調控見效：北上深房價都降，就看廣州了

東方財經網 2017-01-21 22:14:29 來源：每日經濟新聞

“年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。”樓市還是那個樓市，但故事的情節已然反轉。

同樣是春節前後，2016年初一線城市樓市持續火爆，房價不斷上漲，並引發地方、權威媒體(如新華社、人民日報)接連發文預警。但當下的情形卻已截然不同，昨日（1月18日）國家統計局發布的數據显示，2016年12月，在全國70個大中城市中，一線城市新建商品住宅價格環比漲幅已率先由上漲轉為持平。

具體來看，在北上廣深四個一線城市中，僅有廣州樓市新房價格在去年12月錄得正增長，其他三座城市環比均有不同程度下跌。即便抒州，其環比漲幅也已經連續三個月回落。

值得一提的是，《每日經濟新聞》記者注意到，2016年，一線城市樓市的持續火熱，是引爆全國房價上漲的重要誘因。如今，在狂減了一波庫存之後，伴隨着一線樓市房價的“退燒”，全國房價是否也將由此進入下行拐點？若果真如此，那真的是“成也一線，敗也一線”。

有分析指出，一線城市房價環比轉平，和此類城市之前房價暴漲及近期政策管控嚴厲有關。觀察70個（大中）城市的數據，可以看到控制房價總體上屬於初戰告捷。未來，伴隨着因城施策效果的進一步顯現，樓市或會繼續承壓。但因為供需結構難以全面改變，所以整體趨勢還是以量跌價微跌為主。預計2017年7月前後，全國70個大中城市房價環比增幅將由正轉負，即出現短周期性質的下跌拐點。

一線城市房價“退燒”

國家統計局昨發布的數據显示，從環比看，2016年12月，一二線城市房價走勢總體趨於平穩，房地產市場持續呈現積極變化。初步測算，一線城市新建商品住宅價格環比由上月的上漲0.1%轉為持平；二線城市新建商品住宅價格上漲0.2%，比上月回落0.2個百分點；三線城市新建商品住宅價格上漲0.4%，比上月回落0.4個百分點。

具體來看，在全國四個一線城市中，只有廣州房價2016年12月環比仍錄得上漲，漲幅為0.7%；北京、上海和深圳則均有不同幅度下跌，跌幅分別為0.1%、0.2%和0.4%。

中原地產研究中心統計數據显示，在2015年2月後，2016年12月北京新建商品房住宅價格環比指數第一次出現了下調。而從2016年全年數據來看，北京房價環比漲幅最高的月份是9月，數值高達4.9%。短短三個月時間，由漲至跌，政策調控成為最大影響因素。

記者注意到，2016年9月30日，北京銀監局與北京市住建委等六部門聯合出台《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，進一步完善差別化住房信貸政策，要求購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%，首套非普通自住房的首付比例不低於40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

北京中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，北京的調控舉措涉及到供地、自住房、信貸等多個領域。在一、二線城市中，北京房價漲幅居中等水平，但出台的調控政策力度最大。“市場在一系列調控政策影響下，明顯出現了退燒的特徵。”張大偉表示。

熱點二線城市無一上漲

房價漲勢退潮的不止是一線城市，還包含南京、武漢等熱點二線城市。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，政策效果明顯，房價快速趨穩回落。其中，12個城市12月份新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；2個城市環比持平；廣州市環比上漲0.7%，但漲幅已連續三個月回落。這意味着，2016年12月，熱點二線城市環比房價無一上漲，房價持平的城市分別是天津和杭州。

從同比看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續3個月回落，12月份比11月份分別回落1.9和2.0個百分點；二線城市繼上月二手住宅價格同比漲幅回落後，本月新建商品住宅價格同比漲幅也出現回落，12月新建商品住宅價格漲幅比11月份回落0.3個百分點。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，在連續15個月同比下跌后，2015年12月（70個大中城市）房價（同比）首次出現同比正增長。2016年1~11月（同比）增幅還處於不斷擴大態勢，到11月增幅為10.8%，12月份增幅基本持平。從這個角度看，房價同比增幅曲線已有觸頂可能。

嚴躍進進一步表示，去年四季度各個月樓市調控政策不斷升級，所以房價環比增幅在不斷收窄，這也遏制了房價同比增幅的擴大態勢。觀察70個（大中）城市的數據，可以看到控制房價總體上屬於初戰告捷。

