北京商住房限購傳聞來襲：開發商一片惶恐

東方財經網 2016-06-13 14:35:03 來源：安徽在線

　　導讀

　　按照商住產品存量排行，北京前十大開發商分別是：綠地、萬科、天恆置業、北京城建(600266,股吧)、恆大地產、保利地產(600048,股吧)、美融加、建工集團、首創置業、天洋控股。

　　本報記者 王營 北京報道

　　北京商住房市場正經歷着暴風雨前夜的恐慌。

　　近日，一條“北京商住房將全面限購”的消息被瘋狂轉載，起因是“門頭溝區域商住房暫停網簽”。

　　21世紀經濟報道記者採訪了北京幾家品牌開發商高層。他們普遍低調而謹慎地表示，並沒有從確切渠道得到有關北京商住全面限購的信息，但按照“無風不起浪”的市場經驗，這則傳聞的可信度“仍然比較高”。

　　商住限購傳聞始末

　　6月6日下午，北京門頭溝區停止網簽的傳聞，得到證實。但21世紀經濟報道記者注意到，並沒有確切消息表明，門頭溝停止網簽是由於商住限購。

　　門頭溝區住建委相關人士對外表示，“我們也是接到上面通知（才停止網簽）。不過網上說商住限購的事兒是謠傳，我們沒得到這樣的消息。”

　　然而，市場對於政策傳聞的敏感度出乎想象。隨後，不少樓盤開始抓緊機會促銷。二手房中介機構也趁機推廣自己代理的項目。

　　大興某項目聽到這則傳聞之後，當天便通知客戶臨時開盤。該項目負責人向21世紀經濟報道記者坦陳，基於通州此前已針對商務型公寓和商辦項目進行限購，再加上門頭溝停止網簽的傳聞，他們認為，該消息不會是“空穴來風”。這位負責人直言，在符合銷售節奏前提下，提前開盤確與北京商住全面限購傳聞有關。

　　一個令開發商“色變”的參照數據是，商務型公寓和商辦項目從嚴限購的通州區域，成交量暴跌到冰點。北京市中原地產提供的數據显示，5月5日限購一個月後，通州非住宅類產品成交量跌幅超過99%，公寓產品簽約累計僅13套。

　　通州區的限購規定是，5月6日起向三類家庭暫停出售商務型公寓。該區新建商業、辦公項目，今後將按照規劃用途銷售，不能賣給個人，只賣給企業。

　　巨大的商住市場

　　在北京房價地價高企的背景下，商改住的供應量越來越大。

　　所謂商住房，是將商業、公建用地建設為居住屬性的一種產品。嚴格來說在使用用途上存在着一定的違規嫌疑。在建設銷售過程中，開發商為了快速回籠現金流，將商業性質的產品以打擦邊球的方式，改成住宅類產品銷售。在北京地價高企，住宅市場日趨豪宅化的當下，商住房由於不限購，總價相對較低，越來越受到剛需人群的青睞。

　　中原地產研究部統計數據显示：今年截至6月11日，北京新建商品房中，住宅簽約20742套，而公寓類物業簽約26336套，佔比高達55.9%。這一比例是歷史最高點，2015年為28.5%，此前的比例基本都在30%以內。

　　中原地產分析師張大偉按照單個項目匯總的辦法粗略統計結論是，目前商住產品存量約3萬套。新建商品住宅的存量是6萬套。

　　張大偉稱，今年以來公寓成交超過住宅的主要原因，除了通州部分項目突擊簽約增加幾千套外，住宅產品高端化是主要原因。目前北京新房、二手房住宅的門檻，在300萬-400萬左右，200萬以內的這部分需求只能選擇公寓類物業。另外，土地供應結構也在發生變化。過去2年，北京住宅土地供應結構中，包含了大量的公建類物業，特別是在近郊區、郊區，商業氛圍欠缺，這些土地更多建設成為包含居住功能的公寓類產品。

　　21世紀經濟報道記者從一家數據統計機構得到一份“2012-2015商住供應情況及開發情況”，這份數據显示，北京市至少有56家開發商擁有商住類產品，存量總計約為818.9萬平方米。按照商住產品存量排行，北京前十大開發商分別是：綠地、萬科、天恆置業、北京城建、恆大地產、保利地產、美融加、建工集團、首創置業、天洋控股。但由於存在合作開發、交叉持股等情況，該數據未必很準確。

　　商住限購的邏輯與效應

　　開發商紛紛向相關人士打探商住全面限購的信息。

　　開發商的焦慮並非沒有緣由。一位不願意透露姓名的業內人士表示，“北京地價太高，很多開發商都靠商住走銷量，不求掙錢，只求少賠，回籠資金爭取現金流儘快回正，從而使住宅產品的騰挪空間大一些。如果北京市對商住進行全面限制，開發商的‘算盤’要落空，無數項目都會賠錢，自然着急。”

