5月瘋狂地王月：出現69宗 調控政策或升級(圖)

東方財經網 2016-06-01 10:19:00 來源：

5月瘋狂“地王月”：出現69宗“地王” 調控政策或升級

　　 導讀

　　 合肥多宗地塊溢價率超過200%，“包河區龍川路以北、關麓路以西”總價成交額達15.9億元，溢價率高達350%，樓麵價已經攀升到1.8萬一平。受一線城市溢出作用影響，東莞“橫瀝鎮半仙山村”總成交價為9.1億元，溢價率為422%。

　　 本報記者 周瀟梟 北京報道

　　 他們把這個月稱為“地王月”。因為據房地產中介機構的不完全統計，僅5月一個月，全國就出現69宗“地王”（同地段樓麵價最高，或者總地塊價格最高）。

　　 其中，一二線城市成為瘋狂的主力軍，尤其是二線城市，69宗“地王”中56宗出現在二線城市。

　　 部分二線城市較高的樓麵價，或許意味着未來一兩年，當地房價還要迎來快速上漲。業內人士普遍預計，溢價過高地塊將往高端房產發展，拿地房企承壓；部分房價上漲過快的二線城市，可能面臨升級的調控政策，今年5月份土地盛宴或許是年度高潮。

　　地王集中在二線城市

　　 今年以來，房地產銷售持續火爆。

　　 統計局數據显示，1-4月份，全國商品房銷售面積36012萬平方米，同比增長36.5%，增速比1-3月份提高3.4個百分點；商品房銷售額2.76萬億元，增長55.9%，增速提高1.8個百分點。

　　 受監測的70個大中城市房價也出現全面回暖。70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市達到65個，價格下降的城市只有5個。

　　 其中，二線城市房價環比漲幅領漲。4月份，合肥新建商品住宅環比上漲5.8%，二手住宅環比上漲6.8%，漲幅最高。一線城市如北京、上海4月份二手住宅環比增幅為3.7%、2.5%。

　　 國家統計局高級統計師劉建偉表示，房價總體繼續上漲，上漲城市個數繼續增加，但城市間漲勢出現新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開始擴大。

　　 其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均雙收窄，深圳二手住宅價格環比甚至出現下降，而部分二線城市環比漲幅比上月進一步擴大，有些已超過一線城市漲幅。

　　 不過，房價絕對值、以及房價同比增幅，一線城市仍居於絕對前列。4月份，北京、上海、深圳二手房價格同比增長37.2%、30.2%、56.1%。

　　 全國房地產商會聯盟主席顧雲昌對21世紀經濟報道記者表示，一線城市房價已經非常高了，進一步上漲的空間比較小，即便調控政策沒有趨嚴，市場作用也會有所回落。像北京，3月份是二手房成交高峰，4、5月份二手房成交量有所下行。

　　 二線城市房價漲幅擴大，也傳染到土地市場。5月份，一二線熱點城市出現“逢拍必出地王”的現象。由於一線城市供地有限，5月份69宗地王中，有56宗出現在二線城市。

　　 如合肥多宗地塊溢價率超過200%，“包河區龍川路以北、關麓路以西”總價成交額達15.9億元，溢價率高達350%，樓麵價已經攀升到1.8萬一平。受一線城市溢出作用影響，東莞“橫瀝鎮半仙山村”總成交價為9.1億元，溢價率為422%。

　　 與往年地王集中在一線城市不同，今年以來二線城市成為房企追逐焦點。一線城市如北京、上海供地面積、土地出讓金額目前均為負增長。

　　 克而瑞研究中心分析師楊科偉指出，強二線城市房地產市場量價齊升，蘇州、南京、合肥、廈門等多市房價漲幅穩居市場前列，樓市量價走勢仍將穩中有升；另一方面，在樓市步入白銀時代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點聚焦一線及強二線城市，土地供應量難以匹配企業投資需求，“僧多肉少”直接造成了強二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