房價年中恐現下行拐點

去年12月的中央經濟工作會議強調，“房子是用來住的、不是用來炒的”。《每日經濟新聞》記者注意到，這句話也被多座熱點城市寫入今年的工作報告；而“從嚴調控”、強化“預期管理”則幾乎成為各地兩會關於房地產市場的主基調。比如，北京就表態要嚴控中心六城區人口規模和開發強度，把握住房的居住屬性，探索建立房地產調控長效機制。

張大偉分析指出，從市場趨勢看，預期一二線城市樓市在2017年的成交量會維持調控后的（下跌）走勢。而房價方面，因為供需結構難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，所以整體趨勢還是以微跌為主。

上海易居房地產研究院發布的報告指出，2017年全國70個大中城市房價將在上下半年呈現不同的走勢，預計上半年市場將處於震蕩式緩慢降溫過程中，房價增幅會持續收窄；而到2017年下半年，房價指數環比增幅將呈現負增長態勢。該機構指出，預計2017年7月前後，70城房價環比增幅由正轉負，即出現短周期性質的下跌拐點。

同比方面，上述報告分析指出：受房價指數環比增幅收窄進而下跌的影響，預計70城房價同比增幅將在2017年第一季度見頂，預計峰值為11.4%左右，同比增幅將步入下行通道，預計到2017年第四季度從正增長轉變為負增長。

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泰禾集團收購濟南兩地產項目 二線房企搶灘將攪動省城樓市

東方財經網 2017-03-14 21:59:00 來源：經濟導報

泰禾集團8日公告稱，旗下全資子公司收購多項資產，包括位於濟南的兩項資產。

經濟導報記者注意到，泰禾股份本次收購的濟南資產，一項位於章丘，是達盛集團山東置業（下稱“達盛山東置業”）70%股權；另一項是濟南泰悅地產東都國際項目。

據了解，去年泰禾集團實現銷售收入400億餘元，行業排名第32位。除了泰禾集團，和昌地產、中駿集團也在近期進入濟南，並將進入濟南的第一站選在了章丘。這些企業雖然與銷售規模上千億甚至數千億的一線知名房企有差距，但實力也較強勁。

“未來的濟南市場，將成為更多全國性房企角逐的戰場，本土中小企業更難經營了。對於買房人來說，這些全國性房企會帶來更專業的產品，但這種像流水線式的產品，也會在特色方面有些缺憾。”合富輝煌山東公司副總經理許傳明向經濟導報記者如此說道。

看好濟南的未來

泰禾集團8日晚公告稱，下屬全資子公司濟南中維置業有限公司和濟南錦興置業有限公司，分別以4.3億元、10.1億元受讓達盛山東置業70%股權和山東濟南泰悅地產東都國際項目資產。

經濟導報記者注意到，達盛置業原為濟南泰悅房地產開發集團全資子公司。該公司在2014年至2016年，陸續取得位於章丘區經十東路以北，潘王路以西6宗土地，佔地面積共計272431平方米（約409畝），用途為城鎮住宅用地。土地容積率為地上1.2-1.8、地下小於1.5，建築密度不高於30%，綠化率不低於30%。該地塊有望打造泰禾集團“院子系”產品。

濟南東都國際項目包含住宅、公寓和商業等業態，坐落於奧體中路和工業北路交匯處。項目周邊規劃有多條輕軌、地鐵線環繞，其中R3號線距離項目數百米，已經動工建設，計劃於2020年通車運行。

泰禾集團相關負責人對媒體表示，濟南作為山東省會，經濟發展水平較高，泰禾集團看好濟南市未來的發展。此次收穫的章丘地塊和東都國際項目均位於濟南經濟活力中心的東部核心片區，潛力巨大。

除了收購濟南兩個項目之外，泰禾集團還收購了杭州富陽銀湖野風山項目，該項目是泰禾集團在杭州的第三個項目。

公司負債率超過85%

起家於福建福州的泰禾集團，以開發中式豪宅“院子”系列聞名。該企業近年來擴張迅猛，尤其是受近兩年一線城市樓市豪宅爆發影響，泰禾在2016年實現了超過400億元的銷售額。

在市場火熱的2016年，泰禾集團拿地積極。據統計，僅在深圳、佛山、珠海、東莞，泰禾集團獲取的土地便花費過百億元。據國海證券分析，截至2016年11月30日，泰禾的土地投資金額已高達267億元，延續逆市擴張勢頭。

與快速擴張相伴隨的是，泰禾集團資產負債率一直較高。泰禾集團去年三季報显示，至去年9月30日，公司總資產為1185.56億元，總負債為1011.09億元，資產負債率達到85.28%，較去年底的79.87%上升不少。