　　一位市屬國企開發商高層告訴21世紀經濟報道記者，該政策應該是在研究中，如果出台，也會徵詢相關企業和消費者的意見，不會草率出台。

　　張大偉認為，從最近幾年的土地供應結構看，公寓類物業的潛在供應量甚至超過商品房住宅，如果對非通州的公寓限購，不僅可能會造成成交大幅下調，而且市場價格的跌幅也將超過30%。“如果商住產品限購，誰還敢拿地？過去北京的40宗地王的邏輯將完全不成立。但在這些土地出讓時，並未有這一政策，如果限購是不是應該補償？”

　　亞豪機構市場總監郭毅介紹，今年北京商品住宅的供需比是1：1.7，而2015年是1：1.1。她認為，北京住宅用地供量減少、地價高企已成事實，北京商品住宅市場的豪宅化也擺在了面前。無可否認，商住作為一種過渡性住宅產品，填補了中低價位剛需住宅產品的缺口，其作用和意義等同於商品房市場的“維穩”。

　　一位房地產業資深人士通過對2012-2015年北京土地供應的統計發現，四年間，純住宅、商業用地出讓218宗，規劃建築面積3083萬平方米，商住及含商住類土地出讓156宗，規劃建築面積2399萬平方米。商住用地佔全部供應的43.76%。

　　上述資深人士表示，2012-2015年成交的156宗商住用地中，僅有14宗對最小銷售面積及銷售對象進行了限定。開發商多以“不限購”銷售模式進行成本測算並進行競價，最終的出讓價格顯然是在“不限購”的銷售預期下產生的。如果現在全面限購，當初簽訂的土地出讓合同存在着不能繼續履行的風險。開發商有可能提出退還土地，返還土地出讓金等訴求。建議政策制定者充分考慮市場情況及各方面的潛在風險。

　　一位不願意透露姓名的全國性房企高層最近幾天也在向部門打探相關信息，但均未得到明確回復。他認為，“如果對商住市場猛踩剎車，對於此前拿地的開發企業不夠公平。但如果只對未來土地進行限制，又會造成此前拿地產品價格的暴漲。這是一個不好操作的決策。”可能會按區域按片來進行有所區別的限制。

　　“如果真要限制，並不缺少法律依據。因為所有的土地標書都有明確表示，商業性質不能建設成公寓類產品。”一位不願意透露姓名的分析師稱。

　　北京商住限購是否會成真？至少三位開發商高層對21世紀經濟報道記者無奈地表示，“只是時間早晚的問題。”

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2017北京首場土拍熱度不減 首度限制自持比例

東方財經網 2017-01-21 22:14:24 來源：21世紀經濟報道

“斷供”一個多月之後，北京土地市場再度受到追捧。

1月19日下午，北京迎來2017年的首場土拍，三宗分別位於北京房山、平谷、門頭溝區域的土地進入現場拍賣階段。經過兩個多小時的競價，有兩宗土地分別達到價格上限和自持比例上限，需通過競報商品住宅建設方案來得出結果。另一宗土地以11%的溢價率競出。

這一結果並不令人意外。由於2016年北京土地供應規模明顯下降，加之政策性住房用地的擠占，在京房企普遍處於“缺地”的饑渴狀態。

有分析人士認為，這幾乎奠定了今年北京土地市場的主基調，除非北京大幅增加土地供應，否則這樣的局面還將持續。且隨着土地供應稀缺和土地成本提高，房企組成聯合體拿地將成常態。

另外值得一提的是，在這三宗土地出讓中，北京首次設置了“企業自持商品住房面積預設比例”，這也有可能成為未來北京土地出讓的常態。

三宗地塊均屬“限價地”

本次出讓的三宗地均採用“限房價、競地價”模式，限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積。

當現場競報自持面積比例達到預設比例時，平谷和房山地塊轉入高標準商品住宅建設方案投報程序；門頭溝地塊轉入投報自持商業（含辦公）用房面積比例程序。

從價格來看，平谷地塊住宅部分的最高銷售限價為25515元/平方米，房山地塊限價38994元/平方米，門頭溝地塊限價44849元/平方米。其中，房山地塊還對住宅項目設置了“70/90條款”。

根據亞豪機構的統計，平谷地塊的住宅起始單價約為9400元/平方米，房山地塊的起始單價約為24000元/平方米，門頭溝地塊的起始單價約為28000元/平方米。因此，若土地溢價率不高，這些地塊仍有一定的利潤空間。

現場競拍情況較為熱烈。平谷地塊很快觸及17.28億元的土地價格上限，溢價率為20%。房山地塊也觸及3.9億元的上限價格，溢價率為30%。在隨後的競報自持商品住宅面積環節中，兩塊地也都很快觸及70%的自持上限。