　　 顧雲昌表示，一線城市的限購政策遏制了購買力。二線城市如合肥，作為安徽省會城市，基建好於其他城市，產業結構相對合理，中部省份城鎮化率相對較低，人口導入較好，使得合肥房地產市場呈現出火爆場面。中部其他城市，如武漢、長沙、鄭州等，由於地方政府此前供地量較大，房價相對平穩。

　　調控政策或升級

　　 中原地產首席分析師張大偉表示，在部分二線城市已經出現了明顯瘋狂的土地市場。按照目前的這些地王土地價格，未來這些地王入市，需要未來房價至少上漲80%-100%。即使按照標桿房企拿地的平均價格，也需要未來兩年一二線房價上漲50%以上。

　　 商品房售價，一般在樓麵價基礎上，加上建安成本、相關稅費成本。建安成本中，各地人力成本差異較大，但建材成本相差不多。當前過高的樓麵價，房企要獲得盈利，業內多認為房產項目要往高端化、豪宅化發展。

　　 楊科偉表示，二線城市市場仍有待培育、價格也有上漲空間。當下大熱的南京、蘇州、武漢等市場產品線還相對單一，高品質產品也有着更多的差異化生存空間。

　　 不過，未來房價上漲80%-100%的可能性存疑。顧雲昌表示，地王並不好拿，這段時間集中拿地的多為資金實力雄厚的央企國企，但溢價過高，房企後續能否盈利還要打個問號。一線城市已經出現房價增幅趨緩、成交量下降等趨勢。而且房價上漲過快，與地方政府調控方向相悖，調控政策可能會升級。

　　 比如，5月18日，蘇州國土局出台“土地限價令”，對當時掛牌地塊設置最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。5月28日，南京也效法推出了限價令，熱門區域住宅地塊設置最高限價，開發商舉牌若超過最高限價，意味着土地流拍。

　　 顧雲昌進一步表示，5月份可能是土地市場年度高潮，後續要再出現地王迭起的現象比較困難。房企拿地會耗費資金，而且現在市場其實已經在質疑後續房價進一步上漲的空間了。

　　 張大偉對21世紀經濟報道記者表示，二線城市房價領漲應該不會傳導到一線城市，預計這些城市很快可能面臨升級的調控措施。

　　 顧雲昌也認為，二線城市房價過快上漲不會傳導到一線城市。北京此輪雖未升級限購政策，但部分過熱的區域，如通州限購政策在收緊。一線城市後續應該加大土地供給力度，諸如轉換部分工業用地，加大舊城改造等。

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中國網地產訊  11月24日，浙江省市集中出讓2宗地塊，總出讓面積294畝，總建築面積41.9萬方，總起價41.2億元。

經過35輪競價，杭州眾捷企業管理諮詢有限公司（眾安集團）以總價208993萬元競得未來科技城135號地塊，樓麵價27948元/㎡，溢價率21.51%。

資料显示，該地塊編號為余政儲出[2020]35號，位於未來科技城135號地塊，東至文良路、南至萬金路、西至上倉路、文二西路。出讓面積46737㎡，起始價171993萬元，競買保證金34399萬元。

出讓文件显示，該地塊須配建不少於地上住宅建築面積5%比例的公租房，配建的公租房由受讓人同步建設，符合交付條件后整體無償移交杭州市餘杭區住房和城鄉建設局。

本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於33710元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於37080元/㎡。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於4000元/㎡。

（責任編輯：崔瑞婷）
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中國網地產訊  11月23日，貴州省貴陽市成功出讓一宗商住用地。最終，貴陽雅正開發有限公司（）以18270.036萬元競得，樓麵價2511元/㎡。

資料显示，該地塊編號為G〔20〕091，位於貴陽經開區小孟街道辦事處麥乃村。出讓面積27691㎡，競買保證金5350萬元，建築密度≤22%，率≥35%。土地用途為商業、住宅（居住95%、商業5%）。

（責任編輯：崔瑞婷）
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中國網地產訊  11月24日，浙江省杭州市集中出讓2宗地塊，總出讓面積294畝，總建築面積41.9萬方，總起價41.2億元。

