提的是，本月初住建部、國土部聯合發出通知，要求“各地根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序”，其中，“對消化周期在6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。”

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深圳二線插花地：如何化解“中國棚改第一難”

東方財經網 2017-05-26 23:31:11 來源：

山的一側是豪宅區，山的另外一側卻是二線插花地――以玉龍新村為代表的二線插花地近期颳起一股“棚改”風，而被業界稱為“中國棚改第一難”的深圳羅湖二線插花地棚戶區改造已取得階段性成果。如今，深圳的城市更新已步入“深水區”，藉助棚改東風，深圳頭疼已久的系列“城市病”和城市更新所出現的困局，是否能找到“藥方”？

提起二線插花地，許多深圳市民都感到既熟悉又陌生，但大都離不開“臟、亂、差”的“固有標籤”。不過，這個深圳城市建設歷史上遺留下來的產物，即將迎來巨變。

總理近日主持召開常務會議，要求確保完成今年再開工改造600萬套棚改的任務，實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。雖說深圳是一座“沒有農村的城市”，但近期卻颳起一股“棚改”風，被業界稱為“中國棚改第一難”的羅湖二線插花地棚戶區改造也成為深圳城市更新的一個獨特樣本。

二線插花地的前世今生

與擁有清新空氣與秀麗風景的銀湖別墅區不同，無序生長甚至“野蠻生長”的玉龍新村面臨着滑坡危害以及配套設施落後的狀況。在深圳，二線插花地已成為不一般的“城中村”，多處“斜坡危險，請勿靠近”的警示牌，似乎在訴說著過去的故事。

說起城中村，大家很容易聯想起“財富”，但“財富”背後的曲折或許並沒有引起足夠的關注。在深圳，二線插花地已成為不一般的“城中村”。

深圳經濟特區成立之後，出於特區管理的需要，經批准，深圳市從1982年開始歷經數年，修建了以鐵絲網為界的特區管理線，俗稱“二線”。當時，因資金不足和便於修建，“二線”並未完全與行政區劃線相吻合，致使特區管理線與行政區劃線不一致，形成了一些管理上的“真空地帶”，即通常所說的“二線插花地”。

在深圳羅湖區銀湖山東側，佔地0.8平方公里的玉龍新村從半山腰蜿蜒到山腳。由於泥崗西路、清平高速公路的“切割”以及特區成立后特殊的行政區劃，玉龍新村所在地塊成為了“插花地”。然而，在山的另外一側，卻是深圳著名的“豪宅區”――銀湖別墅區。

“我們家十幾年前就搬到玉龍新村，每天都要爬山回家。”陳小姐笑稱，“依山而建的城中村看似很美好，但真的只有住過的人才知道个中感受，特別是下雨天時提心吊膽的。”與擁有清新空氣與秀麗風景的銀湖別墅區不同，無序生長甚至“野蠻生長”的玉龍新村長期面臨着滑坡危害以及配套設施落後的狀況。

隨着深圳城市的快速發展，過去一些人利用行政管理上的真空大肆搶建建築。就羅湖區而言，除了玉龍新村，還有木棉嶺、布心等建築聚集區，都位於羅湖的二線插花地。在這裏，許多房屋就建在了“房在上，坡在下”的危險邊坡地帶，如果從高處鳥瞰，密密麻麻的房屋連成一片，堆擠在山體之下，宛若迷宮。記者在玉龍新村和木棉嶺片區調查時也發現多處“斜坡危險，請勿靠近”的警示牌，似乎在訴說著過去的故事。

城中村承載着不少深圳人的青春與夢想，但同時也是城市發展和社會管理上需要面對的一個難題。正因為如此，各種改造與更新不斷推進，各路資本也盯上了這塊大蛋糕。不過，與傳統的城市更新不同，二線插花地颳起的卻是棚改之風。2016年12月20日，羅湖“二線插花地”棚戶區改造正式啟動全面簽約和房屋拆除，走出了不一樣的更新道路。

城市更新與棚改

只是“一路之隔”

“引導”與“主導”，一字之差但有重大區別。羅湖二線插花地棚改是深圳建市以來難度最大的一宗拆遷改造項目，被業界專家稱為“中國棚改第一難”。儘管如此，羅湖二線插花地棚改已取得階段性成果。