公司三季報同時显示，前三季度公司實現營業收入114.40億元，同比增長74.82%；但公司實現歸屬於股東的凈利潤12.14億元，增幅低於營收增幅，為47.29%；扣除非經常性損益的凈利潤為9.85億元，增幅更小，只有16.34%。這显示公司的經營性利潤率有下滑的趨勢。

章丘成“登陸地”

經濟導報記者注意到，本次進入濟南的泰禾集團，是近期又一家進入濟南市場的百強房企。而且，與泰禾集團收購章丘的項目類似，此前進入濟南的另外兩家新面孔也將落腳地選擇在了章丘。

在今年2月20日，濟南市章丘區進行土地拍賣。最終，在綉源河西側的4宗土地發生激烈競爭。經過314輪激烈競拍，北京駿達房地產開發有限公司以13.68億元的價格斬獲3宗土地，平均樓麵價約4431元/m2，溢價率177%；經過217輪激烈競拍，濟南和怡昌置業有限公司以39447萬元的價格斬獲1宗地塊，樓麵價4201元/m2，溢價率169%。

經濟導報記者注意到，北京駿達房地產開發有限公司是福建中駿集團的旗下公司；濟南和怡昌置業有限公司是和昌地產的旗下公司。

根據克而瑞研究中心發布的《2016年中國房地產企業銷售TOP100》，和昌地產和中駿地產均為行業100強企業。在2016年，中駿集團實現銷售面積179.5萬平方米，實現銷售收入272.2億元。和昌地產實現銷售面積183.4萬平方米，實現收入164.5億元。

許傳明分析稱，目前的房地產市場已經成為全國性房企走馬圈地的時代。全國性房企更加專業，資金實力更強，它們進入濟南市場，對於老百姓更加放心地買房是個福音，因為這些房企相對來說不會犯那些比較低級的錯誤。但這些流水線生產出來的房企，也會缺少一些地方特色，這是一個缺憾。

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2017年1-2月西安市房地產開發市場高調開局

東方財經網 2017-04-07 15:56:34 來源：陝西省統計局

隨着近期市政配套、落戶政策、民生工程、投資環境的不斷改善，城市地鐵交通的陸續開工和西咸新區由西安市代管等一系列利好政策逐步落實，品牌開發商競相進駐的情況下，全市房地產開發市場呈現“六大明顯增長”，高調開局。

一、房地產開發項目明顯增長

1-2月，全市入庫統計房地產開發企業962家，較上年同期增加101家，同比增長11.7%；房地產開發項目987個，較上年同期增加143個，增長16.9%；其中，億元以上項目887個，較上年同期增加132個，增長11.5%；施工項目662個，較上年同期增加77個，增長13.2%。

二、房地產開發投資明顯增長

1-2月，全市房地產開發投資132.82億元，增長9.9%，比上年同期提高18.4個百分點，其中，民間投資93.98億元，增長16.1%，提高27.4個百分點，佔全市房地產開發投資70.8%。

從類型看，1-2月，商品房住宅投資88.20億元，增長4.2%，比上年同期提高22.0個百分點；辦公樓投資10.92億元，增長23.0%，提高9.6個百分點；商業營業用房投資23.50億元，增長41.4%，提高23.7個百分點。

三、房屋施工面積，竣工面積和新開工面積明顯增長

1-2月，全市房屋施工面積13677.06萬平方米，較上年同期增加1836.3萬平方米，增長15.6%，比上年同期回落0.2個百分點；全市竣工面積333.72萬平方米，增加211.61萬平方米，增長1.7倍，比上年同期提高117.5個百分點；全市新開工面積353.30萬平方米，增加164.17萬平方米，增長86.8%，比上年同期提高66.6個百分點，佔全市房屋施工面積的2.6%。

四、商品房銷售面積、銷售額明顯增長

1-2月，全市商品房銷售面積175.26萬平方米，增長43.0%，比上年同期提高18.1個百分點；其中，商品房住宅銷售面積159.43萬平方米，增長38.5%，佔全市商品房銷售面積的91.0%，比上年回落3.3個百分點；非住宅類商品房銷售面積為15.83萬平方米，增長1.1倍。

商品房銷售額126.35億元，增長68.4%，比上年同期提高53.9個百分點。其中，住宅本年商品房銷售額109.82億元，增長1.1倍，佔全市商品房銷額的86.9%，比上年回落4.8個百分點；非住宅類商品房銷售額16.53億元，增長1.7倍。