最終，這兩宗地塊轉入競拍高標準住宅方案階段，因此未能在當日取得結果。平谷地塊共有3家競爭者參與投報，房山地塊則有7家競爭者參與。

門頭溝地塊的競拍較為順利，經過數輪競爭，京投+遠洋+龍湖+保利+首開5家組成的聯合體以63.3億元總價拿下，溢價率為11%，平均樓麵價約為2.65萬元/平方米。這也是唯一一宗當日競出得主的地塊。

分析人士指出，這三宗土地的出讓方式，可能預示着北京土地出讓規則的微調。

早在2010年，北京就曾試點過“限房價、競地價”的出讓方式，位於房山區長陽鎮的一宗地塊當年5月出讓，限定銷售價格12500元/平方米。但僅此一例，且並不要求開發商對該宗地塊自持。

去年10月，北京推出近年來首批4宗“限房價、競地價”地塊。由於供應稀缺，這些地塊在競拍中很快觸及地價上限。在隨後的競報自持面積環節，也均以“100%自持”的條件競出。

最新的三宗土地出讓，則設置了“企業自持商品住房面積預設比例”條款，意在防止出現100%自持的情況。值得一提的是，在目前今年北京另外兩宗正在交易的住宅用地中，也設置了這一條款。

有分析指出，“限房價、競地價”將成為未來北京土地出讓規則的主流。在“限房價、競地價”中設置上述條款，也很有可能成為常態。“北京土地市場全面進入‘限價+自持’時代”，中原地產首席分析師張大偉說。

市場預期仍未改變

在分析人士看來，北京土地受熱捧的現狀，同樣也反映出供應緊缺的現實。

亞豪機構市場總監郭毅向21世紀經濟報道表示，2016年北京僅實現住宅用地成交15宗，其中含可售純商住宅的僅7宗。而在出現“地荒”的同時，一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力，也使得前幾年流行“走出去”的大型房企們逐漸收攏陣線。除此之外，“南方系”房企也紛紛北上搶佔市場，北京土地市場“狼多肉少”的狀況日益嚴峻。

據中原地產統計，2016年北京共成交住宅用地規劃建築面積220萬平方米，同比下降75%。自住房比例為16.37%，上一年為6.03%。

郭毅還表示，雖然北京市屢次提出要加大土地供應，但是其中由於政策性住宅的擠占，以及自持類產品的出現，使得未來可供銷售的純商住宅份額仍在不斷減少。

剛剛結束的北京市兩會上，北京市代蔡奇表示，2017年會加大中低價位、中小套型普通商品住房供應比例，保障房建設籌集5萬套、竣工6萬套。棚戶區改造3.6萬戶，完成1.5萬套自住型商品住房供地。

但張大偉指出，由於政策性用地供應較大，預計今年北京純商品住宅土地的供應量依然不會多。

在這種預期之下，房企獲取土地積極性恐很難下降。一方面，受供需關係影響，純商住宅產品價格走勢難以轉向下行。另一方面，企業在2016年的大量去庫存，需要積極補充土地儲備。

郭毅還指出，為規避高價地帶來的風險，類似北京門頭溝地塊那樣，多家房企聯合拿地的現象，未來也將頻繁出現。

張大偉表示，受監管政策、供地節奏等因素的影響，新年以來全國土地市場整體出現降溫。但對於北京等熱點城市來說，供不應求的基本面很難在短期內改變，企業對土地的爭奪也將持續。

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戴德梁行：政策調控為武漢樓市保駕護航

東方財經網 2017-03-14 21:58:50 來源：《武漢房地產》2017年1-2期

17年1月10日，全球領先的房地產服務運營商戴德梁行舉辦了武漢2016年度房地產市場分析新聞發布會，就2016年武漢土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場表現及未來走勢等問題進行了全方位、深層次地解讀。報告显示，2016年前三季度，武漢經濟運行呈現加快向好趨勢，GDP增速為7.8%，高於全國水平1.1個百分點，較上年提高0.2個百分點。截至10月，武漢市固定資產投資平穩增長，完成5,986.3億元投資額，同比增長3.6%。其中基礎設施投資貢獻較為顯著，同比增長19.9%至1,478.8億元。土地市場方面，在住宅成交持續井噴拉動下，成交火爆，首破千億；大量品牌房企積極來漢拿地，全年十五次刷新成交紀錄，最終誕生出十大“地王”。住宅市場方面，成交量再次位居全國第一；成交價在下半年政策調控下，漲幅相對理性。商鋪市場方面，新開項目數量較去年減少近4倍；預計明年將有11個商業項目入市，為市場帶來共計103.52萬平方米新增供應。