在羅湖區二線插花地片區周圍，恰恰是整個羅湖區平均房價最低的區域。記者調查發現，在玉龍新村周圍的泥崗和清水河片區，目前二手房的平均價格在每平方米3萬元至5萬元左右，木棉嶺周邊的草埔片區房價也大致如此。不過，各路資本並沒有放過這些有待改造之地。

記者現場調查發現，泥崗村的城市更新之前已傳出卓越集團有意參与的消息。在草埔片區，獨樹村的城市更新改造項目已經啟動，位於木棉嶺和布心片區周圍的百鴿籠片區，信義集團已經開發了多個大型住宅項目，京基地產的身影也出現在布心村的城市更新項目之中。

可以說，玉龍、木棉嶺、布心片區的棚改與其他城市更新項目只是“一路之隔”，但城市更新與棚戶區改造是兩種截然不同的舊城改造方式。隨着深圳城市更新項目大量改造開發，尤其是有些舊住宅區在改造推進中陷入了簽約等困局，棚戶區改造正在逐漸成為深圳舊城改造的另一朵新生之花。以深圳市羅湖二線插花地棚改為例，其初衷和主要目的是徹底消除重大公共安全隱患，獲得了居民积極響應和廣泛認可，截至目前進展迅速，成效明顯。

城市更新與棚戶區改造雖同屬舊城改造範疇，但分別執行不同的政策法規。玉龍、木棉嶺、布心片區均為廣東省“斜坡類地質災害高易發區”，存在重大公共安全隱患，完全符合《深圳市棚戶區改造項目界定標準》。相比之下，一般的城市更新項目在改造時間上沒有如此緊迫。

城市更新是以“引導、市場主導”為主線，開發商作為城市更新主體，按照市場規則，以商品開發為主的市場行為。與國內其他多個城市引進市場化主體參与棚改不同，深圳羅湖的棚戶區改造是以“主導、投資、規劃”為主線，騰挪的土地資源用於建設回遷房、社會資源公共配套與保障性安居工程。“引導”與“主導”，一字之差但有重大區別。

以羅湖二線插花地棚改為例，其採用“主導+國企實施”的模式，委託承接主體天健集團(000090,股吧)全程提供項目的前期簽約、房屋查丈、房屋拆除、建設管理、回遷服務等具體服務工作。天健集團董事長辛傑表示，天健在羅湖棚改的角色定位不是開發商，不主導開發，不賺取任何開發利潤，而是為提供棚改全過程服務，是服務商，體現國企承擔社會責任的公益性。

從目前的羅湖棚改政策設計看，首要在於保障居民基本居住權，對於規定時間之前建成的歷史遺留建築，在規定面積以下按建築面積1:1置換；在規定區間的面積則按照一定的置換率予以置換；對於在一定面積以下不符合基本居住條件的，可以按安居型商品房的較低價格增購到能滿足其基本居住條件的面積；對於超過規定面積數的部分，只給予貨幣補償。可以說，政策設計的立足點是“下保居住、上管暴富”。此外，記者還了解到，羅湖棚改未來規劃除了回遷安置建房及基礎配套和保障房建設，不建設任何商品房。

羅湖二線插花地棚改是深圳建市以來難度最大的一宗拆遷改造項目，其特殊性和複雜性被業界專家稱為“中國棚改第一難”。不過儘管如此，羅湖棚改已取得階段性成果。記者從羅湖棚改現場指揮部獲悉，去年12月20日，羅湖二線插花地棚改全面簽約啟動，截至5月7日協商簽約期最後一天，棚改補償安置協議簽約率已達98.84%，目前9.3萬餘居民已基本搬離，這一速度可謂“神速”。

棚改模式將成主流？

傳統意義上的城市更新與棚戶區改造是兩種截然不同的更新方式。棚改的出現，是否能成為解決深圳城市更新困局以及“城市病”的好辦法？

除了羅湖二線插花地，寶安38區新樂花園以及39區海樂花園也屬於棚改項目，這兩個小區也已進入實質性拆除階段。

如今，深圳的城市更新已步入“深水區”：全國房地產開發商聚集深圳，項目推進的速度也各不相同，但拆遷成本比以前高，所以開發難度也在加大。未來，在一些城市更新項目因各種原因“拆不動”的背景下，是否會將達到棚改標準的項目納入到棚改計劃中？這並非沒有想象空間。