五、房地產開發市場資金明顯增長

1-2月，全市房地產開發市場本年實際到位資金371.99億元，增長31.5%，較上年同期提高33.9個百分點。

從資金來源看，國內貸款80.86億元，增長22.0%；自籌資金152.78億元，增長10.3%；其他資金138.31億元，增長77.1%。分別佔全市實際到位資金的21.7%、41.1%和37.2%。

六、待售壓力繼續增加

雖然市場銷售表現良好，但由於竣工面積大幅增長，導致庫存壓力加大。截至2月末，全市商品房待售面積434.41萬平方米，同比增長34.3%。從待售類型看，住宅待售235.06萬平方米，佔比54.1%，較上年末回落9.6百分點；商業營業用房待售131.64萬平方米，佔比30.3%，提高7.8個百分點；辦公樓待售18.71萬平方米，佔比4.3%，提高3.1個百分點。

從待售時間看，待售1年以下商品房279.13萬平方米，佔比64.3%，較上年末提高1.9個百分點；待售1-3年商品房148.51萬平方米，佔比34.2%，回落1.8個百分點；待售3年以上商品房6.77萬平方米，佔比1.6%，持平。

通過市委、市對西安未來幾年“三帶多軸多中心”空間格局規劃，帶動和輻射整個區域經濟快速發展前景，以及1-2月“六大明顯增長”的數據表現看，預計一季度房地產開發市場發展將保持較好態勢。

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掃描國外住房消費習慣：多數德國人租房 僅4成有房

東方財經網 2017-04-18 17:53:26 來源：央廣網

5省會支持在校大學生繳存公積金 掃描國外住房消費習慣

央廣網北京4月17日消息(記者劉會民)據中國之聲《全球華語廣播網》報道，張愛玲有句名言“出名要趁早”，而很多民眾通過多年經驗也總結出一句“買房也要趁早”，尤其是經歷了去年和今年房價的新一輪大漲之後，不少人意識到買房不能輸在起跑線上，在大學時期他們便早早謀划著買房事宜，而如今在我國有5個城市的大學生就有了比同齡人先起跑的機會。最近，武漢、成都、長沙、合肥、南昌5個省會城市住房公積金管理中心將研究制訂政策，支持在校大學生繳存使用住房公積金。

目前，武漢住房公積金管理中心已經率先在下屬三個分中心開展相關試點工作，預計今年5月可全面鋪開。根據規定，今後大學生在武漢就讀期間就可以個人繳存住房公積金。畢業后如果留在武漢工作，自願繳存的住房公積金可以連續計算。對於新就業並且暫時沒有購房能力的大學生，在租住基本住房時可以提取公積金支付房租；後期購買剛性自住住房時，前期所提取的公積金將不會影響可貸額度。中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜認為，將在校大學生納入住房公積金的繳存範圍，算是一種積極嘗試，“如果有這個意願的人他自願早早地為買房做準備，那也可以，關鍵是家長有沒有能力扶持孩子這麼早去購房。如果參加公積金繳存，我可以將來靠這個支付房租，可能路徑更多一些，大家看到的前景更好一點。”

據了解，武漢市此舉是為了助推“百萬大學生留漢就業創業計劃”實施，幫助留漢就業創新大學生解決“住有所居”問題，主要針對的是在漢高校中有收入來源大學生，特別是研究生、博士生。汪利娜表示，由於公積金儲蓄存款利率較低，大學生繳存公積金也難以享受到稅收優惠，要提高政策吸引力，還需要在細節上給予更多優惠，“可以開通這個渠道，公積金也可以這樣做。但是對於消費者的吸引力到底有多大，在實際操作中的可行性到底有多少，有待檢驗。”

一方面地方在研究支持大學生繳存使用住房公積金，意圖為年輕人早買房提供政策支持；另外一方面，最近滙豐銀行公布的一個調查結果也耐人尋味。在這份樣本容量為9000人，涵蓋9個不同國家的調查中显示，中國七成的“千禧一代”，也就豎內所說的80后90后，名下有房，比例最高。

“能夠買到一套房”似乎成為了不少大學生的人生追求。接下來把目光轉向國外，看看國外大學生會不會畢業以後為購房做準備，大學畢業生是先租房還是先買房？什麼時候才考慮買房？

