原標題：東西城將核減商業設施規模

　　本報訊（記者 馬婧）城市副中心增加商業用地，朝海豐石四區商業要調整結構，新城中人口超50萬的地區要加設商業中心……記者昨天獲悉，由市商務局、市規自委組織編製的《北京市商業服務業設施空間布局規劃》（徵求意見稿），6月20日前公開向社會徵求意見建議。按照規劃目標，到2035年，本市將建成國際一流消費樞紐城市，城市商業競爭力進入世界前列。

　　截至2018年，本市已有7000萬平方米左右商業建築面積，營業面積達4200萬平方米左右。全市商業建築規模較為充足，但結構和布局有待調整，部分大型商業設施文化和空間品質較低，社區便民商業設施密度偏低。

　　根據分區規劃，本市核心區要建設具有古都特色的商業設施體系，實行商業設施規模總量控制原則，原則上不再新增商業建築規模。考慮到中心城區人口規模減量發展和城市核心區減量發展的要求，核心區，也就是東城區和西城區的商業設施總規模應適當核減。

　　對於除核心區外的中心城區，原則上不再新增總商業規模。將結合現狀商圈空心化情況和市民需求，對商業中心布局和結構進行優化，重點增加居住集中區的商業設施規模，減少商業設施對集體建設用地的佔用。

　　城市副中心商業設施規劃將採取“組團中心-家園中心”模式，在組團中心設置地區級商業中心，滿足居民高品質購物需求；在家園中心設置社區級商業中心，並盡可能以一站式綜合體模式統籌設置，在居住區周邊5分鐘範圍規劃社區便利終端，重點解決蔬菜零售、便利店、早餐點等便民生活需求。同時，城市副中心將配合中心城區疏解工作，增加商業用地供應。

　　新城平原地區是承載城市功能疏解的重點地區，將更多考慮增加的城市人口所新增的商業服務需求，在人口接近或超過50萬的新城平原地區盡量設置一處地區級商業中心。此外，聚焦中關村科學城、懷柔科學城、未來科學城和其他產業園區商業服務業設施水平，在園區內或周邊部署一定規模的地區級商業中心。對於生態涵養區，確保每個鄉鎮都建設一個鄉鎮級商業中心。

　　同時，將調整優化商業中心體系，在全市構建廣域級、區域級、地區級、社區級四級商業中心體系。近期重點培育王府井、前門大柵欄兩個廣域級商業中心；重點培育CBD、石景山、回龍觀、大興西紅門和城市副中心5個區域級商業中心；對西單、金融街、建國門、五棵松等地區級商業中心進行存量空間的優化調整；社區級商業中心要組合超市、餐飲、修理、蔬菜零售等生活性服務內容。

　　新聞拆解

　　大型超市不能開進前門王府井

　　按照徵求意見稿，王府井、前門大柵欄控制發展的業態均為商品交易市場、大型綜合超市、大型家居商場。

　　王府井商業區定位是高品質的核心商業區，該區域將從現有步行街向南北兩個方向延展，營造首尾精彩、序列壯美的步行街主街；從主街向東西拓展走向衚衕和院落，營造層次豐富、細節精緻的步行街輔街。

　　王府井商業區鼓勵發展的業態為國際知名主題購物中心、全球精品百貨店、國際品牌體驗店、旗艦店、高端特色主題商場、連鎖品牌專賣店、特色餐飲和影劇院、博物館等文體娛樂設施及各類新型跨界商業業態、定製業態。

　　前門大柵欄地區的定位是反映古都風貌的商業品牌集聚區。鼓勵發展傳統老字號商業、非物質文化遺產展示區和反映北京古都歷史的博物館，中小型購物中心或百貨店、品牌專賣店、專業店、定製業態、特色餐飲、休閑娛樂以及各類新型跨界商業業態，鼓勵在店外開展反映古都風貌的文化及經營類活動。

　　城市四角布設一級批發市場

　　徵求意見稿提出，本市將在農產品批發集散功能基礎上強化公共物流配送功能，發展形成“批發集散+电子商務+物流配送”的現代化農產品流通樞紐。規劃城市西南、東南、西北、東北方向4個一級批發市場，糧油類商品在一級市場內合理配置。

　　西南方向，保留新發地主交易通道的地位，協同發展新發地市場、北水嘉倫市場和中央農產品批發市場功能；東南方向，利用首農集團用地等方式，擴大流通中心總規模600畝左右；東北方向，在順義規劃一處一級批發市場，用地800畝；西北方向，在昌平南口規劃一個農產品綜合批發市場。

　　為滿足周邊多點地區懷柔、密雲、平谷、房山、大興等未設置農產品一級批發市場的郊區供應情況，各設置一處100畝左右的二級市場。

　　千畝二手車交易市場設在五環外

　　按照減量集約且保障市民需求的原則，本市將統籌考慮二手車交易市場布局，在本市五環外設置6個到8個二手車交易市場，總佔地面積1000畝左右。在五環外具備一定交通、市政條件場所，分散設置8家到10家報廢車拆解廠，每家場地面積不低於80畝。