經過27輪競價，上海復地春曉實業發展有限公司（復地集團）以266565萬元競得東湖板塊地塊，樓麵價7733元/㎡，溢價率11.27%。

資料显示，該地塊編號為余政儲出[2020]36號，位於餘杭經濟技術開發區城市中心區荷禹路與五洲路交匯東南處，東至長寧路、南至新洲路、西至荷禹路、北至王家橋港。出讓面積148944㎡，起始價239565萬元，競買保證金47913萬元，上限價格310565萬元。

出讓文件显示，地塊受讓人須在地塊交付后一年內開工建設，建設周期為三年。

LP2503-01地塊內所有計容建築面積均可預售、可銷售、可分割轉讓、可整體轉讓。

LP2503-03地塊內建設計容建築面積不少於47000㎡商業，不得預售、不得銷售、不得分割轉讓、不得整體轉讓；建設一棟高端酒店，計容建築面積不少於13000㎡，不得預售、不得銷售、不得分割轉讓、不得整體轉讓；建設一棟商務辦公樓，計容建築面積不大於15190㎡，可預售、可銷售、可分割轉讓、可整體轉讓。

LP2503-04地塊內需配建計容建築面積不少於6200㎡的公租房，配建的公租房由受讓人同步建設，符合交付條件后整體無償移交杭州市餘杭區住房和城鄉建設局。

本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於19000元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於20900元/㎡。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於3000元/㎡。

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中國網地產訊  11月24日，浙江省杭州市集中出讓2宗地塊，總出讓面積294畝，總建築面積41.9萬方，總起價41.2億元，總成交價475558萬元。

經過35輪競價，杭州眾捷企業管理諮詢有限公司（眾安集團）以總價208993萬元競得未來科技城135號地塊，樓麵價27948元/㎡，溢價率21.51%。

資料显示，該地塊編號為余政儲出[2020]35號，位於未來科技城135號地塊，東至文良路、南至萬金路、西至上倉路、文二西路。出讓面積46737㎡，起始價171993萬元，競買保證金34399萬元。

出讓文件显示，該地塊須配建不少於地上住宅建築面積5%比例的公租房，配建的公租房由受讓人同步建設，符合交付條件后整體無償移交杭州市餘杭區住房和城鄉建設局。

本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於33710元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於37080元/㎡。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於4000元/㎡。

經過27輪競價，上海復地春曉實業發展有限公司（復地集團）以266565萬元競得東湖板塊地塊，樓麵價7733元/㎡，溢價率11.27%。

資料显示，該地塊編號為余政儲出[2020]36號，位於餘杭經濟技術開發區城市中心區荷禹路與五洲路交匯東南處，東至長寧路、南至新洲路、西至荷禹路、北至王家橋港。出讓面積148944㎡，起始價239565萬元，競買保證金47913萬元，上限價格310565萬元。

出讓文件显示，地塊受讓人須在地塊交付后一年內開工建設，建設周期為三年。

LP2503-01地塊內所有計容建築面積均可預售、可銷售、可分割轉讓、可整體轉讓。

LP2503-03地塊內建設計容建築面積不少於47000㎡商業，不得預售、不得銷售、不得分割轉讓、不得整體轉讓；建設一棟高端酒店，計容建築面積不少於13000㎡，不得預售、不得銷售、不得分割轉讓、不得整體轉讓；建設一棟商務辦公樓，計容建築面積不大於15190㎡，可預售、可銷售、可分割轉讓、可整體轉讓。

LP2503-04地塊內需配建計容建築面積不少於6200㎡的公租房，配建的公租房由受讓人同步建設，符合交付條件后整體無償移交杭州市餘杭區住房和城鄉建設局。

本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於19000元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於20900元/㎡。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於3000元/㎡。

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中國網地產訊  11月24日，據江蘇省南通市國土資源網上交易系統显示，R20030地塊搖號結果出爐，浙江南都有限公司、南通天一置業有限公司287629.37萬元中標該地塊，樓麵價17254.39元/㎡，溢價率17.64%。