2010年3月，羅湖區木頭龍項目獲批成為深圳市首批城市更新單元之一，但記者在木頭龍城市更新項目現場看到，依舊有多棟舊建築物仍未拆除，即使此前已傳出項目的簽約率達到98%，目前看居民回遷似乎仍未有時間表。

一邊是大部分業主已經搬遷並盼望能早日回遷，一邊是未搬遷住戶繼續與開發商博弈。實際上，這樣的情況在深圳許多老舊住宅和城中村項目中都或多或少存在，這種曠日持久的“拉鋸戰”令、開發商和業主等多方陷入“多輸”困局。那麼，藉助棚改東風，深圳頭疼已久的系列“城市病”和城市更新所出現的困局是否就此找到了“藥方”?

中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，城市更新項目其實特別複雜，每一個項目都有很多不一樣的地方，全市總結出的經驗也不可能適用每個項目。所以目前深圳的城市更新還處在探索之中，而且是一個長期的過程。畢竟舊改在原有的業態、原有的業主、舊改方向和功能改造等各方面都存在一定的複雜性，不可能“一刀切”，只能在一個大的原則下，根據不同的內容和責任來選擇不同的操作組合，在不同的項目推進中採取不同的模式。

深職院房地產研究所所長鄧志旺認為，在以往的城市更新中，棚改模式並不多見，但目前已經有很多區域、很多項目在嘗試採取這種模式。從公共安全、居民居住質量等方面着眼，開始探索“主導+國企實施+人才住房建設”等棚改模式，可能會成為比較主流的方式。將來，民營企業可以更多地通過與國有企業合作的方式來“分一杯羹”。國企與民企各有各的優勢，國企可能更便於跟溝通、跟業主談判，而民企則在專業化程度、市場化水平、成本控制等方面具有優勢。

　　(出處：證券時報 2017年05月26日)

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泰禾9億元競得漳州三幅商住地 面積合計14萬平米

東方財經網 2017-05-26 23:31:16 來源：

觀點地產網訊：5月25日，泰禾集團股份有限公司全資子公司福州美鴻林業有限公司競得福建省漳州市三幅地塊，土地用途均為住宅用地、商服用地，成交總價9.07億元，面積合計14.46萬平方米。

上述三幅地塊均位於漳浦縣前亭鎮后蔡村，其中，土地編號為漳浦縣2017SG16號的地塊，出讓面積為4.76萬平方米，成交總價為2.85億元，1＜容積率＜3。

漳浦縣2017SG17號，出讓面積為5.08萬平方米，成交總價將近3.4億元，1＜容積率＜3。

漳浦縣2017SG18號，出讓面積為4.72萬平方米，成交總價將近3.13億元，1＜容積率＜2.5。

值得一提的是，於5月19日，泰禾集團才在漳州通過收購方式取得一個項目，其全資孫公司廈門泰禾房地產開發有限公司（簡稱“廈門泰禾”）與利保集團有限公司（簡稱“利保集團”）、長泰廣電房地產投資有限公司（簡稱“長泰廣電”）簽署了《股權轉讓協議》。

根據協議，以長泰廣電股東全部權益評估值1.35億元為依據，廈門泰禾以1.16億元受讓長泰廣電100%股權。同時，廈門泰禾需向長泰廣電提供股東借款4361.63萬元，用於清償長泰廣電對利保集團及其關聯方黃志奇的債務。

公告中显示，長泰廣電是利保集團控股的外商獨資企業，利保集團持有100%股權。長泰廣電已依法取得位於漳州泰馬洋溪生態旅遊區南部片區的長泰瓊林翰品項目的國有建設用地使用權。據了解，長泰瓊林翰品項目佔地面積8萬平方米，容積率1.4，計容建築面積11.2萬平方米。

　　(出處：觀點地產網 2017年05月26日)

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石家莊11個房地產項目手續不全

東方財經網 2017-05-26 23:31:33 來源：

記者從石家莊市住房和建設稽查大隊獲悉，“桃園麗�城”等11個房地產項目手續不全，特提醒廣大購房群眾不要購買。

“桃園麗�城”項目

位於長安區北二環以北，體育大街兩側，由石家莊東海融發房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“香江岸”項目