　　此外，在六環路附近具備一定交通、市政條件的場所，分散設置8家到10家為本市服務的洗衣廠，每家場地面積40畝左右。

(責編：孔海麗、孫紅麗)

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原標題：“五環外”市場究竟有多大？（探尋消費升級的步伐②）

    “家裡變化真是太大了。”申澳不久前回了趟位於江蘇北部縣城的老家，他發現，縣城商業街上竟然在新建萬達商業廣場，像星巴克這樣曾經距離遙遠的時尚消費品牌也來到身邊。“這是以前從來沒有想過的。”他說。

　　類似變化近年來頻繁出現在中國三四線城市及以下地區。與這些區域商業景觀的變化相呼應，“五環外的市場”成為熱詞。這個以北京五環環城高速公路為比喻的說法，喻示着中國一二線及中心省會城市之外更廣闊的市場空間。這些市場正在發生怎樣的轉變？為何突然炙手可熱？未來又將在中國消費版圖中扮演怎樣的角色？

　　藏在小城鎮的萬億生意

　　――不論是電商平台還是實體品牌，都在三四線城市及以下地區頻頻發力，將觸角深入到中國更底部的市場

　　營銷“下沉”正成為越來越多大品牌的發展重心。從前，定位於“中高端”“時尚”“潮流”的消費品牌基本都在一二線城市搶市場、奪眼球。現在，這些品牌紛紛加速在中小城市布局。不少在北上廣工作的人發現，遠在縣城的老家不僅有了肯德基、星巴克的門店，商場里也賣起了戴森吹風機、蔻馳包，超市裡同樣找得到進口食品，而一些進口豪車品牌也會時不時來做推廣。

　　除了大品牌的到來，另一大變化就是電商更發達，網購的人更多了。

　　老家位於海南五指山某鄉鎮的馬園說，以前海南總被商家列為“不包郵”的“偏遠地區”，但現在“包郵”越來越多了。隨着鎮上快遞公司物流點的增加，物流價格下來了，買東西更方便。

　　大品牌的下沉和網購的普及在同時進行，背後不同人群的消費需求也就都有相應的出口。“對收入偏低的人群來說，拼多多等平台興起，讓他們購物有了更豐富的選擇；對收入較高的人群來說，以前需要代購的高端產品，現在身邊也能買到了。”申澳說。一個線上一個線下，二者同時發力，激活着中小城市以及縣城的消費。

　　與許多居民的感受相一致，近年來，不論是電商平台還是實體品牌，都在三四線城市及以下地區頻頻發力，將觸角深入到中國更底部的市場。

　　電商平台蘇寧易購發現，中國縣鎮人口佔總人口比重近70%，3C、家電等行業至少有40%的份額集中在此，市場規模約9000億，存在着巨大的消費潛力。為此，蘇寧易購開始布局，在線上推出“蘇寧拼購”，在線下打造“零售雲”，前者在三四級市場客戶的佔比和滲透率已突破50%，後者到今年5月已有全國蘇寧易購“零售雲”加盟店3000家。

　　“客人在哪裡，我們就去哪裡”，高檔化妝品品牌蘭蔻也早已深入中國三四線市場。這一趨勢在近幾年愈發明顯，2011年，蘭蔻在中國共有135家門店，分佈在56個城市；到2018年，門店數量272家，覆蓋城市115個。“三四線城市存在更多有助於蘭蔻成長的機會。”蘭蔻中國品牌總經理馬曉宇對本報記者表示，三四線城市的拓展不僅帶來了業績，也帶來了更多新的客人。

　　這並非個別品牌的特例，在全國市場上，三四線城市及以下地區也佔據着越來越重要的位置。以有數據可查的城鄉對比來看，據國家統計局統計，2018年，鄉村市場消費品零售額比上年增長10.1%，增速高出城鎮市場1.3個百分點。同時，商務部數據显示，2018年全國農村網絡零售額達到1.37萬億元，同比增長30.4%，發展迅猛。接下來很長一段時間，作為“五環外市場”突出代表的縣鎮市場、農村市場將成為重要的增長點。

　　有大把機會的潛力市場

　　――不少品牌在這些市場收穫頗豐，收入的增長、基礎設施和消費環境的完善推動消費快速跑

　　市場為何會有這樣的轉變？曾經近乎“默默無聞”的“五環外市場”為何成了商家關注的焦點？

　　不妨先以城鄉市場對比來看一組數據。

　　2018年，中國有城鎮人口8.3億，鄉村人口5.6億，但鄉村市場占社會消費品零售總額的比重僅為14.5%。在城鎮市場尤其是一二線城市發展相對充分的情況下，未來消費增長的潛力空間相當部分倚賴更廣闊的四六級及鄉村市場。