據悉，11月23日，江蘇省南通市R20030地塊已達最高限價，將於11月24日進行現場搖號。

資料显示，該地塊位於通富路東、觀陽路南、洪江東路北。出讓面積73113.72㎡，起始價244492.28萬元，建築密度≤18%，率≥40%，建築高度≤80米。

出讓文件显示，競得人在約定交地后12個月內開工建設；競買人須為具有中華人民共和國房地產開發一級資質的境內企業，或為有具有房地產開發一級資質的境內全資子公司的境外企業。

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中國網地產訊  11月24日，浙江省金華市成功出讓一宗商住用地。經過197輪競價，杭州諾泓企業管理有限公司（上海皝旭）以274455.76萬元競得金華山嘴頭未來社區地塊，樓麵價6726元/㎡，溢價率47.92%。

資料显示，該地塊編號為金市土讓告字[2020]23號，位於玉泉溪以東、李漁路以南、規劃浦江街以西、環城南路以北。出讓面積137640.8㎡，起始價185539.8萬元，競買保證金9.3億元。

出讓文件显示，該地塊包含S1、S2、S3三個子地塊。

其中，S1地塊需配建5G通信基站一處，建築面積不少於30㎡。該地塊內商務功能建築面積自持比例不低於50%，可銷售部分分割單元建築面積不小於300㎡。

S2地塊需配建政策性安置住房，建築面積不少於114000㎡，回購價格為14572元/㎡，土地用途為居住用地，需回購安置房附屬地下車位294個且集中布置於本地塊地下空間，回購安置房附屬地下車位價格均為120000元/個；人才用房建築面積不大於42000㎡，戶型建築面積不小於80㎡/套，土地用途為居住用地；可售商業建築面積不大於4500㎡；地塊南側需配建社區衛生服務中心，建築面積不少於6000㎡；需配建公共廁所1處，建築面積不少於120㎡；需配建一處開閉所，建築面積不少於100㎡；需配建鄰里中心，建築面積不少於22285㎡（其中社區菜場功能建築面積不少於2000㎡，社區黨群服務中心建築面積不小於1000㎡，全齡活動中心建築面積不小於3000㎡、社區圖書館建築面積不小於1000㎡、居民健身設施用房建築面積不少於3000㎡，以及幸福學堂、社區食堂等未來社區九大場景用房）。以上內容中，在項目竣工驗收合格后十個工作日內將衛生服務中心、公共廁所、鄰里中心等共計建築面積不少於28405㎡，產權無償移交給金華經濟技術開發區管委會，回購車位198個，回購價格120000元/個。

S3地塊需配建人才用房，計容建築面積不大於111780㎡，戶型建築面積不小於80㎡/套，土地用途為居住用地；需配建網紅大樓，建築面積不大於28000㎡，土地用途為商業、商務；可售商業建築面積不大於2000㎡；需配建社會停車場使用面積不少於2000㎡；需配建鄰里中心，建築面積不少於22600㎡（其中必須含物業管理用房及經營用房不少於2600㎡，運動健身場館不少於4000㎡及其他未來社區九大場景用房）；地塊西南角需配建9班幼兒園一所，建築面積不少於3500㎡。以上內容中，在項目竣工驗收合格后十個工作日內將幼兒園、社會停車場、鄰里中心（除物業管理用房及經營性用房外）共計建築面積不少於23500㎡產權無償移交給金華經濟技術開發區管委會，回購車位140個，回購價格120000元/個。該地塊內商務功能建築面積自持比例不低於50%，可銷售部分分割單元建築面積不小於300㎡。

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中國網地產訊  11月24日，福建省莆田市成功出讓一宗商住用地。最終，以34.6億競得，樓麵價約4797元/㎡，溢價率9.8%。