位於高新區天山大街與南二環東延線交口西北角，由河北和裕房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“帝潤新城”項目

位於裕華區塔南路與倉興街交口北行100米路西，由河北地潤房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“智慧園”項目

位於裕華區倉盛路91號，由河北華丹完全生物降解塑料有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“成果社區”項目

位於新華區石清路毗盧寺對面，由河北上京上城水岸文化創意園投資有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“雨荷水岸”項目

位於新華區古城西路與中華北大街交口東行200米路南，由趙二街村委會開發建設。該項目未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“泰達國際”項目

位於橋西區建設大街與槐北路交口西行100米路南，由石家莊翔達房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“天璽名著(振四街)”項目

位於橋西區槐安路與城角街交口東南角，由石家莊市振西實業總公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“河西一號(金魚油漆廠改造)”項目

位於橋西區中山西路433號，由石家莊盛世宏基房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“山水新城”項目

位於裕華區翟營大街與方盛路交口方村，由石家莊利泰達房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“庄凱學府(核工業航測遙感中心)”項目

位於長安區勝利大街與學府路交口西行1000米路南，擬由石家莊庄凱房地產開發有限公司開發建設。該項目土地性質為劃撥用地，未開工建設且未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

石家莊市住房和建設稽查大隊鄭重提醒廣大購房群眾防範購房風險，購房前可登錄石家莊市住房和城鄉建設局網站(網址：www.sjzfgj.gov.cn)查詢要購買的樓盤是否取得《商品房預售許可證》，以免給您帶來不必要的經濟糾紛和損失。同時，也告誡各開發企業、中介機構：要守法誠信經營，未取得的項目一律不得預售，一律不得提供中介服務，對開發企業、中介機構違規行為，大隊將依法予以查處。(記者宋 鈞)

　　(作者：宋 鈞)　　(出處：石家莊日報 2017年05月26日)

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商住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

東方財經網 2017-05-26 23:31:40 來源：

北京已購商 住房怎麼辦？這是從3月26日開始就困擾很多人的問題。

昨晚，北京市住建委發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，嚴格執行商 住政策、兼顧購房者合理利益是此次執行口徑確定的大原則。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

先說一下這次確定的幾條口徑：

第一條：在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

說明：在“3・26新政”中，並沒有說過已經購買的商辦要拆除現有設施。這次口徑更加明確，已購買的商辦類房屋不會拆除諸如上下水等居住設施。

第二條：已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

說明：“3・26新政”限定的是已購商辦類房屋再銷售的人群。對於商辦類房屋的出租並沒有過限制。可以租給企業、單位，也可以租給個人。

但已購商辦的出售，仍然要符合政策的要求。已購商 住類物業銷售給個人時，購房人應符合限購政策要求：

個人在購買二手商辦房時，無論屬於京籍還是非京籍，都必須名下在京無住房和商辦類房產記錄；

在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或個人所得稅。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

第三條：中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。

北京商 住市場降至冰點

商 住房過去主要的購買群體是投資需求和部分被限購政策影響的剛需。因此，“3・26新政”出台後，北京商 住房成為這一輪調控政策最着力打擊的部分，市場快速降溫，數據显示，政策出台後接近2個月時間內，實際市場成交量跌幅99.9%，市場接近0成交。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

老房子老辦法，新房子新辦法，住建委的表態透露出什麼信號？北京“商 改住”政策的出台後，其他城市是否會跟進？

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

北京市住建委對“3・26”政策作出具體解釋是對兩個月前出台政策的進一步細化，通過主動澄清規則，來打消市場憂慮，來讓商 住房政策更具可操作性。

區分合理需求與投資投機

首先明確規則不溯及既往，讓已購買、尤其是已入住的商辦類房屋的購房者和已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目的開發商能夠放心，確保其利益不會遭到政策的衝擊。尤其是對商戶房的持有者來說，可租且在符合條件下可售的說明，讓其吃下了定心丸，能進一步對資產處置做出長遠規劃。