　　不少品牌的實踐得到了積極回應。馬曉宇說，到2011年，一二線市場已經趨於飽和，蘭蔻面臨的挑戰是下一步的發展和成長。他們發現，三四線及以下城市雖然體量相對較小，但消費者對美的追求和一二線城市並無差異，這些地區存在更多機會。隨後，蘭蔻開始向三四線城市拓展。“現在回頭看，這給蘭蔻在中國市場的績優表現奠定了強大基礎。”馬曉宇說。蘇寧易購零售雲縣鎮店則實現了快速普及，僅去年一年內就新增2000多家，遍布全國29個省級行政單位，超過2000個縣鎮。

　　是什麼在支撐這些地區人們的消費？收入的增長無疑是重要因素。

　　仍以城鄉來看，國家統計局數據显示，2018年中國城鎮居民人均可支配收入39251元，比上年名義增長7.8%；農村居民人均可支配收入14617元，比上年名義增長8.8%。在農村居民收入增長持續快於城鎮居民等因素帶動下，2018年農村居民人均消費支出比上年名義增長10.7%，比城鎮居民人均消費支出增速高3.9個百分點。北京大學光華管理學院市場營銷系教授符國群認為，農村居民人均收入起點低，邊際消費傾向比城市居民高，即農村居民收入增長1個點帶來的消費增長遠遠高於城市居民收入增長1個點帶來的消費增長。因此，隨着收入水平的不斷提高，鄉村消費未來將是增長看點。

　　此外，基礎設施和消費環境的完善極大促進了消費的發展。

　　讓馬園印象深刻的是從五指山到海口高速的開通、鄉鎮公路的聯結和快遞的發展幾乎同步發生。“交通基礎設施建設對農村電商影響很明顯。”她說。符國群認為，農村基礎設施和消費環境如水利設施、交通、電力、銷售渠道建設等提升和改進的空間比較大，這方面的投資會直接帶動消費。很多產品如智能手機、熱水器、空調、汽車等在城市接近飽和，但在縣鎮及農村市場仍處於高速增長期，具有很大增長潛力。

　　仍待深耕的未來之“星”

　　――消費潛力有可觀的挖掘空間，但四六級市場存在的基礎設施薄弱、工業品下行困難、商品品質和門店服務相對落後等問題仍待改善

　　那麼，如何進一步激發消費潛力？三四線城市及以下地區的消費還需要解決哪些問題？

　　“縣域和農村市場的消費潛力和提升空間是一二線城市無法相比的，但是相應的，四六級市場也面臨着種種問題，如基礎設施薄弱、農產品上行難、工業品下行難、商品品質和門店服務較一二線城市相比有很大差別等。”蘇寧易購零售雲集團總裁助理劉懷力說。

　　以物流基礎設施來說，仍有許多鄉村地區不在物流輻射範圍之內，這就導致農村商品“出不去”，城市的商品“進不來”，城鄉貿易的暢通存在問題。近年來，許多企業着手參與低線市場物流的打造。例如，截至去年底蘇寧物流及天天快遞打造快遞網點27444個，物流網絡覆蓋全國351個地級城市、2858個區縣城市。

　　政府部門也在展開行動。商務部部長鐘山表示，未來要進一步擴大鄉村消費，推動“農產品進城、工業品下鄉”。通過農產品進城，提高农民收入，增強消費能力；通過工業品下鄉，讓农民能夠買到質優價宜的工業品。同時，還要開展城鄉高效配送專項行動，打通“農產品進城、工業品下鄉”的“最後一公里”。

　　藉助互聯網和大數據的力量，更多商家正着力解決以往經營中的痛點問題。劉懷力舉了個例子：過去縣鎮小店的運營效率之所以高不起來，很大程度上是因為需要店家判斷市場行情、提前備貨，但一旦預測不準，貨物容易砸在手裡。如今，他們可以藉助蘇寧易購零售雲進行精準預測，同時實現大件商品先銷后采，零庫存運作，有效降低經營成本。

　　在不少企業看來，對於三四線城市及以下地區消費市場的開掘才剛剛開始。馬曉宇說，相比中國那麼多對高檔化妝品有消費能力的客人來說，蘭蔻的客人規模還只是冰山一角。低線市場的消費潛力絕不容忽視，他們都是極具潛力的消費者，未來還有可持續的增長。

　　蘇寧一再強調，中國縣域市場有着巨大的消費潛力，當前國家政策也創造了良好的機遇。企業還將持續把更多中高端產品和優質服務帶到更廣闊的市場，滿足消費者日益多元化的消費需求。

　　細品五環外市場

　　市場格局快速變化

　　●實體品牌紛紛布局

　　萬達廣場、星巴克、蘭蔻等曾經集中在一二線城市的品牌開始在越來越多的中小城市及縣城出現。

　　●線上線下快速發展

　　2018年全國農村網絡零售額達到1.37萬億元，同比增長30.4%。2018年，鄉村市場消費品零售額比上年增長10.1%，增速高出城鎮市場1.3個百分點，鄉村市場占社會消費品零售總額的比重為14.5%，比上年提高0.3個百分點。