土地市場：十五次刷新紀錄，十大地王誕生

2016年武漢土地市場共計推出175宗地，成功交易161宗，成交面積為823.0萬平方米，同比增長20.9%；成交金額首過千萬，達1,075.5億元，比去年同期上升76.9%。大量品牌房企陸續登陸武漢並積極拿地，全年武漢土地成交記錄十五次被刷新，最終誕生十大“地王”。

從成交區域來看，黃陂區、洪山區以及蔡甸區為今年土地市場成交主力，三區佔全市土地成交面積總量的49.0%；另外，中心城區和遠城區成交面積佔比相比去年分別上升2.2和5.9個百分點，而次中心城區上升8.1個百分點。

從成交結構來看，2016年商服用地佔比較去年上升2.7個百分點至23.4%，住宅和綜合用地則分別下降0.7和4.6個百分點。此外，民營房企依舊為2016年的拿地主力，佔比53.4%，超國企10個百分點。

住宅市場：成交量再次位居全國第一

截至2016年11月，武漢商品住宅累計供應達1,922萬平方米，相比去年微增1.7%；東湖高新以247.1萬平方米新增供應位列全市第一。變化最大的則是青山區，同比上升217.9%至82.3萬平方米。另外，今年主城區總體供應較去年增加7.2%，遠城區減少18.9%。

在一線城市高房價的溢出效應和政策利好的內外影響下，武漢市今年住宅成交量價穩步攀升。2016年1-11月，武漢市商品住宅累計成交面積達2,768.2萬平方米，同比去年增加38.7%；同時，主城區商品住宅成交均價為￥10,797.7平方米，同比增長11.5%。因此，今年供銷比數值僅10月份小於1，表明住宅市場全年基本都處於供不應求的狀態，三個和七月供銷比數值更是一度突破“2.0”。從區域來看，漢陽區成交341.3萬平方米，成交量位居首；江漢區以每平方米￥14,786.6的價格再次穩居全市第一。

今年華夏幸福、龍湖、富力、雅居樂地、陽光城5家品牌房企入住武漢，打破年入住品牌房企數量的歷史記錄。截至2016年底，全國房企20強中，已有19家紮根江城。

2016武漢樓市整體勢頭強勁，各項記錄屢次被刷新。然而隨着9月後“限購限貸”政策密集出台並不斷升級加碼，樓市逐步降溫恢復理性。我們預測由於政策收緊期的到來，2017年武漢樓市成交價或將保持平穩態勢。

寫字樓市場：市場正式進入供應“井噴期”

2016年全年武漢甲級寫字樓市場共有7個項目交付使用，市場存量比去年增長51.1%至159.1萬平方米。由於短時間內大量供應集中入市，市場缺乏足夠的消化時間，因此，年底全市甲級寫字樓整體空置率環比上升13.3個百分點至36.2%；平均租金為每月每平方米124.1元，同比下降3.6%。

2016年，傳統金融類企業再次成為武漢甲級寫字樓租賃成交主力。同時，對市場起到主要支撐作用的依舊是內資公司，佔比達70.6%。另外，升級搬遷成為今年租賃成交的主要驅動因素。

我們預計，2017年武漢市場還將迎來512,428平方米的新增供應交付使用， 屆時總存量將升至210.4萬m2。同時，武漢核心商務圈甲級寫字樓總體租金將繼續承壓或出現小幅回落，整體空置率或將進一步上升。

商鋪市場：新開項目數量較去年減少近4倍

在互聯網技術和消費升級的驅動下，實體與電商逐漸從對抗走向雙贏。一方面，線下實體主動與成熟的電商平台合作，為消費者提供更方便快捷的購物渠道；另一方面，傳統電商平台開始注重消費體驗感，爭相布局線下實體店。

在國內宏觀經濟下行風險增加的大背景下，2016年全年武漢市僅有4個商業項目投入使用，分別是壹方購物廣場、武漢保利廣場、泛悅匯曇華林以及萬隆廣場，共計30.3萬平方米，與去年相比數量減少15個。

2016年，體驗式業態正當其道，多家餐飲品牌開出新店；同時，高端影院逐漸成為新開購物中心的標配。零售方面，奢侈品牌、潮牌及快時尚品牌表現出較強的擴張勢頭。隨着全民閱讀時代的到來，傳統實體書店正不斷積極轉型。實體書店不僅從外觀設計、服務拓展等方面吸引顧客，以西西弗書店為代表的書店正積極落戶主流商圈，2016年，武漢市新開6家概念書店。

武漢自貿區的成功報批將從企業融資、商鋪價格以及品牌引進等方面對商業零售帶來積極影響。另外，我們預計明年將有11個商業項目入市，將為市場帶來共計103.52萬平方米新增供應。隨着新商業項目的增多，解決同質化問題變得更加緊迫。各商家還應更好地從建築設計、業態配比及品牌落位等方面實施差異化經營策略，為項目創造亮點、製造標籤，從而建立核心競爭力並增強品牌價值。

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