其次規則重申保障住房需求，打擊炒房行為。新口徑兼顧購房者合理利益，將購房是解決購房人自身居住自身問題，和投資炒房這兩種情況區分開。對合理的需求予以照顧；而對投資投機則堅決遏制。政策通過規定商 住房要通過出租而非資產升值之後套現來實現投資回報，這一方面讓商 住房的炒房功能被極大削減，另一方面卻為房屋租賃市場引入了生力軍。開發商在建和未售出的商 住房會由房企自持，或出售給住房租賃企業，部分個人持有的商 住房也鼓勵以合適的價格出售給住房租賃企業，或者自住和出租。這樣的商 住房流向無疑有利於健全租售並舉的房地產市場。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

限制個人購買“商 改住”產品 是對消費者的保護

之前“商 改住”的亂象主要出現在有限購政策的一線城市和熱點二線城市，不少並不滿足購房條件的人或者投資者藉此來“暗度陳倉”，而開發商也為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。對重點城市商 住房進行適時調控，既可以保證房價平穩發展，打擊投機炒房，又能保護購房者的正當權益――畢竟之前“商 改住”銷售給個人的過程中，存在大量誤導購房者的嫌疑。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

北京“商 改住”政策對其它一線城市或將產生“風向標”作用

在北京出台商 住房執行口徑前一周，上海也發布了整頓商 住房新規，將停止審批公 寓式辦公項目，同時明確對已售未交付入住的商辦類項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改,不符合商業辦公要求的不得交付辦理過戶。此外，廣州、深圳和成都等城市也都先後發布了針對商辦類項目的調控政策。這些政策對商辦類在規劃、建設、銷售、使用、信貸等各環節實施“零容忍”的態度，短期看會壓低這一細分市場的成交量，但從長期看，這能讓商 住房能藉此擺脫模糊邊緣的身份，做到有據可依。因此此類政策對於後續商 住房市場的發展會起到积極的引導作用。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

值得注意的是，樓市這麼多年來面對一輪輪調控政策，市場已經玩慣了“老鼠避貓”的遊戲。比如針對禁止將商 住房銷售給個人的規定，就有人想出買家出錢代辦註冊空揩司，從而規避政策的手段。面對花樣翻新的“下有對策”，政策在執行過程中還要功能更為精準有力才行實現預期效果。

　　(出處：中財網 2017年05月26日)

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蘇州土拍鏡像：熱門城市開始降溫 二線城市現拿地窗口期？

東方財經網 2017-06-14 23:56:10 來源：

6月12日-13日，蘇州共推出19幅土地，依然採用網上競價+搖號的方式進行出讓。12日，經過長達7小時的網上競價，地塊均成功出讓，總金額95.68億元。從成交金額來看，10宗地塊最高溢價僅為55.3%。

13日的土拍也延續了低溢價率成交的態勢，两天一共攬金132.5億。這17幅地塊中，最高樓麵價28255元/平方米，地塊最高總價54億，最高溢價率為55.3%。

“房企參与度挺高的。”一名房企城市公司總經理在13日對記者說，這一輪調控為市場長遠健康發展做了階段性調整，儘管房企現階段很痛苦，要面對房價地價比跌入低谷的態勢：表現為一線城市拿地機會不多、二線城市高價競逐之後的去化陣痛。

該人士指出，核心城市拿地熱仍然是行業趨勢，而為了迎合房企投資溢出的趨勢，杭州、南京將會進入供地周期。接下來要看強二線或者二線城市，市場一直較平穩的一線城市廣州也還有機會。

房企拿地邏輯

顯然，6月以來蘇州土地放閘不失為一個信號：蘇州這個月共有7場土拍、涉及42幅地塊。其中6月30日，太倉將掛牌出讓10幅宅地。

同策諮詢研究總監張宏偉分析指出，市場已經進入調整期，到今年下半年和明年上半年會是深度調整期，屆時，企業資金壓力會加大，地價會相對平穩，性價比較高；從去年四季度到現在核心城市放緩推地節奏，到下半年和明年上半年，地方應該會集中放地（地方也有推地目標，到下半年勢必會集中放地），那時只有資金實力強的大企業才會在這樣的窗口期獲益。

“房企拿地成本與房價倒掛的情況在土地市場已經持續了2年。”上述房企高管指出， 2015年開始，一線城市就出現了房價覆蓋不了建安成本的地塊。以上海松江區小崑山板塊為例，今年3月，該板塊推出3幅宅地，出讓單價超過3萬元/平方米。現在這種情況逐步蔓延到二三四線城市。