　　●消費類產品市場廣闊

　　在城市，2018年全國冰箱、空調、洗衣機、吸油煙機、電熱水器的更新量分別占當年各自內銷量的比重84.2%、57.1%、75.3%、62.7%、61.4%，更新換代需求佔據主導。受城鄉發展不平衡的影響，家電產品在縣以下家庭的普及率仍不足，特別是空調、熱水器、吸油煙機等產品普及率有待提升。其中農村居民每百戶家庭擁有空調52.6台，擁有微波爐17.3台，吸油煙機20.4台。

　　後續增長動力強勁

　　農村居民收支增速長期高於城鎮居民

　　2018年農村居民人均消費支出比上年名義增長10.7%，比城鎮居民人均消費支出增速高3.9個百分點；農村居民人均可支配收入比上年名義增長8.8%，比城鎮居民人均消費支出增速高1個百分點。

　　消費環境不斷改善

　　交通、物流、網絡、銷售、渠道等提升改進空間大，帶動消費作用更明顯。

　　未來還需“補短板”

　　工業品“下沉”困難、商品品質和門店服務相對落後、有針對性的升級類供給不足等問題仍待改善。

　　資料來源：國家統計局、商務部、中國家用電器協會

(責編：孫紅麗、夏曉倫)

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原標題：房貸利率有變化 浮動固定哪個好？

　　在存量房貸定價轉換時，購房者面臨兩個選擇：第一，選擇固定利率。也就是說，房貸利率與當前利率水平保持不變，以後不管LPR利率怎麼變化，購房者房貸利率保持不變。第二，選擇浮動利率。這意味着，房貸利率將根據LPR變動而變化。

　　中國人民銀行日前公告稱，將於2020年3月至8月期間，進行存量浮動利率貸款定價基準轉換，其中與大家錢包息息相關的就是房貸利率了。

　　公告中最關鍵的變化就是，將以前房貸盯住的貸款基準利率，轉換成貸款市場報價利率（LPR）。以前，說到房貸利率時，一般說“基準利率打幾折或上浮多少”；改革以後，再提起房貸利率，就是“LPR利率下浮或上浮多少”了。

　　實際上，從2019年10月8日以後，新發放的個人房貸已經以最近一個月相應期限的LPR為定價基準了。也就是說，新發放的個人房貸是在5年期LPR利率的基礎上加點形成的。

　　在新增個人房貸定價轉換完成后，自2020年3月份開始，存量房貸利率也要進行定價轉換。這一變化對已經貸款購房的個人會有什麼影響？

　　首先要明確的是，此次貸款定價轉換的對象是存量商業個人房貸，不包括公積金個人住房貸款。

　　購房者更關心的是，轉換後房貸利率是高了還是低了？“房貸利率將保持穩定。” 交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示。央行規定，轉換時點利率水平保持不變，也就是說，2020年存量房貸利率換算之後，跟以前一樣保持不變。

　　舉例來說，如果此前的房貸利率為基準利率上浮10%，基準利率此前為4.9%，上浮10%后，房貸利率為5.39%。那麼，2020年3月份開始轉換后，購房者2020年的房貸利率仍是5.39%這一水平不變，只是計算公式發生了變化。新的房貸利率為LPR增加或者減少一定幅度。

　　在存量房貸定價轉換時，購房者面臨兩個選擇：第一，選擇固定利率。也就是說，房貸利率與當前利率水平保持不變，以後不管LPR利率怎麼變化，購房者房貸利率保持不變。比如，以前房貸利率為基準利率上浮10%，那麼選擇固定利率后，到期前購房者房貸利率水平維持5.39%不變。

　　第二，選擇浮動利率。這意味着，房貸利率將根據LPR變動而變化。假設重新定價周期為1年，此前房貸利率為基準利率上浮10%，2019年12月份，5年期以上LPR為4.8%，那麼，加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年，房貸水平不變。從2021年開始，購房者房貸利率為2020年12月31日的5年期LPR+0.59%，此後每年以此類推。

　　還有人問，如果買房早，當時房貸還打折，那該如何計算？假設以前房貸為基準利率上打七折，即房貸利率為3.43%。2020年，購房者房貸利率仍為3.43%，加點幅度應為負的1.37個百分點（3.43%-4.8%=-1.37%），也就是說，未來房貸利率計算公式變為了LPR-1.37%。

　　兩種方式，該如何選擇？民生銀行首席研究員溫彬認為，儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降的背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行，LPR處於上升周期，則房貸利率也會隨之走高，但如果此前選擇的是固定利率，則房貸成本不變。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青認為，2019年8月份以來的LPR報價显示，主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價僅下調5個基點，明顯低於主要針對企業貸款的1年期LPR報價的下調幅度。王青認為,2020年這一差異化降息模式有望保持。不過總體上看，未來5年期以上LPR報價也將出現小幅下行。（經濟日報記者 陳果靜）

(責編：王子侯、孫紅麗)

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原標題：年底上市公司紛紛賣房沖業績？

　　臨近年底，又見上市公司賣房。12月8日，在港股上市的碧生源公告，擬作價4.63億元出售資產。無獨有偶，近期在A股上市的香梨股份也公告稱賣房再買房；*ST海馬發布公告稱，上半年計劃出售的401套房產已銷售318套。最近還有哪些上市公司賣房？臨近年關，有的公司為了沖業績賣房，投資者當如何看？揚子晚報記者進行採訪。 實習生 姜雪兒