根據滙豐銀行調查显示，澳大利亞“千禧一代”有房比例約為28%，排名倒數第二，澳大利亞年輕人普遍對買房的興趣不大，現實情況是否真的如此呢？

澳大利眼察員胡方介紹，澳大利亞的年輕人通常很少剛畢業的時候立刻考慮買房，甚至有一些人一輩子都租房子住，這主要是三方面的因素造成的。首先由於澳大利亞人本身沒有太強烈的必須要有自己住房的意識，而剛畢業的年輕人更是把租房作為自己的首選，年輕人要花錢的地方很多，和朋友聚會、環球旅行，而不是買房。其次，澳大利亞提供給年輕人的福利讓他們更加覺得租房而不是買房是一個相對不錯的選擇。第三個方面，因為近年來澳大利亞受海外投資澳大利亞房產拉動，澳大利亞房價逐年上漲，這導致即使有一些年輕人原本準備畢業之後買房，一看目前節節升高的房價和剛入職不高的薪水，他們原本準備的買房計劃只能暫時擱淺。為了改變澳大利亞人不打算或者無力買房的現狀，澳大利亞各個州都會提出一些年輕人購房的優惠方案，比如從今年七月一日起，在澳大利亞的維多利亞州，買房新政就包括首次購房者如果購買60萬澳幣以下的房產將可以直接免付高達1萬5千多澳幣的印花稅，但是即便如此，要徹底改變絕大部分澳大利亞年輕的大學畢業生只租房不買房的現狀，路還很遠。

德國觀察員薛成俊介紹，德國人心中的買房不像中國人買房那麼重要，房子只是居住的地方，而且德國很多年輕人追求的不是安穩，人們想着去旅行並過上自由刺激的生活，所以在德國大部分年輕人不會考慮買房。長期以來大多數德國人都是租房住，有自己房子的德國人大概只有四成左右，另外德國人的消費觀念和生活態度也不一樣。房子是不是自己的並不重要，重要的是住的舒適、玩的高興，每年都能出去度度假、旅旅遊，在自己的經濟能力之內把生活過得最舒服，而不是背上沉重的債務包袱，以犧牲生活質量為代價，去滿足自己有房的願望，所以買房並不是德國人的第一願望。大學生畢業之後首要考慮的是找到一份合適的工作，以及在個人事業上有所發展建樹。德國年輕人在成年之後一般都會搬離父母，但是絕大多數都是租房住，因為在德國買房子完全是自己的事，作為成年人，父母通常不會給予資助。即便將來有買房願望，也會根據自己的經濟能力，量力而行。所以德國大學畢業生，很少會去貸款買房，因為剛剛走上社會的年輕人除了經濟因素以外，還有不願意將自己用房子固定在一個地方。

最後看俄羅斯。與中國情況類似，為了獲得好的發展機會，許多大學生不得不來到莫斯科這樣的俄羅斯政治經濟文化中心，以至於大量外來人口尤其是年輕人扎堆在這裏。同時，俄羅斯有錢人又喜歡投資不動產來保值，造成了房產集中在少數人手中，房價上漲，年輕人買房夢道阻且長。

據俄羅斯觀察員張舜衡介紹，俄羅斯的大學生群體只有極少比例的學生會為畢業后購房做準備，甚至對大部分學生來說，畢業后能順利租房都是無法輕易解決的困難。因為購房問題不單單對於俄羅斯大學生，就連對於工作多年的俄羅斯工薪族來說，都是永遠難以承受的痛。俄羅斯首都莫斯科是世界上房子最貴的城市之一。莫斯科市區內租房最低也得1300美元，約合不到9千元人民幣，但相比之下莫斯科人均月薪才1200美元左右，約合8千多元人民幣。在嚴峻的現實之下，普通工薪階層在莫斯科購房已經成了一個俄羅斯人不敢相信的童話。現在莫斯科的房價平均每平方米4000多美元，約合每平2萬7千多人民幣，莫斯科的中高檔住房房價已經上升到每平方米7000到1萬美元，約合每平4萬8千到6萬8千，而在市中心，新建中檔住宅的價格也早已超出每平方米1萬美元。不僅剛畢業入職的年輕人面臨租房難問題，甚至很多工作多年，早已結婚生子的俄羅斯人還在和父母一輩居住生活在一起。為了在大城市買房，一般俄羅斯畢業生需要家裡先賣掉在家鄉的房產或地產，再申請銀行貸款才可能實現。如果單純僅僅為了買房，俄羅斯畢業生會選擇先在大城市拚命工作攢錢后，再回家鄉買房。

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