隨之而來的是，2015年開始房企利潤下滑現象突出。據Wind資訊統計，2015年73家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，佔比超過五成；27家虧損，佔比接近兩成。2014年，142家上市房企平均凈利率為10%，2015年降至8%。房企增收難增利已成趨勢。

經歷過多個調控周期的大型房企如萬科、中海、保利等會用老項目結算抵掉一些新項目的利潤折損。但中小型公司利潤指標會相對難看。因此這部分企業為了擴張，就要追求規模。上述房企高管指出，這也就是這段時間房企蜂擁二三四線拿地的邏輯所在。

今年年初，要衝刺千億業績的房企數量增加，這些企業提出規模擴張的前提是2015年銷售業績比較好，2016年儲備了土地。但為了保持增長勢頭，在2017年還必須要拿地。實際上，今年前5月，大型房企拿地金額仍然排在前列，而中小房企也不甘示弱，比如中梁地產、禹洲地產。6月13日，禹洲地產就在蘇州以總價約4.9億元競得一幅地塊，在蘇州已有四個項目。

大房企中的中海、金地、萬科、保利、華潤等老牌企業過去經歷過2-3個周期的教訓，憑藉對大市的判斷以及對風險的把握，其對投資的渴望反而沒有新晉的品牌公司那麼強烈，安全邊界比較廣。

產品選擇和投資選擇在每一個周期對房企的影響都很重要。比如順馳、合生創展，經過2008年、2009年的調控，最終退出房地產行業或規模大幅下調。

降溫效應已現

上述企業高管進一步分析，回看2010-2012年那輪市場調整，幅度沒有2008-2009年大，也出現了一批企業不惜代價割肉降價回籠現金流的情形。到了2014-2016年，企業金融面比較好，因此去年底至今的此輪調整中，大概率會出現企業為完成規模擴張而衝進市場拿地情形；而未來房地產市場發展，短期內不會出現非理性暴漲。

一個事實是，為規避區域經濟發展不均衡，一線城市人口正在向周邊疏導，一線城市都市圈內的二三線城市未來要承接一線城市人口的溢出。

因此行業內基於軌道交通對投資目的地的分析也越發重要起來。

據相關機構統計，從城市基礎設施投入比例來看，二線城市如南京、杭州、武漢的比例接近甚至超過一線城市，南京的軌道交通和基礎設施建設的里程數已經排名全國第五。就像花橋、太倉之於上海，南京周邊城市承接人口溢出也會是一個趨勢，這將帶動三四線城市的投資需求。

此外，從品牌影響力的角度來看，在同樣的經濟收益下，大多數房企寧可選擇開發5個項目，也不願意1個項目就完成。這也促成了房企去核心城市周邊拿地的意願。

然而，“房企只能通過自有資金拿地，通道業務等加槓桿的方式沒有了，手頭有大量現金能夠持續拿地的企業在減少。”張宏偉、中原地產市場分析師盧文熙等均指出，短期內有集中性的土地出讓現象出現，是響應相關調控政策的結果。意在對市場熱度高的地方增加土地供應，平抑市場情緒；且短期內集中供應可以分散資金，也能起到降溫作用。此次蘇州土拍結果也是一個例證。

　　(作者：唐韶葵)　　(出處：21世紀經濟報道 2017年06月14日)

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5月標杆房企銷售業績普遍下滑

東方財經網 2017-06-14 23:56:49 來源：

樓市調控政策效應傳遞到銷售市場，預計二季度企業業績整體回落

5月大部分房企銷售業績環比下降。在今年市場熱度逐漸下降的背景下，政策監管不斷趨嚴，調控對房企的影響已經不僅停留在限購、限價層面。熱點城市預售證獲取受限，部分開發商違規銷售被查處，一二線城市加強商改住“類住宅”整治，政策效應逐漸傳遞到企業業績層面。

13日，萬科發布公告稱，關於深鐵集團受讓恆大所持萬科股份相關協議獲得深圳國資委批複，困擾萬科一年有餘的股權之爭宣告結束。6月初，萬科公布了5月銷售業績，當月公司實現銷售面積242.0萬平方米，銷售金額358.9億元。前五個月，萬科公司累計實現銷售面積1520.1萬平方米，銷售金額2280.5億元。