　　揚子晚報/紫牛新聞記者 徐兢 馬燕

　　“減肥茶第一股”三年兩虧 碧生源擬4.63億元再賣資產

　　12月8日，在港股上市的“減肥茶第一股”碧生源發布公告，擬作價4.63億元，出售北京申惠碧源雲計算科技有限公司擁有的土地及建築物等。資料显示，後者是前者的“孫公司”。

　　公告显示，碧生源公司旗下全資附屬公司北京澳特舒爾與正嘉訂立框架協議，北京澳特舒爾將出售且正嘉將購買目標公司北京申惠碧源雲計算科技有限公司全部股權。框架協議各方按照4.63億元的對價推進。北京申惠碧源雲計算科技有限公司擁有包括北京市房山區的一塊國有工業土地及該土地上已經建成和即完成建設的建築物和設施在內的資產。碧生源未表明出售上述資產的用途。但有分析指出，不斷出售資產的碧生源，其經營形勢不樂觀。資料显示，去年底碧生源曾賣了北京總部大樓。據Wind查詢，2016-2018年三年間，碧生源兩度出現虧損：2016年虧0.687億元，2018年虧0.95億元。12月11日，碧生源收盤價為0.355港元，漲幅1.43%。

　　賣庫爾勒香梨的香梨股份 賣房后買房收到上交所問詢

　　12月2日晚間，主營業務為果品銷售的香梨股份發布多份公告，涉及一賣一買兩筆房地產交易。該公司擬以2492.26萬元的定價出售公司位於新疆庫爾勒市聖果路聖果名苑小區內辦公樓房地產的同時，又擬以自有資金6741.00萬元購買位於新疆烏魯木齊經濟技術開發區翠湖路上的兩層商業辦公樓。

　　12月4日，香梨股份收到了上交所的問詢函，焦點集中在這兩筆交易的合理性上。

　　12月10日晚間，香梨股份回復上交所問詢稱：向間接控股股東購置房產不會影響公司日常生產經營。12月11日，香梨股份收盤價為9.9元，跌幅1.3%。

　　海馬汽車擬售401套已售318套 人稱“一家公司相當於一個開發商”

　　實際上，A股上市公司中，賣房的還有不少。記者據Wind查詢發現，今年最會賣房的上市公司或許是海馬汽車，有網友調侃稱“一家公司相當於一個開發商”。

　　11月23日，*ST海馬發布關於出售部分閑置房產的進展公告，稱上半年計劃出售的位於上海和海口的401套房產已銷售318套，帶來應收款1.47億元，已收款1.2億元，對凈利潤的影響金額為0.74億元。按照今年5月23日發布的公告，通過出售這401套房，海馬汽車預計資產處置金額為3.33億元，預計實現歸母凈利潤1.7億元。

　　專家點評

　　上市公司賣房是消極信號可能為套現或保殼，投資人需謹慎

　　著名經濟學家宋清輝接受記者採訪時表示，上市公司賣房行為，是一個消極的信號，既有對未來房價下行預期的擔憂，也存在賣房套現提高現金流的需求，還有可能是想通過賣房來達到保殼的目的。對投資人來說，如果上市公司發生了這樣的狀況，應該謹慎，走為上策，遠離這些“地雷股”。

　　宋清輝分析，臨近年底，上市公司沖業績的行為可能涉嫌違規，可能會遭到交易所的問詢。他認為，一些上市公司年末突擊調節利潤，甚至配合二級市場炒作的行為，嚴重損害投資者尤其是中小投資者的利益，扭曲資本市場正常的定價機制和優勝劣汰的市場功能，不利於資本市場長期穩定健康發展。與此同時，也會導致企業財務報告無法真實、完整地反映公司報告期的財務狀況、經營成果和現金流量。當前，監管層對市場的監管具有明顯加強的趨勢，將逐漸會為投資者營造出清朗投資氛圍。

(責編：孫紅麗、夏曉倫)

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　　據中駿集團最新發布的公告显示，中駿今年前11月集團連同其合營公司及聯營公司實現累計合同銷售金額約人民幣703.82億元，同比增長51%，這宣告了中駿已提前實現年初確立的全年700億的銷售目標。

　　自2016年以來，中駿實現了銷售額年均複合增長率超40%。在業內人士分析看來，中駿集團在近年市場環境並不景氣的情況下業績依然逆市增長，主要歸功於其在規模化擴張過程中，通過穩健的運營思路將公司風險控制到最低，併為自身贏得更大的盈利空間。

　　低成本拿地 強化風險意識

　　近年來，中駿集團啟動“區域聚焦、多業態發展”的5+1戰略布局，重點布局長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中部經濟區、西部走廊及海峽西岸經濟區，聚焦一線及核心二線城市，彈性進入強三線城市。