據悉，該地塊吸引三家開發商報名參與，分別是1號建發、6號正榮、8號保利。

資料显示，該地塊編號為PS拍-2020-27號，位於荔城區綬溪片區控規範圍內。出讓面積189840.69㎡，起始價31.5億元，競買保證金6.3億元。

地塊總建築密度≤26.49%，其中D-04地塊≤28%、D-12地塊≤28%、E-01地塊≤28%、E-02地塊≤23%、E-03地塊建築密度≤28%；

地塊總率≥26.52%，其中D-04地塊≥25%、D-12地塊≥25%、E-01地塊≥25%、E-02地塊率≥30%、E-03地塊≥25%；

地塊總建築高度控制：高層建築限高分為三個區域，具體為50-80米，80-120米和120米以上，其中住宅建築層數≥5層。

出讓文件显示，該地塊採取“限房價+競地價”方式出讓，該地商品住房（毛坯）最高銷售均價不超過17000元/㎡。

該宗地採取土地整體出讓及部分安置型回購模式建設，其中：回購住宅、商業及辦公等計容建築面積558295㎡（不含一層架空層），回購單價：住宅、商業及辦公等7700元/㎡（其中樓面限價3300元/㎡計入）、地下室3000元/㎡，安置型商品房回購總價約48億元。

該宗地應無償配建：兩所15班幼兒園（用地面積均≥6300㎡，計容建築面積均≥5004㎡，分別設置於D-04及E-02地塊內）、社區服務站（其中D-12地塊計容建築面積不少於800㎡，E-02地塊計容建築面積不少於1300㎡)、居家養老服務站（其中D-12地塊計容建築面積不少於500㎡，E-02地塊計容建築面積不少於854㎡）、社區衛生服務站（其中D-12地塊、E-02地塊計容建築面積均不少於150㎡）、體育設施（其中D-12地塊健身活動室計容建築面積不少於500㎡，多功能廣場及健身路徑用地面積不少於900㎡，E-02地塊健身活動室計容建築面積不少於500㎡，多功能廣場及健身路徑用地面積不少於1200㎡）、黨建+社區鄰里中心（其中D-12地塊、E-02地塊計容建築面積均不少於600㎡）、鄰里商業（其中D-12地塊計容建築面積不少於3950㎡，E-02地塊計容建築面積不少於100㎡）、再生資源回收點（D-12計容建築面積不少於10㎡）。

應配建：物業管理用房（按有關規定配置。E-01、E-02及E-03、D-04及D-12地塊應在各自地塊內分別配置）、生活垃圾收集點（服務半徑≤70米）、社區終端共同配送站（E-01、E-02及E-03、D-04及D-12地塊均應設置，可與物業或店鋪合設，或設置自提櫃）、其它要求（居家養老服務站計容建築面積滿足以上配建要求，同時滿足總地塊每百戶不少於20㎡，不足百戶按百戶計。

該宗地無償配建的社區服務站、居家養老服務站、社區衛生服務站、體育設施、黨建+鄰里中心、鄰里商業、再生資源回收點不動產產權歸莆田城市園林發展集團有限公司或其指定單位，配建的幼兒園不動產產權歸荔城區政府指定學校。

該宗地配建的幼兒園、社區服務站、居家養老服務站、社區衛生服務站、體育設施、黨建+鄰里中心、鄰里商業、再生資源回收點及其它公共服務設施應與住宅首期建設項目同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付。

該宗地內規劃的城市道路今後應騰退給莆田城市園林發展集團有限公司，並由莆田城市園林發展集團有限公司負責建設。

（責任編輯：崔瑞婷）
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中國網地產訊  11月24日，浙江省金華市成功出讓一宗商住用地。經過350輪競價，浙江新紀元置業集團有限公司以25861.73萬元競得，樓麵價4675元/㎡，溢價率77.17%。

資料显示，該地塊編號為金市土讓告字[2020]26號，位於塘雅鎮環鎮西路以東、金義快速路以南、環鎮北路以北、平安路以西。出讓面積25145.09㎡，起始價14596.75萬元，競買保證金7500萬元，建築密度≤25%，率≥35%，30米≤住宅建築高度≤54米。

出讓文件显示，該地塊動工時間為合同約定交地之日起一年內，竣工時間為合同約定交地之日起三年內。

（責任編輯：崔瑞婷）
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