市場機構克而瑞研究中心監測統計的數據显示，5月，包括萬科、碧桂園、恆大、保利、龍湖、中海等房地產企業銷售金額呈現不同程度下滑。其中，碧桂園、萬科、保利、首開、榮盛發展等企業環比降幅超過10%；陽光城、正榮、金科、雅居樂降幅超過30%；萬達、泰禾、路勁等企業銷售金額環比降幅均超過50%。

從受監測的40家房地產企業5月銷售額來看，只有中國金茂、金地、招商蛇口等少數幾家企業出現環比正增長，其中金茂、建業當月銷售額環比增長超過100%。

克而瑞研究中心分析人士指出，5月房地產市場調控政策依然維持收緊狀態，熱點城市嚴控預售證，新增供應量持續低位運行，多數城市成交環比下滑。反映在銷售上，受監測的40家房企多數銷售額環比下滑，整體下滑力度約為10%。此外，多數房企銷售額不論是單月還是累計，同比增幅較上月有所收窄。

數據還显示，5月40家房企公開市場拿地量較上月持平，成交總價環比下滑7%。月內這些房企新增融資額為579.69億元，環比上升23.76%，而同比下跌達到45.30%，房企融資前景仍不樂觀。

上述分析人士表示，從融資結構來看，銀行貸款有所下滑，環比下降了29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降了49.90%。不僅如此，當月房企海外發債額為零。

中原地產研究中心統計數據也显示，5月房企銷售業績下滑明顯。該機構針對萬科等21家龍頭房企的銷售業績監測統計显示，21家房企5月合計銷售2269.8億元，環比下調5%，也是年內銷售最差的月份。

“整體數據显示，在一二線城市調控加碼的影響下，特別是從2017年初開始的一二線城市限價等政策，導致房企銷售速度開始放緩。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，從全國主要城市銷售數據看，5月大部分熱點城市銷售均出現環比與同比的調整，其中包括東莞、濟南、廣州等城市環比下調明顯，整體市場分化趨勢加快。“從市場走勢看，預計房企二季度的業績數據會有非常明顯的回落。”他說。

張大偉表示，今年3月開始的調控政策正在逐漸傳遞到市場層面，對於房地產企業來說，壓力開始體現到銷售數據上。“企業之間的分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率出現雙下調，特別是北京、上海等城市，房地產市場調控政策從嚴，對於這些企業來說，預計2017年全年市場很難樂觀。”（記者 高偉）

　　(作者：高偉)　　(出處：經濟參考報 2017年06月14日)

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李宇嘉：謹防房貸利率上升擴大金融周期和樓市波動

東方財經網 2017-06-14 23:57:17 來源：

儘管“20家銀行停貸”的消息有炒作和誇大嫌疑，但按揭貸款利率進入上行通道，全國很多地方提高房貸利率，這是不爭的事實。而且，部分股份制銀行、中小銀行將首套房貸款利率上浮至基準利率的1.1~1.2倍，這在過去是非常罕見的事。今年1月份，一線城市首套房貸多數還可以享受基準利率0.85倍的優惠，但不到半年的時間，房貸利率就攀升了30%~40%，原因在哪裡？未來房貸利率將如何走？房貸緊縮是否與樓市調控形成疊加，加速樓市下滑？

對於銀行突然收緊房貸，業內紛紛認為原因在於去年下半年開啟、今年加速的金融去槓桿。春節后，央行連續上調公開市場利率、凈回籠資金，無風險利率快速上升。10年期國債利率從今年初的3%上升至6月的3.6%，一年期Shibor利率已高於銀行優質客戶的貸款基礎利率，也高於一年期貸款基準利率。無風險利率上升，對接資管計劃的銀行理財收益率迅速攀升，逼迫銀行（主要是中小銀行）轉向成本相對低的同業。

但近期，“一行三會”發布數道監管“金牌”，規範銀行同業、理財、險資、資管等投融資和通道業務。比如，同業不能超過負債的1/3，銀行投資資產必須“穿透”，接受資本充足率監管，以基金子公司等第三方通道投資“非標”被限制。目前，銀行資金來源端，吸收儲蓄和金融市場融資（向央行借款、同業拆借、發行理財）各佔50%，小銀行通過同業和理財等金融市場融資佔比更高，大約在60%左右。理財收益率攀升，同業監管強化，金融市場融資利率也迅速攀升。