　　2017年，中駿將總部遷至上海，加速全國布局，當年便新增項目38個，年底權益總土地儲備達到970萬平方米；2018年，中駿擴張加速，全年新增項目47個，年底的權益總土儲達1315萬平方米；截至目前，中駿在全國布局的城市已增至44個，總土儲超2900萬平米。

　　中駿始終保持謹慎的拿地策略，嚴控土地成本。回顧中駿近年來的拿地歷程，可發現其非常擅長低成本拿地。今年以來拿下的北京西長安街門頭溝地塊、蘇州平江新城商住地塊等重點地塊也以底價成交。較低的拿地成本令中駿既規避了開發風險，同時也獲得更多溢價空間。

　　強化風控管理 穩定財務槓桿

　　穩健中求增長的戰略思路，令中駿內部形成了一套完整的風險把控體系。2017年起，中駿開啟跟投制度，激勵管理層的主觀能動性，使項目的風險控製得到加強。2018年以來，中駿更啟動了全面預算管理系統，財務風險管控能力更為嚴謹、科學，再次提高了中駿運營中的風險把控能力。

　　因此，在公司毛利率、凈利率、應占核心凈利率連年穩定在行業高位水平的同時，中駿財務方面也一直保持穩健。東北證券調研報告显示，截至今年6月底，中駿凈負債率為66.2%，較去年同期下降2個百分點。從債務種類上看，公司債務類型趨於多元化，有效避免單一融資帶來的潛在風險。從長短期結構上看，債務中一年以內債務佔比僅為22.7%，現金短債覆蓋比達到2.56倍，較2018年底又有一定程度改善，證明中駿財務槓桿依然穩健，流動性保持充裕，整體風險可控。

　　機構高度認可 融資渠道通暢

　　基於中駿集團穩健的運營風格及良好的業績表現，今年以來12家國際及國內券商機構一致給予其買入評級，並被德意志銀行、中銀國際、星展銀行、華泰金融4家國際券商機構確認為首選股，同時獲得標普B+、穆迪B1及中誠信AA+級的理想評級。

　　今年10月，傑富瑞（JEF）發布的研究報告首次覆蓋中駿集團，基於其穩健的銷售增長、充沛的優質土地儲備及多元化的發展路徑，給予其“買入”評級，目標價6.75港元，潛在升幅85%。

　　專業機構的一致認可，令中駿的融資渠道更為通暢，且融資成本繼續維持在行業優勢水平，進一步降低了運營風險。相關統計數據显示，今年上半年，中駿整體融資成本僅為6.7%。

　　繼去年獲得多筆低利率融資后，今年中駿又多次發行債券：4月成功發行3.5億美元優先票據；8月，成功發行5.4億元規模的首單長租公寓專項債券；12月，再發總規模為80億的首期8.3億元債券。另外，自2018年11月份以來，中駿集團上交所50億元儲架供應鏈ABS分8期陸續成功發行，其中今年10月底發行的第8期ABS票面利率僅為6.3%，創歷史發行利率新低。低成本融資有力支撐了公司的穩定運營。

　　戰略換擋 “一體兩翼” 確保高質增長

　　今年以來，中駿進一步明確了以地產開發為主體，以商業購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式，並提出“FUN+幸福生活生態圈”戰略各業務板塊願景。

　　中駿集團董事局主席黃朝陽日前指出，公司要在兼顧現金流與未來發展的前提下合理分配資源，追求高質量增長，抓住機遇，實現突破。

　　“有規模且優質的土地儲備是公司長遠發展的‘生命線’，行業發展對投資模式迭代升級提出更高要求，集團本輪土拓投資要以‘一體兩翼’的發展模式為驅動力，充分發揮新零售商業綜合體及長租公寓的協同效應，實現換道超車的超常規發展。”

(責編：許維娜、夏曉倫)

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原標題：2020年房地產市場以“穩”為主

　　2019年，在“房住不炒”調控主基調下，房地產行業“穩”字當頭，房地產市場穩定、土地市場穩定、未來預期穩定，金融端調控謹守底線，樓市投機性需求漸次離場，住宅回歸居住本源。

　　多位業內人士認為，2020年相關政策力度將根據現實情況有所微調，“一城一策”將落實得更為具體。專家建議，未來需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任，進一步理順中央與地方財政分配關係。

　　房地產市場增幅收窄 整體趨穩

　　2019年，我國商品住宅銷售價格走勢平穩，各城市房價降幅較為明顯。中國社科院城市與競爭力研究中心發布的《中國住房發展報告2019-2020》显示，從全國276個地級及以上城市二手房價格的同比增長來看，2018年11月共有22個城市增速為負，到2019年10月，全國276個城市中有87個城市二手房價格同比增速為負，189個城市二手房價格增速漲幅有所收窄。

　　諸葛找房數據研究中心研究員王新宇表示，從2019全年市場價格波動的趨勢來看，年初時短暫延續上年年末下跌趨勢，但跌幅持續收窄；3月份止跌轉漲。隨後自二季度以來價格環比波動變化逐步趨於溫和，波幅基本穩定在0-0.3%之間。

