平安好房發布15城市“租金地圖”北上廣深杭領跑
東方財經網 2017-11-14 11:18:17 來源：
今年7月，住建部、國家發改委等九部委下發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12個熱點城市作為首批開展住房租賃試點。隨着各地租賃政策的不斷出台和完善，租售同權時代真的要來了。
（中房智庫研究員付珊珊）今年7月，住建部、國家發改委等九部委下發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12個熱點城市作為首批開展住房租賃試點。隨着各地租賃政策的不斷出台和完善，租售同權時代真的要來了。
隨着租售同權的落地，租賃市場的未來前景也被看好。東方證券報告預測，至2030年我國租賃人口將達2.7億，整體市場規模將達4.2萬億元，規模將是目前的4倍以上。
一方面需求端爆髮式增長，另一方面，租賃供應端也在“放量”增長。據了解，早在2011年，我國城鎮家庭戶均住房擁有已達到一套，人均住房面積已接近發達國家平均水平（35平方米）。由此，邊際居住空間需求下降，新增供應越來越多地投入到租賃市場。資料显示，2016年較2012年，全國租房需求增長102%，出租房源供應量增長93%。
提到“租賃”，最直觀的衡量標準就是租金價格。租金水平的高低和城市新增人口、就業機會、房地產市場等密切相關，因此也被視為一個城市發展水平的重要指標。
中房智庫研究員綜合平安好房研究院的數據，對北京、上海、深圳、杭州、廣州、南京、廈門等國內15個熱點城市的租金水平進行分析整理，推出熱點城市“租金地圖”。
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數據來源：平安好房研究院，以2017年9月每套90平方米房屋為樣本採集數據，單位元/套/月劉凱/製作
從“租金地圖”上可以明顯看出，北京、上海、深圳租金水平居全國城市三甲，杭州的租金水平遠超廣州已躋身一線城市行列；而合肥，與其迅猛上漲的房價形成鮮明對比的，卻是其租金水平慘淡墊底。
杭州租金水平遠超廣州
根據平安好房的數據显示，北京、上海、深圳、杭州四地的房租價格與其他11座熱點城市之間存在的差距正拉大。
以每套90平方米的房屋為樣本（下文中月租金數據均是以每套90平方米的房屋為樣本），北上深杭的月租金均超過6000元大關，其中北京更是高達近8500元，是合肥月租金的四倍，穩居第一；而包括廣州、南京等在內的其他11座熱點城市的同類房屋月租金均在4500元以下。
值得注意的是，“租金地圖”的前四位中，北京、上海、深圳均為一線城市，僅有杭州為二線城市，雖然為二線城市，但一直以來，杭州無論是在經濟發展、人口導入還是樓市表現上，均在向一線城市靠攏。相反，廣州的租金水平一直在一線城市中墊底，而在此次的租金表現上，廣州更是被杭州超越。
根據“租金地圖”显示，杭州9月的月租金價格為6716元，與深圳的月租金價格僅相差377元，但與廣州的月租金價格卻相差2246元。
杭州的租金價格居高不下，其中一個重要原因就是其流動人口的增加。2016年末，杭州常住人口為918.8萬，比2015年末增加17萬人，增幅1.89%。每年有大量流動人口湧入杭州，尤其是杭州的江干區、濱江區和餘杭區三個年輕創業者最多的地方，流動人口比例驚人。而這些流動人口中，有74%的人是以租房形式解決住房問題。隨着租房人群不斷增加，杭州的租金也水漲船高。
相比杭州，廣州的租金價格一直不溫不火，在四個一線城市中，廣州的租金是最低的。根據業內人士分析，除了流動人口這一因素，城市密度、房源規模和收入水平均會對一個城市的租金造成影響。例如廣州，從城市密度來講，包括郊區在內，廣州的密度較大；從房源規模上看，廣州的房地產投資一直較早，城市外擴潛力大，類似廣佛交界等地區也是房源比較多的區域，而該區域中多聚集勞動密集型產業，因此這類區域的租賃需求也較為旺盛；從收入水平上看，廣州的外來務工人員較多，收入水平不高，這也導致租金價格難以提高。
另外，近兩年房價飆漲的合肥在租金地圖中位列15個城市的最後一名，90平方米的房屋月租金僅約2000元，這在一定程度上說明了合肥樓市“虛火”過旺。導致合肥租金水平低的主要因素即外來流動人口少，租房需求相對較少，加之城市收入水平有限，也在一定程度上限制了租金上漲。
同城異區租金級差效應凸顯
不同的城市之間租金水平存在差異，同一個城市不同地區之間的租金水平同樣存在差異，這種差異被稱為租金級差效應。
根據平安好房研究院的數據显示，租金級差效應在15個熱點城市中普遍存在，其中，上海、北京、深圳租金級差效應最明顯，均超過6000元；南京、廣州、青島、天津等城市租金級差在2000~4000元；合肥、長沙的租金級差最小，均不到1000元。
以上海為例，從圖中可以看出上海的租金級差最明顯，以90平方米的房屋為例，租金最高的是靜安區，月租金高達12000元以上，而作為上海的租金窪地，崇明區的租金卻僅有1526元，最高租金和最低租金之間的級差達上萬元。
北京和深圳同樣存在這種租金級差效應。北京和深圳最高月租金與最低月租金之間的級差約為8000元，僅次於上海。與北京、上海、深圳不同的是，杭州的租金水平也處於前列，但是杭州各區的租金級差相比北上深，並不算大。
總的來說，目前國內的租賃行為主要發生在一線城市以及有較多人口流入的強二線城市，大部分地區租賃住房人口只佔小部分比例。有研究報告指出，我國的租賃人口只佔了11.6%，遠低於發達租賃市場約30%的比例標準。但隨着一線城市房價的攀高以及政策層面對租賃市場的鼓勵，預計我國的租房人口佔比將超過30%，而一線城市的租房人口比例將會超過40%，未來個別城市甚至會有超過50%的人口會選擇租賃住房。
據CRIC不完全統計，目前已有上海、廣州、深圳、杭州、珠海五城共計推出了23宗純租賃住宅用地，總計容面積達到了205.06萬平方米。但僅憑政府新增租賃用地來推動租賃市場發展是不可持續的，從“藍海”變“紅海”，租賃市場剛剛起步。
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