今年初，各大銀行還可以2.8%的利率向同業拆借，但4月份上升至4%以上，5月份達到5%。由此，中小銀行一半的融資，其成本接近房貸基準利率，加上人工、運營成本，繼續投放基準利率的房貸多半要虧損。因此，中小銀行的最佳選擇就是縮減資產負債表，減少同業融資、減少低收益的房貸投放。或者，利率已市場化了，誰願意接受更高的利率，如基準利率上浮1.1~1.2倍，銀行就給誰貸款。

不過，占房貸份額70%的大銀行，很少通過同業融資，且是主要的“拆出行”，目前仍發放基準利率0.90~0.95倍的房貸。另外，貨幣操作開始“削峰填谷”，通過MLF（中期借貸便利）、常備借貸便利（SLF），或啟動更長周期逆回購，對沖季末、季節性資金缺口。同時，房貸不良率僅0.3%，遠低於全行業的1.74%，乃防禦性資產優選，加上貫徹去庫存、支持合理需求的精神，大銀行資金相對充裕，仍會投放基準利率之下的首套房貸。

控制資金過分流入樓市，也是房貸緊縮和利率攀升的原因。近年來，銀行資產和負債增速都在15%~16%，遠高於M2增長，很大一部分直接或借道非標進入樓市。2015~2016年，樓市融資（包括項目開發和購房貸款）年均增長都超過50%。2016年，房貸佔全部新增貸款的45%，四大國有銀行甚至佔新增貸款的60%。屬於中長期業務的房貸更多佔用資本，期限錯配和流動性風險突出。全面實施MPA（宏觀審慎評估體系）監管新規下，控制房貸在清理之中。

2016年底，中央經濟工作會議提出，“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”；今年全國兩會上，央行行長周小川明確住房貸款增速要適當平衡。據悉，為貫徹國家信貸結構性調整的精神，央行要求今年房貸投放不能超過新增貸款的30%。目前，各銀行對轄區內分支行房貸額度實施“配給制”，甚至細緻到每個月增量和餘額都要控制，多數銀行要求今年房貸環比不增長。資金面越來越緊縮，部分分支行的額度被砍掉也不奇怪。

目前，金融去槓桿效果彰顯，同業利率飆升正在倒逼銀行減少資金空轉、降低槓桿率。由此，未來去槓桿仍將繼續。6月底，半年MPA考核在即，銀行綜合資產和廣義信貸擴張將受資本充足率約束、廣義負債將受存款準備金率和同業負債率約束，流動性需求將繼續攀升。另外，無風險利率快速攀升，按揭貸款對銀行的吸引力下降，加上管理層和銀行對房貸額度的控制，預計平均房貸利率將繼續上升。

樓市調控的滯后影響顯現，4月全國商品房銷售面積同比增速大幅度回落近7個百分點，熱點城市下滑30%~40%，三四線樓市繼續上攻的動力也開始減弱。如果房貸突然緊縮，或將與調控形成共振，加速樓市下滑，房貸“順周期”加大樓市波動。2013年下半年去槓桿和銀行緊縮房貸，直接導致2014年商品房銷售面積出現2008年以來的首次下降，也客觀上造成2015年穩增長承壓。同時，首套房購置是剛需，也是樓市的“穩定器”，理應得到貸款優惠。

但凡資金緊張，銀行就收緊甚至拋棄房貸，這樣的“金融周期”加速樓市波動，背後折射我國金融制度的不完善。一般來說，房貸期限長、佔用資本多，在融資市場化、利率自由化的趨勢下，若資金面緊張、融資成本上升，房貸不僅不賺錢，前期投放的房貸會虧損，還惡化期限錯配和流動性風險。

美國通過成立房地美、房利美等機構收購銀行房貸，並通過證券化讓15~30年的貸款“活化”，增加了房貸供應、降低了首付和利率。儘管引發次貸危機，但本質上是監管問題。因此，革新金融制度，多渠道增加房貸供應，如政策性住房金融、貸款證券化等，需要提上議事日程，否則金融周期和樓市波動還將繼續上演。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

　　(出處：每日經濟新聞 2017年06月14日)

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