　　從新房來看，國家統計局數據显示，2019年11月同比上漲幅度超過10%的城市有19個，較2018年底同比上漲超10%的40個城市大幅減少。

　　房地產投資方面也保持穩定態勢。開發投資雖然維持2位數增長，但年內增速已現“七連降”。國家統計局數據显示，截至2019年11月，全國房地產開發投資額為121265億元，累計增速為10.2%，較10月收窄0.1個百分點，已是連續7個月穩步下降。

　　土地市場出現分化

　　中原地產研究中心統計數據显示，50個大中城市合計土地出讓金額達4.41萬億元，同比上漲19.33%。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，從全年市場來看，整體處於高位運行，2019年特別是二季度明顯沖高，但在三季度隨着各種政策的影響，土地市場有所退燒。溢價率有所降低。

　　具體來看，50個城市中，杭州土地出讓金額達到2836.63億元。上海土地出讓金額1992.39億元、廣州土地出讓金額1864.71億元、蘇州土地出讓金額達1850.26億元。土地出讓金額增幅較大的城市中，大連土地出讓金額315.28億元，同比增長147.26%；紹興865.39億元，同比增長110.35%；珠海456.83億元，同比增長103.28%

　　值得注意的是，土地市場分化明顯，一方面是土地出讓金額再創新高，另一方面是土地流拍增多。

　　諸葛找房報告显示，2019年，一線城市流拍現象較少，二線部分城市、三四線城市流拍現象較嚴重，尤其自下半年以來流拍率迅速上漲。

　　王新宇表示，下半年以來，土地遇冷趨勢已經從三四線城市逐漸蔓延至二線城市，範圍逐漸擴大。

　　58安居客房產研究院分院院長張波表示，2019年流拍率高企，究其原因，主要是由於房企拿地節奏偏快，自身處於償債高峰期，加之下半年融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此拿地更加謹慎。其次，上半年各地持續收緊調控政策，房企對下半年市場預期轉冷，也在一定程度上抑制了拿地衝動。整體來看，房企在土地市場已明顯理性，拉動土地溢價率持續走低。

　　房企繼續“以價換量”

　　中原地產研究中心統計數據显示，因為供應量增多，部分地區商品住宅庫存刷新紀錄。

　　上海易居房地產研究院發布100城住宅庫存報告显示，截至2019年11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米，環比增長1.9%，同比增長5.7%。值得一提的是，當前庫存規模已呈現了連續12個月的正增長態勢。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從2020年趨勢來看，由於調控政策並不會採取“一刀切”手段，因城施策依然是調控政策的前置性條件。在房企迎來集中還款期、庫存大幅上漲的背景下，2020年房企仍將選擇“降價促銷去庫存”來實現軟着陸。

　　中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華也表示，從目前來看，2020年房地產調控政策主線較為明朗，短期看政策也不會大規模放鬆和刺激，房地產市場借政策真空期進行預熱的可能性大幅降低。

　　中國社會科學院財經戰略研究院研究員蔡書凱建議，未來需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任，進一步理順中央與地方財政分配關係，嚴格控制部分城市土地供給避免庫存再次高企。同時，賦予地方政府一定的房地產金融調控權，可研究和探索首付比例和貸款利率區間管理的房貸政策，由各地根據本地房地產市場狀況，在區間內自主決定房貸的首付比例和相應的貸款利率，或者在按照套數確定首付比例和貸款利率外，增加按照面積來確定首付比例和貸款利率。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：老舊廠房改文創背後的治理課題

　　晁星

　　日前，本市發布《保護利用老舊廠房拓展文化空間項目管理辦法（試行）》，設計了項目申請、立項、規劃、施工、驗收及登記註冊等一整套操作指南，助力老舊廠房加速新生。

　　“二產變三產，黑色變彩色。”近些年，在北京產業轉型的過程中，大量老舊廠房在騰籠換鳥中華麗轉身。首鋼工業園變身冬奧比賽場館，北京膠印廠升級為“戲劇界橫店”，國營751廠轉型時尚設計廣場……“工業遺存＋文創園”的模式，既盤活了存量資源，又拓展了文化發展新空間，成為北京的文化新景觀。但從實操層面看，老舊廠房升級改造是好事更是難事，涉及用地性質、發展規劃、技術手段等現實問題。這其中，改造“審批難”是運營方反映最多、最強烈的痛點。比如，不少倉庫和車間挑高過高、空間跨度過大，改為文創空間就必須對建築內部空間進行加層之類的改造調整，可拿到一張規劃施工許可並不容易。面對諸如此類的共性問題，不能總採取“一事一議”的方式，必須在制度層面予以解決。

　　建設文化中心，本市出台了不少政策，在宏觀層面定好了方向，但實踐中還是常常遇到“不易落地”的問題。說起來都很支持鼓勵；可一到具體實施時，卻往往“行路難”。原因何在？

　　置身巨變的時代，立足發展的北京，城市治理面臨着相當多元的目標，不同目標之間難免有互相碰撞甚至抵觸的情況。比如，城市要“減量”也要“發展”，要“瘦身”更要“健體”，這些乍看不無矛盾的目標該如何同時實現，達致效果最大化，着實考驗着治理者的智慧。這樣的現實其實也體現了今日改革的階段性特徵：治理目標愈發複雜多元，各領域各環節的關聯互動更加突顯，對改革的系統性、整體性、協同性要求更高。對此，“頭痛醫頭，腳痛醫腳”已經不行，關鍵是要破解深層次體制機制問題，在頂層設計上做文章。對於當前的治理者而言，改革創新、建章立制、構建體系的任務更重。

　　當前的北京城市治理好比耍雜技，需要同時轉十幾隻盤子。這就要求我們在幹事創業時，敢於擔當、積極思考，善於以系統思維匯聚改革合力，統籌起各領域、各層次、各個階段的改革，努力做到全局與局部相配套、當前與未來相協調、整體推進與重點突破相統一。這個過程中肯定會面臨許多新局面、新情況，沒有現成的經驗模式可以全盤照搬，需要大家充分發揮主觀能動性，通過政策創新找尋執政施策的平衡點。此番“老舊廠房升級改造指南”的出台是一個積極信號，而未來推進的效果，我們大可拭目以待。

　　晏子曾以煮羹設喻論述“和”，和如羹，各色食材“齊之以味，濟其不及，以泄其過”，羹便美味可口。“和合”形態，同樣是改革發展的目標追求。當前，北京正闊步行進在一段前所未有的新征程上，未來我們還會遇見更多新的治理課題，期盼相關方面都能積極作為、破除壁壘，求得城市治理四則運算的最優解。

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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　　新華社記者近期多地走訪發現，城鎮老舊小區改造項目“民心工程”直面民生痛點，取得了積極成效，受益群眾幸福感大幅提升。記者同時了解到，老舊小區改造資金需求總規模較大，目前各地正在多渠道籌措資金，但仍然存在資金總體不足，財政資金“投不起”、居民和社會資金不願投、後期管護資金缺失等問題。（12月9日《經濟參考報》）

　　由於歷史原因，不少老舊小區配套設施老化、公共服務欠缺，不僅造成小區居民生活不便（如高層建築沒有電梯），還影響小區公共環境（如髒亂差等），更可能威脅居民的生命和財產安全（如消防、安保設施不完善）。在城市變化日新月異的背景下，不能讓老舊小區變成“貧民窟”。為此，從中央到地方都高度重視老舊小區改造。

　　在北京，2017至2019年已累計確認243個老舊小區綜合整治項目，截至目前已經完成25個項目，其中2019年開工86個項目。在廣州，《廣州市老舊小區改造三年（2018－2020）行動計劃》显示，2020年前完成779個老舊小區改造。其他城市也在加快老舊小區改造。

　　各地老舊小區改造后，老樓房加裝電梯讓居民不再“懸空”；完善消防設施、安裝監控系統讓居民更有安全感；美化環境提升了居民幸福感……而且，老舊小區改造在改善民生的同時，促進投資、消費增長，對經濟增長也做出了很大貢獻。不過，老舊小區改造仍面臨資金困局。

　　造成資金困局，首先是因為資金需求巨大。據專家初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，這對資金籌集能力是巨大考驗。其次是因為沒有建立起完善的投融資體系。政府財力有限投入就有限，小區居民出資意願很低，企業因面臨諸多不可控因素很難參與。顯然，只有破解資金困局才能順利推進老舊小區改造。

　　破解資金困局，亟須建立完善的投融資體系，其中財政投入仍是主要資金來源。老舊小區問題多是歷史原因造成的：老舊小區居民多為老人，他們為城市建設作出了貢獻；老舊小區又關係到養老問題。只有財政多投入，才有望引導社會資本參與。顯然，最好是明確財政投入、居民出資及社會投資的責任或者比例。

　　鑒於老舊小區的老人群體收入來源比較單一，養老金待遇很有限，不可能拿出生活、看病的錢改造小區，所以不要指望居民出很多錢。在這種情況下，在財政投入的基礎上，不妨拿小區公共收入來破解老舊小區改造資金困局。每個居民小區都有不少公共資源，每一種公共資源都可以作為小區改造投融資的“本錢”。

　　比如，改造后的電梯廣告收入，增設停車泊位后的停車收入，小區公共用房的出租收入等，都可以作為吸引企業投資的“蛋糕”。關鍵是要設計好相關政策，給投資企業一個穩定的收益預期。應當看到，老舊小區具有自己的優勢，比如說大多處於城區或者城市黃金地段，無論是出租公共用房還是出租停車位，都會獲得不錯的收益。

　　雖然老舊小區居民出資意願低，但如果利用小區公共資源撬動投資，相信絕大部分居民是同意的，因為小區改造有益無害，而公共資源若不充分利用也是浪費。當然，企業投資老舊小區改造也不能有急功近利的想法，更不能懷有“暴利幻想”。

(責編：許維娜、孫紅